Главная --> Публикации --> Спокойствие, только спокойствие! Какие серии панельных домов лучше? Квартира полна неожиданностей Ипотека: хроника застойного процесса Парки сдадут в аренду?

Как бы не так. Немало и денег, да и квартир теряется попросту из-за несовершенства законов.

Десятки тысяч семей военнослужащих не имеют жилья. Ни одна программа с начала 90-х годов по обеспечению жильем военных так и не была выполнена. Не решили проблемы и более поздние нововведения: субсидии и Государственные жилищные сертификаты. И причина понятна - нехватка денег в казне. Вот было бы их с избытком и тогда...

Конечно, законопроекты составляют опытные юристы, далее утверждение в комитетах Госдумы, потом за них голосуют на пленарных заседаниях, в Совете Федерации и, наконец, они ложатся на подпись Президента РФ. Но главное испытание - реальная жизнь, столкновения с которой законы порой и не выдерживают.

Два особых региона

Прежде всего согласно этой статьи военнослужащие обеспечиваются жильем "по месту прохождения службы". В результате, часто, проживая в ближнем Подмосковье, при назначении в Москву встают в очередь как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Или же, не имея квартиры, служа в столице, отказываются от предложенных квартир в ближнем Подмосковье или, получая их, тем не менее остаются в очереди.

Самый элементарный пример - статья 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих", регулирующая вопросы предоставления жилья людям в погонах. По ней военнослужащий обеспечивается жильем по установленным нормам не позднее трех месяцев после прибытия к новому месту службы. Фикция, лишь раздражающая многотысячную армию бесквартирных офицеров. Но есть в этой статье и другие места, непродуманность которых не столь явна.

Между тем, Москва и Санкт-Петербург являясь отдельными субъектами федерации, попросту слились с пригородами. В той же столице, например областные Химки, ближе к столице чем соседнее, относящееся уже к Москве, Куркино. Микрорайон Новокосино и город Реутов Московской области находятся на равном расстоянии от МКАД и разделены лишь Носовихинским шоссе. Но по действующему сегодня закону переходящий из дома на службу через это шоссе военнослужащий будет признан нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Уволить прослужившего более десяти лет и нуждающегося в жилье военнослужащего нельзя, и некоторые этим успешно пользуются. Живя в ближайших к столице городах - Балашихе, Домодедово, Одинцово, Реутове и других после окончания контракта или достижении предельного возраста пребывания на службе они законно требуют увольнения с предоставлением жилья именно в столице. Длительное время в ожидании квартиры находятся "за штатом" или "в распоряжении командира", фактически не служат, но получают все положенные виды довольствия. Похожая картина наблюдается и в Санкт-Петербурге.

Статья 15, о которой мы говорим, за последние годы не раз дополнялась, но пока никто еще не догадался добавить в нее положение о том, что военнослужащие, проходящие службу в Москве и Санкт-Петербурге, могут обеспечиваться жильем в их ближайших пригородах.

Есть и другая сторона картины. Военным ведомствам крайне тяжело получить место под застройку в столице, и относительно проще сделать это в области. Но сегодня они вынуждены раскошеливаться на квартиры для увольняемых именно в Москве, вместо того чтобы купить чуть ли не вдвое большее количество в Подмосковье.

Военнослужащий, переведенный к новому месту службы, обязан сдать занимаемое ранее жилье. На практике сдают его только при получении нового, до этого времени ограничиваясь нотариально заверенным обязательством (Сдать-то легко - получить трудно!). В результате, тысячи квартир на долгие годы выводятся из оборота. Пустуют они редко. Их попросту сдают, получая прибыль. При этом еще и по новому месту службы, совершенно законно получая компенсацию за поднаем жилья.

Рантье в погонах

И опять же, никто пока не догадался вписать в статью 15 закона положение о том, что отсрочка в сдаче ранее занимаемого жилья по старому месту службы допускается лишь при его временном предоставлении (сдаче) семье нуждающегося в жилье военнослужащего.

В это же время тысячи их коллег, высунув язык, безрезультатно бегают по агентствам, чтобы снять себе что-нибудь по средствам.

Но недоработок хватает не только в Законе "О статусе военнослужащих". Есть они, к примеру, и в Программе Государственные жилищные сертификаты. Все большее их количество выписывается на Москву. И никого не пугает, что заложенная в нем стоимость квадратного метра (около 600 долларов США) гораздо ниже цен на рынке. Доплатить от 30 до 50 тысяч долларов за квартиру семья отставника не в состоянии. Полученные сертификаты попросту обналичиваются. Вырученные суммы позволяют купить достойное жилье в других регионах. Сегодня в столице есть масса фирм, превращающих сертификаты в "живые" деньги. Естественно, за немалые комиссионные (от 10 до 15 процентов). Фактически живя за счет российского бюджета, "отщипывая" свой доход от сертификатов.

Военный кооператив

Кстати, такой опыт уже есть. В Калининграде при участии Балтийского флота возводятся дома именно для военных пенсионеров, расплачивающихся сертификатами. В Ярославле был возведен дом для держателей ГЖС. Построили его по муниципальному кредиту, а деньги город вернул, использовав сертификаты тех, кого в него заселили.

Между тем те же 600 долларов соответствуют себестоимости строительства в столице. К сожалению, действующие сейчас Правила выпуска и погашения сертификатов не дают возможности объединения их держателей в жилищно-строительные кооперативы. А подобная новация позволила бы получать отставным военнослужащим жилье без доплат даже в таком дорогом регионе, как Москва (если, конечно, городское правительство место под застройку предоставит).

Как видите, даже не самый пристальный взгляд на законы поможет найти способы решить жилищный вопрос тысяч военнослужащих. При этом не затратив ни копейки государственных денег. Вот только как добиться, чтобы их приняли во внимание те, кто пишет и принимает законы?

В ближайшее время правительством должны быть приняты новые Правила выпуска и погашения ГЖС. Хотелось, чтобы в них была заложена возможность объединения сертификатов для строительства конкретных домов под гарантии местной власти. Выгода-то очевидна. И покупателям доплачивать к сертификату свои кровные не придется, и деньги по нему перейдут прямо к застройщику, минуя руки многочисленных посредников.

“Архитектура — искусство королей”, — напоминает Елена Ульянова, руководитель проектного бюро корпорации “Инком-Недвижимость”. Не потому, что лишь Версаль заслуживает упоминания в контексте разговора об архитектуре. Дом, спроектированный и построенный с соблюдением канонов выбранного стиля — будь то классическая русская усадьба XIX в. или ультрасовременный авангард, — никогда не был дешевым, и его строительство возможно лишь при индивидуальной работе архитектора с заказчиком. Застройщики коттеджных поселков чаще всего не могут позволить себе такой роскоши (часто излишней), чтобы уложиться в бизнес-план.

Впрочем, это уже тема для отдельной статьи.
Аксиома рынка загородной недвижимости о том, что якобы главное — это место и качество участка, по-прежнему принимается без доказательств. Но без проекта дом не построишь, а качество архитектурного решения коттеджей на самом деле может сильно повлиять на продажи в поселке, поэтому девелоперы все более склонны на начальном этапе реализации проекта выкладывать деньги в архитектуру, хотя обычно эти затраты не превышают 3% от стоимости строительства, говорят эксперты. Хотя VIP-клиенты, взыскующие чистоту стиля, предпочитают индивидуальное строительство дома мечты, что всегда было удовольствием не из дешевых.

“Покупатели хотят жить в красивых, гармоничных домах и все лучше и лучше разбираются в архитектуре. Сбалансированный с архитектурной точки зрения проект при прочих равных [условиях] будет гораздо ликвиднее. Но платить существенные деньги за вклад в искусство желающих пока немного: ни один клиент не просил [нас] найти что-нибудь интересное с архитектурной точки зрения”, — говорит ведущий менеджер отдела продаж загородного жилья компании Delight Realty Александр Кузнецов.

Нам не дано предугадать

“Многие современные архитекторы выражают мнение, что мы живем в эпоху без стиля, а сегодняшняя архитектура в основном представляет собой смешение стилей, эклектику”, — говорит менеджер отдела загородной недвижимости Soho Realty Андрей Сармин. Что касается архитектурных стилей, то классицизм, барокко, ампир, сменявшие друг друга на протяжении столетий, сегодня действительно не существуют в прежнем понимании, считает руководитель архитектурной мастерской “Архстройдизайн” Алексей Иванов. По его мнению, единство стиля жизни и, соответственно, стиля архитектуры закончилось в начале XX в., это мировая тенденция и теперь каждый архитектор волен создавать свой собственный стиль.

Тем не менее во многом ликвидность в поселковом домостроительстве обеспечивается соответствием дома ландшафту, соблюдением в большей или меньшей степени принципа единства внешнего облика или стилевой совместимости коттеджей. Желательно, чтобы здания были спроектированы по заказу застройщика в одном из известных архитектурных бюро, отсутствовали глухие заборы a la Кремлевская стена вокруг домов, что вот уже несколько лет считается приметой стильного дорогого поселка.

Большинство потребителей различают два основополагающих направления в загородной архитектуре, условно называемых классическим и современным стилями. Понятия максимально емкие и субъективные, покупатели и проектировщики воспринимают их по-своему. По словам Сармина, для большинства клиентов Soho Realty классика ассоциируется с колоннами и лепниной. Все остальные архитектурные решения воспринимаются как современный стиль, а нестандартные и смелые решения считаются хай-теком. Но на всякий дом находится свой покупатель, если, конечно, дом сделан качественно и его стоимость находится в разумных пределах.

“Архитектор воплощает в конкретный проект собственное видение на основе знаний и опыта. В хороших проектах это получается свежо, оригинально и привлекательно для будущих покупателей. Но, как в музыке, дать определение многим современным композициям практически нереально, их можно привязать к тому или иному направлению, но это будет очень субъективная оценка мелодии”, — считает заместитель генерального директора компании “Новое качество” Андрей Уфимцев.

“Функциональность и традиционность”, — сходным образом определила запросы большинства покупателей и Елена Ульянова. По ее мнению, задача современных архитекторов и строителей, а также покупателей — художественно оформить свой образ жизни, не создавать стиль, просто жить в нем, а как его назвать, решат потомки.

“В последнее время архитекторы все чаще оперируют понятием "функционализм". Можно говорить о появлении нового стиля, зарождение которого продиктовано стремлением людей не столько к визуальному эстетству, сколько к рациональности использования жилых помещений”, — говорит Надежда Маляровская, вице-президент по маркетингу и реализации управляющей компании “Северо-Запад”.

Застройщики, в свою очередь, пытаются определить не только то, что модно сегодня, но и то, что будет лучше всего продаваться завтра.

Вкусы становятся строже

В пределах 16-18% колеблется число приверженцев американо-канадского стиля (демократичный выбор), а также скандинавского, или североевропейского, стиля — как правило, это небольшие двухэтажные дома с отделкой из натуральных материалов (камень, дерево). Их предпочли в 2004 г. примерно 15,3% владельцев загородной недвижимости. Число выбирающих модерн уменьшилось, но 12,7% покупателей остаются верны русскому модерну и, по-видимому, умеют отличать модерн от модернизма. Хай-тек всегда считался показателем достижений в области высоких технологий, но сейчас сочетание металлических конструкций, стекла и бетона выбирают всего 0,8% покупателей. Cтроить такой дом получается дорого, и применение в большом количестве стекла и бетона в жилом доме греет немногих, тем более что на отопление такого дома требуется больше затрат.

По данным проводившихся с интервалом в год — в 2003 г. совместно компаниями “Миэль-Недвижимость” и “Бест-Недвижимость”, а в 2004 г. Penny Lane Realty — исследований, более 36% покупателей отдают предпочтения классическому стилю или неоклассицизму (то же самое, но без колонн и не столь строго симметричные дома). Генеральный директор стройхолдинга “Новый дом” Михаил Кранчев говорит, что классика в современном варианте избавляется от обильного декорирования, всяческих завитушек и позолоты, которые, с одной стороны, удорожают строительство, а с другой — кажутся излишними тем, кто может позволить себе подобный дом.

Модным в Подмосковье становится альпийский шалаш с поправкой на достаток — 5,3% домов построено в стиле шале. Отличительные особенности шале — пологая крыша, доминирующая над всем объемом дома, первый этаж — из камня, второй — из дерева. Но в России дома чаще строят полностью из оцилиндрованного бруса. Например, по данным Delight Realty, в ценовой категории $400 000 — 1,5 млн по активно застраиваемым Пятницкому и Новорижскому шоссе большим спросом пользуются именно дома в стиле шале — как проекты архитектора Юрия Григоряна (часто встречаются подражания).

Недавно в Россию пришел лофт, такое жилье, по данным Penny Lane Realty, предпочитают 2,6% покупателей. По большей части эти дома напоминают короба с большими окнами, единым объемом внутреннего пространства. Самым крупным проектом, выполненном в стиле лофт, стал клубный поселок X-Park (архитектурное бюро “Меганон” предложило выстроить короба в форме буквы “Х”).

“К домам в стиле псевдомодерн отношение прохладное. Удачный модерн построить тяжело, неудачный производит гнетущее впечатление. Всегда в моде итальянско-русские усадебные мотивы простых форм и правильных пропорций”, — говорит Кузнецов.

Неприступные замки с большим количеством окон и башенок теряют актуальность, спрос на них составляет всего 1,8%. Еще 2,3% подмосковных коттеджей представляют собой эклектичное смешение элементов и мотивов различных направлений архитектуры (по мнению ряда экспертов, такова сегодня почти вся загородная недвижимость). На другие стили, по оценке Penny Lane Realty, приходится еще менее значительный спрос. Если вспомнить, что в первой половине 90-х гг. в структуре коттеджной застройки Подмосковья превалировали “дворцы”, или нечто к архитектуре вовсе не имеющее отношения, то можно констатировать, что вкусы покупателей меняются в направлении более строгих стилей, становятся рациональнее и сдержаннее.

Законодатели мод

Ярким представителем североевропейского стиля назвали в Penny Lane Realty поселок “Рублевский”. Интересны с точки зрения архитектуры проекты Юрия Григоряна (“Горки-XXI” по Рублево-Успенскому шоссе, “Лукоморье” по Калужскому шоссе). Удачные архитектурные концепции у поселков “Бенилюкс” и “Бельгийская деревня”. В комплексе дачных поселков “Истра Кантри Клаб” возрождается так называемый стародачный стиль, продиктованный концепцией застройки, — возводятся классические деревянные домики с открытой верандой. “Княжье озеро”, “Липки” — образцово-показательные поселки из канадских домиков. Многие называют среди интересных в архитектурном плане поселок “Николино” на Рублевке. Во всяком случае, экономика реализации проекта не противоречит архитектуре, если архитектор с умом подходит к требованиям заказчика, говорит Алексей Иванов.

“Дизайнерские достоинства проекта следует относить ко второму по значимости фактору после месторасположения поселка, который определяет потребительский выбор. Сегодня архитектурное решение [серьезно] влияет на динамику реализации инвестиционного проекта и на рыночную стоимость загородных домов, — считает Мария Литинецкая, руководитель отдела загородной недвижимости компании Blackwood. — Приблизительно 60% наших клиентов придают большое значение внешнему виду дома. Иногда бывает так, что покупатель отказывается от покупки именно по причине недовольства какими-то архитектурными решениями и готов платить за более удачный дизайн. Поэтому застройщики обращаются за консультацией к экспертам рынка еще на этапе проектирования”.

Застройщики коттеджных поселков, будучи законодателями мод в загородной архитектуре, одновременно становятся заложниками изменчивости этой моды. Поэтому ставка на классику русскую или европейскую представляется им наименее рискованной. “Большинство людей воспринимают в архитектуре, как в музыке и литературе, то, что приближено к классическим образцам. То, что они уже видели, слышали, что было отобрано в ходе истории как классические эталоны”, — говорит Надежда Маляровская.

Выбор проектов для строительства домов в коттеджных поселках девелопером обусловлен как личным вкусом девелопера, так и экономическими соображениями. “Если говорить об удачных проектах, это в первую очередь правильная экономика и доверие к профессиональному архитектору, — называет принципы выбора застройщиком архитектурных решений Андрей Уфимцев. — Тогда получается удачный продукт, сделанный для потребителя, а не для собственных амбиций”.

Компания Paul's Yard даже ввела дополнительную консультационную услугу для застройщиков — выбор архитектурного решения проекта поселка. “Мы считаем, что эта услуга будет востребована”, — говорит директор департамента загородной недвижимости Paul's Yard Андрей Васильев.

конечны, в домах за $550 000 мы можем увидеть унылое однообразие фасадов (чтобы сделать фасад симпатичным, пришлось бы серьезно увеличить срок возведения коробок, а это увеличивает сроки окупаемости проекта). Не всегда у застройщика получается найти ту золотую середину, с которой согласилось бы большинство платежеспособных клиентов“.

“Застройщиков, которые совсем не задумываются о том, кому и как они продадут свою нетленку, на рынке не осталось, — уверен ведущий менеджер отдела продаж загородного жилья компании Delight Realty Александр Кузнецов. — Процесс выбора архитектурного решения — всегда компромисс между минимизацией расходов на разработку и строительство поселка (объекта) и представлениями застройщика о потребностях потенциального клиента. Так как потребности безграничны, а ресурсы всегда

По пути проведения архитектурного конкурса пошли при создании поселков таун-хаузов “Барвиха-club” (“Миэль”, контракт на проектирование получила мастерская Александра Асадова) и “Новоархангельское” (застройщик — “Корес-строй”, контракт на проектирование получила мастерская Владимира Биндемана). По словам генерального директора “Корес-Строя” Михаила Пучкова, проведение конкурса — правильный подход к выбору архитектурной концепции, застройщик получает возможность выбрать оптимальный вариант из нескольких предложенных. “Когда планируешь вложить $20-40 млн, не стоит экономить несколько десятков тысяч на начальной стадии реализации проекта. Мастерская Биндемана уже на стадии конкурса представила настолько серьезно проработанный проект, что он стоил дороже призовой суммы”, — сказал Пучков. В сентябре в “Новоархангельском”, расположенном в 7 км от МКАД по Новорижскому шоссе, начинаются строительные работы. Будет построено 118 коттеджей, архитекторы предложили восемь вариантов архитектурно-планировочных решений, учитывающих в том числе и рельеф местности, цена 1 кв. м — от $1400.

По словам Андрея Васильева, путей подбора архитектурных проектов для будущего поселка множество. Например, инвесторы поселка “Резиденции Бенилюкс” приняли решение взять своего архитектора, который бы разрабатывал проекты домов и совместно с покупателями дорабатывал и адаптировал их пожелания под единую архитектурную концепцию поселка — например, в районе Голландия все дома должны быть выдержаны в стилях неоклассика или модерн, а в районе Бельгия — шале и лофт. Перед началом строительства “Резиденций” инвесторы проекта провели конкурс на лучшее архитектурное решение поселка и выбрали общую концепцию застройки.

Поселок “Стольное” компании “Стольный град”, который сейчас начинает строиться в Одинцовском районе Подмосковья (в 7 км от МКАД по Минскому шоссе), — один из примеров готовности девелоперов уделять должное внимание архитектуре. Поселок спроектирован в архитектурной мастерской “А-Б”. Ранее это бюро проектировало для “Стольного града” несколько объектов, в том числе жилой дом в Малом Левшинском переулке, который вошел в перечень 1000 лучших проектов в мире за последние 100 лет.

По мнению руководителя дирекции маркетинга, рекламы и PR-группы компаний “КРТ” Валеха Рзаева, в идеале заказ оформляется в законченную маркетинговую и архитектурную концепции и личные качества девелопера зачастую являются ключевыми в выборе перспективных проектов, создавая благоприятную экономическую базу. По словам генерального директора компании “Озерна” (входит в группу компаний “КРТ”) Андрея Демина, правильная маркетинговая концепция стародачного поселка “Глашино” (на границе Калужской и Московской областей) обеспечила практически 100%-ные инвестиции. С первых минут реализации проекта было принято решение, что этот поселок будет состоять из рубленых домов и иметь развитую общественную зону. За 10 лет существования “Глашино” на вторичный рынок из сотни участков оказались выставлены только два.

“Здесь нам не хотелось проводить экспериментов с архитектурным обликом домов, не то место [для этого], поэтому строили, как по учебнику, выдержаны все детали, — говорит Савин. — Мы ориентировались на русские традиции, чтобы поселок соответствовал ландшафту и окружению”. Рядом находится знаменитый писательский поселок Переделкино, старые генеральские дачи и летняя резиденция патриарха. По просьбе Министерства культуры области проектировщики оставили незастроенной визуальную ось между дачей Пастернака и церковью. Из 45 га застраиваемой территории 13 га оставлено под общественные зоны, заборы заменены живой изгородью. Поселок рассчитан на 64 дома, участки от 30 до 50 соток будут продаваться с подрядом, обязательное условие — строить по одному из предложенных проектов или согласовывать изменения с архитектором. О цене на участки в “Стольном граде” не сообщили, но, по словам Константина Гусакова, это будет дорогой поселок, не в последнюю очередь именно из-за затрат на архитектуру. Проект каждого дома стоил около $80 00 “Но чем дороже это нам обошлось, тем дороже это будет восприниматься клиентом, — говорит Гусаков. — Дом той же площади, построенный по менее проработанному проекту, будет стоить дешевле”.

По словам архитектора Андрея Савина, были разработаны семь типов домов разной площади (от 450 до 800 кв. м) и в разных, но сочетающихся между собой стилях — русская усадьба, неоклассика, английский стиль, — отражающих достаток владельцев. Дома будут строиться из кирпича. “Мы уверены, что создаем абсолютно ликвидный продукт инвестиционного качества, поскольку дома в этих стилях и через пять, и через 10 лет будут хорошо смотреться и будут востребованы”, — говорит Константин Гусаков.

3% на архитектуру

Дома в поселках элиткласса по Минскому шоссе могут стоить, по оценкам экспертов, от $650 за 1 кв. м при цене участка $20 000-25 000 за сотку.

Затраты инвестора на архитектурный проект во многом зависят от того, услугами какого архитектурного бюро он пользуется. Чем известней архитектор, чем лучше и грамотнее проект, предложенный им, тем дороже он стоит, но помимо эстетических и технологических преимуществ таких проектов они гораздо интереснее для продавца, потому что нравятся покупателю, говорит Андрей Сармин.

Процент инвестиций, выделяемый застройщиками на разработку архитектурной концепции новых поселков, варьируется в зависимости от объекта, его класса и потенциального потребителя. Но, по оценке как риэлторов, так и архитекторов, обычно это не более 3% от сметной стоимости строительства, хотя может составлять и 1%, и 10%.

Директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty Сергей Леонтьев говорит, что дорогими архитектурными решениями занимается “Архстройдизайн” Алексея Иванова (сам архитектор так не думает), на счету которого несколько удачных поселков — “Величъ”, “Новый свет”, “Бельгийская деревня”. По словам руководителя “Архстройдизайна”, редко, но удается настоять на том, что за повторное использование проекта внутри строящегося поселка заказчик дополнительно заплатил архитектору деньги — примерно 10% от стоимости проектирования.

Затраты инвестора на архитектурный проект могут составлять от нуля (если дом срисован с журнала или каталога) до $100 за 1 кв. м, полагает Васильев. Сейчас уже можно говорить об увеличении затрат застройщиков на архитектурное решение, поскольку с каждым годом все больше внимания уделяется этому вопросу, появляются новые требования к качеству архитектуры. В Penny Lane Realty считают, что разработка архитектурной концепции может стоить от $10 000 до $100 000 в зависимости от объема работ и опять же известности архитектора.

В “Стольном граде” сказали, что такие же точно дома, как в “Стольном”, больше нигде строить не планируют, но если кто-то захочет срисовать проект, то ничего сделать не смогут.

Архитектурное бюро “Меганон” прославилось благодаря проекту “Горки-XXI”, имевшему невероятный успех. “Оценив высокую популярность проекта, бюро решило продавать его любому желающему за $15 000-20 00 В результате сейчас можно наблюдать появление поселков-клонов, таких как “Горки-22”, “Иваново”, — добавляет Леонтьев.

Изменение моды на архитектуру связано с появлением новых технологий строительства, отмечают в Penny Lane Realty. В то же время избранный стиль зачастую определяет, из какого материала будет построен дом. Любители кантри и шале обычно строят дома из дерева; в бетоне и стекле воплощают идеи в стиле хай-тек, для классического стиля применяют камень. Несуразно лепить на пенопластовые колонны и на пенобетонные стены и делать из этого русскую усадьбу. Хотя, говорит Михаил Кранчев, не конструктивный материал определяет облик дома. Например, если строится русская усадьба, то материал прячется под штукатуркой, в итоге получается бело-желтое или бело-красное здание определенных пропорций с парой флигелей, хозяйственными постройками на территории.

Камень, дерево, бумага…

По словам Михаила Кранчева, все более модно строить большие деревянные дома, хотя нельзя сказать, что эта мода становится всеобщей. Но с появлением новых технологий в строительстве стали преобладать оцилиндрованное бревно, профилированный и клееный брус. По прочности и долговечности они не уступают кирпичу и так красивы, что не требуют дополнительной отделки. В Подмосковье уже 11,6% домов построено из этого материала, отмечают в Penny Lane.

Неизменно 1-е место по популярности среди строительных материалов занимает кирпич. В Penny Lane Realty подсчитали, что из этого материала предпочитают строить и покупать дома 49,3%. “У нас по-прежнему стремятся построиться на века, — говорит Елена Ульянова. — Однако чем более уверен в себе и в своем будущем человек, тем более дешевое и менее претенциозное жилье он может себе позволить. И менять его раз в пять лет”.

“Стоимость строительства дома в поселке с учетом затрат инвестора на инфраструктуру, поселковые коммуникации, дороги тоже может составлять до $1000 за 1 кв. м. Но покупатель в итоге получит за большие деньги дом классом ниже, чем при индивидуальном строительстве, потому что поселок — это в первую очередь коммерческий проект инвестора”, — добавляет Кранчев.

“Если строить правильный дом — с соблюдением всех норм по теплопроводности, энергосбережению и т. д., то самым дорогим материалом является сегодня клееный брус, — говорит Кранчев. — Хорошо сделанный дом из кирпича площадью около 500 кв. м с качественной отделкой обойдется примерно в $1000 за 1 кв. м, строительство такого же дома из клееного бруса будет стоить ту же $1000 за 1 кв. м общей площади, хотя отделка обойдется в меньшую сумму, нежели отделка кирпичного дома. Каркасный дом по канадской технологии из дерева будет примерно на 30% дешевле, бревенчатый дом — дешевле на 40%”. Строить загородные дома полностью из пенобетона руководитель строительного холдинга “Новый дом” считает неправильным, так как этот материал имеет гораздо меньшую, чем кирпич, несущую способность и может просто не выдержать нагрузок. А возводить загородный дом по технологии каркасно-монолитного домостроения с заполнением внутренних стен блоками из пенобетона дороже, чем строить из кирпича. Тем не менее, как считают в Penny Lane Realty, процент домов, построенных из пенобетонных или других ячеистых бетонных блоков, составляет 16,3% от общего числа застроек в Подмосковье.

Крепости не сдаются

“Несомненно, индивидуальное строительство прельщает всех, — говорит Алексей Иванов. — Но это очень дорого: гонорар архитектору за проект индивидуального дома плюс стоимость строительства, плюс стоимость земли, дополнительных затрат потребуют обустройство территории, забор, инженерия. Да еще и не в каждом месте власти разрешат строить индивидуальный дом по индивидуальному же проекту”.

Для нашего климата идеален деревянный дом, его и протопить легче, считает Елена Ульянова. Но использование тех или иных строительных материалов зависит не только от климата. Желание обособиться, потребность чувствовать себя в безопасности обуславливает выбор кирпича и железобетона как материалов для загородного дома. Оптимальной становится такая схема: 1-й этаж (гостевой) — каменный, 2-й (жилой) — деревянный. К тому же загородное жилье у нас отнюдь не массовое, отсюда совершенно иные подходы к проектированию и технологиям, нежели на Западе, где типовые загородные дома — обыкновенный ширпотреб.

Фантазию заказчика ограничивает только размер его кошелька, но специалисты советуют придерживаться принципа разумной достаточности и учитывать особенности российского климата. “К сожалению, мы расположены на другой широте, нежели любимые многими средиземноморские города-курорты, — говорит Андрей Уфимцев. — И климат наш многого не позволяет — любые средиземноморские диковинки влекут за собой очень серьезные денежные затраты и в большинстве своем не принесут нужного удовлетворения”. Например, сооружение открытого бассейна ради трех солнечных месяцев и пары недель, когда в таком бассейне удастся поплавать. Тоже относится и к огромным открытым террасам, эксплуатируемой кровле, ярко-рыжей черепичной крыше или кипенно-белым фасадам. Для подмосковных построек характерно большее использование кирпича, утеплителей и дерева. “Для нашего климата более подходят архитектурные решения североевропейские (скандинавские), чем испанские или итальянские, — считает Надежда Маляровская. — У нас выпадает много снега, поэтому балкон, терраса, крыльцо должны иметь навес. Для автомобиля при отсутствии гаража желательно также сделать навес. Даже в ландшафтном дизайне стоит учитывать, что дорожки покрываются снегом, снег засыпает светильники. Леденеет крыльцо, и нужно учесть его подогрев”.

Формально эксплуатируемых крыш у нас множество и существуют они давно. Любая кровля, на которой размещено оборудование для эксплуатации здания или которая используется для подхода специалистов службы безопасности к инженерным системам дома и оборудованию по обслуживанию фасадов здания, называется эксплуатируемой.

Где в Москве можно полюбоваться на звездное небо? Раньше — в Планетарии и на крышах типовых многоэтажек. Первый пока никак не отреставрируют, а выходы на крыши закрыты бдительными работниками ДЕЗов. Остается купить пентхаус либо квартиру в доме с эксплуатируемой кровлей.

Чаепитие на крыше

На практике под эксплуатируемой понимается кровля, используемая в коммерческих или рекреационных целях. Помимо увеличения объемов продаваемых площадей такая крыша повышает привлекательность всего здания.

Сегодня эксплуатируемые кровли в жилых зданиях обычно отдают владельцам пентхаусов или в общественное пользование жильцов домов. Эксперты полагают, что лучше всего для обустройства эксплуатируемых крыш подходят малоэтажные или высотные дома. В первом случае крыша может стать частью дорогого жилья, на ней можно оборудовать смотровую площадку с барбекю для жителей всего дома. Второй вариант позволяет даже в центре Москвы изолироваться от загрязненного воздуха и шума.

За границей уже давно на крышах размещают цветники, бассейны, фонтаны, сады, площадки для барбекю, детские площадки, офисы и даже храмы. В Москве еще в XIX в. на крышах многоэтажных домов оборудовались небольшие (в то время крыши были скатные) смотровые площадки со столиками для чаепития. Вернулась традиция обустраивать кровли только в конце 90-х гг. прошлого века.

Владельцы пентхаусов используют крыши и для запуска петард, и для принятия солнечных ванн. Иногда достраивают еще один уровень квартиры со спальней либо гостиной с выходом на открытую террасу. “В последнее время французская культура оказывает наиболее сильное влияние на некоторых москвичей: они не представляют себе утро без чашки кофе, выпитого на террасе в центре Москвы”, — добавляет Александра Синилова, консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty.

Плоские кровли чаще всего используют под открытые или закрытые террасы, зимние сады, смотровые площадки, площадки для барбекю, прогулочные зоны, детские площадки и т. д. “С каждым годом оборудование кровель становится более профессиональным, — говорит Ольга Богородицкая, консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty. — Заказываются дизайнерские проекты. Устанавливаются печи для барбекю, мебель и тенты, устраиваются фонтаны и разбиваются сады. Частные владельцы устраивают сады камней и оборудуют зимние сады — оранжереи”.

Иногда в малоэтажных зданиях кровли используют в качестве парковок, доставляя туда машины автомобильным лифтом. Крыши высотных домов могут использоваться и под посадочные площадки для вертолетов.

Фантазия владельца жилья ограничивается только особенностями московской погоды (например, флористы смогут использовать только однолетние растения в кадках) и нюансами конкретного дома. Особенности столичного климата ограничивают не только ландшафтных дизайнеров. “Обогрев кровли в холодные месяцы очень энергоемок, на это может уходить на 50% больше электроэнергии, чем в квартире, — отмечает Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty. — При этом необходимо учитывать, что обогрев будет нормально функционировать только при температурах не ниже -5-7 градусов. Соответственно, можно поставить под большое сомнение необходимость обустройства эксплуатируемой кровли как таковой. Девять месяцев в году находиться на кровле будет скорее всего неинтересно и некомфортно — дождливо, снежно или морозно. Однако достаточно много клиентов, покупая квартиры с эксплуатируемой кровлей, видят в этом возможность увеличения теплого контура квартиры. Присоединяя кровлю, они накрывают ее куполом из каких-либо конструкций, утепляют и т. п. В большинстве случаев это выглядит откровенным "самоделом" и только портит общий облик дома”.

Эксплуатируемая кровля особенно актуальна в загородных резиденциях, расположенных в лесу. Летний солярий на крыше поможет решить проблему недостатка солнечного света. Это вариант еще одного места для релаксации, занятий спортом, приватных приемов.

В нежилых зданиях на крышах обычно устраивают озеленение. Например, уже несколько лет эксплуатируется кровля гаража “Газпрома” по ул. Наметкина. По системе “сада на крыше” озеленили 9000 кв. м кровли гаража. “Плоские кровли также могут быть паркингами или частями территорий гипермаркетов, — добавляет Вячеслав Тимербулатов, генеральный директор ООО “Группа компаний "Конти". — В этом случае на такую кровлю можно не только взойти, но и въехать”.

На Венецианском биеннале прошлого года одним из самых необычных проектов стала достройка японского архитектора Андо Тадао к одному из нью-йоркских зданий 1920-х гг. Крыша ничем не примечательного манхэттенского небоскреба была превращена в жилье экстра-класса. Пентхаус был задуман Андо как бетонный бокс в стеклянном футляре. Композиция включает в себя водный партер, над гладью которого новые объемы как бы зависают. Главное в проекте — фантастическая панорама Манхэттена.

Мне сверху видно все

В доме “Капитал” в Трубниковском переулке на кровле оборудована смотровая площадка с панорамными видами на Москву. Жители могут приготовить там барбекю или выпить чашечку кофе, любуясь храмом Христа Спасителя, московскими высотками или Белым домом. Площадка для проведения вечеринок с видом на Патриарший пруд запланирована в доме “Патриарх”.

Именно великолепные виды — главный козырь и московских эксплуатируемых крыш. Любоваться Кремлем, Воробьевыми горами и Крымским мостом могут жильцы одного из первых домов с эксплуатируемой кровлей — “Торисс” в 1-м Спасоналивковском переулке. На последнем этаже оборудован теннисный корт, имеющий выход на крышу, где расположена площадка для барбекю.

Многоярусные пентхаусы не такая уж редкость для столицы. Например, в комплексах компании “Квартал” спроектированы четырехъярусные пентхаусы площадью около 500 кв. м. Террасы позволяют увидеть всю Москву. Самый громадный пентхаус столицы располагается на крыше четвертого корпуса “Алых парусов”. Площадь трехуровневого помещения составляет порядка 1700 кв. м, название у него соответствующее — “Цезарь”.

Красивая панорама центра города открывается с общественных озелененных террас “Тихвинской усадьбы” компании “Капитал Груп Маркетинг”. В еще одном проекте этого застройщика — комплексе “Созвездие Капитал-1” — запланированы трехуровневые пентхаусы. Открытая терраса на третьем уровне пентхауса может быть использована для ландшафтного озеленения и прогулок на свежем воздухе.

Помимо рекреационных зон на кровлях делают и дополнительные помещения. Например, на крыше одного из домов возле Патриарших прудов построили огромную спальню с панорамными окнами и мини-бассейном, из которого можно выйти на террасу, откуда открываются виды на старую Москву.

Иногда под сумрачным московским небом на крышах размещают солярии. Имитацию пляжа сделали на кровле одного из домов на Пречистенке: расставили шезлонги и зонтики, оборудовали площадку для барбекю и запуска петард. “В домах компании Rose Group на Остоженке великолепно воплощается идея размещения садов на крыше”, — отмечает Богородицкая. Собственный садик в английском стиле разбили на одной из крыш в районе Остоженки.

Интересный вариант использования кровли был найден при строительстве жилого дома Группой компаний “Конти” в районе Фили-Давыдково. Его особенность — сооружение автономной газовой котельной на крыше. Ее сооружение сэкономило городскому бюджету 77 млрд руб., которые пришлось бы потратить на реконструкцию теплоэлектроцентрали и теплосетей. Здесь же были применены встроенная трансформаторная подстанция, насосная станция водоснабжения, эффективные системы энергосбережения, диспетчерского обслуживания.

Не всегда проект сразу предусматривает создание эксплуатируемой кровли — иногда эта идея возникает уже в процессе работ. Так произошло в комплексе во 2-м Обыденском переулке, 1а. “Изначально при проектировании разрабатывалась техническая кровля, — рассказывает Анатолий Морозов, генеральный директор ЗАО "МИАН-Девелопмент". — В процессе строительства проект был изменен. В результате лифтовый холл был присоединен к квартире (доступ к нему получают только жильцы этой квартиры). Покупатели получили около 100 кв. м эксплуатируемой кровли, которую они смогут застеклить и разбить там зимний сад”. Но крыша может быть во владении сразу нескольких жильцов. Как, например, в доме переменной этажности (6-15 этажей) на ул. Якиманка, вл. 2 “Благодаря эксплуатируемой кровле у жителей многих квартир появился свой участок крыши, который они могут использовать по собственному усмотрению”, — говорит Морозов. Эксплуатируемые крыши общественного пользования спроектированы в V-образных домах “Грандъ-Парка” на Ходынском поле. Жильцы этих домов могут на крыше гулять с детьми, смотреть салюты и проч.

Цена вопроса

В загородных домовладениях эксплуатируемые кровли используются очень широко. Таковы, например, крыши всех таун-хаузов в поселке “Барвиха-2”, спроектированном мастерской под руководством Александра Асадова по заказу компании “Миэль-Недвижимость”. “Мы делаем эксплуатируемые плоские кровли, понимая, что это еще и значительный резерв для домовладельцев”, — говорит Александр Асадов, руководитель 19-й мастерской “Моспроекта-2”.

Исключительные потребительские качества, ограниченное предложение на рынке, а также дороговизна технической реализации делают такие квартиры эксклюзивным товаром. “В условиях перегретого рынка недвижимости, ожидания кризиса в сегменте массового строительства и сокращения свободных площадок в исторических районах Москвы спрос именно на эксклюзивное жилье становится особенно высоким, что прямо отражается на росте цен на такие квартиры”, — добавляет Ирина Богутская, исполнительный директор компании “КВ-Инжиниринг”.

Стоимость эксклюзивных вариантов эксплуатируемой кровли для любителей высоты выше по сравнению с квартирами в том же доме на других этажах, по данным Алены Бригадновой, на 20-30%. Чаще всего она рассчитывается с коэффициентом 0,3 или 0,5 от стоимости квартиры за 1 кв. м. Более низкий коэффициент принят для домов бизнес-класса либо расположенных не в центре города. “Стоимость квадратного метра террасы на наших объектах рассчитывается с учетом стоимости 1 кв. м жилья с коэффициентом 0,3, — говорит Вячеслав Тимербулатов. — Таким образом, покупая квартиру с крышей-террасой, клиент платит за квартиру определенного метража и за террасу определенного метража. Что касается центра города, то там при расчете стоимости метра принят коэффициент 0,5”. Наличие эксплуатируемой кровли кардинально не изменяет стоимости метра, она может быть чуть выше стоимости квартиры без террасы. “Это объясняется тем, что не терраса является основой покупки, а чаще всего идет как дополнительный плюс к квартире, — добавляет Александра Синилова. — Также встречаются объекты, где площадь террасы такая же или больше площади квартиры. В этом случае цена за метр может быть ниже цены равнозначной квартиры с меньшей террасой или без нее”.

Самое неожиданное в “крышном” вопросе для покупателя — юридическая сторона этого приобретения. Дело в том, что в собственность эксплуатируемая кровля не оформляется. “Кровля, равно как и все остальные МОПы [места общего пользования], попадает в распоряжение ТСЖ, которое по договоренности с владельцем пентхауса может сдавать эту кровлю ему в аренду”, — объясняет Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО “Квартал”.

Без права собственности

В остальных случаях владелец апартаментов может оборудовать кровлю по своему усмотрению, но с учетом довольно жестких правил. Ограничение по большому счету одно: на кровле можно делать все, что сохраняет ее целостность и функциональное назначение. “На практике это означает, что никакого стационарного оборудования, предметов интерьера и т. д. на кровле устанавливать нельзя, — говорит Лушкин. — Все элементы декора и в целом обустройства должны быть исключительно переносимыми, которые при необходимости можно оперативно убрать”.

В собственность покупателя оформляется лишь жилое помещение. Если владелец желает что-либо построить на кровле, он заключает инвестиционный контракт с городом или префектурой, оплачивает разработку проекта строительства, согласовывает его с необходимыми службами и строит. После окончания работ сотрудники БТИ производят обмеры, оформляют документы. Только после этого покупатель может оформить право собственности на новое жилое помещение.

Крыши XXI в.

Отдельно решается вопрос эксплуатации и обслуживании кровли зимой. Проблема очистки от снега решается двумя путями: либо тот, кто арендует кровлю, занимается этим вопросом самостоятельно, либо же договаривается со службой эксплуатации о проведении снегоуборочных работ. Например, в домах “Квартала” снег удаляется с крыши с помощью установленных на кровле обогреваемых воронок внутреннего водостока. Вначале благодаря специальному оборудованию (теплогенераторы, инфракрасные облучатели и т. п.) снег растапливается, а потом стекает вниз по системе внутреннего водостока. Подобные установки стоят, как правило, на всех эксплуатируемых кровлях.

“В "Барвихе-2" применены так называемые мембранные крыши, — объясняет Александр Асадов. — Это большие целостные мембраны без швов, очень плотные синтетические покрытия. Их дополнительно защищают и бронируют сверху, накрывают утеплителем, что исключает какие-либо протечки. Для выполнения соответствующих работ в качестве субподрядчика была приглашена компания, которая занимается изготовлением исключительно крыш. Она делает централизованно все крыши в поселке и дает пять лет гарантии на эксплуатацию”.

Эксплуатируемая кровля значительно повышает затраты застройщика. Стоимость ее обустройства зависит прежде всего от ее конфигурации, применяемых материалов, а также от целей, которым она будет служить. До недавнего времени материалы для устройства плоских крыш либо были очень дорогими, либо просто неприменимы по причине своей недолговечности. Современные технологии позволяют сделать на крыше очень многое. К новинкам относятся, в частности, технология устройства инверсионной кровли, комплексная система электроподогрева, полимерная гидроизоляция, не подверженная старению, прочный утеплитель, не впитывающий воду, и проч.

Судьба существующей недвижимости под угрозой: по мнению чиновников Минприроды, дома, построенные в заповедниках и на незаконно захваченных землях водоохранных зон, подлежат сносу. В судах на разных стадиях рассмотрения уже находится более сотни дел. Рынок замер в ожидании развязки: по словам экспертов, более половины коттеджных поселков в Подмосковье построено на землях с сомнительным правовым статусом. Девелоперы, инвестирующие в загородное строительство миллионы долларов, владельцы элитных особняков, хозяева домов отдыха и турбаз и даже обладатели скромных дач внимательно следят за развитием событий.

Современные материалы хотя и повышают стоимость работ, но не являются основной статьей расхода. “Удорожание устройства эксплуатируемой кровли вызвано не только заменой пирога конструкции крыши, — говорит Ирина Богутская. — Наличие эксплуатируемой кровли предполагает использование для здания специальных технических решений и более дорогого инженерного оборудования с пониженным уровнем шума. В свою очередь, малошумное оборудование занимает больше места. Следовательно, устройство эксплуатируемой кровли осуществляется в том числе и за счет увеличения себестоимости здания, и за счет потери площадей”.
Этим летом разразилась серия громких скандалов, связанных с незаконной застройкой подмосковных земель. Инициатором разоблачений выступило Министерство природных ресурсов, решившее вернуть в государственный лесной фонд заповедные леса, на территории которых уже построены элитные коттеджные поселки, а также не допустить дальнейшей передачи в руки инвесторов подобных участков.

В марте в Министерстве природных ресурсов сменилось руководство: губернатора Пермской области Юрия Трутнева вызвали в Москву и назначили министром. В Кремле перед Трутневым поставили две глобальные задачи: искоренить коррупцию в системе недропользования и повысить эффективность использования природных ресурсов. Сразу после назначения на должность в интервью “Ведомостям” министр ясно обозначил новый курс ведомства. “В отношении жилищного строительства контроль за использованием лесов должен быть жестче, иначе мы получим продолжение существующей тенденции, когда заповедные леса застраиваются особняками”, — заявил Трутнев.

Новая метла

Больше всего незаконно возведенных строений обнаружено на Истринском, Пестовском, Пяловском водохранилищах, а также в прибрежной зоне водоемов в Одинцовском и Красногорском районах. Примерно 100 дел уже передано в суды. В стадии рассмотрения сейчас находятся 12 исков на дома в Мытищинском районе, пять — в Красногорском районе.

В июне Минприроды начало тотальную проверку Подмосковья, даже предварительные результаты которой впечатляют. За первый месяц ведомство составило около 1000 актов о нарушении природоохранного законодательства (за время работы прежнего министра Виталия Артюхова их было составлено всего 19). По словам исполняющего обязанности заместителя руководителя Федеральной службы надзора в сфере экологии и природопользования Олега Митволя, Минприроды уже обнаружило 1394 га самовольно захваченных лесных земель и 2000 зданий, незаконно построенных в береговой зоне.

Ветераны защищают лес

Минприроды поддерживает и прокуратура Московской области. По словам прокурора области Ивана Сыдорука, в первом полугодии выявлено 1177 нарушений земельного законодательства. В связи с этим принесено 403 протеста, внесено 81 представление, направлено в суд 110 исков, по постановлению прокурора возбуждены два уголовных дела и 11 производств об административных правонарушениях.

Министр Юрий Трутнев поручил проверить изложенные в обращении Путину факты начальнику Главного управления природных ресурсов по Московской области Николаю Гаранькину. В его заключении, с которым ознакомились “Ведомости”, упоминалось лишь о “вырубке отдельных деревьев при установке забора”. Однако эксперты Федеральной службы надзора в сфере природопользования подтвердили массовый характер вырубки в Масловском лесу, сообщил источник в Минприроды. Ситуация обсуждалась на консультативном совете Минприроды, после чего Гаранькин подал в отставку, а министр распорядился провести комплексную проверку использования земель лесного фонда в Московской области.

Первый скандал разразился в конце мая. Жители старых дачных поселков на рублево-успенском направлении не раз жаловались властям на вырубку лесов под строительство коттеджей, но особого успеха эти жалобы не имели. И тогда ветераны решили обратиться за помощью к главе государства: на избирательном участке они передали президенту письмо, в котором требовали остановить вырубку реликтового Масловского леса, более 100 га которого в конце 1990-х были — по их мнению, незаконно — проданы фирмам “Коттон Вэй”, “Юви-Плюс”, “Корабельные сосны” и др., которые начали вырубать лес под строительство коттеджей.

Конфликт на Новой Риге

Отставкой дело не ограничилось. В конце августа прокуратура Московской области возбудила уголовные дела в отношении глав Красногорского и Одинцовского районов Подмосковья Бориса Рассказова и Александра Гладышева. Руководителей обвиняют в превышении служебных полномочий. Как сообщает прокуратура, главы районов участвовали в незаконной продаже нескольких десятков гектаров земли в элитных оздоровительных центрах “Жуковка” Красногорского района и “Сосны” Одинцовского. Оба санатория находятся в ведении Управления делами президента, а прилегающие к ним земли охраняются государством. Постановление о вынесении обвинения было готово еще 30 июля, однако предъявить его главе района Рассказову пока невозможно — он находится на больничном. Впрочем, по аналогичным причинам пока не удается предъявить обвинение и его коллеге Гладышеву. В случае, если вина чиновников будет доказана в суде, им грозит штраф от 500 до 800 минимальных размеров оплаты труда или лишение свободы на срок до семи лет.

Умеров говорит, что три года назад уже был осужден тем же Истринским судом за самозахват земли под “Балтией” на полтора года исправительных работ, а в 2002 г. заплатил штраф 2,6 млн руб. По его словам, после этого Московский областной суд постановил оформить эту землю в собственность “Гудвина-3” в течение трех месяцев, но этого до сих пор не произошло и компания подала в Мособлсуд иск к Истринскому лесхозу и земельному комитету Истринского района с требованием оформить землю.

Следующей жертвой кампании по борьбе с незаконными постройками стала “Балтия” — один из самых престижных подмосковных коттеджных поселков, расположенный на 19-м км Новорижского шоссе. Он занимает около 72 га, сейчас в нем 120 коттеджей (девелопер — компания “Гудвин-3”), планируется построить еще 1 По данным Минприроды, в конце 1990-х гг. девелопер получил от подмосковных властей в аренду участок в 20 га, а затем самовольно присоединила к ним еще около 40 га, часть из которых — территория заказника. Истринский лесхоз, в ведении которого находится заказник, передал эти материалы в прокуратуру Московской области, которая обвинила гендиректора “Гудвина-3” Тимура Умерова в нарушении природоохранного законодательства (незаконной вырубке деревьев, нарушении режима особо охраняемой территории) и самоуправстве.

Умеров утверждает, что речь идет об одном и том же объекте, а разницу в площади объясняет неправильным обмером участка, проведенным специалистами лесхоза.

“Меня пытаются дважды осудить за одно и то же нарушение”, — возмущается Умеров. Правда, в 2001 г. его судили за участок в 25 га, а сейчас прокуратура обвиняет его в новом захвате — участка площадью более 8 га.

На опережение

Если суд признает Умерова виновным, Минприроды, по словам руководителя пресс-службы Рината Гизатулина, будет добиваться возвращения земли под “Балтией” в государственный лесфонд. Закон также предусматривает снос незаконных строений. “Таких прецедентов пока не было, но у "Балтии" есть шанс им стать”, — предупредил Гизатулин.

Эта усадьба расположена на 5-м км Ильинского шоссе, в охранную зону памятника, созданного в конце XVIII — начале ХIХ в., входят 657 га. В конце 2003 г. Министерство экологии и природопользования Московской области выставило на конкурс право аренды для “культурно-оздоровительных” целей три лесных участка в “Архангельском”. Победителями в январе 2004 г. стали фирмы “Парк “Архангельское” (6 га), “Эрликом Груп” (20 га), “ОблСтройУниверсал” (20 га). В феврале 2004 г. ФГУ “Истринский лесхоз” заключило с ними договор аренды земли на 49 лет. Деньги поступили в бюджет. Однако замдиректора музея-усадьбы Людмила Гринева сообщила “Ведомостям”, что арендованная территория была огорожена и на ней началась вырубка леса.

Следующее громкое дело Минприроды не затрагивает интересов собственников: на земле старинной усадьбы “Архангельское”, 46 га которой передано в аренду частным компаниям по $50 за сотку в год, пока ничего не построено. Чиновники министерства и прокуратура области пытаются не допустить вырубку лесов и застройку территории памятника, а земли через суд вернуть “Архангельскому”.

В Министерстве природных ресурсов, где готовили материалы для прокуратуры, уверены, что земли арендованы для жилой застройки. Разыскать фирмы-арендаторы по адресам регистрации “Ведомостям” не удалось. Не включены “Парк “Архангельское”, “Эрликом” и “ОблСтройУниверсал” в базы справочных служб. “46 га берут не для того, чтобы их облагораживать”, — сомневается гендиректор Vesco Group Вячеслав Ширяев. По данным риэлторов, участки в Архангельском на рынок еще не поступали. Впрочем, участники рынка считают, что, невзирая на скандал с получением земли, реализовать девелоперский проект на территории Апполоновой и Горятинской рощ реально. “Прецедент есть: в Санкт-Петербурге рядом с памятником архитектуры — Константиновским дворцом строится и успешно продается коттеджный поселок. Почему бы не повторить это в Москве?” — говорит Ширяев.

На этом этапе в конфликт вмешалась прокуратура: прокурор Московской области Иван Сыдорук направил в арбитражный суд области исковое заявление о расторжении договоров аренды земельных участков на территории паркового ансамбля “Архангельское”. В документе, копия которого имеется в распоряжении “Ведомостей”, прокуратура просит признать договор с компанией “Парк “Архангельское” на право аренды участка парка усадьбы “Архангельское” в 6 га недействительным, поскольку “предоставление земельных участков в долгосрочную аренду частным организациям нарушает целостность памятника и… создает угрозу его… разрушения”. По информации Митволя, такие же заявления прокуратура направила и по поводу двух других участков парка по 20 га, переданных в аренду “Эрликом Груп” и “ОблСтройУниверсалу”. Он утверждает, что за эти земли фирмы платят по $5000 за 1 га в год.

Если по предыдущим конфликтам суд еще не вынес решения, то владельцам 13 коттеджей в деревне Пятница Солнечногорского района Подмосковья уже вручены судебные постановления, предписывающие ликвидацию домов. Решение снести коттеджи, построенные на территории турбазы “Екатерининские валы” рядом с деревней Пятница, было вынесено в сентябре 2003 г. судом Солнечногорского района. Иск был подан прокурором Солнечногорского района в интересах ГУП “Мосводоканал” и государства. Впрочем, заказывать на собственные средства бульдозер хозяева не спешат — они обратились за помощью к адвокатам. По мнению юриста адвокатской конторы “Падва и партнеры” Олега Асташенкова, у владельцев есть шанс добиться отмены решения суда, который при принятии решения ссылался на статью 49 старого Гражданского кодекса — 1964 г. В этой статье сказано, что “сделка, совершенная вопреки интересам социалистического общества”, может быть аннулирована. “Суд не учел, что ГУП “Мосводоканал” — коммерческая организация, не наделенная контрольными функциями. Скажем, Минприроды в лице своих региональных представительств этими функциями наделено, но оно в этом деле почему-то не фигурирует в качестве истца. И это одно из оснований отмены решения суда — контроль-то возложен на Минприроды, а не на “Мосводоканал”, — считает адвокат.

Под прицелом

Снесут?

Солнечногорский инцидент заставил Минприроды обратить внимание не только на коттеджные поселки, но и на турбазы, а также активно строящиеся в прибрежных зонах (Истринское, Пестовское, Пяловское водохранилища, водоемы Одинцовского и Красногорского района) яхт-клубы. По словам Митволя, “в этих районах больше всего нарушений природоохранного законодательства”. Подмосковьем министерство не ограничится: сейчас аналогичные проверки ведутся в Ленинградской области и Краснодарском крае.

Ведь многие компании продавали участки сельхозугодий, обещая перевести их в категории, разрешающие застройку, но не всегда делали это. Некоторые девелоперы оформляли лесные земли как “территорию, поросшую кустарником”, говорит исполнительный директор компании “Агрооблатив” Александр Григель. А директора колхозов продавали под строительство участки, которые являлись общей долевой собственностью колхозников. Владельцы таких участков не могут продать свои коттеджи, говорит директор по маркетингу “Инком-Недвижимости” Сергей Елисеев.

Эксперты считают вероятность ликвидации уже существующих коттеджей “чрезвычайно низкой”, но снос хотя бы одного строения может в корне изменить рынок загородного жилья — в частности, стоимость легально оформленных участков “взлетит в два раза”. Это покажет девелоперам, что времена, когда государство сквозь пальцы смотрело на нарушения земельного законодательства, прошли.

На конец августа это единственный реальный результат летней кампании Минприроды. Не считая, конечно, кадровых изменений в самом ведомстве, а также ряда уголовных дел. “Мы начали приводить в чувство чиновников, и это главное”, — заявил Митволь. Он обещает, что проверки в Подмосковье будут продолжены, несмотря на то что с 20 августа был упразднен их исполнитель — Главное управление природных ресурсов по Московской области. Сейчас функции этого ведомства распределяются между другими структурами, объяснил Митволь.

В августе прецедент все же случился: в деревне Пестово Орехово-Зуевского района Подмосковья четыре владельца коттеджей, построенных в водоохранной зоне, не стали дожидаться принудительного исполнения решения суда и добровольно снесли свои дома. Впрочем, Гизатулин уточнил, что речь идет не о самих коттеджах, а о “вспомогательных” постройках, находящихся в непосредственной близости от воды.



Главная --> Публикации