Главная --> Публикации --> Чиновники и жители делят землю В ближайшие шесть лет россияне получат не доступное жилье, а лишь надежду на него Вариации на тему загородной архитектуры Недвижимость подвинется Железнодорожный: заслуженное серебро

- Николай Юрьевич, вы могли бы обозначить основные проблемы?

Одним из спонсоров II Ежегодной конференции "Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие", которая пройдет в Санкт-Петербурге с 27 по 29 сентября, стало Бюро имущественных операций ("БИО"). Объясняя принятое о спонсорстве решение, руководитель компании Николай Воронов говорит, что такое общение внутри цеха управляющих и девелоперов очень полезно. Все сталкиваются с одними и теми же проблемами, поэтому разумно объединяться для поиска решений.

Есть множество юридических проблем. Например, регистрация недвижимости в ПИФах. Или правовое регулирование капиталовложений в недвижимость. "БИО" очень динамично развивается, и со многими вопросами мы сталкиваемся первыми, поэтому я и рассматриваю встречу с коллегами как шанс обсудить спорные проблемы.

- На мой взгляд, недостаточная координация действий городской администрации и частных собственников. Вот, например, принятая недавно концепция Генерального плана развития Петербурга. Опыт и знания членов Гильдии управляющих и девелоперов, несомненно, могли бы быть полезны при разработке этого документа. У города есть свои планы развития - прекрасно. Мы могли бы помочь ему, по крайней мере, советом. Так что по инициативе "БИО" Гильдия управляющих и девелоперов в сентябре организует круглый стол с представителями администрации города, посвященный обсуждению Генплана.

- Несомненно. Это очень важный документ и его создатели провели большую работу. Но некоторые моменты нас беспокоят. "БИО" владеет и управляет достаточно крупными объектами в зонах, развитие которых предусмотрено Генпланом, поэтому хотели бы точнее знать, какие виды город имеет на их будущее. Есть также особая категория масштабных проектов, которые находятся совершенно "в струе" Генплана. Я имею в виду перенос промышленных предприятий из центра. Сейчас мы совместно с УК "Музей" занимаемся расчетами вариантов переезда из центра города фабрики "Нево-Табак". Это огромное производство, и его переезд, разумеется, требует крупных затрат. Очень хотелось бы получить от города какую-то реальную помощь в этом деле.

- По вашему мнению, в своем теперешнем виде Генплан может решить какие-то проблемы города?

- Нет, не значит. Есть достаточно масштабные вещи, которые мы - я говорю о "БИО" - делаем сами. Например, развитие территории завода "Красный треугольник" (это предприятие резинотехнической промышленности - прим. ред.). Год назад, когда мы покупали недвижимость на этой территории, она пользовалась в городе дурной славой и в смысле экологии, и в смысле коммуникаций. Сейчас квартал "оживает" прямо на глазах: рекультивируем землю, проводим сети, ремонтируем помещения. Кстати, восстанавливаем и исторический фасад зданий, выходящих на набережную Обводного канала. Город сейчас занят приведением в порядок соседнего квартала. Получается, что это мы помогаем городу.

- Значит ли это, что девелоперы нуждаются в помощи города при реализации любого крупного проекта?

- В Санкт-Петербурге много так называемых "депрессивных" территорий. Большую их часть городское правительство обходит вниманием, прежде всего из-за отсутствия средств для развития. В такой ситуации браться за дело вынуждены собственники расположенной там недвижимости. Главный минус этого - отсутствие общей концепции. Каждый играет на музыкальном инструменте что-то свое, играет хорошо, но это не оркестр - не хватает дирижера.

- На развитии "Красного треугольника" как-то сказывается разобщенность бизнеса и власти? Что сейчас происходит на предприятии?

Собственники решают задачи по развитию инфраструктуры и ремонту приобретенных зданий для организации своего бизнеса, будь то производство или сдача в аренду. Все это требует значительных финансовых вложений, при этом отсутствие четкого понимания планов городской администрации относительно данной территории ставит под сомнение обоснованность этих вложений.

Характерный пример - площадка "Красного Треугольника", ограниченная Обводным каналом, Старопетергофским шоссе и улицей Розенштейна. "Красный Треугольник" находится в конкурсном производстве, часть рентабельных цехов и производств в результате реструктуризации выделились в самостоятельные предприятия. Появляются и новые собственники, которые приобрели недвижимость в результате распродажи площадей предприятия-банкрота. Есть на площадке и значительное количество недвижимости, принадлежащей государству (бывший завод резиновой обуви).

Основной причиной изменений должен послужить выход на рынок первых объектов комплекса «Москва-Сити».
Сегодняшнюю ситуацию на офисном рынке специалисты оценивают как устойчиво стабильную. Ее характерными особенностями являются превышение спроса над предложением в сегменте недорогих и небольших по площади офисов, минимальное количество пустующих площадей и децентрализация рынка.
Во втором квартале 2004 года общее предложение качественных офисных площадей классов А и В увеличилось на 160 тыс. кв. м, составив 3 млн 100 тыс. кв. м. В процентном соотношении офисы класса А занимают менее трети объема нового строительства. Средние показатели свободных площадей во второй четверти года снизились и составили 4,3% для класса А и 8% — для класса В.
Одной из тенденций сегодняшнего рынка коммерческой недвижимости является то, что все меньше компаний придают значение местоположению офиса в центре города. Пока что в пределах Садового кольца находится около 60% офисных площадей. По мнению аналитиков, среди других районов по количеству предлагаемых офисов лидирует север Москвы. А наиболее привлекательными для девелоперов и перспективными с точки зрения офисного строительства являются Ленинградский и Кутузовский проспекты, Ленинградское шоссе, а также запад и юго-запад столицы. В 2004 году продолжилось строительство офисов класса А в районе третьего транспортного кольца.
Что касается арендных ставок, сегодня они выглядят следующим образом. Стоимость аренды офисов класса А составляет от $550 до $700 за 1 кв. м в год, класса В — $350–500 в год и класса С — $250–35 Стоимость продажи 1 кв. м во втором квартале года составила $3,8 тыс. для помещений класса А и $2,5 тыс. — для класса В.

В такой ситуации "БИО" готово выступить в качестве "девелопера-дирижера". Инициировать разработку проектов по развитию территории завода с учетом интересов собственников и города, а так же как наиболее крупный владелец недвижимости на площадке, "БИО" готово сыграть консолидирующую роль, объединив большую часть собственников для решения общих задач.
По сравнению с прошлым годом ситуация на рынке офисной недвижимости изменилась незначительно. Наблюдается все та же тенденция превышения спроса над предложением. Арендные ставки выросли на 5–7%. Ряд аналитиков считают, что такое затишье продлится еще года два–три, потом возможно некоторое снижение цен. Основной причиной изменений должен послужить выход на рынок первых объектов комплекса «Москва-Сити». Сегодняшнюю ситуацию на офисном рынке специалисты оценивают как устойчиво стабильную. Ее характерными особенностями являются превышение спроса над предложением в сегменте недорогих и небольших по площади офисов, минимальное количество пустующих площадей и децентрализация рынка.

Замоскворечье сдает позиции
Несколько лет назад местом наибольшей деловой активности столицы считалось Замоскворечье. Данный район был выбран местом для штаб-квартир крупных компаний: «Славнефть» расположилась на Пятницкой, «Интеррос» — на Большой Якиманке, «Лукойл» — на Большой Полянке, «Мосэнерго» и «Роснефть» — на Раушской набережной, «Коммерцбанк» — на Кадашевской набережной, РОСНО — на Озерковской набережной.
Однако Замоскворечье в целом так и не получило статуса классического офисного района. Деловой стала только та его часть, которая прилегает к станции метро «Павелецкая». Именно там находятся крупные офисные центры современного формата: «Риверсайд Тауэр», «Павелецкая Тауэр» и «Аврора бизнес-парк».
Сегодня Замоскворечье не пользуется большим спросом на рынке офисных площадей. В значительной степени это связано с отсутствием удобных путей подъезда и мест для парковки. К тому же этот район, как и весь центр, страдает от дорожных пробок.
Современный офисный профиль Замоскворечья связан с большой плотностью зданий, пригодных для реконструкции именно под офисы, а не под жилье. В связи с этим деловой статус Замоскворечья скорее всего не будет подвержен влиянию. Но в связи с тем что район физически ограничен для будущей массовой офисной застройки, его дальнейшее активное развитие в качестве делового центра вряд ли возможно.
Компании, предпочитающие располагаться в особняках, а также те, чей профиль деятельности связан именно с таким форматом офиса, останутся на старом месте. Но иностранные компании и отечественные фирмы с большим штатом сейчас все чаще выбирают крупные современные бизнес-центры.
В последнее время большую популярность на офисном рынке завоевал район Цветного бульвара. Сейчас там находится около десяти действующих бизнес-центров класса А, в недалеком будущем планируется возведение новых. Продолжится также рост офисных площадей в других районах Москвы.
Кроме комплекса «Москва-Сити» в числе крупных перспективных проектов специалисты выделяют еще один — так называемый «московский бизнес-инкубатор», который будет построен на территории московского завода ЗИЛ. Предположительно, этот проект тоже даст рынку примерно 1 млн кв. м офисов и будет предназначен для фирм-представителей малого и среднего бизнеса. Ставки аренды там, вероятно, составят примерно $250–300 за 1 кв. м в год.
К концу текущего года, по заявлениям девелоперов, на рынке появится около 600 тыс. кв. м новых офисных площадей, при этом общий объем предложения достигнет 3 млн 400 тыс. кв. м. Не исключено, что уже к следующему лету благодаря активному офисному строительству ставки аренды могут «поползти» вниз.

Новый флагман
Ввод офисного гиганта — Московского международного делового центра «Москва-Сити» (ММДЦ) ожидается в 2007 году. Теоретически к этому времени он должен пополнить рынок примерно на 1 млн кв. м офисных площадей.
Преимущества нового бизнес-района, который неизбежно сформируется благодаря проекту «Москва-Сити», очевидны: выгодное местоположение, хорошее транспортное сообщение, возможность сосредоточения ранее разбросанных по городу офисов в одной зоне, что, несомненно, обеспечит более удобное ведение бизнеса.
Сегодня в состав комплекса «Москва-Сити» входит здание «Башня-2000», где уже во втором квартале 2004 года количество свободных площадей составило 4,7%. Следующим объектом ММДЦ должно стать одно из трех зданий «Башни Enka» (проекта компании Enka), на более чем половину будущих офисных площадей которого арендаторы уже подали заявки.
Аналитики считают, что ввод первой очереди комплекса «Москва-Сити» окажет заметное влияние на изменение цен. По предположениям некоторых экспертов, в 2007 году, когда будут введены в эксплуатацию очередные здания в ММДЦ, цена может составить $350–400 за 1 кв. м для офисов класса А. На сегодняшний день такие ставки характерны для офисов класса В, если не С. Однако специалисты делают оговорку, что подобное снижение цен возможно в случае единовременного выброса на рынок сразу нескольких объектов в «Москва-Сити».
По мнению руководителя отделения «ИНКОМ-Properties» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Румена Калчева, Enka на сегодняшний день является единственным активным девелопером в «Москва-Сити»: «Помимо этой компании в проекте представлены другие девелоперы, о деятельности которых в «Сити» можно судить только по рекламным щитам, но не более того. Закончат ли они свои претенциозные небоскребы к назначенному времени — пока непонятно».
По оценкам аналитиков компании Blackwood, из-за достаточно высокого текущего коэффициента поглощаемости офисных площадей резкого «обвала» арендных ставок в ближайшие годы не ожидается, тем более если девелоперские компании будут строить офисные здания постепенно, по мере заполнения уже выведенных на рынок проектов.

Румен КАЛЧЕВ
Руководитель отделения «ИНКОМ-Properties»
корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— В ближайшее время положение на рынке вряд ли изменится. Более того, ставки аренды будут незначительно повышаться: примерно на 1–1,5% в год. Подобная ситуация сохранится до конца 2006 года, а к концу 2007 года несколько изменится под влиянием увеличивающегося предложения. Невостребованных офисов по-прежнему не будет, но ставки аренды понизятся — в большей степени это коснется помещений класса А ($475 за 1 кв. м) и в меньшей степени — класса В, которые останутся ближе к сегодняшнему уровню ($350 за 1 кв. м).

Константин КОВАЛЕВ
Управляющий партнер компании Blackwood:
— Согласно мировой практике, рынок коммерческой недвижимости развивается циклически. Продолжительность каждого из циклов составляет 15–20 лет. Это связано прежде всего с изменением уровня деловой активности, совпадающим с периодами подъема и спада мировой экономики, а также со сроком службы офисных зданий. У тех из них, которые были построены в последние десятилетия, срок эксплуатации 25–30 лет считается предельным. На их месте могут быть возведены новые здания, отвечающие непрерывно растущим требованиям к комфорту, электронной оснащенности, актуальности архитектурных решений и качеству строительных материалов.
Таким образом, за период одного цикла на рынке коммерческой недвижимости цена 1 кв. м офисных площадей может изменяться в пределах 100–150% к самой низкой цене в данном сегменте и в данный период.

Решить свои жилищные проблемы можно двумя способами: купить квартиру или снять ее. Но покупка доступна не всем, да и не все видят в этом необходимость, многие квартиры арендуют. А стоимость аренды зависит от класса сдаваемого жилья.

Эльза ТАЛИПОВА
Руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:
— Окончание строительства комплекса «Москва-Сити», может быть, повлияет на общую ситуацию, но косвенным образом. Все-таки ММДЦ — это офисы высокого класса, предназначенные для определенной прослойки арендаторов. Соответственно, возведение крупного сверхсовременного комплекса может повлиять только на сегмент класса А. Как поведет себя в связи с этим весь остальной рынок, пока сказать трудно.
В принципе сценариев может быть несколько: возможно, арендные ставки в «Москва-Сити» будут настолько высоки, что комплекс окажется недостаточно востребованным. С другой стороны, деловая активность в Москве к тому времени может оказаться настолько высока, что даже этих новых офисов не будет хватать, поскольку вырастет число потенциальных арендаторов.

Квартиры для «среднего класса»
К бизнес-классу относится жилье, которое сдается в аренду по ставкам, начинающимся от $2 тыс. за однокомнатную квартиру. Вообще разброс ставок на жилье этого уровня достаточно велик: от $2 тыс. до $25 тыс. Расположены такие квартиры либо в сталинских домах (обычно в центральных районах Москвы или на проспектах), либо в монолитных новостройках. Общая площадь варьируется приблизительно от 60 до 170 кв. м, хотя к этому классу может относиться и 200-метровая квартира.
Что касается дополнительных услуг, то устоявшегося перечня здесь нет — в него могут входить разные варианты: подземная автостоянка, магазин, парикмахерская, тренажерный зал. Как правило, дом охраняется, причем это не просто шлагбаум или пост на въезде во двор, но и видеонаблюдение на территории и в подъездах. Внутренняя отделка жилья бизнес-класса может быть двух типов: просто евроремонт или дизайнерский. Конечно, в последнем случае арендные ставки будут значительно выше. Обязательна новая и качественная мебель.
Цена напрямую зависит и от места расположения дома. Жилье в Восточном или Северо-Западном округе будет стоить арендатору гораздо меньше, чем квартира, например, на Кутузовском проспекте.
Сочетание всех упомянутых факторов и дает в сумме арендную ставку на то или иное конкретное жилье. Предположим, вам необходима трехкомнатная квартира на окраине столицы, площадью не менее 100 кв. м, с евроремонтом, подземным паркингом и охраняемой территорией на срок не менее года. В таком случае риэлторская компания предложит вам квартиры по цене от $4 тыс. до $10 тыс. в месяц. Аренда жилья бизнес-класса в центре со всеми дополнительными услугами и удобствами может обойтись в $20–25 тыс. в месяц.

Можно сказать, что московский рынок арендного жилья постепенно приближается к мировым стандартам. Представленный на нем ассортимент достаточно велик, чтобы удовлетворить любые вкусы. В целом все предлагаемые на рынке квартиры можно разделить на жилье эконом-класса, бизнес-класса и элитное жилье. Однако критерии классификации пока размыты. Даже риэлторы признаются, что четкой грани между эконом-классом и бизнес-классом, бизнес-классом и элитным жильем в принципе нет. Несмотря на это, провести различия между этими понятиями все же можно.
«Экономная» квартира
Жилье эконом-класса — это обычно многоквартирные типовые дома (панельные, иногда — кирпичные). Площадь квартир такого уровня варьируется от 40 кв. м (однокомнатная) до 100 кв. м (четырехкомнатная). Как правило, в них есть не новая мебель и сделан самый простой ремонт. Из дополнительных услуг может встречаться подключение к спутниковому телевидению или выделенная линия интернет. Возле дома обычно имеется небольшая наземная автостоянка.
К эконом-классу также можно отнести квартиры, которые сдаются в монолитных многоэтажных зданиях без собственной инфраструктуры с количеством квартир от 100 до 40 Такие дома строятся преимущественно по индивидуальным проектам, а потому имеют более интересный и современный архитектурный облик, чем типовые здания. Большинство монолитных новостроек находится в Западном, Северо-Западном и Юго-Западном округах.
Что касается стоимости такого жилья, то меблированную квартиру со «средним» ремонтом можно арендовать по следующим ставкам: однокомнатную — от $300 в месяц, двухкомнатную и трехкомнатную — от $400 и $500 соответственно. Аренда качественных квартир эконом-класса с хорошей «начинкой», разумеется, будет стоить дороже. Цена за двухкомнатную квартиру в кирпичном доме может доходить до $750 в месяц, а за трехкомнатную — и до $1,5 тыс.
Вообще у риэлторов есть правило: аренда квартиры должна приносить годовой доход в размере 8–10% ее рыночной стоимости. То есть если квартира оценивается в $40 тыс., то арендная плата будет составлять $260–$330 в месяц.

ВОПРОСЫ РИЭЛТОРАМ
1 Насколько успешным был прошедший сезон на рынке загородной недвижимости и какое влияние оказал на ситуацию банковский кризис?
2 Как отразились на состоянии рынка загородной недвижимости заявления Минприроды РФ о сносе «незаконно построенных» подмосковных коттеджей?
3 Как за последнее время изменился покупательский спрос на загородную недвижимость (какие районы, направления сейчас наиболее востребованы, увеличился ли спрос на отдаленные от Москвы участки)?
4 Как будут развиваться события на рынке загородной недвижимости в ближайшее время?

Лучше не бывает
Зачастую хорошую квартиру бизнес-класса сложно отличить от элитного жилья. Это объясняется тем, что, во-первых, качество квартир бизнес-класса может быть очень высоким, а во-вторых, путаницу усугубляет тот факт, что долгое время квартиры в сталинских домах считались элитными. Сейчас элитное жилье — это не просто большая квартира с высокими потолками, находящаяся в пределах Садового кольца или в непосредственной близости к нему. Хотя в России критерии элитного жилья еще не определились окончательно, все же есть некоторые черты, присущие только ему.
Разумеется, к элитному дому применимы параметры, уже упомянутые при описании жилья бизнес-класса. Очень важно месторасположение элитного дома. Такое жилье находится в пределах Садового кольца: Патриаршие пруды, Остоженка, Тверская, Арбат. Также элитный дом может находиться в исторических частях Москвы или просто в экологически чистом районе (например, в парковой зоне).
У таких домов большая огороженная территория, и, даже если внутренний двор не очень велик (что часто бывает в центре города), обустроен он будет на достойном уровне. Элитные квартиры непременно должны быть просторными: площадь однокомнатных начинается от 70 кв. м, двухкомнатных — от 100, трехкомнатной — от 140 и четырехкомнатной — от 170 кв. м. Обязательно наличие инфраструктуры: тренажерного зала, солярия, бассейна, салона красоты, магазинов, кафе и т. д. Дом, придомовая территория, подземный и гостевой паркинги должны охраняться. Чаще всего элитные дома обслуживают специализированные охранные агентства.
Но кроме этого для элитного жилья характерны особенности, не присущие домам бизнес-класса. Элитный дом — клубный, насчитывающий не более 20 квартир, большое значение придается социальной среде. Это значит, что происходит строгий отбор жильцов. Так что если арендатор по каким-то причинам не понравится своим потенциальным соседям, то ему придется искать другой вариант.
Дом должен быть абсолютно самодостаточен, что предполагает наличие автономного инженерного оборудования — собственной электростанции, тепло- и водоснабжения, пожарной службы. В то время как в соседних домах жильцы могут мерзнуть в ожидании отопительного сезона или по месяцу жить без горячей воды, в элитном доме будет тепло. Ремонт в квартире такого уровня в подавляющем большинстве случаев дизайнерский, мебель — дорогая и стильная.
Соответственно, аренда даже однокомнатной квартиры площадью около 70 кв. м в элитном доме будет стоить минимум $5–7 тыс. в месяц. Что касается максимальной ставки, то тут сложно назвать верхнюю планку, все зависит от арендодателя. Сумма может составить $50 тыс. в месяц и более.
Самая желанная для арендодателя категория клиентов — иностранные специалисты, работающие в Москве в представительствах крупных транснациональных компаний. Таким клиентам чаще всего нужны квартиры бизнес-класса, двух–трехкомнатные, площадью 130–160 кв. м в центре Москвы. Арендные ставки на такие квартиры варьируются в среднем от $7 тыс. до $15 тыс.
На сегодняшний день элитное жилье — самая привлекательная отрасль для инвесторов, поскольку достаточно вложить сумму в размере около $500 тыс., чтобы получать ежемесячный доход $5 тыс. Правда, многие арендодатели, чтобы повысить месячную арендную плату, тратят на подготовку, ремонт, дизайнерский интерьер и дорогую мебель до 50% стоимости квартиры. Самые выгодные места для сдачи жилья в аренду — Смоленка, Остоженка, Маяковка и Патриаршие пруды, а также районы, в которых концентрируются посольства и представительства западных фирм, офисы крупных российских компаний.
Обычно пик продаж загородной недвижимости приходится на весенние месяцы: люди покупают жилье на лоне природы, чтобы летом вырваться из шума и суеты мегаполиса. Но цыплят, как известно, по осени считают: самое время подвести итоги прошедшего сезона. Мы попросили риэлторов поделиться своими наблюдениями за состоянием рынка загородной недвижимости и дать прогноз на будущее.

Количество сделок с земельными участками в Московской области за последние годы постоянно растет: если в 2002 году прирост составил 10,8%, в 2003 году — уже 24,5%, а в 2004 году можно прогнозировать рост количества сделок на уровне 30–35%. Пропорционально растет и стоимость предложений.
Наиболее быстрый рост цен на рынке загородной недвижимости в этом году наблюдался весной. К осени он приостановился, на ближайшие месяцы ни взлетов, ни падений не предвидится, поскольку основной сезон спроса (весна–лето) уже позади. Осенью прошлого года на рынок загородной недвижимости оказало заметное влияние «дело «ЮКОСа» (снизилось количество сделок с жильем высокой стоимости). В 2004 году наблюдается обратная ситуация: угроза банковского кризиса многих заставила пересмотреть статьи инвестирования и выбрать приобретение загородной недвижимости как наиболее стабильное и доходное вложение денежных средств.
В дальнейшем спрос на загородное жилье во многом будет зависеть от того, насколько устойчивой будет макроэкономическая ситуация в России. Загородная недвижимость — товар менее ликвидный, чем городское жилье, но рынок здесь более стабильный. Если угроза банковского кризиса насторожила и заставила на время отложить покупки участников рынка новостроек и вторичного жилья, то рынок загородной недвижимости остался не подверженным общему неврозу.
Прошедшие не так давно показательные проверки территорий загородной застройки выявили ряд нарушений, связанных с нецелевым использованием земельных участков. Это в первую очередь касается индивидуального строительства либо «нечистоплотных» застройщиков. Крупные риэлторские компании не участвовали и не будут участвовать в подобных сомнительных проектах. Шумиха вокруг «проверок легитимности застройки» никоим образом не повлияла на объемы продаж корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». Все наши коттеджные поселки расположены на землях, предназначенных для коттеджного строительства, а значит, не могут стать предметом спора или объектом для претензий.
За последнее время «портрет» покупателя загородного жилья несколько изменился. Если раньше крупные денежные вложения в недвижимость могли позволить себе только крупные предприниматели, владельцы компаний, то теперь такая возможность появилась и у менеджеров высшего звена. А с развитием ипотечного кредитования на рынке загородной недвижимости потенциальными владельцами коттеджей смогут стать те, кто еще недавно об этом только мечтал.
Что касается покупательских предпочтений, надо отметить, что в последнее время началось активное освоение земель в радиусе 50 км от МКАД и дальше. Там размещают загородные усадьбы или летние дачи. Особенно ярко выражен этот процесс на Новорижском и Дмитровском шоссе, а также во всех районах, где можно приобрести участки для строительства объектов под сезонное проживание вблизи водоемов.
Скандалы, связанные с нецелевым использованием земель, сделали покупателей объектов загородной недвижимости более осторожными, заставили вникать во все юридические аспекты сделок. Возрастающая стоимость работ и согласований на подведение инженерных коммуникаций вызывает повышенные требования со стороны покупателей.
В этом году рынок загородной недвижимости продолжает свое активное развитие. Спрос по-прежнему превышает предложение как на рынке купли-продажи коттеджей, так и на рынке аренды. Рост предложения новых коттеджных поселков в 2004–2005 годах продолжится, однако темпы его увеличения не будут столь стремительными, как в 2002–2003 годах.
Наибольший рост предложения сейчас отмечается на Новорижском направлении, что приводит к усилению локальной конкуренции в этом регионе Подмосковья и снижает привлекательность направления для инвесторов. Учитывая инерцию и длительные сроки оформления земли, можно предполагать дальнейший рост объемов предложения на данном направлении и, как следствие, дальнейшее усиление конкуренции.
Можно прогнозировать и заметный рост спроса на земельные участки в дальнем Подмосковье. Сейчас земля на расстоянии более 50 км от МКАД продается относительно недорого, но скоро ситуация должна измениться.
Кроме того, ожидается вывод на рынок инвесторами, скупавшими земли на протяжении последних лет, девелоперскими компаниями и правительством области большого количества подмосковных земель. Земли уже поставлены на кадастровый учет, и в конце прошедшего лета начались их продажи.

--------------------------------------------------------------------------------
Андрей КРОЙТОР,
директор департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»
--------------------------------------------------------------------------------

Возникшая стагнация цен на рынке загородной недвижимости в летний период является не более чем сезонным колебанием, которое прекратится в ближайшее время. Рынок недвижимости очень консервативен, ему не свойственны резкие перепады и колебания, если на то нет серьезнейших оснований.
Что касается банковского кризиса, то, на мой взгляд, он вообще никак не отразился на рынке недвижимости, который скорее всего в дальнейшем пойдет по одному из двух путей: либо ситуация стабилизируется, либо уже осенью цены снова пойдут вверх.
Заявление Минприроды РФ о сносе незаконно построенных коттеджей немного насторожило игроков рынка. Возник прецедент, компании стали более тщательно относиться к оформлению документации. Особенно это касается объектов, построенных у воды.

--------------------------------------------------------------------------------
Марина МАРКАРОВА,
управляющий директор компании Blackwood
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
Вадим МИТЛИН,
начальник отдела загородной недвижимости компании «Арсенал Холдинг»
--------------------------------------------------------------------------------

Предпочтения покупателей по направлениям за последнее время изменились незначительно. Наиболее интенсивно осваиваемым загородным направлением по-прежнему является Новорижское, прежде всего благодаря благоприятной экологической обстановке, наличию большого числа привлекательных неосвоенных участков и высокой интенсивности строительства коттеджных поселков. Новорижское шоссе сегодня опережает все иные загородные направления по числу поселков: их здесь насчитывается порядка 4 Это направление имеет огромный потенциал для развития, особенно после того, как будет построена современная трасса, которая свяжет Новорижское шоссе с центром города.
За последние несколько лет сильно выросла популярность Калужского направления. Об этом свидетельствует тот факт, что на данный момент тут строится 14 коттеджных поселков в пределах 33 км от МКАД, что составляет 8,2% всего рынка коттеджных поселков Подмосковья. Таким образом, по объему строительства Калужское направление входит в пятерку лидеров, конкурируя с Новорижским, Рублево-Успенским, Дмитровским и Пятницким направлениями.
Дмитровское шоссе становится более востребованным благодаря реконструкции трассы, а также большому количеству спортивно-развлекательных комплексов, расположенных по этому направлению: «Волен», «Степаново», «Сорочаны», «Яхрома», «Горнолыжный клуб Леонида Тягачева» и др.
Скорее всего цены на загородную недвижимость будут расти. Этому могут способствовать несколько факторов: во-первых, на данный момент спрос по-прежнему опережает предложение, во-вторых, постоянно увеличивается стоимость строительных материалов (например, отпускная цена цемента выросла с начала года на 20%, металла — на 30%, отделочных материалов — на 15%). Возросла и заработная плата строителей (на 15%). Таким образом, себестоимость строительства увеличилась с $500–520 за 1 кв. м до $750–780 за 1 кв. м.

--------------------------------------------------------------------------------
Савелий ОРБАНТ,
директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»
--------------------------------------------------------------------------------

В этом году спрос на загородную недвижимость был стабильным. Некоторое затишье наблюдалось в июле–августе, но большого спада не было. В отличие от купли-продажи квартир загородный рынок менее подвержен влияниям извне, он более устойчив. Конечно, банковский кризис дал о себе знать: на какой-то момент покупатели снизили свою активность, но в целом спрос упал незначительно. На мой взгляд, некоторое снижение спроса можно объяснить также тем, что люди «отошли» от кризиса 1998 года, начали планировать свое лето, отпуска, отдых, в это время они просто не хотели заниматься покупками. Можно сказать, что летом просто была некоторая пауза, а потом все вернулось «на круги своя». Правда, на ценах это никак не отразилось: они не только не падали, но их постепенный рост даже не остановился.
После скандала, связанного с проверками «незаконно построенных» загородных домов, люди стали более внимательно относиться к объектам, которые находятся в природоохранной зоне. Особенно к тем, которые расположены рядом с водоемами. Покупатели стали более осторожны, более тщательно изучают все документы. И если раньше в сомнительной ситуации покупка была возможна, то сейчас спорные варианты отметаются сразу же. Люди боятся купить дом, а потом остаться ни с чем.
Покупатели загородной недвижимости стали требовательнее к наличию и качеству всех коммуникаций. Выходит на первый план и проблема безопасности: люди предпочитают жилье в организованных, охраняемых поселках.
Повысился интерес к удаленным от Москвы объектам. Если раньше все хотели приобрести жилье на расстоянии не более 30–40 км от столицы, то сейчас рассматривают варианты и в 50–70-километровой зоне.
По-прежнему лидируют Новорижское и Рублевское направления, растет интерес к Киевскому направлению (особенно в связи с реконструкцией трассы). Все более актуальным становится жилье по Дмитровскому шоссе — это одно из самых экологически чистых мест, там много природоохранных зон, крупных водоемов. Снижения интереса ни к одному из направлений мы пока не заметили. Соответственно, нет и снижения цен — они растут на жилье во всех районах пропорционально степени их популярности.
За последние годы стоимость загородного жилья неуклонно росла. В популярных коттеджных поселках, особенно в лесных массивах, стоимость земельных участков вырастала за год вдвое. Каковы будут конкретные итоги этого года, пока сказать трудно, но рост будет безусловным.



Главная --> Публикации