Главная --> Публикации --> Дешевого жилья в россии не будет до 2007 года Дешевые коттеджи взорвут рынок? Налог на землю под недостроем вырастет в 33 раза Спокойствие, только спокойствие! Какие серии панельных домов лучше?

Как стало известно RBC daily, сегодня представители Центробанка обсудят с чиновниками Министерства финансов Германии вопрос внедрения в России немецкого опыта кредитования покупки жилья населением – ссудно-сберегательных касс. Мировой опыт свидетельствует, что такой вид кредитования позволяет осуществлять кредитование покупки недвижимости населением под минимальный процент. В настоящее время ссудно-сберегательные кассы в России существуют, но в зачаточном состоянии, что определяется отсутствием необходимого для защиты интересов вкладчиков законодательства.

Центральный банк ведет переговоры с Министерством финансов Германии о внедрении в России немецкого опыта жилищного кредитования населения, а именно ссудно-сберегательных касс.

«Я знаю, что в Татарстане подписано постановление о создании таких касс, однако в России идея почему-то не прижилась, – сказал RBC daily первый заместитель генерального директора ГУП «Управление экспериментальной застройки» (создавшего ссудно-сберегательную кассу в России) Валентин Павлов. – Просто было решено, что в Восточной Европе эта система не работает». Тем не менее, помнению г-на Павлова, именно создание системы ссудно-сберегательных касс в России смогло бы решить проблему нехватки финансирования в строительной отрасли, которая обсуждалась во вторник на конференции «Инвестиции в недвижимость Москвы и Подмосковья». Строительные компании, которые не в состоянии строить на короткие банковские кредиты, столкнулись с нехваткой средств частных инвесторов, которые обычно вступали в долевые отношения с застройщиком, и вынуждены были искать другие источники средств. При этом, по мнению экспертов, потребность строительной отрасли в деньгах очень высока. Так, в Европе обеспеченность жильем составляет около 40 кв. м на человека, а в России, в частности в Москве – 23 кв. м. То есть в Москве должно быть фактически в два раза больше жилья, чем сейчас. Для того чтобы через 10 лет приблизиться к европейским стандартам, по мнению экспертов, необходимо строить жилья в два раза больше, чем строится ежегодно в настоящее время, а это требует инвестиций на уровне 5 млрд долл. в год.

Стройсберкассы появились в Германии как система в 50-е годы прошлого века. Касса действует по принципу замкнутой системы, что позволяет ей обеспечивать низкие проценты. Как правило, вкладчик кассы сначала должен накопить некую долю от стоимости жилья, которое он собирается приобрести, – обычно до половины суммы. Средства накапливаются в стройсберкассе, которая выплачивает определенный, но очень небольшой процент вкладчику – до 3% годовых. Когда сумма накоплена, вкладчик может получить кредит на остальную сумму также под низкие проценты – 5-8% годовых. Низкая стоимость кредитов определяется замкнутостью системы. Ссудно-сберегательные кассы бывают двух видов: либо на собранные средства она строит жилье, либо просто приобретает его на рынке. В Германии эти институты функционируют только в рамках жилищной программы. Этот опыт был распространен на ряд восточноевропейских стран: так, в Чехии, по оценке экспертов, за год существования ссудно-сберегательных касс в строительство удалось привлечь около 6 млрд долл. инвестиций частных вкладчиков.

«Несколько лет назад мы создали стройсберкассу, которая занималась привлечением финансирования для строительства дома повышенной комфортности на ул. Лобачевского, – говорит Валентин Павлов. – Потребность в инвестициях составляла 34 млн долл. В результате работы стройсберкассы, предложившей вкладчикам приобрести жилье большой площади с высокими потолками по цене ниже рыночной, средства соинвестора проекта составили всего 9,8 млн долл., остальное составили средства вкладчиков. Сегодня стройсберкасса привлекла инвестиций на сумму 120 млн долл. для строительства других объектов». Впрочем, участники рынка скептически оценивают деятельность этой стройсберкассы. «Я по долгу своей деятельности слежу за работой подобных организаций, – говорит начальник отдела маркетинга компании «Правовой центр жилья» Юрий Кочетков. – За все время наблюдений эта стройсберкасса сдала один объект. При этом в нем предлагаются огромные квартиры от 70 кв. м. На рынке эти квартиры практически не появляются, что наводит на мысль, что они просто распространяются среди «своих»». Действительно, из-за отсутствия каких-либо гарантий вкладчикам подобных организаций на уровне законодательства их массовое развитие в настоящее время в России затруднено. «Мосстройсберкасса», например, пытается предоставить гарантии вкладчикам путем регистрации договоров в соответствующих органах, но даже в этом случае подобные товарищества держатся на вере: некоторые, например при СУ-155, так и называются – «товарищества на вере». Главным их достоинством является низкая стоимость средств для заемщиков.
Московский Фонд защиты прав потребителей (ФЗПП) обратил внимание на рынок недвижимости и его профессиональных участников. Ни для кого не секрет, что на этом рынке происходили и происходят до сих пор (хотя и в меньших масштабах) вещи, для потребителя весьма неприятные, от которых законодательство его защитить может, к сожалению, не всегда. Именно это, а не подбор объекта недвижимости и оформление бумаг остается на сегодня главной причиной, по которой люди обращаются к риэлторам, призванным защитить их экономические интересы при сделках с недвижимостью. Одной из отличительных особенностей российской и московской организации риэлторов стало то, что они готовы не только лоббировать интересы бизнеса, но и слышать рядового потребителя. Поэтому присутствие представителя Фонда защиты прав потребителей на форуме МАГР не случайно.

По мнению Валентина Павлова, потребность в жилищном строительстве только в Москве намного больше. «За последние два года население столицы увеличилось на 2 млн человек, – утверждает он. – Если исходить из нормы 18 кв. м на человека, необходимо построить 36 млн кв. м. Сегодня в Москве ежегодно строится 4,5 млн кв. м, из них на рынок поступает всего 3 млн (1,5 млн город забирает себе в счет 30%-ной доли). Для того чтобы обеспечить жильем всех желающих, необходимы огромные инвестиции». По мнению г-на Павлова, такие инвестиции может дать как раз создание системы ссудно-сберегательных касс. Кстати, в России уже существуют подобные кассы, но они представляют собой либо коммандитные товарищества, которые существуют при ряде строительных организаций, либо структуры при администрации, которые обслуживают некие частные интересы. Подобная касса существует при правительстве Москвы – «Мосстройсберкасса». Причем существует и ведет свою деятельность эта организация довольно давно. Однако не очень понятно, чьи интересы она обслуживает.

Пользуясь случаем, А.Лукин наградил свидетельствами об участии в смотре два московских агентства недвижимости, а дипломами за цивилизованное развитие потребительского рынка - четыре компании. Представитель фонда призвал риэлторов ознакомиться с материалами, которые они получили, и сказал, что более подробную информацию они могут получить на web-сайте фонда (moscow-russia.ru). Компания "Бест-Недвижимость", сказал г-н Лукин, открыв церемонию награждения, борется сразу за две номинации: лучшие в Москве и Подмосковье. Прервав небольшую овацию, представитель "Бест" и он же президент МАГР Григорий Полторак, скромно заметил: "Погодите аплодировать - мы еще только боремся". Диплом для компании "Держава" получил ее генеральный директор Антон Голышев, который тоже не растерялся: "Это так неожиданно, - сказал он, - что мне только остается, как в Голливуде, сказать спасибо моей маме, что она меня так хорошо родила и воспитала".

Александр Лукин, член правления, советник Московского Фонда защиты прав потребителей рассказал о смотрах, которые фонд начал проводить полгода назад и количество участников которых постоянно растет. Смотры проводятся по номинациям "Лучший в Москве", "Лучший в Подмосковье" и "Лучший в России". Агентства недвижимости могут направлять в фонд свои анкеты и после решения общественного экспертного совета становятся участниками одного или нескольких из этих смотров в зависимости от того, на каких региональных рынках они работают. Господин Лукин отметил общность интересов МАГР и ФЗПП, поскольку обе организации тесно работают с потребителями, декларируют задачу защиты их прав и выступают за развитие цивилизованных отношений на потребительском рынке.

Программа сноса ветхих домов и строительства доступного социального жилья уже "прописалась" в нескольких городах московской области, таких как Железнодорожный, Щелково, Балашиха, Подольск. Теперь она набирает невиданные обороты в подмосковной Щербинке, правда, на другой основе. Проблема сноса ветхих домов впервые решена не за счет областного или федерального бюджета, а в рамках городской программы за счет инвесторов, оценивших привлекательность строительства в Щербинке.

Среди других награжденных были компании "Рескор", "Пересвет-Инвест", "Мосжилрегистрация" (которая, как знают московские риэлторы, сильно улучшила стиль своей работы в последнее время и упростила регистрационный процесс по сравнению с другими регионами). За компанию "Нотра" награду получила Алла Гусева. Помимо отдельных компаний, награду получила и сама Московская ассоциация-гильдия риэлторов как первая общественная организация на рынке недвижимости, которая присоединилась к смотру. Представитель МАГР сказал, что награда его не удивляет, поскольку ассоциация - самый яростный борец за цивилизованные отношения не только в московском регионе, но и во всем мире. Остается надеяться, что сотрудничество со столь авторитетной организацией, как Фонд защиты прав потребителей продемонстрирует последним, что риэлтор - это их человек.

"Перестроим наш город, и он станет лучшим в Московской области", - этими словами завершилось выступление главы города Щербинка Сергея Дубинина на Дне города, который его жители отметили 10 сентября. Именно в этот день городские власти вместе со строителями приступили к реализации большой и серьезной программы по реконструкции северной части города, включающей снос обветшалых зданий и строительство современного благоустроенного жилья.

Город на пороге капитального ремонта

А начиналось все чуть более четырех лет назад, когда один из кандидатов на пост главы города, молодой хирург Сергей Дубинин главным пунктом своей предвыборной программы сделал перестройку родного и любимого, но реально запущенного города с далеко идущей целью: превращение Щербинки в "лучший город Подмосковья". "Многие считали это сказкой или предвыборными обещаниями", - вспоминает сегодня глава города. Кроме того, в областном бюджете не было необходимых средств, да и инвесторы не шли - слишком уж неперспективной казалась Щербинка. Только 29 лет назад она получила статус города, в свое время хаотично застраивалась, инженерные коммуникации били все рекорды по изношенности, особенности грунта оставляли желать лучшего, да и "нераскрученность" города играла свою отрицательную роль.

Таким образом, праздник получился двойным, отсюда и значительное количество мероприятий, а именно: торжественный митинг, посвященный закладке первого камня на месте будущего дома и помещение в его фундамент капсулы с посланием потомкам, снос второго ветхого здания (первое ликвидировали накануне), фейерверк, небольшой концерт, торжественное собрание, и пресс-конференция руководителей проекта под названием "Пути решения проблемы ветхого жилья в Московской области на примере г. Щербинка".

Импульс развитию программ строительства социального жилья был дан два года назад губернатором Московской области Борисом Громовым. Его программа по сносу ветхого фонда стала успешно воплощаться в подмосковных городах: Железнодорожный (мкр. Ольгино - 8-10 домов), Щелково (мкр. Воронок - 2 дома), Балашиха, Подольск, Щербинка, на очереди - Красногорск. В рамках губернаторской программы, рассчитанной на срок до 2008 года, администрация Щербинки разработала свою городскую программу замены ветхого фонда.

Да здравствуют инвесторы!

Одной из первых начала участвовать в программе фирма СК "ОТО", президент которой Александр Марков пленился картой развития Щербинки, включающей сам городок и его окрестности. Среди окрестностей Щербинки на первом месте была: Москва. Это, конечно, шутка, метафора, так сказать. А в реальности дальновидные инвесторы разглядели-таки положительные черты Щербинки. Это и близость к Москве (6 км от МКАД, 0 км от границы Москвы), и удобное ж/д и автомобильное сообщение (Курская железная дорога и два шоссе - Варшавское и Симферопольское), и наконец, обнадеживающие экономические показатели. Так, например, развитие промышленного комплекса Щербинки действительно производит впечатление. По темпам роста город занимает второе место в Московской области и за 2003 год увеличил объем промышленного производства более чем на 40 процентов.

Однако главным оставался вопрос финансирования - бюджетных денег не было. Через некоторое время удалось найти инвесторов и разработать схему, которая делает жилье доступным для малообеспеченных и очередников.

Доля города обычно составляет 25-30% от стоимости строительства, и расходуются эти средства не только на жилье, но и на новые коммуникации. Следуя этой схеме (в частности, ее первому варианту), в городе в этом году уже расселено три ветхих дома, 29 семей бесплатно получили квартиры. В целом в этом году планируется расселить пять домов из ветхого фонда. Еще десять домов ждет такая же судьба в следующем году.

В области же социальной перед администрацией города встали остро две задачи. Во-первых, в течение 4-х лет предстояло ликвидировать все ветхое жилье в городе, а именно 2- и 3-этажные дома, а за ними и 4-этажные первых панельных серий. Строительство должно было вестись не точечно, а микрорайонами, с полной заменой коммунальной, инженерной инфраструктуры, и строительством объектов социальной сферы. Жители снесенных домов переселялись бы при этом в уже построенные новые комфортабельные дома за счет доли города в коммерческой недвижимости на других строительных площадках или самого инвестора (в первом случае ветхие дома расселяет город, во втором - сам инвестор).

Новый облик

Во-вторых, в течение 3-4 лет планировалось ликвидировать очередь на улучшение жилищных условий. В 2002 г. квартиру получила семья, простоявшая в очереди на жилье 20 лет. К тому моменту насчитывалось 310 таких очередников. На сегодня, то есть два года спустя, 109 из них снято с очереди на жилье, то есть они живут в новых комфортабельных домах, большей частью в новом микрорайоне Щербинка-1.

Относительно невысокая стоимость 1 квадратного метра (приблизительно 0 за коммерческое жилье) не предполагает внутри квартир ничего, кроме бетонных границ. Однако в квартирах муниципальной собственности выполняется полный комплекс отделочных работ и работ по устройству внутренних инженерных систем, включая установку межкомнатных дверей, встроенных шкафов, водоразборной арматуры, санфаянса, ванн, газовых или электрических плит.

В первую очередь в Щербинке внедряется принципиально новый проект так называемых ширококорпусных (ШКД) жилых домов, известных как дома серии И-172 За эти дома коллектив соавторов был удостоен премии Правительства РФ в области науки и техники. Помимо эстетических, эти дома обладают рядом функциональных преимуществ - сниженной теплоотдачей (что позволяет уменьшить энергозатраты на обслуживание дома), большей, чем у других типовых домов площадью на одном и том же участке земли, меньшей себестоимостью и разумными сроками строительства.

Темпы строительства в Щербинке действительно впечатляют. Жилой фонд на сегодня составляет 363 тыс. кв. метров. Уже сейчас строится 500 тыс. кв. метров жилья. В целом предполагается возвести до 1 млн. кв. метров комфортного жилья. И это не считая объектов всевозможной инфраструктуры, которые естественно сопровождают процесс расширения жилого фонда. Планы, конечно, грандиозные и амбиции немалые. Но Сергей Дубинин на основании своего личного опыта считает, что ничего невозможного нет.
В течение марта 2003 года продолжился плавный подъем рынка недвижимости столицы. Среднемесячное значение индекса стоимости жилья составило 1092 доллара за квадратный метр, что на 1% превысило аналогичный февральский показатель – 1081.

"Переселенцы из ветхого фонда или очередники ничего не должны платить, потому что просто никто не решится предложить им это. Это уже не праздник, когда приходится что-то доплачивать, - поясняет Сергей Дубинин. - Даже при превышении нами нормативов очередники получали, получают и будут получать жилье только бесплатно".

Высокая потребительская активность на рынке недвижимости в марте связана прежде всего с пошатнувшейся позицией доллара. Не секрет, что большинство граждан хранят свои сбережения именно в американской валюте, привыкнув к ее стабильности. В условиях даже незначительного снижения курса доллара привлекательность недвижимости как средства вложения сбережений резко возросла. Дополнительным психологическим фактором является высокий темп роста цен на недвижимость, который наблюдается уже несколько лет.

По некоторым типам жилья, а также по ряду объектов-новостроек рост цен в марте превысил 1% и достиг нескольких процентов. Это характерно в основном для сегмента недорогого жилья как в спальных районах Москвы, так и ближайшего Подмосковья, а также для высоколиквидных современных домов в престижных районах города.

Индекс ценового ожидания вот уже третий месяц остается на прежнем уровне, совершая незначительные колебания. Его средняя величина в марте, как и в предыдущие месяцы, составила 1%, что соответствует наблюдаемому приросту рынка в среднем на 1% в месяц. Прогноз рынка недвижимости на ближайшие месяцы в согласии с текущим значением индекса ожидания состоит в сохранении существующих темпов подъема рынка.

Нестабильность доллара и возрастание роли недвижимости как средства размещения сбережений – один из основных факторов, который будет и в дальнейшем определять повышение индекса стоимости жилья. Эта тенденция будет преобладающей в 2003 году, несмотря на большие объемы нового строительства, как в прошлом, так и в этом году, и кажущееся истощение платежеспособного спроса.



Главная --> Публикации