Главная --> Публикации --> Согласование перепланировки вырастет в цене только для вторичного жилья Чиновники и жители делят землю В ближайшие шесть лет россияне получат не доступное жилье, а лишь надежду на него Вариации на тему загородной архитектуры Недвижимость подвинется

В Московской области «исторически» были проблемы со строительством жилья. Активное возведение домов в последние десять лет не только не решило «квартирный вопрос» жителей области, а, наоборот, существенно осложнило обстановку. Например, резко увеличились нагрузки на коммунальные сети, ухудшилась экология и транспортная обстановка, а массовая продажа относительно дешевых квартир привела к неконтролируемому потоку переселенцев, что может грозить социальной напряженностью.
При годовом объеме строительства 3,5 млн кв. м сейчас лишь 10% жилья возводится на бюджетные средства. В настоящее время в области заявили о желании улучшить жилищные условия 40% жителей. Среди них как минимум 200 тыс. семей, которые проживают в аварийном фонде. Кстати, по количеству населения область уже догнала столицу: официально зарегистрировано около 8 млн жителей. Зато по неофициальной милицейской статистике, в Подмосковье проживает 15 млн человек. Таким образом, как минимум 5 млн человек готовы инвестировать областную ипотечную программу.
Отметим, что еще пять лет назад нынешняя ситуация была предсказуема, поэтому с 1998 года в областном правительстве активно стали разрабатывать свою собственную ипотечную программу.

Подмосковное правительство по-военному четко поставило перед собой задачу и намерено ее выполнить. При администрации области создан областной координационный совет по жилищной политике и разработана оригинальная ипотечная программа. В результате жителям области предоставлен шанс улучшить свои жилищные условия. Вопрос лишь в том, сколько времени на это потребуется?

Основным звеном областной ипотечной программы является специально созданная управляющая компания ОАО «Ипотечная корпорация Московской области».
Как видим, полноправным участником областной ипотечной программы может быть только организация, установившая договорные отношения с ИКМО. Всем «неприсоединившимся» никто не откажет в возможности существования, но полноправными участниками программы они не являются.

Управляемая монополия
Московская областная ипотечная программа реализуется с 2002 года. Основным звеном этой программы является специально созданная управляющая компания ОАО «Ипотечная корпорация Московской области» (ИКМО).
Схема проста. Гражданин, желающий улучшить свои жилищные условия, обращается в ИКМО, где он получает всю первичную информацию об условиях ипотечного кредитования и организациях, работающих в рамках программы (банках, кредитных кооперативах, страховых и риэлторских компаниях и т. д.). После проверки его платежеспособности под залог приобретаемой недвижимости кредитным кооперативом или банком выдается ипотечный кредит. Разумеется, областное правительство очень хочет сделать кредит доступным и массовым. Однако пока выдают его на «столичных» условиях (30% — первоначальный взнос, 15–24% — ставка и до 10 лет). Неудивительно, что за два года программой воспользовались 158 человек.
После получения кредита у гражданина появляются деньги, необходимые для покупки квартиры, а у кредитного кооператива (банка) — закладная, т. е. ценная бумага, подтверждающая обеспеченность выданного займа. Далее начинается процесс рефинансирования. ИКМО выкупает закладные у кредитных кооперативов (банков), формирует из них пулы и продает их федеральному Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). В свою очередь АИЖК выпускает ценные бумаги, обеспеченные пулами закладных, и продает их инвесторам (например, в Пенсионный фонд РФ). Так организуется финансовая схема, а система ипотечного кредитования становится самофинансируемой. Это и есть областной ипотечный «эксклюзив», но и он имеет варианты.
Для жителей Подмосковья, желающих участвовать в долевом строительстве жилья, разработана специальная схема получения ипотечного кредита. Суть ее в следующем. Житель области вносит на счет ИКМО 50% стоимости строящейся квартиры, еще 20% он вносит равными долями в течение срока строительства дома. Оставшиеся 30% вносятся за счет средств ипотечного займа, выдаваемого кредитным кооперативом «Подмосковье» под 15% годовых в рублях на срок от 1 года до 20 лет.
Данная схема не исключает получение займа на стандартных условиях, при которых размер ипотечного кредита может достигать 70% стоимости квартиры с процентной ставкой 15% годовых в рублях. Однако в этом случае кредит можно получить только под залог готового жилья, т. е. на момент получения кредита жилье должно быть построено.

Медленно, но не верно
На первый взгляд ипотека в Подмосковье развивается даже активнее, чем в Москве. Основано это представление на том, что число нуждающихся в нормальном жилье здесь огромно, имеющих возможность купить его самостоятельно — незначительно, а цены на квартиры относительно невысоки. На самом деле ипотека в Подмосковье развивается очень медленно. Причин этому несколько.
Во-первых, цены на жилье, особенно в городах, которые находятся в радиусе до 50 км от Москвы, растут. Причем темп роста уже сопоставим со столичным. Более того, в области… не хватает строительных площадок. Так называемое «чистое поле» без коммуникаций и инфраструктуры инвесторам не интересно. Да, в городах полным-полно домов-развалюх, занимающих площадь, достаточную для строительства современного жилого комплекса, но хозяева этих развалюх не горят желанием переселяться.
Во-вторых, Подмосковье — это не только жилищное строительство, но и земля, которая только за последний год подорожала в два раза. И даже жители покосившихся срубов на краю областных городов прекрасно знают, сколько реально стоит их участок.
В-третьих, серьезным сдерживающим фактором является и крайне неровный характер развития рынка недвижимости в разных районах области. В настоящее время достаточно хорошо оснащены инфраструктурой (кроме транспортной) населенные пункты в радиусе 20 км от МКАД. До 50 км от МКАД — нет проблем с инвестициями. Зато дальше — типичная российская глушь. Хотя даже в областном правительстве уже не скрывают информацию, что вся земля в Подмосковье уже скуплена. Хозяева полей, колхозов и «неугодий» придерживают землю до будущих выгодных продаж.
В-четвертых, хотя Подмосковье (особенно ближайшее) и относится к числу относительно богатых регионов, иностранные компании не спешат туда со своими инвестициями. Не торопятся предлагать здесь свои кредитные продукты и российские банки. Делать же ставку на муниципальные бюджеты — просто несерьезно (бюджетных денег едва хватает на латание дыр в жилищно-коммунальном хозяйстве).
И наконец, самое удивительное для не знакомых с отечественной действительностью. По мнению многих специалистов, тормозят развитие ипотеки действия чиновников, в частности работников Московской областной регистрационной палаты. Выясняется, что ее сотрудники просто не знают, как регистрировать ипотеку. Нет пока четких инструкций и у нотариальных контор, и нотариусы порой тоже не в курсе, как им заверять закладные. Много проблем у тех, кто выдает ипотечные кредиты, и с органами опеки и попечительства, ибо практически по каждой сделке им приходится доказывать, что родители, беря ипотечный кредит на покупку новой квартиры, не ущемляют прав ребенка.
Несмотря на имеющиеся трудности, областная администрация уверена в победе своей ипотечной программы, которую губернатор Борис Громов назвал «не просто механизмом финансирования покупки жилья, а важнейшим инструментом, способным активизировать развитие экономики региона в целом».

Первые результаты
Судить об эффективности ИКМО можно только по результатам ее работы, а таковых пока нет. Если не считать того, что вообще удалось сделать за «истекший период». Итак:
— Подписано соглашение о сотрудничестве с АИЖК. В итоге ИКМО теперь работает в качестве регионального оператора федерального АИЖК.
— Подписаны генеральные соглашения о реализации программы с администрациями 14 муниципальных образований (города Жуковский, Королев, Подольск, Электросталь, Пушкино, районы Егорьевский, Луховицкий, Одинцовский, Сергиев-Посадский, Ступинский и т. д.). Всего аккредитовано в качестве участников Московской областной ипотечной программы 47 организаций.
— Построены «ипотечные» дома в 8 городах: Одинцово (256 квартир), Жуковский (110 квартир), Луховицы (34 квартиры), Подольск (376 квартир), Сергиев Посад (95 квартир), Электросталь (174 квартиры), Ступино (268 квартир), Егорьевск (57 квартир).
— Создано 15 ипотечных кредитных кооперативов (в Подольске, Одинцове, Серпухове, Раменском, Жуковском, Ступине, Сергиевом Посаде, Королеве, Люберцах и Пушкино). В целях координации их деятельности создана Ассоциация кредитных потребительских кооперативов граждан «Московия».
— В программу привлечено более 350 млн руб. внебюджетных средств.

Григорий Такоев
Начальник отдела анализа и планирования компании «Комстрин»:
— Главное отличие ипотечного кредитования в Подмосковье — это механизм, по которому оно производится. Я бы назвал это скорее «псевдоипотекой».
По своей сути ипотека — это залог недвижимости. Для банков она интересна, когда недвижимость уже существует, а клиенты, напротив, стремятся получить кредит на покупку еще не построенной квартиры. Преодолевать это противоречие можно по-разному. В Московской области подключается механизм аренды и залога земли, на которой стоит дом.
Получение этой земли в собственность — процесс очень сложный и длительный, поэтому застройщик сначала заключает с местной властью договор аренды земли. Поэтому в тот момент, когда человек обращается в банк за получением ипотечного кредита, не существует еще не только квартиры, но и не зарегистрирована собственность на землю. Банку же в залог необходима именно зарегистрированная собственность. В результате начинают изобретаться всевозможные схемы, позволяющие разрешить эту ситуацию: оформляются договоры залога прав аренды земли, предварительные договоры аренды квартиры и т. п. То есть фактически ипотечное кредитование развивается, но в строгом смысле ипотекой его назвать сложно.
В столице получили развитие крупные торговые сети, ориентированные на массовый спрос

Юрий Алексеев
Первый вице-президент Гильдии риэлторов Московской области:
— Уверен, что ипотечное кредитование в Московской области будет развиваться гораздо быстрее, чем в Москве и в целом по России. На то есть целый ряд причин.
Во-первых, на областном рынке ипотечного кредитования присутствуют все те же игроки, что и в других регионах, работают все существующие на сегодняшний день программы. Но кроме них есть еще региональный оператор. Это Ипотечная корпорация Московской области, созданная правительством Подмосковья и главами 14 муниципальных образований. Таким образом, в отличие от других регионов в Подмосковье власть самым действенным образом заинтересована в развитии ипотеки и делает ставку не только на банки, но и на ипотечные потребительские кооперативы граждан. Их в области создано уже более десяти.
Во-вторых, в Подмосковье активно развивается не только рыночная, но и социальная ипотека. Создаваемые сейчас муниципальные фонды позволяют гражданам получать льготные кредиты со сниженной процентной ставкой (около 5% годовых).
Немаловажно и то, что власти контролируют работу всех этих образований. Ипотечные кооперативы объединены в ассоциацию, которая действует под патронажем областного руководства. Кроме того, в Подмосковье принят закон о развитии системы ипотечного кредитования. Теперь для того, чтобы ипотека заработала в полную силу, необходимо принять соответствующие законы на федеральном уровне.

Мы хорошо помним мажорные отчеты Госкомстата, от которых не покидало радостное ощущение, что мы вот-вот догоним и перегоним всех и вся. Между тем количество торговых точек было таково, что даже за самыми повседневными товарами приходилось колесить по городу. Что уж говорить о сельской местности? Ассортимент товаров напоминал армейские пайки и население, не избалованное лучшими условиями, покорно переносило тяготы и лишения тогдашнего потребительского рынка. Несмотря на бурное строительство торговых центров и супермаркетов, Москва, являющаяся самым развитым в смысле торговли регионом России, все еще отстает по количеству торговых площадей на душу населения не только от крупных городов стран Запада, но и от других развивающихся рынков, например Польши или Чехии. Но отставание это сокращается.

Состояние рынка торговой недвижимости становится все более важным экономическим индикатором в России. Именно активность потребителей способна поднять экономику, основанную на рыночных принципах. На Западе периодические публикации индекса потребительского оптимизма способны серьезно влиять на котировки акций и рынок в целом. У нас до этого далеко, к тому же при непрозрачности нашей экономики такой индекс пока рассчитать просто невозможно. Но те, кто профессионально занимаются торговлей и без всяких индексов знают, куда идут деньги - где и на что есть спрос.

Поживем - окупимся

Что нового произошло в торговой недвижимости Москвы в 2004 году и какие перспективы ждут нас в ближайшем будущем? Чтобы ответить на этот вопрос, мы решили обратиться к данным о рынке недвижимости одной из ведущих консалтинговых компаний, работающих в Москве - Noble Gibbons.

Именно нацеленности на долгий срок не хватало нашему рынку с первых лет его формирования с началом либерализации экономики. Конечно, очень хорошо быстро сорвать куш и вложиться в новый проект, но дело в том, что существует множество ниш на рынке, которые не позволяют в нормальных условиях "обернуть" капитал за год или даже пять лет. Между тем ниши эти весьма привлекательны для компаний, нацеленных на многолетнее получение стабильных доходов. Если жилая недвижимость пока еще позволяет окупить проект порой за один-два года, то с торговой недвижимостью это практически нереально.

Если верить Индексу развития мировой розничной торговли, который ежегодно представляет на суд общественности компания A.T. Kearney, у Москвы нет ни малейших оснований ощущать себя Золушкой на балу богатых западных потребительских рынков. Более того, Россия в целом, с точки зрения Noble Gibbons, "является лидером среди стран наиболее привлекательных для развития розничных сетей". Правда, это не значит, что Россия уже попала в число наиболее привлекательных стран для зарубежных инвесторов, но наш рынок уже устоялся настолько, что на него могут прийти серьезные капиталы и структуры, имеющие долгосрочные намерения.

Город, где тратят деньги

Несмотря на более медленное "капиталовращение" в сфере ритэйла, сфера эта становится все более перспективной с ростом реальных доходов населения. Только по официальным данным в 2003 году на рынок розничной торговли пришлось почти 150 млрд. долларов (1000 долларов на каждого россиянина, включая детей). Цифра эта может показаться смешной для стран Запада - в США только на подарки люди тратят под Рождество примерно ту же сумму. Но, учитывая наши реалии, это все-таки немало. Важно то, что 150 млрд. долл. - это 77% потребительских расходов. К тому же значительная часть товарооборота остается неучтенной, так что реальная цифра может быть еще больше (по мнению некоторых экспертов, в полтора раза). Причем постоянно идет рост этого показателя: только за один прошлый год расходы выросли примерно на 23 процента.

Средний доход в Москве втрое выше, чем по России - по официальным данным, более 660 долларов. Очевидно, что распределен этот доход весьма неравномерно, и особую покупательскую активность проявляют именно категории, которые помогли столице дотянуть до этой цифры, несмотря на "сопротивление" пенсионеров и бюджетников, которые никаких шестисот долларов в месяц и в глаза не видели. Тем не менее, людей с достаточно высокими доходами становится в Москве все больше, за счет численного роста среднего класса, иначе на статистику они бы повлиять не смогли. Поэтому именно в первопрестольной получили развитие крупные торговые сети, ориентированные на массовый спрос.

Одна радиостанция придумала хлесткий лозунг: "У нашей аудитории деньги есть!" Перефразируя это, московские власти могли бы заявить инвесторам: "У наших горожан..." - далее по тексту. Впрочем, инвесторы и сами в курсе. Хотя менее 10% населения России проживает в Москве и Московский области, оборот розничной торговли в Москве в 2003 году составил почти 28% от общероссийского. По данным столичного комитета статистики, в прошлом году оборот розничной торговли превысил 40 млрд. долларов, а по другим оценкам достиг отметки в 50 миллиардов. Столица также является источником 30% всех поступлений в Федеральный бюджет.

Итоговые цифры по текущему году пока точно предсказать нельзя, но прогноз благоприятен. Эксперты отмечают ряд позитивных факторов: растущие доходы населения, отмена 5% налога с продаж, снижение НДС с 20 до 18%, сдержанная инфляция. В отличие от граждан западных стран россияне тратят 75-80% своих ежемесячных доходов на товары и услуги. Развитию потребительского рынка способствует и растущая популярность кредитов. Сегодня в кредит можно купить почти любые товары длительного пользования - от автомобиля до домашнего кинотеатра. Это весьма позитивный фактор, который позволяет потребителю купить то, на что у него пока нет денег - торговому предприятию активизировать оборот, а банку заработать свой интерес. Кредитные обязательства также дисциплинируют и активизируют потребителя, который начинает более продуктивно работать и планировать свои финансы. При развитии этих процессов они позитивно сказываются на экономике в целом.

На свои гуляем! И не только...

Меняется не только объем, но и "лицо" ритэйла. Растущие доходы смещают предпочтения покупателя в сторону современных форм торговли и сферы услуг. Примером могут служить сетевые продовольственные супермаркеты. На заре их появления в Москве это были магазины для богатых. Немногие были готовы переплачивать за то, чтобы отовариться "как в кино". Сегодня современным торговым оборудованием никого не удивишь, поэтому на первое место выходят соображения удобства, низких цен и большого ассортимента. Прошли времена, когда оптовики и производители диктовали сетевым магазинам свои цены - сегодня картина обратная. В результате, современные крупные супермаркеты стали успешно конкурировать с рынками и разрозненными магазинами, имея вполне конкурентные цены. Так что даже малоимущая часть населения перестала бояться современных форм торговли. Аналогичная картина и в сфере торговли промышленными товарами.

Цивилизация наступает

Одновременно идет сокращение площадей в "стихийном" секторе торговли. Совокупный объем площадей оптово-вещевых и продуктовых рынков в Москве сократился до 650 тыс. кв.м и продолжает снижаться. "Этим изменениям способствуют потребители, для которых все более привычными становятся покупки в современных торговых центрах", - считают в Noble Gibbons. Правительство Москвы тоже заинтересовано во внедрении современных форм торговли, от которых оно получает больше налоговых поступлений.

По данным Noble Gibbons, площадь торговых центров, построенных в прошлом году, составляет более 235 тыс. кв.метров. При этом избытка предложения площадей в торговых центрах по-прежнему не наблюдается, а потому не сбываются и прогнозы о снижении арендных ставок. В 2004 году заработают ряд ТЦ, открытие которых было отложено в прошлом году по ряду причин юридического или финансового характера. Планируется введение в эксплуатацию около 440000 кв.м торговых площадей, что повысит общий объем предложения почти до 1,3 млн. кв.метров. Но и после этого обеспеченность торговыми площадями в столице в расчете на тысячу жителей будет по-прежнему уступать другим европейским столицам.

Еще одна тенденция, которую трудно не заметить даже не будучи аналитиком - растущий интерес торговых компаний к окраинам Москвы и ближайшему Подмосковью. Многие международные и отечественные розничные сети также проявляют все большую заинтересованность в рынках российских городов с населением более 1 миллиона человек. Они видят в них перспективный источник дохода по мере насыщения московского рынка.

Центробежная сила бывает и в торговле

Больших станет больше

В большинстве этих городов практически не существует качественного предложения торговых площадей. Впрочем, с регионами пока все не так просто. Например, менеджеры "ИКЕА" были озадаченны реакцией посетителей в новом магазине в одном из крупных российских городов: люди приходили, как на выставку, но практически ничего не покупали. Так что без серьезных исследований ситуации с региональными потребительскими рынками торговая экспансия чревата убытками.

На 2004 год в Москве запланировано открытие следующих крупных торговых комплексов: Гранд 2 (более 50 тыс. кв.м), первый ритейл-парк на ул. Дорожная (17 тыс. кв.м), Новинский, 31 (10200 кв.м), Арбат, 8-10 (4500 кв. метров). Арендные ставки, отмечают в Noble Gibbons, в Москве по-прежнему остаются одними из самых высоких в мире. В престижных торговых зонах (11 улиц в центре Москвы) без учета НДС и операционных расходов они составляют порядка 2-5 тыс. долл. за кв.м в год. В торговых центрах в центральной части города - 800-3700 долл. За пределами ЦАО до МКАД включительно - 400-3000 долл. Якорные арендаторы, занимающие обычно от 12 до 24 тыс. кв.м в торговом центре, платят около 150 долл. в год за кв. метр.

Что же происходит в 2004 году в торговом секторе? Прежде всего, крупные отечественные компании розничной торговли закрепляют свои позиции на рынке. Так, например, сеть "Перекресток", которая включает один гипермаркет (7 тыс. кв.м), 37 супермаркетов (800-2.000 кв.м) и 8 дискаунтеров в Москве. В прошлом году "Перекресток" открыл 14 магазинов, а за следующие 3 года планируется еще 5 Стоит также упомянуть ООО "Гиперцентр", которое собирается открыть к 2005 году восемь гипермаркетов "Мосмарт" (включая два в Санкт-Петербурге). Объем инвестиций составит 150 млн. долларов. Два магазина "Мосмарт" (на Дмитровском и Волоколамском шоссе) откроются в Москве уже в этом году. В дополнение к существующим 84 магазинам в Москве и 85 в Санкт-Петербурге (всего по России - 200 магазинов), сеть "Пятерочка" к концу года откроет в Подольске распределительный центр площадью 50 тыс. кв. метров. Помимо этого, "Пятерочка" откроет магазины в Московской области, Екатеринбурге и Ульяновске.

Цивилизованная торговля становится доступной

Сохранению высоких арендных ставок способствует дефицит площадей: доля свободных помещений в торговом секторе составляет приблизительно 4 процента. Noble Gibbons не обещает ничего хорошего владельцам ТЦ с неудачным расположением и плохой планировкой: по мере насыщения рынка торговыми площадями, соответствующим международным стандартам, доля свободных помещений в торговых центрах, не отвечающих растущим требованиям, будет быстро расти. Постепенное снижение арендных ставок, которого так ждут коммерсанты, должно начаться именно с таких площадок. А вот центры международного уровня с компетентным управлением, по мере усиления конкуренции добьются наибольшего успеха.

Покупатель всегда прав и... недоволен

Что такое рынок мы знаем все, а вот слова "молл" и "бутик" завезли к нам недавно. В США две основные формы организации торговых центров - плаза и молл. Плаза - это множество состыкованных одноэтажных ангаров, включающих несколько крупных "якорных" супермаркетов (продовольственных или промтоварных) и множество предприятий малого бизнеса - магазинчиков, ресторанов, парикмахерских и прочие. Обычно они состыкованы в виде буквы П, а пространство внутри отдано под парковку. Причем площадь парковки по нормативам примерно в три раза превышает торговые площади. Вторая форма - молл. Это нечто вроде нашей "МЕГИ". Несколько крупных магазинов (типа "Ашана"), но, обычно, в трех-четырех уровнях, объединенных длинными галереями, состоящими из сотен более мелких магазинов (те из них, которые продают продукцию одной компании или модельной линии, еще называют бутиками, хотя у нас бутиками больше принято называть эксклюзивные небольшие магазины в центре города). И моллы, и плазы в США строятся за городом.

У кого чаще всего возникают подобные проблемы? Как правило, у представителей так называемого среднего класса. Если вы богатый человек, то проблем здесь у вас практически нет. Рынок, еще начиная со времен перестройки, развивался так, чтобы в первую очередь удовлетворять запросы наиболее состоятельных людей (поскольку это сулило максимальную прибыль). Парадоксы того времени все прекрасно помнят: гораздо проще было купить костюм из последней коллекции Версаче, чем пристойную сковородку. Сегодня в Москве достаточно роскошных магазинчиков самых знаменитых европейских фирм. Ну а если очень обеспеченной даме нужно что-либо сверхэксклюзивное, она вполне может себе позволить слетать на пару дней в ту же Италию на презентацию последней коллекции произведений господ Армани и Гуччи.

В Москве, несмотря на известный тезис о нехватке свободных площадей, мест для крупных торговых центров в последнее время нашлось немало, и этот процесс еще не закончен. В некоторых местах даже сумели оставить место для больших парковок, а где места не было - построить многоярусные паркинги (например, "Горбушкин Двор"). Вообще, в последние годы в Москве открылось невероятное количество магазинов, магазинчиков и торговых центров (что весьма радует). Тем не менее, согласно опросам подавляющее большинство покупателей ассортиментом этих магазинчиков и ситуацией в целом явно не удовлетворены. Вполне реально проходить по магазинам полдня и не найти приемлемую для вас вещь (даже если вы человек далеко не капризный).

У палки о двух концах нет золотой середины

У людей малоимущих, коих в Москве, к великому сожалению, огромное количество, больших проблем тоже нет. В Москве еще сохранилось достаточно много дешевых вещевых рынков. Конечно, мерить дешевые турецкие джинсы в неотапливаемом контейнере, открытом всем ветрам - не самое приятное занятие, но, как говорится, "по деньгам". Правда при стирке вода будет того же цвета, как сами джинсы. Кроме того, "дешевые" турецкие джинсы в России стоят дороже, чем настоящие американские в Америке, но это уже издержки: хочешь сэкономить, научись закрывать глаза на мелкие недостатки - не ехать же за такими пустяками в Штаты!

- Чего можно ожидать от рынка торговой недвижимости в ближайшие годы?

А вот реальные проблемы - у среднего класса, который на дешевых рынках уже не одевается, а до эксклюзивных бутиков еще "не дорос". Причем число представителей этой прослойки в Москве за последние годы неуклонно растет, ибо средний по стране уровень благосостояния устойчиво повышается, и Москва - в авангарде этого отрадного процесса. В Москве, конечно, есть все: есть огромное количество магазинчиков и бутиков (кстати, достаточно уютных и могущих похвастаться весьма неплохими образчиками товаров). И, потратив на шопинг несколько дней, идеально устраивающую именно вас вещь вы отыщете практически наверняка. Беда в том, что этих "нескольких дней" у москвичек, относящих себя к среднему классу, просто-напросто нет, поскольку они, как правило, работают и имеют детей. А пойти в крупный промтоварный супермаркет, где можно купить все от фильтров для кофеварки до телевизора по разумной цене и с предсказуемым качеством, тоже не получается. Да и с бутиками далеко не все так просто. Бывает, присмотришь себе бутик, коллекции которого твоему стилю более-менее соответствуют, придешь туда - а там уже не бутик, а закусочная или салон красоты. О том, куда исчезают бутики и почему торговых центров становится все больше, лучше спросить у профессионалов.

- А что будет дальше, когда площадки в Москве кончатся, а спрос, будем надеяться, только вырастет?

- Рынок торговой недвижимости, безусловно, один из самых динамичных, поэтому точные прогнозы, особенно на длительный период, давать сложно, тем не менее, можно с большой степенью уверенности предсказать, что рынок будет продолжать бурно развиваться по меньшей мере в течение трех-пяти лет.

- А какие именно торговые центры, по-вашему, будут наиболее востребованы в ближайшем будущем?

- Вероятно, к этому моменту часть уже существующих сейчас торговых центров будет подвергаться "редевелопменту" - перестройке, расширению, оптимизации и другим улучшениям. Кроме того, уже сейчас большинство крупных торговых операторов проявляют интерес к рынкам крупных городов Московской области и России. Постепенно происходит расширение географии: все больше территорий становится инвестиционно привлекательными для строительства новых торговых центров. Если есть достаточное количество запросов на площади от ведущих торговых операторов (а ведь они основаны на покупательском спросе местного населения) - значит, при существующих достаточно высоких ставках аренды, девелоперу выгодно строить объект торговой недвижимости.

- Известно, что в Москве невозможно получить землю в собственность. Является ли это серьезным препятствием для строительства торговых комплексов, по сравнению с Московской областью?

- Что касается окраин Москвы и зоны, прилегающей к МКАД, сейчас активно развивается сегмент крупных торговых центров регионального и супер-регионального масштаба, таких, например, как "Мега". Сегодня крупные торговые моллы предпочитают располагаться сразу за МКАД, лучше всего, примыкая к МКАД. Причины очевидны: пока еще есть земельные участки достаточной площади, цены на землю ниже, чем в Москве. Но это, разумеется, не единственный формат. Продолжают строиться торговые центры и в городе. Здесь наиболее привлекательными являются участки, расположенные возле метро или в густонаселенных микрорайонах. И вариации размеров тут более широки, так как на существующем пешеходном потоке (например, вблизи метро) будет хорошо "жить" и небольшой торговый центр.

- Исчезнут ли столь популярные у населения вещевые рынки? И станет ли потребительский рынок от этого более цивилизованным, или те же товары перекочуют под другие крыши с более высокими арендными ставками?

- Я так не считаю. Сроки окупаемости торговой недвижимости, как правило, значительно короче, чем, допустим, у производственных зданий, и здесь с финансовой точки зрения долгосрочная аренда ничем не хуже, чем собственность на земельный участок.

С другой стороны, некоторые рынки естественным путем эволюционируют в современные торговые центры. Когда в Москве сохранится несколько небольших "блошиных рынков", что характерно для любого крупного европейского города, можно будет говорить о том, что мы достигли цивилизованного рынка торговли.

- С одной стороны, действует программа Правительства Москвы, которая направлена на борьбу с несанкционированной торговлей, торговлей контрафактными товарами. За 3 года, в соответствии с этой программой, число рынков сократилось с 240 до 135.

- Как раз на рынках легче всего натолкнуться на поддельный или нелегально ввезенный товар, он всегда дешевле, и борьба правительства с контрафактным рынком будет еще одним стимулом для развития цивилизованной торговли. А преимущество "сетевых" операторов в том, что они как бы ставят свое имя под всем ассортиментом, который они предлагают.

- Но при обилии товаров потребителю все труднее отыскать качественный товар, если это неизвестный бренд. Да и бренды легко могут оказаться контрафактными...

- Перейдем к товарам для среднего класса. Что готовит грядущий день для тех, кто готов платить за качество товаров?

Стоит также отметить и такой обнадеживающий факт: доля товаров российского производства увеличивается, и это можно считать устойчивой тенденцией. Крупные торговые операторы, например, магазины товаров для дома, закупают значительную часть продукции на локальном рынке - импортировать дороже при сравнимом качестве. И такие товары востребованы. Это очень отрадное явление, которое говорит о том, что российская промышленность становится все более конкурентоспособной.

- Так что же, все маленькие магазинчики в центре - это авантюра? Часто они появляются и исчезают, как миражи...

- Сейчас рынок развивается очень динамично, в течение короткого времени сформировались торговые сети, предлагающие товары, в том числе и отечественного производства, цены на которые соответствуют доходам среднего класса. Например, магазины таких марок, как "Вещь", "Твое", "Зарина", "Be free", OGGI предлагают качественные товары по доступным ценам. Средний класс в Москве становится очень привлекательным потребительским рынком, со временем будет появляться все больше компаний работающих именно в этом ценовом сегменте.

Что же касается ротации торговых вывесок в центре, то это процесс неизбежный: здесь дефицит площадей для нового строительства ощущается наиболее остро: остались, за редким исключением, лишь возможности для освоения подземного пространства. А объем существующих площадей не покрывает спрос, поэтому ставки аренды в центре города достаточно высоки. Конечно, не все выдерживают такую борьбу, но таковы правила игры. Кстати, этот дефицит площадок под строительство в центре и стимулирует развитие торговой недвижимости на периферии города.
На российском финансовом рынке 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» появились новые финансовые инструменты — ипотечные ценные бумаги. Нельзя сказать, что это совершенно новый вид бумаг — облигации с покрытием и различные сертификаты довольно давно используют инвесторы в своей деятельности на рынке ценных бумаг.

- Ну что вы! Конечно, некоторые магазины действительно работают недолго, но немало магазинов на центральных улицах, которые работают на протяжении многих лет. К тому же многие арендаторы помещений на основных торговых улицах - это известные международные компании. Пусть условный "магазин на Тверской" не всегда приносит прибыль, зато является прекрасной рекламой торговой марки, благодаря чему повышаются обороты сети в целом.

Закон определил два вида ипотечных ценных бумаг.

На российском финансовом рынке 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» появились новые финансовые инструменты — ипотечные ценные бумаги. Нельзя сказать, что это совершенно новый вид бумаг — облигации с покрытием и различные сертификаты довольно давно используют инвесторы в своей деятельности на рынке ценных бумаг. Тем не менее существует и принципиальное различие: эти бумаги — производные ипотечной деятельности, и без дальнейшего развития ипотеки они вряд ли станут полноправными участниками фондового рынка.

Ипотечный сертификат участия — это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на денежные средства, полученные во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах».
Прежде чем разобраться, что собой представляют данные ценные бумаги, необходимо уяснить, что же такое ипотечное покрытие.

Облигация с ипотечным покрытием — это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по одному договору или закладной не должна превышать 70 % стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, определенной независимым оценщиком;
договор об ипотеке, обеспечивающий соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;
имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока его действия, а в случае, если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье необходимо также застраховать на весь срок действия обязательства в пользу физического лица. Страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;
предметом договора займа, который обеспечивает ипотека, могут являться только денежные средства.
Кроме того, доля требований, обеспеченных залогом недостроенного недвижимого имущества, не должна превышать 10 % размера всего ипотечного покрытия, который определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости иного имущества, собственником которого является предприятие-эмитент.
Эмитировать облигации с ипотечным покрытием (сертификат участия не эмиссионная ЦБ) могут только кредитные организации и ипотечные агенты.
С кредитными организациями, осуществляющими эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, все ясно. Они обязаны исполнять установленные в соответствии с федеральными законами требования Центрального банка Российской Федерации, а также выполнять дополнительные обязательные нормативы (соотношение активов и пассивов), величину и методики определения которых устанавливает Центральный банк РФ.

Ипотечное покрытие — обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество, приобретенное (оставленное за собой) эмитентом при обращении на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
В состав ипотечного покрытия могут входить только те требования, которые соответствуют условиям действующего законодательства, а именно:

Требования, предъявляемые к ипотечному агенту законодательством, довольно жесткие. Эта жесткость подразумевает уменьшение финансовых рисков и злоупотреблений в деятельности нового участника рынка ценных бумаг. Все начинается с того, что вид деятельности ипотечного агента — приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, — является исключительным. Он может иметь гражданские права и обязанности, необходимые для осуществления указанной деятельности, в том числе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, нести обязанности перед третьими лицами, связанные с осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, а также с обеспечением деятельности ипотечного агента. Запрещается заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности, не предусмотренные для него законом. Нарушение указанного требования служит основанием для обращения федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг в суд с требованием о ликвидации ипотечного агента.

А вот ипотечный агент — это новый участник рынка ценных бумаг, который строит свою деятельность исключительно на приобретении требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, которые могут быть получены им на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.

Следуя Закону «Об ипотечных ценных бумагах» (практика на сегодняшний день незначительна), механизм деятельности ипотечного агента следующий:
Группа лиц (как юридических, так и физических), создавая ипотечную специализированную организацию, в качестве вклада в уставной капитал акционерного общества вносит денежные средства, ипотечные требования (в том числе сертификаты участия), а также иное имущество в соответствии с действующим законодательством.
На первом общем собрании акционеры назначают единоличный исполнительный орган и специализированную организацию для ведения бухгалтерского учета.
В результате своей деятельности, закрепленной в уставе, ипотечный агент на основании договоров купли-продажи, мены, цессии и так далее, приобретает требования по кредитам (займам), обеспеченные ипотекой, у третьих лиц.
Эмитирует облигации, руководствуясь Федеральным законом «О рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 года № 39–ФЗ, общей номинальной стоимостью не более стоимости ипотечного покрытия за минусом процентов по выплатам облигаций. При этом сумма платежей по облигациям с ипотечным покрытием не должна превышать сумму платежей, поступающих в счет исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие таких облигаций.
Денежные средства, полученные от реализации облигаций, в свою очередь идут исключительно на приобретении требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, а также на оплату услуг единоличного исполнительного органа и специализированной организации.
Конечно, эта деятельность не лишена недостатков. Во-первых, доходность по облигациям с ипотечным покрытием будет ниже, чем по требованиям обеспеченным ипотекой, так как возникают дополнительные за-траты по эмиссии, управлению и ведению реестра, бухгалтерскому обеспечению и налогам. Во-вторых, чтобы сохранить доходность на уровне первичной ипотеки, необходимо получение дополнительной прибыли, а это при строго нормированной законом деятельности может быть только приобретение ипотечных требований по ценам значительно ниже их рыночной стоимости, что при сегодняшнем неразвитом рынке по крайней мере неразумно для продающего (за исключением форсмажорных обстоятельств).
Но не все так плохо, есть и некоторые положительные моменты:
усредненный «размазанный» риск по различным ипотечным требованиям;
ставки по ипотечным кредитам падают, а это значит, что облигации с более ранним ипотечным покрытием (по ранее выданному кредиту) могут быть более доходными, чем тот же сегодняшний депозит в банке, и менее рискованными, что гораздо привлекательнее для инвестора;
рынок ипотечных кредитов развивается — значит, растет конкуренция среди продавцов, желающих обменять «завтрашние» деньги на «сегодняшние», пусть и меньшей суммой.

Агент регистрируется только в форме акционерного общества. Исчерпывающий перечень видов деятельности, закрепленный действующим законодательством и обязательно прописанный в уставе, не может быть изменен или дополнен.
Ипотечный агент не имеет штата сотрудников.
Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации, а ведение бухгалтерского учета ипотечного агента — специализированной организации, причем совмещение этих функций в едином лице запрещены.



Главная --> Публикации