Главная --> Публикации --> Центр москвы сделают односторонним за три года Ипотека по карману Форматы офисной недвижимости Дешевого жилья в россии не будет до 2007 года Дешевые коттеджи взорвут рынок?

До сих пор многие приватизированные предприятия не выкупили земельные участки, на которых они расположены. Закон о введении в действие Земельного кодекса предписывал хозяевам предприятий до 1 января 2004 года выкупить эту землю или взять участки в аренду. К этой дате предполагалось упразднить право бессрочного пользования землей. Однако бизнес не устроила определенная законом цена выкупа – от трех до 30 ставок земельного налога (его величина зависит от назначения земли и существенно разнится по регионам РФ). По подсчетам Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП), исходя из этих расценок, бизнесмены должны заплатить государству за "свою" землю более $100 млрд. В конце прошлого года депутаты Госдумы согласились отодвинуть сроки решения земельного вопроса до 1 января 2006 года.

В минувшую пятницу замглавы Министерства экономического развития и торговли (МЭРТ) РФ Андрей Шаронов сообщил, что к 1 октября его ведомство представит в правительство предложения по выкупной цене, которую предприниматели должны будут заплатить государству за землю под приватизированными предприятиями. Пока проект МЭРТа не устраивает ни крупный бизнес, ни московские власти.

По признанию Андрея Шаронова, базовые ставки "являются предметом переговоров". Согласно имеющейся у Ъ последней версии законопроекта, за землю под предприятиями в населенных пунктах с населением менее 1 млн человек чиновники хотят брать от трех до пяти ставок земельного налога, а в городах-миллионниках – от пяти до 10 ставок.

10 сентября замглавы МЭРТа Андрей Шаронов сообщил, что его ведомство представит свои предложения правительству до 1 октября. Базой расчета выкупной цены останется ставка земельного налога. Сама цена будет зависеть от величины населенного пункта, в котором расположено предприятие. МЭРТ предлагает две категории – пункты с населением до 1 млн и свыше 1 млн человек (сейчас установлены три категории – до 500 тыс., до 3 млн и свыше 3 млн жителей).

Впрочем, повышенное внимание к российским столицам объясняется тем, что именно московские власти выступали наиболее рьяными критиками законопроекта на всех стадиях его подготовки. Только в отличие от РСПП руководство Москвы считало предлагаемые федеральным центром цены выкупа земли несправедливо заниженными. Юрия Лужкова не устраивала и прежняя максимальная цена выкупа участков, равная 30-кратной ставке земельного налога. Понятно, что нынешними предложениями МЭРТа московское правительство недовольно еще больше. Первый вице-мэр Москвы Юрий Росляк заявил Ъ: "Мы сделаем все необходимое для того, чтобы предприниматели приобретали землю на наших условиях".

Оценки проекта представителями крупного бизнеса сводятся к формуле "От чего ушли, к тому и пришли". К реальному снижению выкупной цены игра с цифрами не приведет. По информации начальника отдела проектов ОАО "Объединенные машиностроительные заводы" (ОМЗ) Валентина Добрынина, сейчас в городах с населением свыше 1 млн человек выкупная цена земли под предприятиями составляет от шести до 10 ставок земельного налога (в Волгограде – 10, в Екатеринбурге – 9,5, в Ростове-на-Дону – шесть). Таким образом, законопроект предлагает просто закрепить существующее положение. По словам представителя ОМЗ, снижение цены после одобрения предложений МЭРТа возможно в основном в Москве и Санкт-Петербурге – в этих городах коэффициент может снизиться с нынешних 30 до 1 "Получается, что разработчики законопроекта стремятся снизить цену только в Москве и Санкт-Петербурге, но не во всех других российских городах",– недоумевает господин Добрынин.

По словам господина Шаронова, предложения министерства, вероятно, будут внесены в правительство "с разногласиями", так как до 1 октября МЭРТ вряд ли сможет согласовать их со всеми заинтересованными сторонами.
Август сентябрь время максимального несовпадения спроса и предложения на рынке аренды квартир, но и во все последующие и предыдущие месяцы на протяжении вот уже нескольких лет спрос на наемные квартиры в Москве в разы превышает предложение.

Московские власти беспокоит и возможность перепродажи выкупленных земельных участков по более высокой цене. Разработчики законопроекта предлагают бороться со спекулянтами и любителями перепрофилирования предприятий следующим способом. Если действующий закон предусматривает продажу земли в собственность без всяких условий и ограничений, то теперь свободно изменить вид разрешенного использования земельного участка собственник уже не сможет. Потребуется разрешение органов местного самоуправления, заплатить за которое придется 5-30% кадастровой стоимости земельного участка. Высокая взяткоемкость этой нормы очевидна. Во-первых, под изменение вида разрешенного использования земли теоретически можно подвести любые технические изменения в комплексе предприятия. Во-вторых, размер платежа за перепрофилирование (5 или 30%) органы местного самоуправления будут устанавливать по своему усмотрению.

Сегмент независимости

Директор отделения Наша Москва корпорации Бест-недвижимость Ольга Варакутина полагает, что практически невозможно точно подсчитать, сколько квартир единовременно сдается в аренду в столице (в отличие от купли-продажи, сделки аренды зачастую не регистрируются), но совершенно очевидно, что их значительно меньше, чем требуется такому городу, как Москва. Тем не менее в Vesco Realty оценивают оборот московского рынка аренды жилья примерно в $3 млрд.

Часть потенциальных покупателей заняла выжидательную позицию, и это стимулирует увеличение спроса на рынке найма жилья. Арендные отношения позволяют человеку проживать в квартире и пользоваться всеми ее преимуществами, не требуя при этом извлечения из оборота значительной суммы денег, необходимой на покупку, говорит руководитель управления аренды квартир Инком-недвижимости Галина Киселева. По данным Инкома, по сравнению с июнем спрос увеличился в среднем на 30-35%.

Рынок аренды жилья не только не заметил кризиса в банковской сфере, он вообще демонстрирует независимость от рынка купли-продажи жилья. Например, когда весной цены на жилье росли на 2,5-3% в месяц, величина арендной ставки не менялась, а когда к концу лета на рынке купли-продажи жилья отмечалась стагнация и даже снижение цен на некоторые типы жилья, арендные ставки, наоборот, начали динамично расти, говорит PR-директор Vesco Realty Максим Карапетов.

Цены на аренду [традиционно] сохраняются на высоком уровне до середины декабря. В конце декабря и январе наблюдается некоторое затишье, связанное с новогодними праздниками. В этот период есть возможность найти единичку за $350-400 в месяц с условиями для жизни, которые в сентябре оцениваются арендодателями в $500, продолжает прогноз развития событий Светлана Сухоносова, руководитель отдела аренды Домостроя.

Но Киселева считает, что дальнейшие изменения цен на рынке продажи квартир все-таки могут оказать влияние на ценообразование найма жилья: если цены будут повышаться, то арендные ставки могут подняться еще на 7-10% в месяц. Ежемесячный прирост цен на аренду жилья в принципе обычно не превышает 10%, отмечает заместитель директора управления аренды компании Миэль-Недвижимость Мария Жукова.

В августе минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры эконом-класса перевалила за отметку $400, составив $420 в месяц, говорит Мария Жукова. Риэлторы предупреждают, что желающим снять жилье уже не стоит ориентироваться на уровень в $350 в месяц, хотя именно таков нижний ценовой порог арендных ставок на квартиры. Аренда комнаты вне зависимости от района стоит от $200.

Арендодатели диктуют цены

Потолком для дешевого типового жилья в Vesco Realty называют ставку в $600-650 в месяц. И именно в ценовой категории $601-750 в месяц наблюдается, по словам Жуковой, некоторое равновесие спроса и предложения.

Квартиры за $350-400 в месяц попадают в предложение крайне редко и уходят влет, сообщили и в Бесте, и в Инкоме. В Vesco Realty отмечают, что на ценовую нишу ниже $450 в месяц приходится более 60% спроса и в общей сложности не более 9% от общего объема предложения.

Элита без перемен

В ситуации дефицита предложения арендодатели диктуют цены и не собираются их снижать, считает Светлана Сухоносова. И поскольку именно в начале осени у значительной доли арендаторов заканчиваются годовые контракты, арендодатели сейчас пытаются выставить на рынок квартиры по новой, более высокой цене, говорит Жукова. По данным Миэля, свои рекорды цены есть в каждом округе, а минимальная и максимальная цена предложения отличаются в разы.

По оценке директора по развитию компании Delight Realty Ольги Павловой, цены на элитные квартиры в пределах Садового кольца составляют от $1500-3000 за 2-комнатную квартиру до $4500-15 000 за 5-комнатную квартиру, а спрос превышает весенний на 20-30%.

Ничего, что могло бы повлиять на стоимость аренды элитных квартир, за последнее время не произошло, говорит начальник отдела аренды компании Soho Realty Александра Косарева. В первой половине 2004 г., по данным Blackwood, арендные ставки в среднем выросли на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Темп роста арендных ставок на элитное жилье с 2002 г. находится в диапазоне 20-30% в год.

Екатерина Акимова отметила, что за последние 2-3 месяца средний бюджет арендатора элитного жилья вырос на $500-700 и составил $3000 в месяц, но никого уже не удивляют клиенты с бюджетом $10 00 Максимальный зафиксированный нами бюджет клиента $25 000 в месяц, такова же и максимальная месячная стоимость предложения квартиры в аренду [в ЦАО], говорит Акимова. Повышение цен происходит как за счет увеличения арендных ставок в целом по рынку, так и в результате появления новых предложений элитных квартир высочайшего уровня.

Директор департамента аренды компании Penny Lane Realty Екатерина Акимова сообщила, что, судя по количеству заявок, за прошедшие полгода спрос на аренду элитного жилья увеличился вдвое, в то время как объем предложения не более чем на 10-15%.


Рынок загородной недвижимости разогрет до предела. Цены на земельные участки на Рублевке достигли рекордных отметок: 70 тыс. долларов за сотку. Вместе с участками стремительно дорожают и коттеджи. По прогнозам аналитиков, рост цен на рынке загородной недвижимости в течение 2004 года должен составить 35-40%, а по данным аналитического центра "Индекс рынка недвижимости", общий объем рынка уже превысил отметку в 6 млрд. долларов. Между тем, как отмечают риелторы, новый виток цен ожидается по мере развития системы ипотечного кредитования.



Цены завышаются искусственно
По словам аналитиков, рост цен на загородную недвижимость существенно опережает рос цен на квартиры в Москве и составляет 40-50% в год. Однако, как отмечают в центре "Индекс рынка недвижимости" (ирн.ru), такие прогнозы связаны с не совсем корректным сравнением прежней стоимости домов в строящихся поселках с ценами, по которым они сегодня перепродаются на вторичном рынке.

Недостатка предложений нет
На сегодняшний день в Подмосковье (в радиусе 55 км от МКАД ) насчитывается более 300 коттеджных поселков. Но основная доля новых предложений, по данным исследования аналитического центра "Индекс рынка недвижимости", приходится на 171 поселок. В остальных на продажу выставляются лишь отдельные дома. Наиболее популярным направлением на сегодняшний день является Новорижское шоссе (там сейчас строится наибольшее число поселков – 40), оттеснившее на второе место лидера прошлых лет - Рублево-Успенское шоссе (строится 36 поселков). Впрочем, Рублевка продолжает лидировать по средней цене. Так, по данным компании Vesco Realty, цена за сотку земли в Барвихе достигла 70 тыс. долларов. Напомним, что в прошлом году сотка там стоила 50 тыс. долларов. Как отмечают в компании, такой скачок цен объясняется дефицитом участков в престижной Барвихе. Аналитики не исключают, что скоро произойдет резкий скачок цен и на землю в Жуковке. Третье место по популярности делят три активно застраиваемых направления – Дмитровское, Пятницкое и Калужское – с примерно равным числом поселков, соответственно 17, 15 и 1

Зачастую застройщики, изучая рынок, путают цены на готовые и строящиеся дома. Очевидно, что это два разных товара и цены на них могут различаться на 20-30%. Соответственно, застройщик, ориентируясь на уровень цен предложения в сложившихся поселках, делает неверные выводы о реальной стоимости домов во вновь проектируемом поселке - таким образом, цены на загородную недвижимость завышаются искусственно, без учета реального спроса.

По мнению руководителя центра Олега Репченко, рост цен на коттеджи сопоставим с ростом цен на квартиры в Москве и составляет 30-35% в год.

Между тем, как считает руководитель отдела продаж компании «Частный дом» (строит элитный поселок «Успенский лес» на Рублевке) Алла Алтухова, в будущем рынок загородной недвижимости может ожидать новый виток цен - в случае более продуктивного развития системы ипотечного кредитования. Спрос на коттеджи в таком случае будет увеличен в несколько раз.

Прогноз
По оценкам специалиста отдела загородной недвижимости компании «Пересвет-Инвест» Андрея Артамонова, рост цен за март-апрель составил 4-4,5% в месяц на первичном рынке и 3-4% на вторичном. Пик роста ожидается к концу мая, затем цены закрепятся, возможно даже незначительное снижение, однако к следующему году тенденция к росту цен снова обозначится.

Можно говорить и о том, что все большее количество объектов загородной недвижимости покупается с целью инвестирования денежных средств, для дальнейшей продажи или сдачи в аренду. По некоторым оценкам, каждый десятый дом в Подмосковье строится с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Таким образом, можно прогнозировать темпы роста цен в этом году в среднем на 20%, а на наиболее ликвидные предложения цена может подняться в 1,5 раза.

По словам руководителя отдела загородной недвижимости компании МИАН Светланы Кондачковой, цены на земли, пригодные для строительства, будут устойчиво расти. Этому способствует дефицит предложений земельных участков под застройку. В числе факторов, влияющих на рост цен, можно также назвать рост доходов граждан, который продолжает провоцировать небывалый спрос на элитную загородную недвижимость. Кроме того, постепенно становится явной тенденция приобретения загородных объектов не с целью сезонного пользования, а для круглогодичного проживания.

Покупателям нужны качественные дома
Как отмечают игроки рынка, несмотря на существенный рост цен, приоритеты потребителей стали смещаться в пользу более дорогих и качественных коттеджей. Как рассказали ГАЗЕТЕ в компании "Новый Свет", в последнее время большой популярностью стали пользоваться коттеджи, в которых часть земли отводят для общественных нужд. Раньше же буквально каждый метр старались использовать под застройку, то есть цель была одна - построить и продать как можно большее количество домов. Если, к примеру, взять поселок "Новый свет", расположенный в 2 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе, то в нем более 3 гектаров отведено именно для общественного пользования: здесь и бульвар, и парковые зоны, и искусственный пруд, и мощенные плиткой и камнем тротуары. Сам же поселок защищен от МКАД густым лесным массивом. Кроме того, Алтуфьевское шоссе - единственная подмосковная трасса, где нет сквозного движения из области и, соответственно, нет пробок. Спрос на коттеджи в таких поселках чрезвычайно велик: из 61 дома продано уже 45, хотя строительство поселка окончится только в конце 2005 года.

На сегодняшний день стоимость коттеджа площадью 370 кв. м с участком 20 соток, расположенного недалеко от Ново-Иерусалимского монастыря (Новорижское направление), составляет в среднем 600 тыс. долларов. Коттедж площадью 600 кв. м с участком 26 соток на Рублево-Успенском направлении стоит 970 тыс. долларов. Коттедж площадью 100 кв. м на участке в 12 соток в Завидово, по Ленинградке, можно купить за 34 тыс. долларов.

На вторичном же рынке спросом пользуются кирпичные дома не ранее 1995 года постройки, традиционно в экологически чистых местах, поблизости от леса и водоемов.
Рост налога на имущество физических лиц неизбежен. В ближайшем будущем этот налог будет рассчитываться не по остаточной стоимости недвижимости, самолетов и яхт, а по так называемой массовой оценке стоимости имущества. Даже предполагаемое снижение ставки налога с 2% до 0,1-0,6% не спасет собственников от увеличения расходов, поскольку стоимость по массовой оценке на 30-60% выше, чем по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ). Таким образом, налогооблагаемая база вырастет вдвое.

Кроме того, по словам Андрея Артамонова, в последнее время увеличился интерес к высокотехничным застройкам (дом строится за лето, вместо традиционных нескольких лет, быстро и качественно), к таунхаусам, наличию ландшафтного дизайна.

Он напомнил, что в настоящее время готовится новая глава Налогового кодекса о налоге на имущество физических лиц, которая вскоре будет внесена на рассмотрение в Думу. На основании этой главы предельная ставка налога на имущество физических лиц будет снижена с текущих 2% до 0,1-0,6% в зависимости от стоимости квартиры.

Идея перехода от восстановительной к рыночной стоимости в сфере оценки имущества вынашивается российским правительством уже довольно давно. Однако всерьез об этом заговорили только в последние два года. Замминистра финансов РФ Михаил Моторин в феврале этого года объяснил будущие преобразования в сфере оценки имущества так: "Мы в дальнейшем будем вести речь о более высоких и прогрессивных ставках. Но при переходе на оценку по рыночной стоимости имущества следует соблюдать осторожность, чтобы не получилось завышения налогообложения физических лиц".

Действительно, переход к массовой оценке в целях налогообложения недвижимости увеличит расходы собственников.

Недавно министр финансов Алексей Кудрин заявил, что оценка имущества будет производиться не по рыночной стоимости и не по стоимости БТИ, а по так называемой массовой оценке, которая в большей степени приближена к рыночной. "Она явно никогда не будет выше рыночной, она будет примерно на 30% ниже рыночной, - пояснил он. - Во избежание погрешностей при расчетах рыночная оценка будет просто умножаться на коэффициент 0, Такая система применяется в большинстве развитых стран мира". По словам Кудрина, введением этой системы оценки имущества правительство намерено уйти от двойных стандартов, двойной бухгалтерии при налогообложении имущества граждан. Он также сообщил, что индивидуальная рыночная оценка по затратам была бы выше самого налога на имущество. Недовольные же будут иметь право опротестовать оценку своего имущества. "Наша задача - не увеличить доходы, не увеличить налог на имущество, наша задача - перейти к новой оценке", - пояснил министр. Впрочем, Алексей Кудрин признал, что повышение стоимости имущества приведет и к увеличению налоговых отчислений.

К примеру, двухкомнатная квартира в московской хрущевке на рынке стоит примерно 40 тыс. долларов (по оценке БТИ - 6 тыс.) По существующим нормам налог на такую собственность составляет 168 рублей.

В настоящее время ставка налога на имущество (в части жилищного фонда) физических лиц - 0,1-2% от стоимости квартиры. При этом основой ставки налога является стоимость недвижимости, установленная не рынком, а Бюро технической инвентаризации (БТИ). Так, налог на жилье, стоимость которого по БТИ не превышает 300 тыс. рублей, не может быть больше 0,1% в год, от 300 до 500 тыс. - 0,3%, свыше 500 тыс. - 2%.

Разница при налогообложении дорогих квартир будет не столь существенной, а в некоторых случаях (на первичном рынке) даже уменьшится.

Теперь посчитаем размер налога исходя из массовой оценки: в данном случае 0,1% от 28 тыс. долларов - 784 рубля.

По словам вице-премьера Александра Жукова, правительство предполагает установить ряд льгот для малообеспеченных слоев граждан. Как рассказал ГАЗЕТЕ вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Константин Апрелев, в такой системе будет учитываться еще один момент: положенные по социальным нормам 18 кв. м облагаться налогом не будут.

Так, при рыночной стоимости квартиры 80 тыс. долларов (313 тыс. рублей по БТИ) сегодня налог составляет 939 рублей, а при переходе на массовую оценку поборы снизятся до 560 рублей.



Главная --> Публикации