Главная --> Публикации --> Собственность надо регистрировать Все за мкад... Дзержинский: дома с видом на озера Согласование перепланировки вырастет в цене только для вторичного жилья Чиновники и жители делят землю

С той поры Юго-Запад по-прежнему остается крупнейшей стройплощадкой Москвы. Для этого он располагает немалой площадью, простираясь более чем на 111 квадратных километрах. "Размаха шаги саженьи" перекинулись из Черемушек в Зюзино, Волхонку-ЗИЛ, Беляево, где тоже возникли новые микрорайоны - в основном застраиваемые пятиэтажками. Далее стройка распространилась и на другие территории округа - Коньково, Теплый Стан, Ясенево, где начали массово возводить дома новых серий, которые ни по внешнему виду (многоэтажные, с разнообразными и привлекательными фасадами), ни по комфортабельности квартир невозможно сравнить с их предшественницами. А в Северном и Южном Бутово кроме многоэтажных жилых домов стали еще строить и коттеджи, рассчитанные как на одну, так и на несколько семей.

Старшее поколение помнит, как в начале 60-х годов уже минувшего века по всему Союзу стали возникать свои Черемушки - растиражированные микрорайоны из панельных пятиэтажек. Провинциалы знали, что их новостройки "отпочковались" от московских Черемушек, ставших первым полигоном для освоения массового строительства "скородома". Квадратные метры жилья стали сходить с конвейера, и это была революция в строительной индустрии страны. И "колыбелью" ее стал нынешний Юго-Западный административный округ Москвы (создан в 1991 году), на территории которого и выросло пятиэтажье знаменитых Черемушек, ранее известных как скромный столичный район.

Хорошему экологическому состоянию округа способствует и его удачное расположение - на Теплостанской возвышенности, этой наиболее поднятой части Москвы, а равно и удачная "роза ветров", обеспечивающая надежную вентиляцию улиц. К тому же на территории округа немало водных пространств - 92 пруда и 12 рек.

Отдаленность от центра некоторых из этих районов массовой застройки в немалой степени компенсируется весьма благополучной экологией, которой всегда славился Юго-Запад. Уж так ему повезло, что молох индустриализации обошел его, и на огромной территории нет крупных промышленных зон. (Зато здесь "прописаны" 1400 научных учреждений). А те предприятия, что все же разбросаны в границах округа, не влияют на состояние воздушного пространства, поскольку их "нейтрализуют" мощные "легкие" - природный парк "Битцевский лес", ландшафтный заказник "Теплый стан", ландшафтный парк "Воробьевы горы". Это не говоря уже об одиннадцати городских парках, занимающих более 143 гектаров.

Названия многих усадеб сохранили имена бывших владельцев - родовитых московских бояр: Воробьево принадлежало Кириллу Воробе, Семеновское - Семену Жеребцу, Воронцово - Федору Воронцу. Некоторые из усадеб стоят до сих пор, какие-то из них - не в лучшем состоянии и требуют реставрации. Как раз в этом году и планируется приступить к реставрации усадеб Ясенево, Дмитриева-Мамонова и красивейшего в округе памятника архитектуры - усадьбы Воронцово.

Неслучайно еще в прошлые века московская знать предпочитала строить в этих местах загородные усадьбы: ее привлекал и живописный ландшафт - с обилием зелени, с оврагами и речками. Так возникли усадьбы Воронцово, Зюзино, Знаменские садики, Узкое, Ясенево, Мамоново и уже упомянутые Черемушки. Да и императрица Екатерина II для строительства загородного дворца выбрала землю неподалеку от них - Коньково.

Вечную для новостроек транспортную проблему стараются разрешить в префектуре ЮЗАО. Всего же этим занимаются 15 крупных предприятий транспортного обслуживания, в ведении которых 89 автобусных маршрутов, 13 - троллейбусных, 6 - трамвайных. Кроме того, на территории округа размещаются 15 станций метро. В нынешнем году намечается сдать вторую очередь легкого метро в Бутове со станциями "Академическая", "Коньково" и "Ясенево".

В Юго-Западной части Москвы будет по-прежнему вестись масштабное строительство. К концу этого года предположительно будут сданы в эксплуатацию 52 жилых дома общей площадью 987,6 тысячи квадратных метров. Из них почти 300 тысяч - в кварталах Северного и Южного Бутово. Наравне с жильем к этому же сроку намечается построить две школы, семь детских садов, шесть физкультурных объектов и спортивных сооружений. Это притом, что округ располагает достаточно развитой инфраструктурой, о чем красноречиво свидетельствует сухой язык цифр: к услугам его жителей два стадиона, 15 плавательных бассейнов, 8 спорткомплексов, 235 спортзалов. Хорошо организована и торговая сеть: действуют 1511 торговых предприятий. Работают 758 предприятий бытового обслуживания, 635 - общественного питания и 9 рынков. О здоровье жителей округа заботится медицинский состав 46 поликлиник.

И, конечно, в этом году будет проводится дальнейшая работа над программой реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда: предстоит снос 29 и отселение 21 жилого дома. Можно сказать, что жители Юго-Западного административного округа находятся в лучшем положении, нежели другие москвичи, оказывающиеся в подобной ситуации: дальше Бутова их не пошлют:
За последние полгода на рынке коммерческой недвижимости постепенно стало увеличиваться количество профессиональных управляющих компаний. Причем кроме традиционных западных брендов, на отечественный рынок выходят и российские компании. По прогнозам специалистов, это только начало роста рынка управления - действительно масштабного развития этого сегмента следует ждать через несколько лет.

Изменения к лучшему ожидают и автовладельцев: для них до конца 2004-го будут построены многоэтажные гаражи-стоянки на 9900 машино-мест. Водителям удастся сохранить нервные клетки, когда будет осуществлено строительство транспортной развязки на пересечении Севастопольского и Балаклавского проспектов.

Сегодня порядка 60-70% российского рынка коммерческой недвижимости обходится без услуг управляющих компаний. В торговых центрах и складских помещениях в основном действует правило: "кто владеет, тот и управляет". Исключение составляют лишь офисные центры класса А, где работает порядка 70% профессиональных управляющих, и ряд офисов класса В, на долю которых приходится 30 процентов. Класс С и ниже просто не пользуются этими услугами.

Особенности рынка

На данный момент как российские, так и западные компании управляют в большинстве случаев теми объектами, которые сами построили, или теми, которые используют для своих нужд. Только небольшое число фирм оказывает услуги по управлению для сторонних компаний. "При этом, - как отмечает Николай Смирнов, директор Департамента офисной недвижимости компании Vesco Realty, - спектр услуг, предоставляемых арендаторам, часто не выходит за рамки технической эксплуатации и совершенно не затрагивает главную - экономическую - сторону управления, нацеленную на максимилизацию прибыли".

Всего на отечественном рынке в настоящий момент действует не более 20 профессиональных управляющих компаний, причем из них российских - не более пяти. В основном коммерческой недвижимостью управляют западные игроки (около 60 процентов). Но следует отметить, что и сам рынок управляющих компаний у нас в стране еще не сложился. Все дело в том, что еще далеко не многие владельцы коммерческой недвижимости осознали необходимость в профессиональных управленцах.

Молодо-зелено

Наибольшее количество управляющих компаний создается при девелоперских структурах. Компании Hines, "Москва-Красные холмы", ENKA, Pioneer Real Estate Advisors, Sodexho, Sawatzky, Colliers CPM, Плаза Офис и др. пришли в управление недвижимостью через предоставление девелоперских услуг. Случаи образования компаний другими способами присутствуют на рынке, но достаточно редки. По словам Ольги Архангельской, руководителя отдела консультаций по недвижимости компании Ernst Young, при завершении строительства и сдаче площадей в аренду девелоперская компания вынуждена решать вопрос об управлении зданием. В условиях развивающегося рынка достаточно сложно найти стороннюю управляющую компанию, кроме того, из-за того, что рынок находится на этапе становления, качество ее услуг не может быть доказано годами опыта. Наиболее логичным выходом является образование своей управляющей компании, которая, может быть пока не все умеет, но зато точно будет выполнять определенную работу.

В свою очередь, недостаток западных управляющих компаний на российском рынке прежде всего связан с тем, что они дороги для российских арендодателей и не могут правильно управлять В-классом. "Это им просто неинтересно. Российским же управленцам проще договориться с московскими властями, коммунальными службами и решить все вопросы с чиновниками разных рангов", - считает Вячеслав Аксенов.

Причины слабого участия российских компаний в управлении коммерческой недвижимостью связаны с несколькими обстоятельствами. Во-первых, - как отмечает директор Департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard Вячеслав Аксенов, российским управленцам не хватает раскрученного международного имени, а это - принципиально важный фактор для западных компаний. Во-вторых, нашим управляющим компаниям не хватает опыта и технологий (автоматизация управления и бизнес-процессов и т.д.). Если на Западе этот сегмент рынка развивается с 60-х годов, то у нас только последние три-четыре года. Нет в России и соответствующего специализированного образования для управленцев в сфере недвижимости. Большинство специалистов обучается в школах США и Европы. Если говорить о соотношении цена-качество, то оно пока в пользу западных игроков.

Как отмечают в компании Blackwood, в европейских странах управление недвижимостью делится на три составляющие: техническая эксплуатация здания (ремонтные и инженерные работы), организационная эксплуатация здания (интерьер, разработка системы безопасности, организация конференций) и коммерческая эксплуатация здания (сдача пустующих помещений в аренду, разработка смет ремонта, осуществление расчетов по коммунальному обслуживанию).

Цена-качество

Если говорить о стоимости услуг, то они первую половину 2004 года сохраняли относительную стабильность. При этом выявилась некоторая корреляция между ростом арендных ставок и расценками управляющих компаний, которая составляет примерно 1:3 - 1: Многие представители консултационно-риэлторских компаний полагают, что такие пропорции сохранятся до конца года.

В настоящее время профессиональной управляющей компанией является именно та, которая занимается всеми тремя видами услуг. Успешное решение этих задач выступает западным стандартом. В свою очередь, российские компании в основном практикуют on-site management - то есть занимаются в основном текущей работой по содержанию объекта, в меньшей степени они ответственны за привлечение и удержание арендаторов. При этом asset management - стратегическое распоряжение активами и их преобразование с целью достижения стратегических целей, поставленных собственниками здания, пока не входят в компетенцию российских управленцев.

В ожидании

Расценки на услуги управляющих компаний также велики, как и их разнообразие. Цена обслуживания офисной площади начинается от 6-7 долл. за кв.метр в месяц. Арендаторам офисов класса В приходится платить за услуги от 8 до 14 долл. за квадратный метр. Обслуживание класса А уже может быть в полтора раза дороже и доходить до 25-30 долл. за квадратный метр. В любом случае, цена сильно зависит от оказываемых услуг: только ли это эксплуатация, либо еще и управление. Наиболее дорогостоящей управляющей компанией в Москве считается Hines International, где цены за годовое обслуживание начинаются от 150-200 долл.

Так, по словам Николая Смирнова, в связи с тем, что постоянно растет конкуренция среди бизнес-центров и торговых площадей, рынок, безусловно, становится более доходным. Вместе с этим поднимутся требования к качеству обслуживания офисных центров, а это вынудит владельцев коммерческой недвижимости обходиться не своими силами, а пользоваться услугами управляющих компаний. При этом управляющие компании в связи с возникновением конкуренции начнут постепенно снижать свои ставки.

Несмотря на то, что российские управляющие компании до сих пор не смогли выйти на высокий качественный уровень обслуживания, в ближайшие годы ситуация, по общему мнению участников рынка, должна в корне измениться. И если сегодня рынок управляющих компаний оценивается примерно в 150-200 млн. долл., то через несколько лет предсказывается удвоение этой суммы.

Александр Гурганов, директор Департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer, предполагает, что как и на Западе, в России уровень профессионализма управляющих компаний будет сильно влиять на трактовку рынком классификации зданий. При этом не следует забывать, что управляющая компания не всегда является одновременно и эксплуатирующей, и наоборот. На Западе профессионализм управляющей компании проявляется в первую очередь в оптимизации потока рентных платежей в зависимости от инвестиционной стратегии владельца. Опытный брокер может, анализируя финансовые аспекты договоров аренды, заключенных управляющей компанией в определенный период времени, сделать вывод, готовится ли здание к спекулятивной продаже или инвестиции в объект имеют долгосрочный характер.

Как отмечает Ольга Архангельская, "уже за последние полгода российские компании расширили свое присутствие на рынке офисов высокого класса, что говорит о начале процесса полноценного становления этого рынка. Настоящие профессиональные российские компании появятся тогда, когда получат развитие крупные инвестиционные фонды, ориентированные на покупку доходных объектов, а пенсионным фондам разрешат покупать доходную недвижимость в собственность. Пока же владельцы недвижимости управляют своими объектами с помощью "домашних" управляющих компаний, которые на деле "ведут хозяйство" и не более. Вскоре в активно развивающихся российских компаниях появятся специально приглашенные западные специалисты, что значительно ускорит процесс формирования рынка профессиональных управляющих компаний".

22 октября в Торгово-промышленной палате РФ пройдет Вторая всероссийская научно-практическая конференция "Коммерческая недвижимость. Инвестиционные, управленческие и юридические аспекты". Организаторы: Международная выставка "Домэкспо", ТПП РФ, ИД КДО, каталог "Галерея недвижимости", РГР и МАГР.

С точки зрения эксплуатационной составляющей работы управляющей компании, удовлетворенность клиента исправностью инженерно-технической инфраструктуры здания, а также качеством и сроками решения текущих проблем, является чуть ли не важнейшим фактором, влияющим на процесс принятия решений по аренде или смене помещения в условиях стабильного рынка с широким спектром однородных предложений. Учитывая динамику развития российского рынка офисных помещений, а также динамику внедрения западных стандартов в бизнес-концепцию и текущую работу управляющих компаний, можно предположить, что основные различия, существующие на сегодняшний день между тем что "у нас" и "у них", начнут реально сглаживаться через три-четыре года.

Миллион нынче не деньги

В последнее время мнение о том, что рынок недвижимости делается чище и прозрачнее, стало общепринятым. Спорить действительно сложно: прежде за квартиры убивали, бывали шумные скандалы с продажами новостроек одновременно нескольким покупателям, а сейчас ничего такого нет.

Недавно бывший президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР), руководитель корпорации БЕСТ-Недвижимость Григорий Полторак привел любопытную статистику. По данным МАГР, только 16% продавцов квартир в Москве соглашаются указать в договоре купли-продажи истинную стоимость. Остальные вписывают туда либо цену по БТИ, либо 999 тысяч рублей.

Но вот что настораживает - процесс беления затормозился, и все победы тут в прошлом. Если сравнивать нынешний момент с началом и серединой 90-х - прогресс налицо, а если с 2000 годом - то практически никакой разницы. Впрочем, вряд ли это удивит, если приглядеться, в каких законодательных условиях существует наш рынок.

Миллион рублей - это около тысяч, любая московская квартира сегодня стоит больше. Отметим еще, что учитывается срок не проживания, а именно нахождения недвижимости в собственности: если вы живете в квартире с 1972 года, но приватизировали ее год назад, налог с того, что больше миллиона, заплатить придется. А что прикажете делать тем, кто получил квартиру по наследству? Ждать пять лет, оплачивая коммунальные платежи?

Почему люди делают так, понятно - чтобы избежать налогов. Государство считает, что при продаже квартиры с ним нужно поделиться - п. 5 ст. 208 Налогового кодекса (НК) относит доходы от реализации недвижимого имущества к тем поступлениям, с которых граждане должны платить 13-процентный подоходный налог. Правда, ст. 220 НК дает поблажку - если продавец владел недвижимостью пять лет и более, он не должен платить налог вовсе; если менее - то от налога освобождается сумма в 1 млн. рублей, а все что сверху - по той самой ставке в 13 процентов.

Вписав цену по БТИ, граждане избегают налогов, но появляются другие ловушки. Если, например, сделка будет признана недействительной в суде, покупателю вернут ту сумму, что написана в договоре. Всевозможные методы защиты, изобретаемые покупателями (взять с продавца расписку на полную сумму), 100-процентно надежными признать нельзя: суды иногда принимают их во внимание, а иногда и нет, поскольку обе стороны тут вместе пытались обмануть государство.

Головоломки для профессионалов

В сегменте более дорогого жилья ситуация чище, но не принципиально. По оценке Валерии Родионовой, руководителя филиала На Солянке компании Новый город, истинную цену пишут примерно в половине договоров. Другая половина - по БТИ. Состоятельные люди, приобретающие такую недвижимость, обладают большими юридическими знаниями, они способны найти в законах различные лазейки, в том числе основания для дополнительных налоговых вычетов. Часто риэлторы и их клиенты вместе изобретают головоломные схемы - к примеру, продажа квартиры не целиком, а долями. Допустим, муж и жена совместно приватизировали квартиру семь лет назад. Год назад жена умерла, и вдовец унаследовал ее долю. Продавая квартиру, он будет оформлять свою половину по рыночной стоимости, а полученную по наследству - по цене БТИ.

Или другая картинка с натуры: человек совершает альтернативную сделку, т.е. продает свою квартиру и одновременно приобретает другую. Если первая сделка будет совершена по БТИ, а вторая - по рыночной стоимости, человек этот будет потом долго объясняться с государством об источнике происхождения пары миллионов - денег, которых он в глаза не видел. Одним словом, все прелести серого рынка, где даже самые честные люди не чувствуют себя в безопасности, потому что поставлены в идиотские условия.

А есть ли в принципе решение проблемы? Сейчас, например, ходят слухи, что будут приняты поправки в НК, увеличивающие размер налогового вычета с одного миллиона до трех. Большинство риэлторов считает, что кардинально ситуацию это не изменит, по крайней мере для Москвы, потому что 0 тысяч сегодня стоят самые типовые панельные трешки.

Мы вам не Бруней...

Вообще-то, законность обложения налогом доходов от продажи недвижимости весьма спорна. Человек когда-то купил эту собственность, причем на законные, белые деньги. Если налоговики считают иначе, они должны сначала доказать это - презумпцию невиновности еще никто не отменял. Налогообложению может подлежать в лучшем случае разница между ценой покупки и продажи, но никак не вся выручка. Но такого в нашей стране не будет никогда. Россия, как известно, страна небольшая, бедная природными ресурсами. Без денег собственных граждан она прожить не сможет никак. Это вам не огромный и богатый Бруней, где налогов нет вообще.

Когда в НК вписывалась цифра в 1 миллион, курс доллара был другим, - говорит Вера Удачина, генеральный директор агентства Адресъ. - Сорок тысяч долларов при тогдашних ценах на недвижимость были солидной суммой. Сейчас - другие реалии, государство просто не успело за рынком. Боюсь, что и с тремя миллионами получится то же самое.

Земля становится одним из самых дорогих товаров, и главной задачей на сегодня является выработка правовой базы товарно-денежных отношений в этом развивающемся сегменте рынка. За разъяснениями, как будет продаваться земля, как определить реальную цену и о проблемах, с этим связанных, мы обратились к заместителю председателя Московского земельного комитета Олегу Рыжкову .

Может быть, стоит обратиться к другому мировому опыту? В США доход от продажи недвижимости налогообложению подлежит, но с очень существенной оговоркой - кроме случаев, когда на вырученные деньги приобретается более дорогая недвижимость. Подход вполне прагматический: государство будет получать налог на собственность, который, естественно, в этом случае увеличивается. Наша налоговая система, к сожалению, другая...
Декрет о Земле от 27 октября 1917 года отменил частную собственность на землю навсегда. Земля стала народным достоянием, то есть ничьей. Более 80 лет она принадлежала государству и, казалось, это незыблемо, однако сегодня стоит вопрос о передаче земли в собственность, и выяснилось, что желающих приобрести землю, пожалуй, чуть ли не больше, чем гектаров самой земли, особенно в Москве.

Продажа земли в собственность в Москве только еще начинается, и проблем для города здесь пока больше, чем выгоды. Основная проблема, по словам О.Рыжкова, состоит в том, что, в соответствии с Земельным кодексом, существует верхняя планка цены, по которой собственник объекта недвижимости может приобрести в собственность земельный участок под ним. Причем вне зависимости от того, как он планирует потом использовать этот участок, город обязан продать его по этой цене и не более того.

Продается ли земля в Москве?

Более того, сегодня ставят вопрос и так: предприятиям необходимо отдать землю бесплатно, если там будет развиваться производство, если там будут работать люди, сохранятся и появятся новые рабочие места. Но если, получив землю бесплатно, собственник завтра запланирует осуществить какой-нибудь коммерческий проект, то, во-первых, это городу не выгодно, во-вторых, это может повлечь за собой отрицательные последствия для всей экономической структуры столицы.

И пока вопрос с верхней планкой не урегулирован, продажа земли не ведется. Проработка этой проблемы идет в Федеральном собрании и в Правительстве Российской Федерации. Надо сказать, что ситуация здесь неоднозначная. Если на земельном участке находится промышленное предприятие, и оно остается на месте и развивает производство – то, конечно, вопросов нет, а вот если затем на том же месте планируется новое строительство, например, жилого дома, то это уже коммерческое использование участка. И вот тут город несет значительные потери. В этом случае должны быть учтены интересы Москвы. У города должна быть возможность продавать землю под коммерческие проекты по адекватной цене. Поэтому при продаже каждого конкретного участка земли должен учитываться целый ряд факторов и, в первую очередь, должна быть снята обязательная «верхняя планка». К каждому участку должен быть свой дифференцированный подход.

Московским земельным комитетом подготовлен проект закона, который должен до конца апреля пройти третье чтение в Московской городской Думе, и только с его выходом город вплотную подойдет к тому, чтобы продавать землю в собственность. До принятия этого закона земля в столице передается только в аренду или в постоянное бессрочное пользование, определенное для некоторых бюджетных учреждений, таких как парки и прочие объекты городского значения.

Земельные участки под большие промышленные предприятия, как правило, отводились с прицелом на их развитие. Зачастую треть территории этих предприятий сейчас свободна, не застроена. Не исключено, что потенциальный покупатель уже ведет переговоры с какой-нибудь фирмой, обещая ей после получения земли в собственность построить на свободной территории торговый комплекс или офисное здание. Может быть, это и правильно, но кто получает за это деньги (город или те, кто приватизировал завод) — это уже вопрос политики. Пока этот процесс не урегулирован, о продаже земли речи не идет.

Кому принадлежит каждый конкретный кусок земли или объект в городе — это еще тоже до конца непонятно. Сейчас должна начаться процедура разграничения по каждому участку – кому он принадлежит, Москве или Российской Федерации.

Кому принадлежит земля в Москве?

После того как будет четко определена принадлежность объектов, будет как бы два центра принятия решений в отношении земли: Российская Федерация и Москва. Речь опять идет о свободных, незастроенных землях, потому что тут возникает вопрос с оформлением, с передачей земли в собственность.

«Есть закон о статусе столицы, который определил, что Кремль — это федеральный объект, Дума – федеральный, железнодорожный транспорт – федеральный. Минобороны – тоже. Поэтому проблемы концентрируются на тех участках, которые в городе остались незастроенными – это территории промышленных предприятий, и здесь надо точно определить федеральные они или московские. То же самое касается исторических памятников: по каждому конкретному объекту надо решить, чей он — московский или федеральный», — говорит Олег Рыжков.

Как определяется стоимость земли в черте Москвы?

А вот вопрос о том, что будет построено на высвобожденном участке, через собственность на землю не решается, потому что разрешение на строительство, на создание архитектурного облика города, получается через Москомархитектуру».

«Город у нас разбит на кадастровые кварталы, – говорит О.Рыжков, — их более полутора тысяч. Кадастровый квартал — это архитектурно-планировочно обособленная городская часть, например, окруженная дорогами. Используя это деление и федеральные методики, мы провели оценку стоимости земель, с учетом наших городских статистических данных».

Чтобы продать землю с выгодой для города, ее, для начала, надо оценить. «На сегодня ситуация такая,- поясняет Олег Рыжков. — Город разбит на 100 зон (69 зон и 31 подзона повышенной ценности), и для каждой зоны определено свое значение. Исходя из этого базового значения по определенной формуле рассчитывается и выкуп, и размер арендной платы. Когда город выступает как собственник земли, как арендодатель, он должен для себя определить, какую цену назначать». Но для города даже 100 зон – это мало, поэтому единственным разумным выходом является проведение рыночной оценки в отношении каждого конкретного участка.

Стоимость каждого участка должна ежегодно актуализироваться. Специалистами ведется мониторинг данных, и раз в год происходит переоценка участка. Если эта методика будет утверждена Правительством Москвы, Земельный комитет будет выпускать таблицы со стоимостью по кадастровым кварталам.

Поскольку прямых рыночных данных нет, при оценке используются косвенные рыночные показатели — стоимость жилья, стоимость офисов и т.п. Учитываются мнения экспертов. Можно с уверенностью сказать одно: цена зависит, как и положено, от месторасположения и еще раз от месторасположения.

Сейчас Генплан разбивает весь город на зоны, для каждой из которых будет установлен перечень разрешенных использований. Рисуются планы этих зон с рекомендациями – здесь может быть общественное питание, здесь парки и т.д. И эти зоны, в результате, наложатся на кварталы, и тогда для каждого квартала будет определяться уже не все 14 целевых способов использования, а только те, что здесь разрешены. Таким образом, оценка приобретет уже «городской» вид, эти таблицы, станут базой для того, чтобы отталкиваясь от нее при оценке рыночной стоимости каждого отдельного участка, получать некую стартовую цену. Конечная цена все равно будет определяться в результате спроса-предложения.

Однако здесь есть еще одна тонкость – этих цен для каждого квартала на самом деле 14, каждая для определенного целевого назначения – есть цена для торговли, для промышленности, для жилья. То есть, когда оценивается участок, предназначенный для строительства торгового объекта, берется цена для торговли и т.д.

Продаваться свободная земля будет через торги, но здесь есть и исключения: торги не проводятся, когда участок занят зданием — он отдается собственнику здания. Также торги не проводятся, если участки земли отводятся под государственную программу. В этом случае уже не участки на торги выставляются, а идет процедура определения того, кто будет реализовывать эту программу. А вот если это большой инвестиционно-коммерческий проект – то непременно торги.

Вся ли земля в Москве продается?

«Сейчас глава Налогового кодекса «Земельный налог» вот-вот должна быть вынесена в Думу на рассмотрение. Налог предполагается определять в процентах от кадастровой стоимости участка, и, соответственно, ставка налога будет ежегодно изменяться вместе с изменениями кадастровой стоимости участка.

Как будут платиться налоги с земли?

Как распорядиться своей землей?

Сейчас налог определяется по-другому: Российская Федерация устанавливает ставку налога для субъекта, а мы эту ставку потом «размазываем» по нашим оценочным категориям, то есть, если ты в дорогой зоне, ты платишь чуть больше, если в дешевой – чуть меньше, а в сумме это дает ту ставку, которую определила Федерация для субъекта в целом. Стоимость земли в этих 100 зонах фиксированная и изменяется только в зависимости от ставки, которую дала Федерация».

Хотя теоретически можно предположить, что некие собственники земли (не менее двух) смогут выкупить у остальных жильцов многоквартирного дома их жилье и право собственности на землю и построить на месте обычного дома, например, элитное жилье. Чтобы это не стало массовым явлением, сейчас проводится работа по четкой градации понятий «многоквартирный», «малоквартирный» дом и дом коттеджного типа.

Закон о приобретении земли в собственность коснется не только коммерсантов и промышленников, но и простых москвичей. Собственники квартир (ЖСК) и любые товарищества домовладельцев получат право брать в собственность землю, на которой стоит их дом, и тогда они будут платить налог на землю, который будет распределяться между квартирами. Если они реализуют такое право, снести дом и построить на его месте автосалон будет нельзя, так как вместе с документом на землю Москомархитектурой будет выдаваться и «Акт разрешенного использования» данного участка земли. В нем будет указано, что участок отведен только под многоквартирный дом, и в случае желания изменить цель использования, скорее всего, они не получат такого разрешения.



Главная --> Публикации