Главная --> Публикации --> Квартал или точка? Испания растет в цене Собственность надо регистрировать Все за мкад... Дзержинский: дома с видом на озера

Больше земли.

Крупнейший столичный проект - ММДЦ "Москва-Сити" получит еще 400 га земли. Об этом стало известно в конце марта на заседании Европейского бизнес-клуба. Проект строительства делового центра в его нынешнем виде был представлен европейским бизнес-лидерам заместителем мэра Иосифом Орджоникидзе, который не ограничился описанием ситуации с застройкой нынешних 60 га "Сити", пообещав с 2007 г. развивать новую фазу проекта - на новой территории под старым названием и за большие деньги.

Воплотить "Сити-2" в жизнь предстоит, по словам Орджоникидзе, специально созданной городом структуре. По информации "Ведомостей", управляющей компанией "Сити-2" станет либо "Система-Галс", либо ее дочерняя компания. Вице-президент "Системы-Галс" Андрей Закревский подтвердил "Ведомостям", что компания действительно собирается участвовать в проекте "Сити-2", но пока не определено, в каком качестве. С большой степенью вероятности участники рынка предполагают, что она займется привлечением кредитных средств и будет осуществлять застройку всей территории. "Система-Галс" управляет активами АФК "Система" в недвижимости и реализует проекты на сумму более $600 млн, в том числе реконструирует "Детский мир" и гостиницу "Пекин", строит новый офис для компании Siemens, а также ведет застройку крупного жилого микрорайона в Кунцеве. В случае получения прав на инвестирование и застройку "Сити-2" этот проект станет для "Системы" самым крупным за все историю компании. Кроме того, "Система" войдет в проект, на который еще два-три года назад сама строила большие планы. Так, впервые заявляя о планах строительства офиса для компании Siemens, девелопер предполагал возможность базирования здания в ММДЦ "Москва-Сити". Да и сама Siemens в конце 1990-х гг. чуть не стала первым инвестором "Сити". Впрочем, впечатленная видом самого большого в Европе котлована, отказалась от своих планов.

Конкурс на новое название ММДЦ "Москва-Сити", объявленный в августе 2003 г. , продлевается до июля 2004 г. , а сам проект активно обрастает новыми владениями. Новая территория "Сити" (на севере - до строящегося Краснопресненского проспекта и Звенигородского шоссе, на востоке - до улицы Сергея Макеева, а на западе и юге - до берега Москвы-реки) должна принести на рынок недвижимости столицы еще миллионы квадратных метров офисных, торговых и жилых площадей.

Хотя концепция застройки "Сити-2" еще не разработана, сомнений в том, что она будет комплексной, не возникает. Во-первых, на части территории сейчас расположено более 10 жилых кварталов, для реновации которых потребуется переселить жителей в новостройки, а значит, жилье поблизости строить придется. И немало - с минимальным коэффициентом переселения 1,7 (т. е. все переселенцы получат на 70% больше жилой площади, чем у них есть сейчас). Впрочем, жилье вблизи этих территорий строится и сегодня. Новая территория "Сити" включает Хорошевский и Пресненский районы, имеющие собственные программы сноса ветхих зданий и возведения новостроек. Но как они будут согласовываться с планами развития "Сити", пока не ясно.

Больше метров.

В любом случае офисы в "Сити-2" должны быть. Ведь в новостройках "Сити-1" их может оказаться недостаточно для всех желающих прописаться в деловом центре. Хотя участники рынка с тревогой ожидают массового выхода административных площадей на рынок и последующего падения ставок аренды в городе, сами инвесторы строительства небоскребов уже отдали значительную часть площадей под гостиницы, развлечения, торговлю и апартаменты. Оставшиеся площади активно разбираются под офисы. Так, первой вышедшая на площадку "Сити" турецкая Enka уже заключила предварительные договоры аренды практически на все свое 17-этажное здание комплекса "Башня на набережной", ведут переговоры с потенциальными арендаторами и другие инвесторы - "Строймонтаж-Миракс" и "Капитал Груп". Может получиться так, что к окончанию строительства зданий (по плану - 2006 г. ) свободных офисных пространств здесь не останется.

По словам Сергея Полонского, президента корпорации "Строймонтаж", на этой территории будут построены объекты, предусмотренные Генпланом города. Он предполагает, что при сильной транспортной загрузке "Сити" здесь могут возвести жилые кварталы, а если расчет нагрузки на основные транспортные артерии будет благоприятным, продолжится офисное строительство. Полонский не исключает, что после освобождения этой территории "Строймонтаж" будет рассматривать ее как перспективную зону для развития новых проектов.

Объем инвестиций в развитие новой территории пока никто официально оценить не решается. Однако пробную оценку объема затрат на освобождение площадки и ее подготовку сделать все-таки можно. Например, путем сравнения с первой очередью проекта. Нынешняя территория "Сити" занимает 60 га, и расходы на ее освобождение, включая вывод предприятий, создание транспортной сетки и инфраструктуры, оценивались Иосифом Орджоникидзе в $350 млн. Новая территория - почти в семь раз больше. Значит, инвесторам вряд ли удастся уложиться в сумму менее $2 млрд. Кроме того, площадка под "Сити-1" освобождалась в период, наиболее благоприятный для вывода предприятий, - до их приватизации. Тогда с территории будущего "Сити" было выведено более 20 предприятий, и, хотя для этого потребовалась как минимум пятилетка, городские власти, можно сказать, "дешево отделались". "Если бы мы выплачивали компенсации предприятиям сейчас, это обошлось бы бюджету в 7000 раз дороже", - считает Иосиф Орджоникидзе.

Больше денег.

Ждать таких предложений и этому предприятию, и местному мелькомбинату придется недолго. Именно с них и еще с ликвидации железнодорожной ветки начнется освобождение площадки под очередные котлованы "Сити". Столичные власти уверены, что уже через два года первые земельные участки "Сити-2" будут выставлены на торги.

На территории "Сити-2" сейчас расположены жилые кварталы, гаражные кооперативы и десятки промпредприятий: автотранспортные объединения, метизный завод "Пролетарский труд", Мелькомбинат N 4, "Промстройматериалы стройдеталь завод N 6", Краснопресненский сахарорафинадный завод им. Мантулина и др. Стоимость расчистки этой зоны, по признанию самого Орджоникидзе, - "сложный процесс, требующий баснословных денег". Например, по оценке одного из совладельцев ОАО "Краснопресненский сахарорафинадный завод им. Мантулина", расположенного на территории "Сити-2", строительство аналогичного рафинадного завода обойдется в $150 млн. За сопоставимые с этой суммой деньги предприятие готово рассмотреть предложения о перебазировании.

Инвестиционному потенциалу "Сити-2" не суждено будет раскрыться, если власти города не решат перспективную задачу - обеспечить свободный транспортный доступ к "Сити", что называется, и по воде, и по суше, и даже по воздуху.

Больше дорог.

Транспортную схему "Сити", по словам Геннадия Сироты, руководителя 6-й проектной мастерской, которая ведет концепцию ММДЦ, собираются дополнить маршрутами водного транспорта со строительством причала на Москве-реке и вертодромом для скоростной воздушной связи с аэропортами. Также на территории "Сити" собираются построить Евровокзал, который станет связующей частью системы железнодорожного сообщения "Сити".

Автокоридоры "Сити" уже определены и частично проложены: построено Третье кольцо с развязками. В ближайших планах - строительство Краснопресненского проспекта и дублера Кутузовского проспекта.

По словам Орджоникидзе, во "Внуково" уже строится пассажирский терминал для сообщения между "Сити" и аэропортом. Ветку до "Шереметьево" протяженностью 35 км планируют построить к 2007 г. Однако деньги на ее строительство пока не найдены. По словам Орджоникидзе, для этого потребуется около $500 млн. Эта ветка может быть включена в план строительства скоростных дорог, о чем с РЖД сейчас ведутся переговоры. Возможно, сторонам удастся договориться об интеграции СТС в транспортный коридор вдоль МК МЖД и о совместной с МПС эксплуатации путей Октябрьской железной дороги и МК МЖД. В случае их неуспеха будут использованы другие модели финансирования проекта, в том числе концессионные. "На все остальное деньги есть", - сказал Орджоникидзе.
Приближаются майские праздники, да и лето уже не за горами. Это значит, что пора начинать планировать свой отдых. Один из вариантов - выезд за город, подальше от пыльной и шумной Москвы. Между тем если у вас нет собственного коттеджа, а арендовать дачу вы еще не успели, то в таком случае есть риск просто остаться ни с чем. Как правило, дачный сезон открывается еще в феврале. В особенностях рынка аренды загородной недвижимости попытался разобраться корреспондент ГАЗЕТЫ Антон Филатов.

Для "безлошадных" визитеров "Сити" в транспортную схему ММДЦ вписана ветка мини-метро от станции "Александровский сад". На ней планируется разместить три станции: "Дорогомиловская", "Международная", "Москва-Сити". Объем инвестиций, необходимых для завершения строительства мини-метро, оценивается в $50 млн. Первый этап работ - перегон от "Киевской" до "Международной" длиной 2,4 км - будет закончен уже в 2004 г. Второй, 300-метровый перегон будет готов к 2005 г. С учетом международного статуса проекта и для создания скоростной связи "Сити" с аэропортами "Внуково", "Домодедово" и "Шереметьево" в ММДЦ строится линия СТС (скоростной транспортной системы).

По словам руководителя отдела аренды жилых помещений компании "МИАН" Ирины Бобко, на стоимость аренды загородного жилья влияет несколько основных факторов: качество постройки и площадь домов, направление (наиболее престижные – западное и юго-западное), удаленность от МКАД, наличие коммуникаций и инфраструктуры, природный ландшафт, близость к водоему или лесу, размер приусадебного участка.

Что почем
Аренда загородного жилья - один из немногих секторов рынка недвижимости, которому присуща сезонность. Как рассказали ГАЗЕТЕ в компании Penny Lane Realty, более 55% сделок по аренде коттеджей приходится на февраль, март и апрель. Именно в этот период рост цен начинает плавно набирать обороты после довольно продолжительной "спячки".

По данным Penny Lane Realty, на сегодняшний день бессменным лидером по-прежнему остается Рублевка с ее развитой инфраструктурой. Средний уровень цен на этом направлении составляет 6-10 тыс. долларов в месяц. Впрочем, стоимость аренды особняков в некоторых поселках на Рублево-Успенском шоссе порой доходит до 25-35 тыс. долларов в месяц. Однако коттеджи, расположенные где-нибудь в Барвихе, предпочитают сдавать не на несколько месяцев, а на весь год. Встречаются на этом направлении и предложения, превышающие по стоимости 50 тыс. долларов, однако они единичны.

По словам начальника отдела аренды компании «Пересвет-Инвест» Юрия Гладких, рост цен с февраля по апрель составил 30%, причем такая тенденция сохранится до мая, после чего наступит стабилизация вплоть до октября.

Относительно дешевый вариант
Впрочем, снять дачу в Подмосковье можно и за гораздо меньшие деньги.

На других направлениях цены несколько ниже: на Калужском, Киевском, Новорижском и Сколковском месячная арендная плата колеблется от 4 до 7 тыс. долларов; впрочем, за лучшие дома арендодатели просят 12-15 тыс. долларов в месяц. Как отмечает специалист Penny Lane Realty Евгения Шевченко, в этом году отмечается повышенный интерес арендаторов к Дмитровскому и Осташковскому шоссе. Связано это с более существенным развитием инфраструктуры на этих направлениях. Цены там колеблются в пределах 3-5 тыс. долларов в месяц. Приблизительно во столько же обойдутся и качественные коттеджи на менее престижных направлениях – Пятницком и Ярославском. Волоколамское, Горьковское и Каширское шоссе менее востребованны с точки зрения загородной аренды.

Аренда дома, расположенного в 70-75 км от МКАД, с более или менее современной отделкой будет стоить 500-800 долларов в месяц.

Около 1000 долларов в месяц сегодня обходится аренда дома хорошей отделки на не самом популярном направлении в радиусе 50-60 км от Москвы. При этом нужно учитывать, что при аренде на длительный срок (от одного года) цена несколько снижается.

Если вы не собираетесь платить более 400 долларов в месяц за аренду дачи, придется смириться с мыслью о дальней дороге и минимуме удобств в загородном доме.

По словам Ирины Бобко, те, кто стремится снять жилье подешевле, экономят не только за счет качества отделки и комфортабельности дома, но и за счет его удаленности от города.

Как искать дачу
Прежде чем приступить к поиску дачи, необходимо определиться в своих требованиях. По словам Юрия Гладких, стандартные требования арендаторов - это транспортная доступность, пейзаж, наличие леса и водоема. Для будущих дачников имеет значение и наличие благ цивилизации - горячей воды, телефона, спутниковой тарелки, гаража. Желательно, чтобы дом сдавался целиком, без хозяев: если владельцы сдают только часть дома, цена падает в 1,5-2 раза.

Самая дешевая категория – щитовые дома, чаще всего без коммуникаций, расположенные на расстоянии порядка 100 км от МКАД, которые сегодня можно снять за 300-400 долларов в месяц.

Снять дачу можно несколькими способами. Самый надежный – обратиться в известное риелторское агентство, имя которого на слуху. В таком случае можно существенно сэкономить на времени. Кроме того, агентство, как правило, берет на себя всю ответственность за составление и заключение договора. Впрочем, за свои услуги риелторы потребуют оплату в размере месячной стоимости аренды.

В последнее время арендаторы отдают предпочтение домам в благоустроенных и охраняемых коттеджных поселках.

На что обратить внимание
Прежде чем заключать договор, необходимо проверить правоустанавливающие документы хозяина дачи, то есть является ли он настоящим владельцем. В договоре важно указать сроки аренды, а также размер арендной платы, иначе через месяц хозяин дома вполне может ее повысить. Кстати, так как договор аренды заключается заранее, будущий арендатор должен заплатить хозяину залог за два месяца – за первый и за последний. Кроме того, необходимо точно описать само помещение, которое сдается в аренду, указать его местонахождение, площадь и техническое состояние. Нелишне обговорить правила пользования самим домом, садом и постройками, потому как в случае возможных убытков (к примеру, сломанное дерево или сгоревшая беседка) хозяин может потребовать возмещения морального и материального ущерба через суд. Желательно провести и опись имущества, иначе одна из сторон вполне сможет потребовать чужие вещи.

Можно попробовать поискать дачу и самостоятельно, однако в таком случае вы рискуете потерять гораздо больше времени (особенно если учесть сегодняшний ажиотаж на рынке: количество заявок в феврале и марте превысило аналогичный показатель прошлого года примерно вдвое) или стать жертвой мошенников.

С точки зрения рядового гражданина, его квартира — это святое, с точки зрения кредитора — обычный залог, который в случае невозврата долга можно забрать и реализовать по своему усмотрению. Залог недвижимости является ключевым моментом ипотеки: без гарантии погашения займа она не заработает. Однако тут же возникает встречный вопрос: что делать должникам по ипотечным кредитам, если кредиторам законодательно разрешат выселение из заложенных квартир?

Как известно, ипотека представляет собой залог недвижимого имущества в обеспечение обязательства по кредитному договору, а суть любого залога заключается в том, что его можно потерять, если не выполнить своих обязательств.

Куда выселять?
Разработчики новых законопроектов уверяют, что без крыши над головой никто не останется. Прежде всего, банк должен будет вернуть получателю ипотечного кредита суммы, которые тот успел выплатить в качестве первоначального взноса и в погашение кредита (за вычетом банковских процентов). Кроме этого тем должникам, у кого заложенное жилье окажется единственным, могут в судебном порядке разрешить отсрочку платежей на год, только после этого право собственности на квартиру будет окончательно отобрано. Далее квартиру выставят на аукцион, и, если банк продаст полученную жилплощадь по более высокой цене, чем указано в ипотечном договоре, должник сможет получить еще и часть этой разницы.
Бывшим владельцам проданной квартиры при этом планируют предоставлять специальное «социальное» жилье, которое будет принадлежать, по всей видимости, местным органам власти. Предположительно, переселять туда будут на время — для того, чтобы дать людям возможность справиться с неожиданно возникшими трудностями.
«Никто не хочет быть жестоким, — говорят сторонники новых законопроектов. — Просто люди, решая свои жилищные проблемы, должны научиться сопоставлять желания с реальными возможностями». Как всегда, после этого следует ссылка на зарубежный опыт. Однако на Западе люди планируют свою жизнь в условиях стабильно развивающейся экономики и устоявшегося законодательства. К сожалению, ни того, ни другого у нас нет. Даже если сегодня у кого-то в нашей странe имеется внушающий оптимизм доход, то нет никаких гарантий, что все так и останется. Нет гарантий занятости и сохранности сбережений. Нет уверенности, что завтра в очередной раз не поменяются правила игры.
Кстати, относительно не существующего пока фонда «социального» жилья у власть имущих имеются весьма различные суждения. По мнению одних участников рынка, создание такого фонда необходимо. Это должно быть самое простое жилье, подобранное по нормам общежития, т. е. из расчета 6 кв. м на человека. Но есть и те, кто уверен, что предоставление неплательщикам «социального» жилья не является необходимым, что это чрезмерная забота о банкротах, которые не относятся к беднейшим слоям населения и в состоянии сами решить свои проблемы. Оно и понятно, ведь банки — не благотворительные организации, для них главное — прибыль. К тому же у сторонников такого подхода есть еще одно соображение: если люди убеждены, что ни при каких условиях не останутся на улице, добиться от них своевременных выплат по ипотечным кредитам будет сложно. А вот если такую уверенность отнять — должники будут вынуждены платить в полном объеме и точно в срок. Или начинать осваивать новую жизнь «на улице».

Как было и как будет
Проблема выселения неплательщиков из заложенного жилья до сих пор не решена в России. На сегодняшний день банк не имеет права забрать квартиру должника. Этому препятствует, в частности, Гражданский процессуальный кодекс (ГПК), запрещающий принудительно выселять граждан из квартир, являющихся их единственным жильем.
Отсутствие возможности забрать у людей жилье, находящееся в залоге, никак не способствует снижению рисков для ипотечных кредиторов, удерживает на высоком уровне процентную ставку по кредитам и препятствует развитию ипотеки в целом. «Я десять раз подумаю, стоит ли выдавать кредит, если у меня нет гарантий возврата средств», — выразил общее мнение банкиров глава Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.
Теоретически это было понятно всем. Банки непрестанно лоббировали соответствующие поправки в действующее законодательство, но никаких практических шагов к изменению ситуации принято не было. Наконец, президент РФ заявил: «Или вы выплачиваете кредит, или возвращаете имущество, под залог которого этот кредит привлечен». Как это обычно бывает, после этого руководящего высказывания законодательная машина заработала.
Итогом многомесячной работы стало постановление Государственной Думы о принятии соответствующих поправок в Федеральный закон «Об ипотеке». В ст. 446 ГПК, запрещающую выселять граждан-должников и членов их семей из единственного жилья, было предложено внести изменение, исключающее эту норму в случаях, когда это жилье является предметом ипотеки.
Таким образом, содержание ст. 446 было приведено в соответствие со ст. 78 Закона «Об ипотеке», согласно которой «обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру является основанием для прекращения права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что такой жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленного банком или иной кредитной организацией». Достаточно замысловато, но вывод ясен: должников можно лишать заложенного под ипотечный кредит жилья, будь то жилой дом с земельным участком или квартира. Все это названо «защитой имущественных интересов залогодержателей», а также «созданием условий для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан».

Владимир ПОНОМАРЕВ
Председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР):
— Закон о выселении граждан, взявших ипотечный кредит и не сумевших по нему расплатиться, существенно понижает риски. Все время моей работы в Госстрое, с 1999 года (то есть пять с лишним лет), мы пытались этот закон провести. Только сейчас удалось преодолеть сопротивление. А ведь без принятия этого закона вообще нельзя было говорить об ипотечном кредитовании. Какой банк будет давать кредит без гарантии его возврата? Сегодня именно этот важнейший барьер при выдаче ипотечных кредитов снят.
Однако это не означает, что с принятием закона сразу снизится процентная ставка. Мы только убрали препятствие. Теперь банки могут более массово идти в ипотеку. Доля накладных расходов в ипотечном кредитовании уменьшится, следовательно, не нужно так сильно взвинчивать маржу — постепенно процентная ставка будет уменьшаться.
Россияне привыкли находить выходы из сложных ситуаций. Правда, иногда наши сограждане сначала действуют и только потом выясняют, насколько эти действия правомерны. И приходится потом разбираться в хитросплетениях сделок...

Кому выгодна ипотека?
Банкиры не зря лоббируют подобные законы, ведь, если проблема обеспечения кредита за счет выселения неплательщика из заложенного жилья будет решена, ипотека станет более привлекательной. В основном для банков. Но не для людей, ради которых ипотека задумывалась. Проект подготовлен и принят в третьем чтении; тому, что новые законодательные поправки по выселению должников еще не вступили в силу, есть лишь одно объяснение: сложности организационного характера.
Готовя подобные законы, власть имущие активно оперируют терминами, имеющими отношение к социальной и гражданской ответственности россиян. Грубо говоря, каждый должен думать о своем завтрашнем дне, основываясь на известном принципе «спасение утопающих — дело рук самих утопающих». Обязательства же государства или кредитных организаций в готовящихся законопроектах, связанных с выселением неплательщиков, не просматриваются. Разработчики законопроектов объясняют свою позицию тем, что у местных властей все равно нет временного жилого фонда, куда могли бы переселяться ипотечные банкроты. Более того, в ближайшее время его появления и не предвидится.
Так ли все это важно, когда решается столь важная государственная задача по формированию в России рынка доступного жилья, когда устранятся последние препятствия на пути к созданию массовой ипотеки? Вот только кому, кроме банков, будет нужна такая ипотека...



Главная --> Публикации