Главная --> Публикации --> Окончательный расчет Эх, дороги Чем опасны вложения в столичную недвижимость Центр москвы сделают односторонним за три года Ипотека по карману

Среди спикеров были президент ГУД Александр Гришин, вице-президент РГР Андрей Гусев, старший консультант STILESRIABOKOBYLKO Евгений Попов, советник У.К «ВМБ-Траст» Евгений Рязанцев, директор по развитию ОАО «ПСБ-инвест-Групп» Николай Вечер, зам.генерального директора ЗАО «Город» Владимир Родин, директор по маркетингу ООО « Экопрог» Юлия Максимова.

Об этом заявили специалисты рынка коммерческой недвижимости на пресс-конференции, которая состоялась 2 сентября в Москве в МИВЦ «ИнфоПространство» на тему « Управляющие расскажут, как повысить доходность коммерческой недвижимости в регионах. Мероприятие прошло в преддверии предстоящей Конференции «Коммерческая недвижимость России: управление , инвестиции, развитие», которая состоится с 27 по 29 сентября в Санкт-Петербурге.

К 2008 году, по оценкам управляющих, наступит стадия первичного насыщения. Для поиска новых проектов и расширения географии своей деятельности девелоперы собираются атаковать регионы. Для этого необходимы сильные партнеры, которые могли бы поддержать становление коммерческой недвижимости.
Евгений Попов поделился своим взглядом на ситуацию в регионах. Он отметил, что « самая главная проблема в привлечении инвестиций в региональный рынок- это непрозрачность рынка и как следствие отсутствие аналитической базы. Рыночные региональные отношения в корне отличаются от московских, вплоть до того, что по разному исчисляются арендные ставки. Также важный момент- развитость инфраструктуры. Проблема с дорогами очень сказывается на развитии коммерческой недвижимости. Инвестор не может позволить себе, помимо подземной парковки еще строить автомагистрали и развязки».

Выступающие сошлись в мнение о том, что рынок коммерческой недвижимости в регионах только начинает зарождаться. Активно развивается торговая недвижимость, офисная все-таки немного отстает. По словам Александра Гришина « региональный рынок находится в стадии формирования. Появляются профессиональные управляющие компании, которые развивают проекты промышленной, складской, гостиничной недвижимости. И этот рынок имеет свои преимущества и недостатки. В регионах очень высоки риски, поэтому доходность может составлять 30%. И это не предел. Естественно, объемы гораздо меньше, чем в Москве и Петербурге. Одна из таких проблем - это отсутствие подробных аналитических отчетов, отсутствие каталогов потенциальных объектов инвестирования, такие как есть в США, в Германии. Еще одна проблема- непрозрачная финансовая отчетность региональных компаний. Эта проблема мешает развитию инвестиций в регионы. Как контролировать сделку, как контролировать процесс управления и гарантировать доходность при отсутствии прозрачной отчетности? Контролировать практически невозможно. Нет открытых управляющих компаний в регионах, нет ранжирования специалистов, кому можно было бы доверить курирование таких проектов. Сказать у кого большая заинтересованность в развитии региональных рынков – у Москвы, Петербурга или у самих регионов- это большой вопрос. На мой взгляд, у московских и питерских компаний заинтересованность в этом гораздо больше».

На увеличение инвестиций в строительный бизнес регионов повлияет много факторов. Во-первых - перенасыщение рынка Москвы и Санкт-Петербурга, во -вторых экономика России развивается стремительно и растет благосостояние населения. Спрос превышает предложения.

Несмотря на то, что крупных региональных проектов очень мало, эксперты отметили города, в которых начинает бурно развиваться коммерческая недвижимость, в основном торговая. Крупные проекты строятся в Казани, планируются в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Самаре. Как отметил вице- президент РГР Андрей Гусев «московским девелоперам есть чему поучиться у региональных».

Наиболее активно, по мнению аналитиков, будут развиваться сегменты, которые наиболее эластичны по спросу и предложению. Это торговля, офисный сектор, склады, гостиницы.

Николай Вечер считает, что « административный ресурс в регионах достаточно силен, риск владения и риск ликвидности приобретает особый смысл. Владелец может неожиданно поменяться. Проект в 20 млн $ реализовать на региональном рынке очень трудно. С точки зрения инвестора, доходность в регионах должна быть выше, потому что риски выше. Если в Москве это примерно 12-14%, то в регионах порядка 17%, не меньше 34% с нуля».

Эксперты пришли к единому мнению, что через три-четыре года мы увидим совершенно другой рынок коммерческой недвижимости в регионах.
«Эколого-градостроительный» скандал, устроенный бывшим бизнесменом, а теперь высокопоставленным чиновником Минприроды Олегом Митволем, оказался фарсом. Наступление, которое он повел на объекты элитной недвижимости, провалилось — не в последнюю очередь из-за нелепости выдвинутых обвинений. Первым пунктом наступательной операции замруководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования О. Митволя стали подмосковные коттеджи, построенные якобы в природоохранной зоне. По словам чиновника, сотрудники службы не только провели широкомасштабную проверку документов, по которым осуществлялось выделение земель под строительство, но и измерили границы приусадебных участков. В результате лишь за месяц в Московской области было выявлено около 250 тыс. нарушений природоохранного законодательства. Впечатляет и цифра — 1,4 тыс. га — именно такая площадь подмосковных лесов, по словам О. Митволя, была незаконно захвачена под строительство.

Вице-президент РГР поделился мнением, говоря о перспективах развития рынка недвижимости. « 13 лет работаю на этом рынке и могу с уверенностью сказать: Россия повторяет Москву с отставанием на несколько лет, а Москва повторяет Европу. В Москву соваться, не имея прочного иностранного партнера, было бы безумием: разденут, выкинут и голым обратно выпустят. Главное необходимо найти партнера, которому можно доверять».

Мы с высоты вам шлем привет!
Правда, столь широкой рекламы г-ну Митволю показалось недостаточно. В следующем раунде он посмел замахнуться «на высокое» — элитные жилые комплексы «Алые паруса» и «Воробьевы горы», в также Московский международный деловой центр «Москва-Сити» (ММДЦ). Чиновник во всеуслышание заявил, что высотные объекты находятся в сейсмоопасной зоне и что государственная экологическая экспертиза по ним не проводилась. Далее последовала угроза не только приостановить строительство ММДЦ, но и снести возведенные там постройки как незаконные. Такие заявления уже не просто вызвали недоумение, а заставили усомниться в наличии здравого смысла у его глашатая.
Теперь оппонентами чиновника стали не взволнованные владельцы загородных домов, а московские власти, испугавшиеся потери инвесторов одного из самых значимых и амбициозных своих проектов. Ответ не заставил себя долго ждать. В спешном порядке была созвана пресс-конференция с целью опровергнуть громкие заявления представителя Минприроды.
Состав присутствовавших на ней ученых впечатлял одним только списком их званий и регалий. Ведущие специалисты в области геологии самым подробным образом разъяснили журналистам ситуацию с московскими грунтами в целом и территорией «Москва-Сити» в частности. Так, директор Института геоэкологии РАН, академик, доктор геолого-минералогических наук Виктор Осипов заявил, что Москва вообще не относится к сейсмоопасным районам, на территории города невозможны крупные землетрясения.
Заведующий лабораторией динамики грунтов Научно-исследовательского проектно-изыскательского и конструкторско-технологического института оснований и подземных сооружений им. Герсеванова Леонид Ставницер заверил, что территория, на которой строится «Москва-Сити», по своим геологическим характеристикам является одной из лучших строительных площадок в городе. Он рассказал, что этот участок сложен из скальных грунтов и известняка, которые не вызывают никаких опасений с точки зрения устойчивости возведенных на них зданий.
Что касается согласований, необходимых для реализации проекта «Москва-Сити», то все они были своевременно получены, заявил председатель Комитета по внешнеэкономической деятельности Москвы Валерий Кузин. Он также призвал сотрудников Федеральной службы по надзору в сфере природопользования «заниматься непосредственно своей деятельностью, а не прибегать к эпатажным приемам, которые не способствуют реализации проектов, необходимых москвичам». Он также заверил, что «мы строили, строим и будем строить «Москва-Сити», и в 2007 году этот проект будет завершен». Вряд ли природоохранное ведомство реально сможет этому помешать, однако шума вновь было наделано много.
На этом фоне почти невинной выглядит попытка неугомонного О. Митволя приложить руку к еще одному, находящемуся на слуху делу. Чиновник пообещал взять под контроль ситуацию с распродажей земли музея-усадьбы Тютчева «Мураново». «Есть службы, которые занимаются охраной памятников, но мы готовы выполнить чужую работу», — заявил О. Митволь, отметив, что музеи и памятники «вне очереди».

Кому мешает «домик в деревне»
Остается только удивляться сверхъестественной трудоспособности сотрудников Федеральной службы по надзору в сфере природопользования. Получается, что организация, имеющая не слишком многочисленный штат, смогла всего за месяц провести не имеющую аналогов по размаху ревизию. Причем ее сотрудники успели не только проверить и выявить огромное количество нарушений, но и подготовить столь же впечатляющее количество судебных исков. Как не без гордости сообщил О. Митволь, по фактам проверок в прокуратуру передано «порядка тысячи актов».
Причем особое внимание ревизоров привлекли наиболее престижные и дорогие объекты, расположенные на территории Истринского, Солнечногорского, Одинцовского, Мытищинского районов. Среди владельцев «незаконной недвижимости» — Михаил Швыдкой, Алла Пугачева, Анатолий Чубайс. Любая ситуация, расцвеченная столь «звездными» именами, обещает долго привлекать к себе самое пристальное внимание.
Конечно же поначалу известие о том, что «новые русские» губят природу, возводя свои шикарные особняки, не могло не вызвать законного возмущения. Однако при более пристальном рассмотрении ситуация оказалась далеко не столь простой и однозначной. К примеру, Олег Асташенков, адвокат конторы «Падва и партнеры», куда обратились многие владельцы коттеджей, считает, что Земельный и Водный кодексы не запрещают вести индивидуальное строительство в водоохранной зоне. В законе есть ограничения, обязывающие соблюдать некие экологические нормы, но они четко не прописаны, объясняет адвокат.
Более конкретное разъяснение нам дала заместитель директора юридического департамента корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Марина Салтыкова: «Порядок предоставления гражданам участков для коттеджного строительства установлен ст. 30–32 Земельного кодекса РФ. В соответствии с этим документом орган местного самоуправления, куда обратился гражданин с заявлением о выборе земельного участка, обязан обеспечить этот выбор с учетом экологических, градостроительных и иных требований, а также провести согласования с соответствующими инстанциями. Таким образом, возможность использования земельного участка под цели, указанные гражданином в заявлении, устанавливается органами местного самоуправления еще на этапе его предоставления».
Это значит, что если частному лицу предоставили участок под строительство, а при этом были допущены какие-либо нарушения, то в таком случае виновен не владелец дома, возведенного на выделенной земле, а местные власти.
С другой стороны, немало вопросов возникает и в связи с постоянными изменениями, вносимыми в нормативные документы. Так, если на момент выделения земли и начала строительства необходимо было собрать один набор согласований, то нет никаких гарантий, что впоследствии от застройщика не потребуются совсем другие документы. Но по этому поводу мнение юристов однозначно. Объявить коттедж незаконно возведенным можно лишь в том случае, если не соблюдены требования законодательства, действовавшие в период строительства, до подписания акта приемки строения в эксплуатацию. Завершение строительства, зафиксированное таким актом, создает объект недвижимости. Требования же к ведению строительной деятельности, в том числе согласованиям и разрешениям на строительство, не могут распространяться на завершенный объект и предъявляться к его владельцу.
Что касается согласований с природоохранным ведомством, то, согласно ст. 222 ГК РФ, постройка, созданная без получения необходимых для этого разрешений, является самовольной. Лицо, осуществившее такую постройку, не приобретает на нее право собственности и рискует получить судебное решение, обязывающее снести ее за свой счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Аналогичные правила установлены той же ст. 222 ГК РФ и для построек на земельных участках, не отведенных для этой цели в порядке, установленном законом.
Однако и самовольная постройка может быть признана судом собственностью ее владельца — в случае надлежащего оформления занятого постройкой земельного участка, а также устранения иных допущенных при строительстве нарушений. Каждый такой случай должен быть предметом тщательного судебного разбирательства именно потому, что одной и той же статьей ГК «самострою» определены две возможные судьбы: быть узаконенным или снесенным.
Но заместитель руководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования разбираться в таких тонкостях, похоже, не собирается. Да это ему, похоже, и ни к чему. Куда проще, а главное, эффектнее изречь: «Все снести!» Тем более что этого оказалось достаточно, чтобы название недавно созданной и до поры до времени никому не известной службы, а также имя ее сотрудника попали на первые полосы многих изданий.

Наталья ВАСИЛЬЕВА
Руководитель отдела загородной недвижимости агентства «Кутузовский проспект»:
— Претензии к незаконно построенным подмосковным коттеджам, безусловно, обоснованны. Однако, на мой взгляд, направлены они не по адресу. Ведь в большинстве своем владельцы этих коттеджей — добросовестные приобретатели, которые ничего не нарушили и до поры до времени вообще не знали о том, что земля под их дома выделялась с нарушениями.
Обычно это происходит по следующей схеме. Застройщики или люди, близкие к этому бизнесу (те же перекупщики), присматривают «доходный» участок где-нибудь в охранной зоне, обращаются к местным властям и потом совместными усилиями ищут всякие «лазейки» в законодательстве, с помощью которых можно обойти запрет на выделение земель под строительство. Например, хороший лес признается «зараженным» и вырубается. После этого участки, как правило, многократно перепродаются, так что последний владелец действительно оказывается не в курсе событий. Претензии предъявляют именно ему, вместо того чтобы раскручивать эту цепочку и искать истинных виновников.
Создается впечатление, что по-настоящему разобраться в ситуации и пресечь нарушения никто и не стремится. Гораздо проще заработать деньги или имя, предъявляя претензии к законным владельцам «незаконного» жилья.

Так и тянет устроить скандал!
Остается лишь гадать, что заставляет представителя Минприроды играть роль одинокого борца со всем мировым злом. Заодно хотелось бы выяснить, кто уполномочил О. Митволя делать такие громкие заявления. Обычно столь ответственные высказывания являются прерогативой лиц, занимающих более высокое положение. Но в данном случае имя руководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования Вячеслава Волоха вообще не фигурирует. Его заместитель устраивает шоу, пока шеф находится в отпуске.
Хотя, зная предыдущие подвиги г-на Митволя, удивляться не приходится. Организованный им скандал — первый в его чиновничьей карьере, но далеко не единственный в его биографии. До того, как податься в природозащитники, О. Митволь занимался бизнесом, причем иногда — весьма оригинальным образом.
Наиболее громкое дело в его карьере предпринимателя — банкротство газеты «Новые известия». В 1997 году Борис Березовский переписал на имя Митволя 76% акций принадлежавшего ему издания. Оставшиеся акции оказались в распоряжении коллектива редакции во главе с Игорем Голембиовским. Спустя пять лет О. Митволь заявил, что газета принадлежит ему, уволил И. Голембиовского с поста генерального директора, сменил охрану в редакции и объявил о назначении нового руководства. Затем последовало банкротство издания, в котором О. Митволь обвинил И. Голембиовского и его заместителя Сергея Агафонова. Следствие по возбужденному против них уголовному делу продолжается до сих пор.
За последние годы О. Митволь неоднократно оказывался в центре внимания прессы, искусно раздувая скандалы и провоцируя шумиху. Это был его «фирменный» стиль ведения бизнеса, от которого он, как выяснилось, не собирается отказываться и на посту государственного служащего. Правда, итоги его последней кампании, судя по всему, будут не катастрофичными. Пока дело ограничивается испорченными нервами городских чиновников и владельцев загородных коттеджей. Ни один объект не снесен, ни одна стройка не остановлена, несостоятельность претензий О. Митволя доказана по многим пунктам.
Пошумели и успокоились, серьезных последствий — никаких. Что интересно, никто не спешит поставить явно зарвавшегося представителя Минприроды на место. Ведь если частное лицо, бизнесмен может на свой страх и риск делать почти любые громкие заявления, то государственная должность ко многому обязывает и, согласитесь, накладывает определенные ограничения. Возникают вполне закономерные вопросы о порядке в государственных органах, о существующей системе принятия решений или скорее о хаосе и вседозволенности. А значит — и о нашей правовой незащищенности перед лицом чиновничьего беспредела.

Савелий ОРБАНТ
Директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Заявления представителей власти всегда оказывают влияние на любую отрасль экономики государства. Несмотря на то что заявления Министерства природных ресурсов относятся к очень незначительному сегменту рынка, существует вероятность их негативного влияния развития на загородный рынок в целом, хотя объективных предпосылок для этого не было и нет.
Во всем мире принята практика застройки и освоения берегов рек, озер и водохранилищ. Частное строительство в прибрежных зонах является нормой, люди проживают в своих домах, не причиняя вреда экологии.
Существует ряд установленных законом санитарных норм, которые должны в обязательном порядке соблюдаться собственниками любого жилья, включая загородное. Безусловно, в природоохранных зонах необходимо устанавливать более жесткие нормы, и контроль за их соблюдением должен быть более строгим. Кроме того, владельцы строений, находящихся у воды, обязаны в установленном законом порядке осуществлять предписанные природоохранные мероприятия. И задача государства в лице соответствующих органов — жестко контролировать их выполнение, а не призывать к сносу частной собственности.

Константин МАНЧЕНКО
Президент Гильдии риэлторов Московской области:
— Все вопросы о «незаконно построенных» подмосковных коттеджах надо тщательно рассматривать отдельно. Ведь с каждым домом ситуация разная. К примеру, многие их владельцы в свое время получали землю на законных основаниях. Впоследствии закон изменился, потребовались новые разрешения и согласования, а людей теперь обвиняют в их отсутствии. Получается, что закону пытаются придать «обратную силу», что совершенно недопустимо.
Есть случаи, когда гражданин при получении земли под строительство все сделал правильно, а нарушения допустили местные органы власти, которые предоставили человеку эту землю. В этом случае ответственность должны нести не владельцы недвижимости, а чиновники.

Первая и главная причина привлекательности Дмитровского направления — вода. Близость к «большой воде» и наличие объектов инфраструктуры, связанных с нею, традиционно сказываются на престижности загородных поселков. Дмитровка окружена красивейшими водоемами, среди которых канал имени Москвы и множество водохранилищ: Пироговское, Клязьминское, Пяловское, Пестовское, Икшинское и Иваньковское.

Специалисты рынка недвижимости все более настойчиво утверждают, что в ближайшем будущем направление Дмитровского шоссе будет цениться не менее пафосных Рублевки и Новорижского шоссе. И для этого есть объективные причины.

Курорты для первых лиц
Время повального увлечения спортом и здоровым образом жизни дало Дмитровке сто очков вперед перед другими загородными направлениями. Здесь можно удовлетворить самые взыскательные спортивные вкусы. Горнолыжную трассу «Степаново», лучший горнолыжный курорт Подмосковья «Сорочаны» с десятком трасс от 400 до 1000 м и, наконец, широко известный спортивный парк «Волен» давно оценили высшие лица государства.
История парка «Волен» началась в 1997 году, когда из корпоративного дома отдыха он начал превращаться в многофункциональный комплекс, действующий круглогодично. Зимой 1998/99 года «Волен» уже предлагал посетителям семь трасс, пять подъемников, 25 домиков для аренды на ночь, ресторан, кафе, стоянку автомобилей, прокат снаряжения и спортивный магазин. К зиме 2000 года на территории «Волена» открылась гостиница на 59 номеров, а еще через год — плавательный бассейн. Сейчас этот горнолыжный курорт отвечает самым современным требованиям, и удаленность от МКАД никак не отражается на его все возрастающей популярности.
Другие известные лыжные места —склон в поселке Икша, десять малых гор в окрестностях поселка Турист, горнолыжные базы «Семешки», «Курово» и «Ильинское» за Яхромой.

Вода, вода, кругом вода
Для тех, кто хотел бы поселиться в пределах 30-километровой зоны, самым интересным будет район Клязьминского водохранилища. Активное коттеджное строительство в его окрестностях ведется даже на не востребованной ранее территории под «воздушным коридором» находящегося неподалеку аэропорта «Шереметьево».
За последнее время в районе Клязьмы появилось несколько новых коттеджных городков. Это, например, «Золотой город» (4 км от МКАД), «Ореховая бухта» на Пироговском водохранилище (13 км от МКАД, 50 кирпичных коттеджей, участки 15 соток), «Дубрава» (14 км по Осташковскому шоссе, территория поселка примыкает к бывшему санаторию МВД с развитой инфраструктурой), «Зеленый мыс» на Пестовском водохранилище (29 км от МКАД). Эти поселки очень разные и по классу, и по размерам. Самый дорогой — «Золотой город». Объединяет их близость к воде и наличие яхт-клубов.
На Дмитровке имеется и поселок таунхаусов. В 1,5 км от МКАД, недалеко от поселка «Северный», на территории 3 га расположился охраняемый элитный поселок «Северная слобода» (16 коттеджей, 26 таунхаусов, участки 8,5 сотки). С южной стороны он примыкает к парку усадьбы Архангельское-Тюриково, а на севере — к Хлебниковскому лесопарку. Недалеко от поселка — Клязьминское водохранилище.
Цены на землю в окрестностях водохранилищ доходят до $4–6 тыс. за сотку. Можно найти и дешевле. Например, в Грибках участок площадью восемь соток с электричеством, газом и водой предлагают от $1500 за сотку. Но это стоимость земли в дачно-колхозной местности, где участки небольшие и явно не пригодные для строительства хорошего загородного дома. Цены на землю в коттеджных поселках начинаются от $5 тыс. за сотку (если участок далеко от воды). Ближе к водохранилищам стоимость возрастает. Земельные участки на берегу водохранилищ — эксклюзив, а потому здесь за сотку могут попросить уже до $25 тыс. Яркими примерами коттеджных поселков «у воды» являются «Лазурный берег» (на берегу Пестовского водохранилища) и «Тихая гавань» — камерный городок на семь коттеджей у Клязьминского водохранилища, архитектурный аналог знаменитых «Горок-XXI» на Рублево-Успенском шоссе.
Гораздо дешевле продаются дома и земельные участки на расстоянии более 50 км от МКАД. Близость водоемов все равно будет обеспечена. Инвесторы уже активно застраивают и эти места коттеджными городками с единой концепцией и развитой инфраструктурой.
Дмитровку медленно, но верно позиционируют как элитное направление. Однако тем, кому жаль классических дачных атрибутов вроде переделанной из железной кровати калитки или бочки для дождевой воды во дворе, могут приобрести участок в стародачных поселках, тем более что инфраструктура в них уже сформирована. Затраты на такую покупку будут сравнительно небольшими. Средняя стоимость земельных участков в пределах 50-километровой зоны — около $1500 за сотку.
Устойчивым спросом пользуются окрестности станций Трудовая, Некрасовская и Луговая, где сохранились старые генеральские дачи с большими участками. Самый дорогой район Дмитровского шоссе для покупателей вторичного жилья — коттеджный поселок «Славино», построенный Святославом Федоровым.

Ритейлеры тоже хотят на север
На Дмитровское шоссе обращают внимание не только любители активного отдыха и застройщики загородного жилья, но и инвесторы коммерческой недвижимости. До недавнего времени Дмитровка не значилась в перечне первоочередных стратегических интересов российских и зарубежных ритейлеров. Например, в конце 2002 года в районе пересечения шоссе с МКАД, как это ни странно при нынешнем бурном развитии «кольцевых» торговых центров, еще не было запланировано ни одного нового объекта. Освоение подмосковного севера инвесторы начали с Ярославского шоссе, а затем добрались и до Дмитровки. Сейчас самый «раскрученный» объект здесь — торговый центр XL (Дмитровское шоссе, 89).
На данный момент недалеко от пересечения с МКАД построено сразу два торговых центра. Первый — «Мосмарт», детище девелоперской компании «Гиперцентр-7» и «Седьмого континента». Второй — «Метро», который открылся 19 ноября прошлого года. В тот день компания «Meтро Кэш энд Керри» — российское подразделение германской фирмы — открыло пятый центр оптовой торговли в Москве. Объем инвестиций в проект составил около 21 млн евро.

Основная причина, позволяющая классифицировать Дмитровку как элитное направление, состоит в том, что она выбрана российским президентом для своей загородной резиденции.
Помимо горных лыж на Дмитровке развиты экстремальные виды спорта, прогулки на яхтах и катерах и конный спорт. Об этом свидетельствуют спортивный парк «Экстрим» в 50 км от МКАД, яхт-клуб «Буревестник» на берегу Клязьминского водохранилища у Дмитровского моста, морской клуб «Адмирал» на седьмом километре Дмитровки и конноспортивный комплекс в Виноградове.
К неоспоримым достоинствам этого направления относится отремонтированная современная дорога. Основную трассу, Дмитровское шоссе, привели в порядок. Из узкой, с плохим покрытием дороги она превратилась в широкую (две-три полосы в каждую сторону) и хорошо освещенную магистраль с минимальным числом светофоров.
Вдоль Дмитровского шоссе расположено множество памятников историко-культурного наследия, которые в сочетании с природой этих мест создают неповторимый микроклимат. Это, в частности, старинные усадьбы Архангельское-Тюриково, Заболотье и Виноградово, окруженные Хлебниковским лесопарком. Первые упоминания о них встречаются еще в книгах XVI–XVII веков. В разное время это были летние резиденции знатных московских семей, таких, как Пушкины, Долгоруковы, Вяземские, Бенкендорфы, Годуновы, Куракины, Пронские.
Отдельных слов заслуживает Хлебниковский лесопарк. Это лесной массив площадью более 3,8 тыс. га. На территории лесопарка протекают реки Лихоборка, Чермянка, Бусинка, здесь же расположено Клязьминское водохранилище. Если добавить удобное транспортное сообщение, становится понятной растущая привлекательность Хлебниковского лесопарка для инвесторов все новых и новых зон отдыха.

Рассказать о том, что же на самом деле представляет собой «подземная» столица, мы попросили заведующего лабораторией геоэкологии Москвы, кандидата геолого-минералогических наук Вячеслава Заиканова.
— У вашей лаборатории довольно сложное название, которое неспециалист вряд ли поймет. Расскажите, пожалуйста, что составляет основу вашей работы и что означает термин «геоэкология»?
— Основное направление деятельности нашей лаборатории — это выявление причин и характеристика негативных процессов, которые протекают в геологической среде. И, как следствие — определение способов их нейтрализации, разработка рекомендаций.
Геоэкология — это изучение экологических проблем, которые возникают в связи с хозяйственной деятельностью человека в геологической среде. Сюда относятся оползни, карстово-суффозионные процессы. Вторая группа изучаемых нами вопросов связана с гидрогеоэкологическими проблемами — процессами, происходящими в подземных водах (загрязнение, изменение уровня вод).
— Что представляет собой территория Москвы в геологическом отношении?
— Она по своим геологическим характеристикам достаточно сложна. Около трети городских земель (35%) занимает долина реки Москвы. К югу от нее лежит так называемая Теплостанская возвышенность — наиболее высокая по рельефу местность. К северу и к востоку от русла Москвы-реки расположены водно-ледниковые территории, которые образовались несколько десятков тысяч лет назад после отступления ледника.
Когда на земли будущей Москвы пришли люди и стали строить город, они долгое время не учитывали те процессы, которые происходили в геологической среде. К примеру, бессистемно пользовались водой — сначала источником была река, потом стали строить подземные водозаборы, бурить скважины. Это не могло не сказаться на состоянии геологической среды.
Кроме того, в результате строительства произошло преобразование рельефа местности: были засыпаны естественные дренажные системы — овраги, ручьи (раньше на территории города их было 360, сейчас — около 50). А ведь они способствовали освобождению от вод, которые образовывались в результате дождей и таяния снегов. Все это привело к нарушению водного баланса.
В последние десятилетия хозяйственная деятельность стала чрезвычайно активной. Это не только массовое строительство на периферии, но еще и уплотнение застройки в центре города, что приводит к активизации потенциально опасных геологических процессов. На территории Москвы их три: оползни, карстово-суффозионные процессы и подтопление.
— Давайте поговорим более подробно о каждом из них.
— В настоящее время в Москве насчитывается 15 оползневых участков. При этом различают глубинные оползни, которые связаны с длительным геологическим развитием и захватывают большие территории — сотни метров по фронту и десятки метров в глубину. Такие участки в Москве есть, но пока они не очень активны. Существуют и поверхностные оползни — небольшие по размеру, расположенные на телах глубинных оползней. На данный момент они наиболее опасны.
На территории Москвы сейчас один из самых серьезных в этом отношении участков — Воробьевы горы. Там присутствуют и глубинные, и поверхностные оползни. Не зря высотку МГУ сначала планировалось возводить на бровке террасы, но когда проанализировали, что может случиться, если расположить здание на краю, то решили сместить его на 700–800 м вглубь. И оно благополучно стоит там с 1953 года до сих пор. Оползневые процессы на Воробьевых горах охватывают территорию протяженностью около 2 км вдоль реки Москвы: от церкви Троицы в Воробьеве до Нескучного сада.
Раньше все желающие могли подняться с набережной на смотровую площадку на эскалаторе, который сейчас не работает. Он был проложен вдоль одного из самых опасных участков, и смещение пластов грунта привело к деформации его механизма. Много лет была закрыта и станция метрополитена «Воробьевы горы». Это связано с тем, что тоннель, идущий в сторону станции «Университет», находится в оползневом теле. Над ним расположен проспект Вернадского, и динамическое воздействие движущихся поездов и автомобилей приводит к активизации подвижек грунта.
В последнее время на Воробьевых горах велось активное строительство. Была оборудована горнолыжная трасса, подъемник, разрабатывались проекты ряда других объектов. Но столь интенсивно осваивать эти склоны нельзя. Строить по большому счету можно везде, но необходимо учитывать все геологические особенности территории. Надлежащая подготовка очень трудоемка и требует больших финансовых вложений. Поэтому строительство на оползневых склонах чаще всего бывает просто нецелесообразно. Лучше такие территории использовать как рекреационные, то есть в качестве зон отдыха.
Помимо Воробьевых гор опасны в оползневом отношении Коломенское (участки вдоль Москвы-реки), Борисовские пруды (там несколько лет назад прорвало коллектор в результате подвижки оползневых тел) и некоторые другие районы. Раньше за ними постоянно велось наблюдение, отчасти сохранившееся и теперь, но объем финансирования этих работ невелик.
— В чем заключаются причины описанных вами процессов? Это чисто природные явления, или они вызваны хозяйственной деятельностью человека?
— Изначально территории, о которых я говорил, были опасны в оползневом отношении. Но активизация негативных процессов в настоящее время связана именно с хозяйственной деятельностью. Например, на тех же Воробьевых горах построили лыжную трассу для скоростного спуска с искусственным оснежнением. Но для оползней самым опасным фактором, вызывающим их, является вода. Так вот, за сезон на склон под трассой в виде снега попадало дополнительно 11 тыс. т воды. Хорошо, что сейчас принято решение прекратить искусственное оснежнение.
— Раз уж мы заговорили о воде, расскажите, пожалуйста, из-за чего происходят подтопления и в чем их опасность?
— Большинство зданий в Москве (особенно — старой застройки) имеют ленточный фундамент. Когда дома строились, до уровня фундамента вода не доходила, грунты были сухие. Надо сказать, что несущая способность грунтов зависит от влажности. В какой-то момент вода, которая находилась на глубине четырех-пяти метров, начинает подниматься и постепенно доходит до нижнего края фундамента. Прочность грунтов, оказавшихся в воде, значительно уменьшается. В результате здание начинает деформироваться, появляются трещины.
Этот процесс достаточно распространен в столице. Сейчас постоянно подтоплено около 40% территории города. Еще 20% подтопляется сезонно. Правда, не на всех этих землях расположены какие-либо сооружения, среди них — участки Лосиного острова, Измайловского парка, Кусково и др. Основная причина подтопления — утечки из водонесущих подземных коммуникаций. Для примера приведу несколько цифр. По официальным данным, в Центральном округе столицы подобные утечки составляют 4 л/с на 1 кв. км. Много это или мало? Посчитайте, сколько литров воды прольется «мимо» за минуту, час, месяц, год. Объемы получаются впечатляющие. Ведь это добавляется к тому, что накапливается за счет атмосферных осадков. Ливневая канализация работает у нас не слишком хорошо. Дополнительную опасность представляет и то, что огромные спальные районы — Отрадное, Лианозово, Орехово-Борисово и другие застраивались очень быстро, то есть коммуникации укладывались примерно в одно время. Представьте себе, что они одновременно начнут выходить из строя...
Вторая причина подтопления — засыпка естественных дренажных систем — ручьев, оврагов. Кроме того, пути подземных вод перегораживаются различными сооружениями — сильно заглубленными фундаментами, подземными гаражами и т. п. В результате избыток воды поднимается вверх, происходит разуплотнение грунтов, потеря ими несущей способности.
Сильно подтоплен Северо-Восточный округ, есть достаточно большие участки с близким к поверхности залеганием грунтовых вод в Восточном округе, на северо-западе (особенно рядом с Тушинским районом), в центре. Большая часть таких земель приходится на пойму реки Москвы. К подтопленным относятся Нагатинская, Филевская поймы, отдельные участки Серебряного бора.
— Как можно противостоять этой опасности?
— Если проектируются новые здания, необходимо перед началом строительства провести так называемое строительное водопонижение, а во время эксплуатации возведенного здания — пристенный дренаж вокруг него. Если же наблюдается подтопление существующего строения, есть несколько путей решения проблемы: восстановление гидроизоляции подземных участков здания, отвод ливневого стока, обязательный ремонт подземных коммуникаций.
— Какой из геологических процессов, наблюдающихся на территории столицы, наиболее опасен?
— Московская земля изначально предрасположена к карстово-суффозионным процессам. Карст — это растворение горных пород под воздействием воды. Есть соляной карст, гипсовый, карбонатный (последний как раз и наблюдается на территории Москвы). Геологическое строение территории города очень неоднородно, иногда карстующаяся толща известняков составляет несколько десятков метров по вертикали. Известняки залегают под водоупорами — большим пластом глин юрского периода. Вода сквозь них не проникает и не растворяет лежащую ниже породу. Но это — идеальная картина.
На территории города есть участки, где водоупор из глины размыт. В частности, это относится к долине Москвы-реки. Его заменили песчаные толщи, которые легко фильтруют воду. Коэффициент фильтрации песков иногда достигает 30 м в сутки. Именно с такой скоростью дождевая вода или утечки из подземных коммуникаций могут достигать глубины, на которой залегают известняки. Вода сразу вступает с ними во взаимодействие и постепенно их растворяет. Процесс этот идет медленно, но в результате образуется полость, куда начинают оседать верхние слои грунта. Толща песков проваливается туда, образуя на поверхности воронку.
Такое в Москве уже было. Еще с начала 70-х годов отмечалось образование карстово-суффозионных воронок на Хорошевском шоссе. Сначала там провалилось дерево, потом частично обрушился дом. Поэтому сейчас в заключении, которое необходимо получить строителям перед возведением здания, должно быть указано, существует ли опасность карстово-суффозионных процессов. То же самое и в отношении подтоплений.
— Какие еще участки города подвержены карстово-суффозионным процессам?
— Районы станций метро «Беговая», «Полежаевская». Наиболее безопасный в этом отношении участок — юг города. Теплостанская возвышенность помимо водоупорных глин юрского периода перекрыта мощными слоями глин ледникового происхождения.
— В районе станции метро «Полежаевская» сейчас ведется большое строительство. Насколько реальна опасность того, что новые здания окажутся в центре воронки, образовавшейся в результате карстово-суффозионных процессов?
— Есть специальные инструкции, которые определяют надежность размещения того или иного сооружения на территориях с карстово-суффозионными процессами. Сначала необходимо выяснить состояние конкретного участка. Для этого в районе, где планируется строительство, проводятся исследования, данные передаются проектировщикам. Они в свою очередь решают, что нужно делать. Как я уже говорил, строить можно везде, главное — принять все меры для укрепления здания. Например, в качестве фундамента использовать плиту, которая будет предохранять дом от провала.
Любой строительный проект в столице проходит множество экспертиз. В частности, обязательно даются заключения о геологическом строении участка, о пригодности территории к застройке, об ограничениях, которые должны учесть проектировщики. Без этого строить в Москве нельзя.
— Неоднократно звучали рассуждения о том, что московские грунты подвижны: при рытье котлованов близлежащие пласты грунта «стекаются», чтобы заполнить образовавшуюся пустоту. В результате проседают соседние здания. Насколько обоснованны такие версии?
— Действительно, когда котлован роется рядом с уже существующими зданиями, может произойти подвижка грунтов, и старые здания начнут деформироваться. Чтобы этого избежать, стенки любого котлована обязательно укрепляются. В особенно сложных случаях фундамент строится методом «стены в грунте». Это дорогостоящий, но самый эффективный способ. Он исключает любые деформации и не оказывает влияния на гидрогеологические условия. Наиболее часто этот метод используется на подтопленных территориях.
Если вместо него использовать строительное водопонижение (откачивание воды из котлована), уровень воды снижается не только в пределах застраиваемого участка, но и на близлежащих территориях. Это тоже может вызвать осадку и деформацию соседних зданий. Поэтому при проектировании обязательно производятся расчеты зоны влияния при строительном водопонижении и мониторинг деформации близлежащих зданий. Могу с уверенностью сказать: сползания грунтов никто не допустит.
— В соответствии с программой «Новое кольцо Москвы» в столице планируется построить около 200 высотных зданий. Насколько это безопасно с точки зрения геологии?
— Высотные здания могут представлять потенциальную опасность. Поэтому за всеми уникальными сооружениями ведет наблюдение специальная организация — Мосгоргеотрест. В принципе если небоскребы не станут размещать в долине Москвы-реки, если будут проведены все необходимые исследования отведенных под застройку территорий и учтены их особенности, то строить можно. Главное — найти для этого подходящие участки.
— В последнее время Москва активно растет не только вверх, но и вглубь. У многих этот факт вызывает серьезные опасения...
— Мне встречались проекты строительства 14–15 подземных этажей. К счастью, они не были реализованы — это действительно недопустимо с точки зрения безопасности. Но в целом подземное строительство вполне возможно и оправданно. Надо лишь избегать потенциально опасных участков. К ним, например, могут относиться палеодолины — то есть древние долины, по которым раньше протекала река. На территории города их выявлено две — Татаровская и Мневниковская. Они для освоения подземного пространства наиболее опасны, поскольку в них стекаются подземные воды — они служат чем-то вроде коллектора. Если «попасть» многочисленными подземными этажами в подобную зону, могут возникнуть серьезные проблемы.
Тем не менее хочу вас успокоить: действующими СНиПами определено количество исследований, которые необходимо провести перед любым строительством. Чем опаснее участок — тем больше испытаний. Помимо федеральных норм специально для территории Москвы разработаны городские строительные нормы, в которых учтены местные особенности. И если в 50–60-е годы еще возможны были промахи и недостаток научных изысканий, то сейчас такое категорически исключено. То количество экспертиз, которые проходит каждый проект, исключает возможность серьезных ошибок.

Андрей КРОЙТОР
директор департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»
— Дмитровское шоссе — это окрестности водохранилищ и леса, а значит, свежий воздух, водные виды спорта, рыбалка, купание. Этим обусловлено появление новых коттеджных поселков на Дмитровском направлении и рост спроса на них. Еще лет пять назад это направление было популярно разве что среди любителей лыжного и парусного спорта. Сегодня оно стремительно набирает вес среди подмосковных трасс. Основных причин здесь две — во-первых, именно эти места выбраны российским президентом, любителем горных лыж, для своей загородной резиденции, а во-вторых, север Подмосковья очень благополучен с точки зрения экологии. Достаточно сказать, что из 2,18 тыс. кв. км территории больше половины занимают лесные массивы, и еще достаточно существенная ее часть приходится на крупные водоемы.
Разговоры о том, что Москва «проваливается под землю», давно будоражат воображение столичных жителей. Масла в огонь подливает вид покосившихся строений с просевшим фундаментом в историческом центре города и череда известных всем обрушений. Многие склонны видеть причину в сложном для строительства геологическом строении территории города.



Главная --> Публикации