Главная --> Публикации --> Темные пятна жилищного кодекса Окончательный расчет Эх, дороги Чем опасны вложения в столичную недвижимость Центр москвы сделают односторонним за три года

Новых дешевых гостиниц у нас нет по той же простой причине, что и коммерческой аренды жилья - сроки окупаемости таких объектов слишком высоки для избалованного ажиотажным спросом на жилье и офисы российского инвестора. И так же как и в сфере аренды жилья, дефицит "корпоративного" предложения приводит к тому, что эту нишу рынка заполняют частники. Если в сфере аренды частники доминируют почти полностью, то частные квартиры-гостиницы в Москве лишь начинают завоевывать место под солнцем. Впрочем, завоевывают они его почти без боя - конкуренции почти нет.

Краткосрочная аренда как разновидность гостиничного бизнеса

Сервисные квартиры - это нечто среднее между квартирой и мини-отелем - одно из новых явлений на нашем рынке, по крайней мере "в тираж" они начали выходить недавно. Все они принадлежат к элитному сектору. Это более дешевый заменитель гостиницы на срок, который для отеля слишком велик (из-за дороговизны), а для обычной аренды слишком мал - от нескольких недель до нескольких месяцев. "Кому это нужно?" - спросите вы. Как ни странно, многим, хотя, в основном, иностранцам, которые хотят комфорта и не желают транжирить деньги на наши весьма недешевые отели приличного уровня. В итоге, они получают то, что на Западе весьма распространено - "апартаменты" - по цене гостиниц типа "совок жив", куда они даже войти не смогут, не то, что там жить.

Продайте свои проблемы

Ну и конечно, сервисная квартира предполагает базовые гостиничные услуги - уборка и замена белья. Периодичность - по договоренности. Более продвинутые услуги (типа подать в номер свежую газету и свежевыжатый сок манго, или лимузин к подъезду) здесь не востребованы, поскольку это все-таки своего рода экономкласс, хотя и с некоторым шиком. К тому же клиенты стремятся к некоторой автономности, а для "продвинутого сервиса" нужно, чтобы кто-то все время стоял над душой в ожидании указаний. Короче, лишний сервис просто находится за пределами жанра. Да и вообще - сервис, несмотря на название, здесь не главное. Главное - гибкость срока, цена и оснащенность квартиры.

По размеру сервисная квартира должна быть не слишком большой (ее придется сдавать на долгий срок). Большая элитная квартира стоит слишком дорого, а в сервисном сегменте клиентов интересует не только элитность, но и возможность сэкономить. Апартаменты - это не просто квартиры с элементарным набором мебели. Там есть все, что нужно для жизни - занавески, настольные лампы, подставки для газет, мыло, белье, полотенца и туалетная бумага, ковры... И, конечно, вся необходимая бытовая техника: кондиционер, бойлер (вдруг воду отключат) кофеварка, чайник, стиральная машина, телевизор... словом, там есть ВСЕ!

Гарантированный доход

Основное достояние фирм, делающих деньги в этом сегменте рынка, - знание клиентуры. Фирм таких не много, одна из самых успешных - британская компания Intermark. Лучшие клиенты - небедные западные компании, у которых есть сменяющиеся специалисты в России. Например, Intermark на 95% ориентируется на представительства зарубежных компаний в Москве. Впрочем, и подбор подходящих квартир - дело не простое. Часто владельцы ориентируются на собственные представления о "крутости" жилья, которые часто не совпадают с мнением западных клиентов, так что компания, берущая в управление элитное жилье, должна образовывать и самих владельцев, рассказывая им, что нужно сделать, чтобы их квартира была востребована в качестве сервисной. Бывают случаи, когда у владельца квартиры нет не только понимания, что надо сделать, но и денег на дорогостоящую реновацию. На этот случай существуют компании, которые проведут все работы за свой счет, а владелец может расплатиться, дав фирме возможность частично или полностью получать доход от сдачи квартиры в течение оговоренного времени.

Кто сдает сервисные квартиры? Помимо отъезжающих за рубеж есть и те, кому просто некогда заниматься сдачей в аренду из-за интенсивной работы. И есть, наконец, те, кто живут за счет аренды: их бизнес - это покупка, оборудование и сдача квартир. Есть люди, имеющие по пять и более квартир, каждая из которых сдается по три и более тыс. долл. в месяц. Это профессиональные рантье. Уследить за таким большим хозяйством и эффективно его использовать - дело нелегкое. К тому же неработающий человек с высокими доходами не склонен перенапрягаться и готов поделиться с теми, кто обеспечит его безмятежное и безбедное существование на долгие годы. Если хотите, сервисная квартира - это воплощение давней мечты нашего народа: лежишь на печи, а она только пирожки с черной икрой выплевывает, да на скатерть самобранку их выкладывает. Нет, что ни говорите, хорошо иметь сервисную квартиру! Что касается формулы "мало денег и никаких проблем", на которой построена эта схема получения дохода, то "мало" - понятие относительное. Две-три тыс. долл. в месяц - это не так уж и мало, хотя конечно меньше, чем три-четыре. Но тут уж ничего не попишешь: хочешь беспроблемности - делиться надо.

Сервисная квартира хороша для владельца тем, что не доставляет ему никаких забот. Именно за это он и отдает часть своих доходов. Ему ищут арендаторов, обслуживают их, содержат квартиру на должном уровне, занимаются расчетами и... ищут новых арендаторов. Для компании, управляющей квартирой, бизнес это хлопотный, но и прибыльный. Самое важное, что независимо от финансовых результатов (то есть от того, сдана квартира в данный момент или нет) владелец получает фиксированный ежемесячный доход.

Квартира-гостиница - это возможность выжать из своего жилья максимум средств. Правда, для этого она не должна пустовать, так что обеспечить приток новых гостей - это главное для достижения успеха. Эта форма краткосрочного найма внешне напоминает сервисные квартиры, но у нее есть два ключевых отличия: гораздо более короткий срок (вплоть до одного дня) и иной подход к подбору клиентов - здесь возможны случайные люди, а контакты с представительствами западных компаний не столь продуктивны. Разумеется, речь не идет об открытии настоящей гостиницы - кто хочет полжизни потратить на составление отчетности, а половину дохода - на налоги? Нет, по форме - это всего лишь краткосрочная сдача внаем. Ничего нового в этом нет - на Западе легко можно подыскать на любой срок апартаменты с кухней и мебелью. Наше отличие - что подобный бизнес в основном является теневым (впрочем, то же можно сказать и обо всей сфере жилищного найма, не считая единичных доходных домов). Кстати сказать, в квартирах-гостиницах нет ничего нового и для России - еще при советской власти в любом курортном городе хозяйки квартир оккупировали вокзалы и прочие злачные места с предложением разместить приезжающих на отдых. Как правило, условия там были, мягко говоря, примитивные - койки, как в пионерлагере, стол, удобства во дворе, горячая вода - в чайнике. Но вот за последние годы появились квартиры, не уступающие по уровню трех-четырехзвездочным отелям.

Отель на дому

В России есть три региона, где спрос на частный гостиничный бизнес весьма велик - юг (Черноморское побережье), Санкт-Петербург и Москва.

Три кита

В Питере, говорят, треть Невского проспекта сдается на короткий срок туристам. Здесь уже иностранцев гораздо больше, чем на юге. Специфика северной столицы в том, что там появилось и множество частных мини-гостиниц. В Москве до сих пор доминировали гостиничные комплексы-гиганты. Попытки помочь друзьям найти недорогие номера приводили автора порой к совершенно удивительной реакции. Например, на вопрос: "Есть ли у вас свободные двухместные номера?", - вполне можно получить раздраженное: "Вы что, с ума сошли!?" А на просьбу рассказать о номере люкс, ответ: "А что вам про него рассказывать?". Ну как тут не появиться на сцене улыбчивому частнику с чистенькой квартиркой-студией с ремонтом "под евро" в центре столицы?

Краснодарский край имеет самый большой опыт в этом бизнесе еще с советских времен. Теперь эта деятельность на рыночной волне вышла из тени (не в смысле налогов, а в смысле открытости рекламы). Как и раньше, частники здесь ориентируются на россиян и граждан бывшего Союза (иностранцы сюда просто не едут). Автору довелось буквально неделю назад вернуться из поездки на машине в Геленджик. Обилие предложений поражает воображение. Город испещрен объявлениями типа "Сдам комнату (квартиру, дом) люкс с гаражом и душем". Вдоль дороги на раскладных стульчиках несут вахту многочисленные агенты по аренде.

Популярность этого бизнеса растет, обычно все забронировано заранее. Главная причина - оптимальное соотношение цены и качества. Квартира, состоящая из просторной кухни, гостиной и одной спальни вблизи туристических достопримечательностей с качественной отделкой, мебелью и оборудованием в Москве или Петербурге может стоить 70-100 долл. в сутки в зависимости от сезона. Номер аналогичного уровня (хотя без кухни) в отеле обойдется минимум в 200, а скорее в 300 долларов. А за 80 долларов можно получить нечто совершенно непрезентабельное в отеле без профессионального менеджмента и персонала, говорящего на иностранных языках.

Вообще сравнивать такие квартиры с отелями не совсем корректно - это совершенно разные вещи. В квартире, конечно, нет привычной гостиничной сервисной инфраструктуры, но многим она и не нужна - они хотят в поездке ощутить себя как дома, со всеми атрибутами привычного домашнего комфорта. Сервис здесь ненавязчив, но при желании можно заказать все то же самое, что в настоящем отеле. Успеху таких квартир способствует и то, что сервис даже в самых лучших отелях или недостаточно хорош или неадекватно дорог. Не раз приходилось слышать от иностранцев, долгие годы останавливающихся в отелях одной сети в разных странах, что в России сервис самый плохой среди отелей данного франчайзинга. Доброжелательность персонала неестественна и по отношению к иностранцам граничит с подобострастием. При этом идет постоянное выкачивание денег за дополнительные услуги, а включенные услуги держатся на чаевых.

Обычному собственнику крайне сложно беспрерывно искать постояльцев, тем более, если речь идет о высоком классе жилья: с табличкой в аэропорту не встанешь - не солидно. Преимущество имеют те, у кого квартир несколько - хотя бы три или пять, чтобы всегда было что предложить, если кто-то проявит интерес. Информация распространяется через Интернет. Красочные веб-сайты рассказывают обо всех преимуществах квартир и демонстрируют профессионально сделанные снимки. Предоплата обязательна, что является большим минусом: давать номер кредитки таким наймодателям небезопасно, пересылать деньги электронным платежом - дорого. Преимущество здесь имеют иностранные компании, имеющие представительства в России, которые могут забронировать номер для своих сотрудников или гостей на месте.

Одной квартиры мало

Из номерного фонда за последние несколько лет выпали гостиницы "Интурист" и "Москва". Эта же участь постигнет в ближайшее время монстра гостиничного комплекса - "Россию". Под снос попадают "Минск", "Киевская", "Спорт" и другие. Теряются номера и в ходе реконструкции: многие существующие гостиницы советской поры занимаются поэтажной модернизацией. Стандарты тех лет предполагали номера площадью 6-8 метров, продавать которые в этом виде сегодня проблематично, поэтому их объединяют и делают 12-16 метровые, гораздо более конкурентоспособные и удобные номера. Естественно, что общее число номеров в гостинице при этом сокращается. К примеру, после модернизации гостиницы "Измайлово" ушло около 30% номеров.

В ближайшие годы можно предвидеть бурное развитие такого рода частного предпринимательства, причем, вероятно, что наиболее конкурентоспособными окажутся не частники, а небольшие компании, владеющие несколькими квартирами. Благоприятная среда для развития этого бизнеса создается "вымыванием" относительно дешевых гостиниц в Москве. Препятствием становится то, что власти начинают уделять пристальное внимание легализации и налогообложению теневых сфер бизнеса, в частности, связанных с наймом жилья. Из-за невозможности четко отследить доходы в туристической сфере, есть идея перевести подобные услуги на патент (такой подход поддерживает, например, депутат Мосгордумы Михаил Вышегородцев, занимающийся проблемами туризма). Хотя такая мера ударила бы по кошелькам бизнесменов, но она помогла бы открыто конкурировать с крупными гостиницами. Так что не удивляйтесь, если через пару лет вы увидите в КДО модульную рекламу: "Сдаются на любой срок гостиничные номера в частном доме с видом на Кремль".
По данным аналитиков, заполняемость московских гостиниц составляет около 70% - цифра для гостиничного бизнеса любой страны фантастическая, однако радоваться рано. При такой "забитости" гостиничного фонда количество туристов, посещающих наш город (а, естественно, именно они являются основными клиентами гостиничного комплекса), отнюдь не взлетело вверх, а уже несколько лет сохраняет стабильный, но довольно небольшой рост. Причина же столь высокой заполняемости кроется в том, что городу элементарно не хватает гостиниц, несмотря на все программы Правительства Москвы по развитию гостиничного комплекса. Пока номеров становится все меньше.

Как после обычной реконструкции, так и после реконструкции типа "снести и построить новое" большинство гостиниц поменяет свой звездный статус на более высокий и, скорее всего, превратится в многофункциональные комплексы. "Причины этого вполне объяснимы, - говорит генеральный директор компании Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник. - Цена земли внутри Садового кольца высока, поэтому строительство дешевых объектов в центре города инвестиционно не оправданно". В то же время интерес инвесторов к строительству гостиниц в Москве довольно осторожный - окупаемость гостиничных проектов происходит в среднем за 6-10 лет. Наши инвесторы же пока не умеют и не хотят иметь дело с "длинными" деньгами, а создание многофункциональных комплексов обеспечивает более быструю окупаемость. "Многофункциональность" ждет и "Россию", и "Минск", и "Москву". Повышение "звездности" после модернизации - "Пекин", "Ленинградскую", "Украину", "Центральную", "Будапешт". Даже гостиничный "куст" на ВДНХ, всегда считавшийся оплотом бюджетного приезжего, скорее всего, будет снесен и станет многофункциональным комплексом - иначе инвесторы туда не пойдут.

"До основанья, а затем..."

Иностранцы готовы управлять, но не строить

Проблема гостиничного хозяйства Москвы сегодня заключается в том, что развитие этого сектора очень интересно правительству города, но не очень интересно инвесторам. В городе пока есть более выгодные и более "оборачиваемые" сферы вложения - жилье, торговые площади, офисы. Вложения в жилое строительство "отбиваются" примерно за год, в офисные проекты - за 4-5 лет, а инвестиции в строительство гостиницы за 10 лет - разница существенная. "Однако, как только исчезнет спекулятивная спираль жилья, - считает г-н А.Лесник, - инвестору деваться будет некуда, и деньги пойдут в гостиничный комплекс". Пока же компенсация выбывшему из обращения номерному фонду идет не особо активно. До конца года должны выйти на рынок 300-325 номеров из объектов средней и малой вместимости - гостиницы в Вознесенском и Дегтярном переулках, на Новокузнецкой улице. В основном, это так называемые "три звезды плюс" (комфорт на три звезды, а цены - на четыре). Впрочем, к развитию малых гостиниц специалисты относятся довольно скептически. "Несколько раз заявлялось, что некие компании покупают мелкие особняки, пытаются что-то построить или реконструировать, - рассказывает А.Лесник. - Однако на сегодняшний день это не бизнес-проекты". Скорее компании делают такие мини-отели для корпоративных целей. К примеру, хозяин отеля "Тифлис" на Арбате позиционирует свою мини-гостиницу как "отель для друзей". "Монстры" же - "Москва", "Минск" и "Париж" (бывш. "Интурист"), которые по проектам должны добавить 1000 номеров в городскую копилку номеров высшей ценовой категории, появятся еще только через несколько лет, и то, если финансирование не прекратится.

В чем-то аналогичная ситуация у нас и сегодня: опыта в управлении гостиницами по международным стандартам у их владельцев недостаточно, так что обращение к профессиональным управляющим - естественный выбор. Однако и тут не обходится без проблем. В большинстве сетевых гостиниц на высших должностях сидят представители управляющей компании - зарубежные специалисты, однако, зачастую, к сожалению, они "страшно далеки от народа". "Как можно управлять московским отелем, - сетует г-н Лесник, - не зная ни одного слова по-русски, не имея возможности читать прессу, понимать тенденции рынка? А ведь таких менеджеров, и самого высокого ранга, много".

Особенностью московских инвесторов является и то, что в строительство гостиниц вкладывается, в основном, российский капитал, а обилие "заграничных" вывесок - это не зарубежные отели, а управленческие франчайзинги. Такое положение тоже вполне объяснимо - для иностранного капитала в Москве довольно много условий, которых иностранцу не понять: почему землю нельзя купить, что такое право выкупа аренды, и почему потом еще за эту аренду надо платить. Не очень доступны зарубежному пониманию и такие естественные реалии, как наличные и безналичные расчеты, взятки и т.д. А вот управлять иностранцы готовы - проекты берутся либо во франчайзинг, либо в долевое управление.

Национальный колорит

Однако, если зарубежное управление хоть как-то представлено на рынке, то российские управляющие компании пока только появляются. "Найти директора на новый объект - это большая проблема, - говорит А.Лесник. Как такового рынка нет. Пытаются создаваться отдельные компании, но говорить о рынке пока рано". Основная проблема рынка управленческих услуг состоит в том, считает г-н Лесник, что на сегодня у нас большинство собственников не готовы допустить стороннего управляющего к своей собственности. Есть отдельные примеры, когда гостиницу отдали в управление, она стала лучше работать, потом собственник решил, что управление ему больше не нужно, отказался от услуг управленцев и начал заниматься набором нового персонала и управлением лично. Чем закончится этот "эксперимент" пока сказать трудно.

Пока же иностранным гостям приходится лишь удивляться несоответствию сервиса уровню бренда - тому, что официант может интимно предложить заплатить за дорогое вино не картой, а наличными - "будет дешевле", что гостя могут несколько раз переселять из номера в номер, желая получить чаевые за каждый переезд и т.д. Не способствует улучшению сервиса и отсутствие конкуренции - как мы уже говорили выше, загрузка гостиниц равна почти 70 процентам. "Вот когда будет загрузка процентов 30-40, - считает г-н Лесник, тогда гостиницы будут биться за каждого клиента".

Еще одной проблемой, с которой сталкиваются и постояльцы, и даже люди, работающие в этой области - довольно специфичный московский сервис, существенно отличающийся от зарубежного и, увы, не в лучшую сторону. Здесь большую отрицательную роль играет плохо поставленное обучение персонала. Если в брендовых гостиницах обычно присутствует внутрикорпоративное обучение, то на "местной почве" обучение совсем оставляет желать лучшего. Здесь сказывается и отсутствие реального опыта работы с большими отелями преподавательского состава и отсутствие методик, литературы и т.д. В Москве есть единственная учебно-тренировочная гостиница, расположенная в пятом корпусе гостиницы "Турист", но этого, естественно, недостаточно.

Предпосылки роста
Одна из причин возрастающей популярности Калужского шоссе заключается в том, что оно находится недалеко от деловой части Москвы — юго-запада, где сконцентрировано множество офисных центров и дорогого жилья. Как отмечает директор департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty Сергей Леонтьев, с точки зрения расположения коттедж на Калужском направлении оптимален, так как находится рядом с работой и квартирой. Поэтому, как признает большинство участников рынка, у «Калуги» всегда будет свой покупатель.
В целом Калужское направление рассчитано на людей с уровнем дохода выше среднего. Поселки и дома по этому шоссе сопоставимы по уровню с жильем на Рублевке, но цены пока на 30–40% ниже. Директор департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard Андрей Васильев подчеркивает, что «Калужское шоссе становится реальной альтернативой Рублевке для жителей Юго-Запада».
Об этом свидетельствует и тот факт, что на данный момент по Калужскому направлению строится 14 коттеджных поселков в пределах 33 км от МКАД. По оценке специалистов компании Blackwood, это составляет 8,2% всего рынка коттеджных поселков Подмосковья. Таким образом, по объему строительства Калужское направление входит в пятерку лидеров, конкурируя с Новорижским, Рублево-Успенским, Дмитровским и Пятницким направлениями.
По словам ведущего специалиста департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Алексея Гуртикова, Калужское шоссе изначально имело хорошие перспективы для развития прежде всего за счет местных пансионатов: Управления делами президента РФ (УДП) «Ватутинки», дома приемов «Газпрома», дома отдыха УДП «Архангельское», санатория «Десна». Инфраструктура этих объектов стала катализатором развития коттеджного строительства. Во многом это определило и географию расположения лучших поселков на Калужском шоссе. Местная инфраструктура постоянно развивается, постепенно приближаясь к европейскому уровню.
Вдоль Калужской трассы нет крупных промышленных предприятий, что благоприятно сказывается на экологии. На расстоянии до 40 км от МКАД вдоль шоссе чередуются луга и смешанные леса, которые пересекают реки Пахра, Десна и их притоки. Вода, природные пейзажи, чистый воздух — все это ценится на рынке загородного жилья. Одной из особенностей этого района является отсутствие железной дороги, что повлияло на низкую плотность дачной застройки по сравнению с другими направлениями.
Некогда здесь жили многие представители творческой и научной интеллигенции России, например, творили Шишкин, Горький, Толстой, Пришвин. В советские времена участки на этой территории получали в основном партийные деятели и творческая интеллигенция, чьи дачи располагались на расстоянии 10–40 км от МКАД. Сегодня на Калужском направлении живут многие крупные политики нашей страны, музыканты, телеведущие, кинорежиссеры, среди которых Ирина Аллегрова, Эльдар Рязанов, Ангелина Вовк и многие другие.

На протяжении долгого времени законодателями мод в коттеджном строительстве и лидерами по объемам сделок купли-продажи загородных домов в Подмосковье являлись северо-западные направления. Сейчас там остается все меньше свободных территорий для строительства коттеджей, а число представителей бизнес-класса в столице между тем растет. Все это способствует активизации спроса на загородные дома в других районах Подмосковья, в частности на юго-западе. Так, сегодня в рейтинге популярности загородной недвижимости Калужское шоссе занимает уже третье место после Рублево-Успенского и Новорижского шоссе. Только за последние три года спрос на загородную недвижимость и землю на этом направлении вырос на 37%.

Цена предложения
В этом году наблюдается настоящий бум коттеджного строительства на этом направлении. В значительной степени это объясняется тем, что, покупая недвижимость по Калужскому шоссе, клиенту не приходится переплачивать за «бренд»: например, благодаря активной раскрутке Новорижской трассы, стоимость одной сотки земли с коммуникациями не опускается здесь ниже $4,5 тыс., тогда как на Калужском шоссе нижний предел — $2,1 тыс. Таким образом экономный покупатель всегда имеет альтернативу западному направлению, где за громкое имя приходится переплачивать по $2–5 тыс. с сотки.
Тем не менее за последние несколько лет стоимость земли на этом направлении возросла почти в три раза. Участки, которые раньше стоили $1,5 тыс. за сотку, теперь в среднем стоят $4,5–5 тыс. Что касается общей стоимости дома (лота), здесь разница несколько меньше. Например, дома в «Стародачном» в начале строительства стоили по $500–550 тыс., сейчас же их цена возросла до $700–750 тыс., а это порядка 20–25% прироста стоимости.
Чем дальше от Москвы, тем дешевле. Например, уже в 30 км от МКАД средние цены коттеджей на участках 12–15 соток составляют $1,1–1,3 тыс. за 1 кв. м (общая стоимость — примерно $250–300 тыс.). При удаленности поселка более 40 км вполне достойный коттедж площадью от 320 кв. м с земельным участком 13–17 соток можно приобрести за $120–140 тыс. В среднем же стоимость коттеджа на Калужском направлении составляет порядка $200–400 тыс., а площадь дома — от 300 до 400 кв. м. Средний размер поселков — около 15 га.
Как отмечают в компании Blackwood, коттеджных поселков высокого класса на этом направлении немного, около 30, из них 14 — в процессе или на этапе завершения строительства. На данный момент заселено примерно 16 поселков. Значительная их часть сосредоточена вокруг пансионата «Ватутинки» (15 км от МКАД). Самыми яркими объектами из его окружения можно назвать поселки «Озерный», «Заречье», «Фоминское» и «Ватутинки». Великолепная инфраструктура пансионата позволяет обеспечивать жильцов полным комплексом услуг в области спорта, фитнеса и развлечений. Еще несколько привлекательных поселков расположены рядом с домом приемов «Газпрома». Среди наиболее интересных можно отметить «Князево» и «Новоселово». Кстати, здесь практически все поселки имеют собственные прекрасно оборудованные спортивные и детские площадки. Кроме того, рядом идет строительство современного спорткомплекса.
Элитная застройка по этому направлению началась совсем недавно — в прошлом-позапрошлом году. По словам специалистов компании Knight Frank, наибольшим спросом в текущем сезоне пользуются коттеджные поселки вблизи населенных пунктов Воскресенское, Летово, Ватутинки. Из новых дорогих поселков специалисты компании «Новое качество» называют «Бельгийскую деревню», «Лукоморье», «Стародачное», а также поселок эконом-класса «Ильичевка».
Среди них наибольшее внимание заслуживает элитный коттеджный поселок «Стародачное», состоящий из 31 дома. Он расположен в 20 км от МКАД и в 2,5 км от трассы. Здесь предлагается пять вариантов домов площадью от 250 до 400 кв. м на участках от 20 до 50 соток. Инфраструктура поселка включает общественный центр с детской игровой комнатой, бильярдной, баром и мини-маркетом. Кроме того, вблизи поселка расположен пятизвездочный отель «Ватутинки» с полной инфраструктурой.
Также интерес представляет проект компании «Лоджик-Риэлти» — «Бельгийская деревня». По мнению экспертов компании Knight Frank, данный поселок обладает характеристиками, которые позволяют говорить о следующем шаге развития коттеджного строительства в Подмосковье. Кроме того, за последние несколько лет сформировался новый тип потребителя такого жилья — опытного и взыскательного, что неизбежно привело к внедрению высочайших стандартов качества проектирования и строительства объектов, изысканности архитектурных решений в сочетании с единой концепцией застройки. «Бельгийская деревня» — яркий пример удачного совмещения этих требований. В основу концепции поселка легла идея строительства, объединенного образом архитектуры Северной Фландрии. В качестве месторасположения был выбран участок площадью 29 га менее чем в 10 км от МКАД. Помимо этого строится поселок «Альпийская деревня» с более мягкой ценовой политикой, правда, по оценке участников рынка, этот поселок менее удачно расположен.
Что касается этого года — на рынке появился поселок «Дубровка» (это практически пригородный микрорайон в 5 км от МКАД, застраиваемый и таунхаусами, и коттеджами). В ближайшем будущем также появится совершенно новый поселок в Летово. Разрабатываются и другие проекты.
По информации компании Vesco Realty, из заселенных поселков можно также выделить «Светлый» и «Шишкин лес». «Светлый» — 20 км от МКАД, цена коттеджа от $500 за 1 кв. м. «Шишкин лес» — 30 км от МКАД, цена коттеджа от $600 за 1 кв. м. Из старых дачных поселков можно выделить «Архангельское», где сотка стоит $20 тыс., а цена 1 кв. м стартует с отметки в $800.

Транспортная составляющая
Одно из главных достоинств Калужского направления — удачно решенный транспортный вопрос. Калужская дорога не загружена легковым и грузовым транспортом, как, например, Ленинградское шоссе. Относительно неудобный выезд из Москвы по Профсоюзной улице вполне компенсируется отсутствием пробок за пределами МКАД. К этому можно прибавить также хорошее состояние дорожного покрытия, постоянное освещение трассы в ночное время в пределах 30 км от МКАД, удобные развязки, дорожные знаки с подсветкой.
Оценивая Калужское шоссе, нельзя не сказать о торгово-развлекательных центрах ИКЕА, «Мега» и «Ашан», которые находятся в самом начале трассы. Появление столь значимых объектов стало несомненным плюсом в развитии направления. Достаточно значимую роль играет город Троицк, который является одним из наиболее развитых населенных пунктов области. Здесь расположено много престижных школ и хороших детских садов.
Для тех, кто часто пользуется услугами аэропорта «Внуково» (Киевское шоссе), Калужская трасса идеальна: аэропорт достаточно близко, чтобы до него быстро добраться, и одновременно достаточно далеко, чтобы шум взлетающих и садящихся лайнеров не нарушал спокойного сна. Киевское и Калужское шоссе связаны сетью дорог, и время пути с берегов Десны до Внукова — около 30 мин.
Правда, тем, кто не имеет личного транспорта, добираться до загородного дома будет достаточно сложно: поскольку железной дороги здесь нет, сообщение между Москвой и большинством населенных пунктов Калужского шоссе происходит посредством маршрутных такси и автобусов от станции метро «Теплый Стан».

Земельная лихорадка

Перспектива
Как отмечают участники рынка, Калужское направление вряд ли станет лидером в элитном классе поселков — это прерогатива Рублевки. С другой стороны, «Калуга» может в будущем стать лидером среди поселков бизнес-класса в ценовой категории от $200 до 400 тыс. за коттедж. В этом плане у этого направления, безусловно, есть преимущество, потому что на Новорижском направлении, не говоря уже о Рублевке, такого дешевого жилья не найдешь.
Таким образом, Калужское направление можно считать оптимальным местом для увеличивающейся армии так называемого «высшего среднего класса», представители которого хотят иметь жилье за МКАД, но не имеют средств, чтобы купить коттедж на элитных направлениях. Как следствие, «Калугу» в ближайшие годы ожидает массовая застройка коттеджами бизнес-класса.
Весна - самое активное время на рынке загородной недвижимости: только за апрель-май совершается до 40% всех сделок от их общего годового объема. На этом рынке произошло много необычных и судьбоносных (не побоимся этого слова) событий: принятие Лесного кодекса (что существенно расширит базу земельного рынка); упорядочивание областным правительством системы распределения участков; принципиальное согласие федерального правительства на приватизацию внутренних водоемов.

Активное освоение загородного рынка происходит не только по причине его скорой либерализации. Дело в том, что высокая доходность строительного рынка в Москве привела к его монополизации - новые инвесторы не могут "взять" проекты в столице: участки под застройку как жилой, так и коммерческой недвижимости уже расписаны на несколько лет вперед. На поверку оказывается, что лишь загородное строительство может аккумулировать эти гигантские деньги - районные администрации в области заинтересованы в приходе новых инвесторов, не препятствует этому и региональное правительство.

Пока резонанс от этих новаций не слишком сильно отразился на состоянии загородного рынка, единственное заметное телодвижение девелоперов - более активное предложение земли. Так, если за весь прошлый год на открытый рынок поступило 3-4 тыс. га, то за первые три месяца текущего года - около 2 тыс. га (такие данные прозвучали на недавно завершившемся экономическом форуме в Давосе). Ряд риэлторов усомнились в последних цифрах, якобы такого объема свободной земли в области нет. Однако достаточно вспомнить прошлогоднее утверждение губернатора Московской области Бориса Громова, что только в трех районах области в руках частников оказалось около 100 тыс. га земли, которую они придерживают из экономических выгод.

Между тем количественно и качественно рынок за "мертвый сезон" (осень-зима) изменился мало (но будем надеяться, что все впереди). Как и прежде, в лидерах оставались Рублево-Успенское и Новорижское шоссе.

Переход количества в качество

Кроме того, в прошлом году Администрация Одинцовского района очень неохотно подключала новых "пейзан" к инженерным сетям, мотивируя значительными нагрузками на них. В результате, девелоперам все же удавалось подводить к участкам коммуникации, но это обходилось им как минимум на 40% дороже (минимальные суммы, в которые обходились подключение электричества, газа, воды и других коммуникаций - от 40-50 тыс. долларов за участок).

Единственная новация, произошедшая с этими двумя направлениями - это ввод риэлторами понятия "третья зона" - т. е. участки, удаленные от МКАД на 40-50 км (ранее они оперировали только понятиями "первая зона" - 0-20 км от МКАД и "вторая" - 20-40 километров). Такое нововведение показывает, что, в первую очередь, на Рублевке, наступает кризис рынка земли на "ближних территориях". Если участки здесь и появляются, то они "приходят" либо со вторичного рынка, либо это земли не очень хорошего качества (бывшие совхозные поля). Но и за "второй сорт" продавцы запрашивают большие суммы - от 30 тыс. долларов за сотку. Если же на рынок выходит небольшое число хороших участков (как правило, это опушки лесов), то цены на них на Рублевке запрашиваются заоблачные - от 50 тыс. долларов за сотку.

Новорижское шоссе по ценам уже догоняет Рублевское, однако предложение участков здесь пока выше. Ряд девелоперов недавно высказали предположение, что через два года ситуация на этой трассе будет близка к той, которая сложилась сегодня на Рублево-Успенском шоссе (т. е. дефицит предложения плюс заоблачные цены). Такие высказывания не замедлили сказаться на рынке загородной недвижимости: мелкие и средние инвесторы предприняли ряд, как им казалось, опережающих действий. Первое - они начали активно скупать на Новорижском еще оставшиеся земли, чем "подогрели" рынок. Второе - ряд инвесторов поспешили уйти с Новориги на другие, пока недооцененные трассы, предполагая, что скорый дефицит предложения и высокие цены заставят сделать то же самое и потенциальных покупателей коттеджей.

Потому и неудивительно, что потенциальные загородные жители все охотнее переключались на удаленные участки, иногда до 70 км от Москвы. Не остались в стороне от этой тенденции и девелоперы, вкладывавшие деньги в дальние наделы в надежде на скорый их бурный рост в цене.

Как отражение этих процессов в конце зимы снова со стороны инвесторов проснулся интерес к таким трассам, как Калужская, Минская, Киевская и Дмитровская. На популярность последней повлияли и "модные" факторы, главный из которых - позиционирование Дмитровки как места "для настоящего отдыха". Это и рост числа горнолыжных клубов (сегодня их уже четыре), и яхт-клубов (аж восемь). Кроме того, здесь пока относительно невысока стоимость земли. И еще один фактор - на Дмитровке нет крупных городов, самый большой - это Дмитров (около 100 тыс. жителей), который к тому же недавно был признан самым благоустроенным городом Подмосковья. Отсюда и хорошая экологическая характеристика здешних мест.

Земля "второго эшелона"

Как и прежде, остались в аутсайдерах такие трассы, как Симферопольская, Горьковская, Казанская, Щелковская. Рост цен происходил и здесь (в пределах 10% за год), но, как говорят риэлторы, "земля тут дорожала заодно со всем рынком". В числе недостатков этих четырех шоссе не столько экология, сколько общий антураж и "легенда" места - это близость густонаселенных городов, не лучшая социальная среда и инфраструктура, большое число машин на трассах. Эти факторы еще долго не будут позволять юго-востоку и востоку позиционировать себя как "территории для отдыха", и цены на землю в ближайшие 5 лет не перешагнут 3-4 тыс. долларов за сотку (это, правда, не относится к немногочисленным стародачным поселкам, расположившимся тут еще 50 лет назад - Малаховка, Кратово, где сотка земли может стоить в исключительных случаях до 10 тыс. долларов).

Вечно проигравшие

Зато довольно сильно изменились потребительские предпочтения на рынке загородной недвижимости. Так, возрос спрос на относительно небольшие участки (8-12 соток), на "средних" по престижности трассах (например, на Ярославском или Можайском шоссе), на средние по площади дома (150-180 кв. метров). Такая среднестатистическая загородная недвижимость сегодня оценивается примерно в 150 тыс. долларов. Однако в коттеджных поселках такие варианты встречаются крайне редко, и потому покупатели искали такие участки с домами в "стихийных поселениях".

Каждому по потребности

Изо всех уголков страны

А вот еще один сегмент спроса со стороны "переходного" класса от среднего к богатому (к ним сегодня социологи относят семьи с ежегодным доходом около 100 тыс. долларов) на рынке присутствовал довольно широко. Статистически такую загородную недвижимость можно представить так: это тоже "средняя" по престижности трасса (например, Осташковское или Дмитровское шоссе), дом со всеми коммуникациями площадью 200-300 кв. м в коттеджном поселке на участке в 15-30 соток. В среднем он оценивался в 250 тыс. долларов.

Эти цифры показывают как "интернациональность" рынка, так и, главное, что он продолжает оставаться "рынком не для всех", т.е. для самых обеспеченных граждан России (и действительно, даже на супердорогом жилищном рынке Москвы приезжие составляют 30-35%, а не 50%, как на загородном). И таковым он будет еще оставаться очень долго по вполне объективным причинам (дефицит земли, дорогое обслуживание дома, наличие в семье дорогого автомобиля, лучше внедорожника, и др.). Ряд риэлторов вообще полагают, что коттеджный рынок Московского региона будет считаться элитным всегда.

Интересно посмотреть и на социологический портрет покупателей загородной недвижимости, благо 10-12 лет существования рынка позволяет это сделать с относительной точностью. Так, согласно исследованиям ряда экспертов, около 50% граждан, приобретающих дорогие коттеджи (от 200 тыс. долларов) - это москвичи, примерно 30% - это приезжие из нефтегазодобывающих областей и Сибири, 15% - выходцы из ближнего зарубежья, оставшиеся 5% - это, как выражаются социологи, "неидентифицированные граждане".



Главная --> Публикации