Главная --> Публикации --> На столичном рынке недвижимости появился новый игрок Темные пятна жилищного кодекса Окончательный расчет Эх, дороги Чем опасны вложения в столичную недвижимость

Позвонив по телефону открытой вскоре после этого "горячей линии", горожане получили возможность выяснить, входит ли данный адрес в новую программу. Но буквально через пару недель линия сгорела: технически не выдержала напора, так как способна была принимать по 30 звонков в секунду, а их раздавалось намного больше. В управлении экспериментальной застройки правительства Москвы сменили оператора связи, установили многоканальные телефоны. Но и по новому номеру "горячей линии": 739-02-39 пока невозможно узнать детали, которые больше всего интересуют москвичей: снесут не снесут, а если предстоит переезд, то куда именно.

О новой столичной программе по реконструкции, реновации, модернизации и капитального ремонта жилья "РГ" рассказала в номере за 16 февраля. Одновременно газета опубликовала карты микрорайонов, которые ждет перестройка втрое большего масштаба, чем пережитая москвичами в ходе сноса "хрущоб". Публикация породила буквально шквал звонков от москвичей, каждый из которых хотел узнать, а какая судьба ждет его дом?

"Бутырками" в старину называли небольшие поселения, отделенные от Москвы лесом или полем. Полосой широкого поля был отделен вплоть до восемнадцатого века и Бутырский хутор - самый центр Бутырского района. Исторически в нем селились ремесленники и крестьяне. Промышленный характер район сохранил и сегодня - на его территории расположено свыше 200 предприятий. Расположенные в изолированных зонах эти предприятия не слишком травят атмосферу, не имеют особо шумных производств, а потому легко уживаются с жилыми кварталами состоящими в основном из утопающих в зелени пятиэтажек. Добавьте прямую "серую" ветку метро, по которой отсюда до центра 10 минут езды, две близко расположенные станции подземки - "Тимирязевская" и "Дмитровская", и станет понятно, почему в последнее время как на дрожжах растет престижность района на рынке жилья. Первые инвесторы проложили сюда дорогу еще с программой сноса "хрущоб" - в частности, левая сторона улицы Фонвизина (вдоль недавно пришедшей сюда монорельсовой дороги) уже сплошь застроена 17-25-этажными домами. "Новая программа так же продолжит курс на строительство высоких современных домов", - сообщил участникам встречи начальник мастерской НИиПИ Генплана развития Москвы Николай Хаустов, под руководством которого и разрабатывался проект комплексной реконструкции так называемых кварталов 79-79 А и 8 Теперь для того чтобы освободить место под высотки, решено снести пятиэтажки и на противоположной стороне улицы Фонвизина, а также частично на улицах Руставели и Добролюбова. Народ слушал архитектора с интересом, но едва он закончил свое выступление, сразу же решил внести ясность по поводу своего отношения к планам властей. "Этот район - наша малая родина, и мы отсюда не хотим никуда уезжать, - заявил владелец стоматологической клиники Валерий Лендин. - Имейте это в виду, чтобы нам не пришлось идти с автоматами на райуправу и префектуру".

И не потому, что власти держат это в тайне. Просто проекты комплексной реконструкции первых 80 кварталов, работа над которыми должна начаться в этом году, все еще проходят экспертизу. И тем не менее возможность узнать подробности предстоящей перестройки и даже высказать свое мнение по поводу предложенных архитекторами проектов у москвичей есть. В этом корреспондент "РГ" убедилась, побывав на встрече префекта Северо-Восточного округа Ирины Рабер с населением Бутырского района, посвященной его реконструкции. Такие же встречи сейчас идут практически по всей Москве.

Выяснилось, что в двух этих кварталах в ближайшие три года планируется снести 18 пяти- и трехэтажных домов общей площадью чуть более 50 тысяч квадратных метров. Построят же на их месте высотки площадью более чем в четыре раза больше. В них и обещают дать новые квартиры большинству из 2700 тысяч будущих переселенцев.

"До автоматов дело не дойдет", - успокоила собравшихся префект. Хотя бы потому, что уже сейчас при сносе пятиэтажек новые квартиры в других округах предлагают лишь в случаях, когда в одной квартире живут две семьи - родительская и молодая. Родителей оставляют на обжитом месте. Молодые, считают власти, будут рады получить свою квартиру, не стоя десятилетиями в очередях, в любом округе. Как показывает жизнь, чаще всего так оно и случается. Сейчас же, пояснила Ирина Рабер, для расселения большинства жителей района по прежнему месту жительства у префектуры появилась дополнительная возможность. Дело в том, что одновременно с реконструкцией Бутырского района будет вестись и перестройка соседнего Марфино, с территории которого планируется вывод Марфинского совхоза. Это освободит более 30 гектаров земли, которую решено так же направить под жилищное строительство. "Как вы думаете, согласятся жители улицы Милошенкова переехать рядом, на улицу Комдива Орлова?" - поинтересовалась Ирина Яковлевна.

Надстроить двумя этажами раньше планировали и целую серию кирпичных пятиэтажных домов по улице Гончарова. Теперь решено ограничиться их капитальным ремонтом, с оборудованием подъездов лифтами и мусоропроводами. Народ отселять не будут. "Мы отказались от прежних планов после первой встречи с жителями, - объяснил Николай Хаустов. - Слишком болезненной у людей была реакция на сообщение о том, что, возможно, придется покинуть не только район, но и округ". Новые квартиры строятся по горзаказу в основном в районах новостроек, куда люди не хотят переезжать. А гарантировать то, что перестройка дома без отселения жильцов пройдет быстро и безболезненно для его обитателей, строители пока не могут. Первый опыт такой реконструкции оказался вроде первого блина комом. Желающих повторить его в городе очень мало.

Реконструкции же пятиэтажек с отселением жителей, вокруг которой в столице идет так много споров, в этом проекте подлежит всего один дом, расположенный по улице Руставели, Симпатичный трехэтажный особняк 1947 года постройки с арочными окнами подъездов, просторным двором с фонтаном (правда, давно уже не действующим) решено превратить в шестиэтажный дом, какой стоит по соседству. Что думают по этому поводу жители этого дома? "Нам, честно говоря, все равно - лишь бы скорее расселили из коммуналок, которых у нас там большинство, - признался корреспонденту "РГ" один из жильцов - Александр Русаков.

Реконструкция не случайно называется комплексной. В ходе ее снесут и построят взамен новые музыкальную школу и общеобразовательную номер 250, на Огородном проезде появится крупный торговый центр, на улице Яблочкова - физкультурно-оздоровительный центр и центр искусств. "Здорово!" - обрадовался, узнав об этом, пятиклассник Димка Солнцев, пришедший вместе с родителями послушать, каким скоро станет их Бутырский хутор. Чтобы позаниматься спортом, сейчас ему приходится ездить в центр Москвы. Порадовало жителей и бережное отношение архитекторов к сохранению того хорошего, что имеется в районе. "Больше всего мы боялись, что в ходе большой стройки попадет под бульдозер наш парк с вековыми липами и дубами на улице Гончарова", - поделилась Наталья Беликова. Но парк в проекте идет под пометкой "особо охраняемая территория".

Сносу пятиэтажек и строительству на их месте новых домов отдают предпочтение и еще по одной причине. Инвестор в этом случае получает возможность обеспечить жителей квартирами и соблюсти свою выгоду, пустив остальные на продажу. Надстройка же всего двух этажей над пятиэтажкой, опасаются власти, не вызовет большого интереса у людей с деньгами. У самого же города денег нет. Поэтому подобной переработке подверглись планы фактически всех первоочередных кварталов в столице.

Выход имеется, он обозначен в Генплане развития Москвы - это строительство эстакады над железной дорогой Савеловского направления, которая напрямую свяжет улицу Фонвизина с Дмитровским шоссе. "Красивое решение, - говорят архитекторы. - Только денег у города нет пока". Впрочем, денег нет пока и на всю программу реконструкции. "Меряем костюмчик, а размера пока не знаем", - очень точно заметил по этому поводу Юрий Буланов, первый зам. префекта Южного округа, где идут такие же жаркие споры вокруг проектов первых кварталов. Впрочем, вот-вот экспертиза закончится, и картинки, нарисованные архитекторами, выбросят на конкурс инвесторов. Вот тогда-то и станет ясно, когда и чего ждать москвичам.

Больных вопросов два. Первый - гаражи. При нынешнем дефиците земли даже законные облагороженные ракушки вряд ли устоят. Архитекторы утешали народ тем, что проектом заложена обеспеченность паркингами на 80-90 процентов, что ни один новый дом - ни коммерческий, ни муниципальный, не будет строиться без подземного гаража. Или по крайней мере обвалованного - с газоном или спортивной площадкой наверху. "А цены? Сколько они будут стоить?" - напряженно вопрошал народ, так и не получив обнадеживающего ответа. Вторая "болячка" Бутырского хутора - отсутствие нормального выезда. Обе дороги - улица Яблочкова, связывающая с Дмитровским шоссе, и Шереметьевская, ведущая на Сущевский Вал, - уже сейчас прочно забиты автомобильными пробками. "А что будет, когда на месте пятиэтажек встанут высотки и население района вырастет вдвое?" - волнуются жители.



Иллюстрации:

Как лучше оформить все, чтобы физическим лицам и организации не пришлось платить большие налоги? Какой договор предпочесть при передаче квартир?


Нередко организации идут навстречу своим сотрудникам, приобретая для них жилье на условиях постепенного возврата денежных средств за квартиру.

Договор купли-продажи

В случае если организация приобрела квартиру на вторичном рынке жилья или во вновь построенном доме, но уже введенном в эксплуатацию и право собственности организации на квартиру уже зарегистрировано, то с работником возможно заключение как договора купли-продажи, так и договора дарения.

Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК РФ).

Переданное же работнику имущество остается в залоге у организации вплоть до полной его оплаты (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Продажа товара в рассрочку означает заключение между сторонами договора коммерческого кредита (п. 1 ст. 823 ГК РФ). Но кредит предоставляется не деньгами, а товаром - квартирой. Поэтому материальной выгоды у физического лица не возникает (ст. 212 НК РФ).

При этом тот факт, что оплата за жилое помещение внесена лишь частично, не может быть причиной отказа в регистрации права собственности (ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ).

Что же касается права работника на имущественный вычет, то оно за ним сохраняется, так как по общему правилу работник станет собственником квартиры с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее вне зависимости от того, что квартира оплачена не полностью (ст. 551 ГК РФ).

Следовательно, он сможет использовать имущественный вычет в размере сумм, фактически истраченных на приобретение квартиры.

В ПК РФ не содержится ограничений на предоставление имущественного налогового вычета в том случае, когда в установленном порядке зарегистрировано обременение права собственности налогоплательщика на квартиру.

Имущественный вычет работник может получить, только представив письменное заявление в налоговую инспекцию. Организация такие вычеты своим сотрудникам не предоставляет.

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры (пп. 2 п.1 ст. 220 НК РФ).

Очень часто организация продает своим сотрудникам квартиры по ценам ниже рыночных. При этом налоговая инспекция в случаях, указанных в ст. 40 НК РФ, вправе проверить правильность применения цен по сделке. В соответствии с п. 1 ст. 20 НК РФ работодатель и работник не признаются взаимозависимыми лицами. Однако согласно п. 2 ст. 20 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми и в иных случаях, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг). Считаем, что существует вероятность того, что суд признает работника взаимозависимым лицом по отношению к организации.

При таком оформлении сделки организации придется уплатить в бюджет НДС со всей стоимости квартиры.

Безвозмездная передача

В случае если цена сделки не соответствует рыночной, организации придется доначислить НДС и налог на прибыль исходя из реальной стоимости квартиры. Также она должна будет включить в доход работника материальную выгоду, которую он получил, сэкономив на покупке жилья.

При передаче жилья работнику безвозмездно, у организации возникает объект налогообложения по НДС. Налог рассчитывается с цены квартиры, указанной в договоре, которая должна соответствовать рыночной цене аналогичного жилья.

Безвозмездная передача квартиры работнику оформляется договором дарения. Данный договор должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в органах регистрации прав на недвижимое имущество. Однако с точки зрения налогообложения этот вариант ни работнику, ни работодателю не выгоден.

ЕСН на стоимость квартиры, переданной работнику безвозмездно, не начисляется.

Квартира, полученная бесплатно, - это доход работника в натуральной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ). Его надо включить в совокупный доход сотрудника и удержать с этой суммы налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Договор уступки

Если организация финансирует строительство жилого дома, являясь участником инвестиционного проекта, то до введения дома в эксплуатацию продажу квартиры работнику можно оформить договором уступки, агентским договором.

При заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин должен передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона в свою очередь - уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании, и к гражданину, заключившему договор об уступке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор - организация-инвестор.

По условиям договора уступки организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома, и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру.

В данном случае в таком договоре можно предусмотреть условие о рассрочке оплаты полученного права.

В силу ст. 384 ГКС РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Имущественный вычет будет предоставлен при подаче физическим лицом декларации в налоговый орган по месту жительства.

Налогоплательщик будет вправе заявить об имущественном налоговом вычете в части денежных средств, направляемых на строительство жилого дома (квартиры), лишь после получения им свидетельства о государственной регистрации его права собственности на эту квартиру.

Агентский договор

Если между сторонами заключен договор уступки права, то налоговые последствия будут следующими. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав, к которым согласно действующему законодательству относятся также и операции по исполнению договоров уступки права требования, признается объектом обложения НДС. При этом при первоначальной уступке налоговая база определяется как стоимость передаваемого права, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без учета НДС, то есть НДС уплачивается со всей суммы уступаемого права (ст. 154, 155 НК РФ). При последующей уступке НДС уплачивается с разницы.

В данном случае ваша организация как агент получает посредническое вознаграждение, с суммы которого уплачивается НДС согласно ст. 156 НК РФ. С сумм инвестиционного взноса вами НДС не уплачивается, так как не происходит реализации квартиры.

Если организация планирует стать инвестором и еще не внесла инвестиции в строительство жилого дома, то между сторонами возможно заключение агентского договора, согласно которому физическое лицо (принципал) поручает организации (агенту) совершить юридические и иные действия, направленные на приобретение физическим лицом квартиры в собственность. Агент обязуется от имени и за счет принципала заключить договор на инвестирование строительства жилого дома на определенных физическим лицом условиях, профинансировать строительство, а принципал, в свою очередь, обязуется выплатить агенту вознаграждение и возместить стоимость инвестиционного взноса, оплаченного ранее агентом.

При этом с имущественным вычетом по НДФЛ ситуация достаточно спорная.

Физическое лицо становится соинвестором. После сдачи жилого дома в эксплуатацию на основании заключенного от его имени договора гражданин вправе зарегистрировать на свое имя право собственности на квартиру.

Подытоживая, выскажем собственное мнение: при приобретении квартиры сотрудникам наименее обременительным с точки зрения налогообложения для организации является вариант заключения агентского договора на стадии строительства жилого дома. Если же дом уже построен, то оптимальным для обеих сторон является договор купли-продажи квартиры в рассрочку.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ применять вычет налогоплательщик может, если выполнит три условия. Во-первых, он обязан оплатить жилье из своих средств, а не за счет работодателя или кого-либо еще. Во-вторых, продавцу недвижимости надо отдать именно деньги, так как в ст. 220 НК РФ расходы налогоплательщика должны быть обоснованы документами, "подтверждающими факт уплаты денежных средств". И, в-третьих, вычет не предоставят, если суд признает физическое лицо и продавца недвижимости взаимозависимыми лицами.

В течение будущего года все регионы должны перейти на полную оплату населением стоимости жилья и коммунальных услуг, и также до 31 декабря 2005 года регионы завершат переход от до сих пор практикуемого бюджетного дотирования жилищно-коммунальных предприятий к перечислению адресных денежных субсидий непосредственно плательщикам, то есть жильцам. Деньги должны перечисляться на персонифицированные социальные счета граждан и использоваться ими исключительно для оплаты жилья и коммунальных услуг.

Российская газета" публикует сегодня документ, который затрагивает интересы миллионов российских семей, поскольку речь в нем идет о самом насущном - плате за жилье. А точнее, о том, кто может рассчитывать на получение государственной жилищной субсидии и каким образом в зависимости от доходов семьи должен определяться ее размер. Все это подробнейшим образом изложено в новом Положении о предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг.

Тем не менее выяснилось, что субсидии не выдадут гражданам, которые арендуют жилье или живут в квартирах на основании договора безвозмездного пользования. Например, если гражданин сдал свое жилье в наем. Людям, которые вселяются в нее, субсидии не положены. Или если квартира принадлежит на правах собственности кому-то из членов семьи, а проживают в ней другие члены семьи, которые собственниками не являются, последним субсидии также не положены.

Положение оговаривает, по сути, три момента: определяет категории получателей субсидий, приводит способы расчета субсидий и устанавливает требования к бюджетному финансированию. Начальник отдела методологии управления и эксплуатации жилищного фонда Департамента строительства и ЖКХ минпромэнерго Надежда Астафьева сообщила "РГ", что в соответствии с законом об основах жилищной политики, Положение определило категории граждан, которым по праву положены субсидии. Их однозначно могут получить граждане, проживающие в муниципальном и государственном жилом фонде. Право на субсидии имеет и собственник приватизированной квартиры. Деньги положены и тем, кто проживает в общежитиях (не важно, какой они формы собственности). Теперь государство одинаково защищает неимущих граждан независимо от того, в каком жилом фонде они проживают - в частном, общежитии, ТСЖ, ЖСК. Раньше такого не было, пояснила Надежда Астафьева.

Что еще реально поменялось по сравнению с тем, что было? Надежда Астафьева рассказала, что раньше были большие проблемы по предоставлению субсидий гражданам, которые проживали в ведомственном жилье. По старым нормам субсидия им должна была предоставляться организацией, на балансе которой находился дом. Как правило, условие это не выполнялось. Организации ссылались на отсутствие денег. Теперь же, с принятием нового Положения, эта проблема "снимается". Субсидии станут предоставляться из местного бюджета, с последующим возмещением этих средств из региональной казны.

В соответствии с новым Положением субсидии должны предоставляться органом местного самоуправления по месту жительства, а точнее, органами социальной защиты. "У нас есть еще случаи, когда субсидии предоставляются жилищными организациями,- сообщила Надежда Астафьева. - Сегодня стоит задача постепенной передачи этих функций от ЖЭУ, РЭУ органам, которым положено заниматься субсидиями. Это очень важно. Потому что в данном случае начинает работать принцип "одного окна" - жилищники не всегда знают, какие еще есть проблемы у человека, который обращается к ним за помощью".

Гражданам важно знать, что в соответствии с публикуемым постановлением субсидии будут предоставляться не только из расчета социальной нормы площади жилья, они распространяются и на дополнительную площадь, которая положена человеку по состоянию здоровья.

С 1 января 2005 года с вступлением в силу закона о разграничении полномочий между уровнями власти, субсидии предоставляются регионами, которые передают эти полномочия муниципальным образованиям вместе, разумеется, с деньгами - субвенциями.

Вчера Дума приняла в третьем чтении поправки в закон "О жилищной политике в РФ", касающиеся реформы ЖКХ. По инициативе центристских фракций в проект были внесены изменения, дополнительно защищающие малоимущих граждан при переходе к системе адресных субсидий.

Внесены коррективы и в порядок расчета субсидий. По старому положению величина выплат весьма заметно, "скачкообразно" снижалась, как только доход семьи "переваливал" за черту прожиточного минимума. К примеру, если среднедушевой доход хотя бы на рубль был выше минимального "порога", семья должна была оплачивать коммунальные платежи в объеме 22 процентов от своих доходов. А та семья, у которой доходы чуть-чуть (на тот же рубль) не дотягивали до прожиточного минимума, оплачивала жилье из расчета 50 рублей с человека. "Этот рубль делал погоду в предоставлении субсидий. Теперь и тем и другим субсидии будут рассчитываться по одним и тем же принципам. Только для граждан, чьи доходы на члена семьи оставляют их ниже черты бедности, субсидия станет определяться с учетом поправочного коэффициента. С точки зрения социальной справедливости это более выровненная ситуация: все платят в едином порядке", - считает Надежда Астафьева.
КОММУНАЛЬНАЯ РЕФОРМА

Тарифы на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) остаются регулируемыми местными властями. Тарифы будут одинаковы для всех граждан независимо от того, собственники они жилья или наниматели. При предоставлении услуги в меньшем объеме и ненадлежащего качества, то есть если батареи в морозы чуть теплые, а горячая вода подается с перебоями, граждане могут поставить вопрос о снижении платежей (методику должно разработать правительство). Органы власти по запросам граждан должны предоставлять им полную информацию о составе затрат на услуги, оказываемые предприятиями ЖКХ. Плата за капитальный ремонт теперь не входит в плату за жилье и ЖКУ. Но порядок оплаты капремонта правительство еще должно разработать.

Принятый закон упорядочивает нынешние многочисленные и зачастую нефинансируемые льготы по ЖКХ, вносит изменения в систему оплаты жилья и регламентирует механизм предоставления адресных субсидий.

Все регионы постепенно перейдут на систему адресных субсидий: если доля расходов на ЖКХ в доходе семьи превышает установленный стандарт (сейчас 22%), то семья имеет право на субсидию. Все остальные граждане в перспективе будут оплачивать 100% услуг (сейчас государство оплачивает до 40% их стоимости через дотации предприятиям ЖКХ).

24 категории льготников будет финансировать федеральный бюджет. Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг селянам, ветеринарам, донорам, врачам, учителям и инвалидам будут оплачиваться из бюджетов регионов в размере не ниже нынешнего. Регионам дается время до 1 января 2005 года, чтобы принять свои законы по финансированию этих льгот. До этого за эти льготы будет отвечать федеральный бюджет. Но и после 2005 года федеральный бюджет будет обязан помогать регионам. Если правительство при внесении проекта в Думу хотело снизить расходы федерального бюджета на льготы по ЖКХ, то теперь вряд ли получится большая экономия.



Главная --> Публикации