Главная --> Публикации --> Новые московские высотки пойдут с молотка Сколько вы должны потратить, чтобы заинтересовать финансовую разведку Сердце итальянской архитектуры открыто для всех Московские власти решили судьбу россии Квартал или точка?

Бурное и стремительное развитие розничной торговли, деятельности иностранных и российских производителей, импортеров в значительной мере создали ситуацию постоянного дефицита качественных складских помещений. В последние десять лет рентабельность офисной и торговой недвижимости была значительно выше складской. Ставка капитализации составляла 17–20 %, и инвесторы предпочитали эту область рынка. Таким образом, сегмент складской недвижимости оказался наименее развитым и как следствие закрытым.
До сих пор сложно привести точные цифры и четко оценить объем рынка. Правда, уже сейчас можно говорить об изменении инвестиционной привлекательности данного сектора. Снижаются риски, и инвесторы могу рассчитывать на срок окупаемости порядка четырех-пяти лет. Интерес, который проявляют в последнее время крупные иностранные и российские инвесторы и строительные компании к сегменту складской недвижимости, свидетельствует о положительной динамике развития рынка и его стремлению к прозрачности. В 2004 году увеличилась инвестиционная привлекательность рынка, что не может не сказаться на увеличении конкуренции и зарождении цивилизованных рыночных отношений.

Уже ни для кого не секрет, что рынок складской недвижимости является на сегодняшний день наиболее динамично развивающимся сектором коммерческой недвижимости. Сложно переоценить его значение для российской экономики в целом.

Ставки аренды (долл. за кв. м/год)

АРЕНДА
В 2003 году арендные ставки на складскую недвижимость продолжали расти, и на конец первого полугодия 2004 года их максимальный уровень достиг 170–180 долл. за кв. м/год — за помещения, отвечающие международным стандартам (класс А). На площади более низкого качества (класс В)сегодня эти показатели колеблются в пределах 120–160 долл. за кв. м/год, а в классах С и D (переоборудованные цеха, ангары, подвалы) составляют 60–110 долл. за кв. м/год (см. табл.).

* Все цены указаны с учетом эксплуатационных расходов и НДС.



Рис. Структура спроса

Арендные ставки в значительной степени варьируются, и прямой зависимости от объективных параметров, к сожалению, не существует. В условиях дефицита качественных складских помещений важнейшую роль при определении стоимости аренды играют не общие рыночные тенденции, а удобство расположения сдаваемого объекта для каждого конкретного арендатора. Так, ставки на помещения класса В практически достигли уровня ставок на площади класса А.
Склады класса С, замещая ушедший в более высокий ценовой сегмент класс В, все чаще предлагают в аренду по ставкам, которые еще в прошлом году были на склады класса В. Кстати, удаленность от Москвы имеет все меньшее значение. Многие арендаторы готовы рассматривать предложения по складам, находящимся в 30–40 км от МКАД, причем без существенного понижения стоимости аренды.
Однако некоторые крупные международные проекты, запланированные к сдаче в 2005 году, предварительно оцениваются на уровне 110–130 долл. за кв. м/год, что отражает ожидаемую тенденцию смягчения арендных ставок в ближайшие два-три года.
Уровень вакантных площадей. На сегодняшний день спрос в несколько раз превышает предложение. В конце I квартала 2004 года свободными были менее 2 % складов класса А, 5–8 % — класса В и не более 30 % — классов С и D. Вновь появляющиеся качественные помещения обычно сдают в аренду уже за три-шесть месяцев до окончания сроков строительства. В последнее время крупные компании с большим грузооборотом все чаще арендуют склады, построенные девелопером по их индивидуальным требованиям (не менее 5 тыс. кв. м), — built-to-suit. Таким образом, большое количество вновь построенных качественных помещений на свободный рынок не попадает.
Спрос. По сведениям специалистов компании Swiss Realty Group, спрос на складские помещения международного класса в первом полугодии 2004 года оставался по-прежнему высоким. Такими помещениями интересовались главным образом производители и импортеры, работающие в секторе FMCG, дистрибьюторы, логистические операторы, представители розничных сетей, автомобильных компаний и пр. (рис. 1). Значительна доля заявок на крупные помещения (от 10 тыс. кв. м) — до 30 %. По предварительным данным, объем неудовлетворенного спроса на качественные площади за этот период составил порядка 400–500 тыс. кв. м. Суммарный объем заявок на складские помещения оценивается в 2,5–3 млн. кв. м. Однако необходимо помнить: часто компании не расширяют существующие площади, а меняют уровень/класс своего склада, таким образом, сумма заявок не отражает реального спроса.
Несмотря на некоторый рост предложения до конца 2004 года, ситуация на рынке существенно не изменится. Практически все планируемые к вводу мощности уже арендованы или заняты под ответственное хранение. С учетом роста покупательской способности и выхода крупных иностранных ритейлеров (в частности, REAL) можно ожидать еще большего увеличения спроса на складские помещения классов А и В к началу 2005 года.
Предложение. В настоящее время, по оценке специалистов компании Swiss Realty Group, общая площадь коммерческих (аренда или ответственное хранение) складских площадей классов А и В равна примерно 2 млн. кв. м, а классов С и D (бывшие цеха, ангары, подвалы, часто не учтенные контролирующими органами как склады) ориентировочно находится в пределах 3,5–4 млн. кв. м. Площадь складских помещений, отвечающих международным стандартам (класс А), составляет лишь около 500 тыс. кв. м, то есть менее 10 % от общего складского предложения. При этом основная часть таких помещений (более 70 %) принадлежит на правах собственности или аренды операторам, которые оказывают логистические услуги (рис. 2).







Рис. Структура предложения



До конца 2004 года будет введено в эксплуатацию еще 300–340 тыс. кв. м складских помещений классов А и В. А в 2005 году, когда ожидается запуск крупных девелоперских проектов, общая площадь современных складских помещений может увеличиться до 1,2–1,3 млн. кв. м (рис. 3).

Рис. География размещения крупнейших складских помещений

Распределение складских помещений по направлениям. В Северо-Западном направлении (Ленинградское шоссе) сосредоточено до 45 % качественных складских помещений, в Западном (Минское и Киевское шоссе) — 15 %, в Юго-Восточном (Каширское, Старорязанское и Новорязанское шоссе) — 16 % и в Южном (Варшавское и Новосимферопольское шоссе) — 10 % (рис. 4).
Направления строительства складских помещений. Наиболее перспективными в плане возведения новых складских комплексов и логистических парков можно считать Юго-Восточное, Северо-Западное, Южное и Западное направления (рис. 5).

Рис. География размещения строящихся складских помещений



ПРОДАЖА
Складские и производственные помещения. Покупка или долгосрочная аренда (от десяти лет) складских помещений в 2004 году становится все более популярным видом сделок. Связано это как с малым количеством вакантных площадей, предоставляемых в аренду, так и с появлением в России все большего количества игроков на логистическом и розничном рынках. Цены на помещения во вновь возведенных или реконструированных складах в среднем составляют 1–1,3 тыс. долл./кв. м, при том что себестоимость их строительства в зависимости от класса оценивается на уровне 400–600 долл. без учета стоимости земли. Как и в случае с арендой, уровень цен «перегрет» из-за скудного предложения.
В то же время можно говорить о существенном увеличении инвестиционной активности: значительное количество финансовых и инвестиционных институтов ведут активную скупку земельных участков и помещений из производственно-складского фонда под реконструкцию и строительство. Их привлекает относительно высокая доходность бизнеса, а также невысокий пока уровень конкуренции.
Земля. Цены участков для складской за-стройки, расположенных в прямой доступности от крупных магистралей в радиусе до 35–40 км от МКАД, колеблются в диапазоне 300–600 тыс. долл./га (без учета НДС). Они разнятся в зависимости от расположения, доступа, существующей инфраструктуры и зонирования, а также стадии, в которой находится процесс оформления участка. Однако, основной проблемой развития рынка по-прежнему является неразвитая структура земельных отношений в Московской области.



ВЫВОДЫ
• До конца 2004 года на рынке складских помещений сохранится существенное преобладание спроса на над предложением.
• Ограниченность предложения складских помещений международного класса и высокий спрос на расширение объемов хранения и обработки со стороны клиентов приведут к дальнейшему плавному росту цен на аренду и услуги по ответственному хранению, по крайней мере до конца 2004 года. При условии начала строительства некоторых из амбициозных девелоперских проектов к началу 2005 года рост цен стабилизируется с последующей очень незначительной тенденцией к падению.
• Проекты built-to-suit будут развиваться. Связано это как с дефицитом готовых складских помещений, так и с индивидуализацией требований многих арендаторов к параметрам склада.

ТЕНДЕНЦИИ
• Спрос на рынке складских помещений Московского региона превышает предложение. Наблюдается практически полное отсутствие свободных складских комплексов европейского уровня.
• В связи с общеэкономическим ростом в стране у многих клиентов (в том числе потенциальных) отмечен и существенный рост объемов продаж складских комплексов классов А и В, что в свою очередь увеличивает спрос на дополнительные площади.
• Растущий рынок привлекает новых игроков, в числе которых крупные международные логистические и девелоперские компании.
• Значительно увеличивается инвестиционная активность в секторе складских помещений коммерческой недвижимости.
• Развивается складская и логистическая деятельность в регионах (строительство качественных терминалов в крупных городах и появление на этом рынке международных логистических операторов).
• Сокращается общее количество складов классов С и D. Происходит это как за счет перестройки неликвидных помещений, так и вследствие тенденции к возвращению в бывшие производственные помещения собственно самих производств.

Территория Московской области к северо-западу от столицы, иначе Рижское направление, замечательна обширными лесными массивами, живописными холмами, реками и озерами. Здесь нет крупных промышленных предприятий, а самый большой город в этом направлении — Красногорск (90 тыс. человек) расположен практически у самой границы с Московской кольцевой автомобильной дорогой.

Редакция благодарит компанию Swiss Realty Group
за предоставленный материал.

Природа на северо-западе Московской области сохранилась едва ли не в первозданном виде, поэтому столичные (и не только они) жители охотно отдыхают здесь от суеты городской жизни, строят загородное жилье, и даже выбирают эти места в качестве постоянного места жительства.
Если следовать из Москвы по Волоколамскому шоссе, то первым городом, встретившимся на пути, будет Красногорск. А не доезжая до Красногорска, на пересечении с МКАД расположен крупный торговый комплекс «Крокус-Сити Молл» с деловым и спортивно-развлекательным центром. Красногорск — город-спутник столицы со сложившейся развитой инфраструктурой. Как и во многих городах Подмосковья, здесь в последние годы возведено много красивых жилых зданий. В настоящее время строится целый микрорайон Красногорск, где основными объектами инфраструктуры будут спортивные сооружения — от теннисных кортов и бассейнов до горнолыжных трасс.
Москва-река здесь, по левую сторону от Волоколамского шоссе, делает изгиб, начиная свой путь по столице.
В 10–15 километрах от МКАД расположены поселки Опалиха и Нахабино. Эти места с живописными ландшафтами, густыми березовыми рощами, перелесками и озерами признаны одними из лучших дачных районов Подмосковья. История Опалихи начинается еще со времен царя Алексея Михайловича. Населенный пункт получил свое название в память о патриархе Никоне, который, попав в опалу, проводил в этих краях время в уединении и тиши вдали от придворных интриг. В окрестностях поселков еще в советские времена были генеральские загородные дома, садовые товарищества, организованные для известных деятелей науки, культуры и спорта. В Нахабине находится самый известный в Подмосковье гольф-клуб с полями, расположенными в красивом березовом лесу, среди живописных озер и не уступающими по функциональному назначению своим западным собратьям. А горнолыжные трассы с длиной склонов 300 м и перепадом высот 50 м пользуются большой популярностью у поклонников этого вида спорта.
Следующим городом на пути следования по Волоколамскому шоссе будет Дедовск с населением 30 тыс. человек. Вокруг него также построены и строятся много коттеджей, дач, есть садовые товарищества, организованные еще в середине прошлого века. Река Истра, ее притоки, небольшие озера делают окрестности Дедовска потрясающе живописными.
Далее на пути из столицы расположен поселок Снегири, где стародачные места и дома в коттеджных поселках пользуются устойчивым спросом у желающих приобрести загородное жилье. В Снегирях много дач научной и военной элиты, которые появились в советские времена. В нескольких километрах от поселка Снегири находится пересечение Волоколамского шоссе с Малым московским кольцом — трассой, называемой в народе «бетонкой». Эта дорога помогает решать транспортные проблемы, связанные с перегруженностью основной магистрали. Налево — кольцо ведет, пересекая Новорижское шоссе, к Звенигороду, направо — к Ленинградскому шоссе.
После Красногорска крупным городом, расположенным вдоль Волоколамского шоссе, является Истра с населением 32 тыс. человек. В городе развита пищевая промышленность, есть мебельная фабрика, богатый научный потенциал. Новое строительство в городе только начинается, чего не скажешь о его окрестностях, которые считаются одними из самых популярных и известных в Подмосковье районов загородного жилья. Основное объяснение такому факту — близость Истринского водохранилища (шесть километров от города).

Рижское направление представлено двумя автомагистралями, Волоколамским и Новорижским шоссе, и железнодорожной веткой, конечный пункт которой — город Рига, столица Латвии.
Волоколамское шоссе ведет свою историю еще со времен князя Юрия Долгорукого, когда в непроходимых лесах начали прорубать первую дорогу на запад Московии. Позже в этой стороне проложили широкий тракт,
соединявший древнюю Москву с волоком на реке Ламе (теперь здесь расположен город Волоколамск).
Вдоль тракта возникали населенные пункты: небольшие города, села, деревни. Постепенно дорога приобретала все большее значение, и сейчас это трасса, проходящая только в границах Московской области.
В отличие от Волоколамского шоссе, имеющего сравнительно низкую пропускную способность и проходящего через населенные пункты, протяженность которых вдоль трассы иногда достигает нескольких километров, Новорижское шоссе — современная магистраль (М9 «Балтия»), насчитывающая на выезде шесть полос и построенная в обход городов, сел и деревень. В сравнении с другими автотрассами Подмосковья Новорижское шоссе отличает высокая пропускная способность.

Его акватория имеет длину около 33 км, а глубина возле плотины, сооруженной на реке Истре, достигает 18 м.
Те, кто бывал в известных, широко рекламируемых местах отдыха Западной Европы, может в сравнении с иноземными ландшафтами оценить прелесть подмосковной природы этих мест. Поросшие сосновым лесом песчаные берега, плавно спускающиеся к воде или круто обрывающиеся вниз, отражающиеся в прозрачной воде верхушки деревьев, потрясающей красоты закаты, паруса яхт, виднеющиеся вдали, создают чарующую незабываемую картину. Хорошая рыбалка, разнообразие водных видов спорта (дайвинг, виндсерфинг, байдарки) делают отдых здесь насыщенным и интересным. В районе Истринского водохранилища возводят в основном элитные поселки с высокой стоимостью жилья и земли. Отдельные дома и настоящие замки известных в России и за ее пределами личностей поражают воображение.
Историческим памятником государственного масштаба является Ново-Иерусалимский монастырь, расположенный на выезде из Истры. Монастырь с Воскресенским собором, прообразом которого стал храм над гробом Господним в Иерусалиме, был возведен в ХVII веке по настоянию патриарха Никона.
Сейчас в состав исторического комплекса входят парк, музеи деревянного зодчества, историко-архитектурный и художественный. Есть здесь и источник с родниковой водой, которой приписывают целебные свойства.
Далее, до Большого московского кольца, вдоль Волоколамки, расположены небольшие населенные пункты, среди которых отметим Холщевики, Ядромино, Курсаково, Румянцево, Новопетровское. Протяженность последнего составляет почти четыре километра. Здесь Большое московское кольцо, пересекая Волоколамское шоссе, следует к Новорижской трассе (около полутора километров) и ведет к городу Рузе, а затем к Минскому шоссе.
Направо — эта дорога поворачивает в город Клин на Ленинградском шоссе. В окрестностях вышеперечисленных населенных пунктов также ведется активное строительство загородного жилья. Земельные участки здесь дешевле, чем вокруг Истры, но цена их постоянно растет. Живописный ландшафт создают лесные угодья с обилием ягод и грибов, небольшие речки, пруды и озера.
На пути следования из Новопетровского до Волоколамска отметим поселки Деньково, Чисмена, Дубосеково, Матренино, где также начинается интенсивное освоение земельных участков и строительство загородных домов.
Поселок Дубосеково известен подвигом героев-панфиловцев в Великую Отечественную войну. Здесь в ноябре 1941 года произошел неравный бой с фашистами. И слова «Отступать некуда! За нами — Москва!», произнесенные политруком В. Клочковым, вошли в историческую летопись войны. В этих местах сооружен величественный мемориал.
Город Волоколамск с числом жителей 18 тыс. человек получил свое название еще во времена царствования Ярослава Мудрого. Тогда торговый люд перетаскивал ладьи с товарами с притоков Москвы-реки к Ламе, чтобы обеспечить торговлю в волжских городах, а то и выйти в Каспийское море. Волок на Ламе был важным торговым путем, из-за которого шли настоящие междоусобные войны. Оттого сохранились бесценные теперь Воскресенский и Никольский соборы и Покровская церковь.
Районы Лотошинский и Шаховской расположены у границ Московской области. Освоение этих территорий под застройку загородного жилья, несмотря на значительную удаленность от столицы, ведется достаточно активно. Чистейший воздух, обилие грибов и ягод, стаи перелетных птиц, за которыми можно наблюдать, когда осенью они улетают в теплые края, чтобы на следующий год вернуться назад, — все это привлекает ценителей природы. Здесь настоящая обитель аистов, которые не покидают насиженных мест и весной возвращаются в свои гнезда. Из исторических достопримечательностей данной местности отметим Иосифо-Волоцкий монастырь в селе Теряево, расположенном примерно в 20 км от Волоколамска. Обитель основана в 1479 году преподобным Иосифом Волоцким, она была задумана не только как место духовных подвигов, но и как крепость на северных подступах к столице. В монастыре хранились иконы Андрея Рублева и Дионисия, а в середине ХVI века это был один из самых богатых монастырей Русской православной церкви. Здесь часто бывал Иван Грозный. В конце прошлого века началось восстановление монастыря. Сейчас здесь налажена молитвенная жизнь (монастырь мужской), открыты гостиница и библиотека для паломников. Наши предки умели выбирать место для строительства монашеских обителей. И сейчас вид стоящей на небольшой возвышенности крепости и малого озера рядом с ней впечатляет.
Эти заповедные места стали более доступны для жителей столицы и близлежащих городов с вводом в эксплуатацию Новорижского шоссе, которое сократило время в пути. Новорижская автомагистраль (официально М9 «Балтия»), построенная с учетом современных требований к качеству дороги, с хорошим покрытием, проходит в том же направлении, что и Волоколамское шоссе, на расстоянии одного-десяти километров от него, в обход всех населенных пунктов.
Дорогу, соединяющую Новорижское и Волоколамское шоссе, первую платную в этом направлении, начинают строить в районе города Красногорска. Речь идет об отрезке пути длиной около двух километров.
По левую сторону от Новорижского шоссе, если следовать по нему из Москвы, расположены земли Рублево-Успенского, а далее Минского направлений. Жителям строящихся и построенных коттеджных поселков, загородных домов и дач по Рублево-Успенскому шоссе Новорижская дорога также помогает решать транспортные проблемы.
Густые хвойно-лиственные леса Рижского направления Подмосковья сохранились почти нетронутыми. Возможностей для строительства и освоения земель — сколько угодно.
Коттеджные поселки возводят по обеим сторонам Новорижского шоссе, начиная буквально от границ столицы.
Варианты приобретения загородной недвижимости в данном направлении весьма разнообразны. Можно купить коттедж в строящемся или введенном в эксплуатацию поселке, приобрести участок земли под строительство дома в соответствии со своими вкусами.
Правда, следует отметить, что последних вариантов не так уж много. Вашей собственностью может стать дом в коттеджном поселке или деревне, участок земли с подведенными коммуникациями, удобной дорогой или надел в чистом поле. Разнообразие впечатляет. Но и цены, естественно, зависят от того, где и что вы приобретаете. Так, стоимость сотки земли на расстоянии до 15 км от МКАД по Новорижскому шоссе составляет в среднем 25 тыс. долл., а на расстоянии от 15 до 30 км — около 13 тыс. долл. Коттедж общей площадью 400 кв. м в поселке, удаленном на 18 км от МКАД, «посчастливится» приобрести за 700 тыс. долл., а деревянный дом (75 кв. м) с участком в 6 соток на таком же расстоянии от кольцевой автодороги в садовом товариществе, состоящем из 100 домов, — за 40 тыс. долл.
Остановимся более подробно на коттеджных поселках, так как в настоящее время Рижское направление по своей популярности и привлекательности составляет конкуренцию престижной Рублевке, а масштабы строительства загородного жилья здесь одни из самых значительных в Подмосковье.
Что касается домов в коттедж-ных поселках, то они весьма разнообразны в смысле воплощения архитектурных идей. Прошла мода на кирпичные невыразительные коробки с непродуманной планировкой, напоминающие крепости для обороны от вражеского нашествия. Сейчас главный девиз строительства — красота, прочность, удобство. В ход идут кирпич, дерево, современные отделочные материалы. Коттеджные поселки имеют, как правило, собственную инфраструктуру. Это спортивные комплексы, бассейны, теннисные корты, учреждения медицины и образования, магазины, кафе, рестораны, автостоянки и гаражи. Большое внимание уделено охране.
Расскажем о некоторых поселках более подробно.
Поселок Славково. Здесь предусмотрено возведение 120 коттеджей, которые будут расположены на земельных участках площадью от 0,2 до 0,5 га на берегу реки Беляны по левую сторону от Новорижского шоссе (если ехать из Москвы), в 25 км от МКАД.
Архитектурно-ландшафтное оформление поселка выполняют в едином стиле. Современный телекоммуникационный комплекс обеспечит каждый дом московской телефонной сетью, Internet, системами противопожарной и охранной сигнализации. Рядом с городком появятся торговый, развлекательно-спортивный и медицинский центры. Запланировано строительство общеобразовательной и музыкальной школ, детского сада. По соседству откроется международный университетский центр.
Поселок Третья охота (9 км от МКАД по Новорижскому шоссе) — это 67 участков с домами, выполненными по индивидуальным проектам из кирпича и бетона. Инфраструктуру составят в будущем супермаркет, аптека, филиал банка, салон красоты, спортивный комплекс, оборудованный пляж. Поселок спроектирован в едином архитектурном стиле. Площадь домов составляет 280–660 кв. м. Стоимость — от 350 тыс. долл.
Поселок Снегири находится в 24 км от МКАД по Волоколам-скому шоссе. Он насчитывает 20 домов, при строительстве которых использованы кирпич, бетон, мягкая кровля. Здесь благоустроенная территория, инфраструктура пансионата Управления делами Президента РФ, размещенного рядом, профессиональная охрана. Площадь домов — 440 кв. м. Стоимость — 300 тыс. долл.
В 62 км от МКАД по Волоколамскому шоссе раскинулся поселок Истринские дачи, где строят коттеджи площадью от 157 кв. м. Общая площадь застройки составляет 14 га. Поселок расположен в двух километрах от Истринского водохранилища. Здесь работают служба технического обеспечения, магазин. Цена коттеджей — от 550 долл. за один кв. м.

Те, кто бывал в известных, широко рекламируемых местах отдыха Западной Европы, может в сравнении с иноземными ландшафтами оценить прелесть подмосковной природы этих мест. Поросшие сосновым лесом песчаные берега, плавно спускающиеся к воде или круто обрывающиеся вниз, отражающиеся в прозрачной воде верхушки деревьев, потрясающей красоты закаты, паруса яхт, виднеющиеся вдали, создают чарующую незабываемую картину.

О Федеральной службе земельного кадастра известно немного.
Среднестатистический россиянин плохо представляет себе, что входит в компетенцию этого ведомства и каков масштаб стоящих перед ним задач. Между тем именно от этой организации напрямую зависит, будет ли в России цивилизованный рынок земли и цивилизованный рынок недвижимости в целом. На вопросы "НГ" отвечает руководитель Cлужбы земельного кадастра Сергей Сай.

Земельный кадастр цивилизует рынок недвижимости и систему налогообложения.

- Это государственная система учета объектов недвижимости. А учет нужен, во-первых, чтобы обеспечить регистрацию юридических прав на эти объекты, а во-вторых, чтобы правильно брать с владельцев налоги. 80% судебных разбирательств в цивилизованных государствах связано не с уголовными делами, а с решением имущественных, и в том числе земельных, вопросов. Если взять государства менее цивилизованные, скажем, Бангладеш, то 80% убийств там связано с тем, что люди не поделили межу. Известный перуанский экономист Фернандо де Сото считает, что цивилизованные государства от нецивилизованных отличает всего один критерий - наличие кадастровой системы.

- Сергей Иванович, что такое земельный кадастр?

- На Западе фискальная функция кадастра является приоритетной. Когда Наполеон вводил кадастр во Франции, то для него это был прежде всего фискальный инструмент. Земля - очень удобная вещь для налогообложения, и в отличие от других активов земля обладает одним уникальным свойством - она гласна по природе. Прибыль можно спрятать. Повешу я на здании вывеску "Школа", а сам буду производить там марихуану - и никто не придерется. Но если это один квадратный метр, например, привокзальной площади, то его невозможно спрятать. А если этот квадратный метр правильно оценен, то мы можем совершенно спокойно взимать соответствующий налог. Для фискальных целей степень точности измерения непринципиальна. Важно то, что я нашел вас и мы определили примерно площадь участка, с которой вы согласились платить налоги. Регистрация прав собственности требует большей точности. В нашей ситуации речь идет об уникальном варианте - о кадастре как комбинированной фискально-правовой системе.

- Скажите, у нашего кадастра есть отличия от западных аналогов?

- Нет, ни в коем случае. Да, сейчас есть "большевики", которые требуют передать составление земельного кадастра на региональный уровень. Но в этом случае будет очень сложно обеспечить гарантии прав собственности. Произойдет разрушение не только единого экономического, но и правового пространства России. Будут и территориальные проблемы, потому что, скажем, информация об административных границах также содержится в кадастре. Действительно, некоторые регионы создают для своих нужд базы данных, которые они иногда тоже называют кадастрами. Но на самом деле речь идет не о кадастрах, а о геоинформационных системах для целей принятия управленческих решений. В настоящее время, после выхода Федерального закона "О государственном земельном кадастре" вопрос о функциональном взаимодействии разнообразных информационных систем уже не является острым, есть просто атавизмы, отголоски тех прошлых битв, когда система кадастра только формировалась.

- Сейчас в прессе можно прочитать сообщения, что областные администрации заводят собственные базы данных по землям. Означает ли это, что в России сейчас образуется система из разрозненных региональных кадастров?

- Эта, как вы говорите, идея, зафиксирована и в долгосрочной, и в среднесрочной программах, принятых правительством. Президентом Путиным дано поручение правительству подготовить организационные мероприятия по созданию на базе земельного кадастра единой системы учета объектов недвижимости. Но пока мы занимаемся только землями, поскольку есть определенные проблемы в том, каким образом тот или иной объект юридически превратить в объект недвижимости. У земельных участков есть определенные границы. Но вот что такое рудное тело? Это технологическое понятие. Сегодня для решения технологических задач требуется конкретное содержание меди в руде, и считается, что рудное тело есть там, где медь обнаружена в определенной концентрации. Завтра металлурги возьмут на вооружение другой метод, и что будет с границей рудного тела? Дальше, возьмем для примера трубу. По ней качают газ или нефть. Это объект недвижимости или нет? Вроде прочно стоит на земле. Но я могу выкопать его со стойкой, перенести на расстояние 5 километров и, не изменяя назначение, перекачивать газ. Значит, здесь что-то не так. Что является объектом недвижимости, скажем, на железной дороге? Сами рельсы? Но ведь рельсы меняют. То есть для каждой отрасли существует практическая и непростая проблема формирования объектов недвижимости, проблема создания соответствующей законодательно-нормативной базы, позволяющей регистрировать права на различные по своему производственному назначению и составу сложные объекты недвижимости.

- Вы неоднократно заявляли, что кадастр должен учитывать не только земли, но и любые объекты недвижимости. В каком состоянии находится реализация этой идеи?

- После того как в Госстрое произошла смена руководства, наши отношения в корне изменились. В настоящее время мы одинаково понимаем назначение двух регистрационных систем. Бюро технической инвентаризации, которые принадлежат муниципалитетам и курируются Госстроем, будут описывать техническое состояние домов и объектов коммунального хозяйства. Потому что главе администрации, например, надо знать, сколько краски потребуется для покраски фасадов зданий в том случае, если, допустим, в город соберется приехать президент. Значит, техническая инвентаризация - это обязательная составляющая, но это деятельность муниципального уровня. БТИ осуществляют инвентаризацию не в полном объеме. Например, земельным участкам они дают крайне упрощенное описание, которое не позволяет регистрировать права. По сути, здесь открывается огромное поле для частных землеустроителей и инвентаризаторов, которые будут осуществлять услуги по описанию земельных участков и недвижимости на коммерческой основе. Но для того чтобы зарегистрировать объект, нужен компетентный, уполномоченный законом орган, который отвечает за однозначную идентификацию объекта. И роль этого органа со временем будет выполнять земельный кадастр.

- Очень долго два ведомства - ваша служба и Госстрой - не могли договориться, где должен осуществляться государственный учет зданий и сооружений: в земельном кадастре или в Бюро технической инвентаризации. Что происходит в этой области?

- Земли поселений в основном оценены. Земли, занятые лесным фондом, оценены на 100%. Есть определенные проблемы для земель промышленности вне населенных пунктов, но в течение этого года мы эту проблему решим. В целом у нас есть данные кадастровой оценки примерно на 90% всех российских земель. Кадастровую оценку земель государство будет использовать для расчета величины земельного налога, а также налога на вмененный доход, для расчета величины компенсаций за причинение ущерба при изъятии участков или при переводе земель из одной категории в другую.
В последнее время принято больше говорить о проблемах наймодателя, чем нанимателя: жилая площадь — его собственность, и рискует именно он. Практика показывает, что количество обманов и недоразумений, произошедших с нанимателем квартиры, никак не меньше, зато деньги он теряет чаще. Поговорим о том, какие риски для нанимателя существуют на рынке найма квартир.

- Как в настоящее время происходит кадастровая оценка земель в России?

РИСК Ловушки аферистов!
Не стоит думать, что с вами такого никогда не случится. Большинство пострадавших от мошенничества на рынке аренды жилья — люди неглупые, но юридически неграмотные.
Схем много. Одна из самых распространенных — найм уже арендованной жилплощади. Аферист снимает одно- или двухкомнатную квартиру низкой ценовой категории, а потом предлагает ее другому нанимателю. Тут могут быть варианты. Первый: квартиру сдают по цене значительно ниже среднерыночной, но требуют предоплату или залог, который покрывает потраченные мошенником деньги за первый месяц найма и приносит прибыль. Легенды бывают разные: например, аферист уезжает в командировку на несколько месяцев и просит плату вперед; “хозяин” умоляет подождать с переездом, пока не вывезет лишние вещи, и хочет, чтобы за первый месяц ему заплатили сейчас или оставили залог (30–50 % от арендной платы). Спустя несколько дней, когда доверчивый наниматель приезжает вселяться, он обнаруживает перед дверью еще несколько семей, с которых мнимый владелец квартиры тоже взял залог.
Аферисты могут даже заключать договоры найма и сразу вручать ключи, но всегда оставляют лазейку для обмана. Иногда перед заселением они меняют замки в квартире или вскоре появляются “родственники” и выставляют непрошеных жильцов. Попасть в ловушку афериста, к сожалению, довольно легко. Они хорошие психологи и все заранее просчитывают.
Практически в любом солидном агентстве недвижимости есть списки квартир, хозяева которых регулярно обводят нанимателей вокруг пальца.
Как же избежать аферы? Главный совет: проверять документы на квартиру и удостоверяющие личность, не давать денег без расписки, в которой обязательно должны быть указаны паспортные данные наймодателя. Это риски, связанные с мошенниками, которые заведомо готовы к обману.
Теперь поговорим о рисках, которые возникают при различных недоразумениях и разногласиях наймодателя и нанимателя.

РИСК Информационные агентства
Мы неоднократно предупреждали об информационных агентствах, прямой целью которых является обман клиентов. Но несмотря на это, до сих пор находятся незадачливые наниматели, доверяющие таким фирмам и предложенным им схемам. Коротко расскажем об этом.
Информационные агентства за небольшую сумму в пределах 1500–2500 рублей обязуются в течение одной-двух недель предоставить информацию о квартирах и комнатах, которые сдаются в Москве, в виде факсимильного сообщения или распечаток (в зависимости от пожеланий заказчика). Распечатка выглядит следующим образом: все имеющиеся варианты размещены в таблице, в которой есть только станция метро, телефон и имя хозяина. Клиента будут убеждать, что квартиру можно подобрать в считанные дни, что все агентства недвижимости работают по этим схемам. Сразу предупредим, результат обзвона окажется неутешительным: в лучшем случае квартира уже давно сдана, в худшем — никто об этом и не помышляет.
И хотя с агентством заключен договор, оно вправе заметить, что необходимую информацию клиент получил, поэтому рассчитывать он может только на такие же распечатки, от которых нет ни малейшего толку.
Совет такой: не гоняться за дешевизной, не взаимодействовать с информационными агентствами. Иначе придется выбросить на ветер деньги и изрядно потрепать себе нервы.
Как отличить информационное агентство от агентства недвижимости? Прежде всего — по стоимости услуг. Агентство недвижимости берет 100 % месячной арендной платы за квартиру. То есть, снимая жилье, клиент платит не только хозяину (как правило, за первый и последний месяц), но и агентству. Работают здесь с реальными вариантами, да и случаев мошенничества гораздо меньше, ведь грамотного агента, который будет представлять интересы заказчика, обмануть гораздо труднее. Следует обратить внимание и на сам договор. Если в нем прописано, что нанимателю оказывают услуги справочно-информационного характера, такое агентство не несет никаких обязательств перед третьими лицами.

РИСК Несвоевременное повышение арендной платы
Допустим, человек недавно снял квартиру, прожил в ней пару месяцев, а хозяин повысил арендную плату, не предупредив заранее. Так как при найме жилья для многих нанимателей немаловажен стоимостной аспект, многие ищут жилье подешевле и рассчитывают именно на первоначальную сумму. Но привычка делает свое дело. И наниматель соглашается с новой арендной платой, потому как мысль о переезде гораздо страшнее дополнительных 30–50 долларов.
А все потому, что не заключен договор найма и у нанимателя нет документа, подтверждающего размер арендной платы. Именно в договоре фиксируется стоимость одного месяца найма, а также время, в течение которого наймодатель не имеет права ее менять.

РИСК Муниципальная квартира
Все знают, что неприватизированная квартира принадлежит городу, но мало кто из наймодателей заботится о получении письменного согласия представителя муниципалитета и всех, кто прописан в квартире, на сдачу жилья внаем. Именно эта бумага является основополагающей. Без разрешения муниципалитета любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней. Есть случаи, когда на этом нюансе строится мошенничество: двое прописанных разыгрывают спектакль — один сдал и уехал, а другому негде жить. Но существуют случаи непреднамеренного обмана, когда разногласия в семье (жена сдала, а муж против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько месяцев, а то и недель. И даже если незадачливый наймодатель вернет деньги, все равно придется искать другую площадь, переезжать, терять время и нервы.
Поэтому необходимо выяснить, находится ли квартира или комната в собственности у наймодателя. И если она не приватизирована, надо требовать письменного разрешения всех прописанных в квартире людей. А для найма комнаты в коммунальной квартире нелишне заручиться поддержкой соседей: если они будут против, лучше договор не заключать и от такого варианта отказаться.
То же самое касается и квартиры, у которой несколько собственников: следует получить письменное согласие каждого из них на сдачу жилья внаем.

РИСК Неожиданное отключение “восьмерки” хозяином
Нанимателю нужно серьезно обсудить проблему междугородных разговоров. Некоторые наймодатели предпочитают отключать “восьмерку”, чтобы избавить себя от неприятных сюрпризов в виде огромных телефонных счетов. Однако это значительное неудобство для нанимателя: трудно звонить на мобильные с федеральным номером, а для междугородных звонков приходится покупать карточки или заказывать переговоры заранее.
Поэтому стоит отказаться от найма такой квартиры или убедить хозяина пойти на компромисс: например, дать какую-то сумму в залог (ее вернут, когда наниматель будет съезжать, или засчитают за последний месяц арендной платы). Да и контролировать пользование “восьмеркой” несложно — наймодатель может по телефону еще до прихода счета выяснить, сколько жилец наговорил за месяц.

РИСК Жесткий контроль со стороны наймодателя
Кто-то относится к сдаваемой внаем квартире по-деловому, как к средству зарабатывания денег, а кто-то — слишком трепетно и боязливо, и потому решает, что вправе посещать ее в любое время и контролировать жизнь нанимателя. По закону же на период действия договора найма на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища. А значит, он имеет полное право требовать от хозяина не приходить без предупреждения и тем более, когда в квартире никого нет.
К сожалению, не все заключают договор. Но даже если делать это необязательно, надо отдельно обговорить вопрос о возможных визитах. Это поможет решить, как и когда принимать хозяина с проверкой, или отказаться от жилья, если он беспокоится за имущество и планирует наведываться чаще, чем позволено.
Кстати, обычная практика такова: наймодатель посещает квартиру раз в месяц, приезжая за арендной платой и заранее предупредив нанимателя по телефону.

РИСК Квартира по знакомству
Счастлив наниматель, которому удалось снять квартиру по знакомству. Ведь ему не пришлось платить агентству за услуги, да и наймодатель — человек проверенный, неожиданно поднимать арендную плату не будет. Вот тут наниматель совершает роковую ошибку: часто слишком тесные отношения с хозяином приводят к тому, что в квартире хранятся его вещи, он приходит, когда ему удобно, открывает дверь своим ключом и т. п. А если арендная плата существенно ниже рыночной, хозяин чувствует себя благодетелем, а наниматель — зависимым. Поэтому даже с близкими людьми следует договориться заранее, ведь квартиру все-таки сдают, пусть даже и знакомые и по низкой цене.

РИСК Разбитая лампа и старые обои. Кому платить?
Есть такое понятие — естественный износ квартиры. Оно не юридическое, а скорее практическое. Не бывает так, что жили-пользовались несколько лет, а все осталось в том же состоянии. Деньги при аренде платят не за воздух и наличие сантехники, а за пользование квартирой. И есть неотвратимые процессы устаревания, изнашивания, стирания и прочие. Арендная плата, которую наймодатель кладет в карман, — это доход с заложенными в него рисками и издержками. Поэтому за разбитую лампу нужно платить, в категорию естественного износа это не входит. А вот потрепанные от времени обои менять не надо (если это не включено отдельным пунктом в договор найма).
И все же подобные моменты просто необходимо обговорить отдельно, даже если можно обойтись без заключения договора. Хотя бы для того, чтобы потом не пришлось делать капитальный ремонт или возмещать стоимость тех вещей, которые уже были сломаны или разбиты до вселения. Лучше всего составить акт приемки-передачи, в котором описывается квартира и ее состояние, причем ценные вещи и технику указать особым пунктом, дабы нанимателю не пришлось доказывать, что стиральная машинка куплена им лично несколько месяцев назад, а старинное зеркало ручной работы он в глаза не видел.



Главная --> Публикации