Главная --> Публикации --> Столица остановится в росте через 10 лет Патриаршие украсит фигура булгакова На столичном рынке недвижимости появился новый игрок Темные пятна жилищного кодекса Окончательный расчет

Кстати, коттеджи, возведенные на берегу водохранилища или реки, примерно в полтора раза дороже тех, что построены в поле. По словам Инны Кувшиновой, PR-менеджера департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, сотка земельного участка в лесу в 22 км от Москвы в рублево-успенском направлении будет стоить примерно $20 тыс., а такой же участок с видом на Москву-реку – не менее $30 тыс.

Ненадежное соседство
Водный кодекс не запрещает строительство в водоохранной зоне как таковое. Для этих целей необходимо получить согласование на строительство и ведение хозяйства в водоохранных зонах, заключение санитарно-эпидемиологической службы Московской области, технические условия МГУП "Мосводоканал" (если участок земли расположен на Канале имени Москвы, то и ФГУП "Канал имени Москвы"), согласование с территориальными и другими органами управления использованием и охраной водного фонда Минприроды. "Дальше достаточно соблюдать некоторые экологические нормы, которые накладываются природоохранным законодательством – запрещается сбрасывать канализацию в открытую воду, мыть машины на берегу",– говорит Инна Кувшинова.
По словам Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН", при строительстве в водоохранной зоне необходимо разграничивать два вида застройки: организованную (единый застройщик, формирование поселка на стадии строительства) и неорганизованную (строительство частных домов, владельцы которых уже после заселения стихийно объединялись в подобие поселков). По ее мнению, покупатели, которые инвестируют в строительство коттеджей в организованных поселках более защищены, так как застройщики таких поселков тщательнее подходят к получению разрешительной документации на строительство и к оформлению в собственность. По словам участников рынка, большую роль сыграл и фактор соседства. Ведь в прибрежных зонах находятся дачи многих известных людей. Поэтому, начиная строительство рядом с именитым соседом, новый собственник успокаивает себя тем, что проблемы "таким людям не грозят".
Однако у МПР на этот счет другое мнение. "Если покупатель не проверил происхождение земли, то он несет полную ответственность",– говорит Олег Митволь, исполняющий обязанности заместителя руководителя службы надзора в сфере природопользования. Логика его проста: "Если вы купили краденый Mercedes, а потом продали товарищу, на посту никто не будет слушать, добросовестный он покупатель или нет".

"Люди имеют право на защиту"
Сейчас в Подмосковье идет планомерная инвентаризация всех поселков. По информации Минприроды, уже выявлено около 1,8 тыс. актов о незаконном строительстве, которые в ближайшее время будут переданы в суды. 10 сентября МПР грозится подвести промежуточный итог своих проверок. Олег Митволь утверждает, что чаще всего частные застройщики идут легким путем – строят жилье, а затем, заплатив символический штраф в 40 тыс. рублей за "самовольное" строительство, получают все необходимые разрешительные документы.
Если объекты построены с нарушениями, то инспектор составляет акт и выдает постановление ликвидировать недостатки в определенный срок. Обычно предписывают либо перенести дом, либо поставить ограждения. Понятно, что перенести строение или поставить ограждение, когда дом построен практически на воде, невозможно. Если нарушения не устранены, то документы передаются правоохранительным органам. Чиновники обещают, что незаконно построенные дома сразу не снесут: сначала жителям дадут время уладить и привести в порядок документы. "Без решения суда мы не сядем за руль бульдозера. Люди имеют право на защиту",– говорит господин Митволь. И оптимистично добавляет, что в Екатеринбурге и Сочи уже есть опыт сноса домов, построенных в водоохранных зонах.
Однако в Подмосковье подобных примеров пока нет. В деревне Пятница, несмотря на то что выиграны два суда и по ним получены исполнительные листы, жители не торопятся им подчиняться. В июле один из судебных приставов обратился в суд с просьбой разъяснить, "с какой стороны начать снос дома". Адвокат Олег Асташенков уверен, что пока инициативы МПР только разжигают классовую борьбу: "Нельзя запретить то, что прямо не запрещено. Ведь никто не требует сносить деревни, которые веками стояли у берегов".

Укатают всех
Несмотря на то что участники рынка скептически оценивают инициативы МПР, они признаются, что деятельность МПР уже начала влиять на рынок. Владимир Яхонтов, руководитель департамента продаж управления загородной недвижимости "МИЭЛЬ-Недвижимость", говорит, что после громких заявлений природоохранников покупатели стали задавать больше вопросов и приводить с собой юристов. "Что касается самих застройщиков, то теперь они отказались от продажи инвестконтрактов: участки на нулевой стадии строительства стараются не продавать, пока не получат разрешения на строительство",– рассказывает господин Яхонтов. Заместитель генерального директора компании Vesco Realty Андрей Федака предполагает, что если будет прецедент сноса коттеджа, то "возможна цепная реакция и настоящий обвал на рынке загородной недвижимости".
Природоохранники предлагают ввести систему аукциона, чтобы "деньги оседали не в карманах местных чиновников" и увеличились налоговые отчисления в казну. Любопытно, что, делая подобные заявления, чиновники всячески отвергают политические мотивы своих действий. В то же время в борьбе за интересы государства у Минприроды появилась поддержка в лице политиков. На последней пресс-конференции Олегу Митволю активно вторил депутат Госдумы Алексей Митрофанов, видимо, не нашедший другого занятия в период думских каникул. "Раздавать землю – это все равно что раздавать нефтяные скважины,– заявил он.– Надо приравнять к нефти и газу и рассматривать как такой же ресурс". А вот относительно будущего подмосковных поселков он сделал вполне конкретный прогноз: "У государства есть такая особенность – оно как каток, очень медленно начинает. Но если поедет, разровняет всех. Как в истории с ЮКОСом: самых сильных взяли и укатали".

Природоохранное ведомство наконец добилось первого судебного решения о сносе незаконно построенных домов в водоохранной зоне – в деревне Пятница. Однако приставы не торопятся выполнять свои обязанности: они обратились в суд с просьбой разъяснить, "с какой стороны сносить дом". За исключением самих жителей злополучной деревни, остальные "дачники" и подмосковные застройщики все еще уверены, что Минприроды только изображает бурную деятельность, преследуя одну цель: показать, кто в доме хозяин.

Министерство по борьбе с мафией
МПР подсчитало, что земных угодий в Подмосковье насчитывается на $60 млрд. Одновременно чиновники выяснили, что многие миллиарды уже освоены и благополучно прошли мимо государственной казны. Оказалось, областные чиновники продавали участки по символической цене – в среднем $50 за сотку, хотя, к примеру, в Барвихе ее реальная стоимость несколько недель назад перешагнула "психологически важный" барьер в $100 тыс. за сотку. Теперь государство в лице Минприроды стремится вернуть землю обратно, распугивая обладателей и особняков, и скромных дачных домиков неумолимыми сносами. Сами природоохранники с гордостью говорят, что "потихоньку превращаются в министерство по борьбе с мафией".
Строго говоря, снос 13 коттеджей в деревне Пятница Солнечногорского района не заслуга "борцов с мафией" в нынешнем составе. Просто суд удачно совпал с инициативами Минприроды, взявшей на себя функции главного аудитора леса и воды. Деревянные дома в деревне Пятница были построены на территории бывшей турбазы "Екатерининские валы" на берегу Истринского водохранилища в 1987 году. Спустя почти четырнадцать лет ГУП "Мосводоканал" обвинил дачников в том, что они самовольно построили дома в санитарной зоне. Также в вину владельцам вменили то, что они не устанавливают канализацию, загрязняя воду и нарушая нерест рыбы. В сентябре 2003 года Солнечногорский районный суд вынес решение о сносе всех строений в деревне, позже это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда. Обитатели Пятницы, получив исполнительные листы, решили биться до последнего и подали надзорную жалобу. Защищающий интересы дачников адвокат Олег Асташенков ссылается на Земельный и Водный кодексы, которые разрешают строительство в водоохранной зоне: "Если нет канализации, то заставьте установить ее и заплатить штраф, но зачем сносить дома, которые уже построены? В деревне Пятница суд даже не установил расстояние каждого дома до воды".
Пятница – не единственный предмет спора дачников и чиновников. Уже не раз оштрафовывались коттеджи на территории базы отдыха "Уют" на Клязьминском водохранилище. В 2002 году контролеры СЭС, Госархнадзор и природоохранники начали проверки поселка Балтия, построенного ЗАО "Гудвин-3". Однако коттеджи так и не снесли. Более того, к владениям застройщика территории "приросли" еще 65 га земли. В селе Троицком на Клязьминском водохранилище на территории 27 га стоит коттеджный поселок Золотой Город, который самовольно возвело ООО "Кровет Холдинг". А на днях управление природных ресурсов и охраны окружающей среды по Московской области заявило о намерении проверить законность застройки в водоохранной зоне на берегу бухты Живописная, расположенной в районе деревни Мякинино и поселка Рублево. Как сообщил инспектор управления Владимир Шишаков, там можно найти как минимум 20-25 нарушений частными лицами.




Коммунальные квартиры в Москве и Санкт-Петербурге переживают второе рождение. В крупных городах возвращается мода на совместный быт. Новые коммуналки отличаются от прежних тем, что их появление вызвано исключительно рыночными причинами. Если в советское время наличие коммуналок было обусловлено объективной нехваткой квартир, то сейчас все более популярная долгосрочная аренда жилья в складчину в Москве – следствие роста цен на недвижимость.

В коммуне остановка
В процессе появления в Москве новых коммуналок критическим стал 2002 год. Увеличивающийся спрос на квартиры привел к быстрому росту цен аренды и поднял уровень требований к квартирантам со стороны хозяев жилья. Ежемесячная аренда однокомнатных квартир стала стоить более $200, а комиссионное вознаграждение риэлтерских агентств увеличилось с 50% (как в 1999-2000 годах) до 100% месячной стоимости аренды. При этом средняя зарплата менеджера низшего и среднего звена составляла около $50 Таким образом, за новую квартиру арендатору сразу приходилось выкладывать больше, чем составлял его месячный доход,– в среднем $600-70 Для сравнения: сейчас "входная" плата для аренды однокомнатной квартиры составляет примерно $1000-1500 при средней зарплате по Москве (для высококвалифицированных рабочих и менеджеров низшего и среднего звена) до $100
Снять однокомнатную квартиру в Москве обходится значительно дороже, чем арендовать долю в съемной двух- или трехкомнатной квартире. К примеру, трехкомнатную квартиру практически в центре можно найти за $600-700 в месяц. Двухкомнатную на уровне третьего кольца – за $450-50 Однокомнатная в спальных районах Москвы (минимум полчаса езды на машине до центра) обходится в $350-45 Неудивительно, что потенциальные арендаторы все чаще приходят к мысли о том, что выгоднее подыскать себе компаньона по аренде квартиры.
Такой спрос породил предложение со стороны риэлтеров, несколько запоздавшее и всерьез сформулированное в 2003 году. Ранее агентства неохотно брались за поиск квартир для совместной аренды и представляли хозяевам группу арендаторов как "семью" или "родственников". Хозяин трехкомнатной квартиры рассказал автору статьи, как пару лет назад ему предложили в качестве квартирантов "маму" с четырьмя дочерьми одного возраста, а затем и "братьев" – летчиков одного из сибирских авиаполков. Теперь, по словам Евгения Редькина, специалиста агентства МИЭЛЬ, претензий со стороны хозяев к арендаторам, не связанным узами родства, как правило, нет. Владельцы, сдающие квартиры с помощью риэлтеров, привыкли к таким предложениям и без ужаса относятся к перспективе заключить договор об аренде с несколькими людьми одновременно.

Совместная покупка
Пока такой способ решения квартирного вопроса касается только аренды жилья. Однако, по мнению специалиста агентства "БЭСТ-Недвижимость" Натальи Соломоновой, цены на московские квартиры в ближайшее время продолжат расти. Она не исключает того, что в будущем агентства будут браться и за поиск квартир для совместной покупки. Прецеденты, по словам агента, существовали и раньше, но с другой мотивировкой. "Раньше у людей было больше доверия друг к другу, они могли сложиться и купить квартиру на нескольких человек. Это связано с русским менталитетом, мы привыкли жить коммуной",– говорит госпожа Соломонова. Теперь, по ее мнению, доверия меньше, зато работает другой фактор – растущая стоимость жилья.
Юридически такую покупку оформить несложно. По словам Евгения Редькина из компании МИЭЛЬ, договор оформляется на одного из компаньонов, а со вторым составляется нотариально удостоверенное соглашение о долевом участии. Наталья Соломонова с этим не согласна. "Если квартиру покупают несколько человек, в договоре купли-продажи нужно добавить соответствующее условие, и никакого нового соглашения не потребуется". По данным агентства БЭСТ, на тысячу сделок купли-продажи квартир в месяц приходится около четырех сделок совместной покупки. Отношения между новыми хозяевами могут быть оформлены в виде своеобразного делового сообщества – ЗАО с правом преимущественного выкупа комнат совладельцами и договором об условиях совместного владения квартирой, утвержденным у нотариуса.
"Я снимала четырехкомнатную квартиру, в которой только одна комната принадлежала хозяйке,– рассказывает Надежда П.– Этой весной хозяйка предложила мне купить у нее комнату, а позднее выкупить у муниципальных властей и остальные три комнаты. Покупать у города выходило гораздо дешевле – по предварительной оценке, для выкупа остальных комнат требовалось всего $20 тыс. Но покупать сразу все мне было не по карману, и я стала искать соинвестора. Он нашелся в лице моего друга, который согласился добавить свои $20 тыс., после того как я куплю комнату. Впрочем, сделка тогда не состоялась, так как хозяйка внезапно повысила цену с $25 тыс. за комнату до $45 тыс.". По словам Натальи Соломоновой, такой способ купить квартиру доступнее ипотеки, но в дальнейшем "может возникнуть необходимость разделить лицевые счета или перепродать квартиру другим собственникам".
Снимать жилье в складчину предпочитает молодежь – московские студенты или иногородние молодые специалисты. Для первых жилье в новой коммуналке становится альтернативой студенческому общежитию. Мотивации второй группы – экономические. Наибольшим спросом пользуются, как ни странно, те квартиры, которые в советское время были коммунальными. Чаще всего это квартиры в центре или недалеко от центра, откуда удобно добираться в любое место города.
Отметим, что спрос на многокомнатные квартиры среди тех, кто снимает жилье на одного человека, значительно ниже, чем на однокомнатные. Хозяева и агентства за последние пару лет успели понять, что сегодня арендатор, способный платить за квартиру $600-1000 в месяц, предпочитает жить в отремонтированной и обустроенной квартире. Но сдающиеся "евроквартиры" автоматически попадают в другую категорию аренды с квартирантами другого ранга. Новыми коммуналками становятся непрезентабельные, но большие квартиры, у хозяев которых часто просто нет средств. Сдавая свою собственность компании из нескольких человек, они получают возможность не только обойтись без расходов на ремонт, но и поднять стоимость квартиры на $100-20 Нормальным считается, если цена на одного арендатора составляет $150-25 Спрос на новые коммуналки летом–осенью 2004 года особенно велик: по данным агентства "БЭСТ-Недвижимость", количество заявок на совместную аренду сейчас, в конце августа, составляет около 30% от общего количества сделок агентства по аренде.
Появившаяся в последние годы практика аренды многокомнатных квартир в складчину успела породить и новый вид мошенничества на рынке жилья. Дело в том, что многие вновь сдаваемые квартиры – бывшие коммуналки, в которых арендодателям принадлежат отдельные комнаты. Тем не менее договор найма заключается на всю квартиру. И никто не гарантирует, что в уже снятой квартире не появятся родственники умершей старушки, чью комнату занимают новые жильцы. "Не стесняйтесь спрашивать документы, подтверждающие право собственности. Особенно если квартира сдается по чересчур низкой цене. Скорее всего, вам пытаются сдать коммуналку",– делится опытом бывшая жилица такой квартиры. Согласно закону, из коммунальной квартиры жильцы могут быть выписаны, например, по причине смерти. В таком случае комнаты считаются государственной собственностью и на них также может неожиданно найтись другой хозяин, который будет против сдачи квартиры в совместную аренду.
Избежать этого можно, заключив договор с агентством. "Мы проверяем каждую квартиру, даем гарантийное письмо о ее чистоте; если не можем дать стопроцентной гарантии, обязательно предупреждаем об этом арендаторов и рекомендуем отказаться от съема",– говорит господин Редькин из компании МИЭЛЬ. Тем более не обойтись без проверки юридической чистоты квартиры при покупке квартиры. Впрочем, такие риски касаются любых операций по приобретению собственности.
Специфическим риском при приобретении квартиры в собственность несколькими покупателями, как говорят в "БЭСТ-Недвижимости", является человеческий фактор. "Многое зависит от личных связей между людьми,– утверждает Наталья Соломонова.– Если они не в состоянии ужиться друг с другом в одной квартире, то, в отличие от советских коммуналок, велика вероятность того, что совместная покупка закончится в итоге разделением лицевых счетов и продажей всей квартиры или отдельных комнат".

По словам главы Адмиралтейского района Петербурга Юниса Лукманова, ООО "Питер-Дуссманн" предполагается передать около 100 домов жилого и нежилого фонда, суммарная площадь жилых помещений составляет 153,5 тыс. кв. м, нежилых – 32,4 тыс. кв. м. "Проект будет реализовываться без участия бюджета Петербурга, в течение первых двух лет 'Дуссманн' инвестирует ?2 млн",– говорит господин Лукманов. При этом "Питер-Дуссманн" рассчитывает работать в Адмиралтейском районе не менее пяти лет. Окончательно утвердить проект должно правительство Петербурга. По словам председателя КУГИ Игоря Метельского, проект может быть утвержден, если "Питер-Дуссманн" получит согласие всех ТСЖ и жилищно-строительных кооперативов.
Как рассказал генеральный директор московского представительства Dussmann Анатолий Аверин, компания уже несколько лет оказывает в Москве услуги по уборке территорий, организации питания и систем безопасности. Немецкое представительство предлагало себя в качестве управляющей компании нескольким товариществам собственников жилья (ТСЖ) в Москве, но пока, в отличие от Петербурга, эти переговоры успехом не увенчались.
"Питер-Дуссманн" намерена взять на себя функции, которые сейчас выполняет районное жилищно-коммунальное агентство. По словам господина Аверина, в качестве оплаты население будет перечислять компании коммунальные платежи в том же объеме, как сейчас платит государственным жилищным структурам. Для жителей управляемых компанией "Питер-Дуссманн" домов будет действовать круглосуточная аварийная служба, компания рассчитывает поменять все коммуникации в зданиях – однако пока не решено, за чей счет: "Питер-Дуссманн" все-таки надеется частично привлечь средства из бюджета Петербурга. Фирма также возьмет на себя обслуживание внутридомовых сетей, содержание дворов и уборку лестничных площадок, вывоз мусора, установку счетчиков на воду и тепло.
"За каждым домом будет закреплен сотрудник компании, который будет принимать заявки и жалобы от жильцов",– уверяет господин Аверин. На работу новая коммунальная компания планирует брать служащих местного ЖЭКа, но с испытательным сроком.
Петербургские участники рынка недвижимости оценивают эксперимент немецкой компании неоднозначно. "В Москве уже есть успешный опыт по передаче жилого фонда частным фирмам, который показал, что сектор жилой недвижимости в связи с реформой ЖКХ становится очень привлекательным,– говорит президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Сергей Сосновский.– Этот рынок может развиваться и в Петербурге при условии поддержки со стороны городской администрации". По мнению господина Сосновского, в будущем городские власти должны выбирать управляющую компанию через конкурс, при этом у горожан должно быть право требовать расторжения договора с фирмой, если их не устраивает качество предоставляемых услуг.
В свою очередь, директор управляющей компании агентства недвижимости "Бекар" Татьяна Скаландис отмечает, что затраты на эксплуатацию муниципального жилого фонда очень высоки по причине износа инженерных сетей. "Для частных компаний гораздо интереснее управление элитными жилыми комплексами, в которых можно установить экономически оправданные тарифы",– говорит госпожа Скаландис.
Катастрофическая нехватка отелей, способных принимать российских и иностранных гостей среднего класса, портит туристический имидж нашей страны уже не один год. О необходимости нового отельного строительства говорится давно, но только сейчас неудовлетворенный спрос стимулировал приток инвестиций в гостиничный сектор. Эксперты полагают, что теперь процесс насыщения рынка пойдет быстрее.

В Петербурге будет реализован пилотный проект по передаче частной фирме в доверительное управление целого квартала жилой и нежилой недвижимости. Переговоры об этом сейчас ведет дочерняя компания немецкого концерна Dussmann, специализирующегося на управлении недвижимостью. Петербургские риэлтеры идею приветствуют, но сами предпочли бы работать с элитным, а не с муниципальным жилым фондом, который требует высоких затрат.

В Москве отели туркласса, с ценой номера до $100 в сутки, появятся не скоро: слишком дорогая земля, а большие сроки окупаемости подобных проектов (в среднем 5-8 лет) не устраивают избалованных столичных девелоперов. Поэтому московские строители сейчас предпочитают возводить отели в провинции. Например, Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) собирается вложить около $60 млн. в пять гостиниц уровня три и четыре звезды вместимостью 100-150 мест каждая в Ярославской области. Управлять отелями будет "Интурист", который уже гарантировал ДИПСу обеспечить загрузку гостиниц не менее чем на 40-50%. По словам Сергея Тхора, замруководителя департамента, строительство первых двух отелей - в Ростове и Переславле-Залесском - предполагается завершить к концу года. Введение в эксплуатацию объектов в Угличе, Рыбинске и Ярославле планируется на 2005 год. Окупятся они за 10-12 лет, потом они будут приносить около $800 тыс. прибыли в год. Все новые гостиницы останутся в собственности столицы.

По данным Российского союза туриндустрии (РСТ), принимающие компании сейчас вынуждены отказывать 30-50% иностранных туристов, желающих посетить Россию. Дело в том, что гостей негде размещать. Положение исправится еще не скоро: по подсчетам Hotel Consulting and Development Group (HCDG), в каждом регионе, обладающем туристическими возможностями (например, на Золотом кольце, в Краснодарском крае, Карелии, на Камчатке), необходимо построить минимум по 15-20 гостиниц уровня "три звезды" примерно на 70-100 номеров каждая. Постройка одного такого нового отеля (или глобальная реконструкция старого) обходится в $10-15 млн. Общую сумму, требуемую России на создание полноценной туристической инфраструктуры, специалисты боятся даже подсчитывать.

Более масштабные проекты реализуются сейчас в районе большого Сочи. Администрация Краснодарского края в ближайшие годы намерена привлечь около $200 млн. на строительство различных туристических объектов. Крупные инвесторы здесь уже появились. Например, во вторник группа компаний "ЮМАКО" объявила о заключении инвестиционного договора с ООО "АльфаНефтеГазЭнергомонтаж" на сумму 26 млн. евро. Инвестиции будут направлены на реализацию проекта строительства комплекса апартаментов "Катерина-Резиденс" на курорте Красная Поляна, который, в свою очередь, является частью клубных комплексов "Катерина Клуб".

На Золотом кольце развитие туристической инфраструктуры вообще идет активно, причем не только силами московских девелоперов. По словам Алексея Жегалова, гендиректора московского представительства компании "Владинвесттур", за последний год здесь построено около 20 мини-отелей на 30-50 номеров каждый. Гостиницы - не дорогие ($300-500 тыс. за гостиницу). Интерес инвесторов понятен: города Золотого кольца посещают около 80% иностранных туристов, приезжающих в Россию.

Пока международные сети вкладывались у нас только в строительство элитных отелей. А на отечественных инвесторов аналитики очень рассчитывают. Они полагают, что строительство гостиниц среднего класса теперь будет вестись гораздо активнее, поскольку этот сектор может приносить реальную прибыль. По мнению Александра Лесника, гендиректора HCDG, в ближайшее время объем нового предложения в регионах будет расти примерно на 20-25% в год.

В российский гостиничный сектор начинают приходить и иностранные инвестиции. Недавно компания SAS Rezidor, подразделение авиационного концерна SAS, объявила о намерении построить в нашей стране минимум 50 отелей. Проект рассчитан на восемь лет, общий объем инвестиций составит около $650 млн. Средства аккумулируют партнеры SAS - два государственных фонда из Дании и Швеции. По словам Курта Риттера, главы SAS Rezidor, Россия является гигантским рынком, не насыщенным отелями.



Главная --> Публикации