Главная --> Публикации --> Ритейл набирает обороты Новые московские высотки пойдут с молотка Сколько вы должны потратить, чтобы заинтересовать финансовую разведку Сердце итальянской архитектуры открыто для всех Московские власти решили судьбу россии

За городом без перемен
Июльские события в банковском секторе не отразились на рынке недвижимости Подмосковья. По данным Российской гильдии риелторов (РГР), цены на новые многоквартирные дома и коттеджи в ближайшем Подмосковье по-прежнему идут вверх. Правда, они растут довольно вяло - всего на 2-3% в квартал. Такая динамика объясняется несколькими причинами.

В отличие от столичного рынка недвижимости, где летом цены практически замерли, стоимость подмосковных квадратных метров по-прежнему продолжает увеличиваться. Как отмечают аналитики, квартиры и коттеджи за городом все так же пользуются спросом, а динамика роста цен составляет 2-3% в квартал. Исключение составляет лишь Новорижское направление, где, по данным риелторов, переизбыток предложений привел к стабилизации цен.

С другой, по словам руководителя направления загородной недвижимости корпорации 'МИАН' Светланы Кондачковой, - в настоящий момент налицо ситуация с большим количеством зарезервированных, но не оплаченных объектов.

С одной стороны, как пояснили ГАЗЕТЕ в компании Vesco Realty, в отличие от Москвы только 10% всех сделок с подмосковной недвижимостью приходится на так называемые инвестиционные объекты.

Альтернатива столичным квартирам
На рост спроса заметнее всего реагирует подмосковный рынок типового жилья. По словам маркетолога компании 'Пересвет-Инвест' Ольги Денисовой, цены на жилье в многоквартирных домах пытаются догнать московские.

'Сложившееся положение можно охарактеризовать как отложенный спрос, - заявила она ГАЗЕТЕ. - Количество запросов за последние две недели увеличилось на 20%. С точки зрения динамики роста сегмент загородной недвижимости реагирует на положение на первичном рынке недвижимости в целом. Сейчас он активизировался, а значит, с недели на неделю стоит ждать оживления спроса на рынке загородного жилья'.

Однако обычные квартиры в области все еще на треть дешевле, чем в Москве. Как считает пиар-директор компании Vesco Realty Максим Карапетов, подмосковные квартиры можно считать альтернативным вариантом для тех, кому не по карману жилье в столице.

Сегодня в Подмосковье самые дешевые квартиры в панельных домах продаются по 650-700 долларов за 1 кв. м. За первые шесть месяцев 2004 года цены выросли в среднем на 20-25%, а в некоторых сегментах и на 30%. По данным аналитиков, до конца года темпы роста сохранятся и составят до 1,5% в месяц.

'Жилье в многоквартирных загородных домах - это недвижимость нового формата. Оно должно стать альтернативой коттеджам и дачам прежде всего для людей, которые желают проводить досуг за городом, но при этом не тратить лишние деньги на управление недвижимостью', - рассказал директор по маркетингу загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков.

Однако в сегменте нетипового жилья ситуация совершенно иная: из-за того, что предложение по таким объектам ограничено (см. таблицу), цены на квартиры вполне сопоставимы с московскими - от 1200 до 6000 долларов за 1 кв. м.

Рынку грозит перегрев
Что касается рынка коттеджей, то здесь, как отмечает генеральный директор Vesco Realty Вячеслав Ширяев, с начала года отмечается стабильный рост спроса на уровне 15-20%. В числе потенциальных клиентов - те, у кого есть возможность потратить на дом 200-300 тыс. долларов. Это так называемый high middle class, на который ориентировано до 50% предложений рынка загородной недвижимости.

Кроме того, жилье такого класса гораздо доступнее, чем загородные особняки. Так, квартира в жилом комплексе 'Резиденция Горки-10' (22 км от Москвы по Рублевке) продается максимум по 150 тыс. долларов за 1 кв. м, а дом в этой местности обойдется как минимум вдвое дороже.

Отчасти по этой причине спрос на Новорижском направлении за последнее время значительно снизился. Только за последний год здесь заявлено порядка 25 новых поселков с 1,5 тыс. домов. Кроме того, целый ряд молодых компаний, желающих заработать как можно больше денег на огромных земельных резервах Новорижского направления, регулярно выбрасывают на рынок все новые участки земли, что, по сути, в самом ближайшем будущем чревато существенным падением цен. При этом некоторые застройщики были вынуждены заморозить целый ряд проектов, а для лучшей реализации готовых поселков начали предлагать всевозможные скидки, проводить специальные акции - одним словом, делать все, чтобы заполучить клиентов.

На сегодняшний день фактором риска на рынке загородных участков и домов является стабильный рост предложений, который может привести к перегреву рынка. Так, по словам Вячеслава Ширяева, именно неконтролируемый рост объема предложений и огромные земельные площади, выделенные под будущее коттеджное строительство, являются сегодня для рынка единственным фактором риска. Эти земли (как правило, поляны, окруженные лесом, на расстоянии 15-40 км от МКАД) слишком однотипны, а предложение настолько высоко, что спрос начинает несколько меняться. Как отмечает Максим Карапетов, теперь пользуются спросом земли, расположенные рядом с водоемами или уникальными природными ландшафтами.

Куда идти
По словам Вячеслава Ширяева, на сегодняшний день наиболее популярными направлениями являются Новорижское, Калужское, Киевское, Дмитровское и Рублево-Успенское. Пока около трети клиентов заинтересованы в приобретении недвижимости на Новорижском шоссе, чуть более 20% - на Калужском, а на Дмитровском и Рублево-Успенском - 9% и 8% соответственно. Из второстепенных направлений самым значимым является Минское, на которое приходится около 7% спроса. В оставшихся 10 наименее востребованных направлениях - Алтуфьевском, Горьковском, Осташковском, Новорязанском, Щелковском, Каширском, Новосходненском, Сколковском, Боровском и Ильинском - заинтересованы в совокупности менее 5% клиентов.

Собственники домов 'на воде' уже не боятся сноса
Как отмечает Максим Карапетов, ажиотажный спрос на объекты, расположенные по берегам водохранилищ, еще месяц назад мог привести к дестабилизации рынка в целом. По его словам, это было связано с действиями Министерства природных ресурсов РФ. «Если бы обещанный 1 августа снос коттеджей, расположенных по берегам водоемов, все-таки произошел, рынок был бы дестабилизирован. Однако этого не произошло, и люди успокоились», - говорит он. Это означает, что цены на 'водные' объекты могут в ближайшее время пойти вверх.

Почем земля
Стоимость сотки на Рублево-Успенском направлении, по данным компании 'МИАН', может достигать 70 тыс. долларов, если участок расположен до 30 км от МКАД. В 40 км от окружной земля стоит значительно дешевле - 5-7 тыс. долларов за сотку. На Сколковском шоссе самый дорогой участок стоит 70 тыс., а на Осташковском - 15-30 тыс. долларов. На Новорижском шоссе земля может стоить до 35 тыс. долларов (до 30 км от МКАД) и до 8-9 тыс. долларов (от 40 км) за сотку. На Минском - соответственно до 28 тыс. и 4 тыс. долларов за сотку, на Калужском - до 16 и 4 тыс., на Волоколамском и Пятницком - до 15 и 6 тыс., на Дмитровском - до 25 тыс. и 6 тыс. долларов, на Ярославском - до 9 тыс. и 4 тыс., на Ленинградском - до 8 тыс. и 2 тыс., на Симферопольском - до 5 тыс. и 2 тыс. долларов, а на Новорязанском - до 8 тыс. и 1 тыс. долларов за сотку.
Лето прошло под знаком снижения цен на столичном рынке жилья: по оценкам экспертов, они "откатились до майских отметок" и составили в среднем 1932 доллара за кв. м на вторичном рынке и 1806 долларов за кв. м - на "первичке". Некоторые аналитики склонны видеть в этой тенденции негативное влияние банковского кризиса. Но следует отметить, что замедление роста цен началось еще в мае и связано скорее с непомерно высокой "температурой" на рынке московских квартир. Прогнозы дальнейшего изменения цен достаточно противоречивы. Одни риелторы надеются, что осенью рынок оживет и это приведет к росту цен - приблизительно на 20% до конца года. Другие полагают, что нестабильность в банковском секторе отзовется на рынке недвижимости если не снижением цен, то их стабилизацией. Сложившейся ситуацией могут воспользоваться покупатели и инвесторы, рассматривающие жилье как средство вложения денег. Что же касается продавцов, то им не стоит торопиться: при стабилизации они ничего не потеряют, а если цены пойдут вверх, они смогут реализовать квартиру с большей выгодой для себя.

По данным начальника отдела загородной недвижимости компании 'Пересвет-Инвест' Александра Братишевского, на сегодняшний день продавцы земельных участков несколько завышают цены, пытаясь искусственно сохранить прежние темпы роста, однако покупатели не торопятся, надеясь на некоторое снижение стоимости участков. Правда, пока нет ни одной объективной причины, которая привела бы к существенному падению цен. 'В сентябре-ноябре мы ожидаем незначительного, но традиционного для осени повышения цен в связи с началом бизнес-сезона. Это будет незначительный рост - не более 3-5%', - говорят риелторы.

Аналитики центра 'Анализ рынка недвижимости' (АРН) в июле вообще не зафиксировали снижения цен, но отметили замедление темпов их роста. Так, по данным АРН, в июле рынок типового вторичного жилья вырос на 0,7%. В секторе жилья бизнес-класса цены выросли на 0,5%. Рост цен на рынке нового жилья составил 5%. 'Локомотивом, пытающимся вытянуть вторичный рынок из застоя, стало дорогое жилье, предлагаемое к продаже в Центральном административном округе', - считает руководитель АРН Андрей Бекетов.

Сон в летнюю ночь
Замедление темпов роста цен на столичные квартиры и даже снижение стоимости некоторых типов жилья началось еще весной. Основным событием июля, имеющим прямое отношение к московскому рынку недвижимости, стал банковский кризис. Нестабильность, возникшая в банковском секторе, вызвала панику: вкладчики поторопились забрать деньги из банков, но активно вкладывать освободившиеся средства в так называемые 'инвестиционные квартиры' не стали. В результате ценовая тенденция, наметившаяся в конце мая - июне, лишь укрепилась. По данным Русского агентства недвижимости 'Сава', в июле наиболее значительно снизились цены на однокомнатные (минус 0,82%) и трехкомнатные (минус 0,55%) квартиры. Цены на 'двушки' не поддались панике и даже выросли на 0,26%. При этом объем предложения практически не изменился: в июле - 24 751, в июне - 24 71

По словам Ульяны Алиевой, руководителя отдела продаж жилых помещений компании Blakwood, «анализировать динамику цен на элитное жилье достаточно сложно, поскольку каждый объект на этом рынке является по-своему уникальным и его цена может меняться независимо от цен объектов-аналогов, но по итогам летних месяцев мы можем говорить только о некотором замедлении роста цен, снижения цен не наблюдалось».

Остановка по требованию
Последний месяц лета не принес практически никаких изменений: по данным центра «Индекс рынка недвижимости», в течение августа колебание цен было минимальным. Так, к концу месяца на рынке новостроек средняя стоимость квадратного метра выросла всего на 2 доллара и составила 1806 долларов. По состоянию на 1 сентября цена предложения по вторичному рынку в целом составила 1945 долларов за кв. м, а цены реальных сделок были примерно на 5% ниже. При этом в разных сегментах рынка цены изменялись неодинаково: квартиры в типовых домах подешевели на 0,6%, а в домах бизнес-класса - на 2,5%.

Аналитики 'Инком-недвижимости' не исключают, что осенью резерв предложения на вторичном рынке может быть исчерпан, что может привести к росту цен в этом сегменте.

В режиме ожидания
Стабилизация цен, по мнению риелторов, свидетельствует о том, что покупатели квартир заняли выжидательную позицию. По их данным, летом на рынок вышли те, кто заключает альтернативную сделку, то есть продает старое жилье и с доплатой покупает новое. Лишь малая часть средств, которые были 'вытащены' из банков, попали на рынок (в основном вторичного) жилья - их появление прошло незамеченным. Андрей Блажко, начальник службы маркетинга компании «Пересвет-Инвест», рассказал ГАЗЕТЕ, что после июльских событий на банковском рынке были некоторые опасения относительно того, что часть банков, оказавшись в сложной ситуации, начнет продавать свою недвижимость по цене ниже сложившейся на рынке на сегодняшний день, но этого не произошло. По данным Блажко, спрос на жилье в Москве все еще превышает предложение.

Все еще будет
Основания для такого прогноза есть: застройщики и большинство риелторских компаний кредитуются в банках, да и сами банки активно инвестируют в строительство. Начавшийся передел банковского рынка заставил некоторые банки и инвестиционные компании пересмотреть свою кредитную политику: кто-то приостановил выдачу кредитов, кто-то поднял процентные ставки, кто-то отозвал уже выданные кредиты. В частности, инвестиционная компания 'Визави' подняла процентную ставку по кредитам под залог недвижимости с 14-15% годовых в валюте до 18% и более. Других примеров застройщики и риелторы не называют, не желая демонстрировать своим клиентам наличие проблем. Ведь дефицит кредитных ресурсов может привести к срыву сроков строительства, а повышение процентной ставки - к увеличению конечной стоимости жилья. Так что и в этом секторе затишье: все ждут, как будут разворачиваться события на банковском рынке.

Руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин тоже не видит препятствий для дальнейшего роста цен.

В компании «Пересвет-Инвест» прогнозируют, что всплеск деловой активности осенью приведет к незначительному (порядка 1%), но стабильному ежемесячному росту цен, а итоговый рост цен до конца года составит 23-24%.

Если новых потрясений не будет, то цены на вторичном рынке, как считают в компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость', могут преодолеть отметку в 2000 долларов за кв. м. По прогнозам компании Penny Lane Realty, элитные квартиры будут стоить в диапазоне 7-12 тыс. долларов за кв. м, а цены на 'штучный товар' в престижных районах и в домах с эксклюзивной отделкой и автономной инфраструктурой составят от 15 до 20 тыс. долларов за кв. м.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР), считает, что доводов в пользу роста цен больше, чем оснований для стабилизации: «Прогноз роста объясняется несколькими причинами. Во-первых, цены на нефть продолжают повышаться. Во-вторых, инструменты для инвестирования средств в России фактически отсутствуют, поскольку рынок акций очень нестабилен, а доверие к банкам после кризисных явлений только начинает восстанавливаться. И в-третьих, сокращение инвестирования со стороны банков (по причине все тех же кризисных явлений) приведет к уменьшению предложения и дефициту жилья, что неизбежно повлечет за собой рост цен. В таких условиях ни снижение, ни тем более обвал цен невозможны. В целом за первые шесть месяцев текущего года московская недвижимость подорожала на 20% в валюте (на 45% за весь 2003 год). В прошлом году цены были спекулятивными, поэтому сейчас идет нормальное выравнивание, корректировка. Осенью 2004 года ожидается рост цен на уровне 5-8%, в целом по году - 25-30%».

Как рассказала ГАЗЕТЕ Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН», «накопленный платежеспособный спрос сейчас существенно превышает объем существующего предложения жилья на рынке. Так как это один из основных факторов, влияющих на рост цен на первичном и вторичном рынках жилья, уже в начале осени можно прогнозировать рост цен. Хотя темпы роста, по-видимому, не будут такими высокими, как в предыдущий год, и составят порядка 1-1,5% в месяц. Уже сегодня на первичном рынке недвижимости стремительно увеличиваются темпы продаж. На следующем этапе следует ожидать увеличения объемов сделок на вторичном рынке недвижимости. Думаю, что объективных предпосылок для снижения цен сегодня не существует. Наоборот, при условии стабильной макроэкономической ситуации рост цен на рынке недвижимости продолжится».

Большинство опрошенных Ъ участников рынка считают, что припрятанные в надежде на лучшие времена деньги появятся на рынке уже в сентябре и ценовая гонка начнет ставить новые рекорды. Столичные власти также подготовились к росту цен. 6 июля, в самый разгар снижения покупательского спроса на московскую недвижимость, городские власти приняли новую редакцию постановления #699 от 19 августа 2003 года. Постановление называется "Об утверждении методики определения компенсации инвестором городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов". Раньше эти компенсации назывались "стоимостью прав аренды земельного участка". Сейчас этот термин вызывает праведное негодование юристов – они считают взимание подобных платежей незаконным. Но вне зависимости от официального названия эти деньги означают одно – таксу, уплачиваемую городу за право застройки находящихся в его черте земельных участков. Постановление правительства Москвы #470 от 6 июня 2004 года увеличило эту таксу фактически в три раза.
Здесь следует дать некоторые пояснения. Деньги, которые инвестор жилищного строительства должен уплатить городу за право застройки, определяются на аукционе. Кто дал больше, тот и выиграл. Но минимальная сумма, от которой начинается торг, определяется методикой, принятой вышеуказанным постановлением. До июля этого года в зависимости от места застройки, типа здания и его площади эта сумма в среднем варьировалась от $100 до $400 за каждый квадратный метр жилой площади в возводимых новостройках. После принятия постановления #470 она выросла почти в три раза.
Поясним, минимальная цена компенсаций в том числе складывается из следующих параметров: первый – расчетная рыночная цена 1 кв. м жилья соответствующей категории в соответствующем районе. Пример: если год назад 1 кв. м жилья в здании в районе Арбатский (Центральный административный округ Москвы) высотой более 15 этажей оценивался в $2,2 тыс., то сейчас – в $3,994 тыс. При этом если год назад расчетный базовый коэффициент для определения размера компенсаций по району Арбатский был 0,75 (от рыночной цены), то сейчас – 0,8 Суть коэффициентов без профессионала-экономиста понять сложно. Но результат их применения весьма понятен – инвестор за каждый метр построенных квартир теперь будет платить городу в среднем не менее $800 за 1 кв. м.
Новая редакция постановления "О методике определения размера компенсаций" еще не применялась – ее "ввод в строй" намечен на сентябрь. Поэтому прямо сейчас никакого влияния на ценовую ситуацию новое постановление не окажет. Более того, у большинства девелоперских компаний есть возможность не перекладывать выплаты компенсации на плечи покупателей еще два-три года – ведь сейчас они осваивают площадки, полученные по старым расценкам.
Первый заместитель столичного мэра Юрий Росляк, курирующий деятельность комитета столичного правительства по организации и проведению конкурсов и аукционов, возможные последствия постановления #470 оценивает скромно: "Я не думаю, что стоимость компенсаций вырастет в три раза. Новые коэффициенты, конечно, увеличат размер компенсаций, но не настолько". Комментируя ситуацию с изменением стартовой цены лотов на аукционах по продаже прав застройки земельных участков, господин Росляк заявил следующее: "Вы посмотрите на результаты аукциона 'Нового кольца Москвы' – при стартовой цене в $4,7 млн он ушел за $9,4 млн – двукратный рост. Естественно, мы ошиблись с определением стартовой цены, и естественно, новые коэффициенты, принятые постановлением #470, помогут нам избежать этих просчетов" (аукцион, на котором в рамках реализации программы "Новое кольцо Москвы" были проданы права застройки двух участков, состоялся 19 августа).
Представители большинства девелоперских компаний с Юрием Росляком соглашаются, но добавляют, что "значительное увеличение доли города в стоимости новостроек может иметь серьезные последствия – цены продаж, возможно, придется поднять на несколько сотен долларов за квадратный метр".
Впрочем, реакция девелоперов не столь однозначна. Например, руководитель компании "Строймонтаж" Сергей Полонский заявил "Ъ-Дому", что впервые слышит об изменении методики расчетов, и добавил, что, если стартовые цены новых аукционов окажутся завышенными, конкурсная комиссия правительства Москвы просто не сможет сформировать пул необходимых для проведения аукционов инвесторов. В компании "Дон-строй" "Ъ-Дому" сообщили, что в настоящий момент компания располагает достаточным количеством площадок, а потому в ближайшее время в аукционах, скорее всего, не будет принимать участие. Тем не менее представители "Дон-строя" согласились с тем, что заложенное в постановлении #470 увеличение размера компенсаций городу спровоцирует новый виток роста цен. Того же мнения придерживается и один из лидеров жилищного строительства Москвы – компания "Интеко".
Реставрация старинной усадьбы, особенно без участия государства, в Москве может затянуться на долгий срок. О том, как уже около десяти лет идет реставрация одной из старейших московских усадеб Михалково на севере Москвы и что происходит вокруг нее, спецкорреспонденту Ъ ДМИТРИЮ БУТРИНУ рассказывает гендиректор ЗАО "Михалково" АРКАДИЙ ШАКС.

Суконная усадьба
Работать в Михалково мы начали, в общем, случайно. В 1993 году нашей компании потребовался офис в Москве. Рассчитывать на то, что кто-то выделит нам пристойное здание, не приходилось. Поэтому мы обратились в Главное управление охраны памятников (ГУОП) и попросили что-нибудь неказистое. Они и постарались. То, что нам сдали в аренду – флигель старинной усадьбы,– назвать памятником было сложно. Это, конечно, не помешало суконной фабрике имени Петра Алексеева, на чьем балансе тогда находился дом, немного повозмущаться, но вкладывать в реставрацию денег никто вообще не хотел. А позже, когда мы уже реставрировали флигель, указом президента все архитектурные памятники были переданы на баланс государственных органов. ЗАО "Михалково" было создано в конце 1994 года, и мы уже тогда понимали, что хотим восстанавливать Михалково.
Еще не закончив реставрацию флигеля (это произошло в 1997 году), мы стали заключать охранно-арендные договоры на следующие здания усадьбы. Получить их было не так сложно. Например, в четвертом флигеле располагалось учреждение Минобразования, дирекция детского парка Михалково. После того как один ребенок провалился сквозь прогнившие перекрытия и сломал ногу, Минобразования заявило, что денег на ремонт не даст ни копейки. В первом флигеле располагалась библиотека суконной фабрики и ЖЭК. Не понимаю, как они там сидели – эти здания и ремонтировать-то никто не собирался, не то что реставрировать. А нам была интересна именно реставрация. Втянулись, в 1995 году заказали НИИ "Центрлеспроект" проект реконструкции усадьбы, памятника архитектуры и садово-паркового искусства XVIII века.
Нас и позже не один раз спрашивали: "А деньги у вас откуда, ребята?" Вот аудитор Счетной палаты спрашивал – он, кстати, сразу спросил: "К вам с ОМОНом приезжать или так откроете?" Все, что отремонтировали, сдаем в субаренду. Из полученных денег платим арендную плату, оставшееся вкладываем в реставрацию. Бюджетных денег ни копейки не получали, инвестированные средства из арендной платы не вычитались. В парке за усадьбой, например, шпана очень любила проводить разборки – в 1998 году нам пришлось поставить бревенчатую избушку для опорного пункта милиции.
В 1998 году мы обратились в префектуру Северного округа Москвы с предложением оформить охранно-арендные отношения в соответствии с уже согласованным проектом реставрации на территорию 9 га существовавшего когда-то в Михалкове большого парка в 56 га. На тот момент мы арендовали меньше гектара земли в усадьбе.
Тут началось самое интересное. В префектуре нам предложили вместо плана по 9 га подготовить градостроительную концепцию развития окружающей территории в 100 га в Северном административном округе. Можно было открывать шампанское – такой масштаб точно позволял отреставрировать Михалково так, как оно того заслуживало.

"Прозападный" проект
Впрочем, первый проект, который по нашему заказу выполнил известнейший тулузский архитектор, профессор архитектуры Поль Дегрэ, префектура САО отклонила. И второй отклонила – он оказался слишком "прозападным", стеклянные крыши и прочие красоты. В 1999 году мы предложили Москомархитектуре создать рабочую группу для создания градостроительной концепции, которая бы устроила всех. После согласований 12 апреля 2000 года на общественном совете при мэре Москвы концепция была одобрена.
Что мы хотели в случае реализации концепции? Создать на этих 100 га с учетом ландшафта инвестиционно привлекательную территорию, в которой бы сочетались все особенности Михалкова. Застройка должна была быть современной и вписываться в историческую территорию. Но уже тогда стало понятно, что московское правительство на это денег не даст, и развитие территории вокруг Михалкова нужно вести на средства инвесторов.
Почему-то тогдашние власти округа очень хотели создать дирекцию усадьбы Михалково, ГУП, в который бы ни один инвестор не вложил ни копейки, но это удалось пресечь. После долгих согласований 3 июля 2001 года вышло постановление правительства Москвы "О мерах по реставрации и приспособлению к современному использованию усадьбы Михалково и окружающих территорий". Оно предполагало создание ЗАО "Управляющая компания 'Михалково'", доли в нем должны были получить правительство Москвы, наше ЗАО, наш партнер компания "Сервест" и инвесторы. Поручено было учесть план развития при строительстве третьего транспортного кольца, провести экологическую экспертизу – в общем, работы еще на семь пунктов постановления и на месяцы. В общем, второй раз можно было открывать шампанское.
Впрочем, красота ситуации была относительной. Второй пункт постановления требовал подготовить проект постановления правительства Москвы о создании УК, и приводился перечень документов, которые для этого требуются. Документов нужно было очень много.
В префектуре нас попросили сделать ТЭО проекта создания управляющей компании. Куда деваться – мы уже были все в планах реконструкции усадьбы, пересадки парка, ремонта пристани, системы Головинских прудов. ТЭО на наши деньги разработала Российская экономическая академия в трех вариантах – пессимистическом, оптимистическом и нормальном. Это 34 тома расчетов. В проект нужно было привлечь минимум $320 млн, а на полную реконструкцию территории усадьбы и прилегающих строений, прудов и многого другого требовалось $42 млн. Мы подготовили учредительные документы УК, начали создавать план строительства "барского дома" – центрального здания усадьбы, разрушенного еще до войны. Все свои материалы мы согласовывали с Обществом изучения русской усадьбы, то есть с ведущими экспертами в этой области.
В это же время стали раздаваться телефонные звонки – то от "Росбилдинга", то от известных строительных компаний, предлагавших встретиться, обсудить ситуацию, "помочь". Мы даже радовались: инвесторы на подходе. К апрелю 2003 года на проекте создания УК была получена последняя виза – руководителя стройкомплекса Москвы Владимира Ресина. А 16 апреля на документе появилась виза мэра Москвы: "Не понял, почему мы не можем сделать это в рамках госсобственности".

Дело в ГУПе
В проекте распоряжения о создании УК не было ни слова, которое можно было бы истолковать как покушение на собственность города. Городу по проекту предполагался блокирующий пакет акций, 30% в управляющей компании при минимальных затратах с его стороны. Да и невозможно по законодательству приватизировать памятник архитектуры! Но на самом деле понятно, почему в рамках ГУПа этот проект был невозможен. Потому что $320 млн в ГУП не вложит инвестор ни в одном государстве, да и государство в обозримом будущем таких денег в такие проекты не вложит. Инвестору нужен контроль над своей недвижимостью, а не госконтроль.
Из префектуры потребовали от нас все материалы, связанные с проектом распоряжения о создании УК, и префект Владимир Объедков лично поехал на прием к мэру Москвы рассказывать о том, почему инвесторы необходимы. Юридическая компания ЮНИЦ подготовила документ, описывающий достоинства и недостатки проекта создания ГУПа и УК. Но после второго доклада мэру на проекте появилась резолюция: "Нет! Создайте унитарное предприятие!"
Через некоторое время в середине 2003 года префектура предложила нам принять участие в создании ГУПа природоохранной направленности – такие же, как созданы для сохранения поймы Сетуни и Тушинского парка. Не пойму, какую дикую природу они собирались охранять в Михалкове, но мы-то уж точно к этому отношения не имели. В конце концов, мы ничего не потеряли – договоры аренды на здания усадьбы и земли у нас заключены на много лет вперед. Ну а пока продолжались бумажные битвы, мы продолжали Михалково реставрировать.
В итоге 30 декабря 2003 года вышло постановление о создании ГУП "Михалково". Впрочем, до марта 2003 года о ГУПе я не слышал ни слова. На двух совещаниях у зампрефекта в марте, куда нас пригласили, я предложил было назначить директором ГУПа своего заместителя. Но поскольку первое заседание длилось три минуты, а второе – одну, обсудить эту кандидатуру как-то толком не удалось. И наконец поздней весной усадьбу посетил Андрей Овденко, с которым префектурой был заключен срочный договор об исполнении обязанностей директора ГУП "Михалково". Профессионал. По его словам, ранее работал замгендиректора крупной строительной компании – вот только не говорит какой.
Директор ГУПа крайне интересовался нашими субарендными договорами, условиями аренды. Потребовал письмом передать ему градостроительный план, утвержденный три года назад. Да что ж, говорю, голубчик, план разработан на наши деньги, хотите – покупайте, вот аудиторское заключение о его стоимости. Отказался. После заместитель префекта потребовал письмом передать ГУПу документ в течение двух недель. Я в ответном письме предложил префектуре обсудить условия передачи документов – ну не просто же так взять и отдать, вы думаете, он бесплатно нам достался? Ответа не получил.
Однако состояние усадьбы директору ГУПа, по всей видимости, понравилось очень. Не исключаю, что понравился и мой кабинет в Михалкове.
Мы понимаем, что будет дальше. Участок территории, на котором раньше стояло здание находящегося около Михалкова завода "Стройдеталь", уже передан "Дон-строю", там строится деловой центр. Кому-то переданы и другие участки земли – то есть идеи застроить территорию памятника архитектуры в едином стиле уже и нет. "Росбилдинг" – уже владелец фабрики Петра Алексеева. Господин Овденко обмолвился, что постарается выселить из соседствующего с усадьбой дома культуры фабрики приватизировавшую это здание в середине 90-х Всероссийскую организацию свидетелей Иеговы. Уж не знаю, как у него это получится, Генпрокуратуре в свое время это не удалось. ГУП, по всей видимости, будет искать любой предлог, чтобы выжить нас отсюда, а то и расторгнуть наши арендно-охранные договоры с ГУОПом. Реставрировать Михалково никто не собирается.
А мы между тем продолжаем восстанавливать остатки контрфорсной стены, окружавшей усадьбу в XVIII веке. Правда, представитель муниципалитета говорит, что наш архитектор, имеющий с десяток дипломов за реставрацию памятников архитектуры, делает это неправильно. Ждем, пока она объяснит, как это нужно делать правильно – ей, власти, виднее.

В июле столичное правительство приняло постановление о троекратном увеличении размера компенсаций, выплачиваемых городу за право пользования инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой. Теперь застройщикам придется платить городу в среднем около $800 за каждый квадратный метр построенных квартир. Новая "административная наценка" приведет к очередному скачку цен на жилье в Москве. Впрочем, произойдет он не раньше чем через пару лет.



Главная --> Публикации