Главная --> Публикации --> Жители москвы теперь могут напрямую общаться с муниципальной властью через интернет Столица остановится в росте через 10 лет Патриаршие украсит фигура булгакова На столичном рынке недвижимости появился новый игрок Темные пятна жилищного кодекса

Почти любое предприятие, оказывающее услуги и консультации, имеет фронт-офис и бэк-офис. В зависимости от масштабности предприятия, от занимаемых ими площадей, от рода деятельности различные структуры бизнеса разграничивают пространство индивидуально, выделяя и делая акцент на фронт- или же на бэк-офисе.

Рабочее пространство современного офиса, будь то торговое предприятие или страховая фирма, банк или адвокатская контора, обычно делится на две зоны: front office - это лицо предприятия, по которому клиенты судят о его надежности, солидности и компетентности сотрудников, а back office - типичная "кухня" предприятия, куда посторонним вход ограничен. В зависимости от специфики бизнеса компании выбирают те варианты распределения площадей на фронт- и бэк-офисы, которые им нужны.

При создании рабочего пространства надо стремиться к тому, чтобы распределение кабинетов было мобильным - это поможет сэкономить время и место в случае изменения штатного расписания. Все помещения бэк-офиса скрыты от глаз клиентов и предназначены исключительно для внутренней работы предприятия. Более того, в ряд помещений, таких как касса, комната охраны, техническая комната (сервер локальной сети и местная АТС) , доступ должен быть ограничен и для сотрудников предприятия. В зависимости от масштабности организации в геометрической прогрессии вырастает и количество необходимых внутренних служб, соответственно, увеличивается и площадь бэк-офиса для организации рабочих мест. Бухгалтерия, служба маркетинга, технические службы, службы контроля, службы безопасности, обслуживающий персонал - все требует пространства. Интерьерная стилистика офисов и применяемые при отделке материалы практически везде одинаковы. Спокойные, невызывающие тона, возможен вариант контраста светлого и темного цветов. Плитка, ламинат или ковролин на пол, краска на стены, подвесной потолок, офисное освещение.

Бэк-офисы в различных предприятиях достаточно похожи. Это помещения, как правило, кабинетного типа, объединенные по теме направленности рода деятельности подразделения. В уже существующих административных зданиях обычно используется коридорная система расположения помещений - длинный коридор во весь просвет здания и находящиеся по обе его стороны офисы. Если же пространство подразумевает свободную планировку, т. е. так называемый open space, то возможен и вариант отделения одного помещения от другого стеновыми перегородками, выполненными из металлической рамы и стеклянного полотна внутри. Условное зонирование помимо офисных перегородок может быть выполнено офисными модулями, таким образом, при перестройке помещения, убирая стены, можно сэкономить площадь и сделать больше рабочих мест.

Важное значение во фронт-офисах отдается электронному оснащению - аудио, видео, банкоматы. Что касается отделки фронт-офисов банков, то интерьеры здесь обычно самые богатые. Стандарт офисов класса А влечет за собой применение для отделки соответствующих материалов. Очень часто используется природный камень - мрамор, гранит. Возможна штукатурка по сложным и дорогостоящим технологиям. Хотя в конечном итоге интерьер фронт-офиса зависит от бюджета, который организация тратит на реализацию проекта. Если бюджет позволяет использовать дорогие натуральные материалы, фронт-офис выиграет от этого. Если же нет, то даже применение искусственных материалов, таких как ламинат и керамическая плитка, дает возможность выгодно представить фронт-офис. Если речь идет о сетевых или филиальных предприятиях, то в интерьерах фронт-офисов часто встречаются узнаваемые знаки: покрашенная в один и тот же цвет стена приемной, операционные стойки, выполненные по одному и тому же образцу, стеклянная перегородка, одинаковые светильники.

Фронт-офисы различаются в зависимости от деятельности организации. Это могут быть и достаточно большие пространства, как в любом sale-предприятии, что обусловлено коммерческой спецификой, и небольшие комнаты для общения и консультирования клиентов, как, например, в юридических конторах.

Многие организации ограничивают пространство фронт-офиса комнатой переговоров. Это обусловливается видом деятельности: например, так нередко поступают юридические конторы, рекламные агентства. Подобное разграничение на бэк-офис и фронт-офис можно увидеть и в риэлторских агентствах, где обсуждение сделок купли-продажи недвижимости, консультации по аренде и т. д. происходят в отдельных комнатах. Однако у крупных агентств недвижимости, имеющих десятки филиалов и отделений в одном городе, часто существует некий главный офис, где доля бэк-помещений гораздо выше, чем в других.

Для тесного общения.

Sale-компании.

Возможен и вариант совмещения в одном помещении фронт- и бэк-офисов. Примером тому могут служить небольшие архитектурные бюро, в котором работают 3 - 5 человек. Часто бывает, что в силу небольшого пространства офиса рабочие места архитекторов и место переговоров с клиентами располагаются в одном помещении. Это обусловливается также и удобством работы с необходимыми материалами, каталогами, возможно, образцами. Здесь же, работая вместе с клиентом, можно что-то исправить, изменить или добавить в дизайн-проект.

С организацией торгового зала магазина все более или менее понятно: это либо торговый зал с открытым доступом к товарам, как в любом из ныне существующих супермаркетов, - в этом случае большая площадь пространства отдается торговому залу; либо это торговый зал с отделами, расположенными по периметру помещения без свободного доступа к товару. Возможен и смешанный вариант - например, аптеки, где большинство товара может находиться в свободном доступе в зале, а часть лекарств можно приобрести только у продавца-фармацевта. В случае создания торгового зала нет необходимости тратить большие средства на богатый внутренний интерьер. Для отделки торговых залов используются специальные коллекции плитки из керамогранита, крашеные стены, зачастую их даже и не видно за стеллажами с товарами. Подвесной потолок, техническое или офисное освещение.

Для коммерческих sale-компаний гораздо важнее иметь большую площадь для фронт-офиса, чтобы разместить и предлагать как можно большее количество товара. Это актуально и для продовольственных магазинов, и для магазинов аудиовидеоаппаратуры, бытовой техники, мебельных и автомобильных салонов и т. д. Торговый зал с находящимися в нем консультантами в данном случае выступает в роли фронт-офиса, а бухгалтерия, маркетинговые службы, службы безопасности и т. д. являются бэк-офисом.

По мнению Кулагина, с развитием информационных технологий можно и нужно часть бэк-офисов отводить под общие для всех автосалонов функции. "У нас функции подбора персонала, информационных технологий, внутреннего аудита и консалтинга, ремонта и строительства находятся в центральном управляющем офисе, обслуживающем все салоны [сети] "Атлант-М" в Москве", - говорит Кулагин.

Владельцы автосалонов имеют собственное видение оптимальной для их бизнеса планировки. Например, в автомобильном бизнесе сейчас господствует представление об успешном автоцентре как некоей интегрированной структуре, в которой все или большинство функций (продажа и обслуживание) происходят под одной крышей. "Резоны понятны, - считает заместитель генерального директора VIP-центра сети "Атлант-М" на Садовом, официального дилера Audi, Виталий Кулагин. - Во-первых, электронный документооборот еще не вытеснил бумажный (а он в автоцентре впечатляет) , а во-вторых, клиенту удобно под одной крышей и машины посмотреть, и свою обслужить".

На примере работы автомобильной компании становятся очевидны две ипостаси фронт- и бэк-офиса: материальная (можно посмотреть и пощупать) и электронная. Материальный фронт-офис делится на три части: шоурум, где клиент может посмотреть автомобили, посидеть в них, набрать буклетов и поговорить с менеджером о достоинствах той или иной модели авто; вторая часть - так называемая "приемка", где происходят передача машины клиенту, общение с приемщиком и менеджерами, ну и третья - магазин запчастей и аксессуаров.

"К нашему бэк-офису мы традиционно относим то, чего не видит клиент: администрацию, бухгалтерию и финансовые службы, отдел диспозиции, маркетинга, таможенного оформления, - говорит Виталий Кулагин. - Процентное соотношение сотрудников фронт-офиса к бэк-офису диаметрально противоположно соотношению площадей фронт- и бэк-офисов. Если на 10 сотрудников фронт-офиса приходятся 20 сотрудников бэк-офиса, то площадь фронт-офиса раза в два больше площади бэк-офиса".

Для банков и страховых компаний соотношение площадей фронт- и бэк-офиса другое: площадь фронт-офиса, как правило, значительно меньше площади бэк-офиса. По аналогии с другими предприятиями во фронт-офисах банков и страховых компаний происходят общение и консультации с клиентами, а в бэк-офисах идет внутренняя работа организаций. В некоторых случаях площадь бэк-офиса намеренно сокращают в пользу фронт-офиса: обычно так делается в многочисленных филиалах банков и страховых компаний - там не нужны налоговые консультанты или специалисты по биржевой торговле, как в головном офисе.

Финансовые структуры.

Единый бэк-офис в ближайшие год-полтора планирует создать для себя, например, страховая компания "РЕСО-Гарантия". При выборе места она не стала стремиться к помпезности и остановилась на покупке бывшего завода на Варшавском шоссе (Нагорный проезд, 6). На территории в 3 га она приобрела 30 000 кв. м офисных и складских помещений, две трети которых намерена сдавать в аренду, а на остальных - расположиться самой. По словам вице-президента компании Игоря Иванова, создание единого бэк-офиса не удешевит общее содержание административного аппарата - наоборот, понадобится целая армия уборщиков, сантехников, охранников и т. д. "Но нам более важна оптимизация бизнес-процесса, чтобы специалистам было удобно работать", - говорит он.

"Когда мы начинаем работать над созданием дизайн-проекта, то, естественно, для заказчика важно [правильно организовать] все - и фронт-, и бэк-офис. Но, к сожалению, площадь изначально ограничена стенами, поэтому мы всегда стараемся найти компромисс между технической частью и пожеланиями клиента", - комментирует ситуацию московский архитектор Вадим Буйновский. "Для некоторых банков важнее представление фронт-офиса, в таком случае все делается на благо и для комфорта клиента, а бэк-офис сокращается до минимума, причем удобство рабочего пространства сотрудников не является приоритетом. Что же касается процентного соотношения площадей фронт- и бэк-офиса банков, то, как правило, если в головном подразделении, скажем, 2000 - 5000 кв. м, клиентская зона - это одна треть от общей площади". По мнению Буйновского, отдавать под фронт-офис половину площадей крайне неразумно, поскольку банк не сможет предложить и расположить на такой территории достаточное количество услуг. Фронт-офис создается минимальным в зависимости от услуг, предоставляемых банком. Если же речь идет о филиальной сети, то там все с точностью до наоборот. Филиалы в первую очередь ориентированы на клиента, и там соотношение площадей будет другим. "Бэк-офис сжимается, освобождая две трети площади на фронт-офис", - считает Буйновский.

Хотя обычно учебники предпринимательства рекомендуют финансовым структурам делать фронт-офисы в зданиях класса А, а бэк-офисы - в классе В, уверяя, что это оптимизирует расходы на содержание бизнеса, жизнь диктует свои правила. "Мы танцуем от того, что можем реально купить или арендовать, - говорит Иванов. - Наши требования просты: близость к метро, крупным транспортным магистралям, возможность организовать вместительную парковку и разместить рекламу на стене или крыше здания. Класс помещения не имеет большого значения, если, конечно, это не руины".
Россия как никогда широко была представлена на 15-й Международной выставке профессионалов рынка недвижимости (MIPIM) во Франции - в Каннах - в марте. Рекордным было число российских участников и стендов. Как отмечают участники выставки, интерес к российской теме возрос за последние годы многократно. Но вала зарубежных инвестиций в отечественную недвижимость ждать в ближайшее время все равно не стоит.

Связь между офисами (у "РЕСО-Гарантии" более 30 агентств-филиалов по Москве, в крупнейшем из них на Соколе работают 200 агентов и действует собственный бэк-офис) устанавливается через оптоволокно. Все эти фронт-офисы получат доступ к центральному компьютеру, что существенно облегчит их работу: например, в случае изменения образцов стандартных договоров сотрудники удаленных подразделений будут получать новые бланки в режиме on-line. Естественно, компания разработала собственные системы контроля секретности передачи данных и уровня доступа сотрудников.

Россия впервые участвовала в MIPIM в начале 1990-х. Ветераном среди российских стендов является Санкт-Петербург: в этом году он был на выставке уже седьмой раз. Москва появилась на MIPIM еще 10 лет назад, но в последние годы не имела отдельного стенда. В этом году его функции исполнял стенд ГАО "Москва", где были "прописаны" представители правительства города, а также ряда столичных компаний.

Российская активность.

Более 100 российских компаний приняли участие в MIPIM-200 Но лишь у незначительного числа были собственные стенды. Не считая российских офисов международных консультантов в области недвижимости, таких компаний было менее 1 Среди них Сбербанк, "Система-Галс", уже в третий раз участвовавшая в MIPIM, "КВ-Инжиниринг", а также новички выставки - "Кулон" (Espro-management) , Legion Development и "ЭкоПрог". Для сравнения: французские компании в этом году были представлены 327 стендами, включая крупнейшую экспозицию на MIPIM-2004 - стенд Парижа площадью 820 кв. м.

Из регионов наибольшую активность проявил Краснодарский край, который в этом году участвовал в выставке уже третий раз подряд.

"Система-Галс" представила на MIPIM свои проекты: реконструкцию гостиницы "Пекин" и прилегающего квартала, реконструкцию "Детского мира" и проект строительства офисного здания Siemens на Ленинградском шоссе. "Если раньше Россия была здесь экзотикой и не более того, то сейчас наши проекты вызывают большой профессиональный интерес и завязываются новые контакты", - говорит Закревский.

Тем не менее, как отмечают ветераны выставки, Россия никогда еще не была так хорошо представлена на MIPIM. "Впервые отмечается большой всплеск российского представительства, - говорит вице-президент "Системы-Галс" Андрей Закревский. - Когда мы первый раз участвовали три года назад, мы были единственной частной российской компанией со стендом".

Стенд Краснодарского края в этом году был не только крупнейшим российским - 131 кв. м, делегация из 58 человек, 29 инвестиционных проектов, - но и наиболее удачно расположенным - прямо напротив центрального входа в Дворец фестивалей.

Ему вторит Виталий Гинзбург, президент компании "ЭкоПрог", специализирующейся на создании инженерной инфраструктуры "интеллектуальных" зданий. "Наши проекты вызывают самый живой интерес [у участников MIPIM]. Причем нет какого-либо ощущения неполноценности - диалог с коллегами идет совершенно на равных", - утверждает он.

Несмотря на вполне московские цены - от 2300 евро за 1 кв. м, 14 квартир в строящемся комплексе уже проданы, причем 10 - с инвестиционными целями, по словам президента UMACO Владимира Ефимова.

В частности, на краснодарском стенде были представлены проекты группы компаний UMACO в районе Большого Сочи. На горнолыжном курорте Красная Поляна завершается первая очередь строительства элитного жилого комплекса на 93 квартиры "Катерина-Альпик" стоимостью около 15 млн евро - первого апарт-отеля в России. Помимо обычных гостиничных услуг владельцам квартир будет предоставлена возможность сдавать их через управляющую компанию.

Сейчас начато строительство второго подобного комплекса - "Катерина-Резиденс" на 174 квартиры стоимостью порядка 25 млн евро. Помимо квартир планируется строительство развлекательно-оздоровительного центра на 5000 кв. м, пяти ресторанов, клубных залов, комплекса бань народов мира общей площадью 1000 кв. м, боулинга и бассейнов.

Ожидается, что после окончания строительства горного тоннеля, призванного упростить дорогу между Сочи и Красной Поляной, а также развития инфраструктуры горнолыжного курорта цены на недвижимость в районе вырастут многократно. Но уже сегодня цена на сотку в Красной Поляне достигает $14 00

"Краснодарский край - единственный, который бы я выделил из российских участников, - говорит председатель правления агентства "Миэль-Недвижимость" Дмитрий Лебедев. - На стенде очень хорошо были организованы встречи с людьми".

Впрочем, самый амбициозный проект UMACO, представленный на MIPIM, пока остается на бумаге. На участке в 166 га между Сочи и Красной Поляной планируется строительство Sochi Golf Country Club. Проект, стоимость которого оценивается в 100 млн евро, предполагает обустройство 18 полей для игры в гольф, позволяющих проводить соревнования международного класса.

Как и Краснодарский край, Москва в этом году сделала упор на туристический и гостиничный секторы. Комитет по внешнеэкономической деятельности города совместно с ГАО "Москва" провели в рамках MIPIM конференцию "Инвестиционные возможности гостинично-туристического комплекса города Москвы". Хотя она и не была обозначена в официальном каталоге выставки и информация о ней передавалась буквально из уст в уста, конференция вызвала неподдельный интерес участников MIPIM - как и в случае с двумя другими "российскими" мероприятиями, из-за нехватки мест слушатели были вынуждены стоять в проходах и у выхода.

В то же время некоторым другим участникам было свойственно легковесное отношение к выставке. "Большинство российских участников получили самые неудобные места - в углу подвала. Это может свидетельствовать о том, что решение об участии принималось в последний момент", - отметил Лебедев.

Ее реализация предполагается на участке в 40 га на острове напротив Кремля, ограниченного Большим Каменным и Москворецким мостами с одной стороны и памятником Петру I - с другой. Предусматривается строительство порядка 1,1 млн кв. м элитного жилья, офисов класса А, гостиниц, торговых центров, а также двухуровневой подземной стоянки на 1000 автомобилей, расположенной под Водоотводным каналом.

Правительством города был представлен проект "Золотого кольца Москвы" - туристско-рекреационной зоны вокруг Кремля, в которую входят порядка 200 различных проектов по реконструкции и строительству, а также созданию нескольких пешеходных зон. Крупнейшим и наиболее амбициозным из них является программа "Золотой остров", утвержденная московским правительством летом 2003 г. , стоимость которой оценивается в $1,7 млрд.

А заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе напомнил, что из 78 проектов, представленных на MIPIM за последнее десятилетие, "все были реализованы". "За все это время не было ни одного случая, чтобы инвесторы потеряли свои деньги по вине мэрии Москвы, - подчеркнул Орджоникидзе. - В этом году впервые размер иностранных инвестиций превысил городской бюджет".

Юрий Гусев, президент группы компаний "Корпорация развития территории" (КРТ) , чье подразделение - ЗАО "КРТ Мегаполис" выполняет функции генерального подрядчика "Золотого острова", назвал проект "одним из самых масштабных и инвестиционно привлекательных проектов, когда-либо разработанных в Москве".

Впрочем, сама мэрия не планирует инвестировать в строительство новых гостиниц или предоставлять гарантии под чужие инвестиции. Тем не менее правительство столицы выделило участки для строительства гостиниц по всему городу, включая несколько участков по 0,4 га в центре. "Задача утроения гостиничных мест в городе потребует 500 га свободных земель", - говорит Андрей Кривошеин, президент ГАО "Москва".

Мэрия планирует уделить особое внимание развитию гостиничного сектора Москвы. К 2010 г. планируется создать 130 000 новых гостиничных мест в дополнение к уже существующим 64 00 "К 2010 г. в городе должно быть 200 000 мест", - обозначил цели правительства Москвы Орджоникидзе. Столичную администрацию не смущает амбициозность ее планов. Как известно, в последние годы число гостиничных номеров выросло незначительно во многом благодаря тому, что другие секторы недвижимости значительно более привлекательны для инвестиций. "Конечно, строительство гостиниц [по доходности] никогда не сможет догнать строительство элитного жилья", - отметил Орджоникидзе.

Все эти проекты имеют своей целью привлечение большего количества туристов в столицу. Если в прошлом году в Москве побывали 2,5 млн туристов, к 2010 г. их число планируется увеличить до 5 млн и до 10 млн - к 2015 г.

Хотя, судя по всему, ставка будет сделана на снос или реконструкцию старых советских гостиниц, включая многокорпусные гостиничные комплексы, построенные в 50 - 70-х гг. прошлого века. Например, планируется увеличение этажности 8-го корпуса гостиницы "Алтай". По словам Орджоникидзе, после окончания реконструкции гостиницы "Москва" ее общая площадь увеличится с 84 000 до 200 000 кв. м, а размер "Киевской" вырастет с 8000 до 30 000 кв. м после перестройки.

В сравнении с Москвой, как отмечают многие участники выставки, стенд Санкт-Петербурга производил более выгодное впечатление. Если стенд ГАО "Москва" значительную часть времени пустовал, то на расположенной рядом экспозиции под громким названием "Санкт-Петербург - европейская столица" постоянно проходили встречи с представителями администрации города и компаний.

Питерский натиск.

Среди проектов, представленных на стенде Санкт-Петербурга, можно отметить программу комплексного развития портовой зоны, комплекс защиты города от наводнений, а также Кольцевую автодорогу. "Стенд Санкт-Петербурга был очень грамотным. Правильно расположен, большой по площади, он был очень хорошо организован, было видно, что все продумано", - говорит Аслан Кипов, руководитель департамента консалтинга и исследований Colliers International.

В частности, на питерском стенде было подписано соглашение между французской компанией Vinci Construction Grands Projects и компанией Astera. Последняя стала эксклюзивным агентом нового торгового центра, строительство которого французы начнут этим летом на участке в 25 га в Московском районе Санкт-Петербурга. Его площадь составит около 90 000 кв. м, на которой расположатся гипермаркет на 18 000 кв. м, магазин DIY на 30 000 кв. м, а также мультиплекс на 9 - 12 экранов. Торговый центр планируют открыть к концу 2005 г. Общая стоимость проекта оценивается в 100 млн евро.

И хочется, и колется.

Отличились питерцы и участием в одной из основных конференций MIPIM - "Расширяющаяся Европа: инвестиционные и девелоперские возможности в Центральной и Восточной Европе": на ней в качестве эксперта выступил вице-губернатор Юрий Молчанов, который, что является редкостью для российских чиновников, выступал на неплохом английском. "Это первый случай, когда Россия принимала участие в главном мероприятии выставки, - говорит Кипов. - Представители Санкт-Петербурга сделали для себя вывод с прошлогодней выставки о том, что не стоит участвовать в конференциях, которые проходят в маленьких залах и где собирается очень мало участников, а необходимо выходить на более глобальный уровень".

Как отметили участники конференции, намеченное на май вступление ряда центрально- и восточноевропейских стран в Европейский союз вынуждает ряд крупных инвесторов приглядываться к России с ее огромным рынком и неограниченными возможностями для роста. "Расширение ЕС выдавливает нас на Восток", - говорит Гай Баркер, управляющий директор инвестиционной компании Invesco Real Estate GmbH (Германия) , которая с начала 1990-х гг. вкладывала средства в Польше, Чехии и Венгрии. "Какой смысл нам продолжать инвестировать в Центральной Европе, если по уровню доходности она уже почти на одном уровне с Западной Европой? " - задается он риторическим вопросом.

Впрочем, конференция была интересна не столько участием в ней вице-губернатора Санкт-Петербурга, сколько обсуждением инвестиционной привлекательности стран Восточной Европы в целом и России в частности. "Мы не ожидали, что будет так много слушателей. Опираясь на мой предыдущий опыт на MIPIM, я предполагал, что послушать выступления придет не более 30 человек", - говорит президент Urban Land Institute Europe Уильям Кистлер, ведущий конференции. Действительно, аудитория, рассчитанная на 250 человек, была забита до отказа.

Согласно докладу "Новые тенденции рынка недвижимости: Европа-2004", подготовленному Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers в январе и который распространялся на MIPIM, Москва занимает 1-е место на континенте по инвестиционному потенциалу и уровню доходности, при этом оставаясь "наименее развитым и интегрированным рынком недвижимости в Европе".

"Россия сейчас находится на уровне Центральной Европы 10-летней давности", - считает Гордон Блэк, управляющий директор Heitman International, за последнее десятилетие инвестировавший средства в недвижимость Польши, Чехии, Венгрии, Словакии, Словении и стран Балтии. В то время как крупным западным инвесторам становится все теснее в Центральной Европе, приход в Россию с ее огромной территорией и большим населением все чаще рассматривается ими как следующий логический шаг. "Крупные страны для нас более интересны. Только в Москве живет больше людей, чем во многих странах Центральной Европы", - говорит Баркер.

У этого кажущегося парадокса есть рациональное объяснение.

Кистлер отметил, что, хотя оценка огромных перспектив московского рынка недвижимости и не вызывает вопросов у потенциальных западных инвесторов, они по-прежнему продолжают рассматривать Москву с недоверием. "На одной из наших конференций [проводимых Urban Land Institute] я попросил поднять руки тех, кто согласен с нашей оценкой привлекательности московской недвижимости, и поднялся лес рук. Но когда я спросил, кто готов вкладывать в нее деньги, то никто не поднял руки. Что-то здесь не так", - говорит Кистлер.

Среди основных проблем, встающих перед иностранным инвестором в Москве, Кунин обозначил отсутствие профессиональных игроков на рынке недвижимости, нехватку качественных проектов, могущих стать объектом инвестиций, недостаток опыта в заключении инвестиционных сделок, невыгодные условия кредитного финансирования, противоречия между городским и федеральным законодательством, а также отсутствие частной собственности на землю в городе. "Мы вынуждены сами обучать продавцов тому, что важно [для совершения сделки]", - говорит Кунин.

Прошедшая в рамках MIPIM презентация Максима Кунина, главы московского подразделения фонда недвижимости Fleming Family Partners, "Инвестиции в российскую недвижимость: опыт и возможности" осветила ряд проблем, связанных с инвестициями в столице, и во многом ответила на вопрос, почему сделки, подобные приобретению офисного здания на Гоголевском, 11, являются скорее исключением, чем правилом.

Но у западного инвестора могут возникнуть непредвиденные проблемы с тем, чтобы удостовериться в неверности этих стереотипов. "Чтобы поехать в Прагу или Будапешт, никакая виза не нужна. Но в случае с Россией это становится настоящей головной болью, - говорит Баркер. - Стоит объяснить западному инвестору, что ему нужно потратить уйму сил и времени на получение российской визы - и желание куда-то ехать у него часто пропадает".

Но во многом нежелание инвестировать в московскую недвижимость объясняется просто стереотипами. "Есть предубеждение, что в России сплошная преступность и нестабильность, в то время как недвижимость находится в плачевном состоянии", - говорит Баркер из Invesco.

По словам Блэка, Heitman интересует российский рынок, или, точнее, рынок Москвы и Санкт-Петербурга "из-за их большого размера", но он не обозначил более конкретных планов расширения работы фонда на Восток.

Тем не менее как Heitman, так и Invesco всерьез рассматривают возможность инвестиций в российскую недвижимость.

Впрочем, заместитель начальника отдела инвестиций в недвижимость Fleming Family Partners Николай Каретников не считает относительно небольшой размер инвестиций признаком особого недоверия к российскому рынку недвижимости. "Понятно, что это пробный вход. Но он скорее делается со сдержанным оптимизмом - ведь на Россию все-таки приходится 1/4 фонда, а не 10% или 5% ", - отметил он.

A Invesco уже определилась. В начале 2006 г. компания планирует запуск "второго центральноевропейского фонда", в частности предназначенного для инвестиций в российский рынок недвижимости. Как говорит Баркер, около четверти общего капитала фонда будет вложено в Россию. "Столько фонд готов потерять, если что-то пойдет не так", - говорит он. Баркер отметил, что Invesco планирует заключить две сделки по $14 - 16 млн каждая, а также инвестировать в "пару торговых проектов" в Москве. На Санкт-Петербург планируется выделить в целом не более $30 млн.

Но Эркан Эркек, главный управляющий директор Brunswick Real Estate, не разделяет оптимизма своих коллег. "Международные инвесторы по-прежнему очень скептически настроены по отношению к России. На Западе внимательно следят за позитивными переменами последних лет, но инвесторов беспокоят неразрешенные проблемы юридического свойства, связанные с правами на землю, - отмечает Эркек. - Хорошо, что [на MIPIM] стали появляться серьезные российские проекты, но этого все еще недостаточно, чтобы привлечь внимание серьезных инвесторов".

Хотя и медленно, но представление о российском рынке недвижимости меняется. "Интерес инвесторов к России на MIPIM вырос многократно, - говорит Майкл Ланге, управляющий директор по странам Европы Jones Lang LaSalle. - Если в прошлые годы инвесторы спрашивали себя, стоит ли им выходить на российский рынок, то теперь вопрос звучит уже [по-другому]: а почему мы этого еще не сделали? " С Ланге согласен партнер Ernst Young Джеральд Гэйдж: "Раньше, когда заходил разговор об инвестициях в Россию, ответом всегда было "нет". А теперь вопрос уже не в том, стоит ли это делать в принципе, а в том, когда это нужно делать". По словам Гэйджа, эта перемена произошла лишь год-полтора назад и явилась следствием постепенного улучшения экономики страны.

При получении ипотечного кредита на покупку квартиры заемщик обязан застраховать приобретаемую недвижимость, право собственности на нее и свою жизнь. За три полиса приходится платить до 2% от суммы кредита, увеличенной на 10%. При возникновении страхового случая все деньги попадают на счет банка-кредитора, в залоге у которого находится купленная квартира.

По словам Каретникова из Fleming Family Partners, для эффективного выхода на московский рынок инвестиционному фонду понадобится не менее $200 млн. "Никто пока не готов заходить с большим объемом капиталов. Уверенность у тех, кто уже решил выходить на российский рынок, только увеличилась, но пройдет еще 2,5 - 3 года, прежде чем произойдет приход крупных институциональных инвесторов. При самом оптимальном раскладе на это уйдет два года", - утверждает он.

По словам специалистов «Нефтеполиса», тариф по всем трем полисам, как правило, составляет 1,2-1,5% от суммы выдаваемого кредита, увеличенной на 10%. Конечный тариф зависит от числа применяемых повышающих и понижающих коэффициентов: площадь, местоположение, этаж, система охраны, набор рисков, срок страхования, число сделок купли-продажи с квартирой за последние два года и ее состояние. Исходя из этих параметров, цена пакета полисов может подняться до 2%.

Из своего кармана
Ипотека, несмотря на высокие проценты, набирает обороты. Стандартная процедура получения кредита предусматривает, что заемщик должен застраховать приобретаемую недвижимость, утрату прав собственности на нее и свою жизнь. При этом только один из полисов - титульного страхования недвижимости (прав собственности) - защищает самого клиента. Остальные два предназначены для минимизации рисков банка. Естественно, все три страховки заемщик оплачивает из своего кармана.

Поскольку ипотечное кредитование еще не стало в России массовым продуктом, не существует достоверных данных по убыточности, то есть по числу невозвратов кредитов.

Основная часть расходов приходится не на имущественное страхование, а на страхование жизни и права собственности заемщика. Последнее неудивительно: по статистике, на столичном рынке вторичного жилья можно расторгнуть до 80% сделок. Дороговизна полиса страхования жизни объясняется отсутствием достоверной статистики. Таким образом, пока этот вид страхования не будет массовым, снижения тарифов ждать не стоит.

Персональное дело
Хотя полисы довольно дороги, они покрывают значительное число рисков. Как рассказал заместитель гендиректора «Росгосстраха» Дмитрий Маслов, полис страхования квартиры покрывает риски пожара, взрыва, повреждения водой при авариях водопроводных, канализационных, отопительных систем, проникновения воды из соседних помещений, стихийных бедствий, кражи, грабежа, разбоя, умышленного повреждения или уничтожения имущества другими лицами, падения летательных аппаратов или их частей. Например, в случае пожара страховка покроет расходы на восстановление жилья или стоимость сгоревшей квартиры.

По словам заместителя гендиректора «РЕСО-Гарантия» Игоря Иванова, сегодня в России заключено всего около 50 тыс. ипотечных договоров, что не позволяет страховщикам снижать тарифы. По расчетам страховщиков, удешевление ипотечного пакета полисов до 1% означает нулевой доход - понятно, что на такие условия они не согласятся. Правда, повышать тариф для заемщиков они тоже не собираются, поскольку боятся потерять клиентов.

Надо сказать, что страховщики берут под 'защиту' не всех покупателей недвижимости: существуют ограничения по возрасту и состоянию здоровья. Например, в «Спасских воротах» сообщили, что не станут страховать людей, которым к моменту погашения кредита перевалит за 80 лет, пенсионеров, инвалидов I-II групп, больных онкологическими и хроническими сердечно-сосудистыми заболеваниями, СПИДом, состоящих на учете в психоневрологическом, наркологическом диспансерах. Не удастся купить полис и тем, кто предоставил ложные сведения о себе или предыдущих собственниках квартиры.

Иногда помимо стандартного набора из трех полисов банк может потребовать у клиента застраховать общегражданскую ответственность. Такой полис пригодится, если заемщик, например, зальет соседа снизу. В этом случае страховщик оплатит нанесенный ущерб, а платежеспособности клиента не будет нанесен урон.

СПРАВКА

К клиентам банков, специализирующихся на выдаче ипотечных кредитов, страховщики более лояльны. Как сообщил начальник управления страхования имущества и ответственности «Группы Ренессанс Страхование» Артем Фролов, для клиентов Дельта-банка тариф составляет 0,7%.


Вслед за страхованием автогражданской ответственности в России может появиться еще один вид обязательного страхования. Госстрой предлагает обязать граждан страховать и квартиры, в которых они проживают. Чиновники этого ведомства ссылаются на то, что в результате стихийных бедствий пострадавшее имущество - между прочим, частную собственность - приходится восстанавливать за счет бюджетных средств. С введением механизмов обязательного страхования нагрузка по восстановлению жилья граждан ляжет на плечи страховых компаний.

Предъявите документы
Для заключения договора страхования потенциальный клиент должен предоставить заявление на страхование, документы о субъектах права (заявителе, продавце), документы, описывающие предмет страхования (справка БТИ), документы, подтверждающие наличие заявленного на страхование права собственности на объект недвижимости; иные документы, необходимые для принятия решения о возможности приема указанного объекта недвижимости на страхование.

Иными словами, за льготную страховку квартиры площадью в 60 кв. метров нужно будет заплатить 360 руб. (12 долл.) в год, или 30 руб. в месяц. Правда, и сумма возмещения в случае утраты квартиры составит всего 540 тыс. руб., или 18 тыс. долл.

Гражданам соответственно придется ежегодно платить страховые взносы. Сегодня в столице существует и система льготного страхования жилья (ЛСЖ). Тарифы на ЛСЖ таковы: 50 коп. за 1 кв. метр общей площади (6 руб. в год) - и по сравнению с прошлым годом тариф вырос всего на 10 коп. При этом величина страхового покрытия составляет 9 тыс. руб. за 1 кв. метр общей площади.

Отметим, правда, что льготное страхование обеспечивает возмещение исходя из стоимости квадратного метра в 9 тыс. руб., то есть менее чем в 300 долл. Таких цен в Москве нет. Если с застрахованной по льготной схеме квартирой что-либо случится, купить новую вряд ли получится - разве что ее треть.

Некоторые страховщики полагают, что если будет принята действующая технология страхования, то обязательное страхование жилья будет недорогим: по ОСЖ тарифы и покрытие должны быть те же, что и по льготному страхованию жилья.

Отметим, что тарифы по страхованию автогражданской ответственности, определенные правительством после того, как этот вид стал обязательным, оказались существенно ниже рыночных практически в два раза. Не исключено, что и в случае со страхованием жилья тарифы окажутся на некоем среднем уровне - выше льготных ставок, но ниже существующих рыночных.

Добровольное страхование жилья отличается более высокими тарифами. Пока страховщики предлагают своим клиентам добровольно страховать свое жилье. Ставки по страховкам, например, в компании "Природа" составляют от 0,9 до 1,2%. То есть в Москве при страховании, допустим, квартиры стоимостью в 60 тыс. долл. они составят от 540 до 720 долл. в год, или от 45 до 60 долл. в месяц. Зато и объем страхового возмещения рассчитывается исходя из реальной стоимости одного квадратного метра, а не из 9 тыс. руб.

Впрочем, не исключено, что даже пониженные - по сравнению с текущими рыночными - страховые ставки станут достаточно серьезным бременем для малоимущих владельцев квартир большой площадью, которым к тому же рано или поздно придется оплачивать и жилищно-коммунальные услуги по полной программе.

Правительству вряд ли удастся заставить местные власти по всей стране дотировать страховки, а покрывать разницу из федерального бюджета выйдет слишком накладно. Страховые компании смогут снизить ставки за счет массовости этой услуги.



Главная --> Публикации