Главная --> Публикации --> На континентах: расширение европы Ритейл набирает обороты Новые московские высотки пойдут с молотка Сколько вы должны потратить, чтобы заинтересовать финансовую разведку Сердце итальянской архитектуры открыто для всех


Тема вывода промышленных предприятий из центра Москвы обсуждается столичными чиновниками давно. Доводов в пользу вывода предприятий приводится множество, но главный козырь такой: высвобождение территорий поможет решить проблему нехватки площадей под жилищное строительство. Только из Центрального округа столицы власти планируют вывести несколько сотен предприятий. Однако такая схема вывода предприятий, которая была бы выгодна всем участникам рынка, не выработана до сих пор.

Опасные предприятия
В Москве существует 65 исторически сложившихся промышленных зон, занимающих около 40% городской территории. Создавались промзоны не один год, а уничтожить их планируется за 2004-2020 годы. Отметим, что около 60% расположенных в промзонах предприятий не имеют к Москве непосредственного отношения – потребители их продукции и поставщики сырья находятся в других регионах. Очевидно также, что доставка сырья и отгрузка готовой продукции загружают грузовиками и без того переполненные магистрали столицы.

Николай Корчагин, начальник кредитного департамента банка DeltaCredit:
– Основная причина высоких ставок по ипотечным кредитам – отсутствие развитой инфраструктуры ипотечного рынка в России – первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, законодательной оболочки, что не позволяет пока данному сектору банковского бизнеса быть привлекательным для инвесторов. Отсюда и высокая цена долгосрочных денежных ресурсов, привлекаемых для выдачи кредитов.

Мишель Брику, генеральный директор КАБ "Банк 'Сосьете Женераль Восток'":
– В первую очередь это связано с существующим законодательством РФ. Так, в соответствии с нормами ЦБ если ставка по кредиту ниже 9% годовых, то заемщик должен выплачивать налог с той суммы, которую он выиграл на разнице между ставкой по полученному кредиту и 9%. Кроме того, многие российские банки вынуждены привлекать рефинансирование под высокие проценты. И наконец, следует помнить, что ипотечный кредит является для банка одним из наиболее рисковых, поскольку выдается на длительный период.

Андрей Беляков, первый заместитель генерального директора КБ "Московское ипотечное агентство":
– Потому что длинные деньги сейчас на рынке стоят именно столько – для одних банков чуть меньше, для других чуть больше, но уровень примерно одинаков. Сложившиеся на сегодня процентные ставки по ипотечным кредитам будут постепенно снижаться одновременно со снижением общего уровня банковских ставок, определяемых макроэкономическими причинами.

Антон Ходько, заместитель директора управления стратегического планирования Сбербанка:
– Номинальная величина процентных ставок по ипотечным кредитам определяется в первую очередь текущим и прогнозируемым уровнем инфляции, рисками невозврата кредитов, стоимостью привлекаемых банками ресурсов, рисками, связанными с платежеспособностью заемщика и обеспечением возврата кредитов. Ипотечный кредит предполагает длительный срок погашения (5-15 лет и более), в то время как основные на сегодня источники длинных ресурсов – срочные депозиты населения – по существу, являются вкладами до востребования, так как могут быть досрочно изъяты вкладчиками в любой момент. То есть банки, выдавая ипотечный кредит, принимают на себя дополнительные риски, которые также являются важной причиной высокой стоимости ипотечных кредитов.

Александр Колошенко, член правления Raiffeisenbank, начальник управления по работе с физическими лицами:
– Говоря об ипотечном кредитовании в Европе, многие обращают внимание на заметно более привлекательную ставку, но механизм ее формирования остается за кадром. Учитывая, что Raiffeisenbank имеет огромный опыт работы на рынке ипотечного кредитования в Европе, мы позволим себе определенные сравнения на примере нашей дочерней структуры Raiffeisen Wohn Bausparen. Клиент открывает себе некий сберегательный счет, на который в течение минимум нескольких лет каждый месяц вносит определенную сумму. По прошествии определенного времени клиент получает кредит не только на покупку недвижимости, но и на ее ремонт. Важно отметить, что при такой схеме кредитования значительная роль отводится государству, которое всегда субсидирует ставку, например, в Австрии – 4% годовых в евро. Безусловно, существуют варианты, когда клиент может получить кредит и без предварительного накопления, но тогда ставки выше, хотя дотирование ее государством сохраняется. В России существует субсидирование на покупку жилья, но пока эта активность не обрела европейские формы. Говоря о европейских ставках по ипотечному кредитованию на уровне 3-4% и с учетом субсидии государства 3-4%, мы можем сказать, что реально наша нынешняя программа кредитования (по ставке около 9,5%) очень близка к ставке кредитования в Европе и почти ей идентична.

Анатолий Печатников, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка:
– По нашему мнению, ставки по ипотечным кредитам в России не являются высокими. Если еще один-два года назад средняя ставка на рынке ипотечного кредитования в стране составляла около 15% годовых в долларах США, то в настоящее время, к примеру, Внешторгбанк предоставляет ипотечные кредиты по ставкам от 10,5% годовых в долларах США и от 15% годовых в рублях. В то же время если принять во внимание тенденцию роста цен на рынке недвижимости, то даже те заемщики, которые оформляли кредиты под 15-16% годовых в долларах США, уже давно окупили свои расходы по обслуживанию кредитов за счет роста цен на недвижимость. На уровень процентных ставок по ипотечному кредитованию прежде всего влияет доступность долгосрочных ресурсов, уровень кредитных и правовых рисков. Сейчас доступ российских банков к долгосрочным ресурсам существенно ограничен. В России еще не сформировался рынок ипотечных ценных бумаг, не используются должным образом средства пенсионных фондов и страховых компаний. Отсутствие в стране общенационального кредитного бюро, а также непрозрачность доходов большой части населения приводит к увеличению кредитных рисков. Не способствуют снижению ставок и правовые риски, связанные с отсутствием эффективной процедуры обращения взыскания на заложенную недвижимость, недостаточная защита прав добросовестных приобретателей жилья и инвесторов в жилищное строительство.

Янис Канестри, директор Центра ипотечного кредитования банка "Первое ОВК":
– Ставки по кредитам зависят от стоимости ресурсов, используемых для кредитования. Если вклады в валюте привлекаются банками под 5-10% годовых в валюте, то ставка по кредитам не может быть ниже 10-15%. По рублевым кредитам аналогичным ориентиром является уровень инфляции.

Александр Черняк, заместитель гендиректора ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК):
– Величина ставок зависит от величины инфляции или учетной ставки ЦБ, уровня рисков ипотечного кредитования и маржи участников процесса. В 2003 году официальный уровень инфляции составил 12%, ставка ЦБ – 13%. Риск ипотечного кредитования сейчас в России незначителен (практически равен нулю) из-за зачаточного состояния рынка, консервативного подхода кредиторов к оценке заемщиков и объектов ипотеки, опасений заемщиков не вернуть кредит и других факторов. Маржа участников, как правило, составляет от 3% у АИЖК и его партнеров до 5% годовых у банков. Совокупность этих факторов и определяет величину процентных ставок на уровне от 15% у АИЖК до 18% годовых в рублях у банков.

По расчетам НИиПИ Генплана Москвы к 2005 году 16 промзон должны быть ликвидированы, а площади остальных сократятся до 13,5 тыс. га. Правда, если учесть темпы вывода предприятий, становится понятно, что выполнить этот план не удастся.

Поэтому еще в 1971 году была принята программа вывода и перепрофилирования некоторых предприятий города. Было решено вывести 356 объектов. Но прошло почти 30 лет, а дело едва сдвинулось с мертвой точки. В 1999 году правительство Москвы вновь взялось за решение этой проблемы. Распоряжением мэра был утвержден перечень из 94 предприятий и организаций, которые необходимо вывести в первую очередь. Двенадцать предприятий уже освободили свои площадки в центре столицы. "Москард АМО ЗИЛ", "Ортех", НИИТавтопром и ВНИИхолодмаш, попавшие в их число, перебазированы в другие районы города. А производственную деятельность Магистрального механосборочного завода, метизного завода "Пролетарский труд" и фабрики "Сладость" решено вообще прекратить.

Казалось бы, оживить ситуацию и помочь властям договориться с предприятиями, могли бы застройщики, которые уже давно жалуются на нехватку территорий под застройку и коррумпированность тендеров. Однако из ответов на вопрос, разосланный "Ъ-Домом" в 20 компаний-застройщиков, стало ясно, что они не горят желанием работать с этими зонами.

Руководитель департамента науки и промышленной политики Евгений Пантелеев подчеркивает, что при определении судьбы предприятия надо учитывать: экологически опасные производства дают примерно шестую часть всех рабочих мест в городе. Поэтому, говорит господин Пантелеев, заводы надо не закрывать, а реконструировать – переводить на экологически безопасные технологии. Выходит, что ни у предприятий, ни у городских властей нет серьезного стимула к выводу заводов из центра города.

Разборчивые строители

Но это еще не все. Дмитрий Попов, аналитик агентства недвижимости "Домострой", считает, что застройщик может столкнуться со сложной проблемой – при возведении домов на месте бывших промзон могут быть обнаружены зараженные радиоактивными веществами или нефтепродуктами грунты. В этом случае грунт придется менять. Это потребует дополнительных финансовых вложений, научных и организационно-технических мероприятий и времени, которых у средней компании-застройщика просто нет.

На первый взгляд условия, которые город предлагает инвестору, выглядят привлекательно: инвестор, участвующий в выводе производственных площадей и в восстановлении освобождаемой территории, получает в собственность 85% вновь создаваемых площадей (остальные 15% отойдут мэрии). Однако инвестор должен взять на себя еще и социальные обязательства: развивать инженерные сети, строить больницы и школы. Так что заниматься переселением оказывается невыгодно.



Отметим, что, за исключением промзон центрального округа, остальные расположены в малодоступных, экологически непривлекательных и не имеющих инфраструктуры районах. По мнению господина Попова, жилье, построенное в таких местах, дорого продать не удастся.

Самая волнующая тема офисного строительства в столице - возведение новых комплексов в историческом центре. Столичные девелоперы до сих пор спорят о том, что выгоднее - возводить высококлассные здания в пределах Садового кольца, одновременно сражаясь с обитателями соседних домов и пробивая амбициозные проекты через мэрию, или без лишнего шума строить офисные комплексы классом пониже ближе к МКАД. Эксперты считают, что обе схемы окупаются примерно за одно время (3-5 лет), но многомиллионные вложения в центр города более перспективны (недвижимость здесь дорожает гораздо быстрее, чем на окраинах). Для москвичей это означает одно: в ближайшую пару лет жителям центра покоя не будет.

Международная аналитическая компания Stiles Riabokobylko опубликовала ежегодный доклад о состоянии столичной офисной недвижимости. Главный вывод офисных риэлторов - по-настоящему масштабное строительство крупных офисных объектов в Москве начнется в 2005 году. Уже через год несколько десятков офисных небоскребов должны изменить облик города не меньше, чем нашумевшие жилые высотные проекты. Эксперты также считают, что компактные районы офисной застройки постепенно сместятся от перегруженного центра на окраины - так, что даже в спальных районах появятся новые конторские строения.

Привычный городской пейзаж существенно изменят другие офисные проекты. Триумфальную площадь "белые воротнички", как ожидается, заселят к 2007 году - тогда произойдет глобальная реконструкция гостиницы "Пекин" со строительством подземных паркингов и небольших конторских зданий по периметру гостиницы. Менеджеры также займут господствующие высоты напротив бывшего здания СЭВ (где сейчас помещается столичная мэрия). На углу Садовой и Нового Арбата корейская компания Lotte уже начала строить высотку, напоминающую стандартную новоарбатскую книжку - многофункциональный офисно-гостинично-развлекательный комплекс New Century (Новый век). Менеджеры въедут туда летом 2006 года.

Самый масштабный проект, который должен воплотиться в стекло и бетон к 2005 году, - бизнес-центр "Романов двор". Комплекс офисных зданий уже занял половину квартала между Романовым переулком и Моховой улицей. К маю 2005 года девелоперская фирма MCD Group построит здесь еще одно здание общей площадью 12 тыс. кв.м. Тогда же на Малой Бронной, 31 появится компактное строение фирмы OST Group. Чуть раньше, в декабре 2004-го, закончится строительство офисного проекта "Страстной, 9" на Бульварном кольце рядом с Пушкинской площадью. Впрочем, большинство горожан скорее всего не заметит очередных казенных вкраплений в историческую застройку. Например, высотный офисный комплекс "Волна" на проспекте Сахарова, 8 будет почти неотличим от соседних зданий, дом с красивым названием "Легион-девелопмент-1" на Большой Ордынке, 40 архитектурно вполне впишется в окружающую среду, а стеклобетонный монолит с брутальным именем "Дукат-3" только украсит довольно унылую застройку улицы Гашека.

Большая часть этих заповедников для деловых людей в ближайшие год-два появится на западе и северо-западе Москвы - вдоль Ленинградского проспекта и в Крылатском. Недалеко от здания аэровокзала вырастет башня "Мерседес-Бенц Плаза", в районе Сокола на улице Зорге появится гигантская "Сокол-бридж", на территории спорткомплекса ЦСКА к началу 2006 года построят "Сименс бизнес-парк". Бизнес-парк "Крылатские холмы" в начале 2006 года обещает поразить арендаторов низкими ставками и невероятным количеством мест для стоянки авто. Кое-какая офисная недвижимость потеснит даже элитные многоэтажки на престижном юго-западе: угол улицы Наметкина и Профсоюзной займет комплекс под условным названием "Власова, 49", новые офисные высотки вырастут рядом с метро "Академическая", "Университет" и на Шаболовке.

- В этом и следующем году, кроме 10 существующих офисных районов Москвы, появятся новые, - сообщила "Известиям" аналитик Stiles Riabokobylko Дарья Афанасьева. - Стоимость офисов снижается в том числе и из-за отсутствия достаточного количества парковочных мест, в нынешнем году часть офисов класса А была переведена классом ниже. Многие инвесторы сейчас предпочитают застраивать окраины Москвы. Появилось новое понятие - бизнес-парк.

"Рентабельность строительства достигала 200%"

Как говорят специалисты, офисный бум в столице достигнет пика в 2007 году, когда, по весьма оптимистичному прогнозу Stiles Riabokobylko, столичные власти совместно с инвесторами начнут застройку площадей Москва-Сити. Кое-какие объекты там уже строятся - например, 17-этажную пристройку к зловещей с виду башне "Набережная Тауэр" компания "Энка" планирует завершить уже в этом году. Сам же 55-этажный московский "Тауэр" построят не раньше 2007 года. Тогда же в центре Сити построят башни "Федерация", "Техинвест" и "Северная", которые принесут владельцам едва ли не больше офисных площадей, чем весь нынешний московский рынок. Если дело дойдет до строительства знаменитой башни "Россия" ("Известия" писали об этом амбициозном проекте московской мэрии и компании "СТ-групп" 29 марта, "Россия" будет выше всех"), рынок столичной офисной недвижимости грозит если не обвалиться, то существенно снизить цены на аренду. Нынешние средние ставки найма офиса класса А в Москве доходят до $725 за кв.м в год.
За последние два года цены на квартиры в Москве выросли вдвое. Сегодня квадратный метр столичной новостройки стоит в среднем $180 Одни частные инвесторы считают эту цену завышенной, другие – соответствующей реалиям рынка. "Ъ-Дом" попытался выяснить, сколько на самом деле стоит жилье в столице.

Расходная часть
Известно, что себестоимость продукта – это сумма прямых издержек, связанных с производством. В строительстве себестоимость включает в себя стоимость земельного участка, подключения к коммуникациям, транспортные расходы, обслуживание кредитов, стоимость услуг заказчика, проектных организаций и риэлтеров, а также затраты на материалы (железобетон, металлопрокат, стеновые материалы, теплоизоляцию, отделку и т. д.).
Основные материалы – это, конечно, железобетон ($190 за кубометр) и металлопрокат (от 16 до 23 тыс. рублей за метр). К примеру, на одну секцию 12-этажного типового дома уходит до 1,3 тыс. кубометров железобетона и до 200 тонн металлопроката. За последний год эти материалы подорожали на 20% и 30% соответственно. В совокупности стоимость всех материалов и строительно-монтажных работ выросла на 20-25%.
Себестоимость строительства зависит и от того, какой серии дом. Однотипные крупнопанельные дома давно разработанной традиционной серии возводятся в больших объемах, что удешевляет строительство. Например, себестоимость квадратного метра серии типа П44Т или П46М без коммуникации составляла в июле $200, а железобетонная коробка с электрическим и инженерными сетями – $50 Себестоимость квадратного метра в монолитном доме в это же время составляла от $850 до $1300, а на технически сложных участках превышала $150
Если право строительства получено в результате инвестиционного контракта с городом, то второй по затратности статьей (после возведения корпуса дома) будет передача так называемой доли города, которая достигает 25-35% себестоимости. Официально это называется "компенсацией городу затрат" – за инженерные сети и благоустройство территории.
Теперь о более мелких затратах. На разработку проекта здания уходит до 10% затрат. Далее в списке – услуги подрядчика, с которым стоимость работ оговаривается заранее. На сегодня она составляет в среднем $480 за квадратный метр. Услуги заказчика варьируются от 2,5 до 4% себестоимости. На зарплату сотрудникам, аренду офисов уходит до 10% себестоимости. До 2% съедает реклама объекта. При самом грубом подсчете получается, что затраты на строительные материалы составляют до половины себестоимости.
Большинство участников рынка, по мнению специалистов, оперируют двумя понятиями себестоимости – официальной и реальной. Официальную себестоимость компании-застройщики стараются завысить, чтобы снизить свою налогооблагаемую базу, а реальную – уменьшить, чтобы минимизировать свои затраты. По косвенным признакам можно определить, что реальная стоимость строительства ниже официальной минимум на 25-30%.
У инвестора существует такое понятие, как "инвестиционная себестоимость". В нее помимо прямых затрат на квадратный метр включается доля города, а также расходы, связанные с согласованием документов. Если дом строится, например, на месте сносимых пятиэтажек, инвестор за свой счет обязан расселить жителей этих домов в новые квартиры – и их цена тоже закладывается в инвестиционную себестоимость.

Цена и себестоимость
"Себестоимость формируется постепенно, по мере того, как продолжается строительство. Это всегда лотерея,– говорит коммерческий директор одного из крупных строительных холдингов Москвы.– Самый обычный дом может попасть не на тот грунт, и тогда фирме придется заколачивать какие-нибудь громадные сваи, что существенно повысит себестоимость жилья".
Еще одна составляющая себестоимости – чиновничий фактор. Дело в том, что еще на этапе разработки и согласования проекта специалистам любой строительной компании приходится проходить массу согласований, которые занимают продолжительное время. А это крайне невыгодно застройщику. Поэтому во многих компаниях есть отдельная строка расходов – на взятки нужным людям.
Несовершенство законодательной базы, двойная бухгалтерия, информационная закрытость российского рынка не позволяют объективно оценивать реальную стоимость строительства. Для многих инвесторов-застройщиков и себестоимость, и рыночная цена жилья остаются величиной, зависящей от обстоятельств, которые часто нельзя предусмотреть заранее.
Если с себестоимостью жилья все более или менее ясно, то то с рыночной ценой все по-другому. Известно, что до самого последнего времени себестоимость не имела никакого отношения к рыночной цене. Сейчас рост цен на первичную жилую недвижимость прекратился, и застройщик-инвестор, учитывая экономическую обстановку в стране, волей-неволей вынужден привязывать себестоимость к рыночной цене. Верхнюю планку стоимости фирма вправе устанавливать сама – тут нет никаких сдерживающих факторов, кроме неспособности рынка переварить цену. Иными словами, квартира будет продаваться по той цене, которую покупатель сможет заплатить.
По данным Госстроя России, год назад цены реализации жилья на первичном рынке на 89% превышали себестоимость его строительства. Сегодня рентабельность, по мнению аналитиков, может составлять как 40%, так и 200%. Это зависит от формы приобретения права строительства, а также от того, в каком районе города расположена площадка.



Главная --> Публикации