Главная --> Публикации --> Западные компании построят гостиницы в регионах Жители москвы теперь могут напрямую общаться с муниципальной властью через интернет Столица остановится в росте через 10 лет Патриаршие украсит фигура булгакова На столичном рынке недвижимости появился новый игрок

Государство не гарантирует

Система регистрации прав на недвижимость менялась в постперестроечное время чуть ли не каждый год. Хотя специалисты и разделяют эти изменения всего лишь на два временных этапа. Первый - с 1990 по 1997 год, когда и регистрация, и учет были в ведении одних и тех же структур, второй - после 1997 года, когда эти две функции попытались "развести" по разным ведомствам.

В 1990 году был создан Госкомитет по земельной реформе, а также земельные комитеты чуть ли не в каждом районе страны. Помимо мониторинга земель и их кадастрирования они должны были проводить инвентаризацию земельных участков. До 1990 года эта функция лежала на БТИ. Потом система БТИ начала "шататься", но, несмотря на это, органы инвентаризации все же продолжали "по привычке" обмерять земельные участки и составлять их планы, дублируя тем самым работу земельных комитетов.

В 90-е годы теперь уже прошлого века в России началось слишком большое количество реформ. Не последнее место в этом ряду занимала земельная реформа и тесно увязанная с ней проблема создания нового земельного кадастра и системы регистрации прав на недвижимость. Земля в России с начала реформ вновь приобрела забытый при социализме статус рыночной недвижимости. К сожалению, последствия непродуманного осуществления земельной реформы ощущаются до сих пор. Сегодня мы решили сделать небольшой экскурс в историю, чтобы посмотреть, как и кто за последние полтора десятка лет ведал в нашей стране "земельным вопросом".

В этом же году был принят Земельный кодекс РСФСР, который передал функцию учета земельных участков Госкомзему и его территориальным структурам. Таким образом, система БТИ (органы которой до этого времени выполняли эту работу) опять "похудела".

В 1991 году регистрация прав на недвижимость была подменена регистрацией сделок. Рынок недвижимости в нашей стране только зарождался, и законодательная база по его полноценному созданию сформирована еще не была. Понятно, что регистрация сделки еще не гарантирует ее участникам подтверждение их прав на недвижимость. Таким образом, государство, по сути, отстранилось от гарантий на официально зарегистрированные права на недвижимость. "Отголоски"подобного государственного подхода - многочисленные судебные иски по спорным земельным участкам.

В 1992 году в рамках земельных комитетов были созданы новые организации - кадастровые бюро, которые должны были разгрузить свои "материнские структуры", уже не справлявшиеся с возросшим потоком выдачи правовых актов на земельные участки. В этом же году БТИ были прикреплены к органам местного самоуправления, таким образом, выполняемые ими функции переставали быть "делом государственным". У них было отнято эксклюзивное право оценивать объекты недвижимости для создания налогооблагаемой базы, отныне было решено, что этим могут заниматься и другие организации.

Регистрируют все!

Наконец, в 1996 году Гражданский кодекс законодательно разделил регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним и ее учет. Тем не менее, система регистрации по-прежнему основывалась на принципе "кто во что горазд". Государственные органы продолжали осуществлять регистрацию, опираясь на различные нормативные документы.

В 1993 году вышел президентский указ о создании единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Решить эту задачу должен был Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству, которому отдавались эти две объединенные функции. На местах создавать поземельную книгу должны были его территориальные подразделения. Но, к сожалению, различные документы на недвижимость в это время выдавали самые разные организации: от тех же БТИ до комитетов по управлению имуществом. Разумеется, подобная чехарда отнюдь не способствовала созданию четкой системы регистрации. Наряду с государственными актами на землю в качестве документа, удостоверяющего право на недвижимость, могла сойти какая-нибудь выписка или справка.

Тем не менее, за регистрацией прав, сделок и договоров с недвижимостью отныне следил Минюст России. Система БТИ вновь подверглась реформированию - ее решено было опять возвратить под крыло государства, при этом оставив ей только одну функцию - техучет жилищного фонда, ведение архивов и оценку недвижимости для налогообложения.

В 1997 году был принят ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним", который определил, что регистрация обеспечивает право собственности на недвижимость. Однако система, которая перевела бы в практическую плоскость эту декларацию закона, сформирована не была. Существующая "двойственность" регистрации - и прав, и сделок - по-прежнему сохранялась. Формально закон провозгласил, что государство гарантирует зарегистрированные права на недвижимость, но никаких подкрепляющих это законодательное утверждение действий предпринято не было. Добросовестные приобретатели недвижимости по-прежнему не были застрахованы от недобросовестных регистраторов.

Наконец, в 1998 году появился единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Существующую противоречивость действующей системы регистрации решено было устранить административными методами. Из нескольких отдельных ведомств, занимавшихся земельными, жилищными, строительными вопросами, а также геодезией и картографией было создано единое министерство - Минземстрой РФ. Правда, просуществовало оно всего несколько месяцев, прекрасно продемонстрировав справедливость пословицы о том, что на двух стульях одному человеку сразу не усидеть. Земельная служба вновь получила государственную "автономию", в 1999 году Государственный земельный комитет РФ был преобразован в Государственный комитет РФ по земельной политике. Технический учет и инвентаризация были определены государственной функцией и отданы в ведение ГУП "Ростехинвентаризация", БТИ и иных организаций, которые определял Госстрой - главный федеральный орган исполнительной власти по этим вопросам. Деятельность местных БТИ была весьма осложнена: для продолжения своей работы им необходимо было получить добро от уполномоченных Госстроем органов.

Инвентаризацию - в Частные руки?

В 2001 году это "огосударствление" системы технического учета продолжалось. Субъектам РФ было предписано "оказывать содействие" в передаче архивов на недвижимость в дочерние региональные организации ФГУП "Ростехинвентаризация" (на то время под эгидой Госстроя их было создано 75). Но в 2002 году вышел закон, который запретил государственным унитарным предприятиям создавать дочерние структуры. ФГУП "Ростехинвентаризация" прекратило "плодить" своих дочек, тем не менее, продолжая оставаться монополистом в области инвентаризации и оценки объектов недвижимости.

В 2000 году начал действовать Закон "О государственном земельном кадастре". В число задач по его созданию была включена и многострадальная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно новому постановлению правительства, функции техучета и техинвентаризации объединялись и закреплялись за одними и теми же организациями, уполномоченными Госстроем. Специалисты не замедлили подвергнуть это решение обоснованной критике: техучет, бесспорно, должен быть государственным делом, а вот тех-инвентаризация может и, скорее всего, должна выполняться коммерческими структурами.



Сегодня существующая система вновь подвергается пересмотру. Пока альтернативы федеральным оценщикам нет, но в Госдуму уже внесен Закон "О саморегулируемых организациях". Планируется, что инвентаризация объектов недвижимости станет по-настоящему рыночной услугой. Тем не менее, ФГУП "Ростехинвентаризация" продолжает настаивать, что отдавать функции инвентаризаторов в частные руки - не самое правильное решение. В качестве аргумента приводится следующие тезис: если базой налогообложения ведают частники, достоверно говорить о сборе налогов нельзя. Так это или нет, покажет время.
Виктор Геращенко, председатель совета директоров компании ЮКОС:
– На мой взгляд, основных причин две: короткие кредиты и несовершенство Гражданского кодекса. Вот, например, в Венгрии когда предоставляют ипотечные кредиты, то половину суммы гасит государство, таким образом участвуя и стимулируя этот процесс, а остальное – заемщик. В России это пока отражения не нашло.

Борис Букатов, президент группы компаний VMP Corp.:
– Высокие ставки по ипотеке обусловлены высокими рисками банков и неэффективной правовой базой. Банки, выдавая кредит, до сих пор не имеют возможности реализовать квартиру заемщика, не выполняющего обязательств. Когда изменится правовая база, объемы ипотеки резко увеличатся.

Иосиф Кобзон, председатель комитета Госдумы по культуре:
– Вообще, в Москве строительство более дорогое, потому что оно более элитное. Это же не домик в деревне. Да и ипотека в разных регионах разная. Мне кажется, что рабочая семья может позволить себе ипотечный кредит.

Ольга Вдовиченко, председатель торгового объединения "Машиноимпорт":
– Я думаю, это просто погоня банков за прибылью. Ну чем принципиально наши банки отличаются от западных, где ипотечные кредиты выдаются под 3-4%?. Если несколько лет назад высокие ставки еще можно было оправдать, то сейчас оснований я не вижу. Это элементарная жадность банков, которые хотят сохранить ту же прибыль, что имели раньше.

Валерий Каргин, президент Parex Bank:
– Такова специфика банковской системы. У нас средние ставки по ипотеке в три раза ниже, чем в России. Когда мы решали, как развиваться нашей банковской системе, в расчет брались главные обстоятельства: отсутствие полезных ископаемых и нарушение транзитных связей. Возможностей экспериментировать у нас не было. Мы скопировали банковское законодательство Европы. А России еще предстоит оценить эффект от некоторых нормативных актов в области финансов.

Игорь Провкин, зампред комитета Совета федерации по финрынкам и денежному обращению:
– Это объективная ситуация, банки не могут удешевить кредиты, потому что ставка рефинансирования – 13%, инфляция в бюджет заложена в 10%. Но через два-три года, когда в ипотеке будет участвовать около 30 покупателей, плановая инфляция снизится до 8%, снизится и ставка рефинансирования, ипотечные кредиты тоже подешевеют. Вторая причина в том, что у банков нет длинных денег и риски на рынках велики. А третья – в дефиците жилья.

Алексей Буянов, первый вице-президент АФК "Система":
– Из-за высоких рисков. Дорогие кредиты – компенсация рисков за счет более высоких текущих платежей. Дешевле они могут стать только в стабильной макроэкономической ситуации, а это не зависит от желания кредиторов.

Сергей Шатиров, первый зампред комитета Совета федерации по промполитике:
– Потому что государство устранилось от управления этим сектором рынка, и на нем в последние годы господствовала жажда быстрой наживы. Но в 2005 году ставки по ипотеке пойдут вниз, потому что появилось 11 законов, которые серьезно изменят ситуацию. Государство возвращается в управление экономикой рыночными методами.

Иван Дыховичный, кинорежиссер:
– Когда начнут падать цены на жилье, тогда и ипотека подешевеет. Цены на жилье придуманные, так же как и на бензин. Это диктат поставщиков. Мне ипотеку не потянуть, это что-то фантастическое. В таких случаях государство должно вставать на защиту граждан.

Валерий Драганов, председатель комитета Госдумы по экономполитике:
– Рынок необъективен – жилье столько не стоит. Мы работаем над программой равного доступного жилья. Смысл в том, что не сбережения будут определять доступность, а стабильная работа и доход. Программа предполагает и создание конкуренции, устранение скрытой монополии строителей, их диктата. Уверен, что в течение трех лет рынок может быть сформирован, а еще через пару лет доступ к жилью получат и малоимущие.

По мнению Виссариона Алявдина,
президента Фонда возрождения
русской усадьбы, ничего страшного
в приватизации памятников нет

Новая русская усадьба
Для россиянина понятие "усадьба" – это не только термин, обозначающий исторический объект или комплекс жилых, хозяйственных и парковых построек. Прежде всего это знак принадлежности к настоящей русской аристократии. Может, потому состоятельные соотечественники сегодня мечтают не просто о новых домах deluxe, таун-хаусах или коттеджах в Барвихе. Им подавай старину. И по статистике, пятая часть потенциальных покупателей рассматривают старинные усадьбы не в качестве офисных помещений, а в качестве полноценного жилья.
В период с 1996 по 2002 год юридические лица могли покупать и приватизировать усадьбы. Правда, конечными покупателями являлись физические лица, действующие через "карманные" фирмы. По словам Вячеслава Попова, благодаря этому в частные руки попало 150 московских усадеб. Не так мало, если учесть, что всего в Москве сегодня зарегистрировано около 1 тыс. усадеб, являющихся памятниками истории. Однако в 2002 году, после выхода закона "О приватизации", президент РФ наложил вето на приватизацию объектов культурно-исторического наследия.
Поскольку на сегодняшний день нет законных способов покупки русской усадьбы, особо нетерпеливым приходится тратить немало сил, времени и средств, чтобы получить ее в законную собственность. Надо отметить, что особенно трудно приходится тем, кто непременно хочет обладать усадьбой, внесенной в государственный реестр и официально считающейся объектом исторического и культурного наследия. Другой, менее затратный в финансовом отношении способ поселиться в дворянском гнезде – отыскать старинную усадьбу, до которой ученые чудесным образом не успели добраться и наделить ее статусом культурного наследия. Правда, в этом случае придется потрудиться, чтобы найти такой объект и выяснить его судьбу, поскольку централизованной базы данных по усадьбам в России нет. Вся работа по ним ведется по архивным данным еще с советского периода. По информации ГУОПа, ценность не всех усадеб выявлена. Обычно все сведения запрашиваются в Москомрегистрации, если объект не находится на охране, следовательно, и операции по купле-продаже не запрещены.

Аренда по закону и в обход
Сейчас в Госдуме находится законопроект "Об охране объектов творческого наследия (памятников истории и культуры)", разработчики которого лоббируют приватизацию памятников истории. Предварительным этапом является разработка списка усадеб, являющихся национальным достоянием. Исключение составят только приватизированные усадьбы и музеи-усадьбы: Константиновский дворец в Питере, последняя резиденция царя – Александровский дворец в Царском Селе, Введенская усадьба в Подмосковье, которая является домом отдыха правительства Москвы.
"Сколько бы мы ни говорили о том, что нельзя отдавать усадьбы в частные руки, содержать их государство не в состоянии",– говорит Виссарион Алявдин. По его словам, ничего страшного в приватизации объектов нет, поскольку в частных руках они сохранятся лучше. "Именно памятники федерального значения в самом плачевном состоянии. Они практически отданы под разграбление – под больницы, дома отдыха. А аренда многих пугает, поскольку необходимо проводить реконструкцию, стоимость которой иногда составляет до $1 тыс. за 1 кв. м",– считает он.
Эксперты говорят, что, несмотря на все запреты и ограничения, рынок "усадебной" недвижимости существует: спрос на усадьбы раза в два превышает предложение, и около 20% всех усадеб покупается под жилье. По словам Андрея Федака, заместителя генерального директора Vesco Realty, за последние несколько лет частными лицами были выкуплены у государства порядка 50 усадеб. Схем приобретения не так много. Чаще всего гражданин, пожелавший приобрести старинный особняк, не обращается к риэлтеру с просьбой подыскать что-нибудь "эдакое старинное". Как правило, он уже имеет вполне конкретную цель. Задача риэлтера – довести сделку до конца. Чаще всего переоформляются усадьбы, находящиеся на балансе предприятия. Риэлтер проводит переговоры с руководством, если условия устраивают обе стороны, усадьбу выводят из активов предприятия и заключают договор купли-продажи. Правда, в данном случае речь идет о старинных усадьбах, историческая ценность которых не выявлена.
Покупка усадьбы федерального значения – процесс куда более сложный и дорогостоящий. Для начала надо значение объекта понизить до местного, затем доказать, что он не представляет никакой ценности. Для этого требуется мощное лобби в чиновничьих кругах, ведь для сделки должно быть выпущено специальное постановление правительства.
По словам Андрея Федака, в Подмосковье наибольший интерес представляют усадьбы на расстоянии 15-20 км от МКАД; а в столице – в пределах Садового кольца. В зависимости от расположения усадьбы и ее исторической ценности стоимость квадратного метра варьируется от $3 тыс. в районе Павелецкого вокзала до $7-8 тыс. на Лубянке. Максим Ардеев, начальник земельного отдела Soho-realty, говорит, что обычно покупка домов с особым режимом охраны – не коммерческое предприятие, а прихоть отдельных людей: "Такие объекты ищутся для конкретного покупателя, и вопрос цены здесь не стоит. В отличие от нового дома, здесь невозможно оценить реальную стоимость такой усадьбы, исходя из общепринятых методик, себестоимости, инвестиционной привлекательности".

В то время как одержимые гигантоманией московские власти пытаются подогнать столицу под западный стандарт, планируя застроить город небоскребами, поклонники старорусского стиля прицениваются к дворянским поместьям. Поскольку легально купить такие объекты сегодня нельзя, они берут старинные русские усадьбы в долгосрочную аренду. Эти действия не лишены смысла: после принятия закона "Об охране объектов творческого наследия (памятников истории и культуры)" арендаторы могут стать их собственниками.

Историческое наследие
В научной литературе нет единого понятия "усадьба". Традиционно так называют земельное владение с господским домом, жилыми и хозяйственными постройками и парком, занимающим от одного до нескольких десятков гектаров. Расцвет усадебной культуры пришелся на дворянский период истории конца XVIII – начала XIX века. В то время в Российской империи строили и царские резиденции (Павловск, Гатчина, Царицыно, Пелла), и роскошные дворцовые комплексы русской аристократии (Шереметевых в Останкине и Кускове, Юсуповых в Архангельском, Голицыных в Марфине), и скромные усадебки губернского дворянства. А в 1870-х годах путеводители по регионам России издавались даже с обязательной информацией о их местоположении. В начале прошлого века в моду вошли маленькие городские усадебки с главным домом и несколькими хозяйственными постройками. Они в большом количестве сохранились в Замоскворечье, которое считалось излюбленным местом обитания патриархального московского купечества. После революции 1917 года значительная часть таких особняков сгорела и была разрушена, в некоторых открылись музеи, в других расположились больницы, дома культуры и коммерческие предприятия. Все усадьбы делятся на три категории: федерального значения, местного и вновь выявленные. Интересно, что четких признаков отличия одной категории от другой нет: все зависит от степени известности объекта и расторопности его лоббистов.

Придворная судьба
Большинство из сохранившихся усадеб относятся к объектам федерального значения. При этом неважно, сохранились постройки на их территории или нет. Наиболее пострадавшими считаются усадьбы, которые были перепрофилированы под социальные объекты – у их обитателей не было цели поддерживать особняки в первозданном виде. Так, за последние десять лет, по данным ученых, около 250 усадеб стали беспризорными и обветшали. По словам президента Фонда возрождения русской усадьбы Виссариона Алявдина, в Центральной России в общем насчитывалось до 2,5 тыс. усадеб, занимающих по нескольку гектаров земель. Больше всего утраченных усадеб – в Москве. Как рассказали в Главном управлении охраны памятников Москвы (ГУОП), район Полянка раньше полностью был застроен усадьбами, но в советское время их снесли ради возведения многоэтажных домов. Еще один пример урбанизации – здание редакции "Известий" на месте уничтоженной усадьбы генеральши Римской-Корсаковой. По словам господина Алявдина, некоторые усадьбы оказались урезаны, лишившись значительной части своих земель, к примеру, подмосковные Мураново, Абрамцево.
Многие из дворянских особняков стали официальными резиденциями иностранных представительств – в бывшей усадьбе Румянцевых на Маросейке расположилось посольство Белоруссии; старое здание посольства Великобритании находится в усадьбе сахарозаводчика Харитоненко на Софийской набережной. А вот французское посольство обладает правами собственности на одну из самых ценных и дорогих, по оценкам риэлтеров, городских усадеб – дом Игумнова на Большой Якиманке. Уникальные усадьбы стали музеями: Кусково, Архангельское, Царицыно, Ясная Поляна.
В Москве абсолютное большинство усадеб находится в пользовании различными коммерческими структурами. В городской усадьбе Усачевых-Найденовых с садом на Яузе расположен врачебно-физкультурный диспансер. К слову, от парковых сооружений в ансамбле сохранились только две беседки и грот. Усадьбу мецената Козьмы Солдатенкова на Мясницкой занимает ресторан "Аристократъ".
По информации ГУОПа, минимальная арендная ставка по Москве сейчас составляет 690 руб. за 1 кв. м в год, максимальная – 4,4 тыс. руб. (благотворительные фонды и муниципальные организации, которые платят символический 1 руб. за 1 кв. м, в расчет не берутся). Правда, арендовать усадьбу могут только юридические лица. Кроме арендного договора государство заключает с арендаторами охранное соглашение, обязательным условием которого являются проектно-реставрационные работы. Как рассказывает Вячеслав Попов, начальник договорно-инвестиционного отдела ГУОПа, средний срок аренды составляет 10-15 лет: "Практики арендовать на два-три года не существует: обычно реставрационные работы длятся не менее двух лет, и для арендаторов нет смысла вкладываться в ремонт, чтобы потом сразу съехать". Физические лица не могут арендовать усадьбы. Исключение составляют художники, скульпторы и другие представители творческой интеллигенции, которые могут взять в аренду усадьбу через творческие союзы. Союз выступает поручителем, а художник, как правило, размещает здесь и свою мастерскую, и живет сам.

Как уменьшить стоимость ипотеки


Ипотечные программы российских финансовых институтов благополучно пережили летний банковский кризис. Более того, предложение на этом рынке расширилось, и в ближайшее время банки обещают ввести ряд новых продуктов, а также внести в существующие программы ряд изменений. Однако участники рынка в основном сходятся во мнении, что дешеветь за счет снижения процентной ставки кредиты уже не будут.

А был ли кризис?
В оценке последствий летнего банковского кризиса для рынка ипотечного кредитования мнения опрошенных корреспондентами "Ъ-Дома" банкиров любопытным образом разделились. Представители крупных российских и иностранных банков заверяют, что у них никаких проблем не было, хотя трудности у банков меньшего масштаба явно наблюдались. Однако банки среднего звена с этим категорически не согласны.
"Недавнее волнение на банковском рынке оказалось благоприятным для российских государственных (Сбербанк, Внешторгбанк) и иностранных банков,– считает гендиректор КАБ 'Банк "Сосьете Женераль Восток"' Мишель Брику.– Мы отмечаем рост количества открытых счетов и депозитов. К сожалению, точных данных мы представить не можем, но такая тенденция есть. Увеличение клиентской базы в том числе объясняется тем, что некоторые банки были вынуждены закрыть свои кредитные программы из-за недостатка ликвидности".
По словам главы кредитного департамента DeltaCredit Николая Корчагина, кризис не оказал значительного влияния на кредитную политику банка: "Прежде всего потому, что структура наших пассивов крайне устойчива и наименьшим образом связана с российскими контрагентами". При этом, по мнению господина Корчагина, на политику других банков, занимающихся ипотечным кредитованием, ресурсная база которых в большей степени связана с российским банковским сектором, кризис мог оказать определенное влияние. "Опасаясь кризиса ликвидности, некоторые банки могли приостановить размещение средств в долгосрочные активы, в том числе ипотечные кредиты, что обуславливает некоторую приостановку или сокращение ипотечных программ, а также изменение параметров кредитных продуктов (например, увеличение процентных ставок по кредитам)",– полагает менеджер DeltaCredit.
"Некоторые банки на какой-то момент утратили возможность финансировать свои кредитные программы из-за трудностей с ликвидностью,– соглашается член правления Raiffeisenbank Александр Колошенко.– У нас такого рода проблем не возникло". "Так называемый банковский кризис не оказал влияния на кредитную политику банка,– уверяют в 'Уралсибе'.– Более того, именно на этот период пришлось активное внедрение новых ипотечных программ банка".
По наблюдениям директора Центра ипотечного кредитования банка "Первое ОВК" Яниса Канестри, в период нестабильности часть банков приостановила или ограничила выдачу кредитов (в "Первом ОВК" никаких ограничений не вводилось). Об этом же говорят в МДМ-банке. "Банк оставил без изменения условия предоставления розничных кредитных продуктов, в частности ипотеки,– поясняет начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка Иван Лебедев.– А некоторое снижение активности ряда банков, предоставляющих кредиты на покупку жилья, позволило нам привлечь дополнительных клиентов".
По словам замглавы управления стратегического планирования Сбербанка Антона Ходько, последствия кризиса выразились в снижении притока вкладов и депозитов в мелких и средних банках и замедлении темпа прироста вкладов в крупных банках. "Депозиты населения образуют длинную часть пассивов банковской системы, которая может служить основой для развития ипотечного кредитования,– уточняет господин Ходько.– В то же время прямого ощутимого влияния на рынок ипотечного кредитования банковский кризис не оказал – как по причине низкой доли, которую занимают сегодня ипотечные кредиты в активах банковской системы, так и в силу того, что наиболее сильно пострадавшие от кризиса банки программ ипотечного кредитования населения практически не имели".
"Банковский кризис не затронул крупных игроков ипотечного кредитования, и к нам в банк заявки на ипотечное кредитование поступают стабильно и без каких-либо изменений по суммам и условиям сделок",– подтверждает управляющий филиалом "Центральный" банка "Агропромкредит" Андрей Гордеев. Он также отмечает, что клиенты проблемных банков, успевшие получить свои средства, инвестируют их в том числе в недвижимость.
По мнению замглавы отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка (МКБ) Ирины Дуденко, то, что условия программ ипотечного кредитования не изменились даже после кризиса, доказывает их сбалансированность, оптимальность и либеральность для заемщиков. "В результате последних событий рынок занял позицию ожидания,– отмечает госпожа Дуденко.– Сейчас ряд банков, в частности МКБ, разрабатывают новые ипотечные программы, но говорить о них пока преждевременно. По мере нормализации ситуации в банковском секторе кредитные организации начнут выходить на ипотечный рынок с новыми предложениями".
В Газпромбанке подчеркивают, что на его кредитной политике события этого лета никак не сказались. Кредитование физических лиц, в том числе ипотечное, осуществлялось и осуществляется в обычном режиме, и никаких корректировок или изменений ограничивающего характера в эту работу не вносилось.
По свидетельству заместителя исполнительного директора Оргбанка Александра Фаткина, "летний банковский кризис на ипотечной программе банка не отразился, так как она базируется в основном на собственных длинных ресурсах банка, а проблем с ликвидностью у банка не было. Оттока вкладов также не было – не считать же оттоком то, что забрали деньги всего два вкладчика".
На взгляд начальника управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка Анатолия Печатникова, обстоятельства, повлекшие ухудшение ситуации на банковском рынке, и причины, сдерживающие развитие ипотечного жилищного кредитования, различны. Ни один из игроков рынка ипотечного кредитования не испытывал затруднений, связанных с недавними событиями в банковской сфере. "В связи с этим мы полагаем, что сколько-нибудь заметного сокращения активности банков в области долгосрочного ипотечного кредитования не предвидится,– резюмирует господин Печатников.– Хотя, возможно, ряд мелких и средних банков в ближайшее время откажется от планов по активному расширению своего бизнеса, в том числе по вхождению на рынок долгосрочного кредитования физических лиц".
В АИЖК уверяют, что напрямую кризис не отразился на кредитной политике агентства, а точнее, политике рефинансирования. "У банков–участников программы не возникло сбоев с перечислением платежей заемщиков,– говорит заместитель гендиректора АИЖК Александр Черняк.– Вместе с тем кризис отразился на конъюнктуре рынка ценных бумаг, что, в свою очередь, способно привести к удорожанию стоимости размещения облигаций агентства. Если рынок будет продолжать стагнировать или начнет дорожать, а господдержка агентству будет оказана позже, чем возникнет необходимость очередных заимствований, вполне возможно их удорожание. В целях повышения доступности кредитов для населения я вполне допускаю появление дополнительных ипотечных продуктов в линейке – таких, как, например, ипотечные кредиты с иным, нежели аннуитетный (применяемый в настоящее время), графиком погашения, а именно более низкими выплатами в начале периода погашения и растущими в дальнейшем; кредиты с плавающей (например, в зависимости от показателей инфляции) ставкой и другие".

Осенние новости
По мнению начальника управления Газпромбанка по кредитованию физических лиц Анны Горячевой, осенью следует ожидать оживления рынка недвижимости. В условиях временного снижения доверия населения к банкам рынок недвижимости стал для него практически единственной сферой, куда можно вложить денежные средства для их сохранения.
Условия программы АИЖК, по словам Александра Черняка, будут меняться в сторону либерализации для банков и других поставщиков закладных в части выдачи ипотечных кредитов, но станут более строгими по отношению к исполнению обязательств рефинансирования и сопровождения соответствующими организациями. Либерализация коснется уменьшения величины первоначального взноса и процентной ставки. "Агентство, по-видимому, перестанет регламентировать их величину при выдаче кредита, однако будет четко соблюдать прежнюю величину соотношения кредит/залог (не более 70%) при рефинансировании, оставаясь гарантом того, что при рефинансировании ставка не увеличится",– поясняет господин Черняк.
Николай Корчагин считает, что общей тенденцией станет снижение сопутствующих ипотечной сделке расходов, которые несет заемщик: "Например, за счет изменения документарной структуры оформления ипотечной сделки и использования закладной удалось избавить наших клиентов от обязательного участия в сделке нотариуса и тем самым от платежей, связанных с нотариальным удостоверением договоров".
"Ставки по кредитам будут снижаться, а сроки – увеличиваться,– констатируют в 'Уралсибе'.– Например, весной мы снизили ставку по собственным программам ипотечного кредитования до 17% в рублях, а срок увеличили до десяти лет. Кроме того, упрощается сама процедура кредитования. Например, в начале лета банк увеличил сумму кредита, выдаваемую без требования поручительства, до 1 млн рублей".
Банк "Сосьете Женераль Восток" планирует в ближайшее время предложить клиентам кредитную программу по ремонту квартиры, которая фактически скомбинирована из двух продуктов: ипотечного и потребительского кредитов. Заем на $10-25 тыс. будет выдаваться под предварительный залог (то есть без регистрации факта залога в Минюсте). Это упрощает процедуру сделки и снижает дополнительные расходы, что удешевляет затраты на получение кредита. Сумма кредита может и превышать $25 тыс., но тогда залог жилплощади обязателен. Недавно банк ввел кредиты на покупку жилья на первичном рынке на этапе строительства. Займы на приобретение недвижимости (квартир и коттеджей) в Подмосковье будут представляться без ограничений по городам.
Среди последних изменений в программах МДМ-банка – снятие ограничений по максимальному размеру кредита, улучшение условий кредитования для кредитов сроком до трех лет. "Не пытаясь искусственно снижать процентные ставки и увеличивать сроки кредитования (объективных предпосылок для таких шагов сейчас нет), банк старается сделать процедуру предоставления кредита быстрой, понятной и удобной для клиента,– поясняет Иван Лебедев.– По мере развития законодательства, регулирующего права и обязанности банка и заемщика по отношению к объектам недвижимости, мы планируем расширять перечень предлагаемых продуктов за счет кредитов на покупку загородной недвижимости и нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости".
АКБ "Союз" планирует внедрить программу кредитования загородной недвижимости, а также распространить свои ипотечные программы на все регионы присутствия банка, например Челябинск, Краснодарский край, Иркутск, Новосибирск. "Агропромкредит" собирается вскоре начать выдавать кредиты на приобретение квартир на стадии строительства, а также по программе АИЖК. Сбербанк новых жилищных ипотечных программ в ближайшее время не планирует, но обещает совершенствовать действующие продукты.
Банк "Абсолют" в июле ввел срочный пополняемый вклад "Ипотечный". Клиенты могут воспользоваться им для накопления первоначального взноса за недвижимость, приобретаемую по ипотечной программе. Особенностью вклада является возможность досрочного снятия средств без потери начисленных процентов до окончания срока договора – по предъявлении договора о получении ипотечного кредита в банке. Кроме того, в августе банк снизил минимальные процентные ставки по ипотечным кредитам.
"Первое ОВК" планирует "плотно заняться кредитованием приобретения коттеджей", а также увеличить сроки кредитования до 20 лет. Обещает начать осенью выдачу кредитов на покупку жилья в строящихся домах и коттеджных поселках и Газпромбанк. На первом этапе кредиты будут предоставляться на покупку жилых домов в коттеджном поселке Зеленый Мыс. В начале августа банк внес изменения в программу кредитования в российских рублях на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости, а также в программу кредитования под залог имеющегося жилого помещения. Максимальный срок кредитования был увеличен с трех до десяти лет.
Во Внешторгбанке также считают, что качественный импульс в развитии должно получить ипотечное кредитование загородной недвижимости. "В настоящее время расширение данного направления сдерживается существующими противоречиями в законодательстве,– уточняет Анатолий Печатников.– Изменения, вносимые в закон 'Об ипотеке' и статью 446 ГПК РФ, приведут к активизации рынка кредитования загородной недвижимости". После принятия поправок к законам Внешторгбанк планирует представить на рынок сразу несколько массовых продуктов в рамках программы кредитования загородной недвижимости – займы на покупку готового дома, завершения строительства и непосредственно кредитование строительства загородных домов. "Кроме того, активно формируемый первичный рынок ипотечного кредитования не может не подтолкнуть банки к разработке и внедрению продуктов, направленных на рефинансирование ипотечных кредитов, ранее выданных другими участниками этого рынка (предоставление нового кредита на цели погашения старого)",– добавляет господин Печатников.

Ипотечное будущее
По мнению Мишеля Брику, с принятием поправок к закону об ипотеке снизятся ставки по ипотечным кредитам (во многом за счет снижения косвенных расходов) и интерес к этому виду кредитования возрастет: "На наш взгляд, можно выделить три основные тенденции развития рынка ипотеки на ближайшие годы. Во-первых, многие банки будут искать способы выхода со своими кредитными продуктами на первичный рынок. Далеко не все банки предоставляют такие услуги сейчас. Во-вторых, мы предполагаем, что быстрыми темпами начнет развиваться рынок кредитования на покупку загородного жилья. И в-третьих, возрастет роль государства: социальные программы по приобретению жилья будут также оказывать влияние на развитие рынка ипотечного кредитования".
В МКБ также считают, что ожидать изменения условий заимствования в пользу населения можно будет после утверждения пакета законопроектов, которые направлены на снижение издержек и рисков, связанных с кредитованием.
В Сбербанке полагают, что спрос на рынке ипотечных кредитов определяется сочетанием реальных располагаемых доходов населения с кредитной ставкой, а предложение – объемами предлагаемой к продаже жилплощади. И именно предложение на рынке жилья в последнее время становится сдерживающим фактором развития ипотечного рынка. "Строительный рынок и рынок земли практически полностью непрозрачны, они имеют региональную сегментацию и испытывают значительное административное воздействие,– подчеркивает Антон Ходько.– Кроме того, растущие темпы выбытия существующего жилищного фонда, в частности жилья, построенного в 50-60-е годы и имеющего срок службы 40-50 лет, существенно обостряют жилищную проблему в России. Это вызывает необходимость в активной государственной политике в области жилищного строительства, поскольку имеющиеся проблемы зачастую имеют институциональный характер и не всегда могут быть разрешены путем воздействия рыночных сил. В этой связи положительную роль должен сыграть недавно одобренный Советом федерации пакет федеральных законов по формированию рынка доступного жилья".
По мнению Антона Печатникова, рынок ипотечного жилищного кредитования все еще не насыщен: "Мы ожидаем выхода на рынок новых игроков и значительного усиления конкуренции. Что касается ценовых параметров кредитных продуктов, то к сегодняшнему дню процентные ставки по кредитам достигли своих минимальных уровней, и банки будут бороться за заемщиков не путем их снижения, а путем улучшения качества обслуживания, внедрением новых технологий, позволяющих оформлять кредиты в более короткие сроки, а также путем расширения и модернизации продуктового ряда".
Андрей Беляков оценивает объем выданных в 2003 году ипотечных кредитов на уровне $500 млн и прогнозирует, что в 2004 году этот показатель может удвоиться. По мере же увеличения общего объема рынка ипотечного кредитования темпы роста будут снижаться. Специалисты АИЖК соглашаются, что в ближайшие годы ипотека будет развиваться высокими темпами и вполне может составить заметную долю ВВП. "Стандарты ипотечных кредиторов по выдаче и сопровождению ипотечных кредитов сблизятся,– рисует картину ипотеки будущего Александр Черняк.– Оценка заемщиков станет менее консервативной. Будут развиваться скоринговые модели (балльная система) оценки заемщиков и предметов ипотеки. Произойдет специализация рынка. Возникнут кредитные бюро, ипотечные брокеры, компании, специализирующиеся на сервисных услугах (обслуживании кредитов и заемщиков), на обращении взыскания. Ипотечные агентства для привлечения средств начнут выпускать ипотечные ценные бумаги. Начнет развиваться ипотечное страхование, в том числе кредитование рисков по ипотечным кредитам. Объемы кредитования увеличатся, маржа, комиссионные и страховые премии участников снизятся в относительных показателях и вырастут в абсолютных. Спектр ипотечных продуктов расширится. Возникнут продукты для отдельных возрастных категорий, для земельных ипотек и другие. Но появятся и негативные тенденции. Вырастет число невозвратов, судебных дел, выселенных заемщиков, мошенничеств с ипотечными кредитами".

Действительно, в Налоговом кодексе РФ статья 220 п. 2 гласит: "При определении налоговой базы в соответствии с п. 2 статьи 210 налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в сумме, израсходованной налогоплательщиком на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры". Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Согласно расчетам специалистов АИЖК, действующая ставка по ипотечным кредитам, например 15% годовых в рублях в случае использования программы агентства, снижается в общем случае до 11% при использовании заемщиком двух льгот по уплате подоходного налога (вычет из налогооблагаемой базы цены приобретаемой квартиры и суммы процентных выплат за ипотечный кредит) и до 13% – при использовании одной льготы по уплате подоходного налога (вычет из налогооблагаемой базы суммы процентных выплат за ипотечный кредит).



Главная --> Публикации