Главная --> Публикации --> Как я покупала квартиру Западные компании построят гостиницы в регионах Жители москвы теперь могут напрямую общаться с муниципальной властью через интернет Столица остановится в росте через 10 лет Патриаршие украсит фигура булгакова

Если вспомнить, что до этого лета недвижимость безостановочно дорожала с весны 2000 года и "резвость" этого процесса только нарастала (итог 2002 года - 25% роста, 2003 - 45%, первого полугодия нынешнего - 20%), то нынешняя остановка роста цен для многих стала громом среди ясного неба. Сегодня, когда пыль осела, самое время отвечать на вопросы.

Виноват ли банковский кризис в остановке роста цен?

К списку факторов, работающих на повышение цен, можно добавить и другие. Во-первых, политическую стабильность - ее подтвердили итоги декабрьских выборов в Госдуму и мартовских - президента. Во-вторых, история с "Юкосом". Обычно этот пример приводят для того, чтобы показать, что от сумы да от тюрьмы зарекаться не рекомендуется никому. Но можно взглянуть и с другой стороны - как на доказательство большого доверия инвесторов, которых не отпугнула даже такая мощная встряска. В-третьих, доллар по отношению к рублю дешевел, а людям вообще нужно куда-то инвестировать. Фондовый рынок у нас пока что зачаточный, всякие акции-облигации рядовым гражданам непонятны, а недвижимость - материя осязаемая и предсказуемая. Соответственно, в нее и инвестировали. В-четвертых, набирала обороты ипотека. Например, в Московской области за первый квартал 2004 года было выдано вдвое больше ипотечных кредитов, чем за весь предыдущий год. А ипотека означает, что квартиру уже сегодня покупают те, кто при прежней системе (сначала накопи всю сумму и лишь потом приходи на рынок) мог стать покупателем только через несколько лет. А спрос "здесь и сейчас" всегда толкает цены вверх.

Еще весной сама мысль, что цены могут приостановиться, вызывала здоровый смех риэлторов. С демонстративным терпением и спокойствием, с которыми нормальные люди общаются с неразумными дитятками и психическими больными родственниками, они внушали обществу: снижения цен не может быть, потому что его не может быть никогда. Главный довод в пользу такого мнения - фантастически высокие мировые цены на нефть, поставляющие в Россию мощнейший поток долларов. Все попытки мировых потребителей нефти сбить эти цены ни к чему не приводили.

Первый, по-настоящему серьезный гром грянул в марте, когда сразу несколько высокопоставленных чиновников российского правительства сделали заявления о том, что цены на московском рынке необоснованно высокие, имеется монопольный ценовый сговор, надувается мыльный пузырь, который неизбежно лопнет. Что это было - действительное радение за интересы простых людишек, очередной виток развития традиционно непростых взаимоотношений федеральной и московской властей или желание побыстрее выполнить указание президента о создании рынка доступного жилья - нам неизвестно, и вряд ли мы когда-нибудь это узнаем. Но народ быстро смекнул, что что-то происходит, и покупку жилья многие решили отложить: вдруг действительно подешевеет! Риэлторы отметили резкий спад спроса (примечательно, правда, что признаются в этом они только сейчас - в марте прессу заваливали бодрыми пресс-релизами о том, что спрос велик как никогда). А вот в июне бабахнуло по-настоящему - разразился тот самый банковский кризис.

Справедливости ради отметим, что были и голоса, предостерегающие о возможности спада. Но звучали они как-то неубедительно. Пафос в основном сводился к тому, что деревья не растут до небес, бесконечно повышаться цены не могут, когда-то должен наступить спад. Но "когда-то" - понятие растяжимое, а пока цены росли. Граждане и покупали, привлеченные нехитрой мыслью, что "завтра будет еще дороже".

Что мы имеем, так сказать, в сухом остатке? Рынок перепугали, он остановился в росте, и в июле-августе цены стабильны. С другой стороны, рынок не обвалился, о 10-15-процентном снижении (весьма популярная тема в июне) сегодня никто всерьез не говорит. А значит, недвижимость заработала дополнительные очки в глазах частных инвесторов, которые получили лишние доказательства стабильности этого рынка. Цены на нефть высоки как никогда, доходы россиян увеличиваются, ипотека развивается, фондового рынка по-прежнему не существует (для частных инвесторов). Все это делает прогнозы, подготовленные большинством аналитиков риэлторских компаний (до конца года рост еще в 7-10%) вполне правдоподобными.

Анализируя это чудесное явление, не перестаешь удивляться. Кризис был явно рукотворным, целью имел немного перераспределить собственность и вкладчиков от одних банков другим. Главный интересующий нас вопрос - какое вообще отношение имели эти события к рынку real estate? Проблемные банки имели на балансе много недвижимости, которую могли выбросить по демпинговым ценам? Не смешите - объем этот уже подсчитан и недавно был озвучен президентом Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегином Тосуняном - 0,5% московского рынка. Такую "пугающую" массу рынок проглотит и не заметит. Невольно складывается ощущение, что кому-то очень хотелось организовать кризис на московском рынке недвижимости, и в строку шло любое лыко. Невольно вспоминается "Золотой теленок" - когда за Полярным кругом пропал летчик Севрюгов, одна польская газета стала на этом основании требовать расширения Польши до границ 1772 года.

Цены в июле и августе стояли. Одни аналитики говорили о росте в 0,6%, другие - о снижении в 0,5 процента. Ясно, что все это называется статистической погрешностью. У меня же при расчетах выходил чистый ноль - хотя, конечно, итоги по августу только предварительные, окончательные цифры можно будет подвести только когда месяц закончится.

Геннадий СТЕРНИК, сертифицированный аналитик рынка недвижимости:

Елена ДРАНЧЕНКО, президент РГР, генеральный директор компании "Енисей":

Остановка цен вызывала оживление во всех секторах рынка. Начиная с марта на первичном рынке объемы продаж неуклонно снижались, в июне они достигли минимума. А в июле началось увеличение активности, еще более заметным оно стало в августе. Все риэлторы отмечают увеличение числа обращений по телефону и количества клиентов в офисах.

Давайте не забывать, что Москва - это еще не вся Россия, во многих регионах цены растут довольно быстро. И даже на московском рынке рост сохраняется - правда, на уровне долей процента. Этот рост я вижу не только в выкладках аналитиков, но и на примере тех объектов, которые продает наше агентство.

Я бы говорила о корректировке цен, замедлении темпа их роста. Связано это в первую очередь с июньскими событиями на банковском рынке. Плюс сезонное снижение активности.

Наталия ТИХОНОВСКАЯ, директор Управления новостроек Компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

Что касается перспектив на остаток года, то абсолютно все известные мне аналитики предвидят рост. Потому что банковский кризис закончится, люди увидят, что цены на недвижимость не упали - и понесут эти деньги в недвижимость. До конца года рост составит 7-10 процентов. Вместе с уже имеющимся ростом в 20% за первое полугодие итоговая цифра за год будет в районе 30 процентов.

Однако окончательные выводы и прогнозы о том, как поведет себя рынок жилья в ближайшем полугодии, можно будет сделать лишь к концу сентября.

Существует целый ряд объективных обстоятельств, способствующих росту стоимости московского жилья: усиливает свое влияние основной повышающий фактор рынка - высокие цены на нефть, развивается ипотечное кредитование, повышается склонность населения к использованию кредитов. Сохраняется высокий платежеспособный спрос, подпитанный теми средствами, которые потребители сняли с банковских счетов.

Обстановка на рынке новостроек этим летом была очень запутана и вызывает много вопросов. И такие факторы, как волнения на банковском рынке, сезонное летнее затишье, нагнетание страхов по поводу якобы надвигающегося кризиса - каждый понемногу внес свою лепту в осложнение ситуации на рынке. Спрос снижался вплоть до конца июля, и только с начала августа мы вновь ощутили его повышение, хотя до уровня мая еще далеко.

Ирина БЕЗРУКОВА, директор Департамента новостроек корпорации "ИНКОМ-недвижимость":

Светлана АБЕЛЯН, руководитель филиала "На Красных воротах" компании "Новый город":

Обычно далеко не все участники рынка новостроек ежегодно делают скидки. А в этом летнем сезоне скидки предлагаются многими агентствами и составляют 5-10 процентов. В основном они распространились на объекты, стоимость квадратного метра на которые превышает 1600 долл. На менее дорогие объекты спрос достаточно высок и не требует дополнительной стимуляции.

А на первичном рынке инвесторы как минимум перестали повышать цены. Не слышно популярных в прошлые годы агиток: "С 1 сентября мы повышаем цены - спешите приобрести до этого момента!".

Главные итоги августа и итоги лета - цены встали. И если игроки первичного рынка ориентируются друг на друга и стараются проводить согласованную политику, то на вторичном стала возникать совершенно уникальная ситуация: можно "поймать" квартиру, которая будет очевидно дешевле рынка. Собственник запаниковал, риэлторы выбрали такую стратегию реализации. Не факт, что квартиру удастся купить по заявленной цене - собственник по ходу сделки может и передумать. Но все равно возможность есть. Квартира по 3000 долл. за кв. м на Арбате в доме с железобетонными перекрытиями - это, очевидно, дешевле рынка процентов как минимум на 15-20.

По моим наблюдениям, цены и на первичном, и на вторичном рынке находятся сейчас на нуле. Когда говорят о росте в полпроцента или снижении в 0,2% - это типичная погрешность расчета. Хотя с начала августа пошел небольшой рост, который, я думаю, приведет к росту за весь месяц примерно в 1 процент.

Юрий КОЧЕТКОВ, начальник отдела маркетинга компании "Правовой центр жилья":

В 1961 году поселение, объединившее несколько деревень, получило статус города. Сейчас здесь проживает 20,1 тыс. жителей. Расположенная на склонах Клинско-Дмитровской гряды, Сходня считается одним из наиболее благоприятных в экологическом отношении районов Подмосковья. Все, чем гордится город, отражено на его гербе: здесь можно увидеть зеленое, золотое и синее поля, золотую игрушку-оленя и золотую ладью. Близость к Москве подчеркивает еще один важный элемент герба — кремлевская башня.

В сентябре цены пойдут в рост. Застройщики поднимут цены на новостройки - кто-то на 20 долл. за кв. м, кто-то на 30 долл. Поддержат ли это решение покупатели - это уже другой вопрос, но в сентябре традиционно поднимают цену. Потому что, как показывает опыт, подъем цен не слишком уменьшает количество покупателей, зато оно морально воздействует на сомневающихся. Вторичка тоже, думаю, будет медленно подрастать - на уровне 0,5-1,5% в месяц, отыгрывая инфляцию.
Город Сходня находится в 29 км к северо-западу от Москвы. Свое название он получил по имени протекающей здесь реки. Когда-то она была частью водно-волокового пути, связывающего реки Москву и Клязьму. В 1874 году здесь, рядом с полустанком Николаевской (ныне Октябрьской) железной дороги, появился населенный пункт Сходня, выросший в 1938 году в рабочий поселок.

Здешние места издавна облюбовали спортсмены. Именно тут расположен учебно-тренировочный центр сборных команд России, олимпийская конноспортивная база и горнолыжный клуб. Вскоре будет построена горнолыжная база мирового уровня.
Удачное расположение города между двумя магистралями — Октябрьской железной дорогой и Ленинградским шоссе — позволяет добраться до центра Москвы в течение получаса. От железнодорожной станции Сходня до Ленинградского вокзала электричкой — 25 мин, до метро «Речной вокзал» можно добраться на автобусе или маршрутке.

В Сходне и ее окрестностях сохранились архитектурные памятники и усадебные комплексы XVII–XIX веков. В их числе ансамбль бывшей усадьбы Середниково (ныне санаторий «Мцыри»), усадьба Столыпиных, родственников М. Ю. Лермонтова, дача Ф. И. Шаляпина. Сохранилась и церковь Рождества Богородицы с фрагментами фресок XVII века.

В Больничном проезде, 16, строится 17-этажный дом серии И-172 Рядом лес и река Сходня, а также горнолыжный клуб. В доме два лифта и мусоропровод. Проектом предусмотрены одно-трехкомнатные квартиры. Высота потолков 2,7 м. Кухни 10–12 кв. м. Окна — пластиковые стеклопакеты.
Площади квартир: 42,3 кв. м (однокомнатные); 62,4–70,1 кв. м (двухкомнатные); 80,1 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — I квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $450.

Дом в Больничном проезде

По адресу: Юбилейный проезд, 15, ведется строительство кирпичного комплекса переменной этажности серии И-172 Дом расположен в экологически чистом районе — рядом лес, река, зона отдыха. Возле дома есть парковки. До метро «Речной вокзал» — 15 мин транспортом. Квартиры одно-трехкомнатные. Кухни от 11 кв. м. В квартирах есть подсобные помещения. Высота потолков 2,7 м.
Площади квартир: 41,5 кв. м (однокомнатные); 62,7–68,2 кв. м (двухкомнатные); 87 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — IV квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $580.
Рядом возводится еще один дом — 19-этажный, монолитно-кирпичный, квартиры в нем с эркерами и лоджиями. Высота потолков 2,7 м. Квартиры одно–трехкомнатные. Кухни 9,8–14,4 кв. м. Предусмотрены просторные холлы и подсобные помещения.
Площади квартир: 44,6 кв. м (однокомнатные); 64,5 кв. м (двухкомнатные); 81,1 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — I квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $550.

Дома в Юбилейном проезде

В 15 км от Москвы построен крупнопанельный утепленный дом серии РД-9 Он находится в 10 мин ходьбы от станции Сходня. Инфраструктура в микрорайоне хорошо развита.
Дом имеет переменную этажность — от 10 до 17 этажей. Наружные стены изготовлены из трехслойных панелей с утеплителем из пенополистирола. Лоджии застеклены. Остекление окон — деревянные рамы с тройным стеклопакетом. В продаже есть двух– и трехкомнатные квартиры. Санузлы раздельные. Кухни 8,8–14,8 кв. м.
Площади квартир: 57,1–60,3 кв. м (двухкомнатные); 87,6 кв. м (трехкомнатные).
Дом сдан в эксплуатацию.
Стоимость 1 кв. м — от $500.

Дом на Новосходненском шоссе

На улице Чапаева строится каркасно-кирпичный дом серии В-200 Придомовая территория благоустроена, есть спортивная и детская площадки, парковка. Лоджии не застеклены. Проектом предусмотрены одно–трехкомнатные квартиры. На этаже по одной трех– и однокомнатной квартире и две двухкомнатные. Санузлы везде раздельные. Кухни 11,1–11,4 кв. м.
Площади квартир: 46,4 кв. м (однокомнатные); 67,4–67,7 кв. м (двухкомнатные); 88,3 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — II квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $550.

Дома на улице Чапаева

Соседний со Сходней поселок Новоподрезково от Москвы отделяют 20 мин езды на электричке. Здесь одновременно со строительством жилья возведут необходимые объекты инфраструктуры, в том числе школы и больницы. Большое внимание будет уделено строительству спортивных сооружений — фитнес-клубов и бассейнов. Прилегающие поля планируется оборудовать для игры в гольф. На стрелке двух шоссе разместится торговый центр — гипермаркет.
Во 2-м микрорайоне, к. 16, начались подготовительные работы к строительству 17-этажного монолитного дома по индивидуальному проекту. Высота потолков 2,7 м. Окна — пластиковые стеклопакеты, лоджии не застеклены. Дом будет сдаваться без отделки. Перегородок внутри квартир нет, что предполагает свободную планировку. Проектом предусмотрены одно–трехкомнатные квартиры.
Площади квартир: 48 кв. м (однокомнатные); 67–75 кв. м (двухкомнатные); 87–99 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — II квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $700.

Новоподрезково

Остальные здания обслуживаются собственниками, многие из которых не имеют должного опыта в управлении. Мировой опыт показывает, что наличие профессионального управления коммерческой недвижимостью является одним из важнейших качеств, влияющих на рыночную привлекательность объекта и, следовательно, на стоимость аренды его площадей.
В Москве специалисты многих девелоперских компаний считают одной из тенденций 2004 года заметное увеличение числа управляющих компаний. Вместе с тем они признают, что столичный рынок «управленцев» все же не успевает за растущим спросом со стороны владельцев коммерческих объектов. Причем здесь играет роль не только количество компаний, но и качество обслуживания, и цена.
Управление по западному образцу
Обслуживание коммерческой недвижимости как отдельный вид услуг на Западе существует уже более 40 лет. В Москве управлять нежилыми объектами стали около 10 лет назад, причем в основном представительства западных компаний. Как отмечает руководитель отдела консультаций по недвижимости компании ErnstYoung Ольга Архангельская, «на развитых рынках функция управления всегда передается специализированной компании. В России эта практика пока только формируется, и собственники и инвесторы часто предпочитают либо нанять для этого сотрудников, либо сформировать собственную управляющую компанию». Чаще всего такая компания контролирует один-единственный объект, и уровень ее обслуживания, как правило, невысок. Хотя существуют и исключения.
В западных странах управление недвижимостью делится на три составляющие: техническая эксплуатация здания (ремонтные и инженерные работы), организационная эксплуатация (интерьер, разработка системы безопасности и т. п.) и коммерческая эксплуатация (сдача пустующих помещений в аренду, осуществление расчетов по коммунальному обслуживанию). Профессиональной управляющей компанией можно считать ту фирму, которая занимается всеми тремя видами услуг. По словам ведущего эксперта по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максима Жуликова, на сегодняшний день в России компаний подобного уровня совсем немного, поскольку такое управление предполагает высочайшую степень доверия между сторонами. Пока что крупные собственники объектов коммерческой недвижимости осторожно относятся к внешним управляющим компаниям. Это связано как с определенной конфиденциальностью финансовых потоков, так и с возможностью получать доход от самостоятельной эксплуатации объекта.
«Сейчас на российском рынке репутацией и доверием пользуются прежде всего компании с западными корнями: Hines International, Sawatzky Property Management. К числу ведущих компаний необходимо также отнести Colliers International, Noble Gibbons, StilesRiabokobylko», — говорит М. Жуликов.


Управление офисными центрами — один из самых прибыльных видов бизнеса в сфере недвижимости. Однако на данный момент эта ниша практически не занята: сегодня в Москве насчитывается всего около 20 управляющих компаний, а похвастаться профессиональным обслуживанием могут лишь офисные комплексы класса А и приблизительно 20% зданий класса В.

Сколько стоит управление
Если говорить о стоимости услуг, то они в первую половину 2004 года сохраняли относительную стабильность. При этом выявилась корреляция роста арендных ставок и расценок управляющих компаний: стоимость услуг управленцев растет приблизительно на 30–40% быстрее. Многие представители консультационно-риэлторских компаний полагают, что такое соотношение сохранится и в этом году.
По словам М. Жуликова, с каждым годом все больше компаний готовы платить за спокойствие и уверенность. В практическом плане наличие профессионального управляющего способно поднять стоимость аренды на 5–7%, причем это значение прямо пропорционально уровню здания: чем выше класс, тем большее значение придается профессионализму управляющего.
На данный момент расценки на услуги управляющих компаний различны. Цена обслуживания офисной площади начинается от $6–7 за 1 кв. м в год. Арендаторам офисов класса В приходится платить за услуги от $8 до 14 за 1 кв. м. Обслуживание класса А может доходить до $25–30 за 1 кв. м. Наиболее дорогостоящей управляющей компанией в Москве считается Hines International: цены за обслуживание начинаются от $150–200 за 1 кв. м в год. В любом случае цена сильно зависит от качества и количества оказываемых услуг.
Уровень стоимости управления недвижимостью в столице оценивается по-разному. Так, в ЗАО УЭР считают, что расценки в целом завышены и поэтому этот вид услуг до сих пор не слишком популярен. В компании Blackwood, наоборот, отмечают сравнительно невысокую стоимость услуг управляющих компаний, которая составляет, по их оценкам, примерно 10–15% арендной ставки, в то время как на Западе эта цифра достигает 30%. Таким образом, прибыль для западных управляющих компаний получается незначительная, что сдерживает их продвижение на российский рынок.
В такой ситуации, по мнению многих игроков рынка, в ближайшее время следует ждать появления нового типа управляющих компаний коммерческой недвижимостью, которые смогут найти рациональное соотношение между ценой и качеством обслуживания. Но пока иностранным компаниям, которые имеют четкие критерии качества, а также международный опыт управления, часто не хватает знания российского рынка и связей с местными компаниями. С другой стороны, отечественные компании, знающие специфику рынка и имеющие доступ к местным подрядчикам, часто испытывают недостаток опыта.

Управление в России сегодня
В настоящее время многие компании, строящие собственные здания, к сожалению, не рассматривают их как актив, хорошее состояние которого необходимо поддерживать на протяжении десятков лет, поэтому если и прибегают к услугам управленцев, то уже после сдачи объекта в эксплуатацию. В результате собственники несут убытки, так как выясняется, что, например, оборудование, закупленное у различных поставщиков, не соответствует единым стандартам. По мнению экспертов, профессиональное управление зданием начинается на этапе начального строительства: в обязанности управляющих входит изучение состояния рынка, на основе которого определяется круг арендаторов, разрабатывается рекламная кампания объекта, определяется оптимальное соотношение арендуемых площадей и т. д.
При этом необходимо разделять понятия управляющей и эксплуатирующей компании, поскольку не всегда привлеченная на объект компания осуществляет полный комплекс услуг. Нередка ситуация, когда собственник нежилого здания оставляет за собой управление объектом, в том числе финансовый менеджмент, а внешнюю компанию привлекает только для эксплуатации.
Между тем на Западе профессионализм управляющей компании проявляется в первую очередь в оптимизации денежных потоков в зависимости от инвестиционной стратегии владельца. Опытный брокер может, анализируя финансовые аспекты договоров аренды, заключенных управляющей компанией в определенный период времени, сделать вывод, готовится ли здание к спекулятивной продаже, или инвестиции в объект имеют долгосрочный характер.
По мнению начальника отдела маркетинга группы компаний «Конти» Алексея Самсонова, несмотря на заметное отставание от Запада, наш рынок все же имеет положительную динамику. По его мнению, в 2004 году начнется сегментирование рынка услуг в сфере управления недвижимостью по направлениям бизнеса: торговля, офисы, склады. «Интерес к этому наверняка проявит ряд крупных компаний, создав дочерние организации по управлению как собственной, так и сторонней недвижимостью», — говорит А. Самсонов.
Уже наблюдается развитие рынка управления торговыми центрами. Так, генеральный директор ЗАО УЭР (входящего в состав девелоперской компании «Авгур Эстейт») Андрей Шаров считает, что с точки зрения заработка на эксплуатации торговые площади в последнее время стали играть не менее важную роль, чем офисы. «Поскольку ритейлеры декларируют намерения и дальше развивать свои сети — причем не только в Москве, но и в крупных областных центрах, — это может стать хорошим подспорьем для роста отечественного рынка управления недвижимостью», — говорит А. Шаров.

Михаил Гец
Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood:
— На сегодняшний день рынок обслуживания и доверительного управления недвижимостью представлен небольшим количеством компаний, к примеру, Hines, Sawatzky, которые работают согласно классическому западному пониманию подобного бизнеса. В Москве в целом эта ниша далека от насыщения, несмотря на то что спрос на услуги управляющих компаний неуклонно растет. В настоящее время в столице работает не более 20 управляющих компаний, а «похвастаться» профессиональным обслуживанием могут лишь офисные комплексы класса А и приблизительно 40% офисных зданий класса В. Остальные здания класса В и С обслуживаются собственниками, из которых половина не имеет должного опыта в управлении недвижимостью. Рынок управленцев не успевает за растущим спросом со стороны владельцев коммерческих объектов.
Более того, в связи с быстрыми темпами увеличения спроса появляется большое количество непрофессиональных компаний, которые не могут обеспечить устойчивое функционирование здания, повысить доходность и ликвидность объектов недвижимости. Такое качество управления сдерживает повышение уровня здания, а порой — снижает его класс.

Тенденции на рынке управления
По мнению аналитиков компании Blackwood, в 2004 году будет заметно расти доля офисных зданий класса В, имеющих грамотное обслуживание. В целом же самым большим потенциалом обладают офисы класса С, складские комплексы и офисы на территории бывших промышленных предприятий. Их обслуживанием могут заняться российские компании, расценки которых невысоки, а качество обслуживания находится на удовлетворительном уровне.
На рынке, несомненно, появятся новые управляющие компании. Однако в большинстве своем это будут фирмы, ранее специализировавшиеся на оказании одного вида услуг, к примеру, клининговые компании, которые расширяют свой бизнес, увеличивая варианты сервисных услуг.
Директор департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Александр Гурганов предполагает, что, как и на Западе, в России уровень профессионализма управляющих компаний будет сильно влиять на классификацию зданий. Учитывая динамику развития российского рынка офисных помещений, можно предположить, что основные различия, существующие на сегодняшний день между нашими и западными стандартами, реально начнут сглаживаться через три–четыре года.

У IKEA 186 мебельных магазинов в 31 стране. Оборот компании в 2003 финансовом году - 11,3 млрд евро. В России у IKEA сейчас четыре магазина: два в Подмосковье и по одному в Ленинградской области и Казани. Компании также принадлежит торговый центр "Мега-1" рядом с мебельным центром в Теплом Стане.

Андрей Александров
Руководитель филиала агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:
— Абсолютное большинство из всех управляющих компаний, существующих на данный момент, являются дочерними структурами собственников зданий и сооружений, которыми они управляют. Соответственно объем и структура имущества, переданного им в управление, изменяются только в случае приобретения или строительства собственником следующего объекта, в случае же отчуждения имеющегося почти всегда меняется и управляющая компания. Исключения иногда составляют объекты, принадлежащие на 100% западным инвесторам, которые обращаются к услугам крупных международных фирм (их российским подразделениям). В подобной ситуации, с одной стороны, на рынке управления недвижимостью практически не наблюдается конкуренции, с другой стороны, перспективы специализированных управляющих компаний выглядят туманно.
Вероятным направлением развития специализированных компаний в этой ситуации может быть попытка «пойти» в регионы. Поскольку в Москве сосредоточен достаточно большой кадровый, финансовый, организационный потенциалы, такое развитие событий вполне может иметь место, тем более что у международных управляющих компаний пока не наблюдается большой интерес к выходу на региональные рынки. Но успешность подобной стратегии российских управляющих компаний в большой степени зависит от темпов развития того или иного региона и российской экономики в целом.
Не прошло и пяти лет, как Москомархитектура разрешила IKEA построить мост через Ленинградское шоссе к первому мебельному центру шведской компании в подмосковных Химках. Строительство займет всего 5 - 6 месяцев, но обойдется IKEA вдвое дороже, чем предполагалось в 1999 г.

Так или иначе центральную опору моста IKEA собиралась возводить посреди Ленинградского шоссе, находящегося в ведении московских властей, а их благословения IKEA так и не получила.

IKEA собиралась построить мост еще пять лет назад, когда готовилась к открытию своего первого российского магазина: мост через Ленинградское шоссе должен был обеспечить удобный подъезд к комплексу и разгрузить прилегающий участок шоссе. Идею горячо поддержали в администрации Московской области, но у столичных властей было особое мнение: в Москомархитектуре сочли, что мост закроет вид на памятник обороне Москвы в 1941 г. "Противотанковые ежи". А в "Группе "Хикон", которая занималась получением виз столичных чиновников, недовольство этих чиновников объясняли решением IKEA строить комплекс на подмосковной, а не на московской земле.

А на прошлой неделе IKEA наконец получила долгожданное разрешение Москомархитектуры на строительство моста через Ленинградское шоссе, сообщили в пресс-службе компании.

Однако в последнее время отношения шведской компании и московских властей потеплели. "Инвестиции [от IKEA, за которые боролась московская администрация] все равно "ушли" [в другие регионы], дальше упираться смысла не было", - объясняет источник в правительстве Москвы. В начале апреля мэр Юрий Лужков объявил, что для IKEA в черте города подобрано целых три участка, на которых компания сможет построить как мебельные магазины, так и торгцентры в формате "Мега". Совокупные инвестиции в объекты обоих форматов, если судить по предыдущим проектам IKEA, могут составлять $300 - 350 млн.

Руководитель департамента по связям с общественностью IKEA Ирина Ваненкова говорит, что строительство займет 5 - 6 месяцев и завершится осенью. В конце этого года рядом с магазином IKEA в Химках откроется торговый центр "Мега-2", поток покупателей возрастет, и без моста транспортная ситуация в районе очень усложнится. По словам Ваненковой, подмосковная администрация просит начать строительство как можно скорее.

Чтобы он не заслонял вид с шоссе на "Противотанковые ежи", мост будет построен на 90 м ближе к городу. По словам сотрудника российского офиса IKEA, компания никогда не возражала против этого и еще три года назад в ходе согласований мост был "передвинут". Как следует из совместного пресс-релиза IKEA и Москомархитектуры, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин считает, что "новый мост не изменит ландшафтное восприятие памятника Великой Отечественной войны - монумента "Противотанковые ежи" как со стороны центра, так и со стороны периферии".



Главная --> Публикации