Главная --> Публикации --> Немецкий счет Новостройки в подмосковье дорожают быстрее, чем в столице На континентах: расширение европы Ритейл набирает обороты Новые московские высотки пойдут с молотка

Переоценка ценностей

На фоне последних потрясений на московском рынке недвижимости загородный рынок выглядит островком спокойствия. Участники рынка связывают это с тем, что подавляющее большинство коттеджей покупают не инвесторы для последующей перепродажи, а люди, которые уже решили квартирный вопрос и просто хотят иметь загородный дом для себя.

Руководитель направления загородной недвижимости корпорации МИАН Светлана Кондачкова считает, что “допустимый ценовой барьер завышен продавцами земельных участков”. По данным МИАН, максимальная цена за сотку на Рублево-Успенском и Сколковском шоссе в 30-километровой зоне достигла $70 00 Далее 40 км на том же, западном направлении сотка стоит максимум $5000-700 “Продавцы выставляют земельные участки по ценам с учетом несуществующего уже темпа роста. Покупатели уже более осторожно подходят к вопросу приобретения земельных участков и ждут, пока рынок остынет”, — считает Кондачкова.

“В целом рынок загородной недвижимости выглядит островком стабильности и предсказуемости на фоне противоречивых тенденций, происходящих на столичном рынке”, — констатирует генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев. Главная причина, по его мнению, в отсутствии “спекулятивно-инвестиционного фактора”. Коттеджи и земельные участки в 99% случаев покупаются для последующего проживания, когда вопрос с городской квартирой уже решен.

Андрей Мажаров, генеральный директор компании “Терра”, говорит о том, что сегодня все сложней подстроиться под требования клиента и практически невозможно заработать на перепродаже участков.

От простого к сложному

Сейчас, по мнению Мажарова, большую прибыль приносит продажа участка, подготовленного под концептуальную застройку (что включает перевод земли в нужное назначение), чем перепродажа участка без дополнительных вложений.

“Мы наблюдаем отход от простых форм девелопмента, к которым относится ленд-девелопмент, к более сложным, — говорит Мажаров. — Существует мнение, что земля растет в цене и можно заработать только на перепродаже участков под застройку. Однако есть примеры, когда компания продавала отдельные участки под индивидуальное строительство и цена за сотку выросла за год с $22 000 до $23 00 В соседнем поселке другая компания продавала участки по $14 000 за сотку, но цена возросла до $21 000, в связи с тем что покупателями были в основном девелоперы и за год поселок был почти полностью застроен”.

Направление — вода

Другая тенденция в поведении девелоперов, которые стремятся поскорее “снять сливки”, по словам Ширяева, — введение в практику новых домостроительных технологий от “коттедж за месяц” до “коттедж за день” (в поселке “Благово” на Ярославском шоссе предлагают клиентам привезти и установить их дом за сутки, причем на окнах уже будут висеть занавески).

По данным Vesco Realty, к концу августа цены на коттеджи вблизи водохранилищ стали выше аналогов на “простой земле” на 30-40% и достигают $20 000-30 000 за сотку. Что касается стоимости квадратного метра, то она не опускается ниже $2000.

Ширяев полагает, что единственный фактор риска сегодня — это неконтролируемый рост объема предложения и огромная масса выведенных под будущее коттеджное строительство однотипных земель. “Превращение этих полян в окружении леса на расстоянии 15-40 км от МКАД в коттеджные поселки — вопрос нескольких месяцев. Если к августу количество ежемесячно вводимых новых коттеджных поселков достигло 10 (это около 500 участков/домов), то к началу весеннего сезона 2005 г. мы прогнозируем удвоение темпов прироста объема предложения. В отсутствии свежих подходов к загородному девелопменту кроется серьезная опасность, грозящая "ценовыми войнами" и катастрофическим снижением рентабельности”, — говорит Ширяев. Однако по мнению Андрея Кройтора, директора департамента загородной недвижимости корпорации “Инком-недвижимость”, рост предложения новых коттеджных поселков в 2004-2005 гг. продолжится не столь стремительными темпами, как в 2001-2002 гг.

“Горячие головы среди девелоперов, которые могут польститься на рисковые земли в расчете на сверхприбыль и удачное изменение целевого назначения с дальнейшей перепродажей этой земли, теперь будут осторожнее, — считает Андрей Мажаров. — Однако таких девелоперов единицы, а крупные игроки очень внимательно относятся к тому, что покупают”.

Сегодня близость к воде означает и дополнительные проблемы с оформлением разрешений на строительство. Начальник отдела реализации компании “КомСтрин” Ирина Игнатьева считает, что та часть коттеджных поселков, где при строительстве или оформлении документов имели место явные упущения девелоперов, возможно, сильно станет отставать по графику строительства или же такие поселки начнут дешево продаваться.

Повлиял ли банковский кризис на рынок недвижимости? Что будет с ценами на жилье? Снизятся ли ставки по ипотечным кредитам? Ответы на эти и другие вопросы пытались найти участники рынка недвижимости, банкиры, покупатели и продавцы квартир.



23 августа Президент РФ Владимир Путин подписал ряд законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Осенью Госдума приступит к рассмотрению остальных законопроектов из так называемого "жилищного пакета" - Жилищного и Градостроительного кодексов, поправок в Закон "Об ипотеке". По мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, принятие всех 27 законопроектов значительно ускорит развитие ипотечного кредитования. Он предполагает, что к 2006 году ставка по ипотечным кредитам снизится с нынешних 10-11% до 8% годовых. При этом доля покупок, которые совершаются с помощью ипотечных кредитов, возрастет с 2 до 10 процентов. Стремительное снижение ставок по ипотечным кредитам в ближайшие пять лет прогнозирует также президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян.

Жилья катастрофически не хватает

В этом году объемы нового строительства в целом по стране уже снизились. Так, за период с января по июнь 2003 года рост ввода в действие жилых домов составил 13,9%, а за аналогичный период текущего года он сократился до 3,6 процента. По прогнозам руководителя Минпромэнерго Виктора Христенко, в этом году в России будет сдано 40 млн. кв. м жилья (из них 5 млн. кв. м - в Москве). Потребность россиян в жилье оценивается в 1,5 млрд. квадратных метров. Вторичный рынок может предложить не более 0,2 млрд. кв. м - это значит, что спрос будет удовлетворен при вводе в строй 145 млн. кв. м жилья в год.

При этом специалисты признают, что ипотечный механизм не заработает без достаточного предложения нового жилья на рынке. Так, выступая 17 августа на заседании Правительства Москвы, вице-мэр Валерий Шанцев предложил в 2005 году построить около 200 тыс. кв. метров ипотечного жилья в столице. Он отметил, что в городе создан финансовый и организационный механизм ипотеки, но до сих пор от стройкомплекса не поступило ни одного предложения. "Мне кажется, что нам в будущем году нужно построить хотя бы 200 тыс. кв. метров жилья для начала реализации этой программы, хотя бы по 20 тыс. кв. метров на округ", - сказал он. Добавив, что запуск ипотечного механизма поможет решить жилищные проблемы многим людям, в том числе и очередникам. По мнению вице-мэра, строительство жилья по ипотечным программам является важнейшим ресурсом стройкомплекса, "без которого мы погибнем, а строительство жилья резко снизится".

Однако участники рынка недвижимости не спешат разрабатывать механизмы реализации масштабных инвестиционных проектов. Вместо этого они занимаются пропагандистской работой - убеждают публику в неизбежности дальнейшего роста цен на недвижимость.

Риэлторы разогревают рынок

Единодушно заявили о том, что никаких катастрофических изменений не произошло и участники пресс-конференции, состоявшейся 23 августа в ИА "Интерфакс" - представители Российской гильдии риэлторов (РГР) и Ассоциации российских банков (АРБ). "Специалисты РГР провели серьезный анализ рынка недвижимости, который говорит о том, что начавшееся снижение цен является не более чем сезонным колебанием, которое прекратится в самое ближайшее время, - сказала президент РГР Елена Дранченко. - И никакого банковского кризиса не было. Была нормальная реорганизация банковской системы".

Как известно, летом рост цен на жилье в Москве приостановился, рынок впал в стагнацию, из которой не вышел до сих пор. Это сильно озадачило риэлторов и строителей, но в будущее они смотрят с оптимизмом. Объясняют сложившуюся ситуацию влиянием сезонного фактора и заявляют о том, что пертурбации в банковской сфере на рынок жилья не повлияли. "Были некоторые опасения относительно того, что часть банков, оказавшись в сложной ситуации, начнет продавать свою недвижимость по цене, ниже сложившейся на рынке на сегодняшний день, но этого не произошло. Более того, многие люди забрали средства, хранящиеся в банках, и часть из них направили в недвижимость", - сказал в интервью газете "Ведомости" начальник службы маркетинга компании "Пересвет-Инвест" Андрей Блажко.

Финансовые проблемы, которые привели к срыву сроков строительства, возникли у Стройметресурса в июле. Тогда банки сначала значительно повысили ставки по кредитам, а затем резко сократили объемы кредитования строительных проектов. Это подорвало финансовую устойчивость компании, и она не смогла погасить свои векселя, предъявленные к погашению, и часть кредитов. Теперь Стройметресурс вынужден просить кредиторов об отсрочке в погашении долгов.

Такие жизнерадостные прогнозы риэлторов - слабое утешение для руководства крупнейшей подмосковной компании "Стройметресурс". "В связи c банковским кризисом и возникшими в результате этого проблемами на рынке недвижимости у нас возникли внутренние трудности, которые привели к снижению темпов строительства на некоторых объектах. В ближайшие дни на нормальный режим выйдет строительство большинства наших объектов. Однако уже сейчас очевидно, что сроки сдачи отдельных домов будут перенесены на непродолжительный срок, о чем будет сообщено дополнительно", - такое заявление на днях распространили топ-менеджеры этого строительного холдинга, который возводит жилье в 20 городах Подмосковья общей площадью около 1 млн. кв. метров.

А вот на работу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) банковский кризис никак не повлиял. Об этом генеральный директор АИЖК Александр Семеняка сообщил в интервью журналу "Финанс". По его словам, банки, работающие по программе АИЖК, не сократили объемы выдачи ипотечных кредитов. "В регионах они не имели долгосрочной ликвидности ни до, ни после этих событий. Они выдавали кредиты и в течение месяца продавали их нам. Также у нас не возникло проблем со сбором платежей - во время кризиса не было ни одной задержки", - отметил А. Семеняка.

АИЖК плодит фонды недвижимости

Как пояснил генеральный директор УК Росбанка Владимир Алексеев, одними из главных инвесторов ПИФов недвижимости и ипотеки, как ожидается, выступят Росбанк и ФФК. В свою очередь, АИЖК станет поставщиком информации о текущем состоянии ипотечного рынка в РФ, а также займется привлечением в эти фонды инвесторов, которые готовы покупать жилье на условиях ипотеки.

Более того, 17 августа Агентство по ипотечному жилищному кредитованию совместно с Росбанком и Федеральной фондовой корпорацией (ФФК) объявило о намерении создать закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) и ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды (ИЗПИФ). Как сообщила пресс-служба кредитной организации, Росбанк совместно с управляющей компанией "Росбанка", АИЖК и ФФК создал рабочую группу по формированию и управлению закрытыми ПИФами. Основной задачей рабочей группы является определение графика формирования фондов, размера стартового капитала, круга первичных инвесторов проекта и общей политики привлечения в ЗПИФН и ИЗПИФ для инвестирования в рынки жилья и реализации ипотечных программ в регионах России. Планируемый объем инвестиций в первый ЗПИФ недвижимости составит порядка 3 млрд. рублей.

Небоскреб небоскребу рознь

Одновременно с этим АИЖК, как ожидается, возьмет на себя гарантии по погашению ипотечных кредитов. "Сейчас мы представляем примерный объем инвестиций в первый закрытый ПИФ, однако общая сумма средств, а также количество фондов, которые планируется создать, будут определены в процессе деятельности рабочей группы", - сказал В.Алексеев. По его словам, первый закрытый фонд недвижимости планируется зарегистрировать к концу 2004 года. Управлять этим ПИФом будет УК "Ямал", аффилированная с Росбанком.

Не обрадовала их и новость, которую после проведения аукциона сообщил руководитель Комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк. Он сказал, что мэр Москвы подписал постановление о возведении еще четырех экспериментальных высотных комплексов на Дмитровском шоссе, вл. 11-13 (жилой комплекс), Преображенской площади, вл.8 (административно-офисный центр), Профсоюзной улице, вл. 156 (многофункциональный комплекс) и Новоясеневском проспекте, вл. 5-13, (многофункциональный комплекс). При этом выяснилось, что к участию в этих "внеконкурсных" проектах уже приглашены американские и японские проектные компании, создано совместное предприятие с одной из зарубежных фирм. Впрочем, московские власти уверяют, что такое решение принято исключительно с целью обеспечения безопасности проектирования, строительства и эксплуатации высотных объектов в Москве, а также в связи с отсутствием в РФ и ее столице нормативно-правовой базы по проектированию, строительству и эксплуатации высотных объектов. Напомним, что программа "Новое кольцо Москвы" предусматривает строительство многофункциональных высотных комплексов в срединно-периферийном поясе Москвы. Предполагается, что в соответствии с ней к 2015 году в столице будут построены несколько десятков высотных комплексов более 30 этажей каждый.

Нестабильность в банковском секторе и стагнация на рынке недвижимости не помешали проведению аукциона по продаже инвестконтрактов на строительство небоскребов в рамках проекта "Новое кольцо Москвы". Он состоялся 19 августа. Правда, победили в нем компании, мало известные на рынке. Первый лот - право на строительство 35-этажной административной высотки площадью 47 тыс. кв. м с двухуровневой подземной парковкой по Алтуфьевскому шоссе - достался ЗАО "Инстройтекс". Компания выложила за участок ,9 млн. (при стартовой цене ,5 млн.). Второй лот - на строительство 30-этажного административно-делового комплекса площадью 30 тыс. кв. м в Семеновском переулке - выкупило ОАО "Викаинвест". При стартовой цене ,7 млн. инвестконтракт был приобретен за 9,4 миллиона. Третий лот - на строительство административно-жилого комплекса высотой от 24 до 33 этажей и площадью 97 тыс. кв. м в проезде Серебрякова - был снят с торгов без объяснения причин, что вызвало неоднозначную реакцию девелоперов.

Кстати, по прогнозам риэлторов, в ближайшие годы в Москве возрастет спрос на высотные бизнес-центры. "В настоящее время многие иностранные компании испытывают интерес к России и хотели бы приобрести высотные бизнес-центры под свои офисы. Однако в Москве нет подобных зданий в достаточном количестве. Особые надежды в компании возлагают на комплекс "Москва-Сити", который может положить начало высотной традиции в Москве. Вокруг этого комплекса могут быть построены другие высотки, которые органично впишутся в окружающий пейзаж, создав высотный район российской столицы", утверждают специалисты компании Khight Frank.

Как ни странно, отсутствие норм и правил высотного строительства не является помехой для реализации другого амбициозного проекта - строительства делового центра "Москва-Сити". Его планируется завершить уже к 2007 году. Об этом недавно сообщил председатель столичного Комитета по внешнеэкономической деятельности Валерий Кузин. При этом он опроверг сделанные в начале августа заявления федеральных чиновников о том, что строительство ММДЦ "Москва-Сити" ведется в сейсмоопасной зоне, подчеркнув, что проект был одобрен Министерством природных ресурсов еще в 1995 году. В свою очередь, известные московские ученые заявили, что ММДЦ проектируется на "одной из самых устойчивых грунтовых площадок Москвы". Так, заведующий лабораторией динамики грунтов Института оснований и подземных сооружений им. Н.М.Герсеванова Леонид Ставницер отметил, что в этом районе находятся скальные и известняковые грунты, которые "никаких опасений с точки зрения устойчивости фундаментных конструкций не представляют".

Традиционного затишья на рынке московской офисной недвижимости не случилось

По материалам газеты "Ведомости", "Газета", ИА "Интерфакс", ИА "Regnum", РИА "Новости", пресс-службы ОАО "Новое кольцо Москвы", RussianRealty.ru

Банки - на рынке склянки

Виной тому грянувший банковский кризис, последствия которого инвесторы и девелоперы "расхлебывают" до сих пор, а также "трения" между московским и федеральным правительством, вылившиеся в "накат" со стороны Минприроды на самый знаковый для города проект "Москва-Сити". Но обо всем по порядку.

Кризис вынудил многие банки продавать и эти активы, чтобы суметь выполнить свои обязательства (в первую очередь, это были кредиты, взятые ими на межбанковском рынке). С начала июня по начало августа банки выставили на рынок 10 крупных офисных объектов (среди них были, например, и такие гиганты, как недостроенный офисный центр на Тульской площадью свыше 30 тыс. кв. метров). И хотя покупатели на такую недвижимость нашлись сразу, кредитным учреждениям, испытывавшим дефицит в "быстрых деньгах", приходилось отдавать бизнес-центры с дисконтом в 15-20 процентов.

Как известно, банки до июня текущего года очень активно вкладывали деньги в московскую недвижимость, в том числе и офисную. У некоторых кредитных учреждений такие активы составляли до 20% от их общего числа.

Несомненно, к осени офисный рынок успокоится, но к тому времени он уже не будет похож на прежний. Одно из значительных событий - покупка обанкротившегося "Гута-банка" Внешторгбанком (ВТБ). При этом ВТБ получил еще и часть активов группы "Гута", в том числе его подразделение "Гута-Эстейт". Последний известен как агрессивный игрок на рынке недвижимости, в том числе коммерческой. В частности, "Гута-Эстейт" вел проект "Золотой остров", в результате чего к 2008 г. на Болотном острове должен был появиться комплекс жилых домов и бизнес-центров. Инвестиции в этот проект оценивались в 1,5 млрд. долларов. Реализацией проекта "Золотой остров" займется ВТБ.

Несомненно, такое поведение банков не могло не сказаться на рынке офисной недвижимости. Во-первых, ощущается приток новых инвесторов, благо, момент сегодня таков, что за относительно небольшие деньги можно "войти" в какой-нибудь новый проект. Во-вторых, и так не слишком растущий в количественном отношении рынок притормозил - арендные ставки не растут, цены продаж новых офисных помещений остались на том же уровне, что и полгода назад (при том, что этот сегмент стабильно рос в цене последние два года на 1-1,5% в месяц).

Еще один вариант - воспользоваться нестабильностью рынка. На этой волне часть инвесторов начнет играть на понижение, задействуя ведущие СМИ (а эффективность такого "наката" показал пример "Альфа-банка", который чуть не обвалился всего из-за публикаций в деловых ежедневниках).

Ряд экономистов утверждают, что степень падения рынка или, напротив, его роста будет зависеть от политики ЦБ. В частности, если ЦБ не отпустит доллар, это подтолкнет рынок к незначительному, но все же росту.

Неприятности поджидали офисный рынок и на другом фронте - назовем его условно "репутационном". Строительство комплекса "Москва-Сити" может быть прекращено, а уже существующие здания снесены. Об этом заявил исполняющий обязанности заместителя руководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования Олег Митволь. Официальное объяснение причин угроз ведомства в адрес одного из любимых проектов московского мэра Юрия Лужкова таково: по информации Министерства природных ресурсов, "Москва-Сити" находится в сейсмоопасной зоне.

Своя ноша тянет

Минприроды в России обычно ничего не угрожает запретить или отнять просто так - по собственной инициативе. Не секрет, что почти у каждого запрета на строительство объекта или отъема лицензии на разработку месторождения есть политическая подоплека.

"Мы не можем говорить о наших решениях до тех пор, пока окончательно не станет ясна ситуация с государственной экологической экспертизой в отношении этого объекта, - сообщил г-н Митволь. - Допустим, если эта государственная экологическая экспертиза не проводилась, тогда в силу вступит ст. 222 Гражданского кодекса, и эти постройки могут быть снесены как незаконные".

Управляющей компанией по созданию и развитию проекта "Москва-Сити" выступает открытое акционерное общество "Сити", созданное при поддержке Правительства Москвы в 1992 г. специально для строительства и эксплуатации этого комплекса. Оно действует на основании соответствующих договоров, подписанных с Правительством Москвы. ОАО "Сити" выполняет функции заказчика по всему проекту и является арендатором земли. В управление ОАО "Сити" должны попасть объекты общей стоимостью 10 млрд. долларов.

Напомним, что строительство Московского международного делового центра "Москва-Сити" ведется на Краснопресненской набережной, на территории общей площадью около 100 га. Из них 60 га подлежат новой застройке. На этой площади должно быть создано 2,5 млн. кв. м офисных, гостиничных, торговых и рекреационных площадей, в том числе планируется возведение 116-этажной башни "Россия" (строительство 648-метровой башни, по самым скромным подсчетам, оценивается в 3 млрд. долларов).

До сих пор никаких претензий к объектам "Москва-Сити" чиновники Минприроды публично не высказывали.

Естественно, ОАО "Сити" категорически отвергло озвученные претензии Минприроды. Тем более что на уровне официальных документов они пока так и не были заявлены. "Мы этих материалов не видели, к нам никто с проверками не приходил. Для того чтобы оценить ситуацию, нам надо увидеть результаты этих исследований", - заявил вице-президент по строительству ОАО "Сити" Александр Серегин.

Между тем, продолжала ощущаться инерционная сила рынка офисной недвижимости.

Сухие цифры

Но вот выросла стоимость эксплуатации - на 4-5 процентов. Это произошло за счет удорожания коммунальных услуг, повышения заработной платы обслуживающего персонала - до 110-120 долларов за 1 кв. м помещений в год. Основное влияние на увеличение стоимости аренды оказывала девальвация доллара по отношению к рублю, которая за первые 7 месяцев года составила около 6% (подавляющая часть договоров с арендаторами выражена в долларах). Если принимать в расчет этот факт, то оказывается, что в неизменных ценах арендные ставки по сравнению со вторым полугодием 2003 г. даже упали в цене.

Так, по данным Swiss Realty Group, аренда помещений за первые 7 месяцев 2004 г. возросла не более чем на 1% на офисы класса А и В (что можно признать статистической погрешностью). В среднем ставки аренды сегодня составляют 600 и 490 долларов за 1 кв. м в год, соответственно.

Уже сегодня понятно, что к концу года как ставки аренды, так и цены продаж офисных помещений классов А и В вырастут не более чем на 2-3%, что не превышает темпов удорожания курса рубля по отношению к доллару.

За первые 7 месяцев года было сдано около 350 тыс. кв.м новых офисных помещений классов А и В (это примерно 70% от общего объема строительства в 2003 году). По итогам года объем нового строительства приблизится к 550 тыс. кв. метров. Эта цифра превысит показатели прошлого года (420 тыс. кв. м), но, вспоминая прогнозы начала года, согласно которым к концу 2004 г. должно было быть введено около 700 тыс. кв. м, можно признать, что для участников рынка итоги будут не слишком утешительными.

На рынке, даже несмотря на "выброс" банками как готовых, так и недостроенных объектов, не много выставленных на продажу инвестиционно привлекательных продуктов. Российские инвесторы - сырьевые компании обладают избыточной ликвидностью, для них не принципиален процент доходности, будет это 12 или 16 процентов. А все потому, что в России практически нет других таких эффективных инструментов сохранения капитала, как недвижимость.

А вот инвестиционная привлекательность офисного рынка на фоне не слишком утешительных прогнозов по другим показателям будет расти.

Но не стоит забывать, что инвестиции в офисные центры делаются и в расчете на рост цен на такую недвижимость. Потому совокупная доходность проектов может составлять 30%, если учитывать ежегодное удорожание такой недвижимости на 10-13 процентов.
Заканчивается очередное лето. Некоторые события, имевшие место в последние три месяца, способны оказать на рынок очень существенное влияние. Какое именно - покажет время. Затишье же, как известно, сменяется бурей.

Наши инвесторы в основном выбирают проекты, когда те находятся на стадии строительства - в этом случае доходность может составить 17-18 процентов. Иностранцам интересны "консервативные" проекты - уже действующие бизнес-центры, гарантирующие доходность в 12,5-13 процентов. Например, фонду Fleming, по собственным расчетам, их инвестиционное приобретение - бизнес-центр "Гоголевский, 11" - принесет доходность 13,5 процента. Однако за счет улучшения управления объектом они надеются увеличить прибыльность до 20 процентов.

Глобальные факторы, влияющие на стоимость жилья, остались прежними. Цены на нефть достигли своего исторического максимума, обеспечив наполнение экономики деньгами. В то же время реальных инструментов для инвестиций внутри России по-прежнему не так много. Банковский кризис лета-2004 не способствовал укреплению доверия населения к этому сектору. "Хотя он (кризис) вроде бы закончился, ситуация в банковской системе сегодня очевидно хуже, чем, например, полгода назад. Во-первых, вследствие недоверия к банкам практически перестали расти депозиты физических лиц", - пишет журнал "Эксперт". По данным этого издания, после дела ЮКОСа не лучше обстоят дела и на фондовом рынке - "сегодня уже никто из аналитиков не сомневается, что рынком откровенно манипулируют госчиновники", вследствие чего "серьезные инвесторы просто покинули рынок:" (16 августа).

Инвесторы покидают рынок жилья?

Так, глава стройкомплекса столицы Владимир Ресин заявил: "Хотелось бы, чтобы цены были дешевле, но этого не произойдет: Во-первых, высокий спрос определяет предложение, во-вторых, вообще все дорожает".

Из сдерживающих факторов следует отметить снизившуюся инвестиционную привлекательность жилья и имеющий место отток капитала. Последние два фактора являются одними из значимых причин летнего падения цен на недвижимость. Однако многие специалисты предрекают, что такая ситуация не продлится слишком долго. Резервы для дальнейшего роста есть.

Пессимисты считают, что сейчас многие вкладывают деньги в недвижимость еще на стадии котлована (лучшего способа не только не потерять, но и заработать не придумано, причем во всем мире). Однако скорее рано, чем поздно, рынок насытится. И квартиры перестанут продавать по ажиотажным ценам, объявленным застройщиками. А как только недвижимость перестанет приносить сверхприбыли, долго держать деньги в "квадратах" станет невыгодно. И их активно начнут сбрасывать. Что, в свою очередь, еще больше собьет цены".

Не все эксперты настолько же категоричны, однако потенциал для подорожания признают. Так, "Московский комсомолец" в номере от 2 августа пишет: "Определенности никакой. Одни обещают обвал цен, другие - всего лишь стабилизацию. А третьи и вовсе - дальнейший рост. Только не такой сумасшедший. Причем весомые аргументы находятся у каждого.

Дальнейший рост прогнозирует и руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко. Однако он делает существенную оговорку, действующую именно для столичного рынка. "Никакой основы для падения цен на жилье в нашей стране нет. Население имеет денег значительно больше, чем объемы строительства жилья на рынке,- пояснил он и добавил: - В прошлом году цены на жилье выросли на 26%, в этом году рост составит 20 процентов. Лишь в Москве во многом цены раздуты, и этот пузырь может лопнуть", - приводит слова В.Аверченко газета "Коммерсантъ" в номере от 4 августа.

О роли инвестиционной недвижимости в возможном кризисе говорят много, однако не все согласны, что одновременный выброс на рынок большого количества квартир окажется настолько уж пагубным. Так, председатель Комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский, мнение которого приводит газета, убежден, что квартиры начнут продавать, так как уже сейчас трудно отбить инвестиции при помощи аренды. "Но жилье не акции, сбросив которые можно в один день обрушить рынок. Оно продается долго", - говорит он.

Разобраться в том, что на самом деле происходит, попытался журнал "Финанс" (13 августа). Разногласия в точках зрения не могло не броситься в глаза авторам. И вывод он делает вполне соответствующий: ":Картина совершенно ясная: рынок столичной недвижимости являет собой уникальное вещество, которое может находиться в твердом (стагнация), жидком (отток покупателей) и газообразном ("пузырь") состоянии одновременно". При этом, правда, он отмечает, что "различимы вполне очевидные цифры и факты, по которым можно попытаться измерить реальную температуру рынка".

Это только подтверждает неоднозначность сложившейся ситуации. Собственно говоря, иной позиции нет даже по имеющимся в наличии ценам. Одни говорят, что они упали под воздействием внешних факторов, другие (риэлторы) утверждают, что снижение стоимости жилья обусловлено летними скидками.

В общем, положение напоминает фильм "Трое в лодке", когда один из героев вопрошает: "Так куда же нам плыть?" - вверх по течению или вниз. Ответ на этот вопрос должен дать сентябрь, когда закончится сезон массовых отпусков.

Издание указывает эти факторы. Во-первых, это падение спроса и увеличение срока реализации квартир. Во-вторых, дисконт. Несмотря на то, что по официальным данным цены на первичном рынке выросли в июле на 5%, на самом деле риэлторы готовы предоставлять существенную скидку на "особо застоявшиеся объекты". В-третьих, снова должен вырасти дисконт за покупку жилья на стадии котлована.

Когда будет известен ответ на другой вопрос - что станет с незаконно построенными коттеджами? - также пока не известно. От полной уверенности, что "война дворцам" начнется не сегодня-завтра, дело дошло до полной неразберихи. Вроде бы, должна была состояться "публичная порка" в деревне Глухово уже 1 августа, когда истек срок исполнения судебного решения о сносе 13 коттеджей, вынесенного в конце июня. Однако заместитель руководителя Федеральной службы по надзору в сфере экологии и природопользования Олег Митволь, который в одном из интервью говорил о своей "бульдожьей хватке" и обещал, что снос начнется в первый день последнего летнего месяца, в час "Ч" был уже не столь категоричен в высказываниях. Боле того, он заявил: "Я не понимаю, откуда взялась эта дата, что 1 августа должно быть что-то снесено".

"Война или мир" для коттеджей

Номер с видом на Кремль

Разобраться в происшедшем - благо, ситуация получилась презанятная - решила "Независимая газета" (номер от 3 августа). Вариант, при котором "штрафникам" решили позволить догулять лето в своих домах, автор отклоняет. "Наивно было бы полагать, что в решающий момент карающая ведомственная рука дрогнула. Не исключено поэтому, считают некоторые наблюдатели, что несостоявшаяся акция в деревне Глухово - это своего рода пробный шар, проверка реакции общественного мнения", - пишет издание. А тот факт, что акцию широко освещали телевизионные каналы, говорит, по мнению автора, о ее "высоком происхождении". Есть и другие признаки того, что речь действительно о спланированной пиар-акции. В частности, это имена владельцев коттеджей, которые должны пойти под снос. Особую пикантность постановке придает то обстоятельство, что "под нож" пойдут, как уверяют режиссеры, дворцы бывших министров и нынешних олигархов, звезд первой величины российского шоу-бизнеса. В общем, делает вывод НГ, "сюжет вполне может вывернуть на "мыльный" вариант "Российские богатые тоже плачут".

В течение двух дней столица лишилась двух крупных гостиниц - "Мира" и "России". Если прибавить к ним те отели, которые уже были снесены или успели получить "черную метку", а также гостиницы, которые только планируется отправить в графу "расход", то цифра получается более чем впечатляющая. Газета "Московский комсомолец" (номер от 11 августа) приводит мнение эксперта, который указывает: "Закрытие "России" и "Мира" обернется катастрофой для гостиничного рынка столицы. За последние два года у нас много чего сносилось, но почти ничего не строилось. Вместе с этими двумя гостиницами общие потери номерного фонда составят порядка 6000 единиц. А ввели в строй за это время не более 80 Как при таких показателях выполнять очередную программу по развитию туризма, я, честно говоря, ума не приложу".

Еще одной значимой темой августа стал гостиничный бизнес. О нехватке мест в столичных отелях пишут часто и много, однако последние события вызвали целую волну недовольства.

Газета "КоммерсантЪ" (11 августа) назвала такое стремление столичных властей "пятизвездочной болезнью". Ну а "Время новостей" от той же даты неоднозначно намекнули, что снос "России", может быть, связан с переделом собственности. "Сейчас фактическим владельцем гостиницы "Россия" считается "гостиничный король" Хусейн Джабраилов - бывший кандидат на пост президента Чечни и родной брат бывшего претендента на пост президента России Умара Джабраилова. Снос гостиницы и ее последующая реконструкция за средства стороннего инвестора неизбежно приведут если не к кардинальной смене владельца комплекса (сейчас он находится под управлением группы "Плаза"), то, по крайней мере, к серьезному перераспределению акций между нынешними акционерами и пришедшим инвестором". Подробности мы узнаем 10 октября, когда пройдет конкурс инвестиционных проектов на строительство нового здания.

Знакомый уже нам О. Митволь утверждает, что никакой политической подоплеки здесь нет. В это верится легко - потому что на поверхности подоплека экономическая. Получить лакомый кусок с видом на Кремль и построить на нем вместо трех-четырехзвездочной пятизвездочную гостиницу с соответствующей стоимостью номеров - предприятие действительно заманчивое.

Аренда: ни себе...

Завершило же этот "черный август" столичного гостиничного комплекса известие о том, что будет закрыт отель "Аэростар".

Впрочем, данная история чем-то напоминает коттеджный скандал. Очень скоро после того, как стало известно о намерении властей, поступили опровержения. "Сотрудники налогового ведомства теперь уверяют, что и не собирались брать с владельцев жилья никаких налогов, кроме подоходного", а "Налоговый кодекс не позволит налоговикам взимать с них (арендодателей) НДС и ЕСН", - писали "Ведомости" в номере от 3 августа. Но можно не сомневаться, что в случае необходимости такие поправки могут появиться.

Очень интересным образом эта тема наложилась на еще одну - аренду квартир. До настоящего времени сдача в аренду является очень популярным в Москве средством заработка. По некоторым данным, в этом бизнесе участвуют до 250 тысяч семей. Причем в последнее время особую популярность приобретает краткосрочная аренда квартир. В связи с закрытием гостиниц популярность эта должна была возрасти еще больше. И в это время налоговые службы выступают с инициативой, согласно которой предприниматели, сдающие внаем свою квартиру, должны будут платить не только подоходный налог, но и НДС. Таким образом, из 0, которые получает владелец, он должен будет отдать 15

Вторая половина августа ознаменовалась сразу несколькими скандалами, связанными с работой московского стройкомплекса. Так, 20 августа "Известия" сообщили о том, что "чиновников мэрии и фирмы, участвующие в строительстве Краснопресненского проспекта, который через год должен связать центр Москвы с Новорижским шоссе, подозревают в монопольном сговоре".

Москва скандальная

Также 20 августа "КоммерсантЪ" пишет о другом скандале - связанном с инвестиционным конкурсом на строительство в рамках программы "Новое кольцо Москвы". Связано оно было с тем, что без объяснения причин с торгов был снят самый лакомый кусок - право на проектирование и строительство 24-33-этажного административно-жилого комплекса с подземным гаражом в проезде Серебрякова. Несмотря на то, что проект считался экономически невыгодным, заявки на него подали 12 компаний, а задаток внесли шесть, отмечает автор.

Газета указывает, что именно может служить предметом особого внимания строителей проспекта - "с коммерческим интересом конкретных городских чиновников к земельным участкам в Красногорском районе Подмосковья. Вернее, к резкому скачку цен на недвижимость в Красногорском районе по завершении строительства трассы".

Журнал "Эксперт" (23 августа) посвящает сразу несколько материалов такому мало прижившемуся пока в России явлению, как бизнес-парки - офисным комплексам, расположенным в пригородной зоне вблизи автомагистралей. Автор отмечает, что во всем мире этот сегмент довольно развит, в первую очередь, благодаря тому, что позволяет держать арендные ставки на довольно низком уровне.

Бизнес-парки нам помогут

Как выясняется, тому есть ряд причин. Например, поведение девелоперов, которые "активно наклеивают этикетки "бизнес-парк на здания, расположенные в черте города, даже в центре. Короче говоря, выдают желаемое за действительное. Такая маркетинговая уловка позволяет привлечь внимание публики к проекту, а иногда и сдать офисы по высоким арендным ставкам".

Издание пытается разобраться, почему же тогда в Москве, которая входит в число мировых лидеров по стоимости аренды, бизнес-парки пока немногочисленны.

Судя по всему, периферия для Москвы еще долго будет оставаться непривлекательной с инвестиционной точки зрения. С точки зрения транспортной инфраструктуры удаленные от центра районы пока малоразвиты, а значит, труднодоступны. Поэтому, несмотря на низкие по сравнению с центром арендные ставки, отдаленные от центра районы пока не особо привлекательны", - считает специалист, чье мнение приводит журнал.

Однако есть и другая, более объективная причина: "Спрос на офисные помещения в пригородных районах столицы еще слишком мал. Сегодня арендаторы в основном отдают предпочтение офисным центрам, расположенным в деловой части города:



Главная --> Публикации