Главная --> Публикации --> Окно в европу Немецкий счет Новостройки в подмосковье дорожают быстрее, чем в столице На континентах: расширение европы Ритейл набирает обороты

На прошлой неделе “Гелос” распространил сообщение о новом направлении своей деятельности. Помимо антиквариата и произведений искусства аукционный дом собирается продавать с торгов “коммерческую недвижимость”. На аукционы будут выставляться здания и особняки, имеющие историческую и архитектурную ценность, утверждается в сообщении. Но “Гелос” будет принимать к торгам и рядовые столичные здания, сообщила “Ведомостям” его представитель Полина Груганова, объяснив это небольшим количеством приватизированных памятников архитектуры в Москве и Московской области.

Исторические здания и усадьбы скоро будут продавать с аукциона, как картины и антиквариат. Известный в среде коллекционеров аукционный дом “Гелос” начнет в сентябре проводить аукционы недвижимости. Эксперты говорят, что большая часть исторических зданий в России еще не приватизирована, но через несколько лет может сформироваться вторичный рынок таких объектов.

Сотрудники нескольких риэлторских компаний на условиях анонимности признали, что имели дело с продажей московских усадеб. По словам начальника отдела недвижимости компании “Велес-Капитал” Владлена Волошина, здания “с историей” продаются обычно на 15-20% дороже новых офисов класса А. “В Центральном административном округе [Москвы] стоимость такого здания может доходить до $5000 за 1 кв. м”, — говорит он.

Из первых двух объявленных лотов памятник только один — историческая усадьба “Всесвятское” в Тверской области. Ее стартовую цену Груганова назвать не смогла. Другой лот, загородная резиденция на 14-м км престижного Рублево-Успенского шоссе, включает участок в 43,3 сотки и несколько зданий, основное — площадью около 1500 кв. м. “Стартовая цена резиденции определена в размере $2,5 млн, хотя рыночная превышает $3,5 млн. Разница должна привлечь участников аукциона”, — объясняет Груганова.

В Москве, по словам Алексея Комеча, директора Института естествознания при Министерстве культуры, около 3000 памятников архитектуры. Большая часть из них в федеральной собственности, около 1000 — в городской, количество памятников, находящихся в частном владении, опрошенные “Ведомостями” эксперты оценить затруднились. Комеч напоминает, что в соответствии с федеральным законом “Об объектах культурного наследия” приватизация памятников архитектуры федерального значения приостановлена. Получить комментарий в Главном управлении охраны памятников Москвы и Федеральной службе по надзору за соблюдением закона в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия “Ведомостям” не удалось.

В “Гелосе” считают, что смогут конкурировать с риэлторами. “Только в ходе аукциона можно получить реальную стоимость "исторической составляющей" здания, — утверждает Груганова. — Торги идут на повышение, и бывает, что лот продается на 200-300% дороже, чем было заявлено. Покупатели готовы заплатить за то, что их социальный статус в связи с приобретением памятника истории повышается”. Аукцион хорош для продажи уникальных объектов, соглашается исполнительный директор консультационной компании Stiles Riabokobylko Сергей Рябокобылко. Для таких объектов “нет рынка”, т. е. трудно оценить, сколько они могут стоить, говорит он, но добавляет, что бизнес на торговле единичными объектами построить сложно. “[В Москве] нет настолько уникальной недвижимости, чтобы нашлось сразу несколько претендентов, готовых бороться за обладание ею”, — считает Филипп Богданов, гендиректор компании Kirsanova Realty, специализирующейся на сделках с элитной недвижимостью. Поэтому “Гелосу” целесообразно продавать с аукциона и здания, не являющиеся исторической ценностью, но уникальные по местоположению и проектированию, говорит Рябокобылко. Рынок таких зданий он оценить затруднился.

Основанный в 1988 г. “Гелос” – единственный постоянно действующий российский аукционный дом. Проводит более 100 общих и тематических аукционов антиквариата и произведений искусства в год. Стоимость большинства лотов превышает $10 000, аукционный дом получает около 3% комиссионных с каждого лота.
Границы Юго-Восточного административного округа Москвы очерчены железной дорогой Казанского направления и долинами Яузы и Москвы-реки, а с востока вышли за линию кольцевой автодороги, включив Жулебино и Некрасовку. В этих границах разместились двенадцать районов, и почти каждый из них имеет свою историю.

Памятники архитектуры и исторические здания могут быть интересны как представительские объекты, говорит Михаил Ятковский, до недавнего времени возглавлявший Фонд возрождения русской усадьбы. В качестве примера он приводит дом приемов “ЮКОСа” в Колпачном переулке. По его мнению, “Гелос” начинает отрабатывать механизмы аукционной торговли уникальными объектами недвижимости на перспективу. “Архитектурные памятники [регионального и муниципального значения] реализуются через аукционы муниципального уровня, в дальнейшем понадобятся частные структуры, чтобы продавать эти здания на вторичном рынке”, — говорит он.

Лефортово связано с именем сподвижника Петра I Франца Лефорта, командовавшего полком и построившего на этом месте солдатскую слободу. Великолепными архитектурными памятниками встречает нас этот район. Один из них был возведен "каменных дел художником" Аксамитовым для самого Лефорта. Владелец Лефортовского дворца отметил в нем новоселье в феврале 1699 года. А когда он менее чем через месяц умер, дворец превратился в неофициальную царскую резиденцию. Здесь, в центральном зале с изразцовыми печами, проводились первые петровские ассамблеи.

Тень Петра I

Нельзя не отметить и другое замечательное здание в Лефортово, возведенное по проекту архитектора Еготова в 1798-1801 годах как "военная гошпиталь". По окончании строительства оно по праву было признано одним из лучших в Москве. Здание выполнено в классически-парадном стиле.

Особенность Лефортовского дворца заключается в том, что он сочетает традиционный русский стиль - хоромную планировку и пышный декор оконных наличников - с западными веяниями - симметричной композицией, использованием ордеров и других, несвойственных прежде московским строениям, деталей. Дворец впоследствии принадлежал Меньшикову и был им перестроен. После этого древнерусские хоромы украсили въездной аркой, напоминающей триумфальную, и дворец стал выглядеть еще более торжественно.

Пройдемся и по району Кузьминки. В нем находится всемирно известный памятник культуры, занесенный в список ЮНЕСКО, - дворцово-парковый ансамбль "Кузьминки" (бывшая усадьба князей Голицыных). В его создании участвовали видные архитекторы XIX века Казаков, Жилярди, Воронихин. Вот как описывает эти места изданный в 1890 году путеводитель "Спутник москвича": "Кузьминки (называют также село Влахернское или Мельница), принадлежащее князю Голицыну, находится в 9 верстах от Москвы, по Рязанскому шоссе (можно ехать по Курской железной дороге до станции Люблино и оттуда 3 версты на линейке по 25 коп. с человека). Тут построено 22 дачи, барский дом: При доме обширный парк на 146 десятинах, три пруда:".

Дворцово-парковый ансамбль

Связь времен

Недалеко от Кузьминок, в Рязанском районе тысячу лет назад пролегал торговый путь из Москвы в Рязань и находились иные богатые южные города. По нему же двигались на Москву орды хана Батыя, а через столетия - войска Дмитрия Донского шли на Куликово поле, чтобы освободить русский народ от татаро-монгольского ига.

Здесь действуют 80 научных и проектно-конструкторских организаций. В 24 вузах обучаются тысячи студентов. И развитию культуры, несмотря на все кризисные обстоятельства, уделяется много внимания. Об этом свидетельствуют такие цифры: в округе работают восемь детских музыкальных школ, две детские школы искусств, два выставочных зала и 51 библиотека. Кстати, что касается последних, то их работа ставилась московским правительством в пример другим: они, с учетом современных требований, превращены в библиотеки, что привлекает к ним новых читателей.

Рассказ о достопримечательностях юго-востока столицы можно бы продолжить, но не единой стариной жив округ. Cтоличный строительный размах во многом пришелся именно на юго-восточные районы - Жулебино и Марьинский парк, где за последние годы возведено 40 процентов новых жилых домов Москвы.

Следует отметить, что память современных писателей тоже не обойдена вниманием - в округе существует музей Паустовского.

На территории округа немало мест, непосредственно связанных с историей отечественной культуры. Так, на земле нынешнего района Некрасовка, в бывшем селении Бедрино, принадлежавшем директору московских театров Кокошкину, гостевали Щепкин, Пущин, Аксаков, Писарев.

Так в сегодняшней жизни Юго-Восточного округа ощущается связь времен - от дворцовых зданий до заводских корпусов, от "линейки по 25 коп. с человека" до библиотеки.

Есть что показать и тем, кто интересуется церковной архитектурой. В районе Нижегородском стоят храм Пресвятой Троицы и Кафедральный Покровский собор. Можно также посетить в районе Печатники прекраснейший исторический памятник - Перервенский монастырь. В нем после 70-летнего перерыва в 1990 году возобновилось богослужение.

Группа под руководством помощника президента Игоря Шувалова написала 28 законопроектов, которые, как обещают реформаторы, помогут строителям построить, а гражданам - приобрести необходимое количество жилья. На последней стадии подготовки пакета к работе привлекли специальную комиссию при генсовете партии "Единая Россия" (ей принадлежит конституционное большинство в Госдуме) под руководством зампреда палаты Георгия Бооса. В пятницу предложения группы Шувалова одобрил сам генсовет. Уверенность "единороссов" не поколебало и то, что в первые два года с начала работы новой системы цены на жилье неизбежно вырастут. На этой неделе законопроекты поступят на согласование министерств, а 10 - 12 мая, как ожидают партийцы, они будут внесены в Думу. "Мы рассчитываем, что первое чтение пройдет в весеннюю сессию, но [технически оно возможно] не раньше 15 июня. Часть законопроектов нужно принять до конца нынешней сессии, чтобы успеть учесть их при работе над бюджетом", - говорит Боос.

"Единая Россия" благословила предложения администрации президента по созданию рынка доступного жилья. Если за два года массового увлечения ипотекой "пузырь" на рынке недвижимости не лопнет, то цены на квартиры сами собой снизятся, при этом каждый россиянин получит возможность улучшить свои жилищные условия, обещают реформаторы. Эксперты и участники подозревают их в лукавстве.

"Если в первые два-три года мы не сможем сдержать рост цен, который уже сегодня есть в тех регионах, где жилья не хватает, то с увеличением предложения можно ожидать даже некоторого их [цен] снижения", - объяснил Боос логику реформаторов. Сильнее всего, по его словам, пострадают региональные рынки, где за счет развития ипотеки больше вырастет платежеспособный спрос, а предложение нагонит его лишь через два-три года. Насколько именно подорожает жилье, Босс оценить затруднился.

Для того чтобы увеличить спрос на жилье, группа Шувалова, в частности, предлагает ввести систему кредитных бюро, отменить нотариальное удостоверение и разрешение органов опеки для сделок, не брать НДС при продаже квартир, снизить ставку налога на прибыль для инвесторов в ипотечные бумаги и выселять заемщиков-банкротов из заложенного жилья. Стимулировать предложение должны упрощенное согласование и экспертиза документации, продажа заранее подготовленных земельных участков на открытых конкурсах, развитие кредитования застройщиков.

А придуманные реформаторами меры для развития предложения не помогут строителям резко и быстро увеличить объем сдаваемого жилья. "Инвестиционный цикл сейчас составляет три года, но при этом инвесторам очень сложно найти достаточное количество инженерно готовых участков, - говорит Шарапов. - А если начинать с подготовки энергетической инфраструктуры, очистных сооружений и системы теплоснабжения, то и пяти лет [для роста предложения] будет мало".

По подсчетам президента группы компаний "Бекар" Александра Шарапова, только при снижении процентных ставок по ипотечным кредитам с нынешних 12 - 15% до 5 - 8% из-за повышенного спроса цены подрастут в среднем в полтора раза. Президент агентства недвижимости "БЕСТ" Григорий Полторак добавляет, что повышать цены будут вынуждены и сами строители, поскольку группа Шувалова, например, предлагает ввести для них двукратный налог на землю на время проектирования и строительства и четырехкратный - при нарушении сроков этих работ.

- Леонид Натанович, как вы объясните тот факт, что за последние несколько лет на российском рынке произошло резкое увеличение числа управляющих компаний?

Но до настоящего "пузыря" на рынке дело может и не дойти. Как отмечает гендиректор риэлторского агентства "Лаурел" Ирина Радченко, "пакет [группы Шувалова] не затрагивает налогообложение работодателей, в результате человеку, получающему достаточно большую зарплату "в конверте", будет так же сложно взять в банке ипотечный кредит". Кроме того, говорит зампред МДМ-банка Ирина Бушева, банки не смогут сразу опустить ставки, несмотря на то что риски по кредитам благодаря предложениям реформаторов снизятся. "Вопрос в том, удастся ли им быстро и дешево привлечь долгосрочные ресурсы [для кредитования]", - говорит Бушева. От этого будет зависеть и то, насколько снизятся ставки. При нынешней системе, напоминает банкир, за три года они опустились примерно с 18% до 12 - 15%.
C 27 по 29 сентября в Санкт-Петербурге пройдет конференция "Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие". Мы беседуем с ведущим секции "Управление и эксплуатация коммерческой недвижимости", генеральным директором ЗАО "ГОРОД" Леонидом НОВОЖИЛОВЫМ.

- Какие же услуги собственнику может предоставить эксплуатирующая компания?

- Сегодня московский рынок управляющих компаний находится в стадии активного формирования. Этому способствует расхожее мнение о том, что управление офисной недвижимостью - это один из самых прибыльных видов бизнеса в сфере недвижимости. Несмотря на это, в России число профессиональных управляющих компаний довольно невелико - развитие этой отрасли сдерживают сами собственники, создающие дочерние компании, обслуживающие бизнес-центры. Однако мы надеемся, что ситуация изменится, и предпочтение будет отдаваться профессионалам.

Но все мы понимаем, что любое дело всегда лучше доверить профессионалу. Ведь управление и эксплуатация здания - это сложный и обширный фронт работ, включающий техническую эксплуатацию, охрану труда, технику безопасности, организацию отношений собственника с коммунальными службами. Сегодня в России, особенно в столице, растет число интеллектуальных зданий, насыщенных сложной техникой, и экономить на профилактическом обслуживании и ремонте инженерных систем нельзя.

- Очень важно разделять такие понятия, как управляющая и эксплуатирующая компании. Часто возникает ситуация, когда собственник здания оставляет за собой управление объектом, а внешнюю компанию привлекает только для эксплуатации.

- Ни для кого не секрет, что крупные собственники, если и передают в управление свои здания, то предпочитают иностранные управляющие компании...

Наша компания практикует и новый вид услуг - доверительное управление зданием, повышающее эффективность использования собственности. После заключения договора о доверительном управлении с управляющей компанией собственнику не нужно самостоятельно заниматься поиском арендатора и устанавливать с ним контакт, утрясать спорные вопросы, регулировать взаимоотношения с чиновниками, коммунальными службами и т.д. Привлечение управляющей компании освобождает собственника от проблем, связанных с созданием собственной структуры по управлению своими непрофильными активами.

Кроме того, российские компании более мобильны в оказании услуг, нам проще подстроится под российскую действительность, нежели иностранным управленцам, которые действуют строго в соответствии с регламентом.

- Можно утверждать, что сегодня на рынке ситуация изменилась. Сегодня российские собственники склоняются к отечественным специалистам, так как мы лучше знакомы с российскими реалиями и зачастую оказываем ряд услуг, которые западные компании не предлагают: работу с контролирующими органами, организацию и проведение мероприятий по соблюдению всех их требований.

- Я думаю, от развития аутсорсинга. Важнейший фактор развития рынка - понимание собственниками важности грамотного управления объектами коммерческой недвижимости. Создавать собственную эксплуатирующую компанию, как правило, невыгодно: это требует не только большого количества специалистов, но и создания технологической системы, закупки оборудования, контроля производимых работ и, как следствие, огромной затраты сил, времени и финансового ресурса.

- Как вы считаете, от чего будет зависеть развитие рынка управления недвижимостью?



Главная --> Публикации