Главная --> Публикации --> Депутаты поторопились внести в думу ипотечные законопроекты раньше, чем их одобрил кабинет Визави скупил 500 000 кв.м Покупка и продажа недвижимости в сша Как я покупала квартиру Западные компании построят гостиницы в регионах

- Буква «Э», - замечает Валерий Михайлович, - самая важная в названии нашего управления. Эксперимент в строительстве тождествен понятию «прогресс». А то, что мы делаем, - экспериментально, ново и должно дать еще один шаг к развитию самого понятия «строительство».

Микрорайон «Синяя птица» в Северном Бутове, Новая Олимпийская деревня, эксклюзивный жилой дом «Пик Мира» в Слесарном переулке, офисно-жилой комплекс в Банном переулке, жилые комплексы на улицах Коштоянца, Лобачевского, Никулинской, Удальцова, наконец несомненная доминанта Северо-Запада столицы – жилой район Куркино. Все эти знаковые для современной Москвы объекты вмещаются в одну емкую фразу – экспериментальное строительство. И реализуется эта программа одним из ведущих предприятий московского строительного комплекса, которое так и называется – ГУП «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» (УЭЗ). Руководит им Валерий СИЛИН.

Это, во-первых, управление реализацией крупномасштабных городских проектов комплексной застройки микрорайонов - от исходно-разрешительной документации до сдачи под ключ. И во-вторых, реализация нетиповых экспериментальных проектов строительства с применением прогрессивных строительных материалов, технологий и оригинальных архитектурных решений, а также создание условий для продвижения проектов и программ городского масштаба.

Появилось ГУП «УЭЗ» в начале 90-х годов, когда все были под властью новых веяний и перемен. Наступило время новаций и новаторов, в том числе и в строительной отрасли. Тогда-то и возникла идея предложить московскому правительству в лице первого заместителя мэра в правительстве Москвы Владимира Ресина создать государственную, но не бюджетную структуру, задачей которой будет развитие масштабного монолитного строительства в городе. Суть экспериментальной деятельности нового предприятия определили два подхода.

За десять лет этим предприятием построено более миллиона кв. метров жилых и нежилых помещений, множество детских садов, школ, в том числе со спортивным уклоном, пять горнолыжных склонов, введено полмиллиона машиномест в гаражах-автостоянках, а сейчас начала реализовываться программа «Народный гараж».

«УЭЗ» осуществляет не только комплексные проекты, в которых наряду со строительством жилых домов присутствуют объекты социально-культурного назначения, но и выполняет благоустройство территории на уровне ландшафтной архитектуры, а также занимается вопросами энергоэффективности.

- Куркино, - говорит Валерий Михайлович, - бесспорно, является и управленческим, и строительным, и архитектурным экспериментом. До этого в Москве не было ничего подобного. Идея создания такого района, в котором развиваются, не ущемляя друг друга, город и природа, возникла еще в 80-х годах. Благодаря этому проекту мы приобрели огромный опыт и извлекли множество уроков, ведь реализация такого грандиозного замысла повлекла значительное количество трудностей и проблем, которые в начале пути невозможно было даже предвидеть. Никогда еще в столице не осуществлялась комплексная нетиповая монолитно-кирпичная застройка такого масштаба: район разбит на 18 микрорайонов, всего возводится более 900 тысяч кв. метров жилых и нежилых помещений, он рассчитан на проживание 33 тысяч жителей на пространстве, имеющем статус особо охраняемой природной и историко-культурной территории Москвы и Подмосковья.

Когда я первый раз попала в Куркино и спросила, кто мог бы познакомить меня с новым районом, услышала дружный хор голосов: «Конечно, Силин. Лучше, чем он, вам никто не расскажет». А на мнение строителей, как еще раз убедилась, вполне можно положиться. Валерий Михайлович буквально за считанные минуты выдал столько информации о Куркине, что иногда и за многочасовую беседу не получишь. С таким увлечением рассказывал, как несколько лет готовились к осуществлению проекта в Куркине, что здесь удалось построить и что еще будет строиться, об отличительных особенностях этого нового района, его архитектуре, уникальных ландшафтах, березовых и дубовых рощах, великолепной экологии, что не захочешь да влюбишься в этот город-сад.

Стоимость проекта, в котором площадь строительства только жилых домов превышала 900 тыс. кв. метров, составляла 400 млн. долларов. Были предприняты попытки привлечь различных инвесторов, в том числе иностранных, велись переговоры с Мировым банком при участии Госстроя РФ, Международным банком реконструкции и развития и другими финансовыми институтами. Однако учитывая важность и социальную значимость этого проекта для развития столицы, правительство Москвы приняло решение взять финансирование проекта в собственные руки - инвестором стал Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС).

Одним из тяжелейших факторов явилось то, что в начале строительства застраиваемая территория представляла собой целину, чистое поле, требующее поднятия и освоения с нуля всех видов инженерии: транспортных и инженерных сетей, электроснабжения, теплоснабжения, канализации, водоснабжения и т. д. Необходимо было учесть условия ландшафта, где перепад высот достигает 40 м, а строительство некоторых микрорайонов ведется на трехступенчатых склонах. Финансово-экономическая трудность для строителей и большая удача для жителей состояли в том, что плотность застройки в Куркине в два раза ниже, чем в Москве, что является обременением при строительстве ежеквартальных инженерных сетей, стоимость которых достигла 12 процентов стоимости строительства. Каждый из 18 микрорайонов имеет застройку по индивидуальному проекту. С этой целью были привлечены все ведущие московские проектные институты и организации (более 25), которые вели параллельно со строительством проектирование. Одной из важнейших задач «УЭЗ» было увязать строительство магистральной инженерии со строительством жилья, которое началось одновременно, и обеспечить «вхождение» строительства в те микрорайоны, где уже были готовы инженерия и проекты застройки.

- Чтобы сохранить экологическую чистоту здешних мест, - добавляет Валерий Михайлович, - решили теплоснабжение района осуществлять не на базе одного источника, что потребовало бы прокладки протяженной тепловой сети, а с использованием источников автономных. Наше решение поддержала Москомприрода. Не только здесь, но и в ранних своих проектах мы стремились применять экологически чистые строительные и отделочные материалы, разрабатывали новые технологии, старались использовать природный ландшафт и «вписывать» туда наши комплексы, а также создавать ландшафтную архитектуру, проводить дополнительное озеленение. А в Куркине впервые в России перед началом такого масштабного строительства специалистами из НИиПИ Экологии был составлен эколого-градостроительный план, в котором было подробно прописано, чего в новом районе ни под каким видом не должно быть. В частности, после долгих расчетов выяснилось, что здесь нельзя строить единую тепло-станцию (РТС). Этот вывод послужил основанием для создания локальных котельных - их в районе уже работает больше десятка. Куркино является природным комплексом с особо охраняемой территорией, где любая деятельность жестко регламентируется, поэтому, например, на реке Сходне отказались от идеи строительства причала для яхт. Здесь впервые была разработана схема компенсационного озеленения: решено, что пустырей не будет, все места определены четко, вплоть до каждого метра. Но самое главное то, что в Куркине на одного жителя будет приходиться 102 кв. метра зеленых насаждений, тогда как в среднем по Москве - 34,6 кв. метра.

Помимо построенных 500 тысяч кв. метров жилья в Куркине уже функционируют отдел внутренних дел, паспортный стол, пункт охраны правопорядка, отделение социального обслуживания, пожарное депо, почтовое отделение, подстанция «Скорой помощи», муниципалитет, центр образования, две средние школы, 4 детских сада. До конца года откроются филиал поликлиники, 4 магазина, подростковый центр, а также салон красоты, фитнес-клуб, кафе, гаражи. Также будет введен телекоммуникационный центр, объединяющий АТС, центр кабельного телевидения и комплекс оборудования волоконно-оптической связи. До 2006 года здесь построят еще 3 детских сада, 2 комбината бытового обслуживания, гаражные комплексы и автостоянки вместимостью свыше 3000 машино-мест. Для активного отдыха жителей предусмотрен спортивный комплекс с футбольным полем, плавательным бассейном, несколькими спортзалами и открытыми игровыми площадками. В Куркине кроме того запланировано строительство специализированной базы для занятий лыжным и велосипедным спортом, теннисного клуба и детского парка с аквадромом. В местах с большим перепадом высот будут сооружены трассы скоростного спуска на лыжах, оборудованные специальными подъемниками, а также сеть велосипедных и пешеходных дорожек.

- Мы всегда беремся за необычные проекты, самые трудные в исполнении. А вы знаете, что жилой комплекс «Синяя птица» расположен в овраге и тоже с большим - до 30 метров - перепадом высот? Ландшафт здесь представляет собой изрезанный «лунный» рельеф, никто не хотел браться за эту площадку. А сейчас это великолепное место для проживания и отдыха горожан. Это наш первый район и наша гордость. Разработкой этого проекта мы начали заниматься еще в 1989 году в стенах «Главмоспромстройматериалов», а на карте Москвы микрорайон «Синяя птица» появился в 1997 году. Помимо жилых домов переменной этажности мы построили здесь детский сад, школу со спортивным уклоном, которая была удостоена премии Москвы в области искусства, а также двухэтажный подземный гараж, магазины, кафе. Другим значимым для нас объектом стала Новая Олимпийская деревня, где «УЭЗ» выступило как заказчик и застройщик, и которую мы сумели построить за рекордно сжатые сроки - всего за полтора года - к открытию в Москве 1-х Всемирных юношеских игр. Поэтому на территории комплекса так много сооружений для занятий спортом. Эта наша работа была удостоена Государственной премии РФ в области создания объектов социального назначения. Среди других заметных объектов хочется назвать офисно-жилой комплекс в Банном переулке, эксклюзивный дом «Пик Мира» в Слесарном, жилые комплексы на улицах Коштоянца, Лобачевского, Никулинской и конечно же реализацию самого крупного для нас на сегодняшний день проекта - района Куркино, о котором мы с вами столько говорили. Эта работа уникальна тем, что никогда еще монолитное жилье не сдавалось сотнями тысяч метров. А монолит - это такой способ строительства, который дает возможность «лить» из бетона прекрасную архитектуру: изгибы, террасы, козырьки, архитектурные украшения, с помощью которых каждое здание приобретает свой неповторимый облик.

В прошлом году «УЭЗ» стало лауреатом премии «Экологический Олимп», которую НИиПИ Экологии присуждает за созидательный подход в организации проектной и инвестиционной деятельности, привносящей в жизнь города здоровье и красоту. Ваш первый проект - «Синяя птица» - тоже был с непростым ландшафтом, и вы сумели его сохранить...

- Начиная с 1999 года наше предприятие осуществляет комплексную реконструкцию кварталов 34 - 35 района Проспект Вернадского, которая включает строительство 160 тысяч кв. метров жилья для переселения 6 тысяч жителей из нескольких десятков домов. Не так давно по заказу нашего управления проектные организации разработали предложения по реконструкции отдельных пятиэтажек тех серий, что не подлежат сносу. Эта модель реконструкции предполагает надстройку домов до 9 - 11 этажей, можно и до 20 - 25 этажей, с помощью конструктивной системы «сотового» монолита. Сейчас все спорят, что выгоднее - сносить пятиэтажки или реконструировать? И если об экономической выгоде пока говорить рано, то с уверенностью можно сказать, что в плане экологии реконструкция более выгодна городу. В Москве почти десять миллионов кв. метров пятиэтажек. г Это почти столько же кубических метров, мусора, пыли, грязи, плюс еще перевозки, которые загрузят город. При реконструкции пятиэтажек всего этого нет, так что экологическая выгода - стопроцентная. Мы начнем с Западного административного округа, но нашим экспериментом заинтересовались и другие округа, в частности Северо-Западный.

- Валерий Михайлович, ваше предприятие занимается и такой важной для города проблемой, как снос ветхих домов и пятиэтажек и переселение москвичей в новые дома. Какие «изюминки» вы заложили в этот проект?

- Экспериментальный характер работы «УЭЗ» не ограничивается только проектами и технологиями, поневоле он распространяется и на методы привлечения инвестиций. В числе первых мы применили те методы финансирования, что сейчас получают широкое распространение. Уже никого не удивишь фьючерсной продажей жилья в рассрочку и рефинансированием строительства, которые использовали наше предприятие и Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы при возведении «Синей птицы». Строительство Новой Олимпийской деревни финансировалось с привлечением западных ресурсов, реализацией «евробондов» и кредитной линией Москомзайма с последующей продажей жилья и направлением выручки на погашение займов, а также в бюджет города. Эксперимент с организацией Строительной сберегательной кассы, которую мы, по немецкому опыту, создали еще в 1998 году, основан на цивилизованной форме привлечения средств населения на жилищное строительство для будущих владельцев этого жилья. Это первый подобный опыт в России такого масштаба. ССК была создана специальным постановлением правительства Москвы для проведения эксперимента на территории Западного административного округа. И если вначале приходилось использовать механизм консолидированного финансирования строительства с привлечением соинвесторов-строителей и товарных кредитов, то сейчас ССК - вполне самодостаточный финансовый механизм. Результаты ее деятельности говорят о ее жизнеспособности и эффективности. Привлечено свыше трех миллиардов рублей частных инвестиций, за счет которых профинансировано строительство более чем 200 тысяч кв. метров жилья.

- Вы инициировали создание Строительной сберегательной кассы (ССК), то есть к финансированию строительства привлекаются средства населения, а инвестиции привлекаете и, естественно, инвесторов тоже?

- Программа гаражного строительства по значимости приравнена правительством Москвы к программе жилищного строительства. Наше предприятие, используя самые прогрессивные методы сооружения различных типов гаражей и внося изменения в нормативную базу, а также используя земельный потенциал города, динамично реализует эту программу. Введено в эксплуатацию полмиллиона машино-мест, Но для такого мегаполиса, как Москва этого все равно мало, расчеты показывают, что ежегодно необходимо строить до 90 - 110 тысяч машиномест. При острой нехватке парковочных мест в городе имеются и другие проблемы, например снижение стоимости гаражей. Внесенные нами предложения получили одобрение на июльском заседании правительства Москвы. Думаю, программа «Народный гараж» во многом облегчит ситуацию на улицах города и поможет увеличить количество мест для хранения автомобилей в местах проживания владельцев.

- Валерий Михайлович, вы - координатор программы строительства гаражей-стоянок в Москве. Программа «Народный гараж», без преувеличения можно сказать, выпестованное вами детище. Как идет её реализация?

- В регионах мы работаем с 1998 года. Вначале это были хотя и эпизодические, но тоже неординарные проекты - Шахматная деревня в Элисте, мемориальный комплекс в столице Таджикистана - Душанбе. Строительство жилого комплекса «Братиславский» площадью 50 тысяч кв. метров в Рязани - первый для города опыт комплексного индивидуального монолитного домостроения. На площади в 7 гектаров появятся жилые дома, школа со спортивным уклоном, детский сад, магазины и прочие предприятия социально-бытового назначения. Выполним работы по благоустройству. Все здания возводятся по индивидуальным проектам из монолитного железобетона с использованием современного инженерного оборудования и энергоэффективных технологий. Аналогичный проект рассчитываем реализовать в Туле.

- Опыт строительства «УЭЗ» известен и за пределами столицы. Расскажите, пожалуйста, о ваших региональных программах.

Впрочем, это пока еще жители называют ее по привычке деревней. В Генплане же она значится как территория общественно-деловой застройки. В соответствии с проектом планировки здесь предполагается создать уникальную базу технических видов спорта: появится стадион, дорожка для мотогонок, велосипедный трек, автодром, поле для мотобола, тренажерный зал, арена для экстремальных видов спорта, стрелковый стадион, детский военно-спортивный клуб и другие физкультурно-спортивные сооружения. Конечно же, будут построены гостиница, торговый центр, объекты городского коммунального хозяйства и производственного назначения для развития малого бизнеса. Территория идеально подходит для привлечения инвестиций на строительство объектов не только регионального, но и республиканского уровня.

Здесь будет застроен жилой район «Платоновский лес» площадью более 200 тысяч кв. метров. Разрабатывается также проект застройки тульского поселка городского типа Горелки, который в будущем станет современным жилым комплексом. А на очереди новые проекты - в подмосковных городах Королеве, Ивантеевке и в Санкт-Петербурге. Как видите, поле для нашей деятельности достаточно просторное.
Деревня Назарьево (около 52 га) находится в санитарно-защитной зоне Восточно-Коммунальной зоны Зеленограда.

Кутузовская слобода

Бывшая деревня наверняка станет замечательным местом для жизни, ведь она расположена вблизи республиканского шоссе Москва – С.-Петербург, при этом достаточная удаленность от жилой зоны обеспечивает шумовую защиту.

метров. Примерно 60 процентов территории займут коттеджи усадебного типа и таунхаузы с квартирами площадью от 150 до 200 кв. м. Около 7 тыс. кв. м будет отведено под здания общественного назначения: здесь вырастет многофункциональный комплекс с аптекой, магазином, кафе, разместятся часовня и детский дошкольный комплекс. Планируется открытие художественных мастерских и выставочных залов. Все эти объекты будут доступны для всех зеленоградцев, а не только жителей «Кутузовской слободы». Проектирование застройки микрорайона обеспечит не только сохранение природной уникальности этой территории, но и украсит Зеленоград.

Деревня Кутузово – красивейший природный уголок в пойме реки Горетовка. В соответствии с Генеральным планом здесь сохраняется жилая зона – коттеджный комплекс «Кутузовская слобода» – это 43 тыс. кв.

Поселок Малино – исторически сложившаяся территория малоэтажной жилой застройки. Утопающие в зелени садов и лесов старые деревянные домишки перемежаются современными домами коттеджного типа.

Многоэтажка с садом

Утверждение проектов планировок и межевания присоединенных территорий позволит ответить на многие вопросы зеленоградцев и приступить к решению проблемы оформления прав собственности на землю.

В соответствии с Генеральным планом развития Зеленограда предполагается сохранение жилой зоны с малоэтажной застройкой. НИиПИ Генплана города Москвы продолжает разработку проекта планировки. Малоэтажное строительство будет продолжено. Поселок постепенно превращается в современный столичный микрорайон, обеспеченный всеми объектами социальной инфраструктуры, торговыми предприятиями, гаражами, дорогами и пр.

В марте 1958 года было принято постановление правительства о строительстве нового города-спутника Москвы и передаче для этих целей Москве территории Солнечногорского района Московской области, включая поселки Крюково, Малино, деревни Кутузово, Александровка, Новомалино, Назарьево и др. В 2003 году г. Зеленоград (а правильнее Зеленоградский административный округ города Москвы) отметил свое 45-летие.

ДОСЬЕ «ВМ»

Как надувался "мыльный пузырь"

Московский рынок недвижимости одни называют пирамидой, построенной по технологии МММ, другие "мыльным пузырем", который надулся из-за высоких цен на нефть. Как бы то ни было, но стремительный рост цен на недвижимость превратил московские квартиры в реальный инструмент для инвестиций. Согласно исследованию аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ирн.ru), на столичном рынке жилья доля квартир, приобретенных в инвестиционных целях, выросла в прошлом году до 30%. В этом году "пустых" квартир будет уже 35-40%. Если рост цен прекратится или среди инвесторов просто возникнет страх от такой возможности, то "инвестиционные" квартиры сразу же будут выставлены на продажу. Произойдет обвал цен, и "мыльный пузырь" лопнет. И никто сейчас не сможет точно сказать, когда это произойдет.

Приобретение квартир для последующей перепродажи началось примерно в конце 2000-го - начале 2001 года, когда стало ясно, что финансовый кризис преодолен, и цены на недвижимость стабильно пошли вверх. Но тогда число инвестиционных покупок, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН), составляло не более 1-2% от общего количества сделок на рынке. Олег Репченко, руководитель центра, отмечает, что тогда далеко не все частные инвесторы, покупая квартиру, сразу же планировали ее перепродавать - свою выгоду они осознавали постепенно, видя, как уже через год после покупки их собственность становится значительно дороже. И только к началу 2003 года инвестиции в недвижимость стали по-настоящему модными - в основном благодаря снижению курса доллара, вызвавшему необходимость найти накоплениям более достойное применение.

Уже четвертый год цены на столичном рынке недвижимости растут весьма заметными темпами. Только за прошлый год жилье подорожало в среднем на 30-40%, а отдельные квартиры выросли в цене более чем на 50%. Неудивительно, что в таких условиях покупатели видят в недвижимости не только место обитания, но и средство для вложения денег и получения дохода от сдачи в аренду и перепродажи квартир. Это создает угрозу затоваривания и обвала рынка, теоретически возможного при единовременной продаже всего жилья, купленного с инвестиционными целями.

Пустые квартиры инвесторов

Теперь людей, приобретающих квартиры не для собственных нужд, становится все больше. Они облюбовали в основном сегмент новостроек, поскольку на этапе строительства жилье можно купить дешевле, а вопрос быстрого заселения таких покупателей не волнует.

Риэлторы и инвесторы считают эту цифру завышенной, что понятно - они люди заинтересованные. По мнению Геннадия Стерника, руководителя аналитического центра компании "МИЭЛЬ", она составляет примерно 9-10% от общего числа сделок. Андрей Сучков, вице-президент Внешторгбанка, называет цифру в 15%. Аналитики полагают, что рост числа купленных для перепродажи квартир представляет собой мину замедленного действия - их единовременная распродажа усилит любые негативные обстоятельства, которые могут возникнуть на рынке недвижимости. Кроме того, стремление вложить средства в недвижимость только подогревает увеличение цен. На рост рынка, по словам Стерника, работает также и ипотека, становящаяся более доступной и увеличивающая платежеспособный спрос.

В исследовании ирн говорится, что за прошлый год доля инвестиционных покупок жилья выросла до 30%. По прогнозу аналитического центра, в 2004 году эта цифра может составить уже 35-40%.

Обратный отсчет

Если рост цен по какой-то причине остановится или среди инвесторов просто возникнет страх от такой возможности, то купленные впрок квартиры сразу же будут выставлены на продажу. А это, в свою очередь, уже вызовет затоваривание и обвал цен. С такой перспективой не спорит ни один аналитик. Но те, кто связан с недвижимостью напрямую, считают, что рынок рухнет только при условии, что количество инвестиционных квартир успеет дойти до критической массы.

Чтобы продажа всех инвестиционных квартир смогла перекрыть ожидаемый рост цен, считают аналитики, их объем должен соответствовать замедлению ценового роста минимум на 20%. Для этого годовой объем предложения должен составлять около 6 млн. кв.м - то есть необходимо, чтобы доля продаваемых инвестиционных квартир была равна объемам нового строительства. Получается, что критическая масса не предназначенных для собственного проживания квартир составляет около 3 млн. кв.м. жилья. Такой объем, говорят на рынке, накопится в лучшем случае только к рубежу 2005-2006 годов.

Рост цен на столичном рынке в этом году будет равняться как минимум 20-25%. В дальнейшем он несколько замедлится, но не остановится, составив в 2005-2006 годах около 15% в год. Следовательно, и доля инвестиционных квартир будет сохраняться и даже несколько увеличиваться, а их объем будет возрастать примерно на 1 млн. кв.м в год. "Чтобы определить критическую массу инвестиционных квартир, нужно установить связь между увеличением объема предложения и реакцией цен продаж, - объясняет Олег Репченко из ИРН. - Исследования показали, что повышение цен на 10% приводит к сокращению объемов продаж примерно вдвое. И наоборот: при двойном увеличении объемов предложения рост цен продаж начинает отставать от общерыночного подъема на те же 10%. Если исключить из рассмотрения инвесторов, то на рынке окажется 2 млн. реальных покупателей, и чтобы задержать рост цен на 10%, им нужно предложить 4 млн. кв.м. Но и такое замедление серьезно не изменит динамику рынка, который растет более высокими темпами".

Когда он лопнет?

По мнению Репченко, к этому же времени исчерпается и потенциал роста цен на московское жилье, достигнув средней отметки в $2 тыс. за кв.м. Тогда темпы роста цен заметно снизятся. А резкое увеличение объема предложения за счет продажи инвестиционных квартир создаст условия для легкого перехода от роста цен к их снижению. Риэлторы надеются, что рынок не рухнет, а плавно перейдет в стадию стабилизации, при этом сохранив даже небольшой прирост цен на уровне инфляции (около 10% в год).

Все это предположения. А вот реальные цифры. Годовой объем предложения квартир в новостройках в Москве, за вычетом социального жилья, сейчас составляет порядка 3 млн. кв.м в год. Если исходить из оценок количества инвестиционных квартир по сделкам прошлого года, на их долю пришлось около 1 млн. кв.м. Что будет, когда этот миллион вернется на рынок? Ответ понятен. Когда? Да в любой момент.

С тем, что цены на московскую недвижимость перестанут расти в 2005-2006 годах, соглашаются многие эксперты. Но причины они называют разные. Стерник ссылается на прогнозируемое снижение мировых цен на нефть, которое потянет за собой уменьшение платежеспособного спроса и возможные трудности с выплатами взятых кредитов и у застройщиков, и у потребителей. Леонид Краснянский, руководитель Департамента инвестиционных программ строительства Москвы, связывает снижение цен с тем, что к 2006 году на рынке появится новое жилье гораздо лучшего, чем сейчас, качества, и все прежние постройки перестанут быть высоколиквидными.


Рабочая группа по формированию рынка доступного жилья под руководством Игоря Шувалова намерена повысить доступность ипотечных кредитов, сократив сумму первоначального взноса с 30% до 10%. При этом разница - 20% - должна быть обязательно застрахована. Такие предложения содержатся в поправках к закону об организации страхового дела в России. В первую очередь, надеются авторы поправок, это должно помочь в приобретении жилья молодым семьям, у которых нет накоплений, но уровень доходов позволяет получить кредит.



Сейчас при предоставлении ипотечного кредита банки выдают не более 70% от стоимости приобретаемого жилья. Первоначальный взнос 30% при покупке квартиры ложится на заемщика. Законодательство не закрепляет соотношение "70 на 30", но оно широко практикуется. «Это делается для того, чтобы во время погашения кредита у банка был некий люфт, зазор», - пояснила один из авторов законопроекта Надежда Косарева. Ведь чем выше доля кредита в стоимости залога, тем больший риск банк берет на себя. Если первоначальный взнос слишком мал, то в случае невозврата кредита и реализации заложенной недвижимости с торгов банку может не хватить вырученной суммы для компенсации всех потерь. Если же банк и выдает кредит с повышенным риском, то берет за это дополнительную надбавку к процентной ставке.

Президент Национальной ипотечной компании - ГАЗЕТЕ

Предлагаемые изменения в закон об организации страхового дела вводят новый вид страхования - ответственность за нарушение договора заемщиком. Поправки предусматривают, что риск за повышенный кредит будет распределяться между банком и страховыми компаниями. В таком случае, уверены разработчики законопроекта, для граждан повышенный кредит окажется дешевле, чем сейчас. При этом новый вид страхования, считают они, должен вводиться только на добровольной основе: если гражданин хочет получить от банка кредит в большем размере, чем обычный стандартный.

Но у заемщиков не всегда есть деньги на первый взнос в размере 30%. Классическим примером, по мнению авторов законопроекта, является молодая семья: у нее еще нет приватизированного жилья, которое можно продать, нет накоплений, но в принципе ее текущий доход позволяет получить кредит и расплатиться по нему. Авторы концепции, направленной на формирование рынка доступного жилья, решили изменить ситуацию. «Надо создать такие условия, когда банк может дать кредит и на 80%, и на 90% от стоимости приобретаемого жилья», - считает Косарева. В этом случае при зарплате 300 долларов граждане смогут рассчитывать на получение кредита в размере 27 тысяч долларов с рассрочкой на 20 лет и купить квартиру, убежден вице-спикер Госдумы Георгий Боос.

Страховщики не уверены, что новые механизмы сделают ипотечные кредиты доступнее. "Таких моментов, как, например, обрушение рынка недвижимости, когда наступление страхового случая не зависит от заемщика, в законопроекте не прописано, - предупреждает первый вице-президент холдинговой компании "Росгосстрах" Дмитрий Маркаров. - В связи с этим мы видим явный риск, который на нас перекладывается, а это приведет к увеличению тарифа, по крайней мере в первые годы".

Надо сказать, что банк и сегодня может отказать в выдаче кредита, если заемщик не согласится застраховать ряд позиций: жизнь, трудоспособность, имущество и титул собственности, чтобы право собственности не могло быть оспорено или ущемлено третьими лицами. Но в случае принятия поправок страховое возмещение будет выплачиваться не заемщику, а кредитору, если он не смог возместить сумму непогашенного долга и сопутствующие затраты.



Главная --> Публикации