Главная --> Публикации --> Ипотека - доступное удовольствие Много там лесов, полей и рек Депутаты поторопились внести в думу ипотечные законопроекты раньше, чем их одобрил кабинет Визави скупил 500 000 кв.м Покупка и продажа недвижимости в сша

Дорога проходит через города Апрелевку (27 км от МКАД ) и Наро-Фоминск (56 км). На пути попадаются давно обжитые дачные поселки Кокошкино (20 км), Крекшино (24 км), Алабино (27 км) и новые коттеджные участки Валуево-2 (12 км), Глаголево (35 км) и др.
Киевское направление — одно из самых обжитых. Причина его “разработанности” — в удобном транспортном сообщении, так как большинство садовых и дачных поселков располагаются в непосредственной близости от железной дороги. В то же время значительная часть коттеджных поселков построена с учетом удобства подъездных путей.
Железнодорожная ветка и автотрасса одноименного направления находятся в изрядном удалении друг от друга и сближаются только в районе Апрелевки. Основная часть Киевского шоссе проходит по территории Наро-Фоминского района, небольшой ее отрезок — по землям Ленинского района в непосредственной близости от столицы.
На расстоянии 15 км от Москвы расположен аэропорт Внуково, и его наличие двояко отразилось на жизни этого района. Несомненный плюс таков: дорога на данном участке имеет шесть полос на выезде из Москвы, что обеспечивает хорошую пропускную способность. Пробок практически не бывает.
Под аэропорт отведены наиболее востребованные земли недалеко от Москвы, поэтому большинство традиционных дачных мест здесь расположены дальше 20 км от МКАД. Внуково и дачное место Толстопальцево, расположенное рядом, теперь входят в состав Москвы.
Между Киевским и Минским шоссе раскинулся Баковский лесопарк, созданный в 1935 году как защитный пояс Москвы, общей площадью более 1 тыс. га. В зоне лесопарка находятся санатории, дома отдыха, дачные участки, городок писателей “Переделкино” и др. В Баковском лесопарке растут сосна, ель, дуб, береза, осина, ольха и другие породы деревьев.
Первый значительный населенный пункт, который попадается на пути, — поселок совхоза “Московский”, расположенный на выезде из столицы (10 км от МКАД). Совхоз знаменит своим обширным тепличным хозяйством. Здесь выращивают овощи для москвичей — помидоры, огурцы и т. д. Населенный пункт находится в удалении от трассы и примыкает к густому хвойному лесу. Улицы поселка ровные, ухоженные, с чистыми дворами, детскими площадками, утопают в зелени.
Одно из самых красивых мест Киевского направления — усадьба Валуево (12 км от МКАД), добраться до которой можно по лесной дороге от совхоза “Московский”. Местность сильно понижается к заросшей плакучими ивами реке Ликова, а на высоком берегу издалека видна бывшая усадьба графа А. И. Мусина-Пушкина, окруженная старинным липовым парком. В состав графского имения входят березовые рощи, система каскадных прудов с фонтаном, гроты, пляж. Санаторий “Валуево”, занимающий территорию старинного имения, и детский санаторий “Искорка” вместе создают хорошую инфраструктуру для построенных неподалеку коттеджных городков. Вдоль долины реки Ликова между Киевским и Калужским шоссе много глубоких оврагов и крутых склонов, поросших еловым лесом. Это популярные места для лыжных прогулок.

Киевское шоссе, которое является продолжением Ленинского проспекта, в Москве носит официальное название М3 “Украина”, его направление — юго-запад. Эта автотрасса, как и ее ближайшие соседи — Минское и Калужское шоссе, считается одним из лучших направлений Подмосковья, с хорошей экологией, живописной природой, интересными стародачными местами и городами.

Коттеджные поселки
Загородные коттеджи, возведенные вдоль Киевского шоссе, входящего в пятерку самых востребованных направлений Подмосковья, пользуются большой популярностью. Если раньше дачи старались купить в старых дачных поселках, таких как Крекшино, Толстопальцево и др., то сейчас район дачной застройки существенно расширился.
Популярны дома в элитных коттеджных поселках около ДСК Генштаба и “Фрунзевец” (станция Дачная), в Кокошкине, где раньше располагались генеральские дачи. Около деревни Власово (23 км от МКАД) построен элитный коттеджный поселок с домами от 550 кв. м, с участками от 18 соток, ландшафтным дизайном, беседками. Продаются коттеджи у деревни Брехово (20 км от МКАД) площадью от 178 до 260 кв. м. Дачные городки в этих местах облюбовала элита российской эстрады, здесь приобрели коттеджи многие популярные певцы и артисты.
Довольно много коттеджных поселков строят в живописных окрестностях Десны. В деревне Мартемьяново предлагают элитные коттеджи большой площади (920 кв. м) с участком от 20 соток, бассейном. Такие же большие по площади коттеджи, называемые загородными резиденциями для приема гостей, появились в соседнем селе Афинеево (25 км от МКАД).
В доме площадью 1000 кв. м — 20 комнат, 6 санузлов, бассейн, спортзал, бильярдный зал, балкон, зимний сад, сауна, 2 выхода. Участок в 45 соток оформлен по законам ландшафтного дизайна.
Неподалеку в деревне Верховье (26 км от МКАД) предлагают дома и коттеджи эконом- и бизнес-класса. Их площадь — от 165 до 270 кв. м, размер участков — в среднем 16 соток. Здесь же, окруженный лесом, находится коттеджный поселок “Десна-2” с природным живописным озером на территории.
Одной из лучших новых застроек стало элитное “Новоглаголево” у деревни Глагольево (35 км от МКАД), где лесной массив просто великолепен. На огороженном участке тоже есть лесные деревья, преимущественно ели и березы. Наделы можно брать разные — от обычных 15 соток до солидных 1,2 га. Въезд на территорию осуществляется строго по пропускам, у хозяев есть собственный пульт дистанционного управления въездными воротами. В поселке существуют свои аптека и магазин. Около Селятина и Алабина строятся коттеджные поселки VIP-уровня.
Из вновь возводимых городков следует отметить “Лесные поляны” в 48 км от МКАД и 4 км от Киевского шоссе. В поселке 40 домов общей площадью от 189 до 250 кв. м, участки от 15 до 20 соток. “Лесные поляны” — это единый архитектурный стиль, современные инженерные коммуникации, высококачественные строительные материалы. Поселок расположен на небольшой возвышенности у леса, откуда открывается прекрасный вид на рощи и перелески, речку.
На Киевском шоссе, как и на других востребованных направлениях Подмосковья, каждый год появляются новые коттеджные поселки. Кроме коттеджей на рынке загородного жилья есть и отдельные земельные участки, и дома, и дачи в деревнях и садовых товариществах. На цены влияют удаленность от Москвы, степень престижности местности, удобство подъезда, близость водоемов и лесных массивов и многие другие факторы. Но прежде всего стоимость загородного жилья зависит от спроса, а спрос на Киевское шоссе всегда высок.
Очередной вехой в архитектуре стал 1947 год, когда Москва отмечала свой 800 летний юбилей. После войны градостроительство возобновляется, и это вполне закономерно. Новые здания возводят с учетом предыдущего опыта, когда утвердился новый стиль сталинский неоклассицизм. Продолжают менять облик парадные магистрали столицы Тверская улица, проспекты Ленинградский, Мира, Кутузовский, Ленинский, набережные, обрамляющие берега рек Москвы и Яузы.

Наро-Фоминский район
За Внуковом начинается Наро-Фоминский район, который занимает площадь 1929 кв. км и граничит с Калужской областью, Можайским, Рузским, Одинцовским, Подольским и Ленинским районами. На его территории находятся три города (Наро-Фоминск, Апрелевка и Верея), три поселка городского типа (Алабино, Киевский и Кокошкино) и 287 сел, поселков и деревень. Численность жителей — 192 тыс. человек, из них половина — городское население.
Наро-Фоминский район по праву считается одной из самых экологически чистых зон Подмосковья. Треть всей его площади занимают лесные массивы. Территория изрезана густой сетью рек, которые относятся к бассейну Оки. Наиболее крупные из них — Нара (длина 156 км), протекающая в Наро-Фоминске, Протва (длина 275 км) в Верее, Десна и Пахра в районе Апрелевки. В верховьях реки Нары находятся известные Нарские пруды, издавна являющиеся промысловыми. Кроме щуки, ерша и сома здесь можно поймать окуня, леща, карпа, язя и налима.
Наро-Фоминск окружают замечательные боры и рощи, где поют птицы, воздух полон целительного аромата. Лесом заняты 57,5 тыс. га. Для этих мест типичны ель, сосна, береза, встречаются также твердые лиственные породы: дуб, клен, вяз и др.
Густые окрестные леса вдоль берегов извилистой Протвы, особенно в районе Вереи, издавна славились охотой. Здесь любили бывать русские цари Иван Грозный, Борис Годунов, Петр Первый. До сих пор в лесах встречаются лисица, заяц, енотовидная собака, барсук, куница, выдра. В настоящее время на территории района появилось много лосей. Для охотников будет интересно знать, что в Наро-Фоминском районе добывают промысловую птицу. Речь идет о тетереве, рябчике, вальдшнепе, глухаре, куропатке, перепеле, дикой утке (чирке), кулике, дергаче, цапле.
В Наро-Фоминском крае кроме живописной природы немало памятных мест, связанных с историей нашей Родины, с именами деятелей науки и культуры.
Из крупных городов Наро-Фоминского района ближе всего к Москве расположена Апрелевка. Своим появлением город обязан строительству Брянской железной дороги. В 1899 году железнодорожный полустанок возле деревни Мамыри получил наименование Апрелево. В 1961 году поселок обрел статус города. Названия улиц ведут перекличку со словом “Апрелевка” — здесь есть улицы Апрелевская, Мартовская, Июньская, Июльская и др.
Окрестности очень красивы: рядом протекает извилистая полноводная река Десна, вдоль русла которой сосредоточены стародачные места, дома и лагеря отдыха, новые коттеджные поселки.
В окрестностях Апрелевки сохранились многочисленные памятники архитектуры XVIII–XIX веков, особенно много их по берегам Десны.
В селе Мартемьяново возвышается Троицкая церковь (1782), окруженная старинным парком, оставшимся от одноименной усадьбы. Село Афинеево связано с именем А. А. Бахрушина, мецената, основателя театрального музея в Москве. Здесь около усадебной церкви Усекновения Главы Иоанна Предтечи (XVIII век) на левом берегу Десны стоял загородный дом семьи Бахрушиных.
Вблизи станции Алабино находится село Петровское с бывшей усадьбой горнопромышленника Н. А. Демидова, построенной знаменитым зодчим М. Ф. Казаковым в 1770–1780 годах. Дом-усадьба Петровское является одним из лучших его произведений. К сожалению, сам дворец и окружающие его постройки сильно разрушены. Из четырех флигелей, входивших в композицию, хорошо сохранился лишь один (в нем размещено отделение сбербанка).
Зато время пощадило прекрасную церковь Петра Митрополита с отдельно стоящей колокольней, построенной также М. Ф. Казаковым. Храм в Петровском отреставрирован и действует. В деревне Крекшино в конце XIX — начале XX века жил редактор и издатель В. Г. Чертков, к которому часто приезжал Л. Н. Толстой и подолгу гостил у него.
Здесь в 1909 году в тиши подмосковной деревни Толстым были написаны рассказы “Разговор с прохожим” и “Приезжий крестьянин”, а также статьи “В чем главная задача учителя” и “Пора понять”.
Недалеко от Апрелевки раскинулось Селятино — поселок городского типа с населением около 16 тыс. человек. Со всех сторон населенный пункт окружен обширными лесными массивами.
Селятино — одно из самых спортивных мест Подмосковья. На его территории построен огромный спорткомплекс “Строитель”, включающий два плавательных бассейна, множество тренажерных залов, два хоккейных и два футбольных поля. Одно из футбольных полей — международного уровня, на нем проходили футбольные матчи Всемирных юношеских олимпийских игр.
Центром Наро-Фоминского района является город Наро-Фоминск. Раньше здесь существовало село, образованное в 1864 году из двух поселений — М. Нара и Фоминское (первое упоминание относится к 1328 году). Символом Наро-Фоминска считается Никольский храм (1852), который был построен в честь сорокалетия победы в войне 1812 года и вместе с несколькими поколениями жителей города пережил на своем веку много приятных событий и немало испытаний.
В 1840 году на реке Нары вблизи села Фоминского помещики Д. П. Скуратов и Н. Д. Лукин, основав первую бумаго-прядильную фабрику, дали местным жителям новые рабочие места.
В 1926 году село Наро-Фоминское, один из крупных промышленных центров Подмосковья с населением около 16 тыс. человек, преобразовано в город.
Во время Великой Отечественной войны правобережная часть города была занята немецко-фашистскими захватчиками, на левом берегу реки Нары стояли части 33-й Красной Армии. Город выдержал 66-дневную осаду и не сдался врагу.
Сегодня Наро-Фоминск — современный город с развитой инфраструктурой. Недавно здесь открылась хореографическая школа. А на вокзальной площади распахнул двери новый комплекс с вокзалом и торговым центром.
В Наро-Фоминске в конце ХIХ века бывал известный русский живописец-баталист В. В. Вере-щагин. Одну из своих картин, посвященных войне 1812 года (“На этапе. Дурные вести из Франции”), художник написал в селе Фоминском.
Недалеко от Наро-Фоминска в селе Каменском стоит Никольская церковь — одна из древнейших в Подмосковье (конец XIV века), которую посещал Петр Первый. Это небольшой по размерам одноглавый храм из белого камня. В плане церковь имеет редкую для русского зодчества форму вписанного в квадрат равноконечного креста. В окрестностях Наро-Фоминска расположены дома отдыха, санатории, турбазы и лагеря.
Наиболее известные из них — пансионат “Нара” (70 км от МКАД) на берегу Нары и небольшого озера в густом хвойном и смешанном лесу. На излучине реки Протвы недалеко от города Вереи находится пансионат “Акварели”.
Санаторий “Литвиново”, что на берегу Нары, известен тем, что занимает территорию старинного парка и бывшей усадьбы князей Щербатовых. Излучина реки, лесные просторы, бор и чистый воздух создают все условия для полноценного отдыха и лечения. Особенно нравится это место художникам. По душе были здешние красоты и наркому здравохранения Н. Д. Семашко, впервые приехавшему в бывшую усадьбу князей Щербатовых в 1920 году. В 1923 году здесь отдыхал русский поэт Сергей Есенин вместе с Айседорой Дункан.
Привлекает москвичей и база отдыха “Бекасово” (46 км от МКАД), расположенная в лесопарковой зоне рядом с каскадом прекрасных прудов. Здесь созданы все условия для занятий спортом: волейбольная, баскетбольная, футбольная и хоккейные площадки, теннисный корт. Рядом работает оздоровительный комплекс “Молния”.
Для прогулки на свежем воздухе на базе проложены трассы: летом — пешеходные, а зимой — освещенные лыжные.
Самый удаленный в районе и один из старейших городов Подмосковья — Верея. Первое летописное упоминание о городе связано с походом литовского князя Ольгерда на Москву в 1371 году. Слово “верея” в общерусском значении В. И. Даль определяет как “столб, на который навешиваются полотенца ворот”. И действительно, название города отражало его пограничное положение. Вместе с Боровском, Вышегородом, Можайском, Серпуховом Верея входила в линию городов-крепостей на западных рубежах Московского княжества и неоднократно принимала на себя первые удары врагов. О той эпохе напоминают сохранившиеся земляные валы и рвы Городища, окружавшие древний кремль в XV веке.
На территории Вереи сохранились собор Рождества Христова (1552), Ильинская (1803) и Константино-Еленинская (1789) церкви и др. В Рождественской церкви, древнейшем строении Вереи, похоронен герой войны 1812 года генерал И. С. Дорохов.

На столичном рынке недвижимости в марте велись боевые действия, причем сразу на нескольких фронтах. Произошло столкновение между московскими и федеральными властями -- последние хотят получить под контроль свою долю городской земли. Вице-мэр Валерий Шанцев и первый заместитель мэра Владимир Ресин участвовали в заочной дуэли за право распоряжаться земельными участками под жилищную застройку, а ипотечные операторы вербовали клиентов с помощью щедрых посулов.

Идея существования грандиозного Дворца Советов настолько владеет умами, что его мифический образ вызывает к жизни целую плеяду многоэтажных домов. В юбилейный 1947 год положено начало строительству семи знаменитых московских высоток. Их вертикали призваны подчеркнуть колоссальную мощь Дворца Советов и стать своеобразной системой объемных ориентиров столицы. Появление высотных зданий требовало конкретных преобразований в городе, в связи с чем в 1951 году под руководством архитектора Д. Чечулина разрабатывается новый план реконструкции Москвы (он действует вплоть до 1960 года).
В 1949 году выходит постановление о массовом строительстве жилья. Сталин объявляет о том, что столице необходимы высокие и красивые дома, ни в чем не уступающие западным образцам.
Кроме увеличения этажности послевоенное направление в архитектуре ясно отражает настроение общества-победителя: небывалый духовный подъем, гордость за страну, укрепление позиций армии. Ситуация сходна с эйфорией после войны с Наполеоном в 1812 году, когда на смену классицизму пришел ампир. Тогда легкие, изящные, классические формы зданий намеренно утяжеляли с целью подчеркнуть мощь государства. В декоре появились детали, символизирующие военную силу, лавровые венки, мечи, щиты, шлемы, кони, эмблемы и т. д. Архитектура той эпохи несла в себе идейное содержание прославлять государство и армию-победительницу. То же самое происходит и после 1945 года. Завоевавшая прочные позиции пролетарская (сталинская) неоклассика все больше утверждается, обогащаясь чертами, свойственными стилю ампир. Если до войны главной задачей было создать парадные магистрали, украшенные нарядными зданиями (как театральный фон, декорации для массовых демонстраций, всенародных гуляний), то нынешняя цель увековечить подвиг народа и могущество Советской Армии. Неоклассицизм с новым образным оформлением становится еще более статичным, монументальным, незыблемым, торжественным.
Появление уникальных высотных домов в значительной степени преображает внешний вид города. Все их проекты ассоциативно связаны с древней традиционной московской застройкой. Особенно это касается прямых цитат венчающих частей зданий (в них легко угадываются зубцы и башни Кремля).
Триумф вертикалей в композициях означает не только раскрепощение грозных сил, но и противопоставление западной архитектуре, которая предпочитала тогда функциональные горизонтали. Действительно, московские высотки вносят в статику неоклассицизма заметное оживление и динамику. Гигантские сооружения, занимающие огромную территорию, начиная с 7 10 этажей дробятся на уступы, башенки, становятся разноэтажными, облегчая тем самым не только свой огромный вес, но и внешний громоздский облик. Однако некоторые современные критики утверждают, что шпили и остроконечные башенки не спасают их от монументальной статичности и симметрии нижней части, которая полностью привязана к земле, и ни о какой динамике не может быть и речи. Эта особенность прослеживается в корпусах МГУ, здании МИД, гостиницах Украина и Ленинградская и высотных домах на Котельнической набережной, Красной Пресне и Красных Воротах. Они являются образцом для подражания и оформления вновь возводимых зданий, в которых широко использованы композиционные элементы и детали декора высотных проектов: чередование пилястр и вертикальных рядов окон, сложные раскрепованные карнизы, башенные надстройки (не имеющие функционального значения), скульптуры, круглые живописные плафоны, обелиски, аттики из пятиконечных звезд, вазы в виде снопов пшеницы. Можно привести множество примеров, где стилистика здания повторяет тему высоток это и разновысотный дом в 1 м Новоподмосковном переулке (архитектор В. Андреев), и жилой комплекс на проспекте Мира, 118 122 (И. Ловейко), и др.
Но не только наличием домов-гигантов отмечен послевоенный период. Все также большое значение придают жилищной застройке вдоль магистралей, причем по индивидуальным проектам. Девиз неоклассицизма 1932 1941 годов Все дома неповторимы и непохожи по-прежнему актуален. Для маститых зодчих именно это направление в архитектуре считается наиболее престижным. В проектах помпезных зданий каждый стремится как можно полнее раскрыть грани своего таланта в создании вечного образца. Настоящие шедевры появляются на улицах столицы, и самые впечатляющие из них них принадлежат И. Жолтовскому, академику и выдающемуся архитектору. Уважаемый и признанный мастер не только украсил Москву великолепными и добротными домами, но и выработал схему многоэтажного здания, в котором изысканность исполнения дополняет удобство внутренней планировки. Попытки многочисленных подражателей Жолтовского что-то изменить на свой манер, усложнить или упростить композицию приводили к нарушению ее целостности и несуразностям. За проект восьмиэтажного жилого дома на Большой Калужской улице (Ленинский проспект, 11) Жолтовский получает Сталинскую премию. С точки зрения архитектуры сделано, казалось бы, невозможное на внешней стене многоэтажного здания с его равномерной сеткой окон воспроизведена сложная в пропорциях картина дворца эпохи Ренессанса. Это излюбленная тема Жолтовского. Верхняя часть постройки наиболее выигрышна ее венчает мощный и в то же время тонко прорисованный карниз. Дом состоит из нескольких секций, на каждом этаже восемь квартир, которые отличает не только удобство, но и заботливо продуманный интерьер. Другой проект, завершенный в 1952 году, жилой дом на Смоленской площади, где предполагалось разместить вестибюль метро. Отсюда и необычная асимметрия, что несвойственно классике. Угол дома, ориентирующий на вход в метро, подчеркивает изящная остроконечная башня, которая определяет и ритмическое построение фасада. Все горизонтальные членения, мощный карниз, внутренняя планировка являются удачным повторением варианта на Большой Калужской.
Более сложное объемное построение Жолтовский реализует в одиннадцатиэтажном здании на проспекте Мира, 184, которое он заканчивает в 1957 году. Боковые восьмиэтажные ризалиты словно случайно отодвигают основную часть здания от главной линии проспекта. В целом дом получился легким и уютным, без каких-либо тяжеловесных форм. Особенности планировки лестницы на торцах дома с просторными холлами связаны со сквозным коридором и ведут к квартирам. Среди поздних работ Жолтовского наиболее примечателен Московский ипподром (1951 1955 годы).
Школу мастерства И. Жолтовского прошли несколько поколений советских архитекторов. Летом 1945 года была создана архитектурная мастерская-школа академика И. В. Жолтовского. В 1953 1959 годах он возглавил архитектурную мастерскую-школу института Моспроект, в 1952 1953 году руководил разработкой проектов крупнопанельных жилых домов.
Важным и приоритетным направлением послевоенного периода является застройка юго-запада столицы под руководством архитектора А. Власова. По существу, там вырастал новый город со своей инфраструктурой. Его стержнем стало здание Московского университета (архитекторы Л. Руднев, П. В. Абросимов и другие, 1949 1953 годы), которое придает неповторимое очарование ландшафту столицы. Освоение района начинается с полукруглой площади Гагарина.
Здесь Ленинский проспект словно обнимают крылья парадных восьмиэтажных зданий с нарядными башнями, колоннадой и статуями, значительно увеличивающими их высоту. В оформлении использованы лепнина, декоративные портики и объемные скульптуры (архитектор
Е. Левинсон, И. Фомин, А. Аркин, начало 50 х). За окружной железной дорогой в начале 50 х активно застраиваются Ленинский, Университетский и Ломоносовский проспекты, улица Косыгина. Характер архитектуры и планировка района постепенно становятся едиными. Крупные жилые массивы состоят из больших кварталов, дома, преимущественно 8 9-этажные, утопают в зелени просторных дворов. Огромное пространство увязано как с масштабностью зданий, так и с их оформлением. Композиция домов четкая, равномерная сетка окон выделяется сильными акцентами многоярусных лоджий. Над их созданием трудились ведущие архитекторы Москвы Я. Белопольский, Б. Мезенцев, Д. Бурдин, М. Лисициан, Е. Стамо, Н. Уллас и другие.
В отличие от довоенного строительства в начале 50 х в разных районах столицы все чаще повторяются наиболее удачные проекты. Так, например, сложный разноэтажный гигант для профессорско-преподавательского состава МГУ на Ломоносовском проспекте (архитекторы Я. Б. Белопольский, Е. Н. Стамо, 1952 год), который опирается о землю широкими крыльями и увенчан башенками, вызывал такой восторг, что в скором времени появились два его аналога: один практически в соседнем квартале, другой украсил собой самый престижный квартал Фрунзенской набережной.
Сама Фрунзенская набережная радует глаз прекрасными сталинскими постройками. Хорошо видимый из любой точки района дом № 24 (1949 год) архитектора Б. Мезенцева оформлен в стиле эпохи Возрождения. Его достоинство асимметрично расположенная резная башенка, венчающая крышу.
Послевоенному сталинскому неоклассицизму свойственно использование элементов декора эпохи Ренессанса. Так, дома № 70 и 72 (архитекторы Я. Белопольский, Д. Бурдин, 1955 1957 годы) на Ленинском проспекте имеют огромные сильно вытянутые по вертикали арочные пролеты, расчлененные внутри лоджиями с тонкими колоннами. Все это образует типичную для палаццо композицию.
Другие уникальные дома были построены на Садовой-Триумфальной, 4 10 (архитекторы
З. Розенфельд, А. Сурис, 1949 год) и на улице Земляной Вал, 46 58 (архитектор Е. Рыбицкий, 1949 год). Помпезность фасадов спроецирована авторами во внутренний интерьер. Квартиры усложнялись парадными анфиладами, что непомерно увеличивало площадь жилых помещений, и малофункциональными эркерами. Хотя такие нестандартные квартиры в наше время большая находка для покупателей.
Чрезмерное украшение архитектуры архитектурой послужило сигналом к тому, что стиль неоклассицизм и его многочисленные варианты начали сдавать свои позиции. Для сталинской архитектуры послевоенного периода характерен поворот к консерватизму, академизму, статичности и незыблемости. Наступило время самолюбования и тяготения к повтору наиболее удачных форм. Поиск нового окончательно прекратился. Теперь архитектура жаждала одного почивать на лаврах и наслаждаться вечным покоем. В обстановке, когда в большом стиле было достигнуто невероятно много, начала назревать проблема, на которую раньше закрывали глаза.
В погоне за штучными изделиями праздничной и триумфальной архитектуры совсем забыли о простом человеке, которому нередко негде было жить. Строительство нарядных московских домов требовало не только огромных материальных затрат, но и времени. Сменивший Сталина Н. С. Хрущев начал борьбу с архитектурными излишествами. Уже с 1954 года правительство принимает ряд постановлений и решений о смене архитектурной направленности. После нескольких лет переходных форм в 1959 году появился запрет на строительство нетиповых зданий без специального разрешения Госстроя СССР. Наступил период индустриального жилья.

Генеральный план застройки Москвы до 2020 года утвержден городским законом еще в начале 2001 года. В нем определено, в каких районах построят жилье, а в каких -- деловые и торговые центры, где будут промзоны и как пройдут по жилым кварталам транспортные магистрали. Однако, как выяснилось в марте, знакомиться с подробностями городской застройки на ближайшие 17 лет и, соответственно, корректировать планы покупки квартир москвичам рановато. Формальная причина -- несогласие федеральных властей с рядом положений генплана, реальная -- противостояние федеральных и столичных властей, которые не могут поделить городскую землю.

Министры бьются за план

Застройка для городских нужд Куркина и ряда других участков, право собственности на которые еще не разграничено, предусмотрена генпланом. Первый заместитель столичного мэра Олег Толкачев заявил, что этот документ является определяющим правовым актом, регламентирующим строительство в Москве. "Федералы" с этим заявлением спорить не стали. Они просто вспомнили спустя два года после принятия московского закона, что генплан должен быть утвержден правительством РФ. В марте заместитель председателя Госстроя РФ Николай Маслов созвал пресс-конференцию, на которой сообщил, что принятый Москвой генплан никуда не годится. Во-первых, потому, что он рассчитан на городское население в пределах 9 млн человек к 2020 году, хотя уже сейчас его численность на 2-3 млн больше. Во-вторых, Москва и Московская область стали фактически неотделимы друг от друга, а потому и программы их застройки нужно объединить в одно целое. В-третьих, в генплане должны присутствовать федеральные зоны -- как минимум территория, прилегающая к Кремлю.

Первые считают, что по закону "О разграничении государственной собственности на землю" примерно 40% столичных территорий должно распоряжаться правительство РФ. Заместитель министра имущественных отношений РФ Сергей Моложавый сообщил "Деньгам", что "нарушения федеральных прав на городскую землю происходят довольно часто". В качестве примера замминистра упомянул массовую застройку района Куркино, которая была осуществлена "без согласия законного собственника земли -- правительства РФ".

Кроме того, столичная дума приняла в первом чтении закон, которым обязала правительство РФ согласовать генплан строительства Москвы в течение шести месяцев после его представления столичными властями. Если поправки не поступают, проект считается согласованным. Через год после внесения генплана в правительство РФ он автоматически вступает в законную силу. Впрочем, депутатская инициатива -- не более чем демарш. Прокурор Москвы Михаил Авдюков уже предупредил, что закон не соответствует российскому законодательству и в случае его принятия будет опротестован прокуратурой.

Москва ответила контратакой. Юрий Лужков заявил, что создание "московского княжества с населением 17 млн человек" лишь усугубит проблемы и Москвы, и области (речь идет как раз об их объединении). А пресс-секретарь мэра Сергей Цой добавил, что "господин Маслов, уволенный несколько лет назад за некомпетентность" с поста заместителя главы городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество, просто мстит за прежние обиды. Дальше всех пошла Мосгордума. Она приняла обращение к Владимиру Путину с просьбой рассмотреть вопрос о целесообразности существования Госстроя, потому что тот, по словам депутата Михаила Москвина-Тарханова, "пытается вторгнуться в права субъектов федерации, поскольку у него нет поля для собственной деятельности".

В начале прошлого года вице-мэр Валерий Шанцев предложил Юрию Лужкову заменить предоставление земельных участков под коммерческое строительство в обмен на часть жилья (30-40% квартир в возведенном доме) на продажу права на жилищную застройку земли за "живые" деньги. На вырученные средства планировалось строить муниципальное жилье. Весной 2002 года было проведено несколько пилотных конкурсов, а в июле принято постановление правительства Москвы #494, согласно которому выделение участков за долю построенного жилья было отменено, функции подбора конкурсных участков перешли от префектур к департаменту экономической политики Москвы, а определять застройщиков стала конкурсная комиссия под руководством Валерия Шанцева.

Земля и доля

Причина столь крупного люфта между предложениями домостроительных холдингов и девелоперских и риэлтерских компаний проста: строители, возводящие типовые панельные дома, взяли на вооружение схему инвестирования строительных проектов за счет оптовых продаж квартир с начала работ нулевого цикла, собственных финансовых ресурсов для оплаты земельного участка авансом у них не оказалось. Впрочем, не исключено, что строительные фирмы берегут деньги для участия в следующих конкурсах, когда на торги будут выставлены участки не точечной, а массовой застройки.

Первые конкурсы по новым правилам провели в марте этого года. Их итоги оказались ошеломляющими. Ведущие строительные компании Москвы либо в них не участвовали (ДСК-1, ДСК-2, СУ-155, МФС-6), либо проигрывали все лоты ("Главмосстрой", "Моспромстройматериалы"). И тем и другим не хватало одного -- денег. Например, "Главмосстрой", возводящий около 15% столичного жилья, смог предложить на втором конкурсе максимум $50 тыс. сверх стартовой цены лотов. Корреспондент "Денег" лично наблюдал реакцию представителя "Главмосстроя", когда на предложение его компании -- $1,76 млн за участок на Федеративном проспекте -- фирма "Мастерок" ответила $2,65 млн: слова "Ни фига себе!" были произнесены слишком громким шепотом.

Впрочем, строители вряд ли откажутся от конкурсов: в этом случае им придется существенно сократить производственную программу. Скорее всего, они попытаются занять деньги для участия в конкурсах и компенсировать оплату кредитных процентов за счет покупателей квартир. В этом случае итог конкурсных новаций будет очевиден -- стоимость столичных новостроек возрастет.

Отметим: для того чтобы отстоять новую систему предоставления участков, Валерию Шанцеву необходимо обеспечить ежегодное строительство по результатам конкурсов около 1,5 млн кв. м жилья. Зампред конкурсной комиссии Валерий Крючков сообщил "Деньгам", что на 2004 и 2005 годы комиссия сможет найти инвесторов только на 930-950 тыс. кв. м в год. Но и этот прогноз может оказаться неоправданно оптимистичным. Например, на второй конкурс были выставлены только три лота против 12 заявленных. На ряд лотов было подано лишь по одной заявке, и в результате их пришлось снять с конкурса. Если мэрии не удастся продать права на строительство заявленного количества жилья, Юрий Лужков может отказаться от концепции Валерия Шанцева и вернуться к долевой схеме, которую отстаивает руководитель стройкомплекса Владимир Ресин.

В марте депутаты Госдумы несколько раз обсуждали ипотечные законы -- как между собой, так и в компании с представителями ЦБ, правительства и регионов. Достичь полного взаимопонимания по законам "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах" и "О строительных сберегательных кассах" так и не удалось, и их принятие было отодвинуто на несколько месяцев. Зато начальник правового отдела Минимущества РФ Наталия Сергунина сообщила, что в ближайшие два месяца администрация президента внесет в Госдуму еще один ипотечный законопроект, предусматривающий "лицензирование ипотечной деятельности и работу с закладными".

Ипотечная щедрость

О старте собственной программы кредитования покупки жилья в строящихся домах объявил Европейский трастовый банк (ЕТБ). ЕТБ предоставляет кредиты от $10 тыс. под 21% годовых на этапе строительства и под 18% -- после оформления прав собственности на жилье. Для сравнения: "Дельта-Кредит" сейчас выдает кредиты под 21% годовых на этапе строительства и под 12-15% в зависимости от выбранной программы -- "Базовая" или "Вариант" -- на покупку уже сданного в эксплуатацию жилья. Правда, в Москве минимальная сумма кредита у "Дельты" значительно выше -- $17 тыс. по "Базовой" и $35 тыс. по программе "Вариант".
До конца апреля Дума примет пакет из 30 ипотечных законов. Предполагается, что после этого банковское кредитование граждан на покупку жилья приобретет массовый характер и квартирный вопрос в России будет решен. О том, что сдерживает в России развитие этой банковской услуги, корреспонденту ГАЗЕТЫ Михаилу Макарову рассказала президент Национальной ипотечной компании Елена Клепикова.

Пока шли дискуссии, связанные с законотворческой деятельностью, ипотечные операторы соревновались друг с другом, предлагая клиентам условия одно другого заманчивее. Банк "Дельта-Кредит" объявил, что с апреля минимальная процентная ставка по ипотечным кредитам может составить 10% годовых в валюте, но только для тех, чья платежеспособность не вызывает у банка сомнений. Кроме того, "Дельта-Кредит" собирается учитывать в качестве первоначального взноса стоимость недвижимости, уже находящейся в собственности клиента, то есть кредиты смогут покрывать 100% цены приобретаемого жилья.

- Cлово «ипотека» в последнее время превратилось в магическое заклинание, многократно повторяя которое, власти надеются решить не только жилищные, но и многие иные проблемы. Насколько обоснованны эти надежды?
- В развитых странах, где жилищная проблема не стоит так остро, ипотечное кредитование позволило гражданам увеличить квадратные метры своей жилплощади. На Западе ипотека развита потому, что много обеспеченных людей, а не наоборот – люди обеспечены, потому что пользуются ипотекой. Следовательно, до тех пор пока в России не появится много обеспеченных людей, способных оплачивать эту банковскую услугу, все разговоры о массовой ипотеке можно считать фантастическими.

"У нас пытаются внедрить в массовое сознание веру в очередное чудо"

"В строительном комплексе царит монополизм"

- Какую роль в ипотеке должно играть правительство?
- Государство должно использовать свои средства для предоставления субсидий населению. Господдержка может осуществляться по-разному: в виде первоначального взноса за кредит или для выплаты части процентов. Но государство должно помогать тем, кому оно обязано обеспечить нормальные условия жизни - военным, учителям, врачам и т.д.

- За счет торговли землей наполняют местные бюджеты?
- В лучшем случае. Гораздо чаще чиновники на местах таким способом наполняют собственные карманы. Отсюда нарушения и откровенные махинации, которыми сопровождается любой процесс выделения земельных участков под застройку.


- Какие причины сдерживают развитие ипотеки?
- В числе основных я бы назвала существующую систему финансирования стройкомплекса. Любое строительство начинается с выделения земельного участка за деньги. Происходит это в силу того, что практически все местные администрации испытывают дефицит финансов. Единственный реальный ресурс, которым располагает местная власть, - это земля. Вот они и стремятся использовать его по максимуму.

"Продают воздух над котлованом для фундамента"

- До сих пор у нас нет открытых конкурсов. Нет доступной информации о времени и сроках их проведения. Остаются неизвестными требования, предъявляемые к компаниям для участия в тендерах.
- Совершенно верно. В строительном комплексе царит монополизм. Существуют несколько приближенных к местным властям компаний, которые пользуются их доверием и расположением. В итоге застройщики расплачиваются с местными властями не деньгами, а квартирами. И все это преподносится общественности под благовидным предлогом решения социальных проблем. Якобы полученные таким образом квартиры местные администрации распределяют бесплатно среди очередников. Но тут возникает масса вопросов. Например, как и кем оценивались квартиры при бартере между компаниями и властями? Может, было бы выгоднее получить с застройщиков за землю деньгами и использовать эти средства для возведения социального жилья?

- Как в такую полукриминальную среду планируется внедрение ипотеки?
- Соединить ныне используемые методы финансирования строительства с настоящей ипотекой фактически невозможно. Путь к норме начинается с максимальной открытости каждой сделки, начиная с момента приобретения земли под застройку. Каждый участник строительного процесса, начиная от девелоперов и заканчивая застройщиками, должен заниматься своим делом. В результате все риски – и финансовые, и строительные – распределяются между профессионалами, каждый из которых несет за них ответственность. Это относится и к проектировщикам, и к конструкторам, и к тем, кто непосредственно строит. Во главе данной цепочки стоит заказчик. Ведь финансирование должно осуществляться строго в соответствии с проектной документацией. Таким образом, банки вступают в дело не только в качестве кредиторов, но и осуществляют функцию финансовых контролеров. Они проплачивают только те работы, которые выполнены по проекту. Ни копейки больше. Кроме того, банки следят, чтобы средства использовались строго по целевому назначению.

- В этом случае отношения местных администраций с компаниями-застройщиками были бы более прозрачными?
- Если между покупателем и продавцом расчеты осуществляются не деньгами, а натурой, моментально возникают неограниченные возможности для махинаций и злоупотреблений, которые ни один налоговый полицейский ни за что не распутает.

- В действительности все происходит по-другому…
- Сегодня в России торговля квартирами начинается, когда появляется забор вокруг участка под строительство. Продают воздух над котлованом для фундамента.


- Для чего все это делается?
- В первую очередь, чтобы снять риски с граждан, покупающих квартиры. Банк, дающий кредит заказчику стройки, не то же самое, что банк, занимающийся ипотекой. Последний дает взаймы человеку под квартиру, в которую можно вселяться и жить. Банку же остается закладная, которую можно продать инвесторам за наличные, необходимые для дальнейшей деятельности.

- Но это слишком рискованно для банков…
- Риски заканчиваются там, где реально работают законы, не только четко определяющие меру ответственности продавца перед покупателем, но и позволяющие последнему, допустим, внесшему залог за товар, находящийся в стадии изготовления, следить, как, на что и в каких размерах его деньги тратятся. Покупатель должен иметь возможность наблюдать, как отрабатывается сумма залога.

"Средства могут привлекаться под один проект, затем перебрасываться на другой"

- Получается, что застройщики и риэлторы получают возможность бесконтрольного использования дешевых денег?
- Такие взаимоотношения между кредитодателем и кредитополучателем открывают широкую дорогу к получению сверхприбыли. Расплачиваются за все эти «удовольствия» покупатели квартир. Нужны ли таким приобретателям жилой площади те финансовые «костыли», которыми, по сути, являются все виды жилищного кредитования? Факты говорят сами за себя: в развитых странах ипотечное кредитование доходит до 60--70% от ВВП. У нас, по самым оптимистичным оценкам, оно составляет 0,1--1% от ВВП.

- В России же все происходит по-другому?
- У нас продавец, торгующий квартирами, которых еще не существует, абсолютно ничем не рискует. Это максимально удобно для того, кто собирает деньги за воздух. Средства могут привлекаться под один проект, затем перебрасываться на другой. Плательщика об этом никто даже в известность не поставит. Реальных прав у него нет. Единственное, что ему остается, – ждать, когда дом будет построен. Но на этом процесс не заканчивается. Активное участие в манипуляции существующими квартирами принимают риэлторы. Они называют себя соинвесторами. На самом деле выкупают оптом большие пакеты квартирных контрактов, чтобы потом распродать их в розницу по завышенным ценам. В этом, на мой взгляд, и заключается главная причина безудержного роста цен на недвижимость. Основные причины данных махинаций – монополизм и непрозрачность рынка недвижимости.

- В Думе рассматривается пакет из 30 ипотечных законов. Каким образом их принятие может способствовать развитию ипотеки в России?
- Преимуществом данного комплекта законопроектов является его системность. Например, чтобы выселить недобросовестных заемщиков из приобретенных, но не оплаченных ими квартир, недостаточно записать данную норму в закон об ипотеке. Требуется еще внести соответствующие изменения в Гражданский кодекс, Жилищный кодекс, в ряд других законодательных актов. Другой пример – закон об эмиссионных ценных бумагах, обеспеченных ипотекой. Чтобы его использовать, надо внести соответствующие изменения в том числе и в закон о банкротстве. Необходимо вывести из конкурсной массы ипотечное покрытие, которое использовалось для обеспечения ценных бумаг. Это делается, чтобы ценные бумаги были надежными и привлекательными. Именно от этого зависит стоимость денег, которые гражданин будет брать в банке для покупки квартиры. Следовательно, станет дешевле и квадратный метр жилплощади на рынке недвижимости в готовом виде, а не в образе воздуха, клубящегося над еще не до конца вырытым котлованом.

- Выходит, ипотека в России – подспорье для богатых, которым они не спешат воспользоваться?
- В этом нет ничего плохого. Сейчас часто говорят: кредиты могут себе позволить только богатые. И слава богу, потому что за счет богатых отрабатываются схемы, которые в результате могут привести к снижению процентных ставок. И это уже происходит. В 1998 году ставки в валюте составляли 18%. Сейчас большинство банков работает на уровне 10--13%.



Главная --> Публикации