Главная --> Публикации --> Недвижимость в цдх Ипотека - доступное удовольствие Много там лесов, полей и рек Депутаты поторопились внести в думу ипотечные законопроекты раньше, чем их одобрил кабинет Визави скупил 500 000 кв.м

К домам удобный подъезд, недалеко станция метро, вокруг много зелени, и потому у журналистов, сопровождавших В. Ресина в его поездке, был естественным вопрос: для чего предназначены дома для коммерческой продажи или переселения из сносимого жилья?

Каждую субботу Владимир Ресин, первый заместитель мэра в Правительстве Москвы, объезжает несколько новостроек. На этот раз одним из объектов его внимания стала стройплощадка в микрорайонах 2 и 3, что находится между Бескудниковским бульваром и Дубнинской улицей. Здесь ЗАО "Мосфундаментстрой-6" возводит несколько панельных жилых зданий в 14-17 этажей общей площадью 52,2 тысячи кв. метров.

На этих двух зданиях, отделанных золотисто-светлым кирпичом (смотрятся очень привлекательно), монтировались уже 7-8-е этажи. И стоят они не впритык друг к другу, а свободно и вольготно вписались в старую застройку, не потеснив и не заслоняя старые дома. Говорю об этом неслучайно. На совещании в администрации МФС-6 после посещения стройплощадки разгорелись нешуточные дебаты якобы об экономии земли. Проектировщики, "обиженные" мэром, жаловались на него, мэра, его первому заместителю. А дело вот в чем. Юрий Лужков, прибыв на отведенный участок и ознакомившись с проектом застройки, отказался его одобрить: проектировщики предлагали застроить участок слишком плотно. Стремясь к удешевлению себестоимости квадратного метра, инвесторы решили поставить как можно больше корпусов и поднять их этажность на площадке, где уже подведены инженерные коммуникации. А как это скажется на жителях - не их проблема.

- И для того, и для другого, - ответил он. - Это дома улучшенной планировки. Во всех квартирах большие кухни и просторные прихожие, полное единообразие в остеклении балконов и лоджий. И, прошу отметить, для обеих групп новоселов все жилье единых характеристик. Два дома будут сданы в эксплуатацию уже в этом году.

Не все благополучно складывается и с многоэтажностью. Еще совсем недавно наша газета сообщала, что в Митино будет 36-этажный жилой небоскреб. А сегодня строители заявляют, что этажность его придется сократить. "Грунт слабоват для такой махины, не выдержит", - ответил главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. "Виноваты геологи, дали неверные расчеты?" - спросил я. "Скорее инвесторы, чтобы нарастить этажи и тем самым понизить себестоимость квадратного метра". - "И на сколько этажей его снизите?" - "Считаем", - лаконично ответил архитектор.

И хотя проектировщики уверяли, что ни единой строительной нормы они не нарушили, мэр был не приклонен: двор должен быть не только местом для парковки личного и гостевого автотранспорта, но и средой обитания жителей дома с детскими и спортивными площадками, местами отдыха. А потому количество корпусов - сократить!

Первыми вышли в свет законы, которые вносят изменения в Налоговый и Бюджетный кодексы. Именно они, как пояснил корреспондентам "РГ" помощник министра промышленности и энергетики Леонид Чернышов, стимулируют как первичный, так и вторичный рынок недвижимости. С одной стороны, законы создают условия для того, чтобы застройщики много и быстро строили. С другой - подталкивают людей, проживающих в маленьких квартирах, улучшать свои жилищные условия.

Возможности Москвы вырасти до 45-60 этажей еще не утрачены, считает руководитель стройкомплекса столицы. Поездки мэра и делегации зодчих в США были неслучайными. С американцами власти не только подписали протокол о намерениях, но уже создают совместное предприятие на базе института "Моспроект-2". Он обладает всеми необходимыми международными лицензиями на все виды работ в этой области. "В Москве, надеюсь, вы видели немало домов, построенных нашими специалистами, и повыше 36-этажных. Значит, и техника, и силы, и интеллект есть. Тем не менее, и технику да и определенные навыки подкрепить не помешает. Для того и начали сотрудничать с американцами", - уточнил Ресин. И добавил, что специалисты из США будут участвовать и в сложившихся проектах. Один из них - дом на Ленинском проспекте.
Сегодня "РГ" публикует первые шесть документов из общего пакета жилищных законопроектов. Напомним, что этот пакет состоит почти из трех десятков актов, которые призваны сформировать рынок доступного жилья.

Имущественный налоговый вычет - это возврат части налога на доходы граждан при покупке или продаже недвижимого имущества. Напомним, что в кодексе установлено, что при покупке или продаже своей недвижимости можно либо возвратить налог, либо уменьшить налогооблагаемую базу. Как показывает практика, это довольно выгодно, поскольку возвращенная гражданину сумма может дойти до 30 тысяч долларов.

Изменения статей 250 и 251, 220 и 224 части второй Налогового кодекса вносят коррективы в существующий механизм имущественного налогового вычета.

Если же человек стал владельцем недавно, то здесь ситуация несколько иная: ему предоставляется налоговая льгота в один миллион рублей.

Впрочем, если вы решили продать свою квартиру, то вас тоже ждут приятные сюрпризы. Для начала необходимо посчитать, сколько лет вы являетесь собственником имущества. Если три и более лет, то при продаже квартиры можно совершенно спокойно записать в договоре полностью сумму сделки, то есть рыночную стоимость квартиры и не платить никакого налога на доходы, полученные от ее продажи.

Если гражданин решил улучшить жилищные условия, купив большую квартиру или дом, то налоговые вычеты распространяются на суммы, израсходованные на новое строительство, приобретение жилья, погашение ипотечных кредитов. При этом налоговый вычет не может превысить сумму в один миллион рублей. Срок возврата налога не ограничен, то есть если вы не полностью смогли получить эту сумму в первом году, пользуясь вычетом, то возврат денег переносится на следующий год, и так далее.

Это означает: если вы договорились с покупателем о продаже жилья на сумму в четыре миллиона рублей, то один миллион (примерно 30 тысяч долларов) вам из вашего дохода вычтут, а с других трех придется заплатить подоходный налог в размере 13 процентов. Дело в том, что эти три миллиона будут считаться суммой дополнительно полученных вами доходов, которыми надо поделиться с казной.

Заметим, что налоговый вычет, как и прежде, предоставляется налогоплательщику всего один раз в жизни и исключений здесь не предусмотрено.

Теперь в законе появилось и такое изменение - налоговый вычет теперь можно получить не в налоговой инспекции, а там, где вы работаете. Ждать возврата причитающейся суммы не придется: с ваших доходов просто не будут взимать налоги, пока не наберется необходимая сумма.

Статьи 146 и 149 - отменяют налогообложение при продаже земли и жилых домов (помещений). Если сегодня гражданин, оформляя сделку по их продаже, платит налог на добавленную стоимость, то в будущем он освобождается от этого налога.

В законе также оговорены случаи, когда имущественный налоговый вычет не предоставляется. Их немного. Во-первых, когда происходит продажа имущества для осуществления предпринимательской деятельности. Во-вторых, вычет не предоставляется, если гражданин решил получить деньги на покупку или строительство жилья у своего работодателя. И, наконец, льгота не действует, если жилье оформлено на несовершеннолетнего ребенка.

Статья 284 - снижает ставки налога на прибыль по доходам ипотечного агента. Ныне ипотечный кредит обременен различными издержками, и в том числе, в общую сумму возвращаемых денег, входит планируемая выгода кредитора, или, как его еще называют, ипотечного агента. Разумеется, последний "накручивает" на кредит еще и налог на прибыль, которую он отдает казне. Теперь этот налог отменяется. Разработчики решились на этот шаг для того, чтобы удешевить кредитные деньги, снизить сумму возвращаемых людьми средств.

Статья 256 - предоставляет частным коммунальным операторам право начислять амортизацию. Сегодня ее может начислить только собственник инфраструктуры, скажем, муниципалитет. Новая редакция статьи разрешает делать это частным компаниям, которые берут жилищный фонд и объекты инфраструктуры в долгосрочную аренду или управление. Правда, это справедливо только в том случае, если вырученные деньги частная компания станет вкладывать в развитие этих объектов. Эта норма, пояснил Леонид Чернышов, направлена на изыскание средств для подготовки инфраструктуры будущего места застройки. Грубо говоря, к некому участку земли - будущей стройке оператор прокладывает тепловые трубы, иные коммуникации и передает его застройщику. Последний уже не тратится на это и, тем самым, по замыслу разработчиков, стоимость жилья должна снижаться.

Леонид Чернышов уверен, что с выходом в свет полного пакета законопроектов рынок жилья несколько замедлит темпы роста цен. Если в прошлом году стоимость квадратного метра выросла в среднем по России на 26 процентов, то в 2005 году она, по оценкам экспертов минпромэнерго, не превысит 20 процентов. А еще через два года, считает советник министра, рост цен не будет превышать темпов инфляции.

Статья 60 Бюджетного кодекса вносит изменение налоговой ставки по земле, которая предоставляется на цели строительства. Первые два года застройщик оплачивает землю по двойной ставке. Если он построил дом быстрее этого срока, ему возвращается сумма равная одной ставке. Если он превысил срок строительства, возводит дом три-пять лет, ставка налога возрастает в четыре раза. Леонид Чернышов пояснил, что эта норма вводится для того, чтобы стимулировать застройщика быстрее строить. Не секрет, что сегодня очень много участков земли, в том числе в Москве, отданы в долгосрочную аренду фирмам. Они потихонечку, конечно, застраивают участки. Однако сильно не торопятся, поскольку с течением времени многократно увеличивается цена на жилье. Теперь эти фирмы вынуждены будут "выплеснуть" свои земельные резервы на рынок. В противном случае придется платить за землю очень большие деньги.

Пребывание в регионе Сейшел для россиян особенно комфортно. И не только потому, что республика эта безвизовая. Острова находятся почти на той же географической долготе, что и центр европейской части России. Потому сейчас, летом, время здесь не отличается от московского, а зимой разница составляет 1 час. Экология на Сейшелах — абсолют. Никаких промышленных производств на тысячи километров вокруг. Пляжи всегда пустынны. Возводить дома выше окружающих кокосовых пальм по местным строительным нормам запрещено, поэтому все отели небольшие и вмещают ограниченное число туристов. Если в пределах видимости отдыхают несколько человек одновременно, берег считается многолюдным. Частных пляжей нет, отельными можно пользоваться свободно.
“Целевой аудиторией” Сейшел как туристического направления считаются молодожены, приезжающие в свадебное путешествие, любители романтических приключений и дайвинга. Если верить нашим СМИ, то заниматься в этих местах глубоководным плаванием предпочитаю многие VIP-персоны, которые месяцами живут на островах. Богатая “фактура” Сейшел привлекает кинематографистов. В свое время здесь успели похозяйничать Тарзан, Робинзон и Эммануэль. Дом на острове Ла-Диг, в котором последняя постигала перед камерой тайны чувственности, является одной из главных местных достопримечательностей. Но купить его, к сожалению, нельзя: резиденцию героини унаследовал президент республики.
Практически любое другое жилое строение и даже незастроенный участок приобрести реально, вопрос лишь в деньгах. Как и все обжитые экзотические острова, Сейшелы ценятся недешево. Земель с подведенными коммуникациями мало, строительные материалы дороги, квалифицированная рабочая сила в дефиците. А спрос есть, причем задают его не бедные люди мира сего. На Сейшелах имеют виллы арабские шейхи, американские миллионеры, звезды шоу-бизнеса (в частности, экс-члены “Битлз”).
Из 115 островов архипелага самый крупный — Маэ. На нем проживает островная часть стотысячного населения республики и находится Виктория — главный и единственный сейшельский город, одна из карликовых мировых столиц. Назвать ее полисом, впрочем, можно с большой натяжкой: москвичу она покажется скорее поселком со своеобразной инфраструктурой. Светофор в Виктории и тот один. Община Сейшел исторически складывалась как интернациональное сообщество, хотя большинство составляют все-таки креолы — потомки африканских рабов, португальских завоевателей, французских и британских моряков. Власти островов всячески поощряют приток твердой валюты, и иностранцы — главные клиенты немногочисленных риелторских контор. Российских собственников жилья на острове Маэ как минимум трое.
Теоретически иностранец, желающий купить и оформить недвижимость на Сейшелах, может сделать это на свое имя. Однако практически так никто не поступает. Огромный налог (до 30–40 %) и необходимость депонировать на счету в местном центробанке гигантскую сумму в долларах с последующей выдачей ее в рупиях (официальный курс обмена обычно гораздо ниже курса черного рынка) делают такую покупку предприятием убыточным. Столь же редко практикуют и покупку с предварительным получением гражданства: для местных налог на передачу прав собственности минимален, но сейшельский паспорт стоит неоправданно дорого (от $100 000).
Поэтому в 98 % случаев работает схема оформления недвижимости на сейшельское юридическое лицо, изобретенная специально для данной ситуации. Иностранец и двое местных жителей регистрируют на островах так называемую номинальную компанию, которая никакой реальной деятельности не ведет, а лишь имитирует ее. Регистрация стоит около $500 единовременно, поддержка обходится в $300–400 ежегодно. Возможные претензии на недвижимость со
стороны псевдокомпаньонов-креолов следует заранее нейтрализовать их письменным отказом от всех имущественных прав, который заверяют у нотариуса.
При реализации такой схемы налогообложение сделки осуществляется по ставкам, установленным для граждан: 4 % с первых 50 000 рупий, 10 % с остального. Учитывая общую практику занижения налогооблагаемой стоимости в несколько раз и упомянутое расхождение курсов обмена валюты, покупатель может отделаться совсем небольшой суммой. Налога на землю на Сейшелах нет.
Коммунальные услуги на островах недороги, и, хотя пресную воду оплачивают по счетчику, в целом выходит не дороже, чем в России (при проживании в доме аналогичной площади).
Болгария расположена в Восточной Европе в сердце Балканского полуострова между 41–й и 44–й параллелями. Климат страны умеренный континентальный, природа живописная. Болгарское Черноморское побережье является привлекательной зоной для инвестиций в недвижимость.

Температура здесь, что в воде, что на берегу, круглый год +28–30 градусов. Поэтому, купив недвижимость на каком-нибудь из островов, можно отдыхать самому или сдавать помещения в аренду туристам невзирая на календарь.

Болгария с точки зрения бизнесмена

Район Варны — морской столицы Болгарии — достоин особого внимания. Настоящим богатством Северного Черноморского побережья Болгарии считается обширная полоса песчаного пляжа, в непосредственной близости от которой находятся девственные пойменные леса (лонгозы), где произрастают растения редких видов. Гармоничное сочетание солнца, зелени и покоя превращает земли в Варне и на курортах Золотые Пески, Албена, Святые Константин и Елена и их окрестности в элитное место для туризма и проживания.
Сегодня весьма выгодно вкладывать деньги в болгарскую недвижимость. Инвестиционная ситуация здесь благоприятна. Так было в Москве пять лет назад, когда цены в данной сфере постоянно росли. Затратив средства на приобретение квартиры, виллы или земельного участка на побережье Болгарии, инвестор может получить прибыль до 100 % годовых, перепродав свою собственность позже. По прогнозам до 2007 года (в этом году государство станет членом ЕС) рост цен на недвижимость составит 20–40 % в год.
В стране отсутствуют серьезные адаптационные барьеры. Болгары традиционно доброжелательно относятся к русскоязычным. Болгария приветствует иностранные инвестиции, ориентированные на экспорт, тем более в страны СНГ и Россию.
Стоимость одного квадратного метра в значительной степени зависит от района и близости к морю. В окрестностях Варны и курорта Золотые Пески новые виллы продают по цене от 800 до 1000 евро/кв. м, квартира в Варне обойдется в 350–800 евро/кв. м.
Схема приобретения недвижимости в Болгарии достаточно проста. Продажа ее (включая землю) разрешена юридическим лицам, зарегистрированным по болгарским законам. Причем состав учредителей значения не имеет, то есть иностранцу могут принадлежать до 100 % капитала. Для оформления сделки достаточно иметь при себе загранпаспорт. Свидетельство о праве собственности выдают в течение суток. Иностранные владельцы квартир обладают теми же правами, что и болгары, включая право сдачи жилья внаем.
Инвестиционное вложение позволяет инвестору получить надежный и стабильный статус — разрешение на постоянное пребывание в Болгарии (резиденция). Такой возможностью вряд ли стоит пренебрегать, учитывая европейские перспективы Болгарии (в бюджете ЕС на 2007–2010 годы Болгарии выделено около 4 млрд. евро — значит, вопрос членства страны в ЕС сомнению не подлежит).
Как бизнесмену инвестору предоставляют право постоянно или в течение продолжительного времени проживать в Болгарии (ВМЖ или ПМЖ). Такое право открывает путь к бизнес-партнерам в Западной Европе и США, дает уверенность в будущем детей и санкционирует предпринимательскую деятельность и проживание в курортной зоне Единой Европы.
Современное политическое устройство Республики Болгарии гарантирует безопасность инвестиций в стране. Рост экономики и традиционно хорошие отношения с соседними государствами являются залогом устойчивости рынка недвижимости.



Главная --> Публикации