Главная --> Публикации --> Ипотека - насущный вопрос нашего времени Недвижимость в цдх Ипотека - доступное удовольствие Много там лесов, полей и рек Депутаты поторопились внести в думу ипотечные законопроекты раньше, чем их одобрил кабинет

Здесь тесно переплетаются научная деятельность и комфортный отдых среди великолепных сосновых лесов. В зеленой зоне находятся дачи творческой и научной интеллигенции, а в самом городе — известнейшие научные центры. Здесь обосновались два технических вуза и база МЧС, а также клуб воздухоплавания, где готовят профессиональных летчиков. С 1993 года город является местом проведения Московского авиакосмического салона.
Принято решение о присвоении Жуковскому статуса наукограда наряду с Королевом и Дубной. Это открывает дорогу увеличению инвестиций в экономику города и не может не сказаться на сфере строительства. Причем городские новостройки отличает повышенное внимание к передовым технологиям строительства и новейшим инженерным разработкам.

Город Жуковский расположен в 32 км к юго-востоку от столицы. Находится он на территории Раменского района. Город ограничен с одной стороны рекой Москвой, а с другой — железнодорожной магистралью.

По адресу: ул. Грищенко, 23–24 — строится кирпичный 10-этажный дом. Он возводится по индивидуальному проекту. Фасады дома отделаны цветной штукатуркой, цоколь облицован плиткой под естественный камень.
В доме предусмотрены 1–3-комнатные квартиры. Санузлы во всех квартирах раздельные. Имеются вместительные кладовые. Кухни спроектированы как кухни-столовые и потому достаточно просторные — 10–17 кв. м.
Площади квартир: 43–45 кв. м (однокомнатные), 66–84,5 кв. м (двухкомнатные), 104,6–108 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — IV квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — от $490.
Улица Грищенко, 35
Здесь по индивидуальному проекту возводится еще один 10-этажный кирпичный дом. В доме предусмотрены просторные застекленные лоджии и вместительные кладовые. Кухни — 12–16 кв. м. На территории предусмотрены детская площадка и автостоянка. Рядом детский сад, школа, поликлиника, магазины, спортивные сооружения.
Площади квартир: 56,3–60 кв. м (однокомнатные), 86 кв. м (двухкомнатные), 107,8–112 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — III квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $430–500.

Улица Грищенко, 23–24

Здесь строится 14-этажный панельный дом серии 111-М. Расположение квартир в домах этой серии позволяет объединять их в блоки. Кухни — 10–14 кв. м. Просторные лоджии сдаются без остекления. Высота потолков 2,7 м. Территория возле дома благоустроена, недалеко — зеленая зона.
Площади квартир: 51,7 кв. м (однокомнатные), 65,5–67,9 кв. м (двухкомнатные), 81,3 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — IV квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — от $380 до 60

Улица Грищенко, 11

В этом месте строится монолитно–кирпичный элитный дом переменной этажности (13–15–17 этажей). Дом является частью нового центра города, и ценность его расположения будет возрастать с продвижением реконструкции центра.
В доме расположены 1–4-комнатные квартиры, с возможностью выбора планировки. В однокомнатных квартирах санузлы совмещенные. Площадь кухонь — от 12 кв. м.
Площади квартир — 60–150 кв. м.
Срок сдачи — IV квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $900.

Улица Жуковского, 9

По этому адресу возводится типовой панельный 17-этажный дом серии РД–9 Оконные блоки — пластиковые стеклопакеты. Высота потолков 2,7 м. Дом сдается без отделки. Лоджии не застеклены. Возле дома предусмотрены автостоянка и спортивная площадка. Инфраструктура в микрорайоне хорошо развита. Близко находится лесопарк, городской парк с аттракционами.
В доме 1–3-комнатные квартиры. Площадь кухонь — 8,1–14,8 кв. м.
Площади квартир: 36,8 кв. м (однокомнатные), 58,3–68,3 кв. м (двухкомнатные), 82,1 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи: дом 22Б сдан, дом 22А — IV квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $400–600.

Улица Гудкова, 22А и 22Б

Здесь строится кирпичный девятиэтажный дом. Фасад украшают эркеры, все лоджии застеклены по единому образцу. Для отделки используется кирпич двух цветов — красного и желтого.
Квартиры улучшенной планировки: соотношение общей и жилой площади — два к одному. В доме 1–3-комнатные квартиры, с гардеробными комнатами. Санузлы в однокомнатных квартирах совмещенные, в трехкомнатных — по два санузла. Холлы имеют площадь 8,4–10,4 кв. м. В трехкомнатных квартирах две лоджии. Кухни — 12–14 кв. м. Потолки 2,8 м, в окнах — стеклопакеты. Частичная отделка.
Площади квартир: 54,4 кв. м (однокомнатные), 83,8 кв. м (двухкомнатные), 104,1 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — IV квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — от $600.

Улица Гризодубовой, 4

Комплекс состоит из четырех 8–10-этажных зданий, сочетает удобства загородной жизни с развитой инфраструктурой. Он расположен в лесопарковой зоне санатория «Кратово», одного из самых живописных мест Раменского района.
Площади квартир: 46–50 кв. м (однокомнатные), 72–83 кв. м (двухкомнатные), 96–117 кв. м (трехкомнатные), 119–128 кв. м (четырехкомнатные), 167 кв. м (двухуровневые).
Срок сдачи: корпус Б — I квартал 2004 года, корпус А — II квартал 2004 года, корпуса В и Г — I квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — $900–1000.
В преддверии Дня строителя мы встретились с первым заместителем мэра Москвы в правительстве Москвы, руководителем Комплекса архитектуры, строительства, развитии и реконструкции города Владимиром Иосифовичем Ресиным. О проблемах и перспективах строительного комплекса столицы беседовал Владимир РОСТОЦКИЙ.

Жилой комплекс «Отдых»

- "Бум" - понятие крайне субъективное. В прошлом году в России было введено в эксплуатацию около 37 млн кв. м жилья, ожидаемый ввод 2004 года - 39 млн кв. м. То есть прирост жилищного фонда, приходящийся на одного среднестатистического россиянина, составит примерно четверть квадратного метра в год. В Москве, которая строит по 4,5 млн и более квадратных метров в год, этот показатель в 2 раза выше, и составляет примерно 0,5 кв. м на одного жителя. Много это или мало?

- Не первый год у нас говорят о строительном буме. А каковы объемы строительства в других странах? Можно ли на - скажем так, глобальном - фоне назвать наше строительство бумом?

Уверен, что в самом скором времени подобный строительный бум захлестнет и Россию. Для этого созрели все необходимые экономические предпосылки. Вопрос обеспечения россиян доступным комфортным жильем стал одной из главных тем ежегодного послания Президента России В.В. Путина Федеральному собранию. Предполагается, что строительство станет тем локомотивом, который будет способствовать развитию целых отраслей в регионах России.

Если сравнивать российские объемы строительства с мировыми, то, например, в прошлом году в Китае был построено порядка 1 млрд. кв. м жилья, в США - 250 млн кв. м. Это, конечно, значительно выше, чем в России.

- Одна из причин такого положения вещей - последствия кризиса 1998 года. После кризиса многие западные инвесторы резко свернули свою деятельность в России, а теперь им сложно вернуться на тот рынок, на котором сегодня успешно работают российские инвесторы. Пять лет назад, когда в стране был кризис неплатежей, я говорил руководителям строительных компаний: "С деньгами и дурак построит! А вот вы попробуйте без денег..." И они строили! Небольшую прибыль, полученную от продажи коммерческого жилья, строители стали инвестировать в новые объекты. Других инвесторов в то время практически не было, а банковские кредиты были настолько дорогими, что вкладывать эти деньги в строительство было нерентабельно.

- Инвестиционная привлекательность Москвы очень велика, причем во многом благодаря темпам строительства. Но почему же так мало зарубежных инвестиций в столичном строительстве?

"Без денег только дурак строит". Любой труд должен адекватно оплачиваться. Контрактные обязательства должны строго соблюдаться.

Другое дело сейчас. Сегодня за право строить в Москве на конкурсах и аукционах борются как российские, так и зарубежные инвесторы. Побеждают те, кто предлагает наиболее выгодные для города условия. Соответственно изменился и мой девиз:

Вместе с тем, когда речь идет об инвестициях в строительство крупных офисных или социальных объектов с длительным сроком окупаемости, мы ощущаем определенный дефицит инвестиций. И это та ниша, которую сегодня могли бы занять иностранные инвесторы. В полной мере это относится к возведению высотных зданий, которые будут строиться в рамках проекта "Новое кольцо Москвы".

Сейчас строительные компании, которые 5-6 лет назад остро нуждались в деньгах, благодаря грамотному менеджменту превратились в мощные инвестиционно-строительные холдинги. Они своими силами выполняют полный цикл строительно-монтажных работ, обеспечивают оптимальную себестоимость строительства и поэтому предлагают наилучшие условия на конкурсах.

- Когда профессиональный спортсмен легко и свободно выполняет сложные упражнения, тоже создается впечатление, что он не прикладывает для этого никаких усилий. Хотя мы знаем, что за этим стоит колоссальная работа. Точно так же и со строительством. "Дефицитная продукция", о которой вы говорите, достается строителям совсем нелегко. В условиях, когда территорий под застройку становится все меньше и свободные площадки становятся реальным дефицитом, очевидно, их стоимость для инвесторов возрастает. Земли, которая не была бы обременена теми или иными отягощениями, в городе практически нет. Для того, чтобы строить новое жилье, мы расселяем ветхие дома и пятиэтажки, переселяем их жителей в новые здания, которые должны строиться в том же районе, где люди жили раньше. Соответственно, для переселенческих домов тоже нужно находить площадки, причем, зачастую, в районах с уже сложившейся застройкой, вести большую разъяснительную работу с жителями близлежащих домов. Много вопросов приходится решать при реформировании промышленных территорий. Ведь наша задача - не ликвидация московской промышленности, а ее модернизация. В полной мере это относится к офисному инженерному гаражному и другим видам строительства.

- Создается впечатление, что столичный стройкомплекс чувствует себя комфортно в условиях дефицита производимой продукции.

- Вряд ли. Сегодня на одного среднестатистического москвича приходится 23 кв. м жилья, в то время как в столицах развитых европейских государств этот показатель составляет 40 и более квадратных метров. А чем мы хуже европейцев? Так что до насыщения спроса нам еще далеко.

- Можно ли в ближайшем будущем ожидать достижения баланса спроса и предложения на рынке недвижимости?

- Смотря как считать. За счет использования этих резервов, а также за счет комплексной реконструкции кварталов сложившейся застройки и ликвидации неугодий в течение ближайших полутора десятилетий жилищный фонд Москвы вырастет примерно на 70 млн кв. м. При этом на одного москвича будет приходиться уже не 23, а порядка 30 кв. м жилья.

- Вывод промзон, снос пятиэтажек и ветхого жилья -разве это емкий резерв территорий для застройки?

- Это совсем не так Инвесторы продолжают активно строить в Москве, и объемы строительства в городе динамично растут. Если еще несколько лет назад в Москве строилось порядка 3,5 млн кв. м, то в этом году в городе будет построено уже около 5 млн кв. м.

- Все больше инвесторов уходит из Москвы. Это связано только лишь с нехваткой объемов строительства или есть и другие причины?

- Цены на недвижимость в Москве растут так быстро, что создается впечатление, что кто-то специально их "подогревает".

Действительно, инвестиционно-строительные компании Москвы активно участвуют в реализации межрегиональных строительных программ, наращивают объемы строительства в регионах России, я также в государствах СНГ, Монголии и Прибалтике. В последние годы в стране отмечается экономический подъем. Люди стали жить лучше. В регионах появилась потребность в новом комфортном жилье. Строительство там стало рентабельным. Но, к сожалению, далеко не во всех регионах в ходе приватизации сохранились необходимые строительные мощности. Московские инвесторы и строители помогают регионам в их восстановлении, а также строят там жилье, гостиницы и социальные объекты. В этом году за пределами столицы московские строители возведут более 400 тыс. кв. м.

- Так почему же все-таки цены на жилье продолжают расти как на дрожжах? Создается впечатление, что жилье в Москве стало своеобразным объектом инвестирования.

- Цены на недвижимость определяет рынок, на котором работают сотни крупных, средних и небольших фирм. Кроме этого, в городе существует вторичный рынок жилья, продавцами на котором выступают обычные граждане. Для того, чтобы заподозрить их всех в каком-то сговоре, нужно иметь очень богатое и специфическое воображение.

Вот вам пример. Недавние разговоры о финансовом кризисе повлекли за собой отток денег населения из банков. Следствием этого стало увеличение спроса на рынке недвижимости и, соответственно, некоторое повышение цен на квартиры.

- Вы совершенно правы. После кризиса 1998 года доверие людей к ценным бумагам и банковским вкладам было подорвано. Недвижимость осталась для населения практически единственным надежным объектом инвестиций.

- Генеральный план развития Москвы до 2020 года дает нам четкую - перспективу того, какие дома и в каком количестве будут нужны городу в ближайшие годы. Мощности существующих ДСК в полной мере покрывают и будут покрывать потребности Москвы в индустриальном жилье эконом-класса. Увеличение объемов строительства в Москве происходит, главным образом, за счет увеличения доли монолитных домов. При этом следует отметить, что в последние годы все домостроительные комбинаты столицы кардинально модернизировали серии выпускаемых домов и улучшили качество продукции.

- Объемы производства домов индустриальных серий не увеличиваются даже во время бума столичного строительства. Почему?

- Есть несколько прогнозов по поводу будущего стройкомплекса. Первый: лет через двадцать строительный бум охватит наши города и веси, а в Москве будет строиться только элитное жилье, причем с каждым годом все меньше и все дороже - из-за возрастающего дефицита площадок. Второй: столичный стройкомплекс найдет способ загрузить себя достаточными объемами, введя перманентный поэтапный "снос и переселение", ломая все, что можно заменить на более новое. Какой из двух прогнозов верен?

Жилищный фонд Москвы вырастет примерно на 70 млн кв. м, а на одного москвича будет приходиться порядка 30 кв.м жилья.

Я твердо уверен в том, что и через 20, и через 50 лет Москву будут ставить в один ряд с самыми процветающими, удобными для жилья и бизнеса городами планеты.

- Главной своей задачей действующий Генплан ставит превращение Москвы в город комфортного проживания, город, удобный для жизни людей. В течение ближайших лет нам предстоит реализовать ряд крупномасштабных программ - таких, как комплексная реконструкция кварталов существующей застройки, закончить запланированный снос пятиэтажек, разобраться с промзонами, гаражной и транспортной проблемами, привести в порядок центр. Эти задачи будут решены. А дальше? Думаю, что Москва в целом будет развиваться по тем же принципам, что и другие мегаполисы мира. То есть решать те задачи, которые будет ставить перед городом время. Учитывая же современные темпы научно-технического прогресса, о том, какими будут эти задачи, можно пока только гадать. Совсем скоро в Москве на конференции соберутся мэры крупнейших мегаполисов мира. Одной из важных тем для обсуждения на форуме станет тема долгосрочных перспектив развития мегаполисов.

- В День строителя искренне желаю всем здоровья, счастья, удачи, оптимизма, творческих сил и уверенного движения вперед, к новым результатам. В этом - залог успеха, гарантия выполнения всех стоящих перед нами задач.

- Что бы вы пожелали строителям в их профессиональный праздник?

Однако 90% московских компаний — это представители среднего и малого бизнеса, претендующие на помещение класса В. Но, как известно, для московского рынка коммерческой недвижимости характерен огромный разрыв между спросом и предложением. В особенности это касается не слишком дорогих, но приличных офисов. Их в Москве очень мало. Но есть надежда, что скоро ситуация изменится. Инвесторы и московские управляющие компании намерены восполнить недостаток офисов класса В и С путем реконструкции бывших НИИ.
Эта идея не нова и экономически обоснована. Как правило, сейчас штат сотрудников НИИ урезан, деятельность сокращена или переориентирована, и в огромных зданиях освобождаются площади, которые имеет смысл сдавать в аренду. Однако помещения требуют ремонта, а денег на развитие объекта у руководителей нет. Это в лучшем случае. В худшем — у объекта имеются неоплаченные долги. Такое средство поправить положение, как кредит, предполагает залог объектов или акций/долей (либо того и другого), что увеличивает потенциальный риск полностью расстаться со своей собственностью.
Есть другой путь — взаимовыгодное партнерство со стратегическим инвестором. Иными словами, получить деньги на развитие руководители НИИ могут путем продажи части акций либо выпуска новых акций в пользу потенциального инвестора.
Однако известны случаи, когда под видом помощи бывшему НИИ в его бедственном положении новый инвестор оплачивал все долги, скупал все акции предприятия и таким образом приобретал полный контроль над объектом недвижимости. На рынке даже появилось понятие «враждебное поглощение» — своеобразный «ход конем», включающий силовое и административное давление, в результате которого НИИ терял права собственности на свое здание. Как отметил начальник Управления правительства Москвы по экономической безопасности Александр Корсак, «сегодня через процесс банкротства захватить предприятие уже невозможно. Поэтому произошло резкое увеличение количества захватов предприятий через скупку акций. Сегодня мы уже знаем все скрытые приемы, механизмы поглощения. И мы готовим законодательную инициативу о внесении изменений в основной регулятор — закон об акционерных обществах». Но пока совершенствуется закон, экономические «пираты» не дремлют. Невнятность законодательной базы предполагает множество «серых» схем для скупки акций, перепрофилирования предприятий и увольнения сотрудников.

Поиск подходящего офисного помещения в Москве — головная боль любого предпринимателя независимо от того, с каким размахом он ведет свой бизнес. Солидные фирмы предпочитают центр и старинные особняки. Сочетание старинного фасада и «начинки» в стиле contemporary — традиционный показатель респектабельности и уверенности в себе.

Что же будет с бедным НИИ?
В целом существуют две типичные ситуации развития событий после появления стороннего инвестора.
В первом случае НИИ контролируется старым научным руководством, которое часть помещений использует под размещение научных подразделений, часть сдает в аренду, а на оставшейся части занимается каким-то собственным мелким бизнесом, не платя самому НИИ фактически ничего за аренду. Основной недостаток — в объект ничего не вкладывается, он не развивается, продолжается его износ.
Во втором случае контрольный пакет акций НИИ приобретен сторонним инвестором, который осуществляет с объектом одно из следующих действий:
— сдает все в аренду как есть;
— вкладывает средства в реконструкцию или просто ремонт для повышения класса;
— пытается получить разрешение на снос для строительства здания другого класса или даже жилого дома, то есть покупает НИИ ради земли и места расположения.
Основные недостатки этого варианта развития в том, что работники, включая руководство, полностью теряют свои рабочие места, не имеют как миноритарные акционеры никаких возможностей для участия в управлении и по «хорошей» отечественной традиции не получают дивидендов.
Возможно ли честное партнерство?
На сегодняшний день существует несколько схем взаимодействия между акционерами бывшего НИИ и инвестиционными компаниями, стремящимися использовать свободные помещения института под организацию бизнес-центра. По словам Ю. Калоева, таких вариантов взаимодействия может быть достаточно много.

Как сегодня действуют инвесторы?
Понятно, что острый дефицит офисов класса В и С необходимо преодолеть. Но каким образом при реконструкции зданий бывших НИИ сохранить жизнеспособность научных подразделений? Как внедрить новое, сохранив традицию? Выход предлагают некоторые инвестиционные компании.
К примеру, компания Ost West Development вложила порядка $75 млн в создание в Москве сети бизнес-центров под единой маркой на базе бывших НИИ и иных государственных учреждений. По словам генерального директора инвестиционной компании «Ост вест груп» Юлия Калоева, инвестиции в приобретение и реконструкцию бывших НИИ приносят намного больший доход, чем тактика «купил, подержал и сбросил».
Подобная практика, когда инвесторы действуют по сути как антикризисные менеджеры, становится в Москве уже обычным явлением. Теперь все реже приходится слышать о случаях «недружественных» поглощений убыточных предприятий. Большинство инвесторов, даже приобретая акции не в рамках создания партнерства, а для полного контроля над объектом, делают это достаточно мирным путем. К примеру, известен случай, когда каждый мелкий акционер одного из приобретаемых сторонним инвестором НИИ получил за свой пакет акций стоимость, эквивалентную цене десятой модели автомобиля ВАЗ, а научным подразделениям и их сотрудникам было гарантировано сохранение рабочих мест.
По данным специалистов риэлторских компаний, в результате проведения реконструкции зданий различных научных институтов размер средней ставки аренды в них может повыситься со $190 до 400 за 1 кв. м. При этом максимальный размер инвестиций в проведение необходимого косметического ремонта составляет порядка $300 на 1 кв. м.

Вариант первый. НИИ (в большинстве своем это АО) выпускают в пользу инвестора дополнительные акции, а на вырученные деньги реализуется инвестиционная программа по переоборудованию объекта.
Вариант второй. Акционеры НИИ продают инвестору часть своих акций, а на инвестора накладывается дополнительное обязательство предоставить НИИ долгосрочные льготные инвестиционные кредиты.
Вариант третий. Основные акционеры НИИ и инвестор создают совместную холдинговую компанию, в которую акционеры НИИ вносят свои акции, а инвестор — денежные средства, которые холдинговая компания в свою очередь направляет на инвестиции в объект.
И наконец, четвертый вариант. НИИ вносит свою недвижимость в капитал инвестора, получая взамен соразмерную долю в самом капитале инвестиционной компании (либо акционеры НИИ меняют свои акции НИИ на акции инвестиционной компании).
Конечно, встречается и сочетание тех или иных моделей.

Москва ПРОТИВ «недружественных» поглощений
Правительство Москвы намерено обратиться в Государственную Думу с просьбой принять закон, препятствующий «недружественным» поглощениям предприятий. Об этом заявил мэр Москвы Юрий Лужков.
По его словам, целый ряд коммерческих структур скупает акции промышленных предприятий с целью их перепрофилирования. «Я хочу предупредить всех этих горе-приобретателей: правительство Москвы не даст вам возможности использовать производственные территории не по назначению», — сказал Ю. Лужков.
По данным городских властей, за последние три года из 37 организаций легкой промышленности, на которых произошла смена собственника, 20 полностью прекратили свою деятельность. Потери рабочих мест в целом по отрасли составили около 11 тыс.

Анна РУБАНОВА, фото Антона ВАСИЛЕНКО

Переоборудование НИИ — новый бизнес или...
Переоборудование бывших НИИ, других административных зданий советских времен (бывших заводоуправлений и т. п.) в офисные центры происходит сплошь и рядом давно, поэтому о новизне этого процесса говорить не приходится.
Новизна бизнеса на сегодняшний день заключается лишь в том, что благодаря стараниям московского правительства, принявшего в этом году ряд мер по ограничению возможностей инвесторов с целью недружественного поглощения убыточных предприятий, он стал бизнесом корректным. В принципе большинство происходящих сегодня слияний НИИ и инвестиционных компаний происходит лишь при обязательном условии сохранения имеющихся научных подразделений и поддержания их деятельности за счет арендных поступлений. Здесь возможны два варианта развития событий. В первом случае научные подразделения остаются на территории приобретенного института, к примеру, в специально отведенном для научных разработок корпусе. Во втором случае инвестор приобретает для этих отделов другое здание либо арендует необходимые площади в другом НИИ.
Интересно, что большинство опрошенных нами инвестиционных компаний сошлись в одном. Несмотря на все «отягчения», связанные с необходимостью сохранения рабочих мест и научныго потенциала институтов, сделки по приобретению НИИ имеют сегодня доходность не менее 50%. Это лишний раз доказывает тот факт, что методы корпоративного шантажа не являются необходимым и обязательным условием получения высокой доходности на рынке коммерческой недвижимости.

Михаил ГЕЦ
Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood:
— Переоборудование бывших НИИ в офисные центры класса В, С и D, на мой взгляд, не самое удачное вложение средств. Финансируя их развитие, инвестор делает ставку на последующую сдачу объекта в аренду, но вложения в этот бизнес по различным причинам могут не окупиться. Во-первых, здания НИИ советских времен имеют крайне неудобную планировку: низкие потолки, длинные коридоры, маленькие ограниченные площади, что не позволяет сдавать в аренду большие помещения со свободной планировкой, которые сейчас очень востребованы. Во-вторых, качество зданий НИИ не соответствует современным требованиям рынка и из года в год будет еще больше понижаться. Такие здания нуждаются в серьезной реконструкции, чтобы вывести их в класс В. Но их финансирование — это заведомо краткосрочные вложения, поскольку года через три ситуация на рынке сильно изменится. Между тем окупить вложения за столь короткий срок возможно только в случае дешевой покупки здания. Гораздо выгоднее вкладывать средства в здания фабрик и заводов, планировка которых намного удачнее: большие пространства, высокие потолки. На сегодняшний день они проигрывают зданиям НИИ только по месторасположению, так как пока находятся в окружении аналогичных предприятий. В ближайшие годы промзоны будут выноситься за пределы города, а здания — преобразовываться в офисные комплексы.
Рост цен на недвижимость сходит на нет. Банки отказываются кредитовать строительные компании на "нулевом" цикле, и в результате застройщики снижают цены. По прогнозам специалистов, осенью столичное жилье может подорожать всего на 5-8%. Тогда как в прошлом году недвижимость увеличивалась в цене в среднем на 4% ежемесячно.

Андрей БУШИН
Заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента
компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Если говорить о переоборудовании бывших НИИ в офисы класса B, то, на мой взгляд, это слишком громкое заявление, потому что по ряду параметров, если следовать классификации, предложенной исследовательским форумом, из НИИ офисов класса B не получится по определению. Тем не менее тенденция организации офисов из НИИ существует, но, на наш взгляд, это скорее офисы класса С, самое большое B-. Самая большая проблема — это переоборудование, это вентиляция и кондиционирование, которые никак не соответствуют существующим нормам, и затраты в этой части проекта будут достаточно большие. Если же речь идет о том, чтобы просто снести перегородки и сделать на этажах открытые пространства, оборудовать входные группы и как-то обустроить фасад, то офисом класса В это никак не будет являться.

Из 12.5 млрд. долларов, которые были инвестированы в прошлом году в строительство, только 2 млрд. долларов приходится на банки. А основная доля вложений - вклад частных инвесторов. Поэтому говорить о том, что проблемы банковского сектора могут обвалить рынок недвижимости, было бы неправильно. Однако банки выступают в качестве инвесторов так называемого "нулевого" цикла. И если кредитные учреждения отказывают строительной организации в займе, то привлечь частных инвесторов также не удается. "Некоторые банки перестали кредитовать строительные организации, - рассказала президент РГР Елена Дранченко. - Но значительного влияния на стоимость недвижимости это не оказало. Некоторые инвестиционно-строительные компании действительно снизили цены на 1-2%. Что, на наш взгляд, является корректировкой после длительного и масштабного роста".

В понедельник представители Ассоциации российских банков (АРБ) и Российской гильдии риэлторов (РГР) собрались, чтобы обсудить, как проблемы банковского сектора отразились на стоимости недвижимости. Российский гражданин привык к тому, что за любым кризисом следует снижение цен вообще и на жилье в частности. Поэтому июльское снижение стоимости московской недвижимости в среднем на 0.3% связали с последствиями кризиса ликвидности. Специалисты эту версию не отвергают. "Рынок - совокупность сообщающихся сосудов, объединяющих различные отрасли, - заявил президент АРБ Гарегин Тосунян. - Проблемы банковского сектора оздоровительно подействовали на рынок недвижимости. На лицо отход от спекулятивной политики из-за того, что банки более пристальное внимание стали уделять управлению рисками. Я думаю, что темпы роста цен на недвижимость будут снижаться".



Главная --> Публикации