Главная --> Публикации --> Олег мышкин: мы стоим на пороге инвестиционного бума Зеленый коридор Отдай 10 процентов за новую квартиру Таунхаус. покупаем - будем жить Квартиры в новостройках - вопросы, вопросы

Сегодня на заседании Московской городской Думы столичные депутаты собирались рассмотреть в третьем чтении законопроект «О землепользовании и застройке в городе Москве». Среди прочих моментов этот законопроект предусматривает возможность продажи земельных участков, находящихся в собственности Москвы. Городские власти считают, что продажа московской земли сейчас крайне невыгодна для столичного бюджета, поскольку даже право аренды участка выкупается в несколько раз дороже его максимально разрешенной федеральным законодательством стоимости. Однако Земельный кодекс обязывает столичные власти разрешить покупку земли. Чтобы предотвратить реализацию московской земли «через суды» на абсолютно неприемлемых для города условиях, законодателям придется регламентировать правила продажи участков с учетом специфики столицы. В то же время, дабы компенсировать возможные потери бюджета от вынужденной «невыгодной» продажи, разработчики законопроекта «О землепользовании и землеустройстве» решили утяжелить финансовое бремя для арендаторов и владельцев участков на так называемых присоединенных территориях.

Московская Дума собирается принять закон, регламентирующий процесс продажи городской земли. В результате многие частные владельцы земельных участков на окраинах города могут лишиться своей собственности.

Однако, чтобы городской бюджет не потерял много от вынужденной «невыгодной» продажи земли, столичные власти изобрели несколько способов компенсировать эти потери. Сегодня, например, согласно постановлению правительства Москвы, ставка земельного налога для арендаторов в городе вырастает вдвое, если земельный участок не используется или используется не по назначению. Для назначения двойной ставки достаточно заключения земельной инспекции. Даже если арендатор не согласен с ее решением, он обязан платить по повышенному тарифу. В новую редакцию закона «О землепользовании и застройке» депутаты предлагали внести поправку, согласно которой арендатор обязан был платить двойную ставку только после подтверждения претензий Земельной комиссии в суде. Однако эту поправку отклонил Москомзем. Как, впрочем, и еще одно очень принципиальное замечание, которое касается безвозмездной передачи в частную собственность земельных участков, полученных бывшими жителями Подмосковья (сегодня они располагаются на так называемых присоединенных к Москве территориях).

Проблема в том, что продажные цены на землю в Москве устанавливает федеральное законодательство. Оно предусматривает, что стоимость земельного участка может быть максимально равна 30-кратной ставке земельного налога на него. Между тем в столице рыночный выкуп права долгосрочной аренды стоит в восемь раз больше. Вполне понятно, что городские власти всеми возможными способами будут препятствовать продаже за бесценок городской земли. «Продажа земли будет, но «точечная», - сказал RBC daily специалист Москомзема. – На аукционы будет выставлено не более 5% московских земельных угодий». Согласны с этим и сами депутаты. «Для бюджета города гораздо эффективнее не продавать землю, а сдавать ее в аренду», - высказал свое мнение RBC daily депутат Мосгордумы Михаил Вышегородцев. Действительно, например, если за гектар на севере столицы при продаже можно выручить приблизительно 1 млн долларов,то, отдав эту землю в долгосрочную аренду, уже порядка 19 млн долларов (сюда входят выкуп права аренды и арендные платежи). За право аренды фирма может выложить от 100 тысяч долларов за гектар на окраине Москвы до 7 млн долларов в центральной части города. Известен даже случай, когда за право аренды фирма заплатила из расчета 30 млн долларов за гектар. Тем не менее столица не может не считаться с федеральными властями. «Хотя для столицы аренда действительно выгодна, Москве все-таки необходимо иметь закон, регламентирующий продажу земли, - сказал RBC daily депутат Мосгордумы. – Это связано с тем, что сегодня граждане, которым Москва отказывает в приобретении участков, имеют право, опираясь на Земельный Кодекс, обращаться в суд. Эта практика может привести к тому, что земля в столице будет в массовом порядке продаваться на самых неприемлемых для города условиях. Поэтому столичным законодателям необходимо с учетом московской специфики регламентировать правила продажи городских земельных участков».

Строители обещают не перекрывать Тверскую улицу на время работ. Однако ни у кого нет сомнений, что автомобилистам в ближайшие пару лет придется позаботиться о «поиске путей объезда» всего района, где к Тверской сходятся Грузинский и Бутырский вал, а также улицы Ямского поля, Брестская и Лесная.

«Если депутаты городской думы примут закон без включения в него этой поправки, люди просто лишатся возможности получить землю, принадлежащую им по праву, - сказал RBC daily член комиссии Мосгордумы и правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений Петр Добров. - Особенно болезненно это скажется на москвичах, проживающих на присоединенных территориях. В таких районах, как Митино, Жулебино, Бутово, Косино, Куркино, очень много индивидуальных строений, люди получали землеотводы еще тогда, когда эти территории принадлежали колхозам. И, соответственно, права на пользование землей и строительство им также выдавались в правлении колхоза, а все необходимые записи делались в так называемой шнуровой книге. Сегодняшняя же редакция закона «О землепользовании» разрешает безвозмездную передачу этих участков только в том случае, если решение об их выделении было принято уполномоченным органом власти (например, правительством Москвы или райисполкомом – RBC daily). Решение правления колхоза нельзя считать решением уполномоченного госоргана, поэтому люди не смогут бесплатно получить их собственный участок и будут вынуждены выкупать его». Среди людей, проживающих на присоединенных территориях, немало пенсионеров и малоимущих москвичей; для них это единственно ценная собственность, которая, по новому законодательству, оказывается, им больше не принадлежит, и все потому, что правительство столицы желает получить еще один источник пополнения бюджета.
Столичные власти приступают к масштабной реконструкции площади Тверской заставы перед Белорусским вокзалом -- одной из самых проблемных транспортных развязок в городе, создающей в час пик многокилометровые пробки как на Тверской, так и на прилегающих к ней улицах. Вчера был определен заказчик по проектированию строительства. Им стала компании «Стройинком-К».

Предполагается также снести расположенные под эстакадой торговые палатки и расширить существующий проезд до трех полос. Снесены будут и все привокзальные стоянки, емкость которых сегодня не превышает 200 машин. Вместо них под площадью появится очередная многоярусная подземная парковка емкостью 1410 машиномест. Рядом разместится подземный торговый комплекс общей площадью 53 тыс. кв. метров, который, однако, уйдет под асфальт не до конца -- как на Манежной площади, над землей останется подсвеченный застекленный купол. Еще один торговый комплекс будет построен на пересечении Бутырского вала с Тверским путепроводом.

В соответствии с утвержденным мэром планом реконструкции улично-дорожной сети Москвы перестройка Тверской заставы запланирована на 2005--2007 годы. Как сообщил корреспонденту «Времени новостей» генеральный директор компании «Стройинком-К» Александр Халдей, в ходе работ предполагается продлить в сторону центра Тверской путепровод, по которому Тверская проходит над железнодорожными путями, и построить под ним второй тоннель со стороны 2-й Брестской улицы.

По словам г-на Халдея, после реконструкции внешний вид площади изменится мало -- памятник Горькому сохранится, вокруг него будет восстановлен сквер, обустроены газоны и установлены скамейки. Однако реконструкция позволит автомобилям двигаться по площади во всех направлениях, а из существующих шести светофоров останется только два, что существенно увеличит пропускную способность.

После окончания реконструкции транспортная инфраструктура будет передана на баланс города, а коммерческие объекты перейдут в собственность инвестора -- ООО «Автостоянка Тверская Застава». Стоимость строительства оценивается в 180--200 млн долл. Предполагается, что проект окупится за восемь лет, после чего начнет приносить прибыль.

Москвичам остается только посочувствовать, так как специально созданный мэром для борьбы с пробками Центр организации дорожного движения города Москвы, похоже, не оставит автомобилистам ни единого шанса на удачу в поиске объезда перекрытых магистралей. Грандиозный план мэра по глобальной реконструкции дорожной сети центра Москвы предусматривал проведение работ почти на каждой улице в пределах Садового кольца. Чтобы подобная реконструкция не привела к полной остановке дорожного движения, было принято простое и гениальное предложение Центра ОДД -- осуществлять реконструкцию «захватками». В 2004--2005 годах работы будут вестись в «северном» секторе Садового кольца, в 2005--2006 годах -- в «восточном» и «северо-западном», в 2006--2007 годах -- в «южном» и «юго-западном» секторах. Для автомобилистов это будет означать одно: объезжать придется не конкретный участок «ремонта дороги», а весь реконструируемый сектор. Причем лучше сразу по МКАД.

Однако, несмотря на радужные перспективы, строители и инвесторы предпочитают не думать о главной проблеме, с которой столкнутся москвичи в период реконструкции, -- о пробках. «В соответствии с утвержденными нормативами проект организации дорожного движения на время строительства разрабатывают специальные городские службы по заказу генерального проектировщика. Мы не имеем к этому никакого отношения», -- заявили в компании «Стройинком-К».

Оспорить положения Земельного кодекса, позволяющие иностранным гражданам и юридическим лицам владеть на праве собственности земельными участками в России, попыталась Мурманская областная Дума. Законодатели с Кольского полуострова настаивают на том, что коль скоро земля по Конституции является "основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории", никакой закон "не может ограничивать и перераспределять эту основу, право на нее в пользу лиц, не относящихся к народам Российской Федерации". Кроме того, мурманские депутаты, изучив часть 1 статьи 36 Конституции, полагают, что субъектом права частной собственности на землю могут быть только российские граждане и их объединения.

Конституционный Суд подтвердил право иностранцев приобретать в собственность земельные участки на территории России.

Этим доводам Конституционный Суд не внял. В своем постановлении от 23 апреля 2004 года КС поясняет, что, во-первых, отдавая землю в частные руки, никто таким образом государственную территорию на продает: "При предоставлении земли в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а лишь земельный участок как объект гражданских прав, что не затрагивает суверенитет Российской Федерации и ее территориальную целостность".

Таким образом, по мнению законодателей, "предоставление иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права собственности на землю умаляет территориальную основу жизни и деятельности народов Российской Федерации". И более того, "создает возможность отторжения земли иностранному государству посредством сделок или предъявления территориальных претензий к Российской Федерации", ставя по угрозу суверенитет России.

Вывод Конституционного Суда неумолим: "Сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками […] не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России".

Во-вторых, Конституционный Суд напоминает, что Конституция в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает "национальный режим" для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам. Ну а случаи, когда права и обязанности в объеме своем не совпадают, должны определяться либо федеральным законом, либо международным договором. Такие "изъятия" из общего принципа можно найти в том же Земельном кодексе, который запрещает передавать в иностранные частные руки земельные участки на приграничных и ряде других особых территорий. Кроме того, закон о введении Земельного кодекса дозволят иностранцам пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения исключительно на праве аренды. Подобные ограничения можно встретить и в ряде других законодательных актов. В своей совокупности они гарантируют российским гражданам и юридическим лицам "относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом".

Направленный за визой в правительство пакет законов уже получил в прессе название "ипотечный". Однако же круг вопросов, которые с помощью этих законопроектов, собираются урегулировать их авторы намного шире. По сути своей, это ни что иное, как радикальная реформа нынешней жилищной политики, основные положения которой продолжают действовать с советских времен. Идеологию предстоящей реформы можно сформулировать в одной фразе: доступным жилье будет, бесплатным - нет.

Таким образом, вопрос, терзавший в течение последних лет "патриотично настроенные" души, получил окончательный, не подлежащий обжалованию ответ.
Пакет законопроектов, реформирующих жилищную сферу в России, Государственная Дума рассмотрит в первом чтении уже 15 июня. Об этом на заседании круглого стола на тему "Проблема ипотечного законодательства на современном этапе" заявил вице-спикер нижней палаты Георгий Боос. По его словам, депутаты ожидают заключения правительства по этим законопроектам к 10 мая. И, скорее всего, оно будет положительным, поскольку вырабатывались законодательные инициативы, как подчеркнул Боос, совместными усилиями депутатов, в особенности "единороссов", администрации президента и самого кабинета министров.

Впрочем, по словам Бооса, прекратив раздавать квартиры бесплатно, государство все же оставит некоторые возможности для некоторых категорий граждан обзавестись собственным жильем за казенный счет. Речь идет о различных субсидиях и льготном кредитовании, в том числе ипотечном. Однако такие перспективы в настоящий момент довольно туманны. При нынешних объемах жилищного строительства, и это не устают повторять эксперты, любая государственная помощь в приобретения жилья на свободном рынке чревата лишь повышением цен на недвижимость. На какое-то время о так называемой социальной ипотеке лучше вообще позабыть.

Если пакет законопроектов не встретит сопротивления в правительстве РФ и Совете Федерации, чего и не ожидается, то официальный старт жилищной реформе будет дан 1 января 2005 года, когда вступят в силу первые ее положения. Ключевым из них является, пожалуй, запрет на приватизацию вновь предоставляемого гражданам за государственный и муниципальный счет жилья. Кроме того, должна изрядно поредеть очередь на бесплатные квартиры. Но не потому, что резко возрастут объемы социального строительства, а в силу нового подхода к распределению муниципальных квадратных метров. Как предполагается, право на получения такого жилья будут иметь отнюдь не все, кто в нем нуждается (в соответствие с ныне действующими социальными нормами), а лишь малоимущие очередники. При сохранении льготных категорий, хотя и не всех, рассчитывать на заключение договора социального найма смогут только те, кому материальное положение не позволяет приобрести жилье в собственность или арендовать его на коммерческих условиях. При этом приватизировать квартиру, предоставленную по договору социального найма после 1 января 2005 года, будет уже невозможно. Однако у тех, кто не успел приватизировать ранее предоставленное жилье, останется время сделать это до 1 января 2007 года. Эта дата должна войти в историю как день окончания бесплатной приватизации.

В то же время неясностей здесь еще очень много. До сих пор в подвешенном состоянии находится вопрос с оценкой базы налога на недвижимость. В идеале этим должны заниматься профессиональные оценщики, на практике же, по крайней мере, на первых порах определять налогооблагаемую базу будут фискальные органы по несуществующим пока методикам.

Ну а чтобы в регионах развернулось массовое строительство доступного жилья, необходимо сокращать издержки застройщиков, не перекладывая на них функции муниципалитетов по прокладке и модернизации коммуникационной инфраструктуры. Соответственно, нужны деньги местным властям. Путь в данном случае один - увеличивать налоговую составляющую муниципальных бюджетов. В этой связи федеральные законодатели намерены принять закон о налоге на недвижимость и приравненные к ней объекты. Этот налог, единый как для физических, так и для юридических лиц, должен полностью поступать в местные бюджеты. Субъекты федерации смогут вводить его на своих территориях по мере готовности в период до 2007 года.

Напомним, что сегодня физическое лицо, продавая свою жилую недвижимость и земельные участки, имеет право на налоговый вычет в сумме 1 млн. рублей, а если эта недвижимость находится в его собственности более 5 лет, то подоходный налог с вырученной от продажи суммы не платиться вовсе. Вместе с тем налоговую декларацию можно заполнить так, чтобы продажа недавно приобретенного дорогого жилья также "выпадала" из-под налогообложения, даже при указании реальной, а не БТИшной оценки.

Все теми же налоговыми мерами предполагается отстранить от игры на рынке недвижимости физических лиц. Нынешнее законодательство делает возможным существование самых разных схем, при которых "физики" зарабатывают на рынке недвижимости приличные деньги фактически без уплаты налогов. Схожие схемы позволяют уменьшать налоговые отчисления и компаниям, действующим через физлиц. В этом контексте будет пересматриваться система налоговых вычетов, предоставляемых ныне гражданам при продаже жилья.

Жилищная реформа затронет самые разные сферы законодательства и, по словам Бооса, продлиться до 2012 года, когда вступят в действие последние из предлагаемых сегодня мер.

С одной стороны, желание государства обложить налогом предпринимательскую деятельность граждан понятно и, более того, справедливо. С другой, как отметил президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев, простой перевод активов физических лиц из одной формы (недвижимость) в другую (денежные средства) в качестве такой деятельности рассматриваться не должен. В свою очередь, Георгий Боос заверил, что изменения в этой части налогового законодательства коснутся лишь тех граждан, кто действительно играет на рынке. Все остальные смогут менять место жительства, продавая квартиру в одном городе и покупая в другом, или просто улучшать свои жилищные условия, пользуясь всеми возможными налоговыми послаблениями. Кроме того, если на жилищном рынке "физики" окажутся вне игры, инвестиционный спрос на квартиры сократится, и можно будет ожидать замедления роста цен.



Главная --> Публикации