Главная --> Публикации --> Риэлторы отстояли рост цен Олег мышкин: мы стоим на пороге инвестиционного бума Зеленый коридор Отдай 10 процентов за новую квартиру Таунхаус. покупаем - будем жить

Новый взгляд на заемщика

Не только потенциальные заемщики недовольны теми условиями, на которых банки предлагают им взять кредит на квартиру по классической ипотечной схеме – и проценты высокие, и слишком много справок надо собрать, да и дополнительные расходы отнюдь не маленькие, сами банки также не в восторге от среднестатистического заемщика, с которым им приходится сегодня работать. Как признаются в кулуарных беседах начальники отделов ипотечного кредитования, реальный человек, берущий кредит, слишком часто не совпадает с тем «портретом» идеального заемщика, который «нарисовал» себе банк.

Недавний банковский «кризис» (был он или нет, многие из нас так до конца и не поняли) при всей своей «непонятности» несомненно, повлиял и на рынок недвижимости в целом и на сегмент ипотечного кредитования в частности. Назвать его рынком ипотеки в силу того, что он еще слишком мал, пока не поворачивается язык. Ипотека не перестала быть такой же дорогой и такой же «загарантированной», но сегодня банкам в прямом и переносном смыслах этого слова каждый клиент, который близок к «идеальному портрету», стал дороже.

Кому же кредитная организация сегодня даст в долг с удовольствием? В первую очередь, банк заинтересует работающий гражданин (или гражданка) с гарантированно высокими официальными доходами и имеющий так называемую полную семью (это понятие подразумевает, что в семье есть супруг (супруга), ребенок). Его послужной список должен демонстрировать или карьерный рост, или, по крайней мере, стабильность (кредиторы могут вообще не рассматривать вашу анкету, если на последнем месте работы вы продержались менее полугода). Банк должен быть уверен, что даже если завтра человек, взявший ипотечный кредит, потеряет работу, послезавтра он сможет устроиться на новую без особой потери в доходах. Так называемая «прописка» особой роли не играет. Среди «ипотечников» достаточно большой процент людей, приехавших в Москву из других городов России. Понятно, что подобный поступок сам по себе уже говорит о многом – инертный человек, привыкший ждать у моря погоды, а не добиваться всего своим «горбом», так круто менять свою жизнь никогда не согласится: в Москву в большинстве своем едут энергичные, «деловые» люди.

Гарантировано столичным Правительством?

Все большее число банков начали пересматривать свои требования к заемщикам, не дожидаясь принятия Госдумой изменений в ГК, отменили для своих клиентов обязательное нотариальное заверение ипотечного договора, а это весьма солидная сумма – 1,5% от стоимости сделки. Снизили первоначальный взнос: при наибольшем «совпадении» реального заемщика с «идеальным портретом» этот взнос может быть равен всего 10%. Соглашаются на «зачет» имеющегося у клиента жилья. Правда, в этом случае первоначальный взнос составит, скорее всего, не менее 50%. Увеличили размер аннуитетных платежей, то есть заемщик, «отбивая» свой кредит, может выплачивать банку ежемесячно до 60% от своего совокупного семейного дохода. Банки настаивают на том, что готовы подходить к каждому заемщику все более индивидуально.

Стандарты, как обычно, подразделяются на две основные группы: «возрастная» (заемщик должен отдать кредит до наступления 60-летнего возраста) и «доходная». Как гласит реклама, вывешенная на сайте Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, который выступает в числе «идейных вдохновителей» программы, совокупный доход может быть равен и 700 долларам, и даже меньше. Все зависит от величины запрашиваемого кредита. Один из безусловно привлекательных моментов для потенциальных заемщиков: банк может кредитовать вас и на покупку жилья в новостройках. Правда, не во всех, а только тех, над которыми «работает» ДСК-1, заключивший с КБ «МИА» специальное соглашение. Понятно, что кредит выдается уже когда контуры вашего будущего жилья более-менее (а скорее, более) просматриваются – на «нулевом» цикле строительства вас кредитовать никто не будет.

В Москве стали появляться специализированные ипотечные банки. По крайней мере, слово ипотека присутствует в их названии. «Правительственный» банк «Московское ипотечное агентство» не только начал работать с ипотечной «розницей» (то есть выдавать ипотечные кредиты физическим лицам), но даже запустил собственную «Московскую ипотечную программу». Хотя ее официальная направленность – решение квартирной проблемы очередников, получающих денежные субсидии вместо бесплатных квартир и могущих использовать их в качестве первоначального взноса, тем не менее, воспользоваться программой могут и неочередники, если кредитные условия КБ «МИА» их удовлетворят и сами они «подойдут» под банковские стандарты.

Разумеется, ипотека еще не стала у нас массовой. Конечно, вряд ли это случится в ближайшее время, т.к. кавалерийским политическим наскоком ипотеку не введешь – необходимо «подкреплять» ее экономикой. Но то, что в кредитных портфелях уже нескольких банков – по пятьсот и более выданных кредитов – тенденция, несомненно, положительная.
Продажа комнаты в коммунальной квартире сопряжена с некоторыми сложностями. Но, зная нюансы этого процесса, проблем можно легко избежать. Особенного внимания заслуживают тонкости, предваряющие саму сделку купли-продажи.

Пока за два месяца, прошедшие после запуска программы, КБ «МИА» выдал 9 кредитов. Еще почти 40 человек прошли «квалификационный отбор» и скоро получат ипотечные деньги. Банк настроен оптимистично: в условиях общей нестабильности банковской системы (эксперты прогнозируют новый виток кризиса в этой сфере в сентябре), его несомненным козырем является то, что 100% его капитала – это деньги Правительства Москвы. В глазах потенциальных заемщиков – это весьма серьезная гарантия ипотечной сделки.

На основании статьи 250 Гражданского кодекса РФ соседи в коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки продаваемой комнаты в этой квартире за объявленную продавцом цену. Таким образом, собственник комнаты в коммуналке, желающий от нее избавиться, должен обратиться с письменным извещением к остальным жильцам квартиры (равно как к собственникам своих комнат, так и к нанимателям) с предложением покупки отчуждаемого помещения и доли в праве общей собственности, в котором обязательно нужно указать цену комнаты. Извещение необходимо выслать заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. На протяжении месяца с момента получения соседями почтовой открытки собственнику комнаты придется ждать ответа. Но если обойти указанную процедуру (то есть не предложить соседям вашу комнату по указанной цене), осуществленная с таким нарушением сделка купли-продажи может быть признана недействительной.
В течение месяца собственник должен получить отказ от покупки. Подписи всех собственников и нанимателей, отказавшихся от приобретения продаваемой площади, желательно удостоверить у нотариуса. В случае согласия одного из собственников данной коммунальной квартиры на приобретение продаваемой комнаты между ним и продавцом заключают договор купли-продажи, который подлежит обязательной государственной регистрации.
Не исключена ситуация, когда согласие на приобретение комнаты и доли в праве общей собственности исходит от нескольких соседей-собственников. Вопрос между ними надо решать по общему согласию или в судебном порядке.

Важно: право преимущественной покупки

Совсем по-другому обстоит дело, если комната неприватизирована (ее собственником является город). Если такая комната освобождается, распоряжаться ею будет город, а функции продавца свободных жилых помещений в квартирах коммунального заселения берет на себя Департамент муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы. Цена выкупаемых жилых помещений определяется в каждом конкретном случае Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом в городе Москве.
Информация об освобождении комнаты поступает в управление муниципального жилья административного округа, который в свою очередь должен уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже комнаты и определить претендентов на ее покупку. Освободившуюся комнату сначала предлагают только жильцам, зарегистрированным и постоянно проживающим в данной квартире – как нанимателям, так и собственникам.
Если желающих приобрести комнату несколько, проверяют их жилищные условия. Например, те граждане, которые стоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют приоритетное право покупки жилья. А когда на комнату претендуют, с одной стороны, одинокий мужчина, а с другой – семья с двумя детьми, преимущество будет отдано семье.
Если несколько человек заинтересованы в свободной жилой площади, она может быть продана владельцем при согласии всех нанимателей либо собственников в долевую собственность. Спорные вопросы между претендентами рассматривают в судебном порядке.
Желающие купить свободное жилье в коммунальной квартире представляют в управление муниципального жилья административного округа следующие документы: заявление о покупке свободного жилого помещения, заявление на приватизацию занимаемой жилой площади (в случае когда покупателем является наниматель), копию финансового лицевого счета, выписку из домовой книги, справку о проверке жилищных условий на момент покупки жилья, справку БТИ о стоимости свободного жилого помещения. Указанные бумаги должны быть предоставлены в течение месяца со дня получения уведомления об освобождении жилого помещения.
Итак, все документы поданы, покупатель определен. Далее между Департаментом муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы и физическим лицом – покупателем комнаты заключают договор купли-продажи, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Важно: город – продавец

Иногда граждане считают, что, купив собственную жилплощадь или получив ее по договору социального найма, в ней можно делать все, что угодно. Конечно, такая точка зрения верна, но лишь отчасти. Ведь все владельцы квартир обязаны соблюдать правила пользования жильем, иначе их ждет наказание, вплоть до выселения. Так за что же вас могут лишить крыши над головой?

Благодарим за помощь в подготовке материала Дмитрия Островского, руководителя отделения “Перово” компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”.

Итак, в первую очередь шанс на заключение ипотечного соглашения есть у того, кому удалось убедить кредитора в своей добропорядочности. А сделать это проще всего при помощи данных, подтверждающих, что вы брали кредиты в других банках и (очень важно!) всегда исправно их погашали. Так как все подобные сведения являются самым верным подтверждением благонадежности обратившегося в банк лица, сегодня ведение кредитных историй россиян целиком ложится на плечи самих заемщиков. Тогда как на Западе этим занимаются специальные организации — так называемые кредитные бюро. В них хранятся сведения на каждого человека, который хоть раз брал взаймы у банков, и в первую очередь информация о том, как аккуратно он погашал заемные средства. Причем сведения попадают в общую базу данных бюро с разрешения заемщиков: перед тем как получить сумму займа, они обязательно подписывают документ, в котором выражают согласие на передачу информации о погашении кредита в распоряжение специальных организаций. Такая система сбора данных о поведении граждан в отношении возврата полученных кредитов серьезно облегчает работу западных банков. Для проверки добропорядочности заемщика банку достаточно направить запрос в общую базу данных бюро. В то время как российским банкам приходится искать другие пути проверки потенциальных клиентов, здесь в ход идут даже неформальные связи сотрудников службы безопасности банков. Однако подобный способ сбора сведений о заемщике далеко не так надежен, как западная система проверки клиента.
В итоге часть кредитов попадает в руки граждан, которые уже состоят в черном списке как минимум одного из банков. Причем от неэффективности системы изучения клиентов помимо банков страдают в первую очередь заемщики с хорошей кредитной историей, так как несовершенство механизма проверки серьезно снижает их шансы на получение денег. Надеемся, что в скором времени данная ситуация изменится в лучшую сторону. Проект закона, регламентирующего порядок ведения кредитных историй россиян специальными организациями, уже рассматривается отечественными законодателями.
Честные, но безденежные клиенты кредиторов мало интересуют. Поэтому для получения займа в банке гражданину необходимо подтвердить платежеспособность. В частности, если вы решили купить новое жилье посредством кредита, то следует обязательно представить сотрудникам банка доказательства получения вами высокой зарплаты, причем желательно, чтобы солидный доход был у каждого члена семьи. Оговоримся, что по правилам большинства банков в категорию высокооплачиваемых работников входят только те граждане, которые получают как минимум 1000 долларов в месяц. Естественно, что кредиторов интересует в первую очередь белая зарплата потенциального заемщика, а не его доход по серым схемам. Поэтому если ваша официальная ежемесячная зарплата гораздо меньше 1000 долларов, то идти в банк за кредитом рано. А вот если белый доход достигает такой суммы, то банк вполне может выдать ссуду. Правда, придется доказать сотрудникам банка, что ваш доход стабилен. Для этого кредитору надо принести справку о том, что он занимает свою последнюю должность в течение не менее шести месяцев. По правилам большинства банков только по истечении означенного срока можно говорить о стабильном положении заемщика на работе. Однако некоторым кредиторам этого может показаться мало. Будьте готовы к тому, что вас попросят принести рекомендации с последнего места работы. Они помогут убедить сотрудников банка в вашей ценности для работодателя. И наконец, подтверждают платежеспособность гражданина документы, которые удостоверяют его статус собственника квартиры или машины, а также другого ценного имущества. Ведь при необходимости владелец жилплощади или автомобиля всегда сумеет вернуть кредит (или хотя бы его часть) за счет средств, полученных от продажи своей квартиры или машины.
Допустим, что вы без проблем прошли все проверки, поэтому банк выдал кредит на покупку нового жилья. Теперь главной задачей является своевременный возврат суммы займа. Иногда в силу внезапно возникших финансовых трудностей вернуть долг не так просто. Однако это не значит, что, узнав о денежных проблемах, кредиторы сразу расторгнут договор ипотеки, после чего немедленно отберут жилплощадь. Наоборот, если вы сразу сообщите банку о проблемах, то он пойдет навстречу, продлив срок действия договора. Конечно, продление срока погашения суммы займа возможно только в том случае, если финансовые трудности являются временными. В противном же случае квартиру действительно заберут, вернув те деньги, которые уже были внесены в счет погашения кредита.

В первую очередь выселить можно тех россиян, которые используют жилплощадь не по назначению. Так, в статье 7 ЖК РСФСР четко написано, что квартиры (комнаты) предназначены только для постоянного или временного проживания граждан. Размещение в жилых домах различных промышленных производств запрещено в принципе. А вот использовать собственную жилплощадь под офисы разрешено, но только после перевода квартиры из состава жилого фонда в нежилой. Далеко не любое жилье удастся превратить в офис организации. Например, в Москве перевести помещения жилых домов в состав нежилого фонда возможно лишь при условии, если их признают непригодными для постоянного или временного проживания людей. Помимо этого чиновники могут дать согласие на переоборудование жилплощади под офис, если это приведет к улучшению бытового обслуживания населения. То есть для получения разрешения на перевод квартиры в состав нежилого фонда необходимо обязательно убедить представителей власти в полезности размещения в доме именно заявленного предприятия (например, парикмахерской). Однако следует сказать, что это правило действует только в отношении собственников жилплощади, которая расположена на первых этажах столичных многоэтажек. Жильцы других этажей претендовать на размещение в своих квартирах фирм, пусть даже очень полезных для населения, не могут (п. 2.1.3 приложения 1 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. № 560-РМ).
Без крыши над головой могут остаться жильцы, чьи действия приводят к разрушению занимаемых помещений, причем в первую очередь это касается тех, кто не ремонтирует жил-площадь. Так, гражданам, получившим квартиры по договору социального найма жилья, рекомендуется регулярно делать текущий ремонт (ст. 142 ЖК РСФСР). Тогда как владельцам собственной жилплощади необходимо осуществлять капитальный ремонт квартиры
(ст. 128 ЖК РСФСР). Под текущим ремонтом понимают оклейку обоями стен, побелку потолка, окраску дверей, окон и пола, замену оконных и дверных приборов (ручки и др.), а также ремонт внутриквартирной электропроводки. Согласно Постановлению ремонт жилья желательно делать один раз в пять лет (п. 1.2 приложения 1 к Приказу Управления городского заказа от 12 марта 2001 г. № 55-48/1). Конечно, срок проведения текущего ремонта можно отложить, но при наличии уважительной причины. В частности, чиновники могут признать таковой тяжелую болезнь владельца жилплощади.
Ремонт несущих конструкций квартиры, замена ее механического и электрического оборудования, а также сантехники считается капитальным ремонтом. Обычно в ходе таких работ проводят переустройство или перепланировку некоторых помещений. Для этого необходимо
получить специальное разрешение. Иначе нарушителя могут обязать восстановить прежнюю планировку жилья, а если он не выполнит данное требование, то отобрать квартиру через суд.
И наконец, покинуть квартиру в принудительном порядке могут жильцы, которые систематически нарушают интересы соседей. Например, постоянно загромождают общие коридоры и проходы или лестничные клетки. Помимо них выселение грозит лицам, которые регулярно беспокоят соседей в ночное время (часто сверлят по ночам стены и т. д.). Правда, здесь есть одно но. Все эти действия могут привести к лишению жилплощади только при условии, если совместное проживание с нарушителями по соседству полностью невозможно (ст. 98 ЖК РСФСР). А это еще надо доказать.
В заключение отметим, что выселить из квартиры лиц, не соблюдающих правил пользования жильем, можно, но не сразу. Для начала чиновники жилищной инспекции ограничатся взиманием штрафа в размере от 1000 до 2500 руб. (п. 1 и 2 ст. 7.21 КоАП РФ) и обязательно заставят провинившихся устранить выявленные нарушения. Если замечания чиновников нарушители проигнорируют, то жилищная инспекция сможет подать в суд иск с требованием выселения из квартиры. Причем последствия рассмотрения такого искового заявления зависят от статуса жилплощади. Так, если некто получил квартиру по договору социального найма жилья, то его просто заставят освободить занимаемое помещение. А вот если он является владельцем жилплощади, то его могут лишить жилья, но при этом вернут часть денег, вырученных от продажи квартиры (ст. 293 ГК РФ).
Если вы решили купить квартиру в кредит, то одного желания для получения в банке денег на приобретение жилья недостаточно. Заемщиками фактически могут стать только те граждане, которые успешно пройдут все проверки банка.



Главная --> Публикации