Главная --> Публикации --> Химки приобретают современный облик Город за углом Все идет по плану И один в поле парк Ипотека - насущный вопрос нашего времени

Скорее всего, именно подобная перспектива вызвала недавнее сенсационное заявление первого заместителя председателя Госстроя Николая Маслова объединить в градостроительном плане Москву и область. Впрочем, существуют и другие факторы, способные обеспечить Подмосковью новый строительный всплеск.

Большинство потенциальных площадей в Москве уже застроено, и столичное строительство постепенно переходит «на точки». Дальнейшие территориальные прирезки к Москве вряд ли скоро произойдут. В отношении свободных стройплощадок Московская область находится в более выгодном положении. Не исключено, что сегодня происходит смена строительных циклов. И московский строительный бум может плавно трансформироваться в подмосковный.

Московская область находится на втором месте в России по объемам жилищного строительства. В 2002 году в Подмосковье за счет всех источников финансирования построено 30498 новых квартир общей площадью 3,22 млн. квадратных метров. Темп прироста жилищного строительства в Подмосковье составил в прошлом году 14 процентов.

Для интенсивного строительства жилья Московская область располагает значительной производственной базой. Так, в Подмосковье работают около 1000 предприятий стройиндустрии, в том числе 150 крупных и средних. За последние годы в области значительно возросли объемы производства цемента, кирпича, железобетонных изделий, линолеума, плитки. И пользуется область этой базой весьма энергично.

Среди факторов, благоприятствующих строительному буму в Подмосковье, можно назвать и более низкую здесь по сравнению с Москвой цену земли, что существенно влияет на стоимость квартир. В ценовой конкуренции квадратных метров жилья Москва явно проигрывает области.

Все это позволяет достаточно успешно решать проблему обеспечения жильем. Сегодня область занимает лидирующие позиции по обеспеченности жильем на душу населения в Российской Федерации. Средняя обеспеченность жильем на одного жителя Московской области составляла в прошлом году 22,8 кв. м общей площади. Этот показатель выше, чем в Москве (там обеспеченность жильем на одного человека составляла 22 кв. метра).

Цена жилого квадрата в Подмосковье теснее привязана к себестоимости. По данным Мособлкомстата, в конце 2002 года средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади (без индивидуального строительства) равнялась в Московской области 10,2 тысячи рублей, или примерно 320 долларам.

В домах типовой застройки цены на жилье в ближайшем Подмосковье в среднем на 40-45 процентов ниже, чем в столице. Даже наиболее дорогое жилье в примыкающих к столице Одинцово, Химках, Красногорске дотягивает только до 70-75 процентов средней московской цены.

В ближайшие годы наиболее застраиваемые районы, скорее всего, будут расположены в зоне 15-20 км от МКАД, где существует развитая система коммуникаций. «Расползание» строительства в более отдаленные районы потребует гораздо больше вложений из-за отсутствия соответствующей инфраструктуры. Там, скорее всего, будет развиваться точечная застройка в городах за счет освобождения еще значительных площадей занимаемых ветхим фондом.
Столичные власти не выполнили своих планов распределять участки под небоскребы “Нового кольца Москвы” исключительно на публичных аукционах. Как удалось выяснить “Ведомостям”, на закрытых конкурсах или напрямую инвесторам отдадут минимум четыре площадки под строительство 500 000 кв. м дорогого жилья. Примерно столько построено сейчас в подмосковном районе Куркино.

По оценкам экспертов, подмосковный рынок жилья обладает высокой емкостью. Этому способствует миграция, которая служит хорошим ресурсом для роста жилищного строительства. По некоторым оценкам 40 процентов покупателей квартир в Подмосковье – приезжие.

Первый аукцион по продаже инвестиционных контрактов на строительство высоток “Нового кольца” назначен на сегодня. А неделю назад столичные власти решили не выпускать на аукционы минимум четыре участка “Кольца”.

“Новое кольцо Москвы” — программа строительства в столице 60 высотных жилых домов. Разработчики оценивают ее стоимость в $5 млрд. Программу разработала девелоперская компания “Конти”, но столичные власти объявили программу муниципальной и передали функции заказчика компании “Новое кольцо Москвы” (НКМ, 100% акций принадлежит городу). Первые три участка “Нового кольца” застраивают “Конти” и компания “Спецвысотстрой”.

Высокопоставленный сотрудник НКМ, попросивший об анонимности, говорит, что участки в течение полугода раздадут желающим на “внутренних тендерах”, которые проведет Департамент градостроительной политики Москвы. Но, по словам куратора проекта в Департаменте градостроительной политики Светланы Плетневой, НКМ будет заниматься привлечением инвесторов напрямую. “На конкурс они выставляться не будут, участки отданы НКМ”, — утверждает она.

Распоряжением правительства Москвы № 1618 эти площадки (на Дмитровском шоссе, Преображенской площади, Профсоюзной улице и Новоясеневском проспекте) выделяются для “пилотных” небоскребов, к строительству которых подконтрольная городу компания НКМ “должна обеспечить привлечение ведущих зарубежных финансовых, архитектурно-строительных и инжиниринговых компаний”.

В строительство первого небоскреба “Нового кольца” “Конти”, по словам ее президента Тимура Темирбулатова, инвестировала $70 млн, а заработала на продаже квартир, по оценкам экспертов, более $200 млн. Квартиры в “Эдельвейсе” общей площадью 105 000 кв. м продавались в среднем по $1875 за 1 кв. м, а сейчас они продаются на вторичном рынке по $2900 за 1 кв. м. На четырех участках, которые достанутся инвесторам без аукциона, должны быть построены здания совокупной площадью более 500 000 кв. м, и ожидаемый доход от реализации этих проектов составляет $1,25 млрд.

Между тем в правилах проведения аукционов на участки “Нового кольца Москвы”, утвержденных столичным правительством в январе, оговаривается, что они “будут проводиться исключительно в открытой форме”. “Времена закрытых конкурсов ушли в прошлое”, — утверждал в апреле первый заместитель мэра Юрий Росляк. Вчера он не был доступен, а его пресс-секретарь Леонид Браткин объяснил, что решение вызвано “необходимостью разработки современных стандартов высотного строительства, которых в России пока нет”. Привлекать иностранцев к участию в аукционе нельзя, потому что эти проекты не столь рентабельны, чтобы вызвать интерес зарубежных компаний, в чьем опыте нуждается город, утверждает Браткин. Но собеседник “Ведомостей” в НКМ не исключил, что к “пилотным” участкам могут допустить и отечественных инвесторов.

Сегодняшний аукцион должен был состояться еще в июне, но его перенесли: лишь одному претенденту удалось пройти квалификационный отбор. Сейчас требования к участникам аукциона смягчены, а стартовая цена лотов снижена на 9,7-10,2%, но девелоперы не считают это существенным. “Это формальная уступка, чтобы экономика [проектов] была привлекательной, городу надо снизить "старт" на 30%”, — говорит начальник управления корпорации “Социальная инициатива” Виталий Холод.

“Решение [о выводе четырех участков из аукционной продажи] подрывает доверие ко всей системе открытого распределения участков под застройку”, — заявил “Ведомостям” владелец одной из девелоперских компаний на условиях анонимности. Его коллега по рынку добавляет: “Нет смысла биться за эти участки на аукционе, когда можно по-тихому войти в пилотный проект”.

Лишь гендиректор девелоперской компании “Инстройтэкс” Александр Андрачников сообщил, что компания примет участие в аукционе, несмотря на “непредсказуемость его результатов”. Он считает необходимым уже сейчас выяснить условия внутреннего тендера по “пилотным” площадкам, чтобы стать одним из его участников.

Об отказе от участия в аукционе сообщили “Ведомостям” “Капитал Груп”, “Корпорация МИАН”, “Интеко” и сам инициатор программы “Новое кольцо Москвы” — “Конти”. Корпорация “Строймонтаж” — единственный инвестор, прошедший в июне квалификационный отбор, вчера еще не приняла решения, заявил ее президент Сергей Полонский. Вопрос, будут ли они претендовать на четыре “пилотных” участка, представители опрошенных компаний оставили без комментариев, а один из них предположил: “К площадкам допустят лишь “своих”.

Идейные перипетии

Идея сделать ипотеку более доступной находит в нашей стране все новые воплощения. Вернее сказать, новые для нашей страны, так как во всем мире предлагаемые сегодня схемы давно уже опробованы и усовершенствованы. Одно из последних новшеств, которое вот-вот получит свое законодательное оформление, – страхование банковских рисков. Если общую стоимость квартиры определить как 100%, то сегодняшняя раскладка по ипотечным кредитам такова: 30% сразу платит заемщик, на оставшиеся 70% его кредитует банк. Но если в игру вступит еще страховая компания, то из этих 30% она может застраховать 20 или 25%. Таким образом, если заемщик не сможет выплатить положенные кредитору деньги, банк получит вышеуказанную сумму от страховщиков. Польза такого страхового договора для кредитора очевидна. Но и заемщику это дает возможность получить от банка уже не 70%, а все 90 или даже 95%. Таким образом, число людей, которые смогут воспользоваться банковским кредитом для покупки квартиры, увеличивается.

В настоящий момент Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАИУР) уже вовсю трудится над разработкой «Правил страхования гражданской ответственности должника за неисполнение своих денежных обязательств, обеспеченных ипотекой, перед кредитором, являющимся залогодержателем предмета ипотеки», которые, по сути, «расшифровывают» общие фразы закона. Делать нечего, если закон был принят во втором чтении, то третье он, скорее всего, также пройдет, не слишком изменившись.

Правда, нельзя сказать, что идея претворяется в жизнь без проблем. Сначала она была вынесена на обсуждение депутатов Государственной Думы как один из законов небезызвестного пакета о формировании рынка доступного жилья. Закон назывался «Об организации страхового дела в РФ» и даже успел пройти первое чтение. Однако до второго чтения он не дошел – после консультаций со страховщиками от него решено было отказаться. Тем не менее, – вот такой парадокс! – законодатели все-таки приняли его во втором чтении – как одну из глав Закона «Об ипотеке», куда он был включен.

Лишние проблемы за лишние деньги?

Тем не менее, сама идея страховать заемщика, а не банки, сегодня не слишком импонирует специалистам. Экономическая ситуация не та. Как выразился председатель Комитета по имущественному страхованию Всероссийского союза страховщиков (ВВС) Виктор Юн: «Нам вообще непонятно, почему решили пойти по пути страхования заемщика. Для этого потребуется внести слишком большое количество поправок в разные законодательные акты. Мы предлагали страховать предпринимательские риски банков – в этом случае никаких изменений не потребуется. Еще когда вносились эти 27 законопроектов, мы сказали, что закон о страховании в том виде, в котором он предлагается, не нужен. Но потом он был внесен в Закон «Об ипотеке» и прошел сразу второе чтение».

Как признался от лица страховщиков заместитель генерального директора СЗАО «Стандартрезерв» Андрей Бланк, сами страховые компании, разработавшие «черновой» вариант «Правил», мало что понимают в ипотечном и банковском деле. То, что это не просто выражение ложной скромности, а реальная оценка ситуации, подтвердили и специалисты в области ипотеки. По словам президента «Национальной ипотечной компании» Елены Клепиковой, «термины и определения «Правил» очень неоднозначны. Непонятно, идет ли речь только о физических лицах, покупающих при помощи банковских денег квартиры, но и об организациях, которые берут ипотечный кредит, к примеру, на приобретение коммерческой недвижимости? Наконец, просто неясно, что страховщики понимают под ипотекой? На мой взгляд, то, как она определена в «Правилах», противоречит термину, четко означенному в Законе «Об ипотеке». Сейчас правила игры четко определены, и ситуация такова, что кредитору просто неинтересно, чтобы заемщик заключал такой договор».

Сегодня, следуя букве закона и чтобы получить свои 0,2% от суммы ипотечной сделки, страховщики предлагают заключать договоры между заемщиком и страховой компанией. Председатель Совета НАУИР Владимир Пономарев заявил на расширенном заседании совета, посвященного обсуждению «Правил страхования», что был удивлен таким небольшим размером страховой премии. Тем не менее, именно эта сумма была предложена самими страховщиками. По страховому договору они обязуются возместить банку или другой организации, предоставившей ипотечный кредит, убытки, понесенные последними в результате неисполнения заемщиком своих денежных обязательств по возврату ипотечных средств.

Много игроков на маленьком поле

А по мнению депутата ГД и президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерия Зубова, страхование банковских рисков не слишком привлекательно и для самих заемщиков: «В результате принятия этих «Правил» количество заемщиков уменьшится. Сейчас и так невероятно сложно оформить ипотечный договор, а заемщику добавляются новые хлопоты и новые расходы». Вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман, также уверен, что заемщик не заинтересован в подписании этого договора – он ничего не выигрывает. И если банк его не заставит это сделать, то, скорее всего, страховщики останутся без новых клиентов.

Почему была выбрана именно такая форма договора: заемщик и страховщики? Как признают сами банкиры, если страховой договор будет заключаться непосредственно между банком и страховой компанией (это так называемое страхование предпринимательских рисков, несомненно, более привлекательное для кредиторов), то для заемщика такой застрахованный кредит будет стоить много дороже, и в этом случае именно на него банк переложит свои затраты на оформление дополнительного договора.

Есть еще один нюанс – о нем беспокоятся банки, выдающие сегодня ипотечные кредиты. Сейчас цены на недвижимость постоянно растут. Но что будет, если завтра их рост прекратится или они вдруг упадут? Кто возместит банку деньги, потерянные в результате такого развития событий? И кто будет определять суммы возмещения ущерба? «Правила» отдают эту «почетную обязанность» судам. Но, как заявил Евгений Нейман, «суд, конечно, может определить суммы убытков, но банкам все равно придется кого-то нанимать, чтобы их посчитать. Оценщики готовы сделать это за небольшие деньги». То есть, «свой кусок пирога» просят и оценщики. Оплачивать их услуги банк, скорее всего, предоставит заемщику.

Понятно, что «Правила» требуют серьезной доработки. В рамках НАИУР был создан специальный Страховой комитет, который уже в сентябре должен представить на суд специалистов новый усовершенствованный вариант.
Знаменитый московский свадебный салон "Гименей" на Большой Якиманке превратится в дорогой торговый центр, напоминающий "Петровский пассаж". Большая часть площадей здания будет отдана под бутики и даже офисы, а о прежнем "Гименее" будет напоминать лишь название да секция свадебного платья, занимающая не больше 10% его площади.

Впрочем, есть еще вариант – страховать не единичного заемщика, а сразу группу. Подобная система «оптового страхования» достаточно успешно действует в некогда братских нам социалистических странах, к примеру, в Венгрии. Когда страховочный процент раскидывается между двадцатью-тридцатью заемщиками, то это практически не удорожает кредит. Но, как заметила вице-президент Евротрастбанка Наталья Пастухова, «здесь много нюансов, к тому же кредитор и страховая компания должны достаточно долгое время вместе работать, чтобы подобная практика стала повсеместной. К примеру, в США оптовое страхование неразвито».

Свадебный салон "Гименей" на ул. Димитрова (ныне ул. Большая Якиманка) был построен в 80-х гг. Общая площадь трехэтажного здания составляет около 15 000 кв. м.

Реконструированный "Гименей", инвесткомпания "Пересвет-Инвест", откроет ко дню города в сентябре, рассказал менеджер компании Александр Возняковский. Известный свадебный магазин будет теперь позиционироваться как торгцентр, где можно приобрести товары класса люкс для торжественных случаев. "Велика вероятность, что название центра сохранится", - допускает Возняковский.

По словам Возняковского, "Пересвет-Инвест" и три инвестиционных фонда, назвать которые он отказался, приобрели здание свадебного салона еще в прошлом году, после чего затеяли его масштабную перестройку. Здание подверглось полной перепланировке, заменены инженерные системы, а сейчас идут уже работы по облицовке фасада. В "Гименее" появятся панорамные лифты, добавится подземная парковка. Около 3000 кв. м на третьем этаже здания может быть сдано под офисы, говорит Возняковский. Арендаторов офисных помещений ищет сам "Пересвет-Инвест".

Инвестиционно-риэлторская компания "Пересвет-Инвест", созданная в 1995 г. , занимается в основном инвестированием в строительство и продажей жилой недвижимости и офисных помещений. Оборот и владельцы не раскрываются. Среди текущих проектов "Пересвет-Инвест": продажа жилья в элитных новостройках ( "Квартал на Патриарших", комплексы "Каскад" и "Тихомирово" и др. ) , реализация жилой недвижимости в новостройках Лыткарино, Мытищ, Одинцово, Зеленограда, продажа земельных участков и коттеджей в поселке "Шишкин лес" и др.

"Сейчас мы собираем общую картинку - смотрим, какие будут соседи-арендаторы [в "Гименее"], какая маркетинговая политика", - говорит вице-президент по маркетингу "Дикой Орхидеи" Юлия Питерская. Она считает, что новый торговый центр должен пользоваться спросом. "Место неплохое, там идет серьезный автомобильный поток совершенно определенного уровня", - напоминает Питерская. Андрей Насоновский, начальник департамента маркетинга и рекламы "Боско ди Чилиеджи", утверждает, что не обладает информацией о переговорах по поводу аренды. "Могу сказать одно - место отличное", - заявил он.

Как утверждает Анна Савенко, консультант отдела торговой недвижимости Noble Gibbons/CB Richard Ellis, реконструкция здания обошлась почти в $20 млн. Noble Gibbons занимается поиском "торговых" арендаторов для обновленного "Гименея". Переговоры, утверждает Савенко, ведутся "со всеми известными продавцами товаров роскоши, в том числе с группой "Боско ди Чилиеджи", "ДжамильКо" и Mercury". Но кто станет якорным оператором на первом этаже и будет задавать тон всему торговому центру, пока неизвестно. По словам Савенко, среди небольших операторов в "Гименее" появится магазин "Дикая Орхидея" и бутик постельного белья Yves Delorme. "По концепции реконструированный торгцентр будет близок "Петровскому пассажу", - говорит Савенко. По ее словам, акцент в позиционировании нового торгового центра будет сделан на продаже "товаров для торжественных случаев", а о "старом" "Гименее" будет напоминать салон свадебного платья, занимающий около 150 кв. м.



Главная --> Публикации