Главная --> Публикации --> Бесплатную приватизацию квартир отменят с 1 января 2007 года, а жилищная реформа продлится в россии до 2012-го Риэлторы отстояли рост цен Олег мышкин: мы стоим на пороге инвестиционного бума Зеленый коридор Отдай 10 процентов за новую квартиру

Жизнь в загородном доме сегодня разительно отличается от той, какой она была всего несколько лет назад. Качественные автомагистрали, развитая инфраструктура, наличие коммуникаций, современные технологии строительства домов — все это обеспечивает комфорт проживания.
Многие из тех, кто решил жить за городом, предпочитают приобретать под строительство домов земельные участки. Причина понятна: на своей земле можно построить такой дом, о каком вы мечтали, выбрать те строительно-отделочные материалы, которые устраивают вас как по качеству, так и по цене. Другими словами, найти компромисс между ценой и качеством будущего дома. Именно поэтому спрос на земельные участки значительно превышает спрос на готовые строения. А рынок загородной недвижимости предоставляет широкий выбор земельных участков, различных по цене, местоположению и другим характеристикам.
У желающих приобрести загородное жилье самые разнообразные запросы, и зависят они от уровня доходов и планируемого использования дома: постоянное или сезонное проживание, отдых рядом с водой, занятия активными видами спорта и так далее. Исходя из этих факторов и нужно определяться как с земельным участком, так и с выбором строительных материалов, прогнозировать расходы на строительство и содержание дома.
При выборе земельного участка определяющим моментом является его цена, которая зависит от престижности направления, расстояния от МКАД, наличия коммуникаций и инфраструктуры, природного ландшафта, удаленности от шумных магистралей. И здесь каждый покупатель решает сам, что для него наиболее значимо, а чем он может и поступиться. Так, стоимость сотки земельного участка с лесными деревьями на престижном Рублево-Успенском направлении может достигать 70 тыс. долл. Для сравнения: по Дмитровскому шоссе зафиксирована максимальная цена — 30 тыс. долл. за сотку, по Киевскому шоссе — 15 тыс. При этом участки одинаковой площади на одном направлении могут значительно отличаться по стоимости. Все зависит от расположения и удаленности от МКАД. Например, средняя цена за сотку земли на Дмитровском направлении на участках, расположенных недалеко от водохранилищ, колеблется от 3,5 до 7 тыс. долл. А если речь идет об участке, расположенном недалеко от воды, с лесными деревьями, подведенными коммуникациями, то цена сотки может достигать и 30 тыс.
Рынок подмосковной земли стабильно развивается, и вложения в него позволяют получать высокий доход. Именно поэтому землю за городом сегодня приобретают как бизнес-структуры, так и частные покупатели. Земельные участки можно разделить на три основные категории: незастроенные территории, участки в дачных поселках и участки в зоне коттеджной застройки. И если первая категория интересует в основном предпринимателей, то земельные участки на застраиваемых территориях пользуются все возрастающим спросом у частных лиц. При этом ценовой диапазон земельных участков очень широк. В зависимости от предпочтений и финансовых возможностей покупатели выбирают участки из трех условно принятых категорий: эконом-, бизнес- или VIP-класса.
Примером земельного участка экономкласса может послужить участок площадью 24,5 га в поселке Чулпаново в 19 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Среди плюсов данной территории — близость лесного массива и озера, качественные подъездные пути. На участке планируют проведение коммуникаций: магистрального газа, электричества (по границе), канализации. Водоснабжение предполагают осуществлять при помощи артезианской скважины.
Более высокая стоимость земельных участков бизнес-класса объясняется их расположением, наличием коммуникаций и инфраструктуры. Так, этой категории соответствуют участки на территории коттеджного комплекса “Фоминское” в 15 км от МКАД по Калужскому шоссе. Участки подготовлены для начала строительства, к ним подведены все центральные коммуникации: электричество, газ, водопровод, канализация. Комплекс “Фоминское” находится в экологически благоприятном месте рядом с домом отдыха “Ватутинки”, территория огорожена и охраняется. Все вышеперечисленные факторы позволяют отнести земельные участки в данном поселке к категории бизнес-класса.
На порядок выше по всем характеристикам земельные участки VIP-класса. Расположенные на престижных направлениях в коттеджных и стародачных поселках, они удобны, снабжены всеми коммуникациями, а главное, каждый из них уникален, не похож на все остальные. Так, в 12 км от МКАД по Минскому шоссе в поселке Дубки расположен участок площадью 120 соток, предназначенный для строительства загородной резиденции. К участку проложены асфальтированные подъездные пути, на территорию подведены коммуникации: газ, электричество, оборудована артезианская скважина. Большая площадь участка, красивая природа, удобная транспортная развязка — все это позволит будущим владельцам возвести здесь просторный и комфортабельный особняк.
Расположение земельного участка определяет цену и спрос на него. На одном и том же направлении, в зависимости от удаленности от МКАД и особенностей ландшафта и инфраструктуры, земельные участки могут относиться к разным классам. Например, на не самом престижном направлении, на Осташковском шоссе, в 22 км от МКАД сегодня продают участки VIP-класса, расположенные на берегу Пестовского водохранилища.
Одной из тенденций рынка является рост популярности участков под застройку, расположенных на расстоянии более 40 км от МКАД. Еще недавно за пределами 40-километровой отметки практически не вели строительство загородного жилья. Сегодня планируют и уже возводят ряд коттеджных поселков на расстоянии 60-70 км от МКАД. Наиболее популярные направления для этой категории — Дмитровское, Новорижское, Симферопольское.
Вложения в загородную недвижимость — это на данный момент один из самых надежных и действенных способов преумножить капитал. Тем более что проблемы так называемого банковского кризиса этого лета и его влияния на сферы экономики практически не затронули рынок загородной недвижимости. Специалисты не прогнозируют в ближайшее время взлетов цен как на гото вые строения, так и на земельные участки. Однако дефицит земли под жилищное строительство привел к стабильному росту цен на эту категорию недвижимости. Специалисты считают, что в среднем рост цен на загородное жилье за 2004 год составит примерно 20 %.
В этом году появилась тенденция спроса на загородные ранчо, дома и участки вблизи водоемов, возле которых возводят поселки для сезонного проживания, пользующиеся большой популярностью у любителей занятий водными видами спорта. Спрос на эти категории загородной недвижимости, по мнению специалистов, будет только расти.
Наибольший дефицит на сегодняшний день рынок испытывает в категории загородной недвижимости экономкласса. Поэтому в ближайшем будущем следует ожидать появления поселков, удовлетворяющих эти потребности.
Национальная ассоциация участников ипотечного рынка разработала правила страхования ответственности заемщика за невозврат ипотечного кредита. Возможность создания системы страхования ипотечных рисков предусмотрена Законом об ипотеке. О том, что дает эта система участникам рынка, "Российской бизнес-газете" рассказывает председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин:

Что может быть лучше, чем, оставив позади суету городских улиц, шум мегаполиса и проблемы рабочего дня, оказаться в уютном доме, за окнами которого шелестят листвой деревья, где можно наслаждаться тишиной и чистым воздухом?!

Страхование ипотечных рисков (или ипотечное страхование) обеспечивает защиту кредитора или инвестора от убытков, возникающих в связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредиту (невыплатой кредита), когда выручки от реализации заложенного в обеспечение кредита имущества недостаточно для удовлетворения требований кредитора.

- Вопрос, который сегодня находится в центре нашего внимания, - страхование ипотечных рисков, - чрезвычайно интересен для банков с точки зрения возможности расширения объемов операций по ипотечному кредитованию населения и распределения рисков между кредиторами и страховыми компаниями.

Для того, чтобы этот риск минимизировать либо распределить между профессиональными участниками ипотечного рынка, ряд стран, включая США, Канаду, Новую Зеландию, Великобританию, Гонконг, Южную Африку и некоторые другие, стали внедрять системы страхования ипотечных рисков, которые позволили снизить размер первоначального взноса для заемщиков до 5 и даже менее процентов от суммы приобретаемого жилья. Это повысило доступность жилья для большого круга заемщиков, у которых не хватало собственных сбережений для приобретения жилья с помощью ипотечного кредита, но и повысило кредитные риски.

Статистика стран, имеющих развитые ипотечные рынки, свидетельствует о том, что, чем выше доля кредита в стоимости залога, тем больше кредитный риск. Возрастает риск как неплатежа заемщика, так и того, что в случае обращения взыскания на предмет залога и реализации его с торгов банку не удастся компенсировать свои потери.

Второе - какие страховые компании будут иметь право работы на данном рынке? Все, либо отдельные, отвечающие определенным требованиям к размеру капитала, финансовой устойчивости, наличию профессиональных кадров, опыту работы? Опыт зарубежных стран, прежде всего США, показывает, что система ипотечных страховых компаний имеет строго специализированный характер, она имеет особые требования по страховому резервированию, их бизнес отделен от других страховых услуг. Возможно, в России на данном этапе развития ипотечного рынка жесткие требования по отделению ипотечного страхования от других страховых продуктов преждевременны. В тоже время очевидно, что ответственность за риски, принимаемые страховыми компаниями, должны быть каким-то образом ограничены. По-видимому, должна быть создана система нормативных положений, определяющих правила создания страховых резервов, а также методику определения лимитов риска.

Что необходимо сделать для того, чтобы внедрить эту систему в России? Во-первых, необходимо оценить уровень кредитных рисков, которые, как показывает зарубежная практика, тем выше, чем меньше доля собственных средств заемщика в стоимости приобретаемого жилья. Для оценки необходимо собрать статистику возврата кредитов за достаточно длительный период времени. По-видимому, целесообразно поставить вопрос о том, чтобы ее предоставляли все ипотечные кредиторы по определенной форме. Данная статистика должна быть аккумулирована и проанализирована в какой-то государственной либо общественной организации и доступна для участников рынка.

В правилах устанавливается, что "расчет суммы страхового возмещения производится Страховщиком на основании представленных Страхователем документов, позволяющих Страховщику вынести квалифицированное суждение о страховом событии и точно определяющих и подтверждающих основания возникновения требований Кредитора и суммы по этим требованиям".

В предлагаемых правилах страхования, на наш взгляд, в целом заложен правильный подход, в то же время хотелось бы высказать некоторые замечания.

Вряд ли можно ожидать от страхователя-заемщика, допустившего дефолт по кредиту, совершения тех действий, которые установлены в рассматриваемых правилах страхования. Все это - составление акта о страховом случае, приглашение в суд и т.д. - должен делать и контролировать кредитор, в противном случае он никогда не получит возмещения своих убытков по кредиту.

На наш взгляд, этот подход ошибочен, так как расчет суммы будет зависеть от заемщика, по вине которого произошел страховой случай и который по сути отказался или не смог платить по кредиту. Как показывает зарубежный опыт, заемщик при данном виде страхования оплачивает страховку, но все иные взаимоотношения на протяжении всего кредита строятся между страховой компанией и кредитором. Именно кредитор несет убытки в результате дефолта заемщика и не должен зависеть от его воли и желания предоставлять какие-то документы.

В этом случае у банка-кредитора тоже могут быть убытки, однако они будут меньше, чем при судебном рассмотрении дела. Кредитор быстрее получит возмещение ущерба, при этом сам ущерб будет меньше. Я думаю, что именно такая практика - внесудебного обращения взыскания - получит наибольшее развитие в будущем в случае дефолта заемщика.

Следующий важнейший вопрос - признание того, что наступил страховой случай и кредитор должен получить возмещение в размере понесенных убытков. В правилах недостаточно четко указано - должен ли обязательно быть суд или обращение взыскания на предмет ипотеки может быть осуществлено по соглашению сторон во внесудебном порядке?

Страховщик, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, с Законом Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и иными законодательными актами Российской Федерации, заключает с лицами, являющимися должниками по обязательствам, обеспеченным ипотекой, договоры страхования гражданской ответственности за неисполнение своих денежных обязательств (далее - Договор страхования) перед Кредиторами, являющимися залогодержателями предметов ипотеки.

Выдержки из проекта Правил страхования

Если иное не указано в договоре страхования, договор страхования заключается в обеспечение денежных обязательств Страхователя по кредитному договору (договору займа), обеспеченному ипотекой имущества, свободного от предшествующей ипотеки (первоначальная ипотека).

По договору страхования гражданской ответственности Страхователя за неисполнение своих денежных обязательств, обеспеченных ипотекой, Страховщик обязуется за обусловленную договором плату, при наступлении предусмотренного договором события и в пределах определенной договором страховой суммы возместить Кредитору убытки, возникшие вследствие неисполнения (ненадлежащего исполнения) Страхователем своих денежных обязательств по кредитному договору, обеспеченному ипотекой.

Указания на кредитный договор (договор займа), обязательства по которому застрахованы, позволяющие его точно идентифицировать. Во всяком случае, это:

Договор страхования содержит:

б) стороны договора;

а) реквизиты кредитного договора (номер договора, дата и место его заключения);

Указания на договор ипотеки, позволяющие его точно идентифицировать. Во всяком случае, это:

г) указания на обязательство, обеспеченное ипотекой.

б) стороны договора;

а) реквизиты договора ипотеки (номер договора, дата и место его заключения, регистрации);

г) местонахождение имущества;

в) наименование имущества;

е) указания на стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки и порядок ее определения.

д) Залогодатель и основания права собственности Залогодателя;

Ходынское поле – один из знаковых объектов – интенсивно застраивается. До конца нынешнего года здесь будут сданы в эксплуатацию 100 тысяч квадратных метров жилья и два детских сада. Как отметил первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин, самое главное в том, что одновременно с новыми домами будут сделаны дороги и выполнено благоустройство.

Во всем, что не оговорено в договоре страхования, действуют положения настоящих Правил. В случае расхождения условий между договором страхования и настоящими Правилами приоритетную силу имеют условия договора страхования.

К зеленым насаждениям строители относятся бережно. Один из проездов в новый микрорайон был спроектирован через березовую рощу. Когда Владимир Ресин узнал, что жители возражают, приняли решение вообще отказаться от этой дороги. А строительство двух детских садов, наоборот, решили ускорить и сдать их в октябре. Как оказалось, потребность в них очень велика - в очереди томятся 450 жителей района.

В минувшую, субботу Владимир Ресин знакомился с ходом застройки этого крупного и во всех отношениях незаурядного микрорайона, который инвесторы и застройщики планируют полностью ввести в строй в конце 2006 года. Здесь будут построены полмиллиона квадратных метров жилья, а также объекты социальной инфраструктуры - детская поликлиника, две школы, четыре детских сада, торгово-выставочный комплекс с национальным музеем авиации, ледовый дворец и гигантский парк «Исторические ландшафты Москвы». Он будет разбит на 5 зон: древнюю, средневековую, барочную, императорскую и советскую. Техническая документация уже разработана, и скоро этот уникальный парк начнут обустраивать.

По мнению журналистов, участником конкурса вполне достойна стать и площадка во владениях 131 - 135 и 123 -125 на Ленинском проспекте. Но это уже юго-запад столицы. На ней царят редкая чистота и порядок, даже высажены цветы. Можем же, если захотим, работать цивилизованно и культурно.

Строительство в Северном административном округе ведется большое. В нынешнем году сдаются почти 900 тысяч квадратных метров жилья, работы идут на 136 площадках. Как сообщил начальник окружной административно-технической инспекции Валерий Савостин, четыре из них выдвигаются на конкурс «Стройплощадка-2004».

Новый жилой комплекс - обновленное лицо Ленинского проспекта. Один дом будет как бы встречать всех въезжающих в Москву, а те, кто ее будет покидать, увидят точно такое же здание, но уже с другой стороны. Поэтому обе высотки спроектированы один к одному: проект и технологии абсолютно одинаковые, только у второго дома на две секции меньше.

По индивидуальному проекту, разработанному архитектором Юрием Григорьевым, на Ленинском проспекте возводятся два многосекционных жилых комплекса переменной этажности - от 17 до 29 этажей. Генеральный застройщик - научно-производственное предприятие «Тема». По словам генерального директора НПП Иосифа Рахмана, этот объект имеет ряд особенностей. Новые жилые дома - своего рода прообраз тех высоток, которые в скором времени начнут сооружать в рамках программы «Новое кольцо Москвы». На здешних площадках отрабатываются новые технологии, используются новые материалы, используется зарубежный опыт.

Новостройка имеет для Юго-Западного округа большое социальное значение: 40 процентов этого элитного жилья, а это 38,6 тысячи кв. м, будут переданы под переселение из ветхого и пятиэтажного жилого фонда. Поэтому префектура уделяла этому объекту большое внимание и оказывала всевозможную помощь. Под Новый год в нем справят новоселье более 1200 семей.

Общая жилая площадь этого монолитного комплекса - 94 тысячи квадратных метров. 676 квартир в первом доме и 547 - во втором, двухъярусные подземные паркинги на 560 и 460 мест соответственно. Первые два этажа - нежилые. В них разместятся поликлиника, детский сад, пункт питания для детей, спортивные залы и предприятия сервисного назначения.

Но, может, стоит присмотреться к ней более пристально?

Владимир Ресин также отметил, насколько важно то, что люди из ветхих, идущих под снос зданий переселяются в дома такого высокого уровня, причем совершенно бесплатно. «Ведь здесь применены самые передовые технологии, - заметил он. - Оправдало себя и использование зарубежного опыта. Сооружение высотных зданий намечено только в 60 зонах столицы. Большинство возводимых в Москве жилых домов - не выше 20 - 30 этажей. Конечно, в первую очередь нам надо ориентироваться на массовое строительство именно такого уровня, как на Ленинском проспекте».
Если вы думаете о покупке второго дома или инвестициях в недвижимость, Москва, скорее всего, займет одно из последних мест в списке вариантов.

Пожалуй, нет ничего удивительного в том, что попытка Москвы привлечь твердую валюту и богатых иностранных землевладельцев привела к тому, что ее рынок домов класса 'люкс' - в отличие от более дешевых квартир в огромных жилых блоках - предлагает наилучший потенциал роста, считает консультант Патрисия Леденева (Patricia Ledeneva).

Московский рынок собственности растет. Три расположенных в Лондоне международных агентства недвижимости (Knight Frank, Jones Lang LaSalle и DTZ Debenham Tie Leung) недавно начали консультативную деятельность в российской столице по приглашению местных агентов, желающих привлечь западных экспертов.

По мнению Леденевой, покупатели жилья в Москве предпочитают закрытые территории вроде американских кондоминиумов или британских огороженных комплексов, с высоким уровнем безопасности, охраняемой автостоянкой, системой кабельного вещания и видео-наблюдения. Другие требования включают большую площадь комнат, потолки высотой как минимум 3 метра и большие окна, выходящие в сад или внутренний двор.

Она работает в Москве и сотрудничает с иностранными агентами и застройщиками, выходящими на российский рынок. 'Лишь 3% московской недвижимости, которую сейчас относят к категории 'люкс', действительно соответствуют подобным стандартам', говорит она.

'Предложение жилья 'люкс' по-прежнему очень невелико', - признает она. - 'Нам предстоит длинный путь, чтобы догнать другие страны по количеству и уровню услуг'.

Градостроительные власти больше поддерживают новые проекты, чем реконструкцию старых зданий, говорит Леденева. Однако многие 'сталинские' дома, построенные в период с 1929 по 1953 год, остаются популярными из-за своей архитектуры и качественного ремонта.

Пэдди Дринг (Paddy Dring), директор отдела международных продаж недвижимости компании Knight Frank, недавно побывал в Москве. Он рассказывает, что некоторые квартиры с двумя спальнями в центре города стоят 425 тысяч фунтов, а на окраине - от 50 тысяч.

Кирилл Стародубцев, управляющий директор московского агентства недвижимости Property Marketing Consultants, добавляет: 'Российская экономика делает рынок собственности чрезвычайно динамичным, и мы хотим привлечь опытных агентов для интернационализации нашего рынка'.

'Планируемая реконструкция по масштабам сравнима с похожими схемами в любом европейском городе', - говорит Наталья Ретеюм, сотрудница московского офиса Knight Frank. - 'Качество строящихся сейчас квартир сравнимо с жильем любой другой столицы - они хорошо защищены, архитектурно интересны, некоторые комплексы оснащены саунами, бассейнами и салонами красоты'.

И это еще не предел. Московские градостроительные власти дали добро на строительство 60 жилых высоток в центральных районах и теперь ищут застройщиков.

Эксперты в области подсчитали, что дополнительные 15%, потраченные застройщиками на такие элементы роскоши, как лифты и кондиционеры, в домах в пределах Садового кольца, принесут дополнительную прибыль в 40%.

В настоящее время цена практически построенного жилья 'люкс' в центре Москвы составляет от 480 до 570 фунтов за 1 кв. фут, тогда как в Лондоне квартира похожего качества в хорошем районе стоила бы 750-1000 фунтов за 1 кв. фут. За последние два года цены на многие московские квартиры выросли на 100%, и 'в городе ожидают 50-процентный рост в следующие два года', говорит Дринг.

'Вопрос собственности на землю остается одним из главных источников неуверенности', полагает консалтинговая фирма Colliers CRE. По мнению Knight Frank, серьезной проблемой остается бюрократия.

Однако с инвестициями в Москву существуют очевидные проблемы, которые особенно пугают частных покупателей, ищущих экзотическое жилье.

Эксперты советуют покупателям использовать агента, базирующегося в Москве, самим совершать частые визиты и приобретать жилье только в новостройках, чтобы избежать проблем с бывшими владельцами.

На деле это означает, что если вы попытаетесь сэкономить и не обращаться в известные агентства, желательно с международной репутацией и филиалами, может оказаться, что ваша квартира была продана еще нескольким покупателям.

Так что хотя Москва и остается для многих необычным и непривлекательным рынком, вероятность роста весьма значительна - в 1990 году отношение к Дубаи и Южной Африке было похожим, а теперь они приносят значительные доходы от аренды.

За последние два года объемы продаж жилья увеличились, поскольку большему количеству россиян стала доступна ипотека. По европейским стандартам процент и условия выплаты очень жесткие (процентная ставка 10-12%, срок обычно ограничен 10 годами), но по крайней мере это стимулирует спрос.

Владелец футбольного клуба 'Челси' (Chelsea) Роман Абрамович, состояние которого оценивается в 4,8 млрд. фунтов, владеет квартирой на Лоундес Сквер в Найтсбридже стоимостью 5 млн. фунтов и поместьем в Суссексе площадью 450 акров. Борис Березовский, российский медиа и промышленный магнат в изгнании с состоянием около 2 млрд. фунтов, владеет домом в Челси стоимостью 10 млн. фунтов, квартирой в Белгравии и поместьем в Суррее.

Собственнические связи между Москвой и Великобританией продолжают расти. В 1992 году только один россиянин получил британское гражданство, а к 2002 году (последние доступные данные) их было уже 80 Более 40 тысяч россиян хотя бы периодически живут в Лондоне, и многие приобрели здесь собственность, следуя примеру своих двух наиболее известных соотечественников.



Главная --> Публикации