Главная --> Публикации --> Москва музейная Бесплатную приватизацию квартир отменят с 1 января 2007 года, а жилищная реформа продлится в россии до 2012-го Риэлторы отстояли рост цен Олег мышкин: мы стоим на пороге инвестиционного бума Зеленый коридор

В России стали строить меньше жилья
Июльские события в банковском секторе не прошли незамеченными на рынке недвижимости. «Самые страдающие отрасли - торговля и строительство, требующие быстрого и крупного притока заемных
средств. От ситуации в банковской сфере зависит обстановка в капиталоемкой области строительства жилья, на анализ этой взаимосвязи потребуется 2 месяца», - прокомментировал ситуацию глава Минэкономразвития Герман Греф.

Глава Минпромэнерго РФ Виктор Христенко сообщил, что в текущем году произошло снижение темпов жилищного строительства. С одной стороны, дефицит предложений на первичном рынке может негативно сказаться на развитии ипотеки. С другой - привести к росту цен на жилье. По словам руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимира Аверченко, по итогам текущего года цены на недвижимость могут вырасти на 20%. Серьезных предпосылок для снижения цен на квартиры в Москве не видит и руководитель стройкомплекса Москвы Владимир Ресин. В этой ситуации вряд ли стоит рассчитывать на успешную реализацию правительственной программы по повышению доступности жилья.

Даже если со следующего года начнут сдавать по 45 млн. кв. м, то на выполнение жилищной программы потребуется 20 лет. Правда, глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко пообещал, что до 2010 года ежегодные объемы вводимого жилья в России возрастут до 80 млн. кв. м. Пока же, по словам Аверченко, неудовлетворенный платежеспособный спрос будет подталкивать цены вверх.

В этом году, действительно, снизились объемы нового строительства. Так, за период с января по июнь 2003 года рост ввода в действие жилых домов составил 13,9%, а за аналогичный период текущего года он сократился до 3,6%. По прогнозам руководителя Минпромэнерго Виктора Христенко, в этом году в России будет сдано 40 млн. кв. м жилья, из них 5 млн. кв. м – в Москве. При этом, по данным социологических опросов, потребность россиян в жилье составляет 1,5 млрд. квадратных метров. Вторичный рынок может предложить не более 0,2 млрд. кв. м – это значит, что спрос будет удовлетворен при вводе в строй 145 млн. кв. м жилья в год.

В Москве рост рынка первичного жилья во II квартале 2004 года по сравнению с предыдущим кварталом составил 3,6%, вторичного жилья - 3,3%.

Cтоимость квартир
По данным статистической службы РФ, цены на рынке первичного жилья в России во II квартале текущего года по отношению к I кварталу увеличились на 4,1%. По отношению к IV кварталу 2003 года рост составил 9,8%. На рынке вторичного жилья во II квартале 2004 года цены выросли на 5,6% по отношению к I кварталу, на 13,9% - по отношению к IV кварталу прошлого года.

Как можно снизить цены
В сложившейся ценовой ситуации говорить о доступности жилья можно с большой натяжкой. На сегодняшний день только 10% россиян могут позволить себе покупку жилья за собственные средства и 7-10% - за счет привлечения кредита. Правительство намерено решить жилищную проблему до 2010 года – прежде всего за счет массового развития ипотеки. Именно с этой целью в спешном порядке рассматриваются и принимаются документы из так называемого жилищного пакета: 8 законов уже прошли третье чтение, 8 находятся на согласовании и 9, в числе которых Градостроительный и Жилищный кодекс, находятся на стадии интенсивной проработки.

Цены производителей в строительстве в июне этого года повысились по сравнению с июнем прошлого года на 11,7%, а по сравнению с декабрем 2003 года - на 6,2%. На вторичном рынке Москвы (по состоянию на 11 августа) средняя цена предложения составила 1932 долларов за кв. м. На первичном рынке квартиры продаются в среднем по 1804 доллара за кв. м. Причем следует учесть, что в августе цены «откатились» до майских отметок, то есть сегодняшние цены можно считать сниженными.

Рецепт снижения первоначального взноса за 'кредитную' квартиру, похоже, уже найден. Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) разработала механизм страхования ответственности заемщика. По словам главы НАУИР Владимира Пономарева, если заемщик застрахует свою ответственность от неисполнения обязательств по возврату на 20% стоимости жилья, банк сможет снизить размер первоначального взноса с нынешних 30 до 10%.

Первоочередной задачей является снижение цен на жилье и создание привлекательных условий для заемщиков и кредитных организаций.

По мнению Владимира Пономарева, в настоящее время банки неохотно кредитуют строителей, потому что система оборота земельных участков оставляет желать лучшего. Чтобы минимизировать свои риски, банки либо отказывают в выдаче кредитов, либо сами выступают в роли инвесторов, а не кредиторов. То есть предоставляя строительный кредит, они дополнительно ставят условия долевого участия в прибыли. В результате реально деньги 'стоят' порядка 30% годовых, в то время как стоимость банковского кредита составляет 17-18%. На первый взгляд, аукционные продажи земельных участков, прописанные в Земельном кодексе, - это шаг вперед. Этот механизм сделает продажу земли более прозрачной. Но проблема в том, что в России еще не сложился рынок земли и цены на участки во многом зависят от аппетитов чиновников. Четкие правила игры на земельном рынке и комплексная подготовка площадок под строительство также могли бы снизить себестоимость строительства и в конечном итоге - цены на рынке жилья.
Идея сделать ипотеку более доступной находит в нашей стране все новые воплощения. Вернее сказать, новые для нашей страны, так как во всем мире предлагаемые сегодня схемы давно уже опробованы и усовершенствованы. Одно из последних новшеств, которое вот-вот получит свое законодательное оформление, – страхование банковских рисков. Если общую стоимость квартиры определить как 100%, то сегодняшняя раскладка по ипотечным кредитам такова: 30% сразу платит заемщик, на оставшиеся 70% его кредитует банк. Но если в игру вступит еще страховая компания, то из этих 30% она может застраховать 20 или 25%. Таким образом, если заемщик не сможет выплатить положенные кредитору деньги, банк получит вышеуказанную сумму от страховщиков. Польза такого страхового договора для кредитора очевидна. Но и заемщику это дает возможность получить от банка уже не 70%, а все 90 или даже 95%. Таким образом, число людей, которые смогут воспользоваться банковским кредитом для покупки квартиры, увеличивается.

Как пояснил заместитель генерального директора компании «Стандартрезерв» Андрей Бланк, предполагается, что заемщик заключит со страховой компанией договор, по которому последняя обязуется возместить банку убытки, понесенные вследствие неисполнения заемщиком своих обязательств. Смерть и утрата трудоспособности, а также уничтоживший квартиру пожар страховым случаем считаться не будут. Если наступит дефолт заемщика, страховая компания оплатит часть расходов банка. Страховая сумма составит 20% от стоимости жилья. Если бы страховые компании брали на себя обязательства по страхованию полной стоимости жилья, размер страхового взноса составил бы 1%, а поскольку страхуется только пятая часть, стоимость кредита вырастет всего на 0,2%.

Правда, нельзя сказать, что идея претворяется в жизнь без проблем. Сначала она была вынесена на обсуждение депутатов Государственной Думы как один из законов небезызвестного пакета о формировании рынка доступного жилья. Закон назывался «Об организации страхового дела в РФ» и даже успел пройти первое чтение. Однако до второго чтения он не дошел – после консультаций со страховщиками от него решено было отказаться. Тем не менее, – вот такой парадокс! – законодатели все-таки приняли его во втором чтении – как одну из глав Закона «Об ипотеке», куда он был включен.

Идейные перипетии

Тем не менее, сама идея страховать заемщика, а не банки, сегодня не слишком импонирует специалистам. Экономическая ситуация не та. Как выразился председатель Комитета по имущественному страхованию Всероссийского союза страховщиков (ВВС) Виктор Юн: «Нам вообще непонятно, почему решили пойти по пути страхования заемщика. Для этого потребуется внести слишком большое количество поправок в разные законодательные акты. Мы предлагали страховать предпринимательские риски банков – в этом случае никаких изменений не потребуется. Еще когда вносились эти 27 законопроектов, мы сказали, что закон о страховании в том виде, в котором он предлагается, не нужен. Но потом он был внесен в Закон «Об ипотеке» и прошел сразу второе чтение».

В настоящий момент Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАИУР) уже вовсю трудится над разработкой «Правил страхования гражданской ответственности должника за неисполнение своих денежных обязательств, обеспеченных ипотекой, перед кредитором, являющимся залогодержателем предмета ипотеки», которые, по сути, «расшифровывают» общие фразы закона. Делать нечего, если закон был принят во втором чтении, то третье он, скорее всего, также пройдет, не слишком изменившись.

Сегодня, следуя букве закона и чтобы получить свои 0,2% от суммы ипотечной сделки, страховщики предлагают заключать договоры между заемщиком и страховой компанией. Председатель Совета НАУИР Владимир Пономарев заявил на расширенном заседании совета, посвященного обсуждению «Правил страхования», что был удивлен таким небольшим размером страховой премии. Тем не менее, именно эта сумма была предложена самими страховщиками. По страховому договору они обязуются возместить банку или другой организации, предоставившей ипотечный кредит, убытки, понесенные последними в результате неисполнения заемщиком своих денежных обязательств по возврату ипотечных средств.

Лишние проблемы за лишние деньги?

А по мнению депутата ГД и президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерия Зубова, страхование банковских рисков не слишком привлекательно и для самих заемщиков: «В результате принятия этих «Правил» количество заемщиков уменьшится. Сейчас и так невероятно сложно оформить ипотечный договор, а заемщику добавляются новые хлопоты и новые расходы». Вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман, также уверен, что заемщик не заинтересован в подписании этого договора – он ничего не выигрывает. И если банк его не заставит это сделать, то, скорее всего, страховщики останутся без новых клиентов.

Как признался от лица страховщиков заместитель генерального директора СЗАО «Стандартрезерв» Андрей Бланк, сами страховые компании, разработавшие «черновой» вариант «Правил», мало что понимают в ипотечном и банковском деле. То, что это не просто выражение ложной скромности, а реальная оценка ситуации, подтвердили и специалисты в области ипотеки. По словам президента «Национальной ипотечной компании» Елены Клепиковой, «термины и определения «Правил» очень неоднозначны. Непонятно, идет ли речь только о физических лицах, покупающих при помощи банковских денег квартиры, но и об организациях, которые берут ипотечный кредит, к примеру, на приобретение коммерческой недвижимости? Наконец, просто неясно, что страховщики понимают под ипотекой? На мой взгляд, то, как она определена в «Правилах», противоречит термину, четко означенному в Законе «Об ипотеке». Сейчас правила игры четко определены, и ситуация такова, что кредитору просто неинтересно, чтобы заемщик заключал такой договор».

Есть еще один нюанс – о нем беспокоятся банки, выдающие сегодня ипотечные кредиты. Сейчас цены на недвижимость постоянно растут. Но что будет, если завтра их рост прекратится или они вдруг упадут? Кто возместит банку деньги, потерянные в результате такого развития событий? И кто будет определять суммы возмещения ущерба? «Правила» отдают эту «почетную обязанность» судам. Но, как заявил Евгений Нейман, «суд, конечно, может определить суммы убытков, но банкам все равно придется кого-то нанимать, чтобы их посчитать. Оценщики готовы сделать это за небольшие деньги». То есть, «свой кусок пирога» просят и оценщики. Оплачивать их услуги банк, скорее всего, предоставит заемщику.

Много игроков на маленьком поле

Впрочем, есть еще вариант – страховать не единичного заемщика, а сразу группу. Подобная система «оптового страхования» достаточно успешно действует в некогда братских нам социалистических странах, к примеру, в Венгрии. Когда страховочный процент раскидывается между двадцатью-тридцатью заемщиками, то это практически не удорожает кредит. Но, как заметила вице-президент Евротрастбанка Наталья Пастухова, «здесь много нюансов, к тому же кредитор и страховая компания должны достаточно долгое время вместе работать, чтобы подобная практика стала повсеместной. К примеру, в США оптовое страхование неразвито».

Почему была выбрана именно такая форма договора: заемщик и страховщики? Как признают сами банкиры, если страховой договор будет заключаться непосредственно между банком и страховой компанией (это так называемое страхование предпринимательских рисков, несомненно, более привлекательное для кредиторов), то для заемщика такой застрахованный кредит будет стоить много дороже, и в этом случае именно на него банк переложит свои затраты на оформление дополнительного договора.

В среду глава Центробанка Сергей Игнатьев донес до банкиров свой взгляд на экономическое благополучие, свалившееся на них вместе с благоприятной ценовой конъюнктурой на российское сырье. Из его слов следует, что Центробанк может почти все - сдержать инфляцию, не допустив при этом чрезмерно вредного укрепления рубля. Но не может исключить системный кризис, в который банки попадут по собственному нежеланию трезво оценивать свои риски.

Понятно, что «Правила» требуют серьезной доработки. В рамках НАИУР был создан специальный Страховой комитет, который уже в сентябре должен представить на суд специалистов новый усовершенствованный вариант.

Когда летом прошлого года глава рейтингового агентства "Рус-рейтинг" Ричард Хейнсворт впервые сказал, что следующий банковский кризис в России будет связан с кризисом недвижимости, это казалось очередным интересным вариантом. "Этот рынок кажется очень прибыльным и устойчивым, но в один прекрасный день он становится неликвидным, - объяснял Хейнсворт. - Российские банки с этим пока не сталкивались". Однако одно дело, когда об этом говорят отдельные аналитики, другое - когда глава Банка России.

По словам Игнатьева, выступившего на съезде Ассоциации российских банков, у Центробанка вызывает "определенное беспокойство" быстрый рост банковской системы, наблюдающийся в последнее время. А "особое беспокойство" вызывает то, как банки учитывают в своей кредитной политике специфические риски, связанные с динамикой цен на отдельные активы. Игнатьев привел в пример динамику цен на недвижимость, строительство которой банки активно кредитуют.

Действительно, высокие ставки по депозитам часто связаны с "походами" кредитных организаций на рынок жилья. Например, "Финансовые Известия" писали о московском банке "Гранит", предлагавшем вкладчикам ставки, в 2-3 раза превышавшие среднерыночные. На вопрос, в каком сегменте зарабатывается такая доходность, в банке упомянули лишь "вложения в недвижимость". Правда, сейчас банк скорректировал политику и, возможно, даже переоценил риски - и уже обещает вкладчикам не 20% годовых по долларовым вкладам, а всего 16%.

Доходность, которую последнее время демонстрирует рынок недвижимости, действительно привлекла многих финансистов. "Банки, кредитуя недвижимость, охотно привлекают ресурсы под высокие проценты, и чаще всего - у частных вкладчиков, - говорит руководитель банковского направления рейтингового агентства "Интерфакс" Михаил Матовников. - Однако если цены на нее окажутся ниже прогнозных, банки не смогут расплатиться с вкладчиками".

"Чтобы банки попали в серьезную ситуацию, нужно время, - считает Матовников. - Большинство банков понимают, что "бум" на рынке недвижимости не вечен, что нужно успеть "соскочить", однако не видят предпосылок для падения и продолжают кредитовать". По мнению аналитика, наблюдающееся сейчас замедление спроса на недвижимость при большом количестве "инвестиционных квартир" - уже вполне серьезная предпосылка. Когда таких проектов становится много, они начинают конкурировать между собой: все хотят продать, а спроса на самом деле нет.

Между тем инвестирующие в строительство банкиры не видят реальной угрозы. "Мы кредитуем отдельные проекты недвижимости, однако, во-первых, оцениваем их риски, во-вторых, их доля невелика, - объяснил "Финансовым Известиям" вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков.

"Модели у нас существуют - естественно, мы оцениваем, что будет, если объект не удастся продать (то есть выданный кредит не вернется), - объяснил "Финансовым Известиям" риск-менеджер одного из московских банков. - Но этого точно никто не знает, поэтому мы можем заложить в эту модель все что угодно. И до тех пор, пока интуиция подсказывает начальству, что "все хорошо", модель у нас будет получаться замечательная".

Пытаясь помочь увлекшимся банкирам, Игнатьев предложил им "использовать в моделях измерения риска на эти активы статистические данные". Однако едва ли это изменит ситуацию.

Последние десять лет Чехия была одним из основных направлений иммиграции из России — как для сограждан, так и для их капиталов. По неофициальным данным, до введения Чехией в 2000 году визового режима число “русских чехов” прирастало на 10 000 человек в год.

В принципе, те же риски можно увидеть и при вложениях в ценные бумаги, которые банки покупают, видя бурный рост их котировок. Однако выступавших на съезде банкиров волновали другие проблемы. Глава Сбербанка Андрей Казьмин в очередной раз напомнил, что стратегия развития национальной банковской системы должна предусмотреть для российских банков равные условия с иностранцами, оказывающими российским клиентам трансграничные банковские услуги. Глава Уралвнешторгбанка Валериан Попков - опять-таки традиционно - о том, что стратегия совсем не учитывает интересы региональных банков. Со своими рисками кредитные организации надеются справиться без публики.
Лучшая квартира в историческом центре Праги обойдется сейчас не дороже 4500 евро за квадратный метр. Однако вступление страны в ЕС со временем уравняет столицу с Римом и Веной.

Что касается частного инвестирования, то россияне наряду с англичанами и итальянцами числятся среди самых активных покупателей недвижимости в Праге. А уж Карловы Вары здесь и вовсе считают “русским курортом”. По разным оценкам, гражданам России принадлежит от 60 до 75 % всей карловарской недвижимости — жилой и коммерческой. Инвестируют в Чехию и крупнейшие отечественные сырьевые корпорации: у многих здесь собственные отели и корпоративные особняки для приемов. Если же считать нынешних граждан Израиля, а также выходцев из СНГ, то “русская” покупательская аудитория выглядит еще более внушительно, причем до такой степени, что в свое время нас считали одним из катализаторов роста цен на жилье в чешской столице.

И нет оснований думать, что после этой даты людской поток сильно обмелел. Бизнес-иммиграцию визовые изменения пока не затронули, и даже после вступления страны в ЕС в мае нынешнего года возможности для натурализации в Чехии все еще остаются.

Пока на долю иностранцев приходится лишь 1 % от всех сделок купли-продажи жилой недвижимости в центре чешской столицы. Однако уже в этом году их число должно существенно увеличиться. Для многих граждан западных стран состоявшееся вступление в ЕС явилось определенным психологическим рубежом, гарантией сохранности средств. Наконец еще более массовое пришествие частных иностранных покупателей должно состояться после 2008 года, когда по требованию Евросоюза Чехия снимет запрет на продажу собственности и земли иностранным физическим лицам.

Не все приобретатели недвижимости собираются после покупки перебираться в Чехию на жительство. Многими движет стремление просто выгодно и безопасно вложить средства. До сих пор все надежды такого рода Прага и Карловы Вары оправдывали. Строительная отрасль уже давно является здесь наиболее быстро растущим сектором национальной экономики, а цены на жилье перед вступлением в Евросоюз возрастали на 20 % ежегодно. При этом по западноевропейским меркам Прага все еще остается недооцененной. Так, квадратный метр в строящемся комплексе за пределами центра города стоит от 1000 евро. Нынешний ценовой разрыв с западными странами-соседями составляет порядка 30–40 %. Очевидно, что со временем жилье здесь, в городе-памятнике, находящемся в нескольких часах езды на машине от более дорогих немецких мегаполисов, будет стоить гораздо выше, чем сейчас. Центр Праги уютен, хорошо спланирован, тут есть река и хорошо сохранившиеся жилые дома ХVI-XVII вв. постройки, то есть все те факторы, из которых складывается эксклюзив.

В начале 90-х, когда право частной собственности было только-только реабилитировано, квадратный метр в Праге стоил всего $30–60, и это считалось очень дорого. Сейчас минимальная стоимость панельного жилья на вторичном рынке составляет 700–800 евро/кв. м, причем планка продолжает повышаться. Город переживает строительный бум, появилось множество роскошно обустроенных эксклюзивных проектов, особенно в центре. Международные компании все чаще приобретают элитное жилье для размещения своих сотрудников, а состоятельные чехи вкладывают в него свободные средства, скупая по две-три квартиры, а то и целые многоквартирные дома, которые потом сдают иностранным топ-менеджерам. Спрос в этом сегменте рынка очень высок, особенно на квартиры в реконструированных домах с новыми коммуникациями, мраморной отделкой и другими атрибутами роскоши. Показательно, что такие квартиры никогда не продают в кредит, несмотря на то что в Чехии ипотека распространена и доступна. Если рассматривать жилье в Чехии именно как объект для инвестиций, то элитные квартиры в историческом центре Праги можно считать самым привлекательным товаром. Максимальная цена составляет 4500–5000 евро/кв. м, что выгодно отличает Прагу от Москвы. При этом потенциал роста стоимости жилья люкс оценивают еще минимум лет в пять. То есть до тех пор, пока столица Чехии не догонит в этом отношении Париж, Вену и Рим, для которых 10 000 евро/кв. м — норма.

Уже достаточно давно, предвидя, что на недорогое жилье в самом сердце Европы найдется слишком много претендентов из соседних стран, чешские власти ограничили права иностранных покупателей-частников. Принятый несколько лет назад вариант “Валютного Закона” гласит, что иностранец может покупать здесь недвижимость только в случае, если он занимается коммерческой деятельностью на территории Чехии. Для граждан ЕС исключений нет, да и каждому из десятков тысяч россиян, переехавших сюда, прежде чем купить жилье, пришлось стать бизнесменом. Впрочем, способ отработан до мелочей. Вы обращаетесь в московскую фирму-посредник, а она через своего партнера на месте регистрирует на ваше имя чешскую коммерческую компанию, и вы как учредитель вправе подписывать любые договора купли-продажи. Пока что для многих граждан западных стран эта процедура была сдерживающим фактором, и отложенный спрос с их стороны еще даст о себе знать.

В Чехии около 25-30 % стоимости любой предлагаемой к продаже новостройки обычно составляет прибыль инвестора-застройщика. Естественно, выступить таким инвестором для самого покупателя тоже весьма заманчиво. Предпочитают этот путь и многие россияне, перебравшиеся на жительство в Чехию. Речь идет о возведении индивидуальных коттеджей. Таковые в Праге можно найти не только на окраинах, но и в приближенных к центру районах. Например, традиционными районами застройки частными виллами являются Прага-4, -5 и особенно Прага-6 — один из самых дорогих во всем городе. Его кварталы заселены в основном сотрудниками дипломатических миссий и наиболее богатыми из “новых чехов”.

На другом конце ценового спектра — хорошо знакомое россиянам панельное жилье. В нем обитает 35 % всего населения страны. Наследие социализма невзрачно (естественно, по пражским меркам, а на взгляд москвичей — очень даже ухожено), зато стоит приемлемых денег. Наибольший спрос сконцентрирован в ценовой нише до $1200/кв. м. — столько сейчас стоит новое панельное жилье на окраине Праги. В отличие от Москвы многие панельные проекты имеют небольшое количество квартир (до 50 единиц) и скромную площадь (до 60 кв. м). Приезжие из стран Запада этим видом жилья не интересуются вовсе: для них это скорее экзотика, а вот чехи и россияне никаких предубеждений против качественно исполненных вариантов не имеют. Тем более что сейчас появляется все больше представителей hi-end’ а панельного рынка: проекты с “встроенными” фитнес-клубами, собственной службой быта и т. д.

Пока идут поиски театра строительных действий, архитектор успевает подготовить проект (от 1000–1500 евро), а фирма-застройщик — получить разрешение на его воплощение в Stavbeni Urad. Этот департамент ведает в Чехии всем, что касается зодчества, и за получение “добро” на строительство платить ему ничего не нужно. Когда бумага с визой stavba povolena (“строительство разрешено”) получена на руки, начинается освоение участка. Покупатель вносит 5–10-процентную предоплату строительной компании и следующие полгода изредка навещает объект, чтобы принять фундамент, коробку, отделку и т. д. Каждый из этих этапов оплачивают по факту сдачи. Если проект не слишком сложный, строители иногда укладываются в три месяца, а за полгода реализуют любой замысел.
Чтобы завершить отношения с фирмой, удовлетворения клиента не достаточно. Все тот же институт строительных надзирателей должен подтвердить, что готовый недвижимый продукт соответствует чешским стандартам качества. Только после утверждения госкомиссией объект регистрируют на ваше имя. Весь процесс, таким образом, занимает не более года, а в общем случае и того меньше — до девяти месяцев. Конечная цена покупки со строительством (земля, проект, работа, материалы, юридическое оформление) составляет 70 000–150 000 евро и выше в зависимости от района. Учитывая, что за год, пока объект возводят, рыночные цены успевают подрасти на 10–12 %, заказчик строительства выигрывает по сравнению с покупателем готового жилья ощутимую сумму. Многие проживающие в Чехии россияне регулярно строят дома и потом просто выгодно их перепродают.
Кстати, есть и еще один фактор, стимулирующий занятия строительством и вложениями в готовые новостройки в Чехии именно сейчас. Согласно одному из требований Евросоюза чехи обязаны привести свой НДС к уровню, сходному с соседними странами. Налог на коммерческие площади здесь уже подняли, а НДС на новое жилье решено увеличить несколько позже — в конце 2007 года, дабы не потрясать все сегменты рынка разом. Надо заметить, что вырастет этот налог почти вчетверо (с 5 до 19 %), и логично ожидать, что большая часть потенциальных покупателей поспешит совершить покупку до наступления 1 января 2008 года. Основной скачок спроса на новостройки придется, таким образом, на 2006-2007 годы.

Конечно, самостоятельно строить жилье в чужой стране иностранцу, не знающему чешского (все документы обязательно оформляют на государственном языке), на порядок труднее, чем просто купить. Первые месяц-два уходят на подбор и оформление в собственность участка. Поскольку большинство архитектурных проектов рассчитаны на 110–170 кв. м площади, земли обычно покупают не менее 6–7 соток. Выбрав и оплатив участок, 5 % сверх его цены придется отдать юристам строительной фирмы за проверку юридической чистоты земли и оформление покупки в кадастре. Если требования покупателя достаточно четко сформулированы, земельная стадия занимает не больше месяца.



Главная --> Публикации