Главная --> Публикации --> Доходное место: оккупация новостроек 4-й международный фестиваль архитектуры и дизайна интерьера В.ресин: цены на жилье в москве не изменятся На западе есть три волшебных закона, которые позволяют сберечь среду обитания На асфальте: москва на продажу

Организованные коттеджные поселки имеют непродолжительную историю: самые первые из них появились всего десять лет назад. Тем не менее в Подмосковье уже есть свой «алмазный фонд», к которому можно отнести самые интересные предложения «старых» коттеджных поселков. По Рублево-Успенскому шоссе в него вошли поселки Жуковка, Горки-2, Чигасово, Барвиха, Раздоры, Барки, Изумрудный лес. По Можайскому шоссе — поселки Новоивановское, Переделкино, по Калужскому шоссе — Новоселово, по Киевскому — Глаголево, Фрунзенец, по Ленинградскому — Голиково, по Осташковскому — Пестово, по Минскому — Лебединое. Рынок коттеджного строительства постоянно развивается, и сегодня на территории Московской области начато строительство десятков современных поселков, в которых по сравнению с их предшественниками появились свои отличительные особенности.

С наступлением весны и с приближением лета стремительно растет спрос на загородную недвижимость. И если раньше на рынке в основном предлагались земельные участки под строительство или отдельные загородные дома, то в последние три года специалисты отмечают рост интереса к предложениям в составе организованных коттеджных поселков.

Спрос и предложение
По информации компании «ИНКОМ-Недвижимость», наибольшим спросом пользуется недвижимость в коттеджных поселках стоимостью от $200 тыс. до 600 тыс. Однако спрос не удовлетворен, так как на рынке преобладают предложения более высокой ценовой категории. Сегодня гораздо проще найти вариант, где дом с участком земли стоит от $500 млн, в то время как недорогие варианты в основном представлены в поселках, застроенных таун-хаусами.
В структуре предложения на начало 2004 года лидером является Новорижское шоссе, на которое приходится свыше 23% (58 коттеджных поселков) из общего числа выставленных на продажу. Вторую позицию занимает лидер 2002 года — Рублево-Успенское шоссе, доля которого около 19% имеющихся вариантов (42 поселка), третье — Калужское и Киевское шоссе — 13% (33 поселка на два направления).
За последние годы произошел стремительный рост популярности Дмитровского и Осташковского шоссе (6,3% предложений), к тому же если раньше хорошо шли продажи только в зоне водохранилищ, то сейчас и на приличном расстоянии от МКАД (до 50 км). В число лидеров по объемам предложений в коттеджных поселках вошли также Пятницкое шоссе (8,1%), Минское (5,3%) и Ярославское шоссе (4,5%). По причине сложной транспортной ситуации падает популярность Ленинградского шоссе, на которое приходится всего около 2% общего числа коттеджных поселков. Минимальное количество предложений в коттеджных поселках этой весной по Щелковскому (0,8%) и Каширскому шоссе (0,4%).
По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», до 15 км от МКАД по-прежнему наиболее востребованным является Рублево-Успенское шоссе. По итогам прошлого года средневзвешенная оценка доли в спросе покупаемых в этой зоне домов составила 33,7%. На втором месте Новорижское шоссе — 26,8%. Третье место в структуре спроса занимают коттеджи, расположенные по Калужскому шоссе. Но уже в диапазоне 15–30 км самым популярным у покупателей становится Новорижское шоссе, по которому средневзвешенная оценка доли в спросе покупаемых вблизи него коттеджей составила 42,3%. Второе место занимает Рублево-Успенское шоссе — 17,8%, третье место осталось за Калужским шоссе — 17,3%. На расстоянии 30–50 км от МКАД лидер — Новорижское шоссе (37,5% спроса), на втором месте находится Киевское шоссе (10,9%), а на третьем — Минское шоссе (9,2%).

Преимущества
Сегодня вряд ли кто-то станет оспаривать преимущества организованных коттеджных поселков. Подавляющее большинство из них уже на момент выхода на рынок имеют утвержденный проект развития. К ним проведены все городские коммуникации — природный газ, электричество, водопровод, канализация, телефон, интернет.
Как правило, коттеджные поселки охраняются, на их базе созданы службы эксплуатации, которые берут на себя все хлопоты по содержанию коммуникаций, общественной зоны, озеленению и поддержанию чистоты на улицах. Сейчас при разработке проектов новых коттеджных поселков в них все чаще закладываются элементы социальной инфраструктуры: магазины, кафе, спортивные центры, а также рестораны, боулинги, бассейны и т. д.
Покупая дом в коттеджном поселке, человек застрахован от неожиданных сюрпризов, так как все работы на его территории будут вестись по утвержденному плану и графику.

Рублево-Успенское шоссе
«Горки-2» (1)
Поселок «Горки-2» находится на расстоянии 14 км от МКАД. Площадь территории — 7 га. В поселке всего 14 домов площадью 0,8–1,1 тыс. кв. м, которые располагаются на лесных участках по 50 соток каждый. В поселке нет собственной инфраструктуры, так как он рассчитан на камерное проживание. Территория поселка охраняется. Цена предложения, включающего участок земли и кирпичный дом под чистовую отделку, — $3,5 млн.
Продажи: МИАН. Тел. 974–62–15.

Дорогие предложения
До недавних пор самые дорогие коттеджные поселки располагались по Рублево-Успенскому шоссе. Но постепенно ситуация меняется. Дома с участками земли стоимостью от $800 тыс. (подряды на названную сумму) и дороже сегодня есть по Новорижскому, Калужскому, Осташковскому и Дмитровскому шоссе. Для таких коттеджных поселков характерны не только роскошные дома, но и наличие многофункциональных развлекательных и спортивных центров, управляющих компаний, профессиональной охраны. Элитные поселения, как правило, небольшие (в среднем 20–40 домов), однако площадь участков может составлять и 40, и 50 соток, и 1 га. Следует заметить: эксплуатационные расходы на содержание престижной недвижимости высоки. К примеру, в коттеджных поселках Х-Park и «Корабельные сосны» каждому собственнику придется ежемесячно раскошеливаться на $500, а в элитном поселке «Дрофа» — на $1,2 тыс. в месяц.

«Лапино-Град» (3)
Поселок находится в 18 км от МКАД и занимает территорию 8,5 га. По проекту он рассчитан на строительство 22 особняков. Предлагается 7 проектов домов площадью от 0,5 тыс. до 1,3 тыс. кв. м с земельными участками от 20 до 50 соток. Инфраструктура поселка включает: супермаркет, аптеку, боулинг, ресторан, бар, бильярдный клуб. Предусмотрена двухуровневая вооруженная охрана. В поселке есть служба эксплуатации, устанавливаются московские номера телефонов и выделенная линия интернета. Цена предложения включает стоимость земли. Дом обойдется из расчета $1,5 тыс. за 1 кв. м.
Продажи: МИАН. Тел. 974–62–15.

«Романово-2» (2)
Поселок «Романово-2» находится в 15 км от МКАД и занимает территорию 7 га. В нем построено 26 домов площадью 0,62–1,23 тыс. кв. м. Участки — от 20 до 100 соток. Инфраструктура поселка включает теннисный корт и детскую игровую площадку. Территория охраняется. Цена дома с участком земли варьируется от $1,6 млн до 1,85 млн.
Продажи: МИАН. Тел. 974–62–15.

«Челси» (5)
Охраняемый коттеджный поселок Chelsea находится в 26 км от МКАД. Вокруг поселка раскинулся живописный лес. На общей территории поселка 11 га расположены 40 домов под отделку. Площадь коттеджей — от 332 до 820 кв. м с участками от 20 до 34 соток. На территории поселка проведены работы по созданию паркового ландшафта в английском стиле. На территории поселка — озеро, вокруг которого сформировалась зона отдыха: благоустроенный пляж, лодочная станция, детская площадка. Цена — от $1 млн.

«Успенский лес» (4)
В 23 км от МКАД находится коттеджный поселок «Успенский лес». Он раскинулся на территории 16 га и по проекту рассчитан на 41 дом. Предлагаются проекты нескольких домов площадью от 0,4 тыс. до 1 тыс. кв. м. Участки от 26 до 50 соток. Есть возможность аренды леса. Собственная инфраструктура включает в себя спортивный комплекс, досуговый центр, ресторан, магазин, детскую игровую площадку.
Цена предложения — от $1150 за 1 кв. м.
Продажи: МИАН. Тел. 974–62–15.

«Тихая гавань» (7)
Новый поселок «Тихая гавань» расположен в 9 км от МКАД по Дмитровскому шоссе в непосредственной близости от Клязьминского водохранилища и зоны отдыха «Троицкое». Общая площадь территории 2,4 га. Поселок включает в себя 7 домов площадью от 520 до 700 кв. м. Участки с лесным ландшафтом от 22 до 45 соток. Территория поселка профессионально охраняется. Развитая инфраструктура: яхт-клуб, ресторан, лицей, зона отдыха. Все коммуникации центральные. К поселку подведен московский телефон, выделенная линия интернета, пожарная и охранная сигнализации с выводом на КПП. Стоимость — $990 тыс.–1,3 млн.

Дорогие предложения по разным направлениям.
«Третья охота» (6)
Поселок «Третья охота» находится в 11 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Он разбит на 67 участков, реализация которых ведется по инвестиционному контракту. Предлагается несколько проектов домов площадью от 250 до 900 кв. м. К домам относятся участки от 15 соток и до 1 га. Инфраструктура включает в себя супермаркет, медицинский пункт и аптеку, филиал банка, салон красоты, спортивный комплекс, оборудованный пляж на реке Липка.
Средняя цена предложения — $1 млн.

«Лазурный берег» (9)
Поселок «Лазурный берег» расположен в 25 км от МКАД по Дмитровскому шоссе непосредственно на берегу Пестовского водохранилища. Вокруг поселка простирается живописный лес, образующий рекреационную зону «Лазурного берега». Территория поселка составляет 42,85 га. В нем 80 земельных участков площадью от 30 до 75 соток. Предлагается широкий выбор проектов коттеджей площадью от 500 до 1 тыс. кв. м. Подводятся все центральные коммуникации и телекоммуникационные системы. Территория профессионально охраняется, в поселке имеется единая эксплуатационная служба. Проектом предусматриваются следующие объекты социальной инфраструктуры: ресторан, мини-маркет, фитнес-клуб, теннисный корт, бассейн, причальный комплекс для яхт, собственный пляж. Стоимость коттеджа — от $1,2 млн.
Продажи: «ИНКОМ-Недвижимость». Тел. 363–01–63.

«Шервуд» (8)
Поселок «Шервуд» расположен в 28 км от МКАД по Новорижскому шоссе в реликтовом хвойном лесу. Территория поселка составляет 36 га, разбита на 80 домовладений с площадью от 25 соток. Площадь коттеджей — от 350 кв. м, подведены все центральные коммуникации. Территория профессионально охраняется, в поселке имеется единая эксплуатационная служба. Инфраструктура поселка будет включать в себя административный корпус, в котором разместятся самые необходимые сервисные службы. Рядом с «Шервудом» начинается возведение оздоровительного комплекса, включающего фитнес-клуб, аквапарк, солярий, теннисные корты и многое другое. Стоимость коттеджа — от $600 тыс.
Продажи: «ИНКОМ-Недвижимость». Тел. 363–01–63.

«Барвиха CLUB» (10)
Коттеджный поселок «Барвиха CLUB», строительство которого ведется на участке площадью 5,7 га, находится напротив поселка «Барвиха-2», в 10 км по Рублево-Успенскому шоссе.
На территории участка планируется построить 110 таун-хаусов общей площадью 23 тыс. кв. м и торгово-общественный центр. Кроме того, на территории поселка будут созданы детские и спортивные площадки, теннисные корты.
Минимальная цена домовладения сегодня составляет около $300 тыс. (диапазон цен от $300 тыс. до 700 тыс.). Стоимость 1 кв. м общей площади таун-хауса по окончании строительства, по прогнозам специалистов, составит $1,5 тыс. Площадь жилых квартир-секций в поселке составляет от 190 до 364 кв. м. Размер придомовых участков — от 0,5 до 4 соток.
Продажи: «МИЭЛЬ-Недвижимость». Тел. 777–62–82.

Средний ценовой диапазон
В средний ценовой диапазон (до $600 тыс.) попадает довольно широкий перечень предложений, расположенных по престижному западному, юго-западному, северо-западному, северному и северо-восточному направлениям. Количество домовладений в таких поселках может превышать 40, однако рациональная организация территории, единая концепция застройки позволяют соседям не чувствовать себя стесненно. Стоимость эксплуатации в таких коттеджных поселках в среднем составляет $300 в месяц.

«Балтия» (12)
Поселок «Балтия» находится в 18 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Он состоит из 130 домов площадью от 250 кв. м. Участки с лесом — от 20 до 50 соток. Инфраструктура: культурно-бытовой комплекс, фитнес-центр, супермаркет, медицинский центр, бассейн, тренажерный зал, теннисные корты. Цена дома — от $500 тыс.

«Поречье» (11)
Поселок находится в 30 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе и состоит из 30 домов площадью от 200 до 450 кв. м. Участки по 15–30 соток. Собственной инфраструктуры поселок не имеет. Цена предложения — от $300 тыс.

«Сказка» (14)
Коттеджный поселок «Сказка» находится в 55 км от МКАД по Новорижскому шоссе на лесной поляне. Территория 7,5 га разбита на 42 участка площадью от 10 до 30 соток. Предусмотрены внутренние асфальтированные дороги и съезды к каждому участку. Специалисты по ландшафтному дизайну создадут неповторимый облик придомовой территории. Предлагается к продаже 35 типов индивидуальных коттеджей площадью от 200 кв. м. Поселок оснащается охранной и пожарной сигнализацией, кабельным телевидением, будут установлены городские телефоны и выделенные каналы.
Продажи: «ИНКОМ-Недвижимость». Тел. 363–01–63.

«Истра Кантри Клаб» (13)
Объединение из нескольких поселков, расположенных на 38-м км Новорижского шоссе. Поселки позиционируются как дачные, несмотря на наличие всех центральных коммуникаций, единой эксплуатационной службы и инфраструктуры с клубной системой скидок. Здесь будут супермаркет, фитнес-центр, детский клуб, ресторан. В «Истра Кантри Клаб» на выбор покупателей предлагаются земельные участки под застройку и готовые дома из различных материалов. Первая очередь из 24 дачных домов уже построена. Площадь домов — 92 и 210 кв. м, участков — от 12 до 25 соток. Строительство второй очереди на 40 домов начнется в ближайшее время. Стоимость земли составляет от $4 тыс. за сотку, домов — от $1 тыс. за 1 кв. м.
Продажи: управляющая компания «Северо-Запад». Тел. 797–54–54, 920–02–09.

«Берендеевка» (16)
Коттеджный поселок «Берендеевка» расположен на лесной опушке, вблизи населенного пункта Леоново. Подъезд к поселку осуществляется по Новорижскому шоссе. Общая площадь территории поселка составляет 6,46 га. В соответствии с генеральным планом застройки территория поселка разбита на 35 земельных участков площадью от 14 до 30 соток. В «Берендеевке» организована круглосуточная охрана, предусмотрен контрольно-пропускной пункт. Поселок отличается современным уровнем инженерной инфраструктуры. В поселке создается собственная служба эксплуатации. Предлагаются дома площадью от 220 до 350 кв. м.
Стоимость коттеджей — от $200 тыс.
Продажи: «ИНКОМ-Недвижимость». Тел. 363–01–63.

«Славково» (15)
Поселок «Славково» находится в 30 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Территория поселка составляет 38 га и представляет собой поле, окруженное с трех сторон лесом. С южной стороны протекает небольшая речка. Жилая застройка осуществляется на площади 30,4 га, разбитой на 121 индивидуальный участок площадью от 20 до 36 соток. Площади коттеджей — от 350 кв. м. Все коммуникации — центральные, предусмотрена профессиональная охрана. В непосредственной близости от поселка создается развитая социальная инфраструктура. Стоимость коттеджей — от $500 тыс.
Продажи: «ИНКОМ-Недвижимость». Тел. 363–01–63.

«Удачное» (17)
Поселок расположен в 10 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Поселок небольшой, его площадь чуть больше 4 га. Территория среди реликтовых елей застраивается таун-хаусами. Всего в «Удачном» будет построено 20 отдельно стоящих домов и 73 квартиры. Участки по 3–7 соток. Площадь квартир — 170–350 кв. м. В поселке предусмотрена собственная инфраструктура, включающая магазин, кафе, ресторан, спортзал, сауну, химчистку, прачечную. Договор подряда можно заключить из расчета $650 за 1 кв. м.

Нижний ценовой диапазон
Недорогие предложения среди коттеджных поселков встречаются редко. В большинстве случаев за $150–200 тыс. и дороже можно подобрать квартиру в таун-хаусе. Положительный момент — небольшие эксплуатационные расходы. В среднем можно уложиться в $100–125 в месяц. Второй положительный момент заключается в том, что большинство застройщиков кроме жилья на территории таких поселений возводят объекты социальной инфраструктуры.

«Фетищево» (19)
Поселок расположен на юге Московской области (Варшавское шоссе, 19 км) и состоит из таун-хаусов на 63 квартиры. Площадь — от 190 до 260 кв. м, размер участков — 3 сотки. Собственной инфраструктуры нет. Цена предложения — $105–125 тыс.
Продажи: «МИЭЛЬ-Недвижимость». Тел. 777–62–82.

«Зеленый городок» (18)
Поселок «Зеленый городок» находится в 27 км от МКАД по Пятницкому шоссе. Застройка представлена 21 домом площадью от 220 до 380 кв. м. Участки по 12–15 соток. Цена домов — от $156 тыс.
Продажи: МИАН. Тел. 974–62–15.

Светлана Кондачкова
Начальник отдела загородной недвижимости компании МИАН:
— В последнее время определилась устойчивая тенденция к увеличению покупательского спроса на новые коттеджные поселки. И покупатели, и арендаторы при выборе загородного дома отдают предпочтение вариантам, расположенным в централизованно застроенных и обслуживаемых поселках. На протяжении последних нескольких лет спрос на землю под коттеджную застройку стабильно высокий и имеет устойчивую тенденцию к ежегодному росту. Как следствие, неизбежно происходит постепенное исчерпание свободных земель в радиусе до 20 км на большинстве направлений. Помимо стабильного спроса на дорогие элитные коттеджи сегодня более половины покупателей, ориентированных на покупку загородной недвижимости, хотят приобретать недорогие дома стоимостью до $300 тыс. и таун-хаусы стоимостью до $150 тыс. На этом фоне можно прогнозировать рост предложений таких домов и таун-хаусов.
Лавинообразный рост объема экспортных доходов государства, увеличивающийся вместе с мировыми ценами на нефть, заставил правительство задуматься о путях финансирования социально-экономического развития, не приводящих к скачку инфляции. Одним из таких способов является развитие ипотечного рынка, амбиции ключевого игрока на котором обозначила федеральная власть на прошлой неделе.

«Жемчужина» (20)
Поселок «Жемчужина» находится в 55 км от МКАД по Можайскому шоссе. На территории 14 га предусмотрены отдельно стоящие дома и апартаменты. Площадь домов — 160–230 кв. м, апартаментов — 106–230 кв. м. Материал для коттеджей — оцилиндрованное бревно. Поселок располагается на берегу Москвы-реки. В нем есть теннисные корты, боулинг, ресторан, тренажерный зал, бассейн, пляж. Цена коттеджей — от $160 тыс., апартаментов — от $81,5 тыс.
Продажи: «МИЭЛЬ-Недвижимость». Тел. 777–62–82.

Даешь кредит!
Пакет из 27 законопроектов в последнее время активно обсуждался на всех уровнях, причем мнения высказывались самые неоднозначные. Правительство РФ поставило точку в этих спорах, обсудив подготовленные документы на своем заседании и постановив «в сжатые сроки» внести их на рассмотрение в Государственную Думу.
Направленные на формирование рынка доступного жилья законопроекты, в частности, предусматривают принятие нового Жилищного и Градостроительного кодексов, законов «О кредитных историях» и «Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания», внесение изменений в Гражданский кодекс, налоговое законодательство, поправки в закон об ипотеке. Условно весь пакет можно разделить на две части: стимулирование платежеспособного спроса и расширение предложения на рынке недвижимости.
Повысить спрос на жилье предполагается за счет развития института долгосрочного жилищного кредитования граждан. Сейчас ситуация в этой сфере весьма далека от идеала: по словам и.о. министра промышленности и энергетики РФ Виктора Христенко, в прошлом году лишь 5% всего проданного жилья было приобретено покупателями с использованием различных ипотечных схем. Хотя на сегодняшний день в России не так уж мало (около 10%) семей, способных приобрести жилье по ипотечным кредитам. Но даже этот потенциал пока реализован слабо: в 2003 году банки выдали ипотечные кредиты россиянам на общую сумму 10,5 млрд руб. В то же время потенциальная емкость рынка ипотечных кредитов в России, по оценке Минпромэнерго, составляет порядка 1 трлн руб. Причины такого положения известны всем — высокие процентные ставки по кредитам, «серые» зарплаты граждан, отсутствие системы страхования кредитных рисков и многое другое.
Не внушает оптимизма и соотношение доходов основной части населения страны и цен на жилье. Как сообщил в своем докладе В. Христенко, стоимость жилья в России с 2000 по 2003 год на первичном рынке возросла на 50%, а на вторичном рынке — на 70%. При этом средняя цена вновь вводимого в стране жилья составляет в настоящее время около 16 тыс. руб. за 1 кв. м (в Москве — 49 тыс. руб. — Прим. ред.), а средняя цена жилья на вторичном рынке — 14 тыс. руб. за 1 кв. м (в Москве — 52 тыс. руб. — Прим. ред.). Цифры для большинства россиян астрономические.
Однако, по мнению главы Минпромэнерго, создание надлежащей нормативно-правовой базы позволит кардинальным образом изменить ситуацию. Облегчить получение ипотечного кредита поможет отмена обязательного заверения договора у нотариуса и согласования документов с органами опеки. Покупателям жилья, пострадавшим от мошеннических сделок, предполагается выплачивать компенсации из бюджета. Планируется также предоставить гражданам налоговые льготы — увеличить вычеты на приобретение жилья при уплате подоходного налога.
Стимулировать интерес банков к выдаче ипотечных кредитов планируется путем создания системы страхования кредитных рисков и привлечения необходимых для кредитования средств с помощью ипотечных ценных бумаг.
В целом же реализация мер, направленных на развитие рынка жилья, по оценкам В. Христенко, позволит к 2010 году увеличить объемы ипотечного кредитования с 10,5 млрд руб. в 2003 году до 350 млрд руб. Кроме того, по его прогнозу, через шесть лет средняя обеспеченность жильем в России должна возрасти с 19,7 до 21,7 кв. м на человека, а доля населения, способного приобрести стандартную квартиру на стандартных условиях, возрастет с 9,5 до 25–30%.

Звучавшие десятки лет подряд обещания «каждая семья к 200... году получит отдельную квартиру» давно канули в небытие. Власти постановили, что единственный способ обеспечить граждан жильем — это дать им возможность решить свой квартирный вопрос самостоятельно. Помочь им в этом должны разрабатывавшиеся более полутора лет законопроекты, направленные на формирование рынка доступного жилья.

Абсолютное большинство сделок с недвижимостью проходит через агентства. И это несмотря на то, что уже на этапе закладки дома в районе стройки можно встретить объявления о продаже квартир самим застройщиком.

Осторожно: монополия
Стимулирование спроса без адекватного увеличения предложения еще сильнее подстегнет рост цен, сделав жилье и вовсе недоступным для большинства граждан. По мнению главы Минпромэнерго, избежать такого развития событий можно только путем одновременного, комплексного принятия всех законопроектов. Часть пакета, призванная стимулировать предложение жилья на рынке, предусматривает упрощение процедуры выделения земельных участков застройщикам, обеспечение участков необходимой коммунальной инфраструктурой, развитие системы кредитования застройщиков. В. Христенко считает, что создание полноценного рынка жилья невозможно без устранения излишних административных барьеров. Эти меры также предусмотрены в законопроектах.
В результате их принятия объемы строительства должны увеличиться с 36,5 млн кв. м в прошлом году до 70–80 млн в 2010-м, считает глава Минпромэнерго. Предполагается, что сокращение издержек позволит застройщикам остановить и рост цен. По данным В. Христенко, на сегодняшний день средняя себестоимость 1 кв. м жилья по России составляет 8 тыс. руб., что вдвое меньше его средней продажной цены.
Правда, подобный оптимизм несколько «остудил» руководитель Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Игорь Артемьев, заявивший, что наблюдающееся сейчас монопольное получение отдельными структурами земельных участков и оказываемые им преференции могут свести на нет усилия правительства по развитию рынка жилья.
В настоящее время несколько крупных строительных компаний получают все права на земельные участки, вследствие чего рынок приобрел спекулятивный характер, а застройщики диктуют цены, приносящие им прибыли, возможные только в условиях монополии, считает И. Артемьев.
В качестве ответных мер он предложил правительству ввести аукционную форму продажи земельных участков и установить предельную долю земельных участков, которые выделяются под застройку одной организации.
Кроме того, по мнению руководителя ФАС, необходимо сбалансировать время введения изменений в жилищное законодательство. «Снять барьеры на пути спроса на жилье необходимо тогда, когда предложение будет превышать спрос, — отметил И. Артемьев, — иначе ипотечные кредиты будут предоставляться по ставке 6%, но стоимость жилья вырастет в 2 раза».
Подобные прогнозы главы ФАС произвели должное впечатление, и глава кабинета министров Михаил Фрадков поручил ведомству В. Христенко учесть замечания антимонопольной службы перед тем, как направлять законопроекты в Госдуму. Причем если первоначально предполагалось внести на рассмотрение парламента все документы, за исключением нового Градостроительного кодекса (его планировалось доработать в течение 2–3 месяцев), то в финале было принято решение принимать все законы одновременно. Замечания к Градостроительному кодексу будут учтены во время обсуждения в Госдуме.
По решению премьер-министра РФ М. Фрадкова пакет должен быть передан в парламент в ближайшее время, с тем чтобы законы вступили в действие с 1 января 2005 года.

Вариант первый
Агентство является собственником квартиры или имеет какие-либо права на некое количество квартир в строящемся доме (например, если агентство — соинвестор, то после сдачи дома в эксплуатацию к агентству переходит в собственность определенное количество квартир). Если агентство — собственник, покупателю придется подписывать лишь один договор — договор купли-продажи.
В договоре необходимо указать точный адрес квартиры, ее стоимость, механизм перехода прав на квартиру. На адрес нужно обратить особое внимание. Необходимо еще до подписания договора проверить правильность названия улицы и номера дома. Если номер у дома дробный (например: дом 4/2 или дом 4, стр. 1 и т. д.), нужно проверять все данные на месте. Иными словами, будущему хозяину квартиры надо приехать к своему потенциальному жилищу и осмотреться. Если при выезде на место выяснится, что адрес, указанный в договоре, не совпадает с адресом, указанным на доме (к примеру не д. 7, а вл. 7), необходимо обратиться в БТИ и попросить выдать справку об адресе дома. В том случае, если у покупателя на руках оказалось две справки, но с разными адресами квартиры, покупатель может обратиться в БТИ с просьбой определить местонахождение квартиры.
Стоимость квартиры должна быть определена в рублях. Хотя никто не запрещает определить ее в какой-либо иной валюте. Однако для всех последующих расчетов и исчислений налогов удобнее считать в рублях. Если расчет производится в «у. е.», то в договоре необходимо указать, что является условной единицей. И обязательна стандартная фраза: «Оплата осуществляется в рублях по курсу Центрального банка РФ на день оплаты». Во многих договорах сразу определяют стоимость квартиры в долларах США или евро. Без проблем, главное — не забыть отметить в договоре то, что оплата в итоге производится в рублях.
Еще один важный аспект договора — момент перехода прав на имущество. Поскольку речь идет о недвижимости, право собственности у продавца возникает с момента регистрации права собственности в Москомрегистрации или Мособлрегистрации.
Желательно предусмотреть в договоре такой пункт: риск случайной гибели квартиры (в результате пожара, землетрясения и т. д.) переходит к покупателю только после государственной регистрации права собственности на квартиру.
Также в договор необходимо включить пункт о составлении акта приема-передачи не только квартиры, но и денег за квартиру. Этот документ поможет доказать, что покупатель действительно уже заплатил деньги за квартиру.
При получении квартиры нужно настоять на ее приеме в присутствии представителя агентства. Это позволит вам избежать в будущем неприятных проблем, связанных с дефектами квартиры. В случае обнаружения какого-либо дефекта квартиру принимать нельзя: впоследствии вы не сможете предъявить претензий продавцу, который будет ссылаться на акт приема-сдачи, где указано, что стороны не имеют претензий друг к другу. Поэтому прежде чем подписывать акт, самым внимательным образом осмотрите свою будущую квартиру.

В этой статье нет советов, с какой компанией лучше не иметь никаких дел, а с какой можно подписывать договор сразу. Эта статья посвящена вопросам покупки квартиры через риэлторское агентство. Есть как минимум три варианта продажи квартиры через агентство.

Вариант третий
Агентство выступает посредником между продавцом квартиры и покупателем. Как правило, заключается договор, по условиям которого агентство осуществляет поиск и подбор подходящей квартиры для своего клиента (договор подбора помещения, договор об оказании услуг, договор о сотрудничестве и т. д.). Причем в договоре агентство заранее оговаривает срок поиска (как правило, от трех до шести месяцев).
Если клиенту не нашли квартиру в течение этого срока или найденная квартира не устроила его, договор может быть продлен. Разумеется, клиент должен будет заплатить за предоставляемые услуги снова, поскольку срок «старого» договора истек. Агентство заранее оговаривает, что результат поиска не может быть гарантирован. Покупатель должен позаботиться о том, чтоб в договоре было указано, какую именно квартиру он хочет.
В подобных договорах часто используют такой пункт: «Агентство принимает на себя обязанность по поиску для клиента квартиры, отвечающей условиям, предусмотренным в заявке, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью». В такой заявке, которая может быть составлена как произвольно, так и по форме, принятой в агентстве, покупатель должен указать все важные для него детали (район, доступность транспорта, инфраструктура, этажность, наличие мусоропровода в доме, наличие детской площадки во дворе и т. д.). Причем любые отговорки агентства (например: «Детские площадки есть в каждом дворе!») не должны восприниматься клиентом как непреложная истина. Разумеется, просить квартиру в центре Москвы с вертолетной площадкой во дворе тоже не стоит — вряд ли кто-то за это возьмется.
Еще один спорный вопрос: срок поисков и гарантия их успеха. Срок, в течение которого агентство должно осуществлять поиск и подбор квартир, должен быть закреплен в договоре. Причем условие, в соответствии с которым договор с клиентом расторгается, а деньги, заплаченные клиентом агентству по договору, не возвращаются в случае троекратного отказа от предложенных вариантов, просто недопустимо. Если договором предусмотрено, что сделка по покупке квартиры проходит с участием агентства, можно не выделять отдельным пунктом обязанность агентства по проверке юридической чистоты квартиры. Однако учтите, что в таком случае вы можете рассчитывать только на порядочность того агентства, с которым заключен договор. Поэтому, если есть сомнения в надежности агентства, но по каким-либо причинам нельзя отказаться от его услуг, все обязанности сторон нужно четко указать в договоре. Если агентство (бывают же чудеса на свете!) не захотело «курировать» сделку, целесообразно заказать проверку юридической чистоты покупаемой квартиры в качестве дополнительно оплачиваемой услуги.
Мы решили приобрести квартиру. Накупили газет с объявлениями, пролистали, приценились... И выяснили, что денег у вас хватает лишь на покупку нужной квартиры, а о скромном косметическом ремонте в ней придется временно забыть.

Вариант второй
При покупке квартиры на стадии строительства многие агентства заключают с покупателями договор уступки прав инвестирования. При заключении такого договора надо быть крайне осторожным. К сожалению, есть случаи, когда квартиры в недостроенном доме продаются по нескольку раз или просто не передаются покупателю. Строго говоря, такой договор нельзя назвать договором купли-продажи. Однако по своим последствиям (получение в собственность квартиры) он может быть приравнен именно к этим договорам. Фактически договор уступки прав инвестирования «прикрывает» собой договор купли-продажи. Разумеется, квартира, купленная на стадии фундамента, обойдется гораздо дешевле, но кто знает, когда дом будет построен... Да и ответственность за нарушение примерных сроков завершения строительства застройщик, как правило, не несет.
К основным проблемным пунктам договора уступки прав инвестирования относится определение границ участия нового инвестора, согласование с государственными органами и фиксирование перехода права собственности.
Как правило, в подобных договорах используется следующая формулировка: «Сторона 1 передает Стороне 2 свои права на инвестирование объекта (строительства объекта), принадлежащие ей на основании договора № ... от ..., в части, эквивалентной N-комнатной квартире». Как правило, в договоре упоминается возможность дополнительного инвестирования и доплаты за качество дверей и окон и пр. Вместе с тем договор может предусматривать предельные суммы подобных доплат. Например: «В течение пяти дней после окончания строительства Соинвестор обязан произвести доплату за улучшения в указанном размере: за утепленные стеклопакеты — не более 200 у. е. за каждый стеклопакет, за двери из дуба — не более 100 у. е.». Понятно, что список услуг, за которые могут потребовать доплату, может быть совершенно разным.
Обычно условия договора определяют, что при неоплате подобных дополнительных услуг к должнику применяются штрафные санкции. В том случае, если соинвестор-покупатель сам заказал подобные улучшения, то, без сомнения, он должен за них платить. Однако если улучшения не предусмотрены договором и не заказаны самим покупателем, то требовать за них деньги просто не имеют права, поскольку подобная «услуга» откровенно навязывается.
Во время приема квартиры покупателю необходимо удостовериться в том, что она отвечает всем условиям, указанным в договоре.
Достаточно часто можно столкнуться с ситуацией, когда счастливому обладателю новой квартиры предлагается доплатить за лишние метры. Причем все возражения наталкиваются на предложение расторгнуть договор и разойтись в разные стороны. Естественно, без пяти минут собственник согласен оплатить N-метровую разницу. Ведь за время строительства дома инфляция успевает «съесть» часть суммы, а цены на жилье растут постоянно. Поэтому при расторжении договора покупатель-соинвестор теряет весьма приличную сумму.
Избежать этого можно только в том случае, если изначально в договоре будет предусмотрена ответственность застройщика или иных лиц за несоблюдение условий договора. Причем ответственность должна предусматривать обязанность покрыть причиненные убытки с учетом инфляции. Например, за квартиру заплатили миллион рублей. В договоре указано, что в случае увеличения метража квартиры из-за ошибки строителей или по иным причинам, не зависящим от воли покупателя-соинвестора, излишки метража оплачиваются за счет организации, ответственной за строительство дома. В случае отказа организации-застройщика оплатить излишки площади покупатель-соинвестор имеет право расторгнуть договор. При расторжении договора по указанному основанию соинвестор имеет право потребовать вернуть ему всю уплаченную сумму с начисленными на нее процентами за пользование чужими денежными средствами. Полностью от инфляции это не спасет, но частично возместит потери.
Поскольку законодательство требует согласовывать инвестиционные договоры с государственными или муниципальными органами, договор уступки прав инвестирования также должен пройти процедуру согласования (правда, это уже забота той организации, которая уступила права инвестирования). Если вместо отдельного договора уступки прав инвестирования заключается дополнительное соглашение, то и оно требует согласования. Однако достаточно редко фирма-застройщик получает подобный документ. В связи с неполучением согласования договор (дополнительное соглашение) об уступке прав инвестирования (доли инвестирования) может быть признан ничтожным. В таком случае покупатель имеет право требовать от строителей исполнения обязательств по договору. Причем требовать можно не только возмещения причиненного ущерба, но и новой квартиры.
Еще один крайне важный момент — переход права собственности на квартиру к соинвестору. Разумеется, до того, как дом будет построен и сдан, ни о каких правах на квартиры не может быть и речи. Однако все, что происходит с «купленной» по договору уступки права инвестирования квартирой, должно четко регулироваться условиями подобного договора. Как правило, в договорах указывается, что после постройки и сдачи дома полученные площади делятся пропорционально участию инвесторов в строительстве. Иными словами: кто сколько заплатил, тот столько и получит. А вот дальше с полученной квартирой можно делать все, что угодно. Разумеется, после приемки дома госкомиссией покупателю-соинвестору надо заняться получением свидетельства о праве собственности.
Очень часто в договорах уступки права инвестирования (как, впрочем, и в договорах купли-продажи) предусматривается обязанность соинвестора оплатить коммунальные платежи за шесть месяцев. Причем не вполне понятно, какие могут быть коммунальные платежи, если дом еще не достроен. И почему соинвестор обязан оплачивать коммунальные услуги до того, как он станет собственником квартиры.
При возникновении спорных ситуаций застройщики, как правило, вполне логично замечают, что по условиям договора соинвестор участвует в инвестировании строительства объекта в объеме N-комнатной квартиры площадью N кв. м. Соответственно все необходимые расходы, связанные со строительством и эксплуатацией квартир, должен нести соинвестор. После подключения дома к водопроводу, электроэнергии и телефонной линии соинвестор должен будет оплачивать данные услуги. Разумеется, он имеет право потребовать от коммунальных служб соответствующие документы. Однако документы предоставляются на весь дом. В таком случае стоит обратиться к застройщику с требованием о предоставлении соответствующих расчетов.

Информация для продавцов
Продавцам, кстати, вообще можно не ломать голову и смело обращаться в какое-нибудь агентство. Потому что уважающие себя риэлторские фирмы не берут денег за услуги с продавцов: за все (и всех) платит покупатель.
Но если вы все-таки хотите испытать себя и продать квартиру самостоятельно, то для начала нужно хотя бы примерно оценить собственность. Самый распространенный способ узнать стоимость своей квартиры — поиск аналогичных предложений в газетах.
Можно также обратиться в оценочную фирму. Специалисты оценят вашу квартиру в учетом ее местоположения, «возраста», состояния, размеров и прочих параметров и выдадут на руки полный отчет с обоснованием стоимости. Эта услуга обойдется в 120–180 у. е. Хотелось бы отметить, что продать можно только приватизированную квартиру, находящуюся в частной или общедолевой собственности.
Как только вы определились в цене — начинайте рекламную кампанию. Разместите свое объявление в нескольких газетах, а также в интернете — двух публикаций в неделю будет вполне достаточно. Параллельно сообщите о продаже квартиры своим родственникам, друзьям и знакомым. Если ее решит купить кто-нибудь из них — будет больше уверенности в том, что вас не обманут.
Сбор необходимых документов — это обязанность продавцов. Поэтому вам придется побегать по инстанциям, чтобы собрать все справки. Во-первых, в наличии должны быть правоустанавливающие документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, подтверждение ЖСК о выплаченном пае.
Взяв паспорт и вышеперечисленные правоустанавливающие документы, отправляйтесь в ваше районное Бюро технической инвентаризации (БТИ). Там нужно взять сразу три документа: поэтажный план, экспликацию (справку о метраже квартиры) и справку формы 11-А (о стоимости квартиры). Первые два документа выдаются на год, последний — только на месяц, по истечении которого необходимо прийти за новой справкой, если к тому времени квартиру продать не удастся. Все три справки будут стоить вам не больше 300 руб.
Затем придется посетить ЖЭК, где вы должны получить выписку из домовой книги о всех жильцах, прописанных в квартире на данный момент. Справка выдается в паспортном столе ЖЭКа. Там же в бухгалтерии необходимо взять копию финансово-лицевого счета, подтверждающего, что у вас нет задолженностей по оплате коммунальных услуг. Эти справки действительны в течение одного месяца и выдаются бесплатно. Однако есть одно условие: придется погасить все долги за коммунальные услуги.
Могут понадобиться также справки из налоговой инспекции, если квартира была получена по наследству или в дар, и разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.

Или решили продать квартиру и, добавив некоторую сумму к вырученным деньгам, купить себе новый дом. Понятно, что в такой ситуации совсем не хочется платить от 4 до 8% стоимости квартиры риэлторскому агентству за услуги. Поэтому вы решаете действовать самостоятельно. Вот только как действовать, куда идти и какие документы собирать? Мы постараемся дать несколько практических советов покупателям и продавцам жилья, которые решили обойтись без помощи риэлторов.



Главная --> Публикации