Главная --> Публикации --> Коттеджи от газпромбанка До открытия самого классного отеля осталось чуть более года В этом месяце офисный рынок демонстрировал стагнацию Химки приобретают современный облик Город за углом

Цены на жилье в Москве падать не будут. Именно так ответили на вопрос «Считаете ли вы, что в ближайшее время может произойти снижение цен на рынке недвижимости?» все участники круглого стола под названием «Рынок недвижимости: каникулы или стагнация». Аналитики рынка, риэлторы и застройщики уверены: кризиса нет и не было, а то, что сейчас происходит — явление временное.
Однако статистика показывает, что количество сделок по недвижимости за первую половину 2004 года уменьшилось на 3500 по сравнению с тем же периодом прошлого года. По официальным данным, за июль заключено приблизительно 11 738 сделок, а в июле прошлого года их было в два раза больше — 22 354.

Только что закончился, так толком и не начавшись, банковский кризис. Тут же пошли слухи о грядущих проблемах на рынке недвижимости. Одни говорят, что все хорошо, другие, наоборот, что все плохо. Кому верить и что произойдет с ценами на недвижимость в столице?

Подтверждает это и директор компании «ПИК-дизайн» Дмитрий Ивлиев. Он заверил, что больших проблем на рынке нет. Весьма интересно прозвучало следующее его заявление: «В снижении цен не заинтересован никто: ни правительство Москвы, ни правительство страны, ни сам покупатель: для него будет невероятным ударом узнать, что он купил вчера то, что сегодня стоит в два раза дешевле». По прогнозу Д. Ивлиева, цены на жилье в Москве начнут расти уже в сентябре.

По словам заместителя начальника риэлторского управления по отделу продаж корпорации «Крост» Ирины Климовой, в апреле наблюдалось снижение числа сделок по отношению к началу года почти в два раза, в мае–июне — продолжение этого падения. И только июль показал «выравнивание» ситуации.
Снижение спроса очевидно. Начальник отдела управления перспективных проектов ДИПСа Евгений Леонов утверждает, что причин тому две — объективная и субъективная. Объективная заключается в якобы набиравшем обороты финансовом кризисе, субъективная — в «перегретости журналистского сообщества», т. е. в том, что представители СМИ «раздули из одной фразы одного чиновника» целую проблему. «Когда пошла информация о принятии федерального закона, почему-то все сделали упор на то, что стоимость жилья будет падать. Хотя и разработчики закона, и комментаторы говорили о том, что цены падать не будут».

Никто не знает, почему этой весной и в начале лета не было сезонного приезда иногородних покупателей московской недвижимости. Вероятно, здесь не последнюю роль сыграл банковский кризис. По словам президента МАГР Михаила Гороховского, притока покупателей не случилось и в других крупных городах России. Он предполагает, что деньги, которые не были вложены в московскую недвижимость, могли быть инвестированы в недвижимость Лондона или Парижа. М. Гороховский утверждает также, что есть признаки подъема спроса: «Мы предполагаем, что в сентябре рынок значительно оживится и средняя цена за квадратный метр побьет барьер в $2000».

О том, что покупателю не так важна стоимость жилплощади, говорят и результаты эксперимента, проведенного корпорацией «Крост». Специалисты компании решили посмотреть на реакцию покупателей в ситуации резкого снижения цены за 1 кв. м в элитном доме. Результат поражает: спрос не вырос.

Об увеличении цен на московское жилье говорит и директор управления вторичного рынка жилья компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юрий Стретович: «К концу года планируем выход на средние цены по $2200 за 1 кв. м, а к 2007 году — по $2400».
С другой стороны, Е. Леонов находит во всех вышеперечисленных прогнозах небольшое противоречие. Заключается он в том, что цены на первичном и вторичном рынках не могут расти одновременно. Поэтому, по его мнению, сначала начнется рост цен на первичном рынке. Причем это случится, по мнению Е. Леонова, определенно в двадцатых числах августа. Как отмечают эксперты, скорее всего столь точная дата нового витка роста связана с ценовой политикой ДИПСа, планирующего очередное повышение стоимости квартир в строящихся им объектах именно на это время. Но, по их мнению, делать на этом основании вывод об общем начале роста цен и повышении спроса на квартиры несколько преждевременно.
В настоящее время размер ставки по ипотечному кредиту в России составляет порядка 12–15% годовых в валюте. Много это или мало? Если с таким процентом ипотека не становится массовой — значит, размер годовых выплат слишком велик. Можно посмотреть на опыт других стран, где ипотека давно стала обычным явлением. Например, в США средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита — примерно 2–4%, в странах Балтии — 3,3–3,5%. Наша же ставка не просто высока, а в два-три раза превышает среднемировой уровень.

Практически никто из специалистов не может назвать ни одной объективной причины, которая привела бы к долгосрочному падению спроса. М. Гороховский полагает, что чем грамотнее будет проводиться ипотека, чем большему количеству потенциальных покупателей будет объяснено, что это такое, тем выше будут цены на жилье. «В стране, где дорожают энергоносители, не может быть низких цен на жилье. Поскольку себестоимость строительства на 80% состоит именно из затрат на энергоносители», — добавляет он.

В Москве создадут банк данных ипотечных квартир
По сообщению источника в городской администрации, в столице появится банк данных жилья, заложенного под ипотечный кредит. Реестр будет создан для информационного обеспечения банков, которые выдают кредиты под залог имущественных прав на строящееся жилье в рамках московской ипотечной программы.
Банк данных призван способствовать снижению финансовых рисков при ипотечном кредитовании жилья, а также дальнейшему развитию ипотечной программы. По словам представителя городской администрации, подобная система повысит доступность жилья для москвичей со средним уровнем дохода. Они получат возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения строящегося жилья под залог имущественных прав на это жилье с последующим оформлением ипотеки (залога) квартиры.
Подобная ставка значительно расширит сферу ипотечных заемщиков: когда ставка падает ниже 10%, психология людей существенно меняется. Думаю, что если будет ставка 8%, то это будет революционное изменение».

Да что там 3%, для нас и уровень в 6–8% был бы вполне приемлемым. За последние несколько месяцев наметилась тенденция к незначительному снижению ставок по ипотечным кредитам. Специалисты называют эту тенденцию «робкой»: до уровня в 6–8% еще очень и очень далеко.
Многие специалисты, в частности генеральный директор компании «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак, считают, что снижение ставок по ипотечным кредитам до 6–8% существенно увеличило бы число ипотечных сделок: «Я не могу дать оценки, во сколько раз, но пороговой цифрой сейчас является 10%.

Снижение процентных ставок опасно
Среди специалистов есть и активные противники снижения процентной ставки по ипотечным кредитам. Они считают, что, пока рынок недвижимости «перегрет», а спрос значительно превышает предложение, снижение ставок по ипотечным кредитам может быть опасным.
Их рассуждения заключаются в следующем: цены на жилье растут быстрее, чем реальные доходы населения, следовательно, доступность жилья снижается, сам рынок все больше «перегревается». Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может лишь привести к непоправимым последствиям.
Связь между снижением процентных ставок по ипотечным кредитам и ростом цен на недвижимость очевидна. Снижение ставок спровоцирует резкий рост количества покупателей. Соответственно возрастет и без того высокий спрос. В условиях весьма ограниченного предложения (Москва здесь скорее исключение, чем правило) увеличение спроса вызовет рост цен.
Так, может быть, наш слон не так уж и не прав? Просто у него другой взгляд на проблему.
«Надо попробовать «зажать» спрос и увеличить предложение жилья, — считает глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка. — Надо сокращать субсидии и различные льготы, связанные с покупкой жилья и социальной ипотекой, поднимать налог на недвижимость, с тем чтобы увеличить бремя собственника и уменьшить мотивацию покупать жилье».

И так все хорошо, господа
Инициаторы создания системы ипотечного кредитования пытаются убедить нас в выгодности ипотечного кредита даже под существующий высокий годовой процент.
Так, например, ряд уважаемых специалистов, в том числе и в Госдуме, считают оптимальным снижение годовой ставки ипотечного кредита лишь до 12–13%. Логика подобных рассуждений проста: если сейчас при ставке в 15% годовых механизм ипотеки начал действовать, то и хорошо. Зачем существенно менять то, что и так работает? Вот только работает ли в той степени, в какой хотелось бы всем?
В качестве аргумента «за» существующие условия ипотечного кредитования, как правило, приводится текущий уровень арендных ставок на рынке московской недвижимости. Главный довод таков: вы ежемесячно платите сумму, соизмеримую с размером ежемесячной арендной платы, которую бы платили, если бы снимали жилье, но при этом каждый месяц приближает вас к получению ипотечной квартиры в собственность.
Несомненно, некоторая логика в этом есть, но это логика слона, которому глубоко безразличны аргументы мешающихся под ногами мосек. А у мосек своя правда: они почему-то считают, что одной из причин, сдерживающих процесс развития ипотеки в России, является экономический эгоизм (если не сказать — цинизм) основных участников рынка.

Три простых шага для получения ипотечного кредита
Шаг первый - подайте в банк заявление на получение кредита.
На первой встрече сотрудник банка (ипотечный консультант) познакомит вас с основными условиями кредитования и поможет выбрать подходящий кредитный продукт. Также он проконсультирует вас по всем вопросам, связанным со сбором и оформлением документов, заполнением форм, необходимых для получения кредита, процедурой кредитования, требованиями банка к приобретаемому жилью. Собрав необходимые документы, заполнив заявление на получение кредита и оплатив сбор банка за рассмотрение кредитной заявки, вы передадите этот комплект документов на рассмотрение в банк.
Шаг второй - получите ответ банка.
На основании предоставленного вами пакета документов банк примет решение о возможности и сумме предоставляемого вам кредита. Ипотечный консультант проинформирует вас о решении банка, и с этого момента вы можете начать поиск жилья.
Шаг третий - заключите ипотечную сделку.
Выбрав жилье, соответствующее требованиям банка, вы передадите все необходимые документы ипотечному консультанту, который направит их в страховую компанию, а также согласует условия ипотечного страхования по вашему кредиту (необходимо застраховать жизнь и трудоспособность заемщиков, права собственности на жилье и само приобретаемое жилье от рисков утраты и повреждения). Профессиональный оценщик оценит приобретаемое вами жилье. После этого вы подпишите документы по ипотечной сделке: договор купли-продажи жилья, кредитный договор, закладную, договор страхования и другие необходимые документы. Затем вам будут предоставлены кредитные средства, а подписанные вами документы будут переданы на государственную регистрацию. С момента государственной регистрации договора купли-продажи жилья и закладной вы станете собственником жилья.
6) Ограниченное предложение на рынке жилья, при этом — огромная потребность в жилье.

Факторы против снижения
В настоящее время значительное снижение ставок по ипотечному кредитованию населения не представляется возможным из-за ряда причин. Выделим лишь некоторые из них.
1) Недостаточная конкуренция между банками в сфере предоставления ипотечных кредитов.
2) Нехватка в экономике нашей страны так называемых «длинных» денег, и в подавляющем большинстве случаев обращение только «коротких» денег.
3) Высокая доля «черных» и «серых» доходов у потенциальных заемщиков.
4) Соответствие ставок по ипотечным кредитам рыночной стоимости денег, привлекаемых банками из различных источников.
5) Достаточно высокий риск, который российские банки вынуждены покрывать за счет высокого уровня маржи.

Без политиков не обойтись
Как видим, ситуация с процентными ставками по ипотечным кредитам в России неоднозначная: они до сих пор находятся на уровне, превышающем психологический барьер, который обычно устанавливается на уровне 10% годовых. Мировой опыт показывает, что, когда ставки опускаются ниже этого уровня, на рынке происходит всплеск спроса со стороны заемщиков. Однако в России пока нет реальных предпосылок к тому, чтобы ставки по ипотечным кредитам снизились до уровня, достаточного, чтобы ипотека стала действительно массовой.
Государственная Дума приняла в первом чтении пакет законопроектов по формированию в России рынка доступного жилья. В решении этой задачи особое место отведено ипотеке. Но, учитывая сегодняшнюю конъюнктуру ипотечного рынка, на котором спрос значительно превышает предложение, заемщикам не стоит ожидать существенного снижения ставок по ипотечным кредитам.
Конечно же решение о необходимости ставок в 6–8% рано или поздно созреет во властных структурах, поскольку в противном случае ипотека никогда не станет массовой. Но оно будет иметь в большей степени политический, чем экономический характер. Как показывает опыт, такие решения обычно «проходят» накануне важных выборов, а потом незаметно «умирают», никак не меняя к лучшему жизнь подавляющего большинства людей.

Рынку не хватает конкуренции
Одним из основных механизмов снижения процентных ставок является повышение конкуренции между банками в сфере предоставления ипотечных кредитов. Чем выше будет уровень конкуренции между банками, тем быстрее они пойдут на снижение ставок.
Удешевление ипотечных кредитов тоже зависит от уровня качества и «прозрачности» документов, представляемых заемщиками банка. К клиенту, который показывает подтвержденные высокие доходы и убеждает в надежности места работы, доверие со стороны банка всегда выше и, как следствие, условия кредитования намного мягче.
И наконец, строить надо больше, чтобы не спрос «бегал» за предложением, а предложение — за спросом. Согласно имеющимся оценкам, потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья — примерно 0,2 млрд кв. м. Таким образом, потребность в новом строительстве жилья составляет около 1,3 млрд кв. м. Для справки: сегодня весь жилой фонд России составляет 2,8 млрд кв. м.
Платежеспособный спрос населения на жилье, включающий использование собственных и заемных средств, а также средств от продажи имеющейся квартиры, может покрыть не больше четверти общей потребности в жилье. При этом улучшить свои жилищные условия хотели бы более 60% россиян, но лишь 20% из них способны сделать это с использованием собственных средств или кредита сегодня.
По оценкам специалистов, спрос на ипотечные кредиты по существующим условиям кредитования составляет более 300 млрд руб., при этом банки готовы выдать ипотечных кредитов на общую сумму до 50 млрд руб. Получается, что в лучшем случае банки способны покрыть лишь шестую часть существующей потребности в ипотечном кредитовании.

Мы решили узнать точки зрения разных участников конфликта, оказавшихся «по разные стороны баррикад». В № 19 (175) было опубликовано мнение заместителя начальника Главного архитектурно-планировочного управления Евгения Любимова («Я работаю в «несносной» комиссии»), в № 28 (184) — интервью с координатором деятельности Мосгордумы по охране исторического наследия Михаилом Москвиным-Тархановым («Не все старые здания в Москве стоит охранять»). Сегодня мы предлагаем вам беседу с вице-президентом Академии художественной критики, известным борцом за сохранение московских памятников Алексеем Клименко.
Наша беседа началась с экскурсии по улицам Москвы. Тверской бульвар, площадь Никитских ворот, Леонтьевский переулок. Осмотр памятников архитектуры, знакомство с их историей и... летопись их разрушения. Вот завешенные строительной сеткой развалины старинной усадьбы на Тверском бульваре. Ее владельцем был Иван Николаевич Римский-Корсаков — знаменитый фаворит Екатерины II. Для него после войны 1812 года перестраивал владения сам Осип Бове. С этими зданиями связано немало исторических событий. Достаточно сказать, что в гостях у Римского-Корсакова, умершего в 1831 году, бывал Александр Сергеевич Пушкин. Но этого оказалось недостаточно, чтобы спасти усадьбу от уничтожения. 26 июня 2001 года дом по Тверскому бульвару, 26, памятник федерального значения, был передан для реставрации, создания культурного центра русской старины и расширения ресторана «Пушкин». В 2002 году была снесена часть строений усадьбы — ампирные здания, скрывавшие столь ценные для изучения палаты петровского времени. В 2003 году снесли и все остальное. Сейчас от этого памятника остался только фасад.
Следующая остановка — церковь Большого Вознесения у Никитских ворот, памятник позднего ампира. Он знаменит тем, что здесь венчались Александр Пушкин и Наталья Гончарова. В XIX–XX веках храм был приходом московской интеллигенции. Здесь отпевали М. Щепкина, М. Ермолову, великого архидиакона К. Розова. В 1917 году, после октябрьских боев, в церкви Большого Вознесения прошла панихида по погибшим на баррикадах. В 1931 году храм был закрыт, колокольня разрушена. Здание церкви сначала использовали как склад, потом его передали Академии наук — в 1950-х годах его занимала высоковольтная лаборатория Института им. Кржижановского АН СССР. В 1990 году отреставрированный храм возвратили верующим. Во время ремонта храма в 2001–2002 годах было принято решение воссоздать колокольню. Ее строительство было закончено в 2004 году. Однако финал этой истории не так оптимистичен, как кажется на первый взгляд.
По словам А. Клименко, подлинная колокольня XVII века располагалась гораздо дальше от храма и выглядела совсем иначе. А сейчас построили то, чего никогда не было, в нарушение всех реставрационных правил — получилась грубая подделка, «фальшивка». «Их очень много, Москва, к сожалению, заполнена муляжами, мертвечиной, — говорит А. Клименко. — Для меня ходить по историческому городу — сплошная мука. Не зря я назвал серию своих текстов о Москве «Горькие прогулки».
Следующая остановка на нашем пути — дом № 2 по Леонтьевскому переулку. Он является частью усадьбы, которой владел обер-гофмаршал Григорий Никитич Орлов, «камергер и кавалер». Дома усадьбы пережили пожар Москвы 1812 года, после наполеоновского нашествия их выкупил генерал-майор П. Поздняков и создал здесь знаменитый на всю Москву театр. В 1822 году дома № 26 по Большой Никитской и № 2 по Леонтьевскому переулку купил и вновь перестроил князь Николай Борисович Юсупов. Это тоже пушкинский адрес — поэт навещал князя в его доме.
И вот теперь объект исторического наследия может быть «урезан» ровно наполовину. Дело в том, что главный дом усадьбы (Большая Никитская, 26) признан памятником, а дом № 2, который начинает Леонтьевский переулок и определяет его «характер», по мнению чиновников, памятником не является. Его признали аварийным и приговорили к сносу. Причем, по мнению А. Клименко, совершенно необоснованно: «Не так давно по этому дому было сделано заключение МосжилНИИпроекта о том, что он находится в идеальном состоянии, а через несколько месяцев появляется заключение той же организации, в котором здание признается аварийным. Это один из примеров сегодняшнего положения дел в городе. Место дорогое, здесь хотят построить что-то выгодное».
— Так получилось, что охрана памятников стала главным делом в моей жизни. Мое призвание — спасать. Когда-то мне помог это понять Петр Дмитриевич Барановский — замечательный архитектор-реставратор. Много лет назад я писал диссертацию по истории Китай-города, Никольской улицы. Я попросил Петра Дмитриевича показать мне чертежи, обмеры Казанского собора, который он реставрировал (собор взорвали через три года после реставрации). Барановский отказал, мотивировав это тем, что у меня есть редкий дар спасать, добиваться своего: «Пусть диссертации защищают те, у кого нет этой способности, а вы — спасайте». Передо мной встал выбор — спасать историческую усадьбу купцов Усачевых на Верхней Радищевской, 13, или защищать диссертацию. Я выбрал первое, потратил время на спасение усадьбы (и это удалось сделать!), а диссертацию так и забросил. Некогда было. Надо выбирать, что важнее.
— И каковы результаты вашего столь самоотверженного труда? Что вам удалось отстоять?
— Когда-то я утешал себя тем, что на моем надгробном камне будет около 40 адресов зданий, которые удалось спасти с моим участием. Хотя процент побед мизерен в сравнении с неудачами...
Самое заметное (и одно из первых) моих дел — это Красные и Белые палаты на стрелке Пречистенки и Остоженки. Весной 1972 года там было, как на передовой, у зданий круглосуточно дежурили студенты, а в соседних дворах стояла техника для сноса. Но уникальные палаты XVII века удалось сохранить.
Потом понадобилось потратить четыре года жизни, чтобы отстоять дом, связанный с именем знаменитого московского аптекаря Владимира Карловича Феррейна — одного из основателей Московского зоопарка. Этот дом находится на Конюшковской улице, 31, рядом с зоопарком. Этот замечательный дом, который сейчас отреставрирован и успешно используется, подлежал сносу под предлогом расширения дороги. В течение четырех лет пришлось ходить и писать в ВООПИиК и другие организации. Удалось объявить это здание памятником истории науки и техники, организовать массу выступлений в разных изданиях с разъяснениями, как важно его сохранить. В результате меня стали воспринимать кем-то вроде «городского сумасшедшего». Но не могу я смириться с тем, чтобы уникальный памятник в результате решения невежественного чиновника был уничтожен!
Когда-то в деле защиты старой Москвы очень активны были художники, а я входил в комиссии всех трех Союзов художников (московского, российского и общесоюзного) по сохранению ценностей и наследия. Тогда был создан институт так называемых «несносных комиссий», они были в каждом районе Москвы. В составе одной из таких комиссий спасли главный дом усадьбы князей Трубецких на улице Усачева, Дом, переживший пожар 1812 года, пушкинский адрес, подписали к сносу, но удалось убедить чиновников, что этого делать не надо. Потом этот дом с потрясающими интерьерами неоднократно поджигали, грабили, я бегал в милицию, просил поставить пост, но там не хотели заниматься всяким «хламом». Два года назад дом был сожжен, и на его месте вырос очередной железобетонный муляж. То, что удалось отстоять в советские времена, оказалось невозможно сохранить сейчас...
— Выходит, теперешнее положение дел даже хуже, чем при советской власти, когда масштабы разрушения старой Москвы были гигантскими?
— В советские времена, как ни странно, ситуация с сохранением памятников была лучше. Потому что тогда существовала инстанция, куда можно было жаловаться, — отдел культуры ЦК КПСС. Во главе его стоял Василий Шауро. И направленные ему письма не оставались без ответа!
Конечно же я не собираюсь отрицать, что советская власть антигуманна и антикультурна. И параллели с фашизмом, которые когда-то воспринимались как оскорбление, на самом деле очевидны. Страшно то, что мы до сих пор не смогли уйти от того жуткого «наследия». Ведь основа нашей сегодняшней так прославляемой стабильности в том, что большинство чиновников — «оттуда», из той системы.
Взять хотя бы Юрия Лужкова — он прямой наследник советской власти, такой же самодур, как, скажем, Хрущев. Бывать на общественных советах, где Лужков позволяет себе устраивать «мастер-классы», в частности, по архитектуре, которой он никогда не учился, — отвратительно. Чувствуешь себя неловко в атмосфере раболепства и подобострастия, царящей там.
Сейчас наше общество построено на системе ширм, на бутафории. Так называемые общественные советы при мэре, при префекте ЦАО — театр для СМИ. Когда Лужков вдруг дает слово мне или Алексею Комечу (директор Института искусствознания. — Прим. ред.) и мы что-то говорим о творящихся безобразиях, мэр устраивает «показательную порку» тому или иному чиновнику. Газеты пишут, что Лужков устроил своим подчиненным разнос, но мы-то знаем, что это все цирк. Все они — одна команда, работающая только в своих интересах.
Показателен, по-моему, и тот факт, что Владимир Ресин сейчас возглавляет комиссию по сносу зданий. Он, горный инженер по профессии, — главное заинтересованное лицо в наращивании масштабов строительства, — решает, что сносить, а что — нет. Как говорится, комментарии излишни...
— Из сказанного вами можно сделать вывод, что все общественные советы — в общем-то бесполезная затея. Как же обстоят дела с вашим «детищем» — Экспертно-консультативным общественным советом (ЭКОС) при главном архитекторе Москвы?
— Я очень дорожу деятельностью ЭКОСа: ведь я был инициатором его создания, совет дает мне возможность быть рядом, «держать руку на пульсе», знать, что происходит в городе. По указу мэра согласование с ЭКОСом обязательно для любых строительных работ на исторической территории. Поэтому ЭКОС — слабая, но все же возможность видеть, понимать ситуацию и хоть как-то на нее влиять.
Правда, согласование с советом обязательно только для застройщиков, а для главного архитектора и тех, кто принимает решения, оно не нужно. Многие из проектировщиков нас просто ненавидят. Любой стройке предшествует постановление правительства Москвы, в котором сразу указывается количество квадратных метров, которые должны быть возведены. Это нонсенс! Если чиновник закладывает в план, к примеру, 10 тыс. кв. м, а их нельзя построить в указанном месте, мы не можем с этим согласиться. Но для застройщика, для архитектора постановление правительства — закон. Мы, следовательно, враги, и нашими требованиями пренебрегают на каждом шагу.
Кроме того, немало проблем и в самом совете. Есть понятие «микроб коррупции», который пронизывает все, в том числе — общественные организации. За каждой трагедией разрушения памятника, на каждом документе, среди других — и «пальчики» ЭКОСа, подписи членов совета. У многих из них есть свои коммерческие фирмы, стоит их немного «прижать» — и «нужное» решение будет принято.
— Возникает вполне логичный вопрос: от ЭКОСа сейчас больше вреда или пользы?
— Польза есть. Мы являемся специалистами и можем дать ценные рекомендации, к которым власти иногда все же прислушиваются. Чтобы избежать негативных явлений, я предлагаю создавать общественные экспертные советы на уровне муниципалитетов. Там меньше территория, там все на виду — больше прозрачности и понимания того, что происходит.
Я уверен, что за чиновниками надо присматривать. Граждане имеют на это право. Они должны иметь возможность участвовать в судьбе места, где они живут, — своего дома, двора, района. Я давно говорю о необходимости создания попечительских или опекунских советов жителей, которые будут курировать территорию, где они живут. Уполномоченные от таких советов — бывшие инженеры, например, могли бы принимать участие в общегородских советах, на которых решается судьба территории.
— Что мешает созданию таких местных советов?
— В этом не заинтересован никто из чиновников. Советы могли бы создаваться при муниципалитетах, но муниципалитеты — это часть исполнительной власти, которая совсем не хочет, чтобы ее кто-то контролировал. Ведь даже в органы местного самоуправления входят люди, зависимые от власти, — директора школ, главврачи больниц и т. п.
Интеллигенция, люди неравнодушные есть повсюду. Надо сделать так, чтобы они были востребованы. Нужна форма самоорганизации, инициатива «снизу», но это удар по власти. Поэтому единственная надежда — это СМИ. Надо доносить до людей информацию, призывать их к инициативе.
Сейчас я занят созданием фонда независимой экспертизы. Суть этой затеи в том, чтобы все заключения — о состоянии зданий, геологической среды, охранного статуса домов и т. п. — делали эксперты, независимые от властей не только административно, но и экономически. Компетентных специалистов, к счастью, много, и не только в Москве. Важно, чтобы и жители, и инвесторы имели документы, составленные независимыми профессионалами.
— Вернемся непосредственно к вопросу о памятниках. Часто чиновники от архитектуры мотивируют замену подлинников «новоделами» тем, что многие здания в Москве построены плохо и их просто невозможно сохранить в первозданном виде.
— В этом много лукавства и откровенного вранья. После того как сожгли Манеж, я туда поехал и был счастлив увидеть, что совершенно уничтожить памятник не удалось. Сгорели только фермы. Стены толстые, прекрасного качества, они абсолютно сохранны, нет ни одной трещины.
— Но это единичный случай...
— Приведу еще один пример. В Гостином дворе в самом начале реставрации упали две внутренние секции. Случилось это потому, что контроль за производством работ был некачественным. В результате там прорыли канаву длиной 18 м вместо двух, прямо под исторической стеной. Естественно, стена не выдержала и рухнула. У нас явно недостаточный контроль за технологией строительства, реставрации, и большая часть проблем связана именно с халтурным отношением к культуре работ.
Все остальное — просто разговоры. Если дом находится в очень плохом состоянии — пригласите специалистов, есть прекрасные инженеры-реставраторы, которые спасали, казалось бы, самые безнадежные строения. Например, храм Ильи-пророка на Ильинке, напротив Гостиного двора, просто «висел», но его спасли. Любой дом, в каком бы жутком состоянии он ни находился, можно сохранить, если привлечь к делу грамотных специалистов и приложить максимум усилий.
— Любое разрушение или повреждение здания, официально признанного памятником, является нарушением закона. Не пытались ли вы бороться с этим, обращаясь в суд?
— Недавно мы (группа частных лиц) направили в Конституционный суд обращение, в котором содержался перечень того, что нарушено и разрушено. Мы получили отказ в рассмотрении дела, потому что оно не прошло через процедуру мелких, низших судов. А иметь с ними дело — во-первых, жизни жалко: на это уйдет слишком много времени. Приходишь к 9 часам, переносят на 15, потом откладывают, и так длится годами. Во-вторых, все эти суды полностью зависят от городских властей. Как можно судиться с властью? Тем более что среди нас нет юристов, и денег, чтобы юриста нанять, тоже нет.
Исторические здания продолжают разрушаться. А ведь каждый такой дом составляет образ Москвы. Драма в том, что Москва всегда была городом теплым, уютным, комфортным для жизни. Питер — холодный, там служили, там ходили «застегнутыми на все пуговицы». А здесь — жили. Сейчас теплота и «душевность» Москвы безвозвратно уходят. Оригинальные здания заменяются муляжами, которые не просто больше по размеру, а имеют кричащий, «хамский характер». Чиновники заняты своими интересами и искренне не понимают, зачем надо сохранять какую-то рухлядь, какое-то старье. Но я воюю за то, чтобы у нас сохранились гуманность, человечность — то, что свойственно нашей культуре, и то, что совсем отсутствует в определяющих сегодняшнюю жизнь творениях Церетели, Бурганова, Шилова или Глазунова.
Высотки в Москве строиться будут. Уже сейчас называется цифра – 9 Программа «Новое кольцо Москвы» (60 зданий), несмотря на отсутствие специализированных строительных норм и правил возведения подобных сооружений и нерешенный вопрос с их лицензированием, уже обрела федеральный статус. Главой рабочей группы по выполнению Программы стал Владимир Ресин, руководитель столичного Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции. Так что теперь вряд ли что сможет помешать планам московского правительства возвести в городе около сотни высотных и сверхвысотных зданий.

Споры вокруг московских памятников истории и архитектуры день ото дня приобретают все большую остроту. Столичные власти говорят об успехах в их реставрации, искусствоведы утверждают, что под видом реставрации памятники просто уничтожают, СМИ впадают в крайности и ожесточенно отстаивают одну из позиций. У каждой из сторон — своя правда, и, чтобы приблизиться к пониманию истинного положения вещей, надо тщательно взвесить все «за» и «против».

Для того, чтобы научиться строить «безупречные» высотки, делегация Комплекса архитектуры и строительства развития реконструкции города (КАСРРГа) даже побывала в марте этого года в США. Как известно, именно американцы являются пионерами в области высотного строительства (первый небоскреб был построен в Нью-Йорке в начале прошлого века). Опыт накоплен колоссальный. Но, как отметил Владимир Ресин, рассказывая на пресс-конференции об итогах поездки, хотя этот опыт и планируется использовать, тем не менее, московские строители не нуждаются в американских материалах и технологиях строительства небоскреба. Принципиальное отличие будет продолжать соблюдаться: за океаном используют стальные конструкции, у нас – бетон.

Заграница нам поможет?

Конечно, Москва – не Нью-Йорк. И по «возрасту» – Москве восемьсот, Нью-Йорку – вдвое меньше. Но, что более существенно: у этих городов совершенно разные почвы. Такое масштабное строительство небоскребов в столице вряд ли возможно. Как отметили в пресс-службе КАСРРГа, в США небоскребы строятся и в Лос-Анджелесе, и в Сан-Франциско, городах очень разных по своим особенностям. Можно сделать вывод, что, выполняя намеченные Программой планы, город будет подходить к полученному за океаном опыту избирательно.

Москва и Америка подписали «Протокол о намерениях». Будет создано СП, которое займется проектированием многофункциональных высотных комплексов. Более того, американские архитекторы примут участие в проектировании уже «запущенных в работу» высоток (в частности, в проекте «Вертикаль» на Ленинском проспекте), а американские девелоперы станут заказчиками по выполнению отдельных высотных проектов.

Как отметил Александр Кузьмин, главный архитектор столицы, в связи с этим использование новейших технологий, поиск «нестандартных» подходов решения данной проблемы приобретает особую актуальность. В Москве есть фирмы, которые хотят строить высотные дома, и есть люди, которые готовы в них жить.

К тому же, в Москве есть исторические места, которые категорически не могут стать зонами размещения высотных зданий. Но, тем не менее, столица будет активно «расти ввысь». Основная причина тому – с точки зрения строительства нового жилья, Москва – это рынок, который практически не имеет резервов.

Правда, эти фирмы пока вынуждены руководствоваться устаревшими строительными правилами и нормами. Современным «практическим руководством» для них сегодня являются «Общие положения к техническим требованиям по проектированию жилых зданий высотой более 75 м», разработанные в 2002 г. «ЦНИИЭП жилища» по заданию Москомархитектуры.

Строительство без норм и правил?

Как отмечают в «ЦНИИЭП жилища», в существующий государственный стандарт необходимо внести дополнение о том, что высотные здания (выше 75 м) не могут относиться к сооружениям I и II уровня ответственности*. На сегодняшний день таких уровней три, и этим уровням соответствуют для уровня лицензирования: на инженерные изыскания, проектирование и строительство. Все это находится в ведении Госстроя. Он же (совместно с московским Правительством) явился инициатором разработки новых ГОСТов. В настоящее время, как заявил Владимир Ресин, над ними идет работа.

Здания с высотой больше 75 м относятся к специфическим, более того, уникальным сооружениям. Каждое из них проектируется по индивидуальным техническим условиям. Специалисты определяют высотки как «объекты повышенной ответственности». Обусловлено это сложностью конструктивной системы, большим количеством разнообразных коммуникаций и инженерных систем. Но передовые технологии часто вступают в противоречие с существующими СНиПами.

Мэр Москвы Юрий Лужков уже подписал распоряжение о том, что документация по всем новым строительным объектам должна предоставляться на Правительство столицы только после того, как она будет одобрена Комплексом архитектуры, строительства, развития и реконструкции города (КАСРР) в лице Владимира Ресина. Помимо этого, уже в марте с.г. стройкомплексом Москвы было объявлено о начале проверки 60 крупных столичных зданий. Жесткому контролю на предмет соответствия всем требуемым техническим характеристикам подвергнутся и все столичные высотки, начиная от «сталинских» и заканчивая современными многофункциональными комплексами.

Задача поставлена четко: новую нормативную базу по высоткам необходимо создать уже в текущем году. Над ее выполнением, т.е. разработкой московских городских строительных норм (МГСН) на проектирование многофункциональных высотных зданий трудятся сейчас свыше 20 научно-исследовательских, проектных, строительных и эксплуатационных организаций. Координирует их работу «ЦНИИЭП жилища».

По словам пресс-службы компании «Дон-строй», необходимы изменения в системе, разработанные с учетом применяемых при проектировании и строительстве новых технологий, материалов, сегодняшних социальных норм и реалий. «Безусловно, проекты сложных нетиповых объектов и сейчас в обязательном порядке проходят через дополнительные проверки и утверждения, здания подвергаются тщательной экспертизе. Но, к сожалению, все существующие строительные нормативы разрабатывались для квартир с нормой, например, 18 кв.м на человека. В наших домах есть квартиры, где на человека приходится около 100 кв.м. То есть сравнивать и пытаться «привязать» современные дома к нормам 30-40-50-летней давности невозможно. К тому же мы все время сталкиваемся с нестыковками по нормам, которые неприменимы к современным материалам, современным проектным решениям, современному подходу, оборудованию, машинам, механизмам. Ведь кто учитывает, что у нас скорость лифта 4 м/сек.? По нормам на столько-то этажей и квартир должно быть такое-то количество лифтов. Но парадокс: по тем же нормам жильцов должно быть в десятки раз больше, чем то количество, которое реально будет проживать в доме. Особое внимание необходимо уделить контролю над эксплуатацией таких объектов», – отметили в компании «Дон-строй».

Положения о лицензировании деятельности по инженерным изысканиям, проектированию и строительству таких зданий также должны быть изменены. Или, в крайнем случае, дополнены. Аналогичного мнения придерживаются и представители компаний, занимающихся «нетиповым строительством».

Проблемы на высоте

Алексей Добашин, генеральный директор концерна «Крост», также считает, что «необходима государственная многоступенчатая система контроля, начиная от стадии проектирования объекта и вплоть до ввода здания в эксплуатацию. У нас же контролируют только на стадии строительства. Ужесточение проверок документации сегодня не просто возможно, но и необходимо. Мое давнее предложение – контролировать весь процесс проектирования от начала и до конца. Внутри ИГАСН обязательно должен быть сформирован «архитектурный контроль».

Мировой опыт подобного строительства свидетельствует: главное, на что надо обращать внимание – это обеспечение комплексной безопасности. И для будущих жильцов, предоставляя им надежные пути для эвакуации (в случае пожара или, не дай Бог, теракта), и для самого здания (применяя систему мониторинга). Александр Кузьмин высказался, в частности, за оснащение подобного рода сооружений специальными датчиками, которые бы «сигнализировали» о возможной опасности. По оценке специалистов, применение нескольких независимых систем, предназначенных для решения отдельных узкоспециальных задач, в высотках, является неэффективным. В случае, если опасность исходит сразу с нескольких сторон (например, в здании одновременно вспыхивает пожар, на него нападают террористы и возникает угроза какого-либо заражения), каждая из этих подсистем может снижать эффективность, или даже прямо противодействовать работе других.

Бесспорный факт, что высотные здания (особенно более 75 м) – это совершенно другая специфика проектирования и строительства, чем, скажем, у «обычных» домов. Чем выше здание, тем больше нагрузки на несущие конструкции. Проблем здесь немало. По словам Юрия Граника, директора по научной деятельности «ЦНИИЭП жилища», выбор той или иной конструктивной системы зависит от множества факторов. Основные из них: высота здания, условия строительства (сейсмичность, грунтовые особенности, атмосферные воздействия), архитектурно-планировочные требования. На сегодняшний день одна из главных проблем, которую приходится решать ,– это ветровые нагрузки. В большинстве случаев они гораздо более значимы, чем то, как поведет себя почва. Алексей Добашин, генеральный директор концерна «Крост», называет в числе основных трудно решаемых задач для проектировщиков и строителей: фундаменты, каркас здания и архитектурную выразительность фасадов. Среди «менее крупных» проблем – устройство вертикального транспорта (скорость и высота подъема лифтов), проблемы остекления (способы герметизации, обеспечение притока свежего воздуха и шумопоглощения). К примеру, столь любимые многими архитекторами остекленные наружные ограждения и витражи приводят к значительным потерям тепла в высотных зданиях.

Строили и будем строить

Факт того, что в области передовых технологий (а к ним относятся и вопросы высотного строительства) мы пока не очень хорошо освоились – признан уже открыто. Как отмечает Юрий Граник, анализ первых проектов высоток показывает: в ряде случаев архитекторы пренебрегают необходимыми требованиями, что снижает надежность высотного здания, требует дополнительных конструктивных мероприятий и затрат.



Главная --> Публикации