Главная --> Публикации --> Торгцентры оптом строит бывший менеджер мига Страсти по новой риге Коттеджи от газпромбанка До открытия самого классного отеля осталось чуть более года В этом месяце офисный рынок демонстрировал стагнацию

Самым весомым аргументом стала прошедшая в феврале встреча Президента России В. Путина с президентом МОК Ж. Рогге, который заявил, что у города есть все, чтобы провести Олимпиаду на самом высоком уровне. И поддержанная им идея о возрождении Спартакиады народов России под эгидой МОК, которую высказал наш Президент, есть не что иное, как шаг в этом направлении.

Споры, которые возникли вокруг идеи о выдвижении кандидатуры Москвы на конкурс Международного Олимпийского комитета за право стать столицей ХХХ Олимпийских (летних) игр, стихли. Сегодня уже мало у кого возникает вопрос о целесообразности участия столицы России в борьбе за принятие самых престижных спортивных соревнований в мире.

Подготовка и строительство олимпийских объектов начнется задолго до окончательного определения столицы Олимпиады. Все эти объекты имеют изначально двойное назначение, то есть могут в дальнейшем использоваться в целях извлечения коммерческой прибыли, а значит, являются инвестиционно привлекательными независимо от того, примут они Олимпиаду или нет. И не только Москве нужно строить новые дороги, гостиницы, жилые дома, спортивные сооружения и прочее, что является головной болью не только муниципальных, но и федеральных властей. Ведь денег на все не хватает. Однако в случае участия в борьбе за право принять Олимпиаду значительная часть этих расходов ляжет на инвесторов. К тому же все, что будет построено к Олимпиаде, вместе со спортсменами не уедет.

Главным козырем сторонников Олимпиады стала фраза "Олимпиада в Москве - Олимпиада в России". И это отнюдь не явилось преувеличением. Подтверждение этого тезиса лежит в двух областях. Во-первых, достаточно вспомнить Олимпиаду-8 Соревнования тогда проходили практически во всех крупных городах Советского Союза. Ведь абсолютно очевидно, что Москва принять всех не сможет, Олимпиада охватит даже не один федеральный округ.

Во-вторых, балет и космос, в которых мы так преуспевали, стали уже интернациональными. Обладание внушительным военным потенциалом тоже уже не работает на положительный имидж России как великой державы мира. Олимпиада в "новой России" - вот тот лозунг, используя который мы можем извлечь максимум не только пропагандистского, но и экономического эффекта на мировой арене.

Одним словом, подготовка к Олимпиаде - это большое количество серьезных и выгодных строительных подрядов. А один такой подряд тянет за собой не менее десяти смежных - нужны ведь материалы, техническое оснащение и многое другое. А в случае победы появятся и новые подряды для малого и среднего бизнеса, сферы обслуживания, транспорта. Все это может стать толчком для экономики страны в целом.

Россия воспитала не одну плеяду блестящих спортсменов - олимпийских чемпионов. Впереди у нас новые рекорды и новые победы. А, как известно, дома даже стены помогают. Так что победа Москвы в борьбе за право принять Олимпиаду - это и мощный стимул к новым победам российских спортсменов на Олимпийских играх.
Впервые в России разрабатываются общие для всех участников ипотеки правила страхования ипотечных рисков.

Отказаться от уже анонсированной борьбы за Олимпийские игры - значит признать, что мы недостойны проводить мероприятия высшего уровня. Это уже будет пораженчеством. И вряд ли найдутся публичные деятели, готовые под этим подписаться.

НАУИР была создана в январе 2004 г. по решению правительства. Задача ассоциации – способствовать развитию ипотеки. Дело в том, что в начале весны президент подписал документ о путях развития ипотеки – «Перечень поручений Президента Российской Федерации В. В. Путина по итогам заседания президиума Государственного совета РФ». В правительстве решили, что выполнять поручения президента должна специальная организация. В нее вошли представители Госстроя, Минэкономразвития, Минфина, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), представители банковских ассоциаций и кредитных организаций.

Вчера в Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) состоялась презентация документа под названием «Правила страхования гражданской ответственности должника за неисполнение своих денежных обязательств, обеспеченных ипотекой, перед кредитором, являющимся залогодержателем предмета ипотеки». По сути дела, документ представляет собой концепцию страхования рисков в ипотечном кредитовании, которая сделает ипотеку более доступной для широких масс. Однако концепция вышла сырой. В ней представлена позиция страховщиков, но не учтена точка зрения банкиров. Впрочем, участников рынка это не смущает. Они рады, что есть документ, который можно брать за отправную точку, и готовы за несколько месяцев довести правила игры до совершенства.

Как известно, при покупке жилья в кредит клиент платит банку первоначальный взнос (сейчас это, как правило, 10-30% от стоимости жилья). Залогом по обеспечению этого кредита служит квартира, которую банк продает, если клиент перестает выплачивать кредит. Тем самым он, по идее, компенсирует оставшиеся 70-90% своих средств, отданных в долг. Но это не возмещает кредитной организации другие потери. Во-первых, она недополучает проценты по кредиту, во-вторых, в случае падения цен на жилье рискует не восполнить своих потерь по кредиту. А вероятность такого сценария, с точки зрения банкиров, довольно высока. Как правило, ипотечные кредиты выдаются на длительный срок. И нет никакой гарантии, что на момент утраты клиентом платежеспособности (это может произойти и через пять, и через десять лет) жилье не подешевеет. Банк будет нести большие убытки. Чтобы избежать подобной ситуации, кредитные организации уже давно самостоятельно страхуют собственные риски. Однако НАУИР предложила иную схему страхования.

Несколько месяцев НАУИР «разбирала дела», и только сейчас она начала оправдывать свое существование. В среду на заседании совета НАУИР на суд членам ассоциации было представлено одно из первых ее детищ – документ под названием «Правила страхования гражданской ответственности должника за неисполнение своих денежных обязательств, обеспеченных ипотекой, перед кредитором, являющимся залогодержателем предмета ипотеки». Авторы документа – специалисты в области страхования. В их числе –председатель Комитета по имущественному страхованию Всероссийского союза страховщиков (ВСС) Виктор Юн и замгендиректора «Стандартрезерва» Андрей Бланк. По сути, документ представляет собой новую концепцию страхования рисков в ипотечном кредитовании, при которой ипотека становится более доступной.

Хотя в основу документа заложена хорошая идея, он вызвал массу нареканий у представителей банковского сообщества. В частности, им не понравилось, что оценка убытков банка должна определяться судом. По мнению президента банка «Евротраст» Андрея Крысина, разбирательства в суде увеличивают издержки банков и в целом делают ипотеку дороже. С этим мнением согласился исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков Андрей Емелин. «Мы от судов уходим, а вы нас туда обратно загоняете», – упрекнул он страховщиков – авторов проекта. По мнению представителей банковского сообщества, в группу по работе над этим документом следует позвать профессионального оценщика, который подскажет, как решить проблему с оценкой убытков за пределами суда. Помимо этого, банкиры считают, что страховщики не учли в правилах все риски, связанные с ипотекой. А чтобы это сделать, по мнению г-на Крысина из «Евротраста», необходимо было опросить банкиров. Такого опроса проведено не было. Также ему непонятно, какие страховые компании получат право работать на этом рынке – все либо отдельные, отвечающие определенным критериям (размер капитала, финансовые источники, наличие профессиональных данных). «Опыт других стран, прежде всего США, показывает, что система ипотечных страховых компаний имеет строго специализированный характер. Их бизнес отделен от других страховых услуг. Но, возможно, в России отделение ипотечного страхования от других видов страховых продуктов пока преждевременно», – говорит г-н Крысин. С его точки зрения, к этому надо будет прийти, но постепенно. Однако «лимит ответственности» таких страховщиков, по его мнению, все равно необходим.

Согласно «Правилам», договор заключается между компанией-страховщиком и клиентом банка. Так же, как и в тех случаях, когда банки сами страхуют свои риски, страховщик возмещает банку убытки в случае дефолта заемщика. Однако издержки по страхованию в данном случае несет клиент банка. Согласно прозвучавшим сегодня заявлениям банкиров, этот факт позволит им снизить величину первоначального взноса и тем самым сделать ипотеку доступнее. А значит, банки смогут увеличить объемы кредитования и привлечь новых клиентов. Их количество пока ничтожно мало. По озвученным сегодня данным, всего в России выдано порядка 100 тыс. ипотечных кредитов. Несмотря на то что издержки по страховому договору ложатся на плечи клиентов, издержки, как отмечалось сегодня на собрании, будут не столь значительны – ориентировочно 0,2% от суммы кредита. Их заемщик будет выплачивать страховщику синхронно с процентами по займу, выплачиваемыми банку.

Все мы рано или поздно сталкиваемся с необходимостью изменить свои жилищные условия. Вырастают дети, потом женятся и выходят замуж. Возникает необходимость приобретения новой квартиры или замены старой на большую. Возможен и обратный вариант: вышедшие на пенсию владельцы не хотят или не могут содержать свое просторное жилище и мечтают переехать в другое - поскромнее и подешевле. Раньше, в советское время, большинство послушно становились в очередь и ждали, когда государство облагодетельствует - "даст" квартиру. Теперь каждый сам распоряжается своим жильем. Вот только сделать это грамотно совсем не просто. Мало того, что надо знать, с чего начать, какие документы собирать, в какие чиновничьи двери стучаться. Но стоит также учесть, что жилищный рынок весьма криминализирован и практически любая сделка на нем сопряжена с весомыми рисками.

Впрочем, несмотря на претензии к «Правилам», банкиры искренне рады появлению этого документа. С их точки зрения, его можно считать отправной точкой при разработке правил игры, которые устроят всех участников рынка ипотеки. В течение месяца банкиры обещают внести свои коррективы в документ, и в середине сентября состоится его новое обсуждение. При этом члены НАУИР не знают, какой будет конечная форма новой концепции. Не исключено, что она получит статус государственного документа или будет отражена в законах в виде поправок.

Сегодня вновь много разговоров о приватизации жилья. Связано это с принятием нового Жилищного кодекса. Когда закон вступит в силу (скорее всего, с начала 2005 года), вновь получаемое жилье перевести в собственность бесплатно уже не удастся. Правда, для "старых" нанимателей муниципальных квартир предполагается сделать исключение: возможность бесплатной приватизации будет сохранена для них не более чем на два года.

Особенности приватизации

С одной стороны, приватизация - это возможность стать полноправным хозяином своего жилья - распоряжаться им по собственному усмотрению, продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду. Причем правомочия граждан, приватизировавших свою жилплощадь, полностью соответствуют полномочиям собственника, который приобрел ее другим способом (купил, получил в дар или по наследству).

В результате резко вырос поток желающих использовать последнюю возможность и перевести-таки бесплатно когда-то полученную от государства квартиру в свою собственность. Но при этом далеко не все понимают, что приватизация имеет не только бесспорные плюсы, но и такие же вполне реальные минусы.

Но в ближайшем будущем правительство намерено ввести налогообложение недвижимости исходя из ее рыночной стоимости.

Но, с другой стороны, одновременно с правами хозяин квартиры приобретет и определенные обязанности. В частности, ему придется ежегодно платить налог на недвижимое имущество. Сегодня эти платежи вполне сопоставимы по величине с суммами, включаемыми в квартплату в строке "оплата жилья", "плата за найм" и т.п. (В разных городах этот платеж может называться по-разному, не в этом суть.) Поэтому большой разницы в затратах на содержание одинаковых муниципальной и приватизированной квартир нет.

Следующий момент - разница в предоставлении альтернативного жилья, если, например, ваш дом подлежит сносу. При расселении семьи, арендующие квартиры, получают новую по действующим санитарным нормам (в Москве это 18 квадратных метров общей площади на человека). Владельцы собственного жилья переселяются на жилплощадь не меньше прежней. Поэтому ясно, что для большой семьи, теснящейся в маленькой квартирке, выгоднее оставить квартиру муниципальной - тогда при переезде они получат больший метраж. Если же квартира просторная, а семья маленькая, лучше ее приватизировать - при переселении никто не сможет "отнять" "лишние" метры.

Если допустить, что ставка такого платежа будет равна, например, 0,1 процента (эксперты называют такой уровень наиболее вероятным), то величина налога за стандартную двухкомнатную квартиру в Москве (рыночная стоимость на сегодняшний день 80-90 тысяч долларов) может составить 80-90 долларов в год. Это те расходы, которые собственники будут нести дополнительно по сравнению с нанимателями муниципального жилья.

Может случиться так, что гражданин, подавший заявление о приватизации со всеми необходимыми документами, умер до оформления договора на передачу жилого помещения ему в собственность или до регистрации этого договора. Пленум Верховного суда РФ дал по этому поводу разъяснения: в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения в наследственную массу необходимо иметь в виду, что смерть владельца сама по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника. Но при одном условии: если наследодатель, выразив при жизни волеизъявление приватизировать свое жилье, не отозвал свое заявление.

Часто пожилые супруги хотят приватизировать квартиру, чтобы после их смерти ее могли унаследовать их дети. И в этом случае возможны нюансы. Если сын или дочь прописаны с родителями, они в любом случае сохранят право проживания в квартире, вне зависимости от того, будет она приватизирована или нет. Но вот если квартира будет оформлена в собственность, претендовать на свою долю после смерти владельца смогут и другие его наследники, к примеру, дети от первого брака. Причем даже если они ни дня не жили в этой квартире и, как говорится, "по жизни" не имеют к ней ни малейшего отношения. Чтобы избежать конфликтов и длительных судебных тяжб, в таких случаях лучше оговорить право наследования жилья в завещании.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления документа, который подписывают обе стороны. И продавцу, и покупателю важно знать: несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Кроме того, договор продажи квартиры, дома, части дома или квартиры подлежит государственной регистрации. И сделка считается совершенной с момента такой регистрации.

Купи-продай по договору

Чтобы правильно оформить договор продажи, необходимо соблюдать "существенные условия".

Переход права собственности на недвижимость к покупателю также необходимо зарегистрировать.

Определение объекта. В договоре продажи недвижимости указываются точные данные, по которым можно определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, например, расположение недвижимости на участке либо в составе другого недвижимого имущества. Здесь же указываются действия продавца и покупателя по передаче, принятию и оплате.

А именно:

Цена. Договор продажи недвижимости содержит цену этого имущества. Если этот пункт в письменном договоре отсутствует, договор считается не заключенным.

При отсутствии таких сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.

Как исполнить договор

Существенным условием договора продажи дома, квартиры или другого жилого помещения, в котором проживают лица, по закону сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав пользования продаваемым помещением.

Покупатель, со своей стороны, на этот момент должен уже выплатить всю сумму за приобретаемое жилье, а продавец подтверждает получение денег распиской.

Моментом исполнения договора считается передача недвижимости продавцом покупателю. При этом стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче.

Документом, находящимся у собственника, подтверждающим его право собственности на жилье (если это право зарегистрировано до 01.01.2000 г.), будет договор купли-продажи, нотариально заверенный и зарегистрированный в БТИ (ДМЖ, КМЖ).

Адвокаты предупреждают: на практике стороны часто прибегают к упрощенному варианту, указывая в передаточном акте, что, например, "расчет произведен полностью". Однако если в дальнейшем возникнут разногласия, суд не принимает эту запись во внимание, и для покупателя может быть вынесено отрицательное решение.

Как оформляется приватизация?

Если право собственности зарегистрировано после 01.01.2000 г., такими документами будут являться договор купли-продажи, зарегистрированный в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также свидетельство о государственной регистрации права (зеленого цвета).При этом у каждого собственника на руках имеется свое свидетельство, то есть на одну квартиру может быть выдано несколько свидетельств.

Поэтажный план квартиры и справку о ее оценочной стоимости из БТИ.

К заявлению о приватизации необходимо приложить следующие документы:

Выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета и ордер на квартиру.

Справку о том, что по предыдущему месту жительства в приватизации жилья гражданин не участвовал (для тех, кто прописан на приватизируемой жилплощади с 1992 года).

Все эти документы представляются в муниципальный или государственный орган для принятия решения о приватизации и оформления договора передачи жилого помещения в собственность.

Справку о месте и времени прописки по предыдущему месту жительства (для прописанных на приватизируемой жилплощади с 1992 года).

После получения договора о приватизации необходимо получить в БТИ технический паспорт на квартиру.

Срок такого оформления по закону - не более двух месяцев.

Технический паспорт.

Вновь собранный пакет документов:

Договор на передачу жилого помещения в собственность (4 экземпляра).

Решение о приватизации жилого помещения.

Все эти документы сдаются в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационную палату) для регистрации и оформления свидетельства о государственной регистрации.
На сегодня Испания, – безусловно, одна из самых привлекательных стран для вложения в недвижимость, несмотря на то, что испанская недвижимость – отнюдь не дешева. Где-то с 1996 года среди определенного контингента россиян стало модным иметь жилье в Испании. Еще семь-восемь лет назад это было сравнительно недорого, но цены за эти годы выросли в среднем втрое. Доверять весьма полноводному потоку сегодняшней рекламы – занятие, мягко говоря, неразумное, поэтому автор решил связаться не с риэлторами, а с консультационной фирмой Terra Altera, про которую небезосновательно говорят, что о финансовых и юридических свойствах испанской недвижимости знает она буквально все и еще чуть-чуть больше.

Квитанция об оплате регистрации.

Дом на берегу – мифы и реальность

Первый вопрос – о ценах. Стоимость действительно хорошего дома на побережье Испании начинается от ста пятидесяти тысяч евро. До полутора миллионов – строение вписывается в категорию ординарных. Все, что выше – это уже роскошные виллы, либо дома, эксклюзивные по каким-то другим параметрам, прежде всего, престижностью месторасположения. Небольшое уточнение: что такое «дом у моря» за цену, указанную выше? Это дом общей жилой площадью двести-триста квадратных метров с участком земли до двадцати соток. Естественно, с сауной, бассейном, всеми необходимыми коммуникациями и нормальной подъездной дорогой. Расстояние от моря – вещь важная, и поэтому на стоимость влияет сильно. Оптимальное – от шестисот метров до двух километров.

Если вы все-таки решили приобрести жилье в Испании, то законодательство в области недвижимости там более чем лояльное. Вы можете приобрести дом на физическое лицо, на юридическое, на группу лиц – варианты практически любые. Поскольку в Испании земля и строения, на ней расположенные, – это единый объект недвижимости, то отсутствует большинство «подводных камней», характерных для российского законодательства в этой области. Но налоги вам придется платить. Есть налог федеральный, весьма скромный, есть налог местный, который устанавливают тамошние местные власти, и весьма зависящий от того, как эти самые власти свое место оценивают. Но, реально, общая сумма не превысит одного процента в год от стоимости купленного вами жилья.

Здесь сотрудники Terra Altera заметили, что когда клиент приходит – его первая просьба, чтобы к морю было очень близко, и ему приходится долго втолковывать, что очень близко – не значит очень хорошо, потому что непосредственно на море можно прожить неделю, максимум две, и никогда жилье «по уму» прямо на камнях у моря не строилось, только порты и рыбацкие деревушки. Хотя, за последние десятилетия именно прибрежная зона Испании застраивалась весьма активно и неразумно. В последние три года власти этим занялись и принялись наводить хоть какой-то порядок (ситуация, очень похожая на российскую). Реалии отдыха в Испании – это то, что в самом море купаться вы будете очень редко. Безусловно, красивый вид на море и морской воздух – это непременное условие, но чаще плавать вы будете все-таки в собственном бассейне. Спрашивается, почему? А вот, для того чтобы, как говорится, прочувствовать реалии испанской жизни, консультанты настоятельно рекомендуют сделать пару пробных выездов, причем жить не в отеле, а снять на это время нормальное жилье.

Теперь о способе жизни в Испании. Жизнь там, безусловно, недешевая. Дешевых мест в Европе не осталось. Впрочем, цены для москвичей привычные, ибо от московских практически не отличаются. Это в Латинской Америке вы можете не думать о прислуге, о бэбиситтинге, ибо содержать ваш дом в полном порядке обойдется вам от силы в полсотни евро в месяц. В Испании это не так: цены на подобные услуги в Европе не слишком отличаются от московских. Так что, для того чтобы комфортно жить в Испании, – нужен стабильный доход. Зато с языком – много проще. Если в вышеупомянутой Латинской Америке ваш английский ничуть не поможет найти общий язык с местными жителями, то в Испании проблем с этим нет: по официальной статистике, всего половину недвижимости на побережье покупают сами испанцы, а из иностранцев – подавляющее большинство англичан и американцев, так что английский там «второй родной». Впрочем, практика показывает, что на бытовом уровне испанский осваивается месяца за три, а если вам нужны знания более глубокие – то там есть масса различных языковых курсов для приезжающих иностранцев, причем очень хорошо поставленных.

Стоимость – как у нас, качество – как в Европе

Итак, вы – владелец испанской недвижимости. Сколько дней в году вы реально можете ею пользоваться? Согласно Шенгенским соглашениям, – не более трех месяцев в течение каждого полугода, то есть где-то половину времени. Для работающей семьи – это более чем достаточно. А в оставшееся время вы можете сдавать это жилье в аренду, что в Испании не сложно, но выгодно. У вас, например, могут быть родители-пенсионеры, желающие постоянно жить в Испании. Эта задача решаемая, но для этого вам нужно будет «всего-навсего» предъявить документы о доходах, достаточные для удовлетворения интереса испанских налоговых служб.

Кто не работает, тот... иностранец

Испания бывает разная

Теперь о работе в Испании. Здесь рекламе верить вообще не стоит. Испания – не то место, где иностранец может заработать. Если вы получите образование в самой Испании (что возможно), то возможность нормально трудоустроиться у вас будет. Если нет – то это очень маловероятно. Тут – некий парадокс. Российское образование пока еще не в пример лучше испанского, и наши профессионалы во многих областях много сильнее. Но Испания – это все-таки Европа, и там, в первую очередь, думают о рабочих местах именно для своих. Неквалифицированный труд в Испании, конечно, востребован, но в этом случае о «заработать» говорить стыдно, да и конкурентов у вас будет масса: и из африканских стран, и с Украины (только последних – около трехсот тысяч при общем населении страны – сорок миллионов). Так что цены в этом сегменте рынка рабочей силы сбиты до уровня физического выживания.



Главная --> Публикации