Главная --> Публикации --> Доходное хобби Инвесторы разогреют подмосковье Москва дебиторам верит Неприличное поведение рынка жилья пока не меняется Элита бежит из центра столицы

Между тем пентхаусы будут постарше знакомых до боли квартирных коробок 60-х годов. Они появились в 1920-х в далеком Нью-Йорке, когда на крышах небоскребов стали строиться особняки. В Америке пентхаусы строятся до сих пор, причем считаются эксклюзивным, штучным товаром для элиты. Владельцы подобного жилья могут иметь свой сад, свой выход на крышу, свой бассейн, живя при этом в самом центре города. Они наслаждаются прекрасным видом, их не беспокоит никакой городской шум, в таких помещениях всегда много света благодаря масштабному остеклению фасадов. Американская традиция перенята Москвой.

Кажется, совсем недавно мы даже не слышали такого слова – «пентхаус». Разве что некоторые знали о существовании американского журнала с аналогичным названием. И вот в Москве началась массовая стройка, причем упор стал делаться на элитное жилье, и на фасадах новостроек стали появляться рекламы, предлагающие всем желающим приобрести недвижимость в строящемся доме. Некоторые объявления стали пестрить и словом «пентхаус». Не все понимали, что это такое, но догадывались, что в слове кроется антоним «хрущевке».

Высокая стоимость объясняется простыми причинами, говорит Анжела Кузьмина: виды, отдельный дом на крыше здания, панорамное остекление на все четыре стороны света, самая высокая точка в доме, отсутствие соседей. Например, владельцы пентахусов строящегося жилого комплекса бизнес-класса «Мономах» будут иметь собственный выход на крышу, свою собственную эксплуатируемую кровлю. Об эксклюзивности такого рода жилья можно судить даже по тому, что в «Мономахе» на общую площадь около пяти тысяч кв.м приходится всего два пентхауса. По словам Анжелы Кузьминой, цена на такое жилье растет с каждым днем строительства. «Например, пентхаус в особняке на Остоженке, который был сдан нами еще в 2003 году, продается только сегодня. Цена квадратного метра в пентхаусах на Остоженке колеблется от 10 до 15 тысяч долларов в зависимости от видовых качеств и от количества квартир в доме», – говорит она.

Как говорит коммерческий директор строительной корпорации «БАРКЛИ» Анжела Кузьмина, пентхаусы являются «специальным предложением» любой строительной компании. «БАРКЛИ», например, строит их в самом центре столицы – на Остоженке и Арбате. Как правило, пентхаус – это самое дорогое, самое престижное жилье.

География распространения пентхаусов – это, как правило, центр города, поскольку наиболее важная особенность этого типа недвижимости – это открывающиеся из окон живописные виды, говорит директор по маркетингу и продажам «Квартал» Сергей Лушкин. Ни одна элитная квартира не способна дать ее владельцу такое эстетическое наслаждение видом, открывающимся из окон, как владельцу классического (в изначальном, американском, понимании этого слова) пентхауса. Считается, что из классического пентхауса должен открываться вид, как минимум, на три стороны света, пейзаж при этом должен быть привлекательным с любой из этих сторон. К сожалению, говорит Сергей Лушкин, выполнить такое условие не всегда возможно. В центре Москвы, например, где в секторе элитной недвижимости преобладают клубные малоквартирные дома низкой этажности, говорить о живописных видах, естественно, не приходится: все виды перекрывают соседние жилые и офисные здания, образующие плотное окружение. Шикарный вид на Москву может открыться только с верхних этажей очень высокого здания, расположенного в районе, не испорченном дымящимися трубами промышленных предприятий и не застроенном со всех сторон похожими высотками. Между тем, несмотря на кажущуюся перегруженность строительством Москвы, подходящие для пентхаусов районы в столице еще есть. Это, например, лесопарковая зона Воробьевых гор, Ботанический сад МГУ, Нескучный сад, Воронцовский парк, Тропаревский и Битцевский лесопарки. Все это дает юго-западу Москвы право претендовать на звание лучшего панорамно-пейзажного района столицы, отмечает Сергей Лушкин. По его мнению, исходя из особенностей восприятия этого вида недвижимого имущества можно предположить, что емкость рынка пентхаусов в ближайшем будущем увеличиваться не будет, по крайней мере до тех пор, пока пентхаусы будут позиционироваться как эксклюзивное, индивидуальное жилье. Спрос на пентхаусы сохранится, но останется стабильным, поскольку круг людей, стремящихся к такому образу жизни, достаточно ограничен. Рынок пентхаусов – это не тот рынок, где возможно перенасыщение, сказал Сергей Лушкин.

Обычно люди целенаправленно и долго ищут пентхаус. Они точно представляют, как должен выглядеть их городской «дом». Как отмечает Анжела Кузьмина, покупатели пентхаусов – люди особого склада: «Жить на крыше с панорамным видом и масштабным остеклением может не каждый. Безусловно, можно создавать уют и в пентхаусе, но этот уют не будет иметь ничего общего с уютом обычной квартиры с четырьмя стенами. Случается, что люди приобретают пентхаус, но не живут в нем. Они просто к этому не готовы. Ты живешь не просто в стенах своей квартиры, а в большом светлом пространстве. Ты паришь над городом, находишься в постоянной жизненной эйфории». Конечно, есть и люди, которые приобретают пентхаусы просто потому, что это престижно. Кульминация моды на такое жилье была в Москве лет пять назад. Однако, как говорит коммерческий директор «БАРКЛИ», сегодня покупка пентхауса – это, скорее, самореализация. В настоящее время многие говорят о том, что на рынке недвижимости наблюдается покупательский бум с целью инвестирования денег. Между тем, по словам Анжелы Кузьминой, рассматривать пентхаусы с точки зрения частных инвестиций с целью быстрого получения денег было бы неверно – это штучный эксклюзивный товар. При покупке пентхауса клиент, как правило, встречается с архитектором, строителями и дизайнерами, при этом не важно, построен дом или еще нет. Покупатели часто хотят воплотить свои самые дерзкие желания, могут, например, пожелать, чтобы на крыше был бассейн.

Основным поводом к дискуссии послужили общеизвестные факты: столичный рынок недвижимости развивается динамично, стоимость жилья приобретает пугающий характер. Если в прошлом году средняя цена квадратного метра была на уровне 1650 долларов за квадратный метр, то за первый квартал 2004 года доросла до 180 В то время как количество предложений на первичном рынке по сравнению с этим же периодом прошлого года стало меньше, вторичный рынок и сегмент элитного жилья продолжают расти (объем предложения здесь увеличился соответственно, на 5 и 8%). Вдвое увеличились продажи жилья в Подмосковье. Продолжается развитие ипотеки. Можно ли говорить о стабилизации ситуации? Каковы основные факторы, влияющие на рост цен? Что ждет рынок недвижимости в будущем? На эти вопросы и предстояло ответить участникам круглого стола.

С тем, что спрос на пентхаусы есть и вряд ли ослабеет в ближайшее время, согласны и в компании «ДОН-Строй». Как говорит руководитель отдела по работе со СМИ Екатерина Вертячих, этот вид недвижимости пользуется большой популярностью и активным спросом у покупателей, поскольку пентхаусы расположены в лучших районах Москвы, а кроме того, всегда обладают неординарным архитектурным решением. Для людей, подбирающих себе жилье, исходя из этого критерия, лучшего вида недвижимости, чем пентхаус, не найти. Первые "дома на крыше" были построены компанией "ДОН-Строй" в жилом комплексе "Алые Паруса" на берегу Москвы-реки. Сегодня география расположения жилых комплексов "ДОН-Строя", обладающих пентхаусами, довольно обширна: жилые комплексы класса "Премиум" – "Алые Паруса-2" в Щукино, "Триумф-Палас" на Соколе, квартал "Воробьевы горы" на Мосфильмовской ул.; комплексы "Де-Люкс" – "Новая Остоженка" и "Дом на Смоленской набережной", "Новопесковский" и "Филипповский" в самом центре столицы.
Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) провел круглый стол с участием шести ведущих аналитиков рынка недвижимости. Целью его организаторов было ознакомить журналистов с мнениями специалистов по поводу нынешней ситуации на рынке и возможными сценариями ее развития в будущем.

Обсуждение началось с обнародования мнений аналитиков по поводу существования в настоящее время на рынке так называемого "пузыря", связанного с резким увеличение количества инвестиционных сделок. Участники дискуссии проявили редкое единодушие в том, что это не так. Вице-президент РГР Константин Апрелев, к примеру, отметил, что спекулятивные инвестиции присутствовали на рынке всегда: "Важно рассматривать эту ситуацию с точки зрения цели инвестиций: продажи или вложения средств". По его мнению, 70% нынешних инвесторов пытается таким образом сохранить деньги и только 30% - совершает сделки со спекулятивной целью. И, несмотря на то, что в данный момент таких "спекулянтов" в два раза больше, чем обычно, это незначительная величина. По мнению начальника отдела маркетинга компании "Правовой центр жилья" Юрия Кочеткова, инвесторы играют определенную и немаловажную роль. "Но из 100 москвичей - инвесторы - от силы 1-2 человека. Заявленных ранее 30-35% я в упор не вижу", - сказал он. "Не имеет смысла продавать товар, постоянно растущий в цене. Задача - уберечь деньги от инфляции. Покупка квартиры - это инвестиции глобального плана, но почему считается, что инвестор должен когда-то выбросить все это на рынок", - отмечает аналитик Андрей Бекетов. Не считает, что применительно к данной ситуации можно говорить о "пузыре" и руководитель группы маркетинга ДИПС Андрей Куприянов: "Несомненно, часть физических лиц приобретает жилье со спекулятивными целями или для вложения средств. Но в отличие от держателей акций в кризисных ситуациях владельцы квартир не сразу бегут на рынок". О возникновении "пузыря" как возможности развития ситуации ранее говорил директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник, однако сегодня, по его мнению, перегрева рынка нет, а значит, нет и "пузыря". "Рынок растет по объективным причинам, и это абсолютно нормально", - считает он. Не согласиться с присутствующими позволил себе лишь консультант ФРП Андрей Сапожников: "Когда я иду домой мимо новостроек, ради интереса считаю светящиеся и пустые окна. И всегда больше 1% получается".

А есть ли "пузырь"?

Вторым на повестке дня был вопрос о возможности кризиса (резкого изменения ситуации на рынке недвижимости) и возможности повторения ситуации 1998 года. К. Апрелев отметил, что более уместно сравнение с 1995 годом: "Никаких резких падений на этом рынке невозможно, если и будут снижения, они пройдут не молниеносно, а после какой-то раскачки рынка. Недвижимость обладает реальной доходностью (минимальная ставка - 6% годовых в валюте), а посему держатели квартир рассматривают их, прежде всего, как перспективную доходность". Один из основных факторов влияния на рынок - "бегство" от доллара (чем более нестабильна валюта, тем больше вложений в недвижимость). С этим мнением не согласен Ю. Кочетков, который считает, что достаточно политического или социального кризиса - и люди вновь станут опасаться вкладывать средства в недвижимость. Так что кризис рано или поздно наступит вновь. По мнению же А. Куприянова, критическую ситуацию могут вызвать только внешние воздействия: "Рост цен на сырье и ситуация с валютами - вот два фактора, которые и будут влиять на формирование цены". Никакой аналогии с августовским кризисом не видит Г.Стерник. "Происходят нормальные рыночные циклы и колебания. Кризиса не предвижу", - отметил он.

Возможен ли кризис?

"Как повлияет внедрение ипотеки на ценовую ситуацию?" - таков был следующий вопрос, вынесенный на обсуждение аналитиков. Здесь участники круглого стола разделились на два лагеря. По мнению А.Сапожникова, в условиях поднятия рынка внедрение ипотеки - крайне неблагоприятно. Для этого нужна стабильность. С ним согласен и Г.Стерник: "Ипотека толкает цены вверх. В регионах, где цены почти не растут и платежеспособный спрос ограничен, внедрение ипотеки увеличит доступность жилья и число людей, которые смогут приобрести квартиру, то есть пойдет во благо. А для Москвы - это вред. Здесь ипотека повысит цены и может привести к ограничению возможностей приобретения жилья". Вместе с тем, А. Куприянов отмечает, что хотя ипотека и стимулирует рост цен, подъем рынка - оптимальный момент для ее внедрения. Он поможет тем, у кого есть деньги, и позволит отработать механизмы работы. "В условиях, когда будет ограниченный спрос на данную услугу, а операторов окажется много, возникнет конкуренция, которая приведет к снижению ставок и упрощению процедуры получения кредита", - предположил он. По мнению А. Бекетова, для регионов ипотека - во благо, а на ситуацию в Москве она повлияет незначительно, а Ю. Кочетков считает, что регионам ипотека не приносит никакой пользы: "Она там не работает. Да и вообще, ипотека, как наркотик, - один раз вкололся, 20 лет лечишься".

Ипотека: вред или благо?

Гораздо более единодушные мнения аналитики высказали относительно монополизации рынка недвижимости и искусственного завышения цен крупными девелоперскими компаниями. Все сошлись на существовании монополизма административного ресурса (связанного с трудностями доступа к земельным участкам) и дружно отрицали существование механизма для сговора по поводу цен. "Существует лишь механизм определения каждым из застройщиков цены на свой объект при его выдвижении на рынок. Каждый инвестор ориентируется по ситуации и закладывает в цену свой прогноз. Если он видит, что цены будут расти, он может выставить максимальную цену (чтобы все привыкли), а может сделать ее ниже среднерыночной и потом постоянно корректировать", - отметил А. Куприянов. "Деньги в чемоданах никто по кабинетам не носит, есть другие механизмы работы", - добавил начальник отдела перспективных проектов ДИПС Евгений Леонов.

Есть ли сговор?

Рассуждая о связи роста цен с сокращением предложения, А. Куприянов обратил внимание на существование некоей равновесной ситуации - не все квартиры, предложенные на рынок, будут реализованы и не все потребности покупателей будут удовлетворены: "Ситуация со спросом и предложением устоявшаяся. О том, что предложение сокращается, говорить нельзя". Г. Стерник также не видит прямой связи между ростом цен и сокращением предложения. "Объем предложения растет, срок экспозиции по объектам увеличивается. Это первые признаки того, что в ближайшее время цены притормозят", - считает К. Апрелев.

Сбудутся ли прогнозы?

Город Клин расположен в 85 км к северо-западу от Москвы. В истории подмосковной земли этот город занимает особое место. Он — один из древнейших городов России (основан в 1317 году). Клин сформировался как пограничный город между Тверским и Московским княжествами. Богатая история города, как в капле воды, отражает все значительные вехи отечественной истории и связана с именами многих выдающихся деятелей российского государства, его науки и культуры.

В заключение Е. Леонов обнародовал содержание анкет, которые участникам круглого стола было предложено заполнить перед началом заседания. В них они высказали свои предположения относительно того, какой будет средняя цена на жилье к январю 2005 года. Итак, аналитики считают, что цены установятся в пределах 2100 - 2400 долларов за квадратный метр. Исключение составил лишь Андрей Сапожников, который высказал предположение о 1200-1400 долларах. О том, кто прав, мы, вероятно, узнаем только ближе к концу года, так как прогнозы, судя по значительному расхождению прошлогодних "предсказаний" с реальными результатами, - дело относительное.

Жилой дом в Бородинском проезде
В Бородинском проезде строится трехподъездный десятиэтажный жилой дом на 110 квартир. Кирпичный дом по индивидуальному проекту вырастет в центральной части города. Его жильцам будут доступны магазины, поликлиники, школы, спортивные и развлекательные комплексы.
Дом вписывается в застройку 5–9-этажных жилых домов. Горизонтальная посадка домов выполнена с учетом инсоляции всех квартир: как проектируемых, так и существующих жилых домов. На прилегающей территории будут устроены удобные подъездные пути, пешеходные дорожки к жилому дому. Здесь появятся площадки для детей, парковки для автомобилей, будут высажены декоративные деревья и кустарники. В доме предусматриваются квартиры, различные по набору помещений и степени комфортности. Высота потолков — 2,8 м. Лоджии не застеклены. В доме имеются одно-трехкомнатные квартиры.
Площади квартир: 33,2–39,0 кв. м (однокомнатные), 57,7–61,8 кв. м (двухкомнатные), 81 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — I квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $350.

С X века здесь стояла деревянная порубежная крепость, венчавшая живописный крутой холм, который со всех сторон, кроме западной, обрамляла глубокой клинообразной излучиной река Сестра. Выгодное положение на оживленных торговых путях определило судьбу города, сделав его яблоком раздора для русских князей и лакомым куском для завоевателей. Здесь побывали войска татаро-монгольского хана Едигея. С начала XIV века Клин был форпостом Твери в противоборстве с Москвой. Но в 1482 году московский князь Иван III присоединил Клин к своему княжеству.
Гордость Клина издавна составляли великолепные строевые леса. Известно, что важнейшие постройки московского Кремля возводились из клинского леса. Здесь исторически сложились различные промыслы: изготовление колес, добыча дегтя и древесного угля, плетение корзин, изготовление медных и стеклянных украшений. Многие жители занимались извозом и почтовой гоньбой. В начале XVIII века, после основания Петербурга, Петр I определил социальное положение клинчан, поверстав их в ямщики. Это нашло свое отражение в гербе города, на котором изображен скачущий почтарь.
Полная очарования природа клинского края издавна вдохновляла творческих людей. Город Клин — один из признанных центров истории музыкальной культуры. Здесь жил и творил гений русской музыки П. И. Чайковский. Дом-музей Чайковского является не только мемориальным заповедником, но и значительным центром научной и филармонической деятельности, где с удовольствием выступают лучшие музыканты. В Майданове и Фроловском часто бывали А. Скрябин, С. Танеев, М. Балакирев. В 1920-е годы здесь жил Л. Собинов, частым гостем клинчан был Д. Шостакович. Здесь жил и работал ученый-физиолог К. Тимирязев, бывал Л. Толстой. Художник В. Перов создал здесь своих знаменитых «Охотников на привале», «Рыболова» и другие шедевры. Знаменитая усадьба Боблово принадлежала Д. Менделееву, здесь же в августе 1903 года состоялась свадьба его дочери и А. Блока.
В деревне Борисово, расположенной в 5 км от города, творила Вера Мухина, выдающийся советский скульптор. В 1939–1941 годах А. Гайдаром здесь были написаны повести «Тимур и его команда» и «Комендант снежной крепости».
За речкой Нудолью, на холме, раскинулось село Поджигородово, украшением которого является памятник архитектуры XVIII века — храм Михаила Архангела. Специалисты утверждают, что автор его — гениальный русский зодчий В. И. Баженов. А в древнем селе Никольское-Сверчково — на родине выдающихся зодчих XVII века Якова Бухвостова и Трофима Игнатьева — находится красивейшая Никольская церковь.
Через Клин прошла первая в России Николаевская (ныне Октябрьская) железная дорога, а затем — автомобильная трасса Санкт-Петербург-Москва и Дмитровское шоссе.

Дом на улице Карла Маркса
В центре города, на улице Карла Маркса, ведется строительство десятиэтажного кирпичного дома по индивидуальному проекту. Дом расположен поблизости от социально значимых объектов, участок имеет хорошие подъезды. Территория благоустроена. Балконы не застеклены. Площадь кухонь зависит от метража квартир и составляет 10–15,5 кв. м. В квартирах большие холлы и подсобные помещения. Проектом предусмотрено по одному санузлу в каждой квартире, но возможны и другие варианты.
Площади квартир: 49 кв. м (однокомнатные), 59,7 кв. м (двухкомнатные), 82,2–84,93 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — I квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $552.
Один из крупнейших в Европе отелей - гостиницу "Россия", расположенную в центре Москвы в историческом районе Зарядье, - планируется снести.

Дома на улице Мира
Ведется строительство двух жилых домов повышенной комфортности по адресу: улица Мира, 25 и 25А. Дома — кирпичные, пятиэтажные,возводятся по индивидуальному проекту. В четырех подъездах каждого дома разместятся 60 квартир.
Дома расположены в зеленом, экологически чистом районе Клина. В непосредственной близости расположены Бородинский сад с парком и зона отдыха реки Сестры. Подъезд к домам осуществляется со стороны улицы Мира. В микрорайоне развитая инфраструктура: две средние школы, детские сады, поликлиника, торговый центр, рынок, спортивный клуб, автостоянка.
Придомовая территория будет благоустроена. Запроектированы игровые площадки для детей, хозяйственная и спортивная площадки. Все имеющиеся вокруг зеленые насаждения будут сохранены.
В домах запроектированы четырехкомнатные квартиры улучшенной планировки. Квартиры имеют большие прихожие и кухни (11–13 кв. м), остекленные лоджии. Четырехкомнатные квартиры пятого этажа — двухуровневые, второй уровень расположен в мансарде. Входы в подъезды оборудованы пандусами и подъемниками для инвалидов.
Стены дома имеют утеплитель и облицованы навесными прессованными цементно-волокнистыми листами «Краспан». Фундаменты — железобетонные, перекрытия — железобетонные плиты, крыша — металлочерепица.
Площади квартир: 160–180 кв. м (двухуровневые четырехкомнатные).
Срок сдачи — д. 25 сдан; д. 25А — I квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — $340–410.

Как сообщил источник в городской администрации, на месте гостиницы в перспективе планируется возвести новый многофункциональный комплекс, который будет состоять из нескольких зданий. При этом в новом комплексе будет предусмотрено не менее 2000 гостиничных номеров. До 10 октября 2004 года планируется провести конкурс по выбору девелопера-инвестора, предлагающего концепцию, порядок и условия реализации инвестиционного проекта. На конкурсной основе планируется подобрать и фирму, которая разработает проектную документацию на строительство нового комплекса.

Постановление 'О первоочередных мерах по реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте гостиницы 'Россия' подписал мэр столицы Юрий Лужков.

Гостиница 'Россия' была введена в эксплуатацию в январе 1967 года. Отель построен на территории почти в 13 га и состоит из четырех 12-этажных корпусов, ориентированных по сторонам света. В центре северного корпуса возвышается высотная 21-этажная часть гостиницы. В общей сложности в 'России' насчитывается 2700 комфортабельных номеров, в том числе одноместных, двухместных, полулюксов и люксов. Кроме того, в гостинице существует широкая инфраструктура: рестораны, конференц-залы, ночные клубы, библиотека, сауна, прачечная-химчистка, магазины. За годы своей работы 'Россия' в общей сложности приняла более 10 млн гостей столицы, в том числе свыше 2 млн иностранцев.

Конкретные сроки реализации этого проекта еще даже не определены, однако без промедления создана оперативная группа под руководством заместителя руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Сергея Амбарцумяна. В состав оперативной группы вошли также представители комитета по внешнеэкономической деятельности города, центральной префектуры Москвы, департамента потребительского рынка и услуг столицы, комитета по культуре, департамента земельных ресурсов, представители гостиницы 'Россия'.



Главная --> Публикации