Главная --> Публикации --> Правительство не хочет делиться "ипотечными" деньгами Замки на песке Торгцентры оптом строит бывший менеджер мига Страсти по новой риге Коттеджи от газпромбанка

Помимо необходимости проведения законотворческих реформ для привлечения массового потребителя нужно объяснить ему, что же такое ипотека. Газета М2 еженедельно (полные тексты статей можно найти на сайте m-2.ru в разделе «Подшивка») знакомит своих читателей с различными аспектами развития ипотеки в нашей стране. Сегодня мы представляем краткий словарь основных ипотечных терминов, используемых в текстах договоров ипотечного кредитования.
Амортизация кредита — процесс постепенного погашения кредита путем внесения регулярных платежей по основной сумме долга и процентам за пользование кредитными средствами.

Интерес к ипотеке в России растет с каждым днем. Изменяется законодательство, улучшаются условия, на которых выдаются ипотечные кредиты населению. По мнению ряда специалистов, для массового спроса на ипотеку не хватает упрощения порядка получения кредита и снижения ставок по нему ниже «психологического» барьера в 10% годовых.

Виндикация заложенного имущества — изъятие у залогодателя имущества, являющегося предметом ипотеки, в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо. Ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель (кредитор) после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено данным имуществом.

Андеррайтинг — оценка кредитором вероятности погашения кредита. Предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального заемщика в порядке, установленном кредитором, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ в предоставлении ссуды. При оценке вероятности погашения кредита устанавливаются три основных момента:
— способность заемщика погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика);
— готовность заемщика погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика);
— является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления кредита (анализ результатов независимой оценки имущества).
Аннуитентный платеж — равновеликие перечисления по кредитным обязательствам через равные промежутки времени.

Заемщик — получатель ипотечного кредита (займа), залогодатель, должник по ипотечному кредиту, добровольно выдающий кредитору (залогодержателю) закладную в качестве обеспечения взятого им кредита (гарантии о возврате долга).
Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:
— право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;
— право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Залог закладной — передача закладной другому лицу в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).
Залог — имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа. Один из способов, реализующих исполнение залогодателем (должником) принятых на себя обязательств. Залогодержатель (кредитор) имеет право в случае невозврата долга получить компенсацию за счет заложенного имущества. Предмет залога может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства.
Залогодатель — заемщик кредита (займа, ссуды) на приобретение жилья. Одна из сторон договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), являющаяся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. Юридическое или физическое лицо, отдающее кредитору принадлежащее ему имущество в залог с целью обеспечения своих обязательств перед ним.
Залогодержатель — одна из сторон договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой. Юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога от залогодателя в обеспечение его обязательств.
Имущество, на которое не допускается ипотека, — незалогоспособное имущество:
— на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;
— которое изъято из оборота;
— в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация;
— приватизация которого запрещена.
Инвестор — юридическое или физическое лицо, приобретающее ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.
Ипотека — залог недвижимого имущества на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ипотека вторичная — повторный ипотечный залог, когда кредит выделяется под ранее уже заложенный объект недвижимости. Общая сумма двух кредитов не превышает, как правило, 80% продажной стоимости.
Ипотека первичная — первичный ипотечный залог, когда ипотека создается на базе объекта недвижимости, еще ранее не заложенного. Банки обычно лимитируют ипотечный кредит суммой, равной двум третям стоимости залога.
Ипотечное покрытие — совокупность обеспеченных ипотекой требований о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, служащая для обеспечения эмиссии ипотечных ценных бумаг.
Ипотечное требование — требование по возврату основной суммы долга и процентов по кредиту. Ипотечное требование может быть удостоверено закладной.
Ипотечные ценные бумаги — долговые ценные бумаги эмитента, обеспеченные ипотечным покрытием: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.
Ипотечный агент — специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и закладных. Организация, которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.
Ипотечный залог — залог в виде недвижимости.
Ипотечный кредит — это долгосрочный кредит (заем) с обязательством возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту, предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную — именную ценную бумагу вексельного типа.
Ипотечный сертификат участия — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные федеральным законом.

Вторичный ипотечный рынок — рынок, где осуществляется купля-продажа первых закладных, предоставляющий возможность кредитору продавать кредит до наступления срока его полного погашения. Отношения по выпуску и обращению ценных бумаг, обеспеченных закладными или их пулами.
Договор об ипотеке — соглашение, по которому залогодержатель (кредитор) имеет право на удовлетворение своих требований к залогодателю, являющемуся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Кредитная история — информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал условия по их возврату.
Кредитор — банк или другие кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов.
Модели ипотеки:
1) Американская модель ипотеки — так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые секьюритизируют их путем выпуска ценных бумаг.
2) Немецкая модель ипотеки — модель ипотечного кредитования, при которой выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг. Такую схему называют одноуровневой.
Облигация с ипотечным покрытием — облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.
Обращение взыскания на заложенное имущество — процедура передачи кредитору прав собственности на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т. е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Отчуждение заложенного имущества — имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Оценочные агентства — лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита, при реализации заложенного имущества, торгах и пр.).
Оценочная деятельность — совокупность отношений юридического, экономического, организационно-технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и др.).
Оценка предмета ипотеки — является обязательной в случае ипотечного кредитования физических и юридических лиц при возникновении спора о стоимости предмета ипотеки.
Первичный ипотечный рынок — рынок, где непосредственно взаимодействуют заемщик, предоставляющий в обеспечение возврата кредита (займа) принадлежащий ему объект недвижимости, и кредитор, выдающий заемщику кредит (заем) под залог этой недвижимости.
Перезаклад — последовательный залог одной и той же недвижимости, залог ранее заложенного имущества.
Переменная ставка процента — ставка процента по ипотечному кредиту, которая может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.
Последующая ипотека — имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства и предоставленное в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю.
Процентная ставка — плата, взимаемая банками за предоставленные кредиты. Процентная ставка является основой хозрасчета банков. Величина процентной ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, годовой нормы платежа, от соотношения спроса и предложения на денежном рынке, а также степени риска, который несет кредитное учреждение, ссужая определенную сумму должнику.
Пул закладных — группа закладных, имеющих однородные характеристики (например, десятилетние закладные с «плавающей» ставкой процента). Пулы закладных создаются с целью их дальнейшей перепродажи или для выпуска на их основе ипотечных ценных бумаг.
Рефинансирование — погашение задолженности по одному или более ипотечным кредитам за счет одновременного получения нового ипотечного кредита.
Секьюритизация — выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов. Трансформация ипотечного долга в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием.
Сертификат закладной — сертификат, подтверждающий передачу в залог имущества.
Система ипотечного кредитования — совокупность отношений, обеспечивающая прохождение финансового потока от инвестора на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг к заемщику на первичном рынке ипотечных кредитов.
Фиксированная ставка процента — ставка процента по ипотечному кредиту, которая не может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.
В Москве жить трудно. Еще труднее отсюда уехать: тот, кто привык к ритму большого города, не может отправиться на покой в какой-нибудь тихий Мышкин, завести там огородик и славно зажить на вырученные от продажи квартиры в столице деньги. Деловые люди находят компромисс, покупая загородный дом.

СПРАВКА
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI века до н. э. Он был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в указанной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.
***
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I веке н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II век н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.
***
Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, которые предоставляли ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX веке, правда, поддержка в основном адресовалась представителям дворянского сословия).

Деревянные дома отдыха

Совсем недавно, в начале и середине 90-х годов прошлого столетия, рынок подмосковной недвижимости переживал бум строительства каменных коттеджей. Но за последнее десятилетие отношение покупателей к материалу, из которого должны быть выполнены стены их загородного дома, кардинально изменилось. Каменные дома теряют свой престиж. Современные городские жители вновь вспомнили, как уютно и комфортно жить в деревянном доме.

Почувствуйте разницу

«Дерево в России — это традиция. Деревянные дома строили испокон веков. И это неудивительно. Ведь дом, целиком построенный из полнотелых деревянных элементов, — легкий, прочный и экологичный: жить в нем полезнее для здоровья, чем в бетонном или кирпичном», — говорит Надежда Маляровская, вице-президент управляющей компании «Северо-Запад», строящей поселок «Истра Кантри Клаб». И это не пустые слова. Дома из лиственницы, например, как и построенные из березы или сосны, способствуют общему оздоровлению организма, а смолы, в них содержащиеся, дарят чудесный бодрящий аромат. Можжевельник считается лечебным деревом, поскольку обладает способностью уничтожать бактерии. Заметим также, что немаловажен и внешний вид деревянного строения: оно максимально органично вписывается в природный ландшафт.
Конечно, у многих найдутся аргументы «против». К примеру, дерево не имеет большой жесткости, может деформироваться под влиянием окружающей среды. Оно легко воспламеняется. Его точат жучки.
Но все же плюсов несоизмеримо больше. И они более значимы для комфортного проживания в загородном доме. Во-первых, тепловой обмен — для того, чтобы поддерживать нормальный режим в кирпичном доме, его необходимо периодически протапливать и вентилировать. Если оставить такой дом на зиму, то весной его придется долго топить, прежде чем он прогреется. Дом из дерева протапливается за несколько часов. Такая низкая теплопроводность позволяет обходиться не очень толстыми (20–28 см) стенами.
Во-вторых, возведение тяжелого фундамента, толстых стен, их последующая отделка стоят недешево. Кирпичный дом в среднем в 1,3–1,5 раза дороже, чем дом из дерева. Кроме того, деревянный дом можно строить в зимнее время, оставлять внутреннюю поверхность стен без дополнительной отделки. Утеплить деревянный дом совсем не сложно. Еще полвека назад для этих целей использовали мох и паклю: они обеспечивают прекрасную вентиляцию воздуха. Надо отметить, что и сейчас находятся заказчики, предпочитающие проверенные веками средства. Но в большинстве случаев используются утеплители на льняно-джутовой основе или синтетические, хотя существуют и более дорогие утеплители на основе вспененной сосны.
За счет натуральных утеплителей в деревянном доме более интенсивно происходит обмен воздуха. Деревянные дома не требуют установки кондиционера — они «дышат» сами. А экологичность и низкий радиационный фон очевидны. Каменный дом — это кирпич, цемент неизвестного происхождения, лакокраски, которые добавляются в отделку. Все это может запросто «фонить». В деревянном доме люди не страдают аллергией, у них не бывает непонятных приступов головной боли, им легко дышится.
Деревянные дома сейчас пользуются популярностью. Человек, который пожил в деревянном доме, попарился в бане, просто съездил к друзьям, переночевал, отдохнул, уже почувствовал разницу между камнем и деревом.

Искусственная среда обитания человека — жилой дом — в последнее время приобретает черты «интеллекта». Интеллектуальный дом — это требования к качеству микроклимата и экологической безопасности помещений, энергетической эффективности здания, его гармонизации с естественной окружающей средой. Президент Российской академии архитектуры и строительных наук, президент Московского архитектурного института (государственной академии) Александр КУДРЯВЦЕВ рассказал корреспонденту «СГ» Ларисе Белянчиковой о том, каким образом идея интеллектуализации жилья влияет на архитектурную мысль.

Так строить деревянный дом или не строить? О проблемах деревянных построек и способах их решения мы разговариваем с профессионалом — Аркадием Самсоновым, главным инженером российской строительной компании «Баварский дом», работающей на российском рынке более 10 лет и специализирующейся на деревянном строительстве.
— Среди аргументов против строительства деревянного дома неизменно приводится легкая воспламеняемость и недолговечность...
— Сгореть может все, что угодно. Есть СНиПы, техника безопасности. Если их соблюдать, гарантия безопасности будет стопроцентная. Что же касается запаса прочности... Можете забыть о покосившихся старых домах. Сегодня, с применением новых технологий, есть возможность содержать свой дом в порядке и 100, и 200 лет. Рынок предлагает долговечные защитные материалы, краски и антисептики — надо просто постоянно следить за домом.
— Давайте остановимся подробнее на способах защиты деревянных построек.
— На сохранность деревянной стены влияют такие факторы, как разница температур и влажности наружного и внутреннего воздуха, атмосферные осадки, солнечное излучение.
Чаще всего причиной разрушения древесины становится ее повышенная влажность. Тогда образуется синева, плесень и грибки. Но их появление можно предотвратить или затруднить, если лишить питательной среды. Главное здесь — удаление избыточной влаги из древесины. Не надо забывать о водоотводящей системе — стоки для воды и талого снега не позволяют влаге проникнуть в древесину. Поперечные срезы между деревянными частями должны быть загерметизированы.
Самое надежное — обработка поверхности антисептическими средствами. Еще в незапамятные времена естественным антисептиком служила обычная табачная крошка, запах которой отпугивал насекомых-вредителей. Не говоря уже о том, что табак препятствует появлению плесени. Сейчас появилось множество высокотехнологичных средств по защите древесины. Одними из первых на российский рынок вышли средства марки Pinotex. Они хорошо себя зарекомендовали в наших климатических условиях за счет того, что проникают в дерево на значительную глубину и активно противостоят различным атмосферным явлениям.
— Есть ли желающие вкладывать деньги в строительство деревянных домов, с тем чтобы потом сдавать в аренду? Или люди все больше строят для себя?
— Есть множество желающих инвестировать строительство деревянных домов и целых поселков. Например, наши партнеры инвестировали строительство поселка из деревянного бруса примерно на 12 домов, создали всю инфраструктуру, поставили охрану и теперь сдают в аренду. Аренда доходит до $8 тыс. в месяц. Деньги быстро возвращаются — это надежнее, чем вкладывать деньги в банк. Но у нас люди чаще заказывают дома для себя. Возьмем, к примеру, Дмитровское шоссе. Отдыхающие приезжают покататься на лыжах, им негде поставить машину, погреться, переночевать, в итоге они приходят к решению построить свой дом.
В любом случае это выгодно. В Москве вы покупаете квартиру сейчас по $1200–1400 за 1 кв. м с голыми стенами, без пола и отделки. Деревянный дом обойдется в $600–1000 за 1 кв. м, причем и пол, и стены, и потолки отделаны, вам останется только повесить шторы и поставить мебель.
— Какие подмосковные направления становятся популярны? Где больше всего строится деревянных домов?
— За последний год развивается направление от Дмитровского шоссе до Старокалужского. Земли сейчас там приобретаются охотно, заказчиков становится все больше. Дмитровское направление популярно за счет зимних курортных зон в районе Дмитрова и Яхромы — там красивые места. Рублевка все-таки стала перенасыщенной и очень дорогой.
— Какие практические рекомендации вы дали бы начинающим строителям, которые только планируют испытать свои силы в самостоятельном возведении деревянного дома?
— Во-первых, надо учитывать особенности климата и рельефа. Традиционно считается, что лучшее место для дома на пригорке: и сухо, и вид из окон лучше. Но если часто дуют сильные ветры, дом может оказаться холодным и неуютным. Если же местность сырая и болотистая, то подобное расположение здания станет настоящим спасением не только от сырости и влаги, но и от мошкары.
При планировании жилых помещений даже новички знают, что необходимо учитывать ориентацию по сторонам света. Но при этом часто забывают о соседях: нередки случаи, когда, уже практически завершив строительство, «счастливый» хозяин обнаруживает, что соседний дом стоит окна в окна к его собственному. Уединение, к которому он так стремился, вновь осталось призрачной мечтой.
Еще одна типичная ошибка — отсутствие изначального плана всего земельного участка: подъездных путей, технических построек, зеленых посадок. Все это необходимо тщательно продумать. При этом необязательно вызывать специалистов-проектировщиков, на начальном этапе вы можете и сами справиться. Этого нельзя сказать об организации водопровода, канализации и электричества — при решении данных вопросов я не рекомендовал бы экономить средства на настоящих специалистах. Такая экономия зачастую выходит «боком» строителям-любителям, вынуждая их в результате тратить в два раза больше времени и денег на переделку.
Перед закладкой фундамента важно проверить состояние почвы, уровень грунтовых вод, а лучше — заказать специальную геологическую разведку. Самая подходящая почва для строительства — песок или суглинок. Про фундамент говорить можно долго, это целая тема для отдельного разговора. Вкратце: стандартный фундамент углубляют на 50 см в землю, делают песчаную подушку — 20 см, сверху кладут армированный бетон, а потом уже цоколь. Далее устанавливается сруб.
Какую породу дерева выбрать для строительства? Современный рынок предлагает богатый выбор материалов: от кедра, который, кстати говоря, занесен в Красную книгу, до сосны. Дуб, например, славится своей прочностью, но материал этот — один из самых дорогих. Лиственница почти не гниет. Кстати, набережные Венеции были построены из лиственницы. Для оптимального баланса стоимости и качества первые несколько венцов сруба лучше класть из лиственницы, а остальные — из сосны.
Конечно, не стоит забывать о защите деревянных строений, причем не только наружных покровов, но и внутренних стен.
— И напоследок традиционный вопрос. Каковы, на ваш взгляд, перспективы деревянного строительства?
— Каждый дом по-своему хорош. Помимо каменных и деревянных коттеджей есть, например, канадские коттеджи-сэндвичи. Они устроены по такому принципу: деревянная стойка, внутри утеплитель, с двух сторон фанера, обшивается плиткой или кирпичом, то есть внешне это каменный дом, а внутри — деревянный. Подобная технология у нас пока мало применяется, но люди интересуются.
Выбирая себе дом, люди руководствуются исключительно соображениями вкуса, как с маркой кофе. Но относительно деревянных домов могу сказать следующее: лет семь назад я думал, что рынок насытился и деревянное домостроение перейдет в дачно-блочную, дачно-панельную фазу. Но нет, площади домов становятся все больше: под тысячу метров, под полторы, даже под две тысячи. Многие знаменитости уезжают из шумной столицы в свои загородные дома. Я лично не могу себе представить, как это — проводить выходные в Москве. Хороший деревянный дом сам по себе — отличная релаксация.

— Информационное поле современного общества ставит перед архитектурно-строительным комплексом задачу перехода на качественно новое представление о жилой среде. Роботоподобные дома будущего, о которых мы читали у Бредбери и Стругацких, бередят мысль профессионалов и порождают множество, по-моему, очень интересных предложений.

— Александр Петрович, появился термин «интеллектуальный дом», что он означает для архитекторов?

Вырисовывается некая система взаимодействия дома — творения искусственного — с внешней средой. Как поставить эту систему взаимодействия в определенные саморегулирующие рамки? Прежде всего надо использовать информационные технологии. Сам дом должен быть осмыслен как поддающаяся регулированию система...

Естественно, что понятие «интеллектуального» дома вырастает из проблем экологии. Гармоничное взаимодействие искусственной среды и Божьего мира требует от нас профессиональных решений, которые минимизируют затраты энергии и не возобновляемых ресурсов, руководствоваться нормой «Минимальными средствами достигать максимального эффекта», будь то вопрос эксплуатации, экономии трудовых ресурсов или достижение художественно-архитектурного эффекта. Пример подобного решения я видел на одной из выставок: предлагается создание в любых природных средах инфраструктуры, к которой можно подключаться так же, как мы подключаем в электросеть бытовые приборы. Своеобразные «стволы», концентрирующие все системы жизнеобеспечения, а вокруг них организация пространства самая разнообразная — от минималистской до традиционной архитектуры.

— Получается, что интеллектуальное жилище уже обладает историей?

Подобные системы взаимодействия имеют некую историю. Еще в 1985 году я ознакомился с английским городом Милтон-Кейнсем, одним из городов-спутников нового поколения, организованным именно как система взаимодействия с естественной средой.

Я полагаю, что новое поколение городов-спутников продолжает линию, начатую проектировщиками Харлоу и Кросби. Харлоу построен как город-сад. Архитектурные объемы Кпросби «плавают» в природе. Так была заложена традиция

— Шестидесятые годы дали миру совершенно замечательный всплеск английского строительства. Тогда появились города-спутники Харлоу, Кросби и целый ряд других, которые мы, в то время советские градостроители, очень внимательно изучали и по самой организации жизни города, и, что очень важно, по взаимодействию современной архитектуры с естественной средой. (Надо учитывать, что в то время качества модернисткой архитектуры вообще не подвергались никакому сомнению). Англия породила замечательную идею — город-сад, то есть воплощение идеального взаимодействия дома — творения рук человеческих — с садом, а дальше — с дикой природой, или естественной, как ее сейчас называют.

Но оказалось, что город построен с использованием принципа комбинированного активного и пассивного использования солнечной энергии и других возможных источников, в том числе энергии ветра. Город состоит из двух-трехэтажных домов традиционной английской архитектуры. Но они ориентированы в соответствии с движением солнца для наиболее полного использования аккумуляторов солнечной энергии. Впервые энергия использовалась не только во время прямого солнечного излучения.

И вдруг я вижу вот этот самый Милтон-Кейс, который оказался большой традиционной деревней. Дома выстроены из кирпича, больших остекленных плоскостей уже нет. Появилась достаточно традиционная церковь, соединенная с клубом и воскресной школой. Я подумал — они пошли назад...

В то время мы были убежденные модернисты, мы исповедовали пять известных принципов Ле Корбюзье: дом на колоннах, плоская крыша, ленточное остекление и так далее. И вдруг видим такой возврат к облику традиционного дома! Но это же естественно, так как человечество за тысячелетия выработало определенные образцы взаимодействия жилища с природой.

Там же мы наблюдали интересные примеры синергетических решений: одно пространство предназначено для нескольких функций, при этом одна функция помогает другой. К примеру, проблема мусороудаления решена так: колонна в калитке является одновременно помещением для мусорной тележки и для почтового ящика.

Вот так постепенно приходим к понятию интеллектуального дома. Фактически это нечто, похожее на робот, запрограммированный на взаимодействие с природой таким же образом, каким с природой взаимодействует живой организм.

Современная техническая революция подсказывает, что эти же задачи можно решать не только пассивным образом, но и путем управления взаимодействия жизни дома с жизнью природы. Не случайно каждый из нынешних архитектурных звезд обязательно включает в свой проект экологическую компоненту, так Делают Норман Фостер, Ричард Роджерс, Гюнтер Бениш, практически все. Чтобы иметь коммерческий успех проекта, придать ему гуманный имидж, обязательно включают экологическую составляющую. Вспомните знаменитые небоскребы малазийского архитектора Кена Янга, в которых устроены вертикальные парки. Зелень является архитектурным компонентом, который снаружи скрадывает перегрев стеклянных поверхностей, но при этом режим обмена энергией подчиняется определенной программе.

— Этажность с интеллектуализацией не связана. Я думаю, это вопрос менталитета. Вид жилья зависит от стадии жизни, в которой живешь, от общей культуры, от отношения к жилищу вообще: будет ли жилье единственным или множественным в жизни каждого человека. Прозрачный кубик наверху 25-го этажа, из которого видна светящаяся Москва, — это мечта не одного молодого человека. Но надо ли всю жизнь прожить таким образом?

— Означает ли это, что предстоит возвращение к малоэтажной застройке?

— Но это уже вопрос социальный, не являющийся архитектурным...

Мы, постсоветские люди, по-прежнему привязаны к устойчивой триаде: одна квартира, одна дача, одна машина. Переезд с квартиры на квартиру до сих пор считается катастрофой, в то время как во всем мире переезд из столицы в университетский городок не означает ни потерю статуса, ни потерю комфорта. Переезд зачастую является очередной ступенью к более высокому и более сложному этапу жизни. И мы должны постепенно к этому прийти. Рождается ребенок — надо переезжать в другое место. Выросшие дети уходят из семьи, значит, надо думать, а нужна ли такая большая квартира...

Мы не должны перекладывать всю ответственность на систему, на механику и кибернетику. Мы должны ею управлять, наш мозг должен постоянно взаимодействовать с такого рода интеллектуальными системами и отдавать команду за командой.

— Архитектура — зеркало социальных проблем. Никуда от этого не деться! Самое прямое выражение жизни общества — это архитектура. Вот и в отношении дома-робота... Те же проблемы, которые могут возникнуть с роботом, вполне возможны в интеллектуальном доме. Робот должен действовать, как человек, но вместе с тем полностью подчиняться человеку. Ситуация, когда робот вдруг начинает принимать самостоятельные решения, делать выбор вместо человека, уже стала сюжетом для многих фантастических романов.

Любопытно, что один из пророков современной архитектуры Иван Ильич Леонидов в своих гениальных предвидениях этот момент учитывал. Как пример — его предложения в Магнитогорске. Он не стал делать единое пространство под одной крышей, а ведь такие предложения в мире были — создать город с искусственным климатом и солнцем. Леонидов считал принципиально важным делать павильонную планировку центра, что и было реализовано в Магнитогорске. Человек, переходя из павильона в павильон, чувствует свою связь с естественной природой, ощущает перемену погоды.

Можно провести параллель с массовой компьютеризацией: мы передаем компьютеру память, запоминая только самое необходимое. Это облегчение на самом деле грозит атрофией собственных способностей. Если люди будут жить в домах-роботах, предупреждающих малейший дискомфорт, сопротивляемость организма может быть утрачена.

— Россия имеет уникальный опыт создания городов одномоментно, волевым решением. Мне думается, что это положительный опыт. Возьмем пример Петербурга. Все было против: неудачное размещение — столица, находящаяся географически на границе, — дикий климат... А сегодня это главный европейский город России, город ансамбля ансамблей. Градостроительные качества Петербурга причисляют его к шедеврам человеческой цивилизации.

— Интеллектуальный дом - это все же дело будущего. Можно ли оценить, насколько себя оправдывает архитектурный футуризм?

Еще один город, который создан по волевому решению, — Магнитогорск, недавно отметивший свое 75-летие. Сначала, как и везде, там росло производство. Комбинат и сегодня производит огромное впечатление, а в начале 30-х он соответствовал пику человеческих возможностей и знаний в области высоких технологий. Но первые строители и металлурги жили в землянках...

Мы можем гордиться целой плеядой городов, созданных одномоментно в советское время в системе Минсредмаша — Навои, Сосновый Бор, Шевченко... Новые города строились с безусловным желанием создать оптимальную жилую среду. Все понимали, что создание человеческих условий проживания — вклад в качество производства.

Рукотворные города — это опыт реализации утопий. Один из первых капитальных градостроительных комплексов Магнитогорска — Соцгород, созданный под руководством немецкого архитектора Эрнста Мая. До сих пор на одном из более чем аскетичных пятиэтажных домов есть табличка: «Здесь в присутствии 14 тысяч участников был заложен первый капитальный дом Магнитогорска». Образ города создают проспект Металлургов, комплексно решенные кварталы, Соцгород с фонтанами и садами. В начале 40-х появился удивительно интересный постконструктивистский жилой комплекс архитекторов Оля и Левинсона, где применены местные материалы, где есть естественный камень и дерево, используются малые архитектурные формы — арки, бассейны... Заложены гуманные и эстетические, близкие к совершенству градостроительные идеи.

Я недавно в Магнитогорске побывал. Мы обсуждали итоги перспективной оправданности Генплана, принятого в 30-е годы, и пришли к выводу; что Генплан был закроен правильно, с размещением на левом берегу комбината, на правом — города. Настолько сильно было желание архитекторов и строителей создать там оптимальную среду в соответствии с теми или иными установками, в том числе эстетическими, что сегодня Магнитогорск можно считать энциклопедией советского градостроительства. Сегодня в стране другие масштабы строительства, а тогда была возможность строить ансамблями, создавать парадные магистрали. Лучшие московские и петербургские архитекторы считали честью для себя работать в Магнитогорске.

Пользуясь случаем, хочу от всей души поздравить своих коллег-архитекторов, всех строителей с профессиональным праздником! Желаю счастья, благополучия и новых свершений.
Говорят, отсутствие новостей - хорошие новости. А еще - богатые тоже плачут. Сейчас некоторым из них, снимающим квартиры, действительно хуже, чем менеджерам низшего и среднего звена. Если последние могут арендовать жилье по привычным ставкам, то высокооплачиваемые наниматели столкнулись, по уверению Penny Lane Realty, с беспрецедентным ростом цен. В сегменте дорогих квартир он с начала года составил 15 - 20% , утверждают аналитики компании.

Опыт Магнитогорска как города воплощенной мечты требует от нас специального анализа. Опираясь на наш архитектурный форпост — Магнитогорский технический университет с архитектурно-строительным факультетом, - в ближайшее время проведем там конференцию. Уверен, что это будет интересно для всего мира.

На рынке аренды типовых квартир затишье без ценовых колебаний и резких изменений сохранится до середины июля, считает Владимир Голдин, директор управления аренды компании "Миэль-Недвижимость". В середине лета спрос на квартиры в Москве традиционно повышается: на сдачу экзаменов в столичные вузы приезжают тысячи студентов, начинается миграция рабочей силы из регионов в Москву на заработки. Спрос повысится сначала на одно- и двухкомнатные квартиры, а затем и на жилье большей площади.

Для среднего класса.

По словам риэлторов, в последние месяцы самая большая проблема рынка аренды - нестабильный доллар. Владельцы квартир теряются при определении цены и при снижении курса американской валюты готовы повышать цены. Поэтому предсказать, насколько и как изменятся ставки аренды в ближайшее время, нельзя - многое будет зависеть от колебания курса доллара. В некоторых случаях в связи с нестабильностью доллара арендодатели выставляют цену в евро. Но пока это единичные случаи.

По цене предложения в этом сегменте риэлторы не ожидают резких изменений. "Начиная с декабря цена на аренду квартир среднего сегмента (не самых дешевых и не элитных) практически не менялась, - считает Голдин. - Сейчас минимальная цена на однокомнатную квартиру с набором мебели на окраине города - $300 в месяц. Такие квартиры остаются лидерами спроса".

Качество в цене.

По данным "Миэль-Недвижимость", в мартовском предложении однокомнатных квартир наибольшее число объектов поставлял на рынок Центральный округ, а также Западный. В Южном и Юго-Восточном АО тоже много "единичек", и они здесь - самые дешевые в Москве. Но даже в самых отдаленных и неудобных районах, например в Новокосине, не найти жилья дешевле $200 - 250 в месяц) , хотя за $250 здесь можно отыскать и "двушку" - без особого ремонта и с минимумом мебели. Предложений по двухкомнатным квартирам (с ценой аренды до $450 в месяц) больше всего в Северном округе (здесь САО заменил ранее традиционного лидера - Западный округ). Трехкомнатных квартир (в диапазоне до $600 в месяц) больше всего в Северо-Восточном округе.

Элитные квартиры с ценой аренды более $1000 в месяц продолжают пользоваться устойчивым спросом. Риэлторы замечают, что уровень требований, предъявляемых к арендуемым квартирам, растет. Это касается как инфраструктуры и качественных характеристик всего дома, так и дизайна, оборудования в самой квартире. Правда, владельцы таких квартир не дремлют и повышают расценки. Цены подчас уже достигают предкризисного уровня (начало 1998 г. ) , утверждают в Penny Lane Realty.

Тихий центр Москвы (Патриаршие пруды, арбатские переулки, Чистые пруды и Замоскворечье) по-прежнему лидирует в спросе на аренду элитных квартир, считают специалисты. Популярны и такие улицы, как Тверская, Остоженка, Пречистенка и Арбат. Это объясняется фактором близости к офисам западных компаний и посольств, большинство которых расположено в центре. Популярен Юго-Запад Москвы, так как именно этот район считается наиболее экологически чистым, что немаловажно для тех, кто приезжает в Москву с детьми.

Похоже, что рост ставок постепенно сопровождается и ростом бюджетов. Аналитики Penny Lane Realty отмечают, что в начале 2003 г. повышение спроса наблюдалось в недорогом сегменте элитной аренды ($1000 - 2000 в месяц). А с марта наступил резкий рост числа клиентов с бюджетами от $2000 до $4000 в месяц - на 30 - 40%. Хотя в целом по рынку большого роста объема заявок риэлторы не отмечают.

"До настоящего времени обычная ситуация на рынке была такова: клиент с определенным бюджетом на оплату жилья старательно подыскивал квартиру лучше, чем в среднем по этому ценовому сегменту, - говорит Екатерина Акимова, руководитель департамента аренды Penny Lane Realty. - Теперь же наоборот: отвечающая запросам клиента квартира обычно в полтора-два раза превосходит по стоимости его бюджет".

Купить и сдать.

Наибольшей популярностью, по словам Марины Маркаровой, руководителя отдела аренды жилых помещений компании Blackwood Real Estate, пользуются новые элитные дома (например, 1-й Смоленский пер. , 17, или Остоженка, 25) , соответствующие международным стандартам: профессиональная охрана, красивый подъезд с удобным лифтом, парковка (желательно подземная или как минимум на охраняемой территории) , службы сервиса дома. Привлекательны комплексы с развитой инфраструктурой - со спортивным центром, детской площадкой, химчисткой и прочими услугами. Требования к внутренней отделке уже не ограничиваются удобной планировкой и качественной отделкой. Обязательным становится регулируемое кондиционирование воздуха, стеклопакеты, профессиональный дизайн квартир. Как правило, все квартиры укомплектованы кухней со встроенным оборудованием. Небольшие квартиры размером до 120 кв. м, как правило, сдаются с мебелью. В апартаментах большей площади наличие мебели (не считая кухни) в большинстве случаев не предполагается.



Главная --> Публикации