Главная --> Публикации --> Ипотека: почему осторожны банкиры? Правительство не хочет делиться "ипотечными" деньгами Замки на песке Торгцентры оптом строит бывший менеджер мига Страсти по новой риге

Глава Минэкономразвития Герман Греф пообещал на прошлой неделе проверить влияние банковского кризиса на строительную отрасль. По мнению г-на Грефа, проблемы в банковском секторе могут оказать серьезное влияние на темпы строительства в России. Одновременно ряд информационных агентств сообщили со ссылкой на неназванный источник в правительстве, что падение темпов строительства уже произошло. Однако в Минпромэнерго, куда структурно входит Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, RBC daily заверили, что по их данным никакого замедления темпов строительства не было и не предвидится. Эксперты полагают, что банковский кризис не мог отразиться на темпах строительства в России, поскольку затронул только Москву.

Данные о снижении темпов строительства пока не подтверждаются.

Такого же мнения придерживаются и эксперты. «Банковский кризис, конечно, вызвал проблемы с кредитами у строительных компаний, – сказал RBC daily начальник отдела недвижимости компании «Велес Капитал» Владлен Волошин. – Первоначально мы оценивали те изменения, которые произошли на московском рынке недвижимости, как сезонный спад, однако сейчас мы склонны оценивать остановку продаж как последствия банковского кризиса. Кризис, несомненно, отразился и на застройщиках, для которых потеря инвестора может критично отразиться на некоторых проектах, приведя к переносу сроков сдачи, а иногда даже и к исчезновению проектов. Но уже сейчас можно говорить, что банковский кризис затронул в основном Москву и никак не сказался на регионах. Вряд ли его влияние на строительную отрасль в столице могло стать причиной падения темпов роста строительства жилых домов в целом по стране». Впрочем, снижение темпов роста строительства жилых домов заметили не все. В Минпромэнерго, которое ныне является профильным министерством строительной отрасли, RBC daily сообщили, что они никакого спада не наблюдают, а напротив, прогнозируют рост. В подтверждении этого факта Минпромэнерго приводит высказывания главы федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимира Аверченко, который считает, что в последние два года в строительной отрасли наблюдается рост. «Мы можем констатировать на основе статистических данных, что объем инвестиций за первое полугодие возрос более чем на 12%, – утверждает он. – То есть строительство развивается более опережающими темпами, чем другие сектора экономики. Мы надеемся в этом году ввести порядка 40 млн кв. м жилья. Естественно, задача перед строителями стоит в том, чтобы к 2010 г. выйти на уровень 80 млн кв. м жилья».

По данным информационных агентств, цитирующих анонимный источник в правительстве, рост ввода в действие жилых домов в первом полугодии 2004 г. составил менее 4%, в то время как за весь 2003 г. он составлял 14%. Правительство намерено проанализировать, за счет чего произошел спад. Герман Греф в четверг, после окончания заседания правительства заявил, что его ведомство оценит влияние банковского кризиса на строительную отрасль, из чего можно сделать вывод, что в качестве одной из причин замедления темпов правительство предполагает именно воздействие банковского кризиса. По оценкам МЭРТ, кредитный голод, испытываемый предприятиями стройиндустрии сейчас, скажется на объемах строительства к осени. Впрочем, участники рынка не склонны винить банковский кризис в замедлении темпов строительства. «На наш взгляд, проблемы с темпами строительства связаны с постоянно усложняющейся бюрократической процедурой, которую компания должна пройти перед выходом на площадку, – сказала RBC daily заместитель начальника управления по информации и связям с общественностью компании «Социальная инициатива» Светлана Гапоник. – Сейчас необходимо получить около двухсот подписей, что выходит за всякие разумные пределы. При этом процедура усложняется с каждым месяцем». Правда, некоторые строители отмечают, что ряд банков перестали кредитовать строителей в апреле этого года.

Площадь Тверской заставы (так официально называется площадь у Белорусского вокзала) с памятником Максиму Горькому уже давно превратилась в транспортную развязку и парковку. Вместо открытого свободного пространства с зоной отдыха здесь круглые сутки снуют вереницы машин, создающих «пробки», смог, гарь... Изменить эту ситуацию к лучшему специалисты НИиПИ Генплана предлагают за счет принципиально иной схемы формирования одной из центральных площадей города.

Руководитель управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин также считает, что вывод о падении темпов строительства не имеет под собой реальных оснований. «Мы, напротив, наблюдаем активизацию строительства, – сказал он RBC daily. – Да и с точки зрения макроэкономических факторов нет причин для снижения темпов роста. В регионах ресурсы для роста объема строительства (площадки с инфраструктурой) еще не исчерпаны, хотя их и осталось на два-три года. Другое дело – удастся ли удвоить темпы строительства к 2010 г. Вряд ли это удастся сделать без дополнительных мер». Денис Гришухин утверждает, что Минпромэнерго обычно докладывает о росте темпов, а оценки, демонстрирующие их снижение, могли быть сделаны независимыми экспертами. «Минпромэнерго для своих расчетов использует официальные данные, основанные на сдаче жилых домов госкомиссии, – говорит г-н Гришухин. – Эти данные можно считать достоверными. Какая методика использовалась для вычисления озвученных темпов роста, неизвестно, скорее всего, использовался какой-то альтернативный метод, но тогда, чтобы сравнение было корректным, данные за прошлый год должны быть также получены с использованием этой методики».
После реконструкции площади у Белорусского вокзала и машины, и пассажиры будут передвигаться в основном под землей.

Конечно, прежде всего на площади Тверской заставы нужно строить транспортную развязку, чтобы обеспечить непрерывное движение по Тверской улице и почти непрерывное - по кольцу (светофоры останутся в двух местах).

- Мы разработали комплексный план развития самой площади, - рассказывает главный инженер НИиПИ Генплана Юрий Васильевич Коротков. - В результате на ней четко выделятся благоустроенная наземная зона, подземная пешеходная и непосредственно зона транспортной развязки. Мы наконец-то избавимся от совмещения транспортного узла с площадью, где человек всегда чувствует себя неуютно. Благодаря подземному пешеходному пространству свяжем между собой все объекты, которые есть на площади, - паркинги, метрополитен, платформы Белорусского вокзала, остановки общественного транспорта...

Развязка у Белорусского вокзала будет строиться очередями. В перспективе, на заключительном этапе предусматривается даже перекрыть железную дорогу с правой стороны по ходу из центра, напротив часового завода. Накрыв железнодорожную выемку, проектировщики предлагают устроить здесь паркинги и другие объекты. Планируется расширить тротуар Тверского путепровода, обеспечив переход через железную дорогу.

- Тверской путепровод чуть-чуть продлится в сторону центра с повышением отметок на метр с небольшим, - поясняет Юрий Коротков. - Существующее под ним сегодня отверстие для подъезда машин к вокзалу будет расширено, а на небольшом расстоянии от него появится второе. В районе выхода Тверской улицы на площадь есть перепад высот. Воспользовавшись им, мы запроектировали здесь еще один транспортный тоннель, который позволяет пересечь Тверскую улицу и выйти на Бутырский вал, в сторону Лесной улицы. Таким образом, за счет использования рельефа местности получается транспортная развязка, которая в разных уровнях развязывает все повороты, особенно левые. Конечно, нельзя сказать, что мы решим все проблемы на сто процентов: например, на выходе с площади на 2-ю Брестскую улицу, на пересечении с Грузинским валом все-таки придется сохранить светофор, потому что развязка здесь не получается из-за капитальной застройки и близости вестибюля метро.

Строительство под площадью многоуровневого совмещенного торгово-пешеходно-транспортного пространства приведет к тому, что и потоки пассажиров тоже перенесутся под землю. К поездам дальнего следования, электричкам, метро будут организованы удобные подземные переходы.

В результате реконструкции площади с фасадами уже отреставрированного Белорусского вокзала и зданий с противоположной стороны облик площади преобразится. С нее уберут все стоянки и парковки. Откроется взору памятник Максиму Горькому, будет реконструирован сквер. Появится свободная пешеходная зона, которую уже не будут перерезать автомобили, поворачивающие сегодня вправо, на Тверскую улицу. Все машины на площади уйдут под землю, где предусматривается построить подземный паркинг, рассчитанный на две с половиной тысячи автомобилей (цифра еще будет уточняться).

Проектные предложения специалистов НИиПИ Генплана по реконструкции площади Тверской заставы уже согласованы в различных инстанциях и одобрены на общественном градостроительном совете.

Транспортные строители в Москве уже научились работать в условиях непрекращающегося движения. На время реконструкции площади Тверской заставы его тоже не будут перекрывать: в период строительства развязки придется лишь менять схему движения транспорта.

Рост цен на рынке вторичной недвижимости Москвы этим летом остановился. Риэлторы предпочитают говорить о стабилизации рынка и надеются, что осенью цены снова начнут увеличиваться, но от долгосрочных прогнозов предпочитают воздерживаться.

- В планах дорожно-мостового строительства эту работу предусматривается завершить до 2010 года, - подчеркнул Ю. Коротков. - Планируется, что финансировать сооружение транспортной развязки при участии правительства города станут именно те инвесторы, которые будут строить торговые и административно-общественные объекты как со стороны Лесной улицы, так и со стороны Грузинского вала.

Лето в Москве стало мертвым сезоном для риэлторов — впервые за четыре года. “Такое было до 2000 г., затем в течение нескольких лет летом цены на квартиры росли и спрос был высокий, теперь рынок возвращается к старой сезонной динамике”, — считает руководитель департамента маркетинга и рекламы агентства “Инком-недвижимость” Сергей Елисеев.

Летом замерло все

Андрей Блажко, начальник службы маркетинга компании “Пересвет-Инвест”, считает, что ситуация, которая сложилась в банковской сфере, не приведет к снижению цен. “Были некоторые опасения относительно того, что часть банков, оказавшись в сложной ситуации, начнет продавать свою недвижимость по цене, ниже сложившейся на рынке на сегодняшний день, но этого не произошло. Более того, многие люди забрали средства, хранящиеся в банках, и часть из них направили в недвижимость”, — говорит он.

Директора департамента территориальных отделений “Корпорации МИАН” Елена Бармина говорит, что, помимо сезонной инертности, причинами спада покупательской активности на вторичном рынке летом 2004 г. явились нестабильность в банковском секторе и ажиотаж вокруг создания рынка доступного жилья. Без четких объяснений принципов программы эта тема постоянно муссировалась в СМИ, в результате чего в массах понятие “доступного жилья” ошибочно приравнялось к “дешевому”, утверждает Бармина.

Руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко также отметил, что количество предложений по сравнению с апрелем увеличилось на 20%, но он говорит, что на рынок вышла только часть квартир, приобретенных с инвестиционными целями. По мнению аналитика, это положительно скажется на рынке, снизив возможность кризиса в будущем.

По словам Елисеева из “Инком-недвижимости”, объем предложения летом значительно увеличился (около 34 000 квартир по сравнению с 21 000 в тот же период в прошлом году). Он объясняет это тем, что существенная часть изъятых из банков денег пошла на альтернативные сделки с недвижимостью: клиенты риэлтеров занялись улучшением жилищных условий, продавая свои квартиры и покупая жилье большей площади. “Резерв свободного предложения на вторичном рынке может быть исчерпан к осени, что вновь приведет к росту цен”, — считает Елисеев.

По данным Бекетова, в июле типовое вторичное жилье подорожало в среднем на 0,7%. Наиболее значимый ценовой рост (2,2%) был в ЦАО, в Восточном, Южном и Северо-Западном округах за прошедший месяц было отмечено падение средней цены предложения.

А по мнению аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, банковский кризис все же привел к существенному замедлению темпов роста цен и дальнейшая перспектива рынка зависит от того, смогут ли продавцы удержать цены на достигнутом уровне. Он допускает и возможность падения. “Но, учитывая, что около 80% сделок на рынке являются альтернативными, такой сценарий может устроить участников рынка только в том случае, если все типы жилья во всех территориальных единицах начнут равномерно снижаться в цене”, — говорит он и добавляет, что такое развитие ситуации маловероятно.

“С января по апрель 2004 г. средняя стоимость 1 кв. м проданного жилья в Москве постепенно возрастала, а в мае — июле наметилась некоторая стабилизация. С начала года рост цен 1 кв. м составил 19,5%”, — говорит Елена Бармина.

В целом, по оценке Бекетова, в I квартале рост цен в Москве и области на вторичном рынке типовых квартир составил 11% и 14% соответственно, во II квартале — 8% и 7%. При этом стоимость 1 кв. м основной массы выставленных на продажу квартир составляла от $1500 до $1800 за 1 кв. м.

По данным компании “НЭО Центр”, специализирующейся на оценке жилья для нужд ипотечного кредитования, 93% заказов на подобную услугу в июле пришлись на вторичный рынок. Кроме того, как утверждают представители “НЭО Центра”, за последние два месяца спрос на оценку недвижимости в Подмосковье увеличился на 113%, в то время как на московскую недвижимость упал на 4%. Люди, которые в свое время были готовы покупать в Москве квартиры, из-за высоких цен ищут жилье в области.

“В сегменте элитного жилья и жилья бизнес-класса за последние месяц-полтора наблюдается рост предложения на 10-12%”, — говорит Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. Несмотря ни на что, цены на элитные квартиры продолжают медленно, но верно расти, на рынке появился ряд предложений по цене $20 000 за 1 кв. м. В Московской области, по оценке Бекетова, основная масса квартир предлагалась к продаже в I квартале по цене от $700 до $1100 за 1 кв. м. Во II квартале этот диапазон составил $600-1050.

Риэлторы и аналитики рынка недвижимости надеются, что осенью квартиры вновь начнут плавно дорожать. Юрий Стретович, директор управления вторичного рынка “Миэль-Недвижимость”, считает, что к концу лета покупатели психологически преодолели “сообщения о кризисе” и на вторичном рынке жилья наметилась тенденция к пока еще незначительному увеличению объема продаж. В конце августа — сентябре, по прогнозам “Миэля”, средняя стоимость 1 кв. м жилья может даже преодолеть рубеж в $2000.

К осени прояснится

По прогнозам Penny Lane Realty, средние цены на элитное жилье в течение ближайшего полугодия будут находиться в диапазоне $7000-12 000 за 1 кв. м, демонстрируя незначительный рост. А цены на жилье самого высокого класса с отличным местоположением, дорогой отделкой и соответствующей инфраструктурой могут достигать $15 000-20 000 за “квадрат”.
“Альфа-Групп” решила вернуться на столичный рынок недвижимости в качестве девелопера: входящая в группу компания Alfa Capital Partners стала совладельцем крупного консультанта по недвижимости, компании Noble Gibbons. “Альфа” пытается второй раз войти в ту же реку: три года назад она закрыла компанию “Альфа-Девелопмент” и перестала быть активным игроком на рынке.

Но Андрей Бекетов полагает, что рост цен вряд ли превысит 1%. “Сейчас в Москве не видно предпосылок для снижения стоимости 1 кв. м, однако не следует ожидать и того "бума" на рынке, который наблюдался в течение последних лет”, — соглашается Елена Бармина. А в агентстве “САВА” отодвигают начало повышения цен на октябрь 2004 г.

Alfa Capital Partners намерена инвестировать в недвижимость, и в этом ей должна помочь Noble Gibbons, объяснил покупку управляющий директор Alfa Capital Partners Ричард Собел. Консорциум “Альфа-Групп” уже пытался играть активную роль на этом рынке. С начала 90-х гг. группа финансировала и управляла строительными проектами в столице через компанию “Альфа-Девелопмент”. В частности, эта фирма выступала девелопером торгово-офисного комплекса “Альфа-Арбат Центр” общей площадью около 50 000 кв. м и коттеджного поселка “Рождествено” в Митине, а также офисного комплекса Альфа-банка на ул. Маши Порываевой. А в конце 2001 г. группа решила, что инвестиции в недвижимость не являются приоритетными, и прекратила бизнес “Альфы-Девелопмент”.

Alfa Capital Partners, инвестиционное подразделение Альфа-банка, объявила вчера о приобретении миноритарного пакета акций компании Noble Gibbons, консультанта на рынке недвижимости. Размер пакета и сумма сделки не разглашаются. По словам управляющего директора Noble Gibbons Билла Лейна, величина пакета колеблется в пределах 25-49%. Исходя из этих данных участники рынка недвижимости оценили сумму сделки в $3 млн.

По-видимому, “Альфа” это оценила. По словам Собела, его компанию в первую очередь интересуют вложения во все виды коммерческой недвижимости, хотя возможны и инвестиции в строительство жилья. Называть объем возможных вложений Собел не стал. А опыт Noble Gibbons поможет ей сократить риски на рынке и найти наиболее выгодные объекты будущих инвестиций.

В последние годы проекты в области коммерческой недвижимости, особенно офисной, стали одними из самых прибыльных видов бизнеса с доходностью до 40% годовых, отмечает Максим Жуликов, ведущий эксперт по офисной недвижимости компании Penny Lane Realty.

По мнению Романа Чепцова, начальника отдела по работе с собственниками компании ABN-Realty, покупка Noble Gibbons свидетельствует о том, что “Альфа” собирается не только покупать объекты недвижимости, но и строить их. Обычно инвестор покупает саму недвижимость, а не консультанта. “Альфе” же явно нужен консультант для строительных проектов, рассуждает он. По данным Стаса Тихонова, директора консалтинговой компании Knight Frank, “Альфа” договорилась с неким американским инвестиционным фондом, информация о котором пока не разглашается, об инвестировании “десятков миллионов долларов в проекты коммерческой недвижимости”, прежде всего офисные. И покупка Noble Gibbons — еще один шаг, предваряющий вливание через “Альфу” новых денежных потоков в высокодоходный сегмент рынка, полагает он.

Noble Gibbons известна как российский консультант крупнейших международных компаний. Среди ее клиентов Procter Gamble, Unilever, General Motors, Brunswick Warburg, Coudert Brothers, Golden Telecom, Intel Technologies Inc., Pioneer Real Estate Advisors, ЕБРР.



Главная --> Публикации