Главная --> Публикации --> Рост арендных ставок в офисном сегменте прекратился Новые старые дачи ярославки Гараж-народу! Доходное хобби Инвесторы разогреют подмосковье

Сдача квартир - не бизнес. Наем - не аренда

Попытки Министерства по налогам и сборам разобраться в собственном хозяйстве почти всегда воспринимаются как покушение на наши карманы. Так случилось и с письмом из министерского департамента косвенных налогов, адресованным региональным службам, которое попало в прессу. Руководство министерства напомнило подчиненным о том, что частные лица, зарабатывающие путем сдачи в аренду своего имущества, должны кроме подоходного налога платить еще и 18% НДС. Извлекают прибыль из личного добра бессчетное число владельцев квартир, дач и автомобилей. Но те, кто платит хотя бы 13-процентный подоходный налог на свой бедняцкий бизнес, не составляют и сотой доли от них. Большинство "частников" считают, что оставаться вне закона гораздо выгоднее, чем "светиться" в налоговых органах, особенно когда правила игры в этой сфере меняются так часто.

Но с введением в действие главы 26 Налогового кодекса "кратковременное проживание" перестало считаться предпринимательством, и черноморские и столичные домовладельцы вообще перестали что-либо платить. Законодатели Краснодарского края год назад попросили правительство дополнить 26-ю статью этим видом деятельности. Но получили отказ за подписью министра финансов Алексея Кудрина, мотивированный тем, что правительство не имеет права заставлять граждан регистрировать ПБОЮЛы.

В одной только Москве за счет арендаторов живут по меньшей мере четверть миллиона семей, примерно столько же на Черноморском побережье Краснодарского края. Законопослушных среди них настолько мало, что они даже не удостоились собственной строки в налоговой статистике. В крупных городах это преимущественно владельцы элитных квартир, в провинции у моря - хозяева вилл гостиничного типа. До 2003 года извлечение прибыли из собственного жилья считалось видом предпринимательской деятельности и называлось "оказанием услуг по кратковременному проживанию". А домовладельцы должны были регистрироваться в качестве предпринимателей без образования юридического лица (ПБОЮЛ). Любой, кому доводилось отдыхать на частном секторе где-нибудь в Сочи, мог наблюдать, как хозяева либо прятались при появлении на пороге неких товарищей с деловыми портфелями, либо спешили показать им какие-то бумажки.

Но налоговики, кажется, нашли возможность помочь бюджету. "Физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, при отсутствии регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не вправе ссылаться на то, что он не является индивидуальным предпринимателем... Услуги по сдаче в аренду имущества не освобождены от налогообложения, следовательно, данные операции облагаются налогом на добавленную стоимость..." - гласит пояснительное письмо из МНС. Впрочем, авторы письма утверждают, что к владельцам жилья это не относится.

"Платите 13 процентов и спите спокойно"

Иными словами, от частников-домовладельцев налоговики требуют лишь одного: платите 13% и спите спокойно. Не хотите регистрировать ПБОЮЛ - не надо.

- Никто не собирается облагать НДС граждан, сдающих свои квартиры, - пояснила "Известиям" Надежда Чамкина, руководитель департамента косвенных налогов. - В письме речь идет не о сдаче жилья внаем, а об аренде имущества. Например, если физическое лицо является совладельцем нежилого помещения, сдаваемого в аренду. (Сдавать жилье под нежилые цели запрещено.) Или если фермер отдает в аренду сельхозтехнику или здание на своей земле.

И если угроза дополнительного налогообложения частников, по заверениям налоговиков, оказалась мнимой, то спать спокойно тем частникам, кто и подоходный налог платить не хочет, налоговики давать не собираются. Правда, пока больше пугают.

"Мы подключаем органы внутренних дел, нам пишут старшие по подъезду"

Правда, прецедентов выявления неплательщиков при помощи старших по подъезду или участковых Валентина Акимова не припомнила. Да и какой толк в осведомителях, если передача денег от съемщика владельцу обычно происходит без свидетелей?

- Да, не каждый пустит налогового инспектора в квартиру, - говорит руководитель департамента налогообложения доходов и имущества физических лиц Валентина Акимова. - Но у нас разработана система выявления. Риэлторы должны повернуться лицом к государству, к налоговикам. Неужели вы думаете, что если я приду в агентство недвижимости, мне откажут в информации? Кроме того, хозяева квартир должны оформить жильцам временную регистрацию. Мы подключаем органы внутренних дел, нам пишут старшие по подъезду.

"У каждого налогового инспектора свой кодекс"

- Домовладельца может выдать только сам съемщик, - рассуждает риэлтор Тимур Зыков. - Из мести за высокую плату или просто по глупости - если будет болтать на эту тему на всех углах. Договор между гражданами о найме квартиры, который подписывается при участии компании по недвижимости, ничего не доказывает. Ну подписали, зафиксировали условия оплаты, а потом подружились с жильцом и решили не брать с него денег по дружбе.

- Частный извоз - безусловно, предпринимательская деятельность, - говорит Валентина Акимова. - И по закону водители должны регистрироваться как предприниматели. Но мало кто это делает.

Помимо "квартирного" в стране процветают еще десятки "бизнесов", недоступных налоговым органам. Целая армия прислуги, нянь, ремонтников, грузчиков "вне закона". Наконец, еще одна неуловимая для налоговиков категория - частные извозчики.

- У нас очень много налоговых инспекций, - констатирует адвокат Василий Рождествин, - и налоговый кодекс они читают по-разному. А кто-то вообще не читает. Решение вопроса о том, законопослушный вы налогоплательщик или нет, зачастую зависит от конкретной инспекции. И даже от конкретного инспектора.
Городские власти приняли документы, ограничивающие возможности доморощенных архитекторов

Действительно, как ни стараются налоговые службы вовлечь в законное русло частников, зарабатывающих на своем имуществе, будь то машина или квартира, на уговоры те не поддаются. Не платить налоги по-прежнему выгодно. И безопасно. Не только потому, что частники, в отличие от банков и нефтяных компаний, юркие и неуловимые. Но и оттого, что российское налоговое законодательство отличается крайней нестабильностью и всегда остается риск оказаться виноватым в том, что еще вчера считалось вполне законным.

Ситуация, увы, типичная. Приятельница недавно съехала из великолепной квартиры у метро "Тульская", потому что кто-то из нижних соседей перекрыл вентиляционный стояк. А попробуй самостоятельно узнай - кто именно. В общем, в ее апартаментах аромат стоял еще тот, причем постоянно. Пришлось купить жилище попроще, зато без запахов.

- Слушай, что делать? - обратился ко мне коллега. - Соседи сверху за счет воздуховода увеличили кухню, и теперь у меня в квартире в углу над кухонной мойкой начала расти плесень. Некоторые люди в доме жалуются, что совсем "заплесневели".

Живем мы в своих норках или дворцах, обустраивая их кто во что горазд, вопреки всяким правилам и нормам. Вернее, жили до сих пор. В конце концов, чтобы остановить самодеятельность доморощенных архитекторов-дизайнеров, в прошлом году Госстрой РФ издал постановление о новых правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. 7 апреля этого года Мосгордуме пришлось принять закон "О порядке переустройства помещений в жилых домах", а правительству Москвы 13 июля - постановление "О мерах по обеспечению контроля за переустройством помещений в жилых домах" - с более жесткими, чем даже госстроевские, ограничениями на "полет фантазии" собственников и нанимателей жилья.

Табу на полет фантазии

Но поскольку вокруг это делалось абсолютно безнаказанно, "застеклились" практически все, и всяк ставил рамы по своему вкусу и кошельку. Так что фасады наших вполне приличных дотоле домов приобрели убогий вид, как в каком-нибудь Гарлеме. Да еще когда в лоджиях, выходящих на магистральные улицы, на веревках болтается разномастное белье - это ух! Слава Богу, наконец-то поняли, что дома будут выглядеть достойнее, если все лоджии застеклить одинаково еще на стадии строительства.

Вообще-то документы по поводу ограничений на перепланировку существовали и раньше. О том, например, что запрещается стеклить лоджии без специального разрешения, мы знаем давно.

Вспомните - к вам когда-нибудь кто-нибудь из официальных лиц заходил, чтобы проверить, не слишком ли вы накуролесили с собственными экс- и интерьерами? Во всяком случае, ко мне пока ни разу в жизни с такой целью не наведывались. Теперь же можно ждать гостей. Если закон и постановление не лягут тихо под сукно, Мосжилинспекция, которой переданы функции по разрешению подрядных работ на переустройство, контролю за их ходом и приемке "готового продукта", должна в самое ближайшее время навестить все 3 миллиона 645 тысяч московских квартир и проверить, все ли в них так, как было задумано проектировщиками. Для этого ведомству Александра Стражникова даже выделяют 133 дополнительных работника.

Ждите гостей нежеланных

Или если я вдруг выкрашу оконные переплеты в зеленый цвет, - при том, что у всех остальных в многоэтажном доме они белые.

Так что сто раз подумаешь, прежде чем, например, расширить кухню за счет лоджии или "прорубить окно" из кабинета в гостиную. Кстати, и то, и другое - моя давняя мечта. Хорошо, что руки не успели дойти. Но и без этого в любой момент меня могут навестить. Например, если кто-то из ответственных за выполнение закона товарищей заметит, что в одной из лоджий у меня на восьмом этаже стоит шкаф, а в другой - поставленный на попа старый пружинный матрац от тахты.

Главное - не рушить стены и потолки

Руководитель Мосжилинспекции Александр Стражников сетовал, что не во всякую квартиру представителей его ведомства пускают. Теперь инспекторам позволено все, потому что даже стиралку или электроплиту нельзя подключить без их разрешения. А такое разрешение дадут только в обмен на ваше письменное обязательство пускать в дом все контролирующие органы. Несанкционированная перепланировка может дорого обойтись владельцам и нанимателям квартир - вплоть до выселения.

Можно понять требования о недопустимости разборки или передвижки стен и межэтажных перекрытий, создании проемов в несущих стенах. Но ставить металлические двери или устанавливать спутниковую антенну по специальному разрешению… Кому можно позавидовать, так это новоселам, въезжающим в квартиры, где есть только основные, несущие стены. Я недавно совершила экскурсию в одну из таких новостроек. Огромные пространства, в которых обязательно начнешь фонтанировать идеями.

Кое-что в новом городском законе кажется доведенным до абсурда. Хорошо, хоть белить потолки, клеить обои и двигать мебель разрешается безнаказанно.

НАША СПРАВКА

Ставь перегородки между комнатами, как тебе вздумается, и двигай их как хочешь, но тоже до известного предела. Например, жилая комната не может быть менее 9 квадратных метров и уже 225 сантиметров. А всяческие прибамбасы в виде кондиционеров на наружных стенах и тех же спутниковых антенн придется устанавливать с соответствующего разрешения местных органов власти. Зато видели бы вы эти полукруглые - ни одного острого угла! - переходы между комнатами, эти моднейшие ниши в стенах, эти супер-пуперные окна и двери. Правда, дом - для очень богатеньких.

Дополнительно по требованию государственных служб:
- Договор на вывоз мусора
- Договор на технадзор с балансодержателем
- Акт приемки квартиры балансодержателем после выполненных работ

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на перепланировку квартиры
- Действующий поэтажный план БТИ
- Экспликация к поэтажному плану БТИ (форма № 22)
- Свидетельство о собственности (или договор купли-продажи)
- Выписка из домовой книги - Финансово-лицевой счет
- Техническое заключение (лицензия организации)
- Проект перепланировки (лицензия организации)
- Договор на технадзор (с проектной организацией)
- Акт на скрытые работы
- Согласование с пожарным надзором
- Согласование с санэпидстанцией
- Согласование с балансодержателем
- Согласование с архитектурно-планировочным управлением
- Согласование с жилищной инспекцией
- Согласование с газовой инспекцией
- Согласие соседей прилегающих квартир
- Страховка (на время проведения строительно-монтажных работ)
- Согласование с Мосгосэкспертизой (в зависимости от сложности работ)
- Сдача документов в межведомственную комиссию
- Получение выписки из протокола МВК
- Получение распоряжения префекта или главы районной управы
- Получение нового поэтажного плана БТИ

Несмотря на то что еще недавно многие специалисты поговаривали, что людей, способных купить баснословно дорогое жилье в Москве, становится все меньше, элитный сектор развивается довольно активно, причем эксперты прогнозируют, что рост цен будет продолжаться и в этом году. Если в феврале 2003 года цены на квартиры в районе сверхпрестижной Остоженки составляли 10 тыс. долл. за кв. м, то сейчас девелоперы говорят о проектах по цене до 15 тыс. долл. за кв. м. Риелторы определяют число своих потенциальных клиентов пятью тысячами человек, хотя на рынке присутствует не более 3500 квартир и еще столько же будет построено в недалеком будущем. Налицо явная неудовлетворенность спроса, которая не может не вызывать новый рост цен. Если эта тенденция продолжится, то за Москвой окончательно закрепится репутация одного из самых дорогих городов не только по стоимости жизни, но и по стоимости жилья.

Количество документов для сдачи на МВК в зависимости от округа колеблется от 18 до 2 Если поручить эти хлопоты посредническим компаниям, придется заплатить от 1500 до 5000 долларов, в зависимости от того, насколько сложную перепланировку вы собираетесь сделать. Проигнорировав закон, можно налететь на штраф от 1500 до 2500 рублей - и либо заставят вернуть все в первоначальный вид, либо все-таки, хотя и задним числом, оформить необходимые документы.

На стоимость квартиры влияет огромное количество параметров. Что касается главного критерия – месторасположения, то новые элитные проекты по-прежнему располагаются в пределах Садового кольца. Наибольшая концентрация элитных домов наблюдается в районе Остоженки, которую часто называют "Золотой милей". В Москве есть и еще одно место, которое потенциально может затмить собой «Золотую милю» – Болотный остров, где сейчас располагается фабрика «Красный Октябрь». Учитывая программу мэра по выводу предприятий за пределы МКАД, участь сия не минет и «Красный Октябрь». Данный район обладает рядом преимуществ даже по сравнению с «Золотой милей», главная из них – автономность, через Болотный остров не проходит ни одной магистрали, несмотря на то что это центр Москвы.

Последние пять лет цены на недвижимость в Москве растут бешеными темпами. 2003 год стал новым этапом развития рынка элитного жилья России. Вопреки прогнозам скептиков столичный рынок недвижимости в 2003 году поставил новый ценовой рекорд. Впервые за все время существования этого рынка (то есть с начала 1990-х годов) средний уровень цен на жилье в Москве превысил планку в 1400 долларов за квадратный метр, при этом стоимость элитного жилья начинается с планки в 3500 долл. Всего за 2003 год долларовые цены на жилье разного типа выросли на 30–40%. При том что средняя стоимость строительства жилых домов в 2003 г. составила в Москве 15,7 тыс. руб. за кв. м, то есть порядка 515 долл. за кв. м.

Впрочем, видимо, необходимости в вынесении дефиниции «пузырю» действительно не было, поскольку все аналитики во время обсуждения сошлись на том, что его просто нет. По словам вице-президента Российской гильдии риелторов (РГР) Константина Апрелева, «инвестиционного пузыря» нет, потому что 70% жилья покупается не для приумножения денег, а для их сохранения и только 30%, – со спекулятивными целями. Начальник отдела маркетинга компании «Правовой центр жилья» Юрий Кочетков добавил к этому, что, по его мнению, среди покупателей квартир в настоящее время огромный слой составляют те, кто «просто улучшает свое жилищное положение», отнюдь не стремясь к извлечению прибыли из своих приобретений. Юрий Кочетков считает, что из ста приобретателей квартир в лучшем случае один-два действительно являются инвесторами, однако – не больше. «Определить инвестора очень сложно. Чтобы понять, инвестор человек или нет, нужно проследить, когда он квартиру купил и когда продал. Однако сейчас нет смысла продавать товар, постоянно растущий в цене. Многие просто стремятся уберечь деньги от инфляции. Если человек вложил их в товар, который дорожает на 30–40% ежегодно, ему нет смысла менять точку инвестирования. Это понятно. Отследить инвестора как такового таким образом очень сложно, и, следовательно, невозможно говорить об инвестиционном пузыре», – сказал сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.

Сегодня характеристики элитного жилья значительно скорректированы потребительским спросом. Те дома, которые еще недавно подходили под эту категорию, сегодня элитными уже не являются. Например, повысились требования к безопасности и охране территории, теперь обязательно и наличие парковки. Нельзя не сказать еще об одной характеристике элитного жилья, которая в последние годы приобрела важнейшее значение: это однородный социальный состав проживающих. Именно поэтому многие девелоперы и риелторы вводят гласный или негласный фейс-контроль потенциальных покупателей.
На днях в Департаменте инвестиционных программ строительства (ДИПС) города Москвы состоялась встреча наиболее влиятельных аналитиков в области недвижимости. Обсуждались наболевшие проблемы в этой сфере, среди которых, как и ожидалось, наибольшее оживление вызвала тема так называемого «инвестиционного пузыря». Всех интересовало, существует ли такой «пузырь» и если да, то скоро ли он лопнет. Начнем с того, что подразумевают аналитики под буквально набившим оскомину за время встречи «пузырем». Хотя четкого определения этому понятию никто из аналитиков так и не дал, а руководитель группы маркетинга ДИПСа Андрей Куприянов даже сказал, что «ни разу не слышал разумного определения «пузыря» в устах его апологетов», можно предположить, что под ним подразумевается непрекращающийся рост цен на жилье, а также самого жилья, приобретаемого не для проживания, а для того, «чтобы было». Видимо, те самые «апологеты», о которых говорил Андрей Куприянов, подразумевали, что практически не поддающийся прогнозированию взлет цен на недвижимость можно сравнить с надувающимся пузырем, который рано или поздно должен лопнуть, в связи с чем, кстати, незамедлительно была затронута тема кризиса. Эпитет же «инвестиционный», употребляемый в словосочетании с «пузырем», означает в нашем случае, что цены, устанавливаемые на жилье, взвинчиваются благодаря людям, которые покупают недвижимость как средство вложения денег и автоматически называются инвесторами.

Отдельным вопросом на круглом столе стала проблема монополизации рынка. Аналитики считают, что никакого сговора между игроками не существует, а цены растут по объективным причинам. Андрей Бекетов попытался объяснить это на примере: «В рекламе стоит цена 1500 долларов за квадратный метр. Откуда она берется? Застройщик платит за площадку 500 долларов за кв.м. Затем он возводит само здание, вкладывая еще как минимум 500 долларов в кв.м. Ну и надо же еще расплатиться за банковский кредит. Вот и получаются 1500 долларов. Если бы все эти полторы тысячи долларов просто падали в карман застройщика, то мы бы, наверное, не здесь проводили круглый стол...» «...А на Канарах или в «Матросской Тишине», – подсказал кто-то из участников. Константин Апрелев считает, что более правомочен разговор о монополизации доступа к земельным участкам, а не о сговоре на рынке или монополизации его в целом. Никакого сговора быть не может, потому что вся информация о ценах внутри компаний держится в секрете. Иначе действовать было бы просто невыгодно.

С подобной категоричностью аналитики восприняли и вопрос о том, лопнет ли «пузырь» – будет ли кризис, иными словами. По мнению экспертов, никаких резких падений на рынке жилья быть не может. Если снижение и будет, то очень плавное, считает Константин Апрелев. По его словам, «недвижимость – это не ценные бумаги, это то, что обладает доходностью – минимум 6% годовых». Именно поэтому никаких резких изменений не произойдет. «Возможны нормальные рыночные колебания и циклы», но не кризис, считает директор Аналитического центра компании «МИЭЛЬ» Геннадий Стерник. По его мнению, московские и подмосковные цены на жилье растут еще и из-за ипотеки: «В регионах она является благом, потому что там цены растут не так быстро, как в столице. Кроме того, там при помощи ипотеки квартиры могут купить себе не самые состоятельные люди. В Москве же ипотека – это однозначный вред, она буквально толкает цены вверх. А у нормальных людей доходы так быстро не растут, как в Москве растут цены. Происходит отрезание людей от доступного жилья». С утверждением о пользе ипотеки для регионов оказался совершенно не согласен Юрий Кочетков. «Ипотека для регионов – это десятое колесо в телеге. Там она не работает. А вообще мое отношение к ипотеке, как к наркотику: один раз укололся, двадцать лет лечишься», – сказал он.

Таким образом, по мнению аналитиков, ни предложение, ни спрос в ближайшее время снижаться не будут. А значит, по-прежнему будут расти цены. Из шести присутствовавших на встрече аналитиков только один предсказал снижение цен к январю 2005 года. Максимальную цену за квадратный метр жилья ожидает Андрей Бекетов – 2400 долларов (при условии, что 1 доллар к концу года будет стоить 29 рублей). Минимальную – сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости Андрей Сапожников – 1400 долларов. Прогнозы остальных колебались от 2100 до 2200 долларов. Напомним, что на сегодня средняя цена на жилье в Москве составляет 1800 долл. за кв. метр.

Между тем, по прогнозам аналитиков, сокращения предложения на рынке жилья ожидать не приходится. Может только увеличиться срок экспозиции объектов на рынке. В конечном итоге это скорее всего приведет к постепенной стабилизации цен, объемы же предложения вряд ли сократятся. Кроме того, по словам аналитиков, в апреле объем предложения традиционно резко увеличивается, так же как снижается обычно в августе.



Главная --> Публикации