Главная --> Публикации --> Прыжки через загогулину Градостроение и настроение Ипотека: почему осторожны банкиры? Правительство не хочет делиться "ипотечными" деньгами Замки на песке

По свидетельству профессиональных участников московского рынка недвижимости, механизм регистрации сделок в столице в последние годы был хорошо отлажен, что серьезно упростило процесс оформления. Так надо ли искать лучшее от хорошего? Грядущая реформа системы регистрации прав на недвижимость вызывает неоднозначную реакцию в среде профессионалов рынка и самих регистраторов. Своими мыслями на этот счет поделилась Елена Киндеева, заместитель руководителя Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Что думают в Мосрегистрации о готовящейся реформе

"Сейчас готовятся новые изменения к Закону о регистрации... Даже комментировать боюсь", - продолжает Е.Киндеева. Любое резкое изменение закона тут же влияет на рынок. Профессиональные участники рынка научились быстро адаптироваться к изменению законов. Но коренная ломка губительна для рынка. Никто толком не знает, что будет. Существует три или четыре проекта. Одни говорят, что нам нужна немецкая система, т.е. надо регистрировать права, а не сделки. В Думе - совсем иной законопроект, который берет за основу австралийскую модель: факт регистрации гарантирует права, а правоустанавливающий документ при этом не имеет никакого значения. Но все это требует изменения Гражданского кодекса, причем системного, а также изменения судебной и правоприменительной практики. Поскольку многие вообще не понимают, о чем речь и насколько все это отличается от действующей модели, в итоге, может получиться очередной противоречивый симбиоз несовместимых подходов, который смогут успешно использовать недобросовестные участники рынка.

Пежде чем говорить о регистрации, Елена Киндеева предложила задуматься о таком вопросе: так ли уж плох Гражданский кодекс, как его "малюют"? С ее точки зрения, ГК сегодня дает ответы на все возникающие вопросы, а вот последующее законодательное творчество часто ему противоречит. "Каждый раз, когда я слышу, что надо принять изменения к Закону о государственной регистрации, у меня лично возникает один вопрос: а применять его вы пробовали?" - говорит г-жа Киндеева. Вот недавно были внесены технические поправки к закону - просто отточили, на первый взгляд, какие-то формулировки. В результате юридические лица вынуждены теперь предоставлять нотариально заверенную доверенность, а физические лица - кадастровый план земельного участка при любой регистрации прав. Теперь все дружно встали в очередь в кадастровые палаты - даже наследование без кадастровых планов оформить невозможно. И за все это, опять же, надо платить. Выходит, что изменения, вносимые с целью установления четких и простых правил для оборота недвижимости в силу их непродуманности, пока все больше усложняют жизнь участников рынка.

Например, существует точка зрения судебных органов, что к отношениям долевого строительства, в которых участвует гражданин, должны применяться нормы Закона о защите прав потребителей и что эти отношения должны проходить государственную регистрацию наравне с правами на готовую недвижимость. Тем самым выхолащивается суть инвестирования, когда за более низкую цену люди платят тем, что берут на себя определенный риск. Если оградить частных инвесторов от этого риска, результатом может стать только одно - цены на новостройки вырастут. Рост цен при таком подходе подхлестнет и изменение схемы налогообложения, поскольку налоги со всей прибыли придется платить генеральному инвестору.

Жестокое регулирование оборота недвижимости, считает Елена Киндеева, обосновано. Доказательством этого может служить то, что сейчас в Москве намного меньше судебных разбирательств с правами на жилье по сравнению с серединой 90-х годов. Правда, в сфере нежилой недвижимости все не так радужно - здесь часто используются лазейки в законодательстве, так что собственникам приходится здесь проявлять особую осторожность. Справедливое нарекание вызывает необходимость заполнять множество сложных форм вместо одного заявления, но это, по мнению г-жи Киндеевой, вопрос к Минюсту, а не к самой системе регистрации. Все хотят большей предсказуемости, но даст ли это новый закон - еще вопрос. Иногда благие идеи, непродуманные с точки зрения правовых механизмов, став законом, могут наносить удар по тем самым гражданам, которых он пытается защитить.

Реформа системы регистрации столь активно продвигается потому, что без нее трудно реформировать административную систему в целом. До конца года основные изменения должны вступить в силу. В марте указом президента уже создана Федеральная регистрационная служба, в которую должны слиться все территориальные органы по регистрации прав. Должен быть также введен единый бланк свидетельства о регистрации (сейчас у каждого субъекта Федерации свои свидетельства с разными степенями защиты). Бесспорно, это может само по себе вызвать неразбериху. В одной только Москве форма свидетельства уже менялась трижды, и каждый раз у участников рынка возникало недоумение по поводу разнообразия циркулирующих документов. Плата за регистрацию также будет изменена и будет единой по всей России. Единая служба будет финансироваться из госбюджета. Вероятно, что переходный период отрицательно отразится на оплате труда служащих в системе регистрации в Москве и других развитых регионах, так что вероятен отток специалистов.
Причин для падения цен на жилье в Москве не существует. Они лишь стабилизировались в летние месяцы, а с начала осени вновь рванут вверх, уверенно заявляют эксперты рынка недвижимости. Ни банковский кризис, ни заявления ряда чиновников о том, что стоимость квартир в городе за последнее время упала на 10 - 15 процентов, не смогут помешать удорожанию жилья. Таким образом, москвичам не стоит надеяться на то, что рынок недвижимости "перегрелся" и ему пришла пора "остудиться" - недорогого жилья в столице нет и не появится в будущем.

В отношении нового строительства существует еще одна неоднозначная задумка: регистрировать право на недвижимость на того, кому принадлежит участок, независимо от того, кто вложил деньги в строительство. Хотя регистрировать станет проще, но, опять же, возрастет стоимость конечной продукции. Таким образом, в законодательстве, которое, казалось бы, напрямую не связано с ценообразованием, могут быть заложены скрытые механизмы, способные серьезно тормозить создание рынка доступного жилья, на которое уповает федеральное правительство. Приведенные примеры говорят только об одном: отношения по инвестированию в строительство, в том числе и жилья, требуют дополнительного правового регулирования. При этом изменения и дополнения в действующие нормативные акты должны быть внесены системно и в комплексе.

И вдруг этим летом рынок жилья замер - цены застыли на месте, а кое-где даже начали падать. А недавно ряд чиновников сделали заявления, что стоимость квартир резко устремилась вниз. Так, по словам председателя Совета национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимира Пономарева, падение составило в среднем 10-15 процентов. У горожан, озабоченных решением своих жилищных проблем, даже появилась надежда, что рынок наконец-то начал "остужаться" после явного "перегрева". Ведь средняя стоимость за один квадратный метр в Москве разительно отличается от "коллеги" в провинции. Там его средняя себестоимость оценивается в 350 - 400 долларов, а продажная цена - 550 - 600 долларов.

Рынок жилья в Москве - один из самых динамичных секторов бизнеса. Цены на нем за последние годы просто взметнулись вверх. Если - в середине 1999 года один квадратный метр в среднем стоил 670 долларов, то уже к концу года - 70 Летом 2002 года средняя цена предложения превысила 1000 долларов, а за 2003 год рост составил 40 процентов. В середине нынешнего года средняя цена квадратного метра достигла в столице 1800 долларов. Людям, желавшим улучшить свои жилищные условия, просто нельзя было медлить. За короткий срок их сбережения дешевели прямо на глазах. Образно говоря, если сначала денег набиралось на трехкомнатную квартиру, то уже через несколько месяцев их еле-еле хватало на двухкомнатное жилище. В общем, Москву охватил покупательный бум.

А начальник отдела маркетинга корпорации "Инком-Недвижимость" Евгений Михаленков добавляет: летом цена предложения действительно зафиксировалась на одном уровне, а конечная стоимость квартиры отличается на сумму торга, которая колеблется от 2 до 5 процентов в зависимости от конкретного района и здания.

Однако, как твердят в один голос эксперты, рынок жилья вовсе не собирался никуда падать, цены на нем лишь стабилизировались, и только в отдельных случаях на квартиры предоставляются скидки. Так, по словам пресс-секретаря "Миэль-Недвижимости" Игоря Ладычука, возможно, слухи и заявления о резком снижении цен на жилье возникли из-за того, что лето традиционно является "низким" сезоном. В это время спрос заметно снижается и некоторые компании начинают предлагать "зависшие" квартиры со скидками примерно 90 - 100 долларов с квадратного метра. Но это никак не 10 - 15 процентов от стоимости, отмечает Игорь Ладычук.

Но все опрошенные нашей газетой эксперты утверждают, что сложная ситуация в банковской сфере не могла оказать такого сильного влияния. Даже если все банки решили бы расстаться со своей недвижимостью, то, по оценке пресс-секретаря Московской ассоциации гильдии риелторов Михаила Козырева, банковская доля составляет лишь 40 млн. долларов, а объем всего рынка тянет на 9 млрд. долларов. Понятно, что это капля в море.

И все же рынок жилья если не упал, то реально замер на одном месте, чего с ним не случалось уже довольно давно. Каковы же причины? Владимир Пономарев указывает прежде всего на шок людей от галопирующих цен и банковский кризис. Последний как раз и спровоцировал падение на 10-15 процентов.

Также, считает Игорь Ладычук, спад активности произошел из-за заявлений федерального правительства о намерении создать рынок доступного жилья. Многие поняли, что речь идет о стремлении снизить стоимость квадратного метра, а на самом деле - только о разработке механизмов, позволяющих приобретать жилье более широкому слою населения. Иными словами, планируется внедрять в жизнь различные накопительные и кредитные схемы, предоставлять льготы и т. д.

И все же банковский кризис повлиял, причем своеобразно. По словам Евгения Михаленкова, когда вкладчики стали массово забирать свои сбережения из кредитных сооружений, то часть из них решила не класть деньги под подушку, а улучшить жилищные условия. Наиболее популярным стал вариант продажи своей квартиры для того, чтобы купить жилище с большей площадью. В итоге на вторичном рынке заметно возросло предложение жилья (на 20 - 25 процентов от уровня весенних цен). Но в то же время потенциальные покупатели пока не спешат делать выбор и откладывают приобретение недвижимости. Возможно, отмечает Михаленков, на людей повлияли заявления чиновников о падении цен, которые дезориентировали их.

Дело в том, говорит Игорь Ладычук, что движение цен наверх обусловлено следующими сильными факторами. Во-первых, рынок жилья очень хорошо коррелирует с нефтяным рынком. Если цены на последнем растут или высоки, то и в секторе недвижимости через определенное время происходит то же самое. Иными словами, нефтяные деньги прямым или опосредованным образом приходят на рынок жилья и поднимают его. При этом, по прогнозам аналитиков, цены на нефть в мире в ближайшие год-полтора останутся на высоком уровне. Выводы напрашиваются сами.

А как же поведет себя рынок жилья дальше? К сожалению, констатируют эксперты, цены на нем продолжат неумолимый рост, так как причин для обратного просто не существует. Свое веское слово добавил и глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин, который буквально на днях заявил, что снижения стоимости квартир в Москве не стоит ожидать, они будут только дорожать.

В-третьих, опять же не надо забывать о стремлении властей развить ипотечный сектор. Покупка квартир в рассрочку лишь увеличит спрос на жилье, который, скорее всего, не будет компенсирован предложением. В итоге ипотека только поспособствует росту цен на квартиры.

Во-вторых, эксперты полагают, что развитие федерального законодательства позволит в будущем активнее возвращаться в страну ранее ушедшему за рубеж капиталу. И деньги конечно же первым делом выберут рынок недвижимости. Ведь до сих пор вложение средств в эту сферу является наиболее прибыльным и надежным по сравнению с теми же операциями с ценными бумагами и валютой. К тому же известно, что около 10 процентов всех квартир в Москве покупается именно в качестве высококлассного инвестиционного инструмента.

По мнению Евгения Михаленкова, сценарий следующий: вначале при заключении сделки о покупке квартиры будет уменьшаться сумма торга (размер скидки), затем риелторы совсем перестанут торговаться, и цены начнут расти. Отказ от торга произойдет в течение ближайшего месяца. К тому же и вторичный рынок вскоре тоже изменит свое состояние. Люди не могут до бесконечности откладывать покупку - им надо решать жилищные проблемы. И чем дольше "вторичка" будет пребывать в затишье, тем сильнее будет скачок цен на ней. Вполне вероятно, к концу этого года средняя цена за квадратный метр в городе дойдет до 2000 долларов, а к 2006 году уже выйдет на уровень 2400 - 2500 долларов.

По прогнозам экспертов, уже к середине августа активность на рынке восстановится и цены поползут вверх.

Сейчас уже трудно себе представить, что еще пятнадцать лет назад большинству москвичей были неизвестны такие топонимы, как "Марьинский парк", "Куркино", "Кожухово". Фактически за это время на территории столицы вырос еще один город-миллионник, если считать только новые районы массовой застройки. Но дело не только и не столько в объемах. На эти годы сформировался совершенно новый подход к самому понятию массовой застройки. Проектировщики и строители теперь занимаются не освоением территории, а организацией жилого пространства, которое включает в себя кроме жилых домов и продуманную социальную инфраструктуру, и транспортную сеть, рассчитанную исходя из реалий современности, и ландшафтную архитектуру.

Таким образом, надежде на то, что рынок жилья наконец-то в Москве успокоится, судя по всему, не долго осталось жить. Цены на квартиры уже перестают смотреть вниз и собираются осваивать новые высоты. И получается, что сейчас самое время делать покупки - лучше уже не будет.

Каждый район имеет теперь свое лицо, свой неповторимый облик. Это при том, что большинство новых районов застроены в основном серийными домами (за исключением Куркина, о котором разговор особый). Заместитель главного архитектора Москвы, директор Московского научно-исследовательского и проектного института типологии и экспериментального проектирования (МНИИ-ТЭП) Юрий Григорьев убежден, что само понятие "типовое домостроение" осталось в прошлом, во временах рязановской "Иронии судьбы", а современное московское домостроение отнюдь не типовое, а экспериментальное.

Иметь свое лицо

- Мы проектируем не дома для массового строительства, а блок-секции. Блок-секция - это лестничная клетка и расположенные вокруг нее квартиры. Из них проектировщики и строители могут возводить адресные дома любой этажности, конфигурации, с любым набором квартир. Но первый дом тщательно проверяется строительством в натуре по всем его параметрам. Таким образом мы избегаем многих ошибок и недоработок. Вот чем отличается экспериментальное проектирование от типового.

- Мы, архитекторы и инженеры, разрабатываем экспериментальные проекты, которые затем можно использовать для повторного применения в любой редакции, - утверждает Юрий Григорьев.

ГУП "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" (УЭЗ).

В структуре московского стройкомплекса есть организация, само название которой очень точно отражает современный подход к застройке:

Отличительная особенность осуществляемой ГУП "УЭЗ" деятельности состоит в том, что с 1994 года оно реализует проекты в комплексе с объектами инфраструктуры: социально-культурными учреждениями, гаражами, спортивными сооружениями, благоустройством, а также уделяет первостепенное значение развитию ландшафтной архитектуры и вопросам энергоэффективности. Этот подход лежит в основе всех объектов УЭЗа, среди которых такие известные всем москвичам, как жилой комплекс "Синяя птица" в Северном Бутове, "Новая Олимпийская деревня", микрорайоны Куркина.

- Самая важная буква в названии нашего управления - Э, то есть "экспериментальный", - считает руководитель УЭЗа Валерий Силин. - Эксперимент в строительстве тождественен понятию прогресс. То, что мы делаем - экспериментально, ново и должно дать еще один шаг к развитию самого понятия "строительство".

В свое время именно жилой комплекс "Синяя птица", возведенный по монолитной технологии, стал архитектурной доминантой строящегося района Северное Бутово, определил собой не только облик, но и, если можно так сказать, настроение нового района.

- Сегодня отряд строителей и проектировщиков в Москве строит много и разнообразно, применяя все, что появляется нового, - говорит Валерий Силин. - Свое предназначение мы видим во внедрении комплексности застройки, экологической достаточности микрорайонов, как это происходит, например, в Куркине, а также в разработке новых технологий, создании энергоэкономичных зданий.

В этом году Марьинский парк отмечает свое десятилетие. Этот район уникален по нескольким причинам. Это был, пожалуй, первый район массовой застройки в столице, спланированный от начала до конца с учетом новых требований: архитектурная неповторимость, набор социальной инфраструктуры, ландшафтный дизайн. Неслучайно он является сейчас одним из самых популярных новых районов. Здесь поработали практически все крупные московские застройщики: Главмосстрой, ДСК-1, ДСК-3, МСМ-5, СУ-15 Поэтому Марьинский парк может по праву считаться визитной карточкой московских строителей.

...И вырос Марьинский парк

Пожалуй, ни одна другая организация стройкомплекса с этим бы не справилась. МСМ-5 имеет самый мощный в столице парк тяжелой строительной техники: около 2500 единиц современных самосвалов, башенных кранов, грузопассажирских подъемников от "Вольво", "Татры", "Скании", МАЗа, КрАЗа, КамАЗа. Одних только самосвалов на предприятии насчитывается около 600 единиц. Соответственно на его долю приходится большая часть наиболее трудоемких работ, таких, например, как ликвидация городских свалок.

Но тогда, десять лет назад, на месте нынешних жилых кварталов была гигантская свалка. Надо было до начала строительства вывезти 10 миллионов кубометров (для сравнения - объем, например, ж/д вагона - около 37 куб. м) илового осадка, а затем завезти 16 миллионов кубов грунта. Эту титаническую работу в кратчайшие сроки выполнила компания "Мосстроймеханизация-5".

Собственный завод по производству несъемной опалубки компания запустила в июне прошлого года. Фактически это означает, что впервые в столице промышленным способом начали производиться дома индивидуальной планировки. В Марьинском парке, а также в Митине и в других районах города МСМ-5 возводит дома по монолитной технологии. Но нельзя не сказать и о том, что в последние годы все крупные домостроительные комбинаты столицы осваивают новые серии домов, которые по своим качествам не уступают индивидуальным.

Сейчас в состав предприятия входит 11 подразделений, в том числе 4 управления механизации, 3 строительных управления, 2 бетонных завода, завод по производству элементов несъемной опалубки и перекрытий, управление нерудных материалов. Выступая инвестором-застройщиком жилья, "Мосстроймеханизация-5" осваивает самый популярный в Европе способ строительства, который позволяет сочетать свободу проектировочных решений монолита и качество фабричного выпуска деталей. На строительной площадке устанавливается несъемная железобетонная опалубка, стены и перекрытия подвозятся, после чего заливаются бетоном. Плиты производятся на железном поддоне, поэтому поверхность получается идеально ровной. Для сравнения - по старой технологии бетон укладывается в деревянные каркасы, и степень его гладкости полностью зависит от глазомера или старания рабочего.

Домостроительный комбинат № 1 - крупнейший производитель панельных домов в столице (объем застройки превышает миллион квадратных метров ежегодно). В последнее время ДСК-1 разрабатывает проект "башен монолитно-сборных", но все-таки основное внимание уделяется развитию индустриального домостроения.

Растет кпд КПД

За сорок лет своего существования Домостроительный комбинат № 3 освоил производство домов десяти серий. Если в 70-х годах дома серии П-3 справедливо считались одними из самых комфортабельных, то дома семейства П-ЗМ (то есть модернизированные) по соотношению цена - качество полностью соответствуют современным запросам. Нет ни одного района массовой застройки на территории Москвы, где бы ни возводились дома, выпущенные третьим комбинатом. Фактически ДСК-3 на глазах меняет привычные представления о серийном жилье. Дома, которые изготавливаются индустриальным методом, но по своему качеству, удобству и даже внешнему виду практически ничем не отличаются от индивидуальных, - это цель, ради которой модернизируется и развивается домостроительный комбинат.

- Качество серийных домов зачастую выше, чем монолитных, - считает первый заместитель генерального директора ДСК-1 Андрей Паньковский. - Просто благодаря тому, что технологии отработаны годами, брака практически нет. Как на этапе изготовления панелей, так и монтажа. Однако мы никогда не забываем о словах руководителя московского стройкомплекса Владимира Иосифовича Ресина: "Главным человеком на стройплощадке является архитектор". Поэтому мы стараемся искать новые решения в рамках серийного производства - и архитектурные, и колористические. Разработанный нами дом "Юбилейный" - новый шаг вперед с точки зрения архитектурных возможностей. Но и наша хорошо известная всем серия П-44Т с облицовкой "под кирпич" предоставляет немалые возможности. Возьмите хотя бы жилой комплекс на Рубцовской набережной: он выполнен на основе "тэшек", но смотрится как индивидуально спланированный дом.

Компания СУ-155, которая производит четвертую часть от общего годового объема строящегося в городе жилья, разработала дом-конструктор новой серии И-15 Напомним, что в конце 90-х СУ-155 реконструировало почти остановившийся Домодедовский завод ЖБИ, чтобы начать выпускать на его конвейерах изделия для строительства домов. Однако речь шла не об одном-двух образцах зданий с определенной планировкой и набором квартир. СУ-155 решило создать некую систему сборных элементов, которая дала бы возможность воплощать в жизнь разные проекты жилых домов - и муниципальные, и коммерческие. Поэтому в итоге получилась не серия, а целый строительный каталог изделий под общим названием И-15 Первый дом И-155 возвели, на ул. Островитянова в квартале 5 А вслед за ним выросли новостройки на Волжском бульваре, на улицах Шверника, Каховка, Наметкина, Зеленом проспекте, в Марьине, Митине, Загорье, Зюзине, Южном Бутове. Основные цвета И-155 - белый с оранжевым, хотя встречаются и сочетания светло-серого со светло-зеленым.

- Мы давно поняли, что панельное жилье уже стало частью общего архитектурного целого Москвы и Подмосковья, - говорит генеральный директор Домостроительного комбината № 3 Дмитрий Капырин. - И каждый новый дом очень скоро становится частью городского пейзажа. Горожанин хочет гордиться внешним видом своего жилья. Для придания неповторимого внешнего вида каждому из возведенных нами домов мы применяем различные технологии: наружные стеновые панели имеют рельефную матричную отделку и индивидуальные цветовые решения.

ГМС-1 - так называется новая серия домов, разработанная холдингом "Главмосстрой". Впрочем, этот дом в холдинге предпочитают называть не серией, а системой. Фактически разработана некая основа, которая позволяет создавать различные по внешнему виду и по планировке дома. В системе ГМС-1 даже фасадные панели выполняются в нескольких вариантах, причем делаются они таким образом, что полностью скрывают наружные швы, создавая тем самым впечатление, что дома построены из штучных материалов.

Главное преимущество И-155 - возможность выбора конфигурации дома, этажности (от 12 до 24 этажей), компоновки и планировки квартир. Поэтому здания из изделий И-155 и называют домами-конструкторами. В этих домах, несмотря на то, что они панельные, возможна свободная внутренняя планировка.

Дома ГМС-1 в муниципальном варианте пройдут настоящую обкатку в новом строящемся районе Кожухово

Система ГМС-1 позволяет компоновать 18 вариантов блоксекций, то есть лестничных клеток с выходящими на них квартирами, варьировать высоту (от 9 до 18 этажей) и количество подъездов, изменять конфигурацию зданий. Такие дома удобны для точечного строительства на самых разнообразных по площади и рельефу участках. Но, пожалуй, главное достоинство блок-секций ГМС-1 с шагом 3,3; 3,6; 4,2; 6,3 метра и трехметровой высотой этажа заключается в возможности широкого выбора планировок квартир, благодаря чему в рамках данной системы можно с одинаковым успехом строить как муниципальное, так и коммерческое жилье.

- Посмотрим, что из этого получится, - заметил побывавший недавно на новой строительной площадке первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин. - Главное, чтобы москвичи от этого новшества выиграли. Ведь в Кожухове все надо начинать с нуля. Уже первым новоселам необходимо будет создать приемлемые удобства, обеспечить их объектами соцкультбыта. А вообще переселение из пятиэтажного и ветхого жилого фонда идет в Москве по плану. Сегодняшнее жилье не сравнить со старым. Посмотрите, какие прекрасные дома, в том числе разнообразные по архитектуре, строятся на окраинах и в центре, они украшают город, а главное - в них комфортные условия проживания.

- столичные власти доверили Главмосстрою построить там около 200 000 квадратных метров социального жилья. Всего же в Кожухове по плану должно быть возведено порядка 1 миллиона 200 тысяч квадратных метров жилья. Намечено построить 8 микрорайонов.

Пожалуй, самой крупной стройкой этого года стал жилой комплекс бизнес-класса на Ходынском поле. Масштабы строящегося там жилого микрорайона "Гранд-Парк" с прилегающим к нему ледовым дворцом и гигантской парковой зоной поражают воображение. Генеральным инвестором и застройщиком является компания "Мосфундаментстрой-6". Уже в сентябре застройщики предъявят госкомиссии первые несколько домов. К этому времени будет полностью готово порядка 100 тысяч кв. метров жилья, то есть около 2000 квартир и столько же мест в подземных автостоянках.

Ходынка станет оазисом

- Изначально было решено, что Ходынка должна застраиваться исключительно монолитными домами с индивидуальной планировкой, - говорит генеральный директор компании "Мосфундаментстрой-6" Виктор Нестеренко. - Было бы просто преступно строить типовые здания рядом с центром города, в таком замечательном месте, хотя, возможно, объем был бы больше, а сроки строительства сократились. Мы как инвесторы и застройщики сознательно отказались от исключительно высотной застройки, чтобы придать архитектурное своеобразие всему комплексу.

Ходынка - не рядовой строительный объект, а, можно сказать, знаковый, рубежный для города. Это - последнее белое пятно в непосредственной близости от центра Москвы. Причем пятно огромное: только жилая застройка, которую ведет МФС-6, займет более тридцати гектаров.

На Ходынке предусмотрен полный набор социальной инфраструктуры - детские сады, школа, магазины и т.д. При желании жители комплекса могут вообще не покидать его

Новый микрорайон будет представлять дугу жилой застройки длиной более километра, обращенную к центру Ходынского поля. Причем здания, образующие полукружье, - 23-этажные, а те, которые ближе к центру, постепенно снижают этажность, вплоть до крайних четырехэтажных. Таким образом, весь комплекс имеет форму гигантского амфитеатра, а на месте "арены" перед глазами жителей будет находиться парковая зона.

Куркино: и коттеджи, и многоэтажки

- все необходимое для жизни будет находиться в пределах пешего хода. Кстати, первые этажи предназначены в основном не для жилья, а как раз для объектов соцкультбыта.

В общем, никто бы не осудил столичные власти за новый панельный городок на далекой окраине. И вот тогда-то Юрий Лужков принимает парадоксальное решение: начать в Куркине массовое строительство в расчете на покупателей со средним и высоким уровнем достатка. Никаких типовых строений - только монолит, только индивидуальные проекты. И наряду с многоэтажными домами - коттеджи, таун-хаусы и дуплексы. То есть жилье если не элитное, то бизнес-класса. Это в то время, когда эконом-класс распродавался через пень-колоду.

Еще пять лет назад никто точно не знал, чем и как будет застраиваться Куркино - постановление правительства Москвы на этот счет появилось только в ноябре 1999 года. То есть, конечно, задолго до того было ясно, что строить здесь нужно. И при ином раскладе мы могли бы получить еще один район типовой застройки, как Жулебино или Бутово. Строго говоря, никакой трагедии не произошло бы и в этом случае - квадратные метры городу нужны, да и новые типовые районы строители пытаются разнообразить всеми силами.

Всего через пять лет после старта мы имеем новый район. Сейчас в куркинских квартирах и таун-хаусах новые жильцы ведут отделку, район приобретает жилой вид. Социальная инфраструктура в заселенных микрорайонах уже практически сформирована. Появились магазины, салоны красоты, отделение милиции, пожарное депо, медицинский центр. Нет проблем с устройством детей в школу или детский сад.

Генеральным инвестором строительства в Куркине стал Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС).

Что лучше - панель или монолит? Многоквартирный дом или таун-хаус? Очевидно, спор на эту тему бесплоден. Свои достоинства и недостатки есть и у того, и у другого способа домостроения. Однообразие - это, конечно, плохо. Но где вы видели однообразие в современной строящейся Москве? Едва ли не каждый год с конвейеров домостроительных комбинатов выходят новые серии, каждый район проектируется индивидуально, так что даже отъявленные скептики вынуждены признать: эра типового домостроения закончилась.

Без однообразия

В рамках программы "Новое кольцо Москвы" до 2015 года запланировано построить 60 высотных зданий, которые будут определять новый архитектурный облик столицы. Появятся они в 60 зонах, и схема их размещения определена Генеральным планом развития города. Общегородская концепция размещения высотных комплексов по административным округам, разработанная НИиПИ Генплана, два месяца назад одобрена Общественным градостроительным советом. "Мы принимаем генеральную схему или принципы размещения высоток по зонам, но каждый конкретный проект нужно провести через конкурсы и обсудить на Общественном совете, - сказал мэр Москвы Юрий Лужков. - Нужно учитывать не только качество архитектурного облика конкретного сооружения, но и внимательно посмотреть, как оно накладывается на историческую городскую среду, на то, что для нас драгоценно". Программа включает три очереди строительства. Первой предусмотрено сооружение восьми высотных домов в Чертанове, Гольянове, Богородском, Люблине, Марьине, Теплом Стане, на Ярославском и Дмитровском шоссе.

Сейчас в сфере московской недвижимости есть богатый выбор, практически любые возможности не просто для обустройства собственного быта, но и для выбора образа жизни. Столица застраивается по-новому. И благодаря этому по-новому живет.
В ближайшие десять лет подобно Нью-Йорку, Токио и другим крупнейшим городам мира Москва станет городом небоскребов. К 2015 году в городу будут возведены более ста высотных домов.

По мнению заместителя директора НИиПИ Генплана Сергея Ткаченко, новое кольцо - "собирательный образ, возвращающий нас к кольцу сталинских высоток, которые расположены в основном по Садовому кольцу". Москва имеет радиально-кольцевую структуру, у нас есть Третье кольцо, которое было не так давно реализовано, сейчас проектируется и строится Четвертое транспортное кольцо, - поясняет он. - Так вот, первоначально, еще до генплановской проработки, предполагалось, что Третье и Четвертое кольца, по схеме Садового, можно и нужно украсить высотными зданиями.

- В последние годы свободные площади в столице становятся все большим дефицитом, - отмечает первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин. - Наряду с реконструкцией кварталов пятиэтажной застройки и выводом промзон высотное строительство - это новые площади, городской резерв. Кроме того, высотные здания станут новыми городскими доминантами за пределами Садового кольца. Перекликаясь со сталинскими высотками, новые дома стилистически свяжут воедино городское пространство, внесут разнообразие в безликую застройку спальных районов. Кроме того, нельзя не брать во внимание и то, что наконец высотные здания - это современные технологии, шаг вперед. По небоскребам и применяемым технологиям судят, насколько уверенно чувствует себя государство. Первый 43-этажный дом уже построен на Давыдковской улице.

Необходимость строительства высотных домов назрела давно. Специалисты разных профилей единодушно признают: такому интенсивно развивающемуся мегаполису, как Москва, сегодня, как никогда, требуется архитектурная вертикаль.

Сталинский "ампир" живет и побеждает

Было время, когда эти высотки, прототипами которых послужили американские высотные здания, называли "украшательством". Это сейчас мы понимаем, что они имеют индивидуальность и самобытный колорит, что повторить их строительство в каком-то другом месте было просто невозможно. И настолько привыкли к новому зданию университета на Воробьевых горах, зданию МИД на Смоленской площади, гостиницам "Украина" и "Ленинградская", жилым домам на Кудринской площади и Котельнической набережной, что никому из нас даже в голову не приходит задаваться вопросом о целесообразности этого строительства или начать выяснять, на какой такой грунт их поставили. Например, здание на Котельнической расположено на самом берегу Москвы-реки. Стоит же, и ничего с ним не делается.

Можно как угодно относиться к творческому наследию Сталина, в том числе и в области архитектуры, но появление в 40 - 50-е годы семи высотных зданий, опоясавших город вдоль Садового кольца, тоже было продиктовано временем. Да, "вождь всех времен и народов", руководствуясь прежде всего политическими амбициями, волевым решением приказал заложить фундаменты восьми знаменитых высоток (на фундаменте восьмого позднее была построена гостиница "Россия") в день празднования 800-летия Москвы. Более того, собственноручно внес изменения в архитектурные проекты и пририсовал к каждому зданию шпили. Однако никто не сможет отрицать того, что сталинские 26 - 32-этажные дома - это хорошо продуманная во всех отношениях конструкция высотного ступенчатого здания.

Однако сейчас, когда столица активно застраивается и органичной частью городского пейзажа становятся высотные дома (в Москве уже насчитывается 17 зданий в тридцать и более этажей и возводятся еще 14), разного рода "специалисты" по какой-то недоброй традиции считают своим долгом и чуть ли не хорошим тоном подвергнуть новое направление в строительстве сомнению и будоражат общественное мнение всякого рода домыслами и нелепыми предположениями о безрадостной перспективе новых московских высоток. Они утверждают, что якобы стоят высотки на зыбких грунтах, и ветер их раскачивает, и грунтовые воды подмывают, и сползают они в реку или уходят постепенно под землю. Впрочем, справедливости ради стоит заметить, что основательной критике подвергались и строительство 60-этажных небоскребов в Сингапуре, возводимых прямо посреди океана, и выросшего в пустыне, на песках, Лас-Вегаса, и построенные на воде высотки Монте-Карло тоже ругали. Так что давайте согласимся, что строить небоскребы на семи московских холмах, наверное, во всех отношениях менее опасно, чем на морском дне.

Так почему же, скажите на милость, должны сползти в реку "Алые паруса"? Ведь река находится совершенно в другом месте, а дома стоят на берегу искусственно созданного канала, и фундамент у них гораздо ниже его дна. Да и мониторинг, который все годы после сдачи в эксплуатацию зданий ведут специалисты, не показывает никаких "уползновений".

Девять лет в столице стоит первый современный небоскреб - 35-этажное офисное здание "Газпрома", высота которого 151 метр. Хотя, по признанию руководителя строительства профессора Азария Лапидуса, почва под ним - хуже не придумаешь. Но любую проблему, по его мнению, можно решить, главное - знать, как. Существуют специальные технические решения, позволяющие предусмотреть практически все каверзы московских грунтов.

Однако обратимся к мнению специалистов. А они говорят, что хотя московская земля - не самая идеальная площадка для строительства, работать на ней вполне можно. Член совета директоров Московской ассоциации - гильдии риэлтеров Григорий Полторак убежден, что строить можно практически на любых грунтах, если уметь делать это правильно. То есть дело не в почве, а в квалификации и добросовестности строителей. Руководители крупных компаний тоже утверждают: строить быстро, дешево и плохо на самом деле невыгодно, особенно для строительных гигантов, у которых много объектов. Ведь наличие любой трещины в построенном доме сразу же поставит под удар весь многомиллионный бизнес компании, и эта дешевизна слишком дорого ей обойдется.

Сегодня строители обладают самыми продвинутыми технологиями и совершенными материалами и перешли от шлакоблочных домов и безликих блочных "коробок" к каркасно-монолитно-кирпичным домам. Эта технология вполне позволяет возводить дома повышенной этажности, сохраняя при этом прочность по всей вертикали здания.

Взять, например, хорошо известный элитный жилой комплекс "Воробьевы горы". Компания "ДОН-Строй" возводит его на супесях и твердых глинах. Для укрепления фундамента под этими высотными корпусами проектировщики разработали сложнейшую конструкцию из четырех тысяч свай, и каждая из них может выдержать нагрузку в 90 тонн. А монолитная железобетонная плита и специальные простенки, и диафрагмы жесткости также с запасом прочности отвечают всем требованиям устойчивости корпусов жилого комплекса "Алые паруса", так что никуда они не сползут и не уплывут.

Инстанции, инстанции и еще раз инстанции

Архитектурная доминанта севера Москвы - новая высотка "Триумф-Палас". Эдакий современный сталинский монументальный "ампир", сооружаемый "ДОН-Строем" на Ленинградском проспекте, выглядит весьма органично и изящно. Строительство близится к завершению, и все три года, что оно ведется, специалисты проводили расчет этого здания на все виды статических и эргономических загружений. И, по утверждению Сергея Шатилова, это здание имеет очень большие запасы несущей способности, осадки гораздо ниже прогнозируемых, то есть здание совершенно надежное.

Американцы нам помогут

Поскольку современные высотные дома представляют собой весьма сложные инженерные сооружения, большое значение придается не только разработке, но и утверждению проекта в органах строительного надзора. По словам доктора технических наук профессора Азария Лапидуса, вся схема реализации строительных проектов направлена на то, чтобы не допустить брака. Для получения разрешения на строительство необходимо пройти огромное количество инстанций: архитектурная экспертиза проекта в градостроительном и общественном экспертно-консультативном советах, комплект лицензий на архитектурный проект, затем Мосгосэкспертиза, куда представляют целые тома бумаг. В первой из них - исходно-разрешительная документация и согласования с многочисленными организациями, от СЭС до отдела подземных сооружений, природоохраны, Мосводоканала. После учета всех замечаний и окончательного заключения теоретически можно строить. Однако еще надо обратиться в инспекцию Госархнадзора, утвердить там генеральный план строительства и лишь после этого можно направляться в Объединение административно-технических инспекций города Москвы за ордером на проведение строительства. По свидетельству застройщиков, им приходится проходить до 250 согласований на каждый объект.

"Сегодня нам необходима поддержка американских партнеров, которые, как мы считаем, лучше всех владеют этим видом строительства", - отметил Владимир Ресин. С ним нельзя не согласиться. По статистическим данным, из ста самых высоких зданий мира на сегодняшний день 10 расположены в Чикаго, считающемся родиной современного небоскреба. В Нью-Йорке до трагических событий 2001 года их было 19, в Хьюстоне - 6, Лос-Анджелесе - 5, по три - в Атланте и Филадельфии, по два - в Сан-Франциско, Бостоне и Далласе. Впрочем, стоит отметить и тот факт, что постепенно первенство по строительству сверхвысоких небоскребов переходит к Юго-Восточной Азии. Самое высокое здание в мире (его высота 452 метра) теперь находится отнюдь не в Чикаго, а в столице Малайзии Куала-Лумпуре. Очень высокие здания строят Китай, Гонконг, Индонезия, Япония. Там тоже есть чему поучиться. В этом убедился Юрий Лужков, познакомившись с опытом строительства небоскребов в Японии.

Пару месяцев назад Владимир Ресин побывал в Америке. Общался с американскими коллегами - руководителями проектных и строительных компаний, архитекторами. Знакомился с апробированным многолетней практикой и используемыми в Штатах технологиями возведения высотных строений, которые планируется использовать и у нас. Несколько компаний проявили большой интерес к строительству высотных зданий в Москве. В частности, с представителями крупнейшей проектной фирмы "СОМ" из Чикаго подписан договор о создании совместного предприятия по проектированию высотных сооружений. К слову, создаваться оно будет на базе "Моспроекта-2", где когда-то родились проекты знаменитых сталинских высоток. Кроме того, с американскими архитекторами достигнута договоренность о том, что они возьмутся за проектирование небоскреба "Вертикаль" на Ленинском проспекте, где после трагедии в "Трансвааль парке" работы временно приостановлены. Получено согласие и ряда американских девелоперских компаний на то, что они выступят заказчиками по выполнению нескольких других проектов в Москве. Не исключено, что в Америке будет закупаться специализированная строительная техника, в частности краны.

Но вернемся к нашим московским высоткам. Проекты "нового кольца" уже реально воплощаются в жизнь. Первенец программы - 43-этажный жилой комплекс "Эдельвейс" - уже взметнулся вверх на 175 метров на Давыдковской улице. Инвестор и одновременно застройщик проекта - группа компаний "Конти".

Идем своим путем

- Изучение опыта "сталинок" привело нас к мысли о необходимости строительства многофункциональных жилых комплексов с широкой инфраструктурой, открытой для жителей всего района, - рассказывает начальник отдела маркетинга группы компаний "Конти" Алексей Самсонов. - В результате длительной подготовительной работы Москомархитектура определила 60 площадок, по 14-ти из них мы получили положительное решение о строительстве. Так была сформирована программа "Новое кольцо Москвы". Естественно, при строительстве современных высоток используются самые современные технологии, в частности, изобретенный нашим сотрудником, заслуженным строителем Российской Федерации Олегом Васильевым, способ строительства железобетонных зданий с помощью технологии туннельной опалубки. Сегодня одна из главных проблем высотного строительства в России - отсутствие строительных норм и правил для зданий выше 75 метров. С этим связан длительный и непростой процесс согласовании, поднимающий себестоимость строительства и увеличивающий его продолжительность. Другая проблема - московский грунт с подземными речками и пустотами. На самом деле отнюдь не везде можно возводить здания массой сто и более миллионов тонн. Но строительная наука не стоит на месте, постоянно совершенствуется, и для каждого проекта можно выработать индивидуальные решения по креплению грунта, специфике фундамента и т.д.

Именно специалисты "Конти" разработали концепцию высотного строительства в городе, исходя из которой в институте Генплана Москвы и был создан план строительства будущих московских высоток.

Взгляд с небоскреба

Сейчас разработанные компанией "Конти" проекты возведения небоскребов на Преображенской площади, Тарусской улице, Дмитровском шоссе, на площади Крестьянской заставы и по другим адресам выставлены на городской конкурс. Все строительные площадки "Нового кольца Москвы" расположены по срединно-периферийному поясу города. Корпорация никогда не стремилась вести высотное строительство в центре, так как не хочет нарушать исторического облика этой давно устоявшейся части города. К тому же подземная Москва изучена еще мало, и появление нового тяжелого здания может не самым лучшим образом отразиться на уже существующей застройке.

Есть ли спрос на квартиры в наших московских высотках? Оказывается, есть, и достаточно большой. В "Эдельвейсе" еще на начальной стадии строительства было продано больше 90 процентов квартир. Причем, если стоимость квадратного метра вначале была в пределах тысячи долларов, к окончанию строительства она поднялась до 2 - 3 тыс. долларов.

Сооружаемые сегодня высотные здания имеют оригинальные архитектурные решения, придают районам города своеобразный колорит. Но невольно возникает вопрос: как москвичи воспринимают возможность проживания в небоскребе? Ведь это, можно сказать, совсем другая жизненная философия. Практика освоения такого жилья у нас совсем небогатая. Да и в Америке богатые люди предпочитают жить за городом, а квартиру в высотном доме держат как запасной вариант. А в Париже, например, из-за того, что высотки не вписываются в городской ландшафт, принято решение не строить их совсем.

Сейчас идет продажа жилья от 17-го этажа и выше в небоскребах комплекса "Город столиц", что входит в состав делового центра "Москва-Сити". Квадратный метр здесь стоит четыре тысячи долларов. Этот комплекс возводится по проекту голландского архитектора и представляет собой две башни высотой 64 и 54 этажа, символизирующие одна - Москву, а другая - Санкт-Петербург. Первые три этажа запланировано отдать под всевозможные магазины, торговые центры, кинотеатры и т.п., с 4 по 17-й этаж включительно расположатся офисы, площадь которых составляет 70 тысяч квадратных метров.

В "Континентале" еще на первом этапе строительства заработал офис продаж, и значительная часть квартир тоже распродана. Велик спрос на квартиры и в других высотных домах. Причем москвичи, по примеру американцев, предпочитают покупать квартиры на последних этажах. Стоят они дороже, зато согласно планировке на лестничной площадке меньше квартир и, соответственно, меньше соседей.

Город интенсивно растет вширь, выходит за пределы МКАД и все равно испытывает большой недостаток свободных площадок. Значит, разумнее всего Москве расти вверх. И она, безусловно, устремится ввысь за счет специально выделенных под высотное строительство территорий, в том числе и в деловом центре "Москва-Сити".

В 2006 году все высотки "Сити" планируется ввести в строй. Задержка может быть лишь с сооружением башни "Россия", для которой инвестор пока не определен. Ее высота составит 640 метров, и она будет самым высоким зданием в мире. Время скоро покажет, удастся ли нам поставить высотный рекорд и не только догнать, но и перегнать Америку.



Главная --> Публикации