Главная --> Публикации --> Элита second hand Рост арендных ставок в офисном сегменте прекратился Новые старые дачи ярославки Гараж-народу! Доходное хобби

Что можно?

Мы все привыкли к идее, что государство диктует нам свои нормы и контролирует их соблюдение. Но в гражданском обществе государство еще и гарантирует права граждан, в том числе и экономические. Между тем ни для кого не секрет, что существующая система регистрации недвижимости не гарантирует прав собственности, а сам факт регистрации не может служить аргументом в суде, если сделка, не дай бог, будет оспорена. Вопрос о регистрации - один из самых туманных во всем пакете правовых актов, касающихся недвижимости. Прежде всего, до сих пор не ясно, что же именно подлежит регистрации. При принятии в 1994 году части первой Гражданского кодекса в него было введено принципиальное положение о необходимости государственной регистрации прав на недвижимость, их возникновения, перехода и прекращения (статья 131). Однако последующее законодательство стало уточнять этот перечень, и на сегодняшний день регистрируются отнюдь не все. Разобраться в этом вопросе нашему корреспонденту помог ведущий юрисконсульт юридического департамента ЗАО "ДМ Фонд" Кирилл Кубушка.

Большинство вопросов вызывает именно регистрация нежилых помещений, в отношении жилья ситуация более урегулированная: практически все действия, связанные с жильем, регистрации подлежат. В первую очередь, это объясняется тем, что с юридической точки зрения существует всего пять видов жилых объектов: жилой дом, часть дома, квартира, часть квартиры и недавно появившийся в российском праве кондоминиум. Все эти пять видов объектов подлежат регистрации и занесению в реестр, и практически все сделки, связанные с ними, тоже подлежат регистрации: купля-продажа, ипотека, аренда квартир (для юридических лиц) и т.д. Из договоров с жильем не подлежат регистрации только договоры безвозмездного пользования, коммерческого и социального найма (эти договоры оформляют отношения по пользованию жильем между гражданами и между гражданами и государством).

В настоящее время регистрируются как права на недвижимость, так и сделки с ней. По закону подлежат обязательной регистрации все вещные права на недвижимость. Кроме них в реестр вносятся некоторые обязательственные права: аренда, залог недвижимости, доверительное управление и другие, непосредственно указанные в законе. Однако, считает г-н Кубушка, получилась парадоксальная ситуация, когда в одних случаях регистрируется и договор купли-продажи, и переход права собственности (как в случае с жилыми объектами), а в других - переход права собственности без регистрации самого договора. К примеру, договор купли-продажи квартиры подлежит регистрации, а договор купли-продажи нежилого помещения - нет. То есть, регистрируется только то, что прямо указывается в законе, даже если это противоречит простой логике. К примеру, не подлежат регистрации такие, вроде бы связанные с недвижимостью права, как договор безвозмездного пользования недвижимостью, договор найма жилых помещений, договоры купли-продажи "нежилья", земельных участков.

Зарегистрируй его!

Имеешь право?

Как найти и обезвредить виноватого

В 1998 году вступил в силу новый Федеральный закон о госрегистрации, в котором была сделана попытка унифицировать, насколько это возможно, сделки с недвижимостью и создать единую базу, единый реестр, в который должны вноситься все совершаемые сделки. Надо сказать, что плохое разъяснение положений закона в то время привело к некоторому недопониманию и панике среди законопослушного населения, которое бросилось регистрировать свою недвижимость заново, опасаясь, что в противном случае можно лишиться прав на нее. Правда, паника по этому поводу была прекращена августовским кризисом того же года. На самом деле, все было и остается не так страшно: все сделки с недвижимостью - приватизация, сделки на вторичном рынке - признаются в законе действующими и не подлежат обязательной перерегистрации. В то же время, если собственник совершает какие-то сделки с этим жильем сейчас, то в этом случае ему придется сначала зарегистрировать свое право, внестись в реестр, а потом уже совершать сделку. Это только кажется сложным: регистрация сделки осуществляется одновременно с регистрацией ранее возникшего права и внесением его в единый реестр.

"С одной стороны, - продолжает Кирилл Кубушка, - у нас сказано, что реестр публично достоверен, то есть всякое лицо, которое получило информацию, вполне может ей доверять и не должно ее перепроверять. С другой стороны, доказать вину в действиях регистратора очень сложно, потому что недвижимость - это не простая категория, и я могу предположить такие ситуации, когда регистратор не может проверить всю историю объекта, и в результате сделка впоследствии может быть признана недействительной по основаниям, о которых регистратор даже не догадывался. В связи с этим привлечь его к ответственности за такое упущение не так просто, да и считать, что он во всех случаях виноват, - неправильно".

Все эти сложные (и лишние, на первый взгляд) действия происходят совсем не для того, что бы осложнить жизнь гражданам, желающим купить или продать жилье, а совсем наоборот - чтобы ее облегчить и обезопасить, возложив часть ответственности по совершаемым сделкам на органы регистрации. По крайней мере, так задумывалось в теории. Но, как известно, теория суха, а древо жизни... ну вы понимаете. "В законе о госрегистрации, - поясняет г-н Кубушка, - написано, что учреждение юстиции несет ответственность за проведенную государственную регистрацию. Такой же пункт есть в первой части Гражданского кодекса, который гласит, что госорганы несут ответственность за вред, причиненный их деятельностью". На деле же механизм привлечения к ответственности очень сложен по двум причинам. Во-первых, отсутствует экономическая основа для того, чтобы органы регистрации несли финансовую ответственность. Сейчас есть проекты, в которых предусматривается создание специальных фондов, которые были бы предназначены для того, чтобы выплачивать компенсацию тем, кто пострадал при госрегистрации. Однако пока эта идея хода не получила. Вторая причина, по которой механизм не работает, заключается в том, что доказать вину регистрирующего органа в том, что он допустил ошибку, очень сложно.

По мнению К.Кубушки, было бы правильным, если бы учреждения юстиции несли реальную ответственность. Безусловно, это не должна быть персональная ответственность отдельного регистратора, а ответственность государства, даже в тех случаях, когда оно не виновато, и все нюансы выявить было невозможно. Ответственность государства имеет огромное значение: если лица, совершающие сделку с недвижимостью, поймут, что свидетельство, выданное регистрирующим органом, - это скала, и в любом случае государство будет за это отвечать, то оборот недвижимости значительно упростится. Пусть это будет достигаться предъявлением более жестких требований к регистрации, зато мы будем уверены, что в процессе регистрации будут выясняться все детали истории перехода прав собственности на объект, а если что-то не выяснено, то, соответственно, будет гарантия, что государство заплатит.

И все сделки станут "Чистыми"

Страшное слово "кадастр"

Чтобы создать по-настоящему публично достоверную информацию, государство должно сказать: "Да я отвечаю за любые неточности, которые были допущены вольно или невольно при регистрации сделок". Придумано это не в России, такая система давно работает в Германии, и считается, что она одна из самых жестких, но и самых надежных. Останавливает продвижение к германской модели обычная российская любовь к "дележке чужих денег". Если такие фонды появятся у нас, то, скорее всего, не удастся избежать злоупотреблений, соответственно, встает вопрос о предотвращении коррупции и о механизме контроля.

Эта концепция уже начала реализовываться. Однако говорить о триумфе единения пока рано. Некоторую настороженность вызывает тот факт, что еще совсем недавно Госстрой предлагал сделать то же самое, однако встретил сопротивление на местах. Мотив такого отношения к федеральным планам довольно прост: сейчас БТИ, как правило - это унитарные предприятия, созданные региональными властями. Райкомземы и подразделения земельной кадастровой палаты - тоже органы двойного подчинения, с одной стороны, - федерального, с другой, - регионального и зачастую больше тяготеют к регионам.

Еще один камень преткновения на пути к светлому будущему унификации оборота недвижимости - создание единого кадастра. При Минэкономразвития недавно создано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Из положения об этом агентстве, которое уже утверждено, следует, что в планах федерального правительства создание единой службы кадастра объектов недвижимости, которая соединит в себе три основные подкадастра - земельный, градостроительный и систему технического учета. В результате, будет создан единый кадастр, и функции по его ведению будут переданы одному федеральному агентству.

Профессиональные участники рынка надеются, что изменения в системе регистрации сделают правила игры более ясными и прозрачными, а гарантии государства - реальными. Но в этом вопросе переплелись интересы многих ведомств и разных уровней власти, и каждый стремится, чтобы его интересы были отражены. Стремление к компромиссу может привести к тому, что новый закон объединит противоречащие друг другу нормы. Не окажется ли у семи нянек дитя без глазу - покажет ближайшее будущее.
Конъюнктура. Сохранение высоких темпов роста цен на столичную недвижимость всерьез озаботило правительственных чиновников. Ведь им предстоит сформировать в короткие сроки рынок доступного жилья.

Вносит путаницу в документооборот и то, что в разных регионах данные технического учета недвижимости фиксируются в разных формах: к примеру, в столице - одна форма, утвержденная московскими властями, в области - другая. В Москве техническое описание жилплощади фиксируется двумя документами - поэтажным планом и экспликацией к поэтажному плану, в области и в Петербурге - это уже три документа - поэтажный план, экспликация и техпаспорт. Создание же единого федерального кадастра повлечет полную передачу всех реестров в ведение федеральных органов и связанные с этим кадровые перестановки, что, несомненно, пугает регионы.

С увеличением по окончании зимы темпов роста цен некоторые эксперты повысили целевые уровни рынка на период до конца года. К примеру, подводя итоги марта, специалисты агентства "Индексы рынка недвижимости" предположили, что 2004 год закончится ростом не на 20-25%, как предполагалось раньше, а более чем на 30%. Интересно, что тенденция продолжает развиваться, несмотря на утрату такого стимула, как снижение курса доллара. Вот уже более двух месяцев он стоит на месте, так что о "бегстве от доллара" говорить уже не приходится. Но рынку жилья все равно. Аргументы для объяснения роста аналитики всегда найдут. Один из любимых - рост доходов населения и как следствие - платежеспособного спроса.

Перегретая столичная недвижимость продолжает кипеть на огне платежеспособного спроса. За первый квартал года средняя стоимость квадрата в новостройках, по данным портала arn.ru, выросла на 15%, квартиры на вторичном рынке подорожали на 10%, жилье бизнес-класса - на 9%. В марте большинство участников рынка отметили средний прирост цен на уровне 3-5%, хотя в этом месяце некоторые крупные компании подняли цены на свои объекты на 10-20%. Многие аналитики отмечают притормаживание сектора элитного жилья и увеличение спроса на ближнее Подмосковье. В целом же оптимизм не исчезает - квартиры по-прежнему находят покупателей в сжатые сроки.

Озабоченное проблемой доступности жилья правительство готовит целый ряд мер по борьбе с перегревом рынка. В том числе повышение налоговой нагрузки на владельцев недвижимости, отказ от социальной ипотеки, которая не дает развиваться ипотеке рыночной, налоговое стимулирование строителей и риэлторов, ужесточение контроля над крупными сделками. Однако сложно предположить, возымеют ли эти меры должное действие. Ведь, к примеру, то же развитие рыночной ипотеки приведет лишь к дополнительному росту спроса.

Действительно, по данным Мосгоркомстата, среднемесячные денежные доходы в расчете на душу населения растут значительно быстрее, чем цены на жилье. Так, в 2002 году этот показатель увеличился на 24,5%, а в 2003 - на 48,3% почти до 21 тыс. рублей. С такими доходами на покупку однокомнатной квартиры стоимостью $60 тыс. (при условии стабильности ее цены) надо копить семь лет. Несложные расчеты показывают, что при дальнейшем росте доходов на 50%, а цен на жилье - на 25% (прогноз многих аналитиков на нынешний год) стоимость квартиры снижается с семи годовых зарплат до менее чем шести. То есть теоретически платежеспособный спрос действительно растет. Но на деле - лишь со стороны состоятельных граждан. Большинство же населения уже не надеется когда-либо решить свои жилищные проблемы.

В Подмосковье спрос на квартиры такой же, как и в Москве. В первую очередь востребованы города первого пояса: Реутов, Одинцово, Видное, Красногорск, Химки. Повысился спрос и на квартиры во втором поясе: в городах Железнодорожный, Троицк, Подольск, ведь цены на квартиры в ближнем Подмосковье уже практически те же, что и на окраинах Москвы. По нашим прогнозам, ситуация на рынке новостроек на ближайший квартал существенно не изменится.

КОММЕНТАРИИ
Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":
- Март ничем принципиально не отличался от февраля. В среднем рост цен составил 3-5%. Хорошо растет стоимость жилья бизнес-класса. Панель дорожает медленнее - на 2-3% в месяц. Отстающий рост отмечается на отдельные квартиры больших площадей, но в этом ничего особенного нет, ведь такие квартиры в любом случае найдут своего покупателя. Темпы продаж остались на том же уровне, что и в феврале. Время экспозиции квартир не изменилось.

Что касается высказываний чиновников по поводу налогов на недвижимость, то в случае их увеличения можно ожидать некоторого снижения объемов инвестиционных приобретений. Ведь возрастут издержки. А вот от социальной ипотеки правительство вряд ли откажется. Ее механизм позволяет малообеспеченным слоям рассчитывать на решение квартирного вопроса, и полный отказ от нее невозможен. Хотя и ее реализация сложна и больше лежит в плоскости социальных программ.

Алексей Самсонов, начальник отдела маркетинга группы компаний "Конти":
- Цены на наши объекты в марте выросли на 3-5%. Структура спроса остается стабильной, основные потребительские группы - предприниматели, менеджеры отечественных и западных компаний, люди со средним и высоким доходом. Продажи идут плановыми темпами. ЖК "Эдельвейс" реализован полностью, идет продажа квартир в ЖК "Континенталь", хотя его строительство только начинается, и в элитном комплексе "Покровский берег". На мой взгляд, до конца года рост цен продолжится и составит в итоге около 25%. Снижение или, правильнее, стабилизация начнется уже в 2005 году, если говорить о жилье бизнес- и эконом-классов. Цены на элитное жилье уже сейчас растут незначительно, еще в 2003 году они достигли максимальных значений: $8-10 тыс.

Недорогие объекты стоимостью до $150 тыс. по-прежнему продаются очень быстро - за одну-две недели с момента выхода первой рекламы. Дорогие, естественно, дольше - начиная от полутора месяцев, но бывает и полтора года.

Валерия Родионова, руководитель филиала "На Солянке" компании "Новый город":
- Темпы роста цен на жилье сохраняются в среднем на уровне 3,5-4% в месяц. Быстрее дорожало недорогое жилье - до $1800 за метр. Там, в силу небольших цифр, прибавка $2-3 тыс. к цене квартиры уже составляет много процентов. А потребитель напуган, этих прибавок не замечает. В дорогом сегменте, где и цены, и площади квартир совсем другие, 2-3% - это в абсолютном выражении довольно много.

На ближайший же квартал я прогнозирую безусловное снижение спроса на дорогое жилье. Этот рынок перегрет. $4000 за квадратный метр - это далеко не для каждого. Спрос снизится, но это вряд ли приведет к снижению цен.

Растет спрос на ближнее Подмосковье. Цены на квартиры в самых отдаленных районах Москвы уже $1100-1200 за квадратный метр, а в Подмосковье, даже ближнем, долларов на 300 меньше. И все больше людей приносят в жертву московскую регистрацию. Востребованы все города ближнего пояса. Их преимуществом является удобство проезда до Москвы.

Если говорить о средних сроках экспозиции в марте, то в связи с ростом предложения они увеличились с 35 до 39 дней. В дальнейшем предположительно сроки будут сокращаться, исключение составит май, первая половина которого будет у москвичей "выходной".

Ирина Котова, аналитик корпорации "ИНКОМ-недвижимость":
- Спрос на жилье, несмотря на текущие высокие цены, сохраняется. В сегменте двухкомнатных квартир 42% продалось менее чем за две недели, 23% - менее чем за месяц. Срок экспозиции трехкомнатных квартир у 22% объектов не превысил полутора месяцев, 44% было продано менее чем за месяц. Рекорды же продолжают ставить "однушки": менее чем за месяц продано 72% выставленных квартир. При этом 51% - менее чем за две недели.

На мой взгляд, в худшем случае ближе к концу года цены стабилизируются или снизятся не более чем на 10%. Это самый негативный сценарий. Он может реализоваться, например, в случае значительного снижения цен на нефть или в силу других серьезных причин. Но падение спроса при этом будет локальным. Оно может вызвать проблемы с реализацией жилья на этапе строительства, в связи с чем строители могут снизить цены на свои объекты. И все же, по моим оценкам, в 2004 году жилье подорожает в среднем на 15-20%. В сравнении с западноевропейскими столицами, у московского рынка еще имеется потенциал роста. По статусу Москву сегодня уже корректно сравнивать именно с такими городами, как Лондон или Париж.

Алексей Годованец, управляющий директор Москоммерцбанка:
- О перегреве рынка вряд ли можно говорить. С учетом снижения покупательной способности доллара в прошлом году реальный рост цен на жилье составил в среднем лишь около 15-20%. Крах на рынке жилья, предрекаемый некоторыми аналитиками, может произойти только в том случае, если резко упадет платежеспособный спрос и одновременно значительно вырастет предложение. Предпосылок для резкого снижения доходов населения сегодня нет. Кроме того, второй год бурно развивается ипотека, которая подстегивает платежеспособный спрос. Рост объемов кредитования населения и его доходов в перспективе способен даже компенсировать прекращение действия такого фактора, как "бегство от доллара", курс которого в последние месяцы стабилизировался.

Алексей Белоусов, генеральный директор "Капитал Груп Маркетинг":
- В марте рост цен на наши объекты в среднем составил 10%. Темпы продаж по сравнению с прошлым годом сохранились. После традиционно спокойного января февраль и март характеризовались высоким потребительским спросом. Он был отмечен во всех сегментах рынка. Наш прогноз на этот год - цены будут продолжать расти. И это обусловлено тремя факторами: дефицитом хорошего жилья, несоответствием спроса и предложения на рынке и увеличением себестоимости строительства.

Доля инвестиционных квартир на рынке, как мы полагаем, составляет около 10-15%. Но их массовый сброс невозможен. Как правило, инвестиционные квартиры приобретаются на нулевом цикле. А ликвидность инвестиционных контрактов очень низкая по сравнению с ликвидностью готовой и оформленной в собственность квартиры. Поэтому они вряд ли представляют угрозу для рынка.

По сравнению с прочими финансовыми инструментами вложения в недвижимость обладают рядом преимуществ. Прежде всего они дают владельцу возможность для маневра в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Квартиру можно продать, сдать в аренду или жить в ней самому. Это обстоятельство всегда будет существенно влиять на спрос. Цены высокие, нередко соотношение цена-качество неадекватно. Но тем не менее о перегреве рынка при наличии высокого спроса говорить не могу.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал":
- В домах ОАО "Квартал" за три месяца 2004 года цены на квартиры выросли в среднем на 8%. По нашим прогнозам, до конца года рост сохранится. В среднем в 2004 году он составит 25%. Причины: большой спрос на квартиры, рост уровня доходов населения, который генерируется высокими ценами на энергоносители. Значительных колебаний на нефтяном рынке, например, большинством аналитиков в ближайшее время не прогнозируется.

Недвижимость измеряется не количеством, а наличием

Пресс-служба компании "ДОН-Строй":
- Компания в марте подняла цены на свои объекты в среднем на 20%. Это было в первую очередь реакцией на процессы, происходящие на мировых финансовых рынках. В частности, на изменение курса доллара к евро. Ведь "ДОН-Строй" строит свои дома, используя строительные и отделочные материалы, инженерное оборудование и комплектующие, произведенные в странах Евросоюза. На фоне массовой критики в адрес новостроек после трагедии в "Трансвааль-парке" покупатели стали еще больше внимания уделять аспектам качества и безопасности приобретаемого жилья.

Площадь - это переменная, обязанная быть постоянной

Представьте, что у вас есть встроенный шкаф. Теперь представьте, что по документам на квартиру (скажем, о приватизации) площадь шкафа не учитывается, а вот у БТИ иное мнение. "Велика важность!" - скажете вы и будете неправы. Несовпадение воззрений разных органов на шкафы может стать основанием для отказа вам в праве продать вашу квартиру! Если документы оформлены неправильно или в них есть расхождения, в регистрации вполне могут отказать. О некоторых тонкостях этого процесса рассказала Марианна Пискунова, старший научный сотрудник научно-исследовательской части Российской правовой академии Министерства юстиции РФ. Ее рассказ интересен тем, что она имеет опыт работы как в самой системе регистрации, так и в коммерческих структурах, связанных с инвестициями в строительство.

Локальное торжество здравого смысла

"Некоторое время я работала в Российском институте государственных регистраторов, проводя обучение, необходимое для назначения их на должность. Как это ни курьезно, но первое, с чем я столкнулась, перейдя на работу в коммерческую организацию - это... отказ в государственной регистрации. Поэтому теперь я с полным правом могу представляться как лицо, пострадавшее от государственной регистрации", - говорит М.Пискунова. Отказ был вызван тем, что не сошлись площади. Проблема эта одна из самых распространенных. С точки зрения М.Пискуновой, такая практика совершенно неправомерна: "Право на недвижимость - это право на вещь, а не право на ее площадь. Площадь - это всего лишь одна из характеристик этой вещи".

В случае расхождения данных о площади в единый реестр должны заноситься данные технической инвентаризации (как и в других случаях). Из правоустанавливающих документов должна браться не площадь, а сведения о собственнике. Есть вещи, которые определяются родовыми признаками (нефть можно измерить в баррелях, трубы в погонных метрах), а есть те, которые определяются признаками индивидуальными. Недвижимость индивидуализируется, прежде всего, не по количественным характеристикам, а по адресу - на то она и недвижимость, что ее нельзя сдвинуть с места.

Надо сказать, что практика отказов в регистрации по мотивам несоответствия площадей или самовольных перепланировок в Москве повернулась в последнее время в сторону здравого смысла - такие сделки стали регистрировать, хотя и указывая на факт незаконной перепланировки. Надо помнить, говорит г-жа Пискунова, что перепланировка - это действия собственника, в ее результате объект не уничтожается. Самовольная перепланировка недопустима, но это административное правонарушение, которое предусматривает административные, но никак не имущественные санкции. А вопросы собственности лежат в иной плоскости - в плоскости гражданского законодательства.

В отличие от Москвы в некоторых регионах случаи бывают просто анекдотические. Вот пример: в 90-х годах Комитет по управлению имуществом продал нежилое здание, скажем, улица Ленина, дом 2 площадью 500 кв. метров. Цена была определена, исходя из этой площади. Но ведь продан был не ситец по метражу, а конкретный объект по конкретному адресу. Теперь собственник привел подвал в божеский вид, тут и начались проблемы. Подвал неожиданно превратился в "подвальное помещение". Казалось бы, какая разница? Большая, поскольку площадь такого помещения учитывается в общей площади, и теперь это уже не 500, а 700 кв. метров. Теперь, когда собственник решил продать свой объект, Комитет по имуществу очнулся от сна и... заявил свои права на дополнительные метры! Логика такова: подвальное помещение он не продавал. Они говорят: "Мы продали вам столько метров, а вы теперь продаете не столько, поэтому платите нам и за эти метры, а потом уже продавайте на здоровье".

Чужого нам не надо, но и вашего не отдадим

Еще одна зарисовка из практики регистрации. На этот раз драма со счастливым концом. Приватизированная квартира. Площадь 35 кв. метров. При приватизации никто квартиру не мерил, а сегодня БТИ насчитало с лоджиями и встроенными шкафами 37 кв. метров. В результате, данные техпаспорта БТИ не совпадают с договором приватизации (Как инвентаризует БТИ профессионалы знают хорошо - иногда в столбик сложить не могут правильно - работы-то у них невпроворот. Часто не знаешь, какую цифру выбрать: что ни возьми - все равно не угадаешь - как морской бой). Регистратор, не долго думая, приостанавливает оформление документов и запрашивает БТИ. БТИ безмолвствует. Продавец, покупатель и риэлтор - все дружно бьются в истерике. Проходит месяц. Поскольку истек срок, на который можно приостановить регистрацию, она все-таки происходит. Happy end. Зачем было приостанавливать, остается загадкой. Но на то и драма.

Стоять, не двигаться, бояться!

Из всего вышесказанного не следует, что можно сделать с помещением все что угодно и спокойно нести документы на регистрацию. Особенно это касается нежилых помещений. Если в здании снесены перегородки, поменялась нумерация, размер, а то и количество помещений и одно из них потом продается, то это уже совсем другой объект. В регистрации по мотиву площади может быть правомерно отказано, если это свидетельствует об отсутствии прав (например, в случае увеличения площади за счет захвата чужого помещения). То есть основным вопросом остается - тот же это объект или нет (а не "такой или нет"). Если была одноэтажная деревянная изба, а теперь продается двухэтажный кирпичный дом, то здравый смысл подсказывает, что независимо от площади, - это нечто иное. К несчастью, регистраторы часто руководствуются не здравым смыслом и даже не нормами права, а любовью к площади. Вообще, как шутят профессионалы рынка, государственная регистрация - как девушка: чуть что - сомнения, приостановка и отказ. Так что обращаться с ней надо нежно и аккуратно.
Сегодняшняя регистрация прав на недвижимость и сделок, связанных с ней, вызывает достаточно бурный протест многих участников рынка недвижимости. Мнения, которые автор честно собирал, порой, столь же радикальны, сколь и противоречивы: одни респонденты утверждают, что государство сегодня регистрирует все, что не лень, но после этого не отвечает ни за что, другие - что государство придумывает излишние сложности, навязывает никому не нужные услуги и разводит всяческий формализм, чем просто-напросто мешает нормально работать. Мы попросили прокомментировать ситуацию генерального директора агентства недвижимости "ТриумфальнаЯ арка" Максима Каталова.

"Не такой" или "не тот"?

"Прежде всего, не надо преувеличивать масштаб имеющихся проблем. Подавляющее большинство сделок с недвижимостью по Москве проходит гладко и в полном соответствии с российским законодательством. Но проблемы, безусловно, есть". Профессиональный риэлтор не хочет подвести ни свою фирму, ни своего клиента, поэтому на процедуру регистрации как гарант правомочности сделки он не надеется. Он знает, где можно очень больно "упасть", причем отнюдь не по собственной вине, и поэтому тот "воз соломы", который он таскает за собой, щедро устилая оной опасные места, обузой ему совсем не кажется.

Коммуналка по дешевке

Сюжет первый - продажа комнаты в коммунальной квартире. Московские суды на сегодня завалены всяческими исками обиженных граждан. Суть проблемы: приватизировались комнаты в коммуналках в свое время двумя способами. Способ первый: долевая приватизация. Проще говоря, у вас есть комната, и она представляет собой вашу долю в общей собственности, например, двадцать восемь процентов от целой квартиры. Здесь закон однозначно гласит: вы не имеете права продать свою комнату без согласия соседей. Цену вы можете выставить любую, но должны получить официальный отказ соседей приобрести эту комнату. В противном случае вашу сделку никто не зарегистрирует. Способ второй: ваша комната приватизирована как отдельный объект недвижимости, например, как "комната номер четыре квартиры номер: такой-то, по такому-то адресу". В этом случае по закону вы никакого согласия ни от кого и спрашивать не обязаны. И нотариат, и Регистрационная палата сегодня работают в полном соответствии с законодательством и законнейшим образом регистрируют эту сделку без согласия соседей.

В качестве иллюстрации г-н Каталов привел три реальных сюжета, имевших место в этом году, и при этом с глубоким сожалением признал, что сюжеты эти весьма типичны.

А далее вы становитесь честным приобретателем комнаты в такой коммуналке. Приобрели вы ее по БТИ, то есть за три-четыре тысячи долларов. Ваша новая соседка подает на вас в суд и требует переведения прав и обязанностей покупателя на нее, и метаморфозы происходят такие, что Овидию и Булгакову не снились. Вы думаете, что ваша новая соседка - одинокая женщина и ничем серьезнее гриппа в жизни не болела? Вы правильно думаете, и сама она так думала, но: до тех пор, пока не было возможности купить лишнюю комнату за четыре тысячи долларов. И в одночасье ваша соседка становится инвалидом первой группы, а на иждивении у нее оказывается двоюродная сирота-внучка.

Далее закон заканчивается, и начинаются реалии. Соседи подают в суд и требуют перевести права и обязанности покупателя на них. Начинается правоприменительная практика. Большинство сделок проводится не по рыночной стоимости, а по оценкам БТИ (что, в принципе, законодательству не противоречит), которые гораздо ниже реальной цены. А рыночная стоимость комнаты в коммуналке в центре города может отличаться от оценки БТИ даже не в два-три раза, а на порядок. Причина, почему люди стремятся не показывать реальную цену, - в стремлении легально сократить налоговые потери. Но в случае продажи комнат в коммуналке реального смысла это не имеет никакого, ибо в этом секторе налоговое законодательство более чем лояльно: большинство комнат стоит меньше миллиона рублей, а их владельцы прожили в них более пяти лет. Любого из этих оснований достаточно, чтобы налог не платить вовсе. Но вот принято продавать по БТИ - и люди продают, совершенно не думая о возможных проблемах.

Может ли грамотный риэлтор полностью подстраховаться в этой ситуации? Безусловно, может. Как бы ни была приватизирована изначально комната, он настоит, чтобы официальный отказ от всех соседей был получен. Иногда это невозможно ввиду физического отсутствия соседей. В этом случае риэлтор порекомендует искусственно завысить цену комнаты. Этот простой прием, как показывает практика, напрочь отбивает у соседей желание переводить права собственности на себя.

Правоприменительная практика сегодня направлена в сторону интересов соседей, и подавляющее большинство процессов соседи выигрывают. Суды подобными делами завалены, и достаточно большое число заявлений лежат даже в Конституционном Суде. Политика Москвы понятна и обоснована: от коммуналок нужно избавляться. Но нашему добросовестному приобретателю от этого не легче.

Сюжет второй. Противоречия между пропиской (доставшейся нам в наследство от советских времен) и правами собственности - неизбежны и вопиющи. Вот пример. Добропорядочная дама продала свою квартиру в одном районе и купила в другом. Продавала она при помощи агентства "ТриумфальнаЯ арка", покупала же - с помощью маклеров, соблазнившись весьма привлекательной ценой. Через несколько месяцев по окончании сделки дама обратилась в "Триумфальную арку" с просьбой прояснить ситуацию, ибо оказалось, что владелицей новокупленной квартиры является, безусловно, она, но в придачу к этой квартире, ей достался... супруг, причем не ее собственный, а прежней владелицы квартиры, да еще к тому же и бывший. А на это она уж вовсе не рассчитывала.

Чужой муж - в нагрузку

Ужин при свечах за чужой счет

Выяснилось, что бывшая владелица квартиры честно ее купила, приватизировала, но после этого имела глупость прописать там супруга. Супруг очень быстро ушел к новой возлюбленной (проживающей, кстати, в соседнем доме). У дамы появились новые планы - квартиру эту продать и уехать. Но, согласитесь, продать квартиру с прописанным в ней супругом несколько затруднительно. Она обратилась за советом к маклерам. Они таковой ей и дали, и совет был, безусловно, "грамотный". Объявить супруга без вести пропавшим, собрать свидетельства двух-трех соседей и выписать его по суду. Что и было проделано. Квартира была чистая. Кроме того, риэлторы взяли расширенную выписку из домовой книги. Но по случайным (или не случайным) причинам, в этой выписке были указаны все ранее проживавшие в этой квартире лица, за исключением... нашего дорогого супруга. Человеческий фактор: работница ЖЭКа допустила небольшую ошибку. С кем не бывает? Дело лежит в суде, и перспектив у нашей покупательницы нет. Супруг, как уже сказано, в праве пользования восстановлен.

* * *

Сюжет третий, на тему Московской области. Как известно, каждый регион российского государства - это удельное княжество. Российские законы везде обязательны, но у каждого местного лидера есть самобытное их толкование. Интересно, что свои воззрения есть и у некоторых нотариусов. В Московской области, если вы регистрируете у местного нотариуса акт купли-продажи, вы должны одновременно зарегистрировать акт приемки-передачи собственности, которую вы приобрели. На юридическом языке такой метод общения с населением называется "навязыванием услуг". Это противозаконно. Правда, деньги, которые нотариус взимает за навязываемую услугу - маленькие, это всего-навсего несколько сотен рублей, и заплатить их не слишком жалко. Но проблемы у добросовестного покупателя могут возникнуть на куда большую сумму. Вы официально подписали договор о приемке-передаче. Это означает, что с момента подписания вы за эту квартиру отвечаете полностью. Если вам повезло и продавцы добропорядочные обыватели, проблем у вас нет. Но если продавцы - дружная семья алкоголиков, которая решила устроить "прощальный ужин при свечах" (а лучше - при костре из паркета), то проблемы будут именно у вас, и прецеденты тому имеются.



Главная --> Публикации