Главная --> Публикации --> Дума о доступном жилье Доходное место: оккупация новостроек 4-й международный фестиваль архитектуры и дизайна интерьера В.ресин: цены на жилье в москве не изменятся На западе есть три волшебных закона, которые позволяют сберечь среду обитания

Вот что, рассказал о превращениях Северного Измайлова Александр Романов нашему корреспонденту.

С 2000 года в Северном Измайлове снесено 23 пятиэтажки серий К-7 и 2-3 До конца первого квартала 2004 года под снос запланировано еще 8 домов тех же серий. "А через полтора года Северное Измайлово вы и не узнаете, - говорит глава управы Александр РОМАНОВ. - Район обновится на две трети. За последнее время вышло шесть постановлений правительства Москвы относительно реконструкции Северного Измайлова".

Здесь, пожалуй, работы больше всего. На месте сносимых домов возводят высотные дома серии П-44Т, куда большей частью и переселяются жители Северного Измайлова. В один такой дом могут въехать жители трех пятиэтажек: новостройки 300-квартирные, а в пятиэтажке максимум 100 квартир.

Микрорайон 51-5 Его границы: Щелковское шоссе, Сиреневый бульвар, 13 и 15-я Парковые улицы.

Параллельно со сносом и отселением, заказчик строительства ТУКС-5 продумывает возможные варианты дальнейшего развития района. В микрорайоне 51-52 три детских сада - вполне достаточно. Магазинами он обеспечен, недалеко находятся поликлиника, аптека, опорный пункт милиции. А вот со школьными местами могут возникнуть проблемы. Поэтому к школе № 357 будет пристроен блок начальных классов. Решается проблема с гаражами и подземными паркингами. По 15-й Парковой, 41 и 41а, 13-й Парковой, 28, 28а будут построены два подземных гаража более чем на 600 машиномест.

Строит в Северном Измайлове ДСК-1, он же и инвестор строительства. Кроме муниципального, возводится жилье на продажу. В новостройках сразу создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ). На сегодня построено 8 домов - 6 ТСЖ и 2 муниципальных, все заселены. На подходе еще один дом.

Микрорайон 4 Его границы: 11 и 13-я Парковые улицы, внутриквартальный проезд, Щелковское шоссе.

Работы в микрорайоне 51-52 должны закончиться в 2007-2008 годах. Уже построено 150 тыс. кв. м новой жилой площади, а будет еще около 200 тыс. кв. м. Часть жителей Северного Измайлова при переселении не расстается с малой родиной, часть уезжает в другие районы, но в основном люди остаются в пределах округа. Поэтому в новостройки Северного Измайлова переедут жители из других районов ВАО. Управа помогает с устройством и на работу "переселенцев", и в садики и школы их детей.

В Северном Измайлове появятся не только типовые дома, но и монолитные, построенные по индивидуальным проектам. В частности, это касается микрорайона 49, где будет снесено около 20 пятиэтажек, а построят около 200-250 тыс. кв. м нового жилья.

Здесь будут снесены 35, 37, 74-е дома с корпусами по 13-й Парковой, 52, 54, 62, 60-е дома по 11-й Парковой. В ближайшие 2-3 месяца пройдет конкурс, который определит инвестора.

Постановления правительства Москвы по поводу его реконструкции пока нет, но исходно-разрешительная документация разрабатывается. Микрорайон довольно-таки тяжелый: рядом станция метро, автовокзал, множество торговых павильонов, старый жилищный фонд - дома здесь строили еще в 1958 году.

Микрорайон 4 Его границы - Щелковское шоссе, 11 и 9-я Парковые улицы и улица Константина Федина.

Микрорайон 41-42, ограниченный Щелковским шоссе, внутриквартальным проездом, 5 и 3-й Парковыми улицами.

К предполагаемым работам подключились предприниматели, арендующие торговые площади по 9-й Парковой. Планируется снести все павильоны и палатки и на их месте построить современный торговый центр, который впишется в общую концепцию реконструкции микрорайона.

Примечательно, что в этом микрорайоне будет снесено всего шесть пятиэтажек площадью 22 тыс. кв. м, а на их месте построят два L-образных дома площадью 80 тыс. кв. м, из которых 8 тыс. кв. м будут нежилыми. То есть коэффициент "выхода" площади - более трех: вместо 22 - 72 тыс. кв. м. В микрорайоне реконструируют детский сад №24

Он частично будет реконструирован. Здесь снесут дома 54/1, 54/2 по 3-й Парковой, 57/1, 57/2 по 5-й Парковой, 28-й, 36/59 по Щелковскому шоссе. Руководители предприятий, расположенных в двух нежилых зданиях в этом микрорайоне - Сбербанка, продовольственного магазина и биллиардной, нашли общий язык со строителями. Старые здания снесут, взамен они получат нежилые помещения такой же или большей площади на первых этажах новостроек.

Здесь в 2000 году были построены три новых высотных дома (Щелковское шоссе, 26, корпуса 1, 2, 3), за которыми находятся теплицы. Теплицам найдено новое место, а на освобожденных землях собираются возвести пять новых жилых домов серии П-44Т площадью порядка 170 тыс. кв. м, два паркинга на 600-700 машиномест (один уже есть), детский сад, школу, большой торговый центр с парковкой на кровле здания и под землей.

Микрорайон 39-40 ограничен 3-й Парковой, Щелковским шоссе и Щелковским проездом.

Безусловно, в Северном Измайлове будут создаваться центры по работе с детьми, пенсионерами, ветеранами, инвалидами. Управа предложила по всему району у новых домов с торцевой стороны, где нет окон, возводить одно- двухэтажные пристройки. Вот вам и магазины "шаговой доступности" прямо у дома.

Чтобы было удобно

Внутренняя разводка в новых домах выполнена качественно, электрическая часть предусматривает современные нагрузки, вместо стекол ставятся стеклопакеты отечественного производства. Претензии по качеству строительства, если и есть, то минимальные: дверная ручка болтается или плинтус плохо прибит. Так что в ближайшие 10-15 лет дома не потребуют какого-либо серьезного ремонта.

Все новостройки оборудованы приборами учета на входе и выходе, счетчики на горячую и холодную воду установлены в каждой квартире. В самой ближайшей перспективе люди смогут оплачивать услуги по фактическому потреблению. Обновляются коммуникации, взамен старых чугунных и стальных укладываются пластиковые трубы, строятся новые красивые, "умные" центральные тепловые пункты с уникальной автоматикой. В управе очень довольны тем, как работает ГУП "Теплоремонтналадка".

Управа предложила (а город поддержал) построить на территории, прилегающей к МКАДу, большой торговый центр "Метро". Ко Дню города торговый центр должен быть готов. Близ него будет сделана большая парковка. Обслуживать центр будет жителей Северного Измайлова, Гольянова и поселка Восточного. Подъездные пути есть и от кольцевой дороги, и от 16-й Парковой.
Минимальные цены на аренду жилья в Москве начинаются сегодня от $150 (комнаты в коммуналках) и $300 (маленькие однокомнатные квартиры на окраине). Но это – самая нижняя граница, а более-менее приличную квартиру можно снять от $700 в месяц. В этом случае снимающий вправе рассчитывать на чистоту, определенный уровень комфорта и – что самое главное – хороший район. Такой, где не страшно выйти вечером на улицу. Максимальные же цены доходят до $15–18 тыс.

В этом году будет проведена реконструкция Сиреневого сада, излюбленного места отдыха жителей Северного Измайлова. Там появятся искусственная речка с мостиками, несколько фонтанов. Посадят новую селекционную сирень. Работы ведет ГУП "Мосзеленхоз" под пристальным вниманием главного архитектора Москвы Александра Кузьмина и его заместителя Игоря Воскресенского.

Цена квартиры, да и любого другого объекта недвижимости, всегда складывается из двух параметров: характеристик самого объекта (размеры, отделка и т.д.) и места, где он расположен. С местоположения и начнем.

На своем месте

Такие разные типажи

Самыми лучшими на сегодня районами Москвы являются те, что расположены в западной половине Центра внутри Садового кольца. Особенно престижны и дороги улицы Остоженка, Арбат, окрестности Патриарших прудов. Заметно хуже будет восточная половина Центра (здесь сильно отравляет жизнь соседство с самыми шумными и грязными в Москве вокзалами – Курским, Павелецким и тремя на Комсомольской площади), а также окрестности Ленинградского проспекта (до Сокола), Кутузовского проспекта (целиком) и все юго-западное направление (вплоть до метро «Юго-Западная). Весьма неплохо смотрятся окрестности проспекта Мира от Садового кольца до «Рижской» – много зелени, современные дома, хорошие магистрали. С некоторой натяжкой в число престижных можно включить Хорошевское шоссе до Серебряного Бора – там сейчас появляется новая застройка, хотя процесс этот только начинается. Все остальные районы – увы, «спальные», и жизнь там отравляет не столько удаленность от Центра и отсутствие дорогих магазинов, сколько соседство с типовыми многоэтажками, где обитает пролетариат.

Типовые. Цены на это жилье находятся в диапазоне от $700 до $2500 в месяц. Расположены они, как правило, в обычных типовых домах – допустимы и сталинские кирпичные, и застройка 1960–70-х гг., и современные панельки. Единственное исключение – хрущевки, поскольку требуемый уровень комфорта предусматривает наличие в доме лифта и мусоропровода.

Теперь о параметрах самого жилья. Как говорит Елена Железнова, руководитель отдела аренды компании «Новый город», все квартиры уровня «выше среднего» можно разделить на четыре группы: «типовые», «повышенной комфортности», «высокого качества» и «эксклюзивные».

Что касается разницы в ценах, то здесь она определяется прежде всего размерами квартиры. Минимально – $700–1000 – стоят однокомнатные квартиры площадью примерно 40 кв.м, $1000–1500 – двухкомнатные.

В квартирах этой ценовой группы обязательно должен быть сделан ремонт – без особых изысков, но отделка новая, все чисто. Мебель – не обязательно, но непременно требуется кухонный гарнитур, а также бытовая техника: стиральная машина, телевизор. Если всего этого нет, квартира неминуемо переходит в более дешевую категорию. Также предполагается, что если снимающий пожелает, хозяин может купить ему что-нибудь из предметов обстановки.

Повышенная комфортность. Арендная плата на квартиры этой категории – $2500–4000 в месяц. Дома здесь практически такие же, как и в предыдущем случае, но заметно выше уровень ремонта – он должен быть качественным, с перестилкой полов, заменой сантехники, дверей и окон. Практически это новая квартира, сделанная специально под арендатора – пусть и в старом доме. Кухонный гарнитур опять-таки обязательно, а вот вся остальная мебель встречается значительно реже. Цена здесь такова, что хозяин, скорее всего, приобретет для арендатора всю обстановку, и с учетом его вкусов и запросов.

Максимальные цены – на 100-метровые квартиры, трех- и четырехкомнатные.

Высокое качество. Цены здесь – $4–7 тыс. Главное в этой категории – безопасность и комфорт. Они достигаются за счет наличия у дома огороженной территории с вооруженной охраной у входа. Еще один ключевой элемент – подземный гараж. Это не только удобно, но и безопасно, поскольку жителю не нужно идти к машине по улице. Последнее требование автоматически означает, что здание будет современной постройки (даже в самых лучших сталинских и брежневских домах подземных гаражей нет, и никакой реконструкцией создать их невозможно). В исключительных случаях, когда дом расположен в самых лучших центральных районах, где земля безумно дорога, допускается парковка на улице, внутри огороженного дворика.

Вообще, в этой категории снимающий может рассчитывать на исполнение многих своих пожеланий. Для него могут поставить спутниковую антенну, провести выделенный канал Интернета. Может быть даже сделан ремонт в подъезде и посажен консьерж – если вдруг его там еще нет. Еще очень желателен (но на этом уровне цены еще не обязателен) огороженный дворик, где сидит вооруженный охранник. Он будет лишь фиксировать, кто въезжает и выезжает, а не охранять лично жильца. Но все же это хоть какие-то зачатки безопасности.

Эксклюзив. Уровень цен – $7–15 тыс. в месяц. Такие апартаменты (слово «квартира» уже звучит как-то недостаточно гордо) можно назвать представительским классом – здесь уже можно проводить приемы. Гостиные площадью не менее 60 кв.м, 3–4 санузла. Квартира должна быть не просто отделана и меблирована, но иметь индивидуальный дизайн, позволяющий выделить ее из числа прочих. Мебель – тоже эксклюзивная, красное дерево и т.д.

Разницу цен определяет опять-таки метраж: $4 тыс. стоят самые маленькие (в этой категории они от 100 кв.м) двухкомнатные квартиры. Большие – и, соответственно, самые дорогие – могут доходить до 400–500 кв.м.

В отличие от активно рекламируемых как «элитные» многоэтажных домов-муравейников, настоящие элитные не кричат о себе. Купить квартиру там невозможно, просто обладая необходимой суммой денег, – есть такое понятие как «фейс-контроль», т.е. застройщик проверяет, соответствует ли статус покупателя его требованиям. Человека с сомнительной репутацией, способного создать проблемы другим жителям, в такой дом не пустят. Соответственно, если квартира здесь вдруг по каким-то причинам сдается, к выбору арендатора отнесутся с такой же строгостью. Просто придя с улицы – даже с возможностью платить $10 тыс. в месяц – снять квартиру там нельзя.

Жилье это может располагаться только в по-настоящему престижном здании. Собственная котельная, система кондиционирования и воздухоочистки – такой дом может существовать автономно, и если где-то на магистральных сетях произошла авария, жильцы этого и не заметят. Внутри обязательна инфраструктура – магазин, кафе, спортзал. Сервис на уровне: например, можно выставить за дверь квартиры пакет с грязным бельем – на следующий день его положат на то же место, только выстиранным и выглаженным. Парковка не только из расчета не менее двух машиномест на каждую квартиру, но и гостевые места – чтобы удобно было не только жителям, но и их гостям.

Правила съема

Такие квартиры снимают президенты крупных компаний – и наших, и иностранных. Апартаменты может арендовать директор представительства крупного западного банка. Есть прецедент, когда арендатором был посол солидной европейской страны – по каким-то своим причинам он не хотел жить в посольстве. Сама должность единична – и квартира для такого человека тоже уникальна.

С другой стороны, в желании понравиться арендодателю не следует переходить грани разумного – вполне возможно, что он согласится снизить цену; подразумевая это, не стоит ходить по квартире и громко ею восторгаться. Торг – дело распространенное, тем более что во многих категориях дорогого жилья спрос сегодня значительно ниже предложения. В целом на готовность хозяина торговаться в первую очередь влияет то, сколько времени квартира «висит». Если больше нескольких месяцев, то шансы на снижение цены велики. Также положительно влияет (но не на всех арендодателей) готовность дать предоплату сразу за несколько месяцев вперед. Еще хороший резерв – сказать, что на лето вы уедете в загородный коттедж. Многие хозяева квартир, чтобы не потерять клиента, соглашаются снизить цену на летние месяцы процентов на 20–3 Но если обнаружится, что вы все-таки живете (застанут в квартире, и электросчетчик выдаст) – см. предыдущий абзац.

Процедура съема дорогой квартиры – это весьма сложное мероприятие, где рациональные факторы (готовность снимающего заплатить определенную сумму) тесно переплетены с такими материями, как психология. Владельцев жилья можно понять – они отдают в руки абсолютно незнакомого человека имущество стоимостью многие сотни тысяч и даже миллионы долларов и хотят быть уверены, что с квартирой ничего не случится. Бывали случаи, когда арендодатели из двух потенциальных клиентов выбирали того, кто соглашался заплатить меньше (иногда даже на $1,5-2 тысячи), но почему-то им больше «глянулся». А совсем подозрительному человеку могут даже отказаться показывать квартиру. Многие владельцы выставляют различные условия к проживающим: кто-то хочет строго семью с детьми (чтобы люди были спокойные и не устраивали шумных вечеринок), другие категорически против детей (разрисуют обои); есть те, кто требует только иностранцев, кто-то не хочет животных… В таких ситуациях ни в коем случае не следует обманывать хозяина: обнаружив нечто «запрещенное» в квартире, он может просто выгнать квартиранта, не возвращая уже заплаченных денег.

Как не «развестись»

А вот к такой финансовой инициативе как регистрация договора аренды в госорганах (с последующей уплатой налогов) владельцы жилья относятся, как правило, резко отрицательно: по статистике, лишь 20% из них соглашаются поделиться доходами с Родиной. Поэтому если квартиру снимает своему сотруднику фирма (и платит за нее по ведомости), часто приходится повышать сумму оплаты как раз на эти самые 13%.

А самый главный совет – это не пытаться обмануть рынок. Как отмечает Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», цены растут, а многие потенциальные арендаторы никак не могут психологически перестроиться на них. И если вдруг появляется за $1000 квартира, которая по всем параметрам должна бы стоить $3 тыс. – это повод не обрадоваться, а насторожиться. Скорее всего, это не только оптический, но и фактический обман…

Что касается возможности различных обманов и «киданий», то дорогой рынок заметно чище дешевого, где весьма распространены такие «фокусы», как съем квартиры и последующая ее сдача по поддельным документам сразу 15 желающим с получением с каждого предоплаты за полгода. Но совсем исключить такого варианта нельзя, поэтому лучше действовать с помощью надежного риэлтора. Рынок дорогих квартир достаточно узкий, и специалисты знают большинство предложений. Стоят услуги риэлтора одну месячную оплату. Если поторговаться, то можно иногда снизить эту сумму до 80 и даже 50%. Но такая экономия имеет и обратную сторону: некоторые риэлторские фирмы ввели гарантийные сертификаты, по которым несут ответственность в течение трех месяцев с момента заселения. Если в этот период владелец квартиры без законных оснований выгонит жильца, компания вернет ему и комиссию, и те деньги, которые заплачены владельцу квартиры. Но только при условии, что комиссия была 100%. А на усеченные комиссионные, как и на любой товар со скидкой, гарантия не распространяется.

Как рассказал “Ведомостям” и. о. замруководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования Олег Митволь, поводом для демонтажа офисного здания компании “ЮнСвязьстрой” стало предписание МПР. “Владельцы решили добровольно исполнить предписание”, — уточнил чиновник. По сообщению пресс-службы МПР, “ЮнСвязьстрой” незаконно занимала 7,92 га земли Звенигородского лесхоза в районе поселка “Горки-2”. “Пока предписание выдано в отношении одного здания”, — отметил Ринат Гизатулин, руководитель пресс-службы Минприроды. Связаться с представителями “ЮнСвязьстроя” вчера не удалось.

Министерство природных ресурсов объявило о сносе первого объекта, незаконно построенного в Подмосковье. Сегодня компания “ЮнСвязьстрой” демонтирует собственное офисное здание, возведенное в престижном поселке “Горки-2” без проведения экологической экспертизы. Мнения участников рынка недвижимости расходятся. Одни считают, что это PR-акция МПР, другие уверены, что демонтаж незаконных построек продолжится.

Директор департамента маркетинга корпорации “Инком-Недвижимость” Сергей Елисеев, напротив, убежден, что сносить незаконно построенные здания в Подмосковье будут систематически, и надеется, что это предостережет наиболее зарвавшихся спекулянтов землей. “Это сыграет на руку девелоперам, вкладывающим огромные средства в законное оформление земель под застройку”, — считает Елисеев.

Вячеслав Ширяев, гендиректор риэлторской фирмы Vesco Group, считает, что демонтаж здания “ЮнСвязьстроя” стал результатом “неких соглашений компании с МПР”. “Если бы они не захотели сноса, был бы суд, — полагает риэлтор. — Возможно, за счет этого мероприятия МПР пытаются доказать, что за их заявлениями о сносе незаконных строений последуют реальные действия”.

Несмотря на успешную работу таких сетей, как “Ростик'с”, “Елки-палки” и “Сбарро”, в столице “остро стоит проблема” обеспечения горожан питанием “не только по низким ценам, но и более высокого качества”. Об этом говорится в постановлении “О развитии сети "народных ресторанов" в Москве”, подписанном Юрием Лужковым. Мэр одобряет опыт работы сетей “Грабли” и “Му-му” и предписывает найти 19 участков площадью от 0,5 до 1,5 га для открытия подобных ресторанов самообслуживания. Затем участки должны быть выставлены на конкурс.

До сих пор в Подмосковье по предписанию МПР снесли несколько “вспомогательных” построек в поселке Пестово, на берегу одноименного водохранилища. Сейчас в МПР ждут исполнения решения суда Солнечногорского района о сносе домов на территории турбазы “Екатерининские валы”. Предписание о сносе построек получили также владельцы коттеджей в поселках вокруг Клязьминского водохранилища.
МПР 5 октября направило в прокуратуру Подмосковья материалы очередной проверки, выявившей незаконное использование 1563,5 га земель в лесхозах Московской области. Больше всего нарушений найдено в Кривандинском лесхозе, где застроено 243 га, Сергиево-Посадском – 214,9 га, Истринском лесхозе – 167,4 га и Подольском управлении лесного хозяйства – 102,7 га.
Москвичам нужны столовые, считают городские власти. Мэр Юрий Лужков распорядился создать в городе 19 дешевых ресторанов самообслуживания. За эталон возьмут рестораны “Грабли” и “Му-му”. Владельцы ресторанных сетей заинтересовались предложением и готовятся принять участие в инвестиционном конкурсе.

Руководство сети “Му-му”, упомянутой в постановлении, еще не ознакомилось с ним, сообщил “Ведомостям” топ-менеджер сети. В “Ростик Групп” о постановлении знают и могут принять участие в конкурсе. Валерия Силина, PR-директор этой корпорации, рассказывает, что до конца года планируется завершить разработку новой концепции — “демократичных ресторанов русской кухни” со средним чеком $1 “Скорее всего это не будет free floor, но мы готовы предложить адаптированный вариант концепции для участия в программе “народный ресторан”, — рассказала Силина. Рассматривала возможность создания ресторанов самообслуживания и группа “Столичные рестораны”, но пока отложила этот проект, говорит Павел Колчин, руководитель группы.

“Грабли” и “Му-му” работают в концепции “free floor”. В таких ресторанах посетители перемещаются вдоль раздачи блюд, набирают еду, а потом ее оплачивают. Эта концепция очень популярна на Западе, рассказывает Анна Людковская, главный редактор журнала “МД-Ресторан”. В России, по ее мнению, успех, например, “Граблей” объясняется не столько формой обслуживания, сколько кухней и невысокими ценами. Основу меню ресторана составляет русская кухня, а средний чек — 180 руб. Учредитель сети “Грабли” Роман Рожниковский утверждает, что чиновники начали разработку программы развития “народных ресторанов” после того, как зимой городское руководство во главе с мэром Юрием Лужковым посетило “Грабли” на Алексеевской, в создание которого было вложено $2,5 млн. “По сути программа “народных ресторанов разрабатывалась под меня, — говорит Рожниковский. — Я считаю, что в рамках концепции "free floor" могу предложить лучшее, но понимаю, что в программе будут участвовать и другие компании”. Информированный чиновник мэрии, пожелавший остаться анонимным, подтвердил, что программу начали готовить после визита Лужкова в “Грабли”.

По данным исследования, проведенного по заказу отраслевого журнала “МД-Ресторан”, в мае 2004 г. в столице работало 3068 предприятий общепита, из них 856 – сетевые. С ноября 2003 г. по май 2004 г. количество ресторанов выросло на 5%, причем число сетевых заведений увеличилось на 11%.

Владислав Кочетков, пресс-секретарь “Магазина готового бизнеса”, полагает, что подобрать участки будет непросто — рестораны нужно размещать в центре города, а свободных мест там нет. А руководитель проекта ресторанного консалтинга агентства “Асессор” Андрей Петраков опасается, что процесс выделения участков и их застройки затянется на 2-3 года.



Главная --> Публикации