Главная --> Публикации --> Берлинский дом стал швейцарским Заводы на распутье Престиж под колпаком Прыжки через загогулину Градостроение и настроение

Мне до брака принадлежала квартира (на которую муж после развода не может претендовать), а потом квартиру продали и на эти деньги построили дачу. Подлежит ли дележу эта дача в случае развода, и если да, то как мне подстраховаться, чтобы не делить дачу, построенную на деньги, полностью мне принадлежащие?
Елена Тумольская, Мытищи.

Рано или поздно каждый собственник сталкивается с самыми разными проблемами — от залива квартиры соседями до подготовки документов для совершения сделки купли-продажи. Их надо решать, и зачастую, чем быстрее, тем лучше. Неудивительно, что все больше собственников обращаются за профессиональной помощью к юристам.

Если дача построена только на ваши деньги, то вам предстоит доказать это в суде. В качестве таких доказательств могут служить документы, подтверждающие продажу квартиры за определенную цену. Если был куплен некий участок, на котором затем построена дача, необходимо будет дополнительно предоставить суду ряд документов, из которых следует, что деньги принадлежали жене (желательно еще до брака), а также указывающих размер произведенных расходов, связанных со строительством.

При разводе супругов им предоставляется право самостоятельно определить, кому какое имущество останется после развода. В том случае, если супруги не заключили подобного соглашения, раздел имущества производится судом с учетом положения каждого из супругов.

Основным документом, имеющим значение при заключении договора купли-продажи квартиры, является свидетельство о праве собственности. Этот документ удостоверяет права продавца на квартиру, но еще не гарантирует новому собственнику отсутствия проблем. Поэтому при заключении договора вам надо потребовать от продавца не только свидетельство о праве собственности на квартиру, но и план БТИ, и выписку из домовой книги. Причем оба документа должны быть «свежими». Это позволит застраховаться от неприятных неожиданностей в виде незарегистрированных перепланировок или «случайно забытых» жильцов.
Что касается предыдущих договоров купли-продажи квартиры, то их все проверять незачем. Вам достаточно будет ознакомиться с последним договором купли-продажи, а лучше снять с него копию.
Кроме того, с продавца целесообразно взять расписку о том, что недвижимость не заложена, не подарена и на нее не имеют прав какие-либо третьи лица. Все это можно указать и в тексте договора купли-продажи. Таким образом, если продавец «забудет» рассказать вам о своих несовершеннолетних детях, которые прописаны в квартире, или о том, что квартира заложена, вы сможете потребовать возмещения убытков.
Что касается вопроса о задатке, то стороны вправе договориться самостоятельно о порядке оплаты (в том числе и о внесении задатка и его размере). В случае, если стороны договорились о внесении задатка покупателем, это также необходимо отразить в договоре. Если вы не укажете в договоре, что сумма задатка уменьшает общую стоимость квартиры, то вам скорее всего придется платить не только задаток, но и полную стоимость квартиры. При оплате задатка необходимо потребовать от продавца расписку в его получении. Причем в расписке необходимо будет указать сумму задатка даже в том случае, если она уже указана в договоре.

Какие документы необходимо требовать от продавца при приобретении квартиры на вторичном рынке? Если квартира продавалась более одного раза, то надо ли проверять все прошлые договоры купли-продажи? Может ли продавец требовать аванс до сбора документов на продажу квартиры? Если да, то как вернуть аванс в случае отказа от покупки квартиры?
Ольга Сирина, Москва

Первое, что вам необходимо узнать, — каков порядок вступления в ГСК. Если вас не будут принимать в члены ГСК, вы не сможете пользоваться гаражом. Поэтому вам следует изначально «наладить контакт» с администрацией ГСК. Как правило, в ГСК новые члены принимаются на общем собрании. Однако мнение общего собрания часто является выражением мнения руководящих органов ГСК.
В некоторых случаях члены ГСК настаивают на том, что им принадлежит преимущественное право покупки гаража. Чтобы избежать подобных неприятностей, необходимо заранее заручиться согласием членов кооператива или руководящих органов на ваше вступление в кооператив.
Сама купля-продажа должна совершаться путем заключения соответствующего договора. Разумеется, от прежнего владельца гаража необходимо получить все документы на гараж. Новый собственник гаража должен быть готов к тому, что ему придется платить не только налог на собственность, но и различные сборы на уборку территории, оплачивать коммунальные услуги и периодически выходить на субботники.

Как правильно совершить процесс купли-продажи гаража, который находится в ГСК?
Василий Григорьев, Москва

Да, по действующему законодательству вы имеете преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Если вам предложат купить квартиру за большую сумму, вы вправе отказаться, указав, что квартира была продана за более низкую цену. Чтобы оспорить сделку, вам необходимо обратиться в суд с иском. При этом вы должны будете предоставить суду все документы, которые подтверждают ваши претензии на освобождающуюся комнату.
Вместе с тем необходимо учитывать, что в скором времени ситуация может измениться. В проекте нового Жилищного кодекса указано, что при продаже комнаты в коммунальной квартире получать согласие соседей не нужно, да и преимущественным правом покупки соседи обладать не будут.

Я прописан в двухкомнатной коммунальной квартире, в другой комнате — соседка. В сентябре прошлого года я узнал, что соседка свою комнату продала. Где-то читал, что при продаже комнаты в коммунальной квартире сосед-продавец обязан уведомить другого соседа о продаже, так как тот имеет преимущественное право покупки. Меня никто не уведомил. Можно ли в связи с этим расторгнуть сделку купли-продажи, тем более что я готов приобрести ее за ту же сумму?
Николай Ковалев, Москва

В том случае, если агентство по договору было обязано отследить «чистоту» квартиры, проверить правильность составления договора и вести весь процесс, то претензии можно перенаправить к агентству. Большое значение имеет причина, по которой продавец решил оспорить сделку. Что касается цены, то при расторжении договора, разумеется, будет учитываться только та цена, которая указана в договоре. Поэтому самому продавцу судебный процесс будет выгоден, поскольку часть денег он вполне может оставить себе.
Еще раз внимательно изучите договор купли-продажи. Особое внимание обратите на раздел, посвященный ответственности сторон и агентства. Попробуйте договориться с продавцом. Если не получится, попытайтесь доказать ему, что расторжение договора не в его интересах. Ведь для этого мало придумать причину. Все, что будет заявлено, еще надо будет доказать в суде: ведь договор продавец подписывал, будучи в здравом уме и твердой памяти.

Квартира куплена через агентство. Продавец хочет через суд признать сделку недействительной. Какова в таком случае роль и ответственность агентства? Ведь цена квартиры в договоре купли-продажи была указана по БТИ, а не реальная.
Татьяна Иствина, Москва

Причина прорыва труб устанавливается в любом случае. Прежде всего, в залитую квартиру необходимо пригласить работников РЭУ (техника-смотрителя или иных работников РЭУ). Комиссия составляет акт по факту залива. При составлении акта указывается, по чьей вине произошла авария. Как правило, при прорыве труб виновным признается РЭУ (ДЭЗ). После этого вас включают в очередь на ремонт. Вы можете либо согласиться на ремонт из материалов РЭУ, либо предоставить свои материалы.
Если авария произошла из-за плохих смесителей, которые были установлены самим жильцом или нанятыми им рабочими, то виноват в аварии будет жилец. В этом случае он обязан возместить всем пострадавшим причиненный ущерб, либо выплатив компенсацию, либо сделав ремонт.

Возможно ли взыскание ущерба, причиненного заливом квартиры, в следующей ситуации. Причиной залива стал прорыв трубы в расположенной выше квартире. Причина прорыва не установлена, т. е. вина собственника ничем не подтверждается.
Екатерина Гумельник, Люберцы

Если квартира уже приватизирована вашей тетей, то приватизировать ее второй раз вы не можете. Поскольку квартира находится в ее собственности, она имеет право ее продать, подарить, заложить и т. д.
После того как квартира будет вам подарена, вы имеете право совершать с нею любые действия, направленные на реализацию права собственности. Разумеется, вы можете продать квартиру от своего имени.
Однако не стоит забывать и об интересах тети. С правовой точки зрения вы можете совершать любые законные действия, направленные на реализацию ваших прав. Но тетя наверняка рассчитывает пожить в квартире, которую она подарила любимой племяннице. Поэтому, прежде чем продавать квартиру, подумайте, насколько это будет честно по отношению к вашей тетушке.

Моя родная тетя собирается оформить на меня дарственную на свою квартиру в простой письменной форме и зарегистрировать ее в Регистрационной палате. Сама тетя прописана в этой квартире, квартира приватизирована на ее имя. Является ли дарение актом перехода прав собственности на квартиру? Могу ли я продать квартиру от своего имени? Можно ли ее приватизировать, если у меня уже есть приватизированная квартира и я не собираюсь переоформлять приватизацию?
Елена Лазкова, Москва

Граждане, желающие улучшить жилищные условия, вправе обратиться в районную управу по месту жительства (ст. 4 Закона «Об улучшении жилищных условий жителей г. Москвы» № 22 от 15 января 2003 года). Для рассмотрения вопроса о принятии на учет необходимо подать соответствующее заявление.
По результатам рассмотрения заявления и проверки приложенных к нему документов управа принимает решение о постановке на учет или отказе в такой просьбе. О принятом решении заявителя уведомляют в письменной форме в течение одного месяца с момента подачи необходимых документов.
Напомним, что получить жилье с помощью города могут только граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. К ним относятся лица, проживающие в Москве не менее 10 лет и занимающие площадь ниже установленной нормы (менее 10 кв. м общей площади для отдельных квартир и менее 15 кв. м общей площади — для коммунальных). Москвичи, прожившие в Москве не менее 40 лет и занимающие коммунальные квартиры, могут быть поставлены на учет нуждающихся независимо от размера принадлежащей им площади (ст. 3 Закона «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы»).

Подскажите, пожалуйста, каким образом можно встать на учет по улучшению жилищных условий?
Иван Серемеенко, Москва

Как видно из вопроса, семья занимает отдельную квартиру. То есть имеется один лицевой счет и порядок пользования жильем не определен. По московскому законодательству в настоящее время ни один из членов такой семьи не имеет права на бесплатное получение жилья. На каждого жильца квартиры приходится по 13,25 кв. м общей площади. Норма постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий составляет для отдельных квартир 10 кв. м общей площади на человека.
Семью могут поставить на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, только если ветеран страдает каким-либо тяжелым заболеванием, дающим право на дополнительную площадь. Перечень таких заболеваний установлен постановлением правительства РФ «Об утверждении Перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты» № 214 от 28 февраля 1996 года.
Если семья будет поставлена на учет, им может быть предоставлена дополнительная площадь, в том числе в виде отдельной квартиры для ветерана.

Мой отец — ветеран ВОВ, ему исполнился 91 год. Могут ли ему предоставить отдельное жилье, если в настоящее время он проживает с семьей сына (всего четыре человека) в двухкомнатной квартире общей площадью 53 кв. м?
Лариса Исаенкова, Москва

К сожалению, из вопроса неясно, в каком качестве вы занимаете квартиру и кем вам приходятся остальные жильцы. По общему правилу право на улучшение жилищных условий возникает, если на каждого из жильцов отдельной квартиры приходится менее 10 кв. м общей площади (ст. 3 Закона «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы»).
Если вы имеете право на дополнительную площадь (18 кв. м общей площади либо отдельная комната), то потребность в улучшении жилищных условий определяется за вычетом такой площади. То есть от общей площади квартиры следует отнять 18, а затем разделить на 3 (количество жильцов). Если в результате получится менее 10 кв. м на человека, вы можете обратиться с заявлением о постановке на учет.

Я ветеран и инвалид I группы ВОВ. Проживаю в однокомнатной квартире в Москве, которая оформлена по договору пожизненного содержания. В ней прописано три человека. Могу ли я рассчитывать на предоставление жилья от города для решения своих жилищных проблем?
Петр Коновалов, Москва

Если вы вставали на учет как одна семья, вам должны предоставить одну квартиру общей площадью не более 144 кв. м (по 18 кв. м на человека). При этом каждому из совершеннолетних членов вашей семьи должна предоставляться отдельная комната.
Количество комнат будет определяться исходя из того, что в одной комнате с совершеннолетним может проживать только супруг и (или) ребенок до 18 лет. При этом лица разного пола старше 9 лет также должны жить в отдельных комнатах (ст. 11 Закона «Об улучшении...»). Кроме того, если заболевание внука требует применения инвалидного кресла-коляски, он имеет право на дополнительную площадь в виде отдельной комнаты.
Если же вы вставали на учет как несколько отдельных семей, то каждой семье должна быть предоставлена отдельная квартира с учетом изложенных выше правил.
Если три человека получат отдельную квартиру как молодая семья, то общая площадь квартиры, которая будет предоставлена остальным жильцам, составит не более 90 кв. м. При этом должны учитываться правила расселения по отдельным комнатам совершеннолетних и лиц разного пола старше 9 лет, а также право больного внука на отдельную комнату (в случае необходимости использования инвалидного кресла-коляски).
Напомним, что по программе «Молодой семье — доступное жилье» квартиру может получить постоянно проживающая в Москве семья в первые три года после заключения брака (в случае рождения детей без ограничения продолжительности брака), при условии, что один из супругов не достиг 30 лет, а также неполная семья с детьми, в которой мать или отец не достигли 30-летнего возраста. Срок предоставления квартиры определить, к сожалению, нельзя.
Доходность вложений в московскую коммерческую недвижимость снизилась в пять раз и приблизилась к европейским показателям. Иностранных инвесторов это устраивает, поскольку вместе с прибыльностью снижаются и риски. Россиянам, не привыкшим к такому положению вещей, аналитики советуют обратить внимание на гостиницы и загородное коттеджное строительство.

Мы живем в муниципальной двухкомнатной квартире общей площадью 46,8 кв. м. Всего в квартире прописаны и проживают восемь человек: ответственный квартиросъемщик, его бывшая жена, три дочери (одна из которых инвалид детства, сахарный диабет первой степени), три внука (один — инвалид детства, детский церебральный паралич). Мы приняты на учет по улучшению жилищных условий в марте 2000 года. На какое жилье мы можем рассчитывать и в какие сроки? Как отразится на остальных, если дочь с двумя детьми (не инвалиды) приобретет квартиру по программе «Молодая семья»?
Марина Вьюжникова, Москва

"Не все застройщики обращают внимание на то, что происходит на рынке. Поэтому ожидания инвесторов, вкладывающих сейчас в коммерческую недвижимость, могут оказаться не столь радужными", - предупреждает Алексей Могила, директор по маркетингу департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty . Это связано с тем, что арендные ставки на офисные и торговые помещения постепенно начинают снижаться, а окупаемость комплексов, наоборот, увеличивается - в среднем до 6-8 лет.

Коммерческая недвижимость несколько лет подряд считалась самым доходным сектором рынка. Вложения окупались за 2-4 года, и прибыль доходила до 100% годовых. Правда, и риски были достаточно велики, поэтому иностранные инвесторы шли на наш рынок неохотно. Сейчас экономическая ситуация в стране стабилизировалась, рынок постепенно насыщается, и получить большие деньги уже не так просто. По данным Colliers International, доходность вложений в коммерческую недвижимость при инвестировании в готовые объекты теперь составляет примерно 15-20% годовых. На несколько большую прибыль (до 30%) можно рассчитывать при вложении на начальных этапах строительства. Эксперты отмечают, что доходность вплотную приблизилась к западным нормам.

Аналитики полагают, что наиболее привлекательным сектором сейчас становится загородное строительство. Доходность самых удачных коттеджных поселков может достигать 200% и более. Например, семь коттеджей в поселке "Сосновый бор" на Николиной горе прошлым летом успешно продавались по цене от $2.5 млн каждый. При этом общий объем инвестиций в строительство и обустройство участка компании "Конкор", владеющей проектом, составил около $5 млн.

Иностранных инвесторов такой расклад вполне устраивает. Недаром крупные западные торговые сети - Auchan, Metro, Spar - начали активно осваивать московский рынок именно в прошлом году. Для российских компаний срок окупаемости свыше 3 лет до сих пор является поводом для сомнений. Хотя и они уже начинают понимать, что золотые времена быстрых денег уже вряд ли вернутся.

Город Солнечногорск находится в 65 км к северо-западу от Москвы. Он расположен на Клинско-Дмитровской гряде, на берегах живописного озера Сенежское. Своим названием город обязан селу Солнечная гора, основанному в XVIII веке.

Интерес для строителей может представлять и гостиничный сектор. "Стоимость строительства и срок окупаемости здесь больше, чем в торговой недвижимости, но ведь надо принимать во внимание и длительность жизненного цикла проекта. Гостиничный бизнес гарантирует постоянный приток денежных средств в течение длительного времени, даже без осуществления крупных расходов на реновацию", - считает Марина Смирнова, заместитель генерального директора по маркетингу Hotel Consulting and Development Group .

Новостройки Рекинцо-2
В 45 км от МКАД, в микрорайоне Рекинцо-2, на улице Ухова будет возведен комплекс из 14–17-этажных монолитно-кирпичных жилых домов. Район отличается развитой инфраструктурой: рядом с новостройкой есть детские сады и школы. Параллельно со строительством комплекса планируется возвести еще один детский сад. Недалеко — больница и поликлиника, спортивные сооружения. Микрорайон благоустроен. Возле домов разместятся парковки. В перспективе возможно строительство многоэтажного гаража. Магазины, рынок — все это также находится неподалеку. За счет стабильной работы автотранспорта связь с другими микрорайонами города хорошо налажена. Предусмотрено подключение телефонов.
Дома строятся по индивидуальному проекту. Квартиры одно-трехкомнатные. Высота потолков — 2,7 м. Лоджии и балконы не застеклены. Одна из особенностей этого проекта — просторные холлы и наличие встроенных шкафов. Кухни — 12–14 кв. м. Возможно формирование жилья большей площади на базе двух-, трех- и одно-трехкомнатных квартир.
Площади квартир: 52,4 кв. м (однокомнатные), 66,1–72,2 (двухкомнатные), 81,4–92,7 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — IV квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $380.

В 1851 году, во время строительства железной дороги Москва–Санкт-Петербург, здесь появился поселок Подсолнечный. Именно до этой станции надо ехать тем, кто хочет попасть в Солнечногорск. Доехать сюда можно электричкой с Ленинградского вокзала за полтора часа. В 1928 году поселок был переименован в Солнечногорский. А в 1938 году ему был присвоен статус города.
Одной из главных достопримечательностей этих мест считается Государственный музей-заповедник Александра Блока — Шахматово. Среди обширного историко-архитектурного наследия выделяются Спасская церковь, основанная в 1759 году, и церковь Рождества Богородицы в селе Поярково.
Современный Солнечногорск — это город с населением 50 тыс. человек. Кроме предприятий тяжелой и пищевой промышленности здесь хорошо развито сельское хозяйство, а продукция местной птицефабрики известна за пределами района.
В городе есть школа искусств, спортивная школа, стадион, Дворцы культуры. Окружающая природа дарит жителям не только здоровье, но и много положительных эмоций. Недаром здесь расположен известный санаторий «Морозовка». В живописных окрестностях Солнечногорска имеют загородные дома многие известные политики, артисты, спортсмены.

На прошлой неделе “Ведомости” написали о письме замминистра по налогам и сборам Ольги Сердюк от 13 мая. “Для сведения и учета в работе налоговых органов” она разослала документ под названием “Свод писем по применению действующего законодательства по НДС за второе полугодие 2003 г. — I квартал 2004 г.”. В нем налоговым инспекциям предлагалось заняться выявлением арендодателей, которые не зарегистрировались как индивидуальные предприниматели. “Если налоговый орган сможет доказать в суде, что деятельность физического лица содержит признаки предпринимательской деятельности, то услуги по предоставлению в аренду имущества физическим лицом […] признаются объектом налогообложения НДС независимо от количества объектов, находящихся в собственности у данного физического лица”, — было сказано в письме. Опрошенные эксперты утверждали, что помимо НДС незарегистрировавшимся арендодателям “грозит” необходимость уплатить соцналог и пени за просрочку платежей, а также уголовная ответственность за незаконное предпринимательство.

Коттеджные поселки «Юлия»
Среди жилья повышенной комфортности вниманию потенциальных покупателей предлагаются таунхаусы и индивидуальные дома, которые составят два поселка — «Юлия-1» и «Юлия-2». Расположенные рядом с Солнечногорском, они будут обеспечены хорошими подъездными путями. Поселки будут снабжены централизованными коммуникациями всех видов: газ, вода, отопление, канализация. Телефоны с московскими номерами. Предусмотрена охрана, собственная инфраструктура и досуговый центр. Дома серии «Ренессанс» представлены в разных вариантах: одно-, двух- и трехэтажные. Названы они женскими именами — «Агриппина», «Елизавета», «Василиса», «Антонина», «Екатерина», «Анастасия», «Наталья». Площадь и комфортность могут варьироваться в сторону увеличения.
Фундаменты домов — монолитные или железобетонные. Для вариантов с подвалом выполнена система дренажа по периметру здания, обеспечивающая сухость подвала. Наружные стены — многослойная конструкция из керамзитных блоков, утеплителя и пескоцементных блоков, общей толщиной 400 мм. Внутренние перегородки — гипсокартон типа «Кнауф» со звукоизоляцией. Высота потолка: первый этаж — 3 м, второй этаж — 2,5 м. Перекрытия подвала и первого этажа монолитные, железобетонные, со звукоизоляцией.
Кровля мягкая, типа «Катепал». Лестницы металло-деревянные или железобетонные.
У всех домов независимо от типа будут земельные участки площадью до 12 соток.
Площадь домов — 225–1238 кв. м.
Срок сдачи — IV квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — в таунхаусе — $850–950, в отдельном доме — $1000–1100.
Граждане, сдающие квартиры, могут вздохнуть свободно: Налоговый кодекс не позволит налоговикам взимать с них НДС и ЕСН при сдаче в аренду квартир. Сами сотрудники налогового ведомства теперь уверяют, что и не собирались брать с владельцев жилья никаких налогов, кроме подоходного.

Между тем письмо никак не может касаться владельцев квартир, говорит эксперт Института экономики переходного периода Илья Трунин. В подпункте 10 пункта 1 статьи 149 Налогового кодекса прямо указано, что НДС не облагаются “услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности”. “Наверняка письмо касалось других видов имущества”, — предполагает эксперт. Комментарии Сердюк получить не удалось, но одна из сотрудниц департамента косвенных налогов Федеральной налоговой службы (преемница МНС) уверяет, что авторы письма действительно не имели в виду сдачу в аренду квартир. Правда, о каком конкретно имуществе шла речь, она уточнить не смогла.

На следующий день после выхода статьи на редакцию обрушился шквал звонков от перепуганных квартировладельцев. Откликнулись даже чиновники. К примеру, бывший министр по труду и социальной политике Александр Починок был возмущен письмом налогового ведомства и рассказал, что аналогичную реакцию оно вызвало у замминистра финансов Сергея Шаталова.

В московских налоговых инспекциях № 27, 28 и 36 “Ведомостям” подтвердили, что единственный налог, который инспектора намерены собирать с квартировладельцев, — подоходный. “Если вы не зарегистрированы как индивидуальный предприниматель, вы обязаны уплатить с полученных доходов 13%. НДС с граждан не взимается”, — говорит инспектор Наталья Чернова.

Большинству граждан уплата НДС не грозит и по другой причине: статья 145 НК исключает из числа плательщиков этого налога всех предпринимателей, чья выручка не превышает 1 млн руб. в квартал. Таким образом, чтобы стать плательщиком НДС, гражданин должен ежемесячно получать с арендаторов за свое имущество не меньше $11 50 “По такой цене могут сдаваться в аренду только единичные элитные дома в Подмосковье, — говорит руководитель аналитического центра по недвижимости ирн.RU Олег Репченко. — В Москве многокомнатные апартаменты в центре сдаются за $3000-10 000 в месяц, но таких квартир единицы”.



Главная --> Публикации