Главная --> Публикации --> Эксперименты неуэзвимости Классификация складских помещений Город для яхт Элита second hand Рост арендных ставок в офисном сегменте прекратился

Среди множества проблем, мешающих удешевлению кредитов на покупку квартир, не последнее место занимает положение ипотечных агентов. Это организации, выкупающие у банков права требований по ипотечным кредитам. В США, откуда была позаимствована идея создания таких предприятий, их налогообложение предельно льготное: они служат не для получения прибыли, а для того, чтобы свести к нулю вероятность банкротства организации, выпускающей ипотечные ценные бумаги. Благодаря этому их облигации несут только те риски, которые связаны с самими ипотечными кредитами. В России же ипотечные агенты до сих пор облагались такими же налогами, как и любая другая фирма. Что увеличивало стоимость их обязательств.

Ипотечные агенты теперь будут освобождены от налога на прибыль. А те, кто вкладывает деньги в выпускаемые ипотечными агентами облигации, будут отчислять в государственную казну не 24%, а 9% налога на прибыль. Цель этих поправок к жилищному законодательству, принятых Госдумой, - добиться снижения ставок по ипотечным кредитам.

Другое законодательное новшество, рассчитанное на такой же эффект, - уменьшение ставки налога на прибыль, получаемую инвесторами, которые вкладывают деньги в ипотечные ценные бумаги. Сейчас она равна тем же 24%, однако на переходный период до 1 января 2007 года будет снижена до 9%, а после этого составит 15%. От этого изменения, по замыслу разработчиков, выиграют не только те, кто покупает жилье в кредит, но и инвесторы, к числу которых относятся, например, пенсионные фонды.

Принятые в субботу Госдумой поправки к Налоговому кодексу, снижающие налог на прибыль ипотечных агентов с 24% до нуля, снимают с них часть бремени, перекладываемого ипотечной системой на плечи получателей кредитов.

Когда закон вступит в силу, каждый автолюбитель, выходя из своей машины в столице, должен будет почти неминуемо заплатить -- либо за парковку по утвержденному городом тарифу, либо штраф в пять МРОТ за стоянку вне парковки. Априори превращая в нарушителей почти всех автомобилистов Москвы, законопроект, видимо, призван заставить их как можно скорее раскупать места в дорогих, а потому пока пустующих многоярусных паркингах.

Кроме поощрения ипотеки утвержденный Думой "жилищный пакет" предусматривает отмену 18-процентного налога на добавленную стоимость для операций по продаже жилья и земельных участков. Как пояснил вице-спикер Госдумы Георгий Боос, "в основном от этого налога уходят и он не уплачивается, поэтому бюджет практически ничего не потеряет, но рынок будет существенно легализован".
Столичные власти решили опровергнуть известный тезис "автомобиль не роскошь, а средство передвижения". Уже через несколько лет содержание четырехколесного друга будет для москвичей куда более обременительным, чем сейчас. На вчерашнем заседании Мосгордумы депутаты приняли в первом чтении законопроект «О размещении транспортных средств на территории города Москвы».

То есть вся территория Москвы для автомобилистов разделится на улицы, по которым можно будет только ездить, и стоянки, за которые нужно платить. Размещение машины вне стоянки будет караться штрафом в 500 руб. Никакого противоречия с федеральным законодательством чиновники не видят: земля принадлежит городу, и если автомобилисты бросают на ней свое движимое имущество, то пусть платят.

Первый вариант этого драконовского законопроекта, несколько месяцев назад внесенный в Мосгордуму Управлением транспорта и связи мэрии, почти сразу был отозван прокуратурой как противоречащий федеральному законодательству. С тех пор управление преобразовали в комитет, его руководителя Александра Беляева сменил Павел Златин, однако суть законопроекта осталась прежней: «На территории города Москвы запрещается размещение автотранспортных средств вне стоянок».

Выступая вчера перед законодателями, глава комитета транспорта и связи мэрии Павел Златин произнес пламенную речь о том, что законопроект направлен на защиту интересов жителей, призван решить практически все транспортные проблемы мегаполиса. По его словам, закон даже «позволит повысить безопасность дворовых территорий в условиях угрозы терактов за счет вывоза бесхозных автомобилей».

При этом бесплатное размещение машин новым законом лишь «допускается» -- на организованных стоянках при органах государственной власти, социальных объектах и жилом фонде. Правда, что разработчики законопроекта считают «жилым фондом», не очень ясно, поскольку высокие штрафы предусмотрены как раз за стоянку на внутридворовых территориях. Хотя дворы жилых домов едва ли не единственное место в сегодняшней Москве (особенно в центре города), где машину еще можно оставить бесплатно.

Правда, защищая права москвичей путем наложения на них крупных штрафов, чиновник не объяснил, куда в соответствии с предложенным им законом должны исчезнуть из дворов машины, если на 3 млн зарегистрированных в столице автомобилей в городе лишь 600 тыс. стояночных мест.

Чтобы убедить народных избранников в социальной значимости законопроекта, в ход пошли даже забытые с советских времен «письма трудящихся». Г-н Златин зачитал депутатам обращение некоего пенсионера, возмущенного большим количеством машин перед домом. Машин действительно стало очень много, посетовал чиновник. Если раньше на дом в 100 квартир планировалось 30 парковочных мест, то теперь на 100 квартир подчас приходится более 100 машин. «Все они паркуются во дворах, и никто никакой ответственности за это не несет», -- возмущался г-н Златин.

Смысл законопроекта, который загоняет автолюбителей в несуществующие еще паркинги под угрозой мифических штрафов с 2008 года, можно понять, если учесть, что к разработке документа управление транспорта столицы привлекло сторонние коммерческие организации. Судя по тексту, закон писался инвесторами, вкладывающими деньги в строительство многоярусных гаражей.

Авторы законопроекта предложили ввести его в действие с 2007 года -- видимо, в надежде успеть к тому времени построить необходимые гаражи и стоянки. А штрафные санкции для москвичей транспортный комитет предлагает ввести вообще с 2008 года. Заданный Павлу Златину депутатом Игорем Антоновым вопрос -- зачем же сегодня будоражить москвичей репрессивным законом, если исполнить его пока невозможно? -- повис в воздухе.

О заинтересованности инвесторов говорит и тот факт, что добрая половина закона, дублирующая действующее градостроительное законодательство или ему противоречащая, посвящена теме размещения и строительства в городе парковок.

Сегодня машиноместо в многоэтажном паркинге стоит от 10 тыс. долл., и понятно, что продажи идут весьма вяло. Однако если деваться от штрафов автолюбителям будет некуда, рентабельность гаражного строительства может резко вырасти.

Во время вчерашнего обсуждения законодатели обратили внимание на это обстоятельство. Комментируя законопроект в беседе с корреспондентом газеты «Время новостей», депутат Татьяна Портнова заявила, что он не решает ни одной наболевшей проблемы города: «В законе ничего не говорится о пробках на дорогах, огромной проблемой также являются незаконные, несанкционированные, мешающие проезду автомобилей парковки на улицах, по-прежнему не удается решить проблему самозахвата участков под «ракушки». Ничего этого в законе нет, закон вообще не распространяется на улицы города».

Другие транспортные проблемы мегаполиса -- такие, например, как пробки на дорогах, -- коммерсантов, судя по всему, не интересуют. По крайней мере один из разработчиков документа Юрий Бабенко в беседе с корреспондентом газеты «Время новостей» заявил: «Никто не заставляет вас платить за гараж или стоянку -- просто поставьте машину не во дворе, а на магистральной улице, там действуют федеральные ПДД, и максимум что вам будет грозить -- штраф в 50 руб., если вы встали под запрещающим знаком».

Сейчас нас уверяют, что принимаемый Госдумой РФ пакет законопроектов позволит решить в стране проблему формирования рынка доступного жилья в течение 7–10 лет. По словам депутата Госдумы Георгия Бооса, к 2010 году жилье будет доступно для 30% россиян, а еще через 10 лет — для 60–70%.

Впрочем, явные недостатки внесенного мэром законопроекта не помешали Мосгордуме единогласно проголосовать за него в первом чтении. Более того, по мнению многих законодателей, вводить в действие такой «нужный» документ следует не с 2007-го, а уже с 2005 года.

Впрочем, получить ипотечный кредит можно уже и сегодня. Но эта возможность есть далеко не у всех. Главная проблема — размеры ипотечных кредитов рассчитываются на основе заработной платы заемщика, которая, увы, в большинстве случаев настолько мизерна, что не дает возможности для получения ипотечного кредита.
Для того чтобы понять, каковы все-таки шансы на получение ипотечного кредита, имеет смысл воспользоваться так называемым ипотечным калькулятором.
Ипотечный калькулятор — это инструмент, позволяющий быстро рассчитать размер возможного ипотечного кредита и будущих платежей по кредиту в зависимости от дохода, срока кредита и установленного процента по кредиту.
Стандартная формула для расчета ежемесячного платежа по кредиту, применяемая в банках, следующая:

Понятно, что выполнить это задание без существенного увеличения объема выдаваемых кредитов невозможно. Правительство прикладывает все усилия для решения этой проблемы, в частности внося изменения в существующее законодательство и приводя его в соответствие с общепринятыми мировыми нормами.

где S — размер ссуды; p — 1/12 годовой процентной ставки, выраженной в сотых долях; m — срок выплат, выраженный в месяцах.



Немного статистики
Перед тем как начать экспериментировать с ипотечными калькуляторами и делать какие-то выводы, приведем немного статистики.
Так, например, в мае 2004 года средняя зарплата одного работника в России составила 6577 руб. — по нынешнему курсу всего $227 в месяц! Для сравнения: среднедушевые денежные доходы населения в Японии за тот же период составляют примерно $2300–2500, или в 10–11 раз больше.
По официальным данным, в 2003 году в России на долю 10% наиболее обеспеченного населения приходилось чуть меньше 30% общего объема денежных доходов, а на долю 10% наименее обеспеченного населения — около 2%. То есть соотношение между средними уровнями доходов 10% самого богатого населения и 10% самого бедного населения составляет 14,6 раза. Во всем мире подобный показатель считается критическим. Однако в России принято жить по иным законам и устанавливать свои правила.
В 2003 году денежные доходы половины россиян не превышали 3500 руб. в месяц, что составляло примерно $12 У 23% россиян денежные доходы не превышали 2000 руб. в месяц (около $70). Средний размер пенсий в конце 2003 года равнялся 1750 руб. — чуть больше $60.

Пользоваться такой формулой самостоятельно практически нереально. Ипотечные калькуляторы призваны облегчить эту работу, так как они все считают автоматически и мгновенно. Каждый человек знает, какой месячный доход имеет его семья. Достаточно ввести в калькулятор эту цифру, и получается максимальный размер ссуды, на которую можно рассчитывать, а также размер платежей, которые ежемесячно придется делать для погашения этой ссуды.
Кроме ипотечных калькуляторов на основе доходов потенциального заемщика есть и другие — расчет производится исходя из стоимости приглянувшейся клиенту квартиры.

В Прибалтике начали выдавать ипотечные кредиты на 40 лет
Входящие в группу шведского банка SEB банки в Латвии, Литве и Эстонии (Unibanka, Vilniaus Bankas, Uhispank) первыми на постсоветском пространстве стали выдавать ипотечные кредиты со сроком погашения до 40 лет.
Согласно сообщению эстонского банка Uhispank, к моменту окончания срока погашения кредита кредитополучатель не должен быть старше 70 лет. Кроме того, финансируемый объект на момент подачи ходатайства о кредите не должен быть старше 10 лет. «Опыт наших банков-партнеров показывает, что доля кредитов сроком более 30 лет небольшая, однако для молодых семей такая возможность крайне важна», — сказала представитель банка Ээрика Вайкмяэ-Койт.
Базовые ставки по ипотечным кредитам в балтийских странах упали со вступлением Латвии, Литвы и Эстонии в Европейский союз в мае 2004 года до уровня 3,5% годовых.

Несколько конкретных примеров
Учитывая подобные статистические выкладки, возьмем для примера ипотечный калькулятор, предлагаемый в интернете Объединенным промышленно-торговым банком (ОПТБанком).
Он рассчитывает размер необходимого дохода и сумму минимального первоначального взноса, исходя из стоимости приобретаемой квартиры, а также размер максимально возможного кредита и стоимость квартиры, исходя из ежемесячного дохода семьи.
Кроме того, калькулятор предоставляет возможность рассчитать основные условия кредитования по базовой ставке 15% и по альтернативным кредитным программам со ставками 13 и 14% (в этих случаях показывается размер единовременного платежа за понижение процентной ставки по кредиту).
В качестве исходных данных для расчета основных условий ипотечного кредитования нами были взяты следующие показатели: размер кредита составляет 70% стоимости приобретаемой квартиры, срок кредита — 10 лет, процентная ставка — 14%, семья состоит из двух человек.
Вывод, который можно сделать, заключается в следующем: с учетом того, что минимальный размер ипотечного кредита в ОПТБанке составляет $17 тыс., семьи с ежемесячными доходами менее $900 (26 тыс. руб.) могут и не беспокоиться. И главное — речь идет только об официальных («белых») доходах, которые можно доказать, например, справкой из налоговой инспекции.

Пожалуй, впервые правительство Москвы «рассекречивает» информацию о проводимых конкурсах по продаже прав на строительство зданий в Москве. До сих пор фактически единственным открытым для инвесторов и СМИ конкурсом с обнародованными результатами было проведение осенью прошлого года аукциона по продаже прав инвестирования и строительства жилых домов. Несмотря на однозначный успех мероприятия — торги принесли в бюджет города более $20 млн дополнительных средств за счет превышения стартовых цен, — продолжения открытых торгов не последовало. Хотя глава московского стройкомплекса Владимир Ресин не раз заявлял о готовности и желании города эти аукционы проводить. В немалой степени это было обусловлено необходимостью привлечения иностранных инвесторов, которые не раз критиковали московскую систему реализации инвестиционных контрактов через закрытые конкурсы, победить в которых без наличия определенного административного рычага было практически невозможно.
Вообще история с поиском иностранных инвесторов, в частности для проекта «Новое кольцо Москвы», началась в 2003 году, когда столичное правительство решило отстранить от проекта корпорацию «Конти», занимавшуюся разработкой проекта с 1997 года, и самостоятельно курировать строительство высоток. После того как в конце апреля 2003 года президент компании «Конти» Тимур Тимербулатов сложил с себя полномочия генерального директора ОАО «Новое кольцо Москвы», этот пост занял Валерий Жилов. Однако ситуация с поиском инвесторов под строительство московских высоток продолжала оставаться неясной. Кто же будет инвестировать строительство 60 небоскребов между третьим транспортным кольцом и МКАД?
В апреле 2004 года власти предприняли очередные шаги для активизации процесса и объявили о создании Комитета города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов и Единой городской комиссии по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов.
Тогда же, в апреле, было обнародовано постановление правительства Москвы «О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов». Постановление регулировало вопросы подбора инвесторов по строительству и реконструкции объектов на территории Москвы и обещало «оптимизировать этот процесс благодаря созданию системы «одного окна» в Комитете по организации и проведению конкурсов и аукционов».
На прошедшей 12 мая пресс-конференции первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк заметил, что правительство Москвы недовольно инвестиционным рейтингом, присвоенным столице агентством Moody's. По мнению заместителя мэра, инвестиционный рейтинг Москвы выше суверенного на одну ступень: желающих инвестировать строительство какого-либо нового проекта в столице более чем достаточно, что свидетельствует о высокой инвестиционной привлекательности города. Более того, необходимо даже ужесточить систему контрактов с инвесторами, поскольку, по имеющейся информации, ряд проектов реализуется с серьезными нарушениями условий договора. Не говоря уже о том, что все имеющиеся контракты подлежат обязательной и немедленной инвентаризации.
И вот 14 июля председатель Комитета города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов (Тендерного комитета) Геннадий Дегтев заявил о том, что завершается инвентаризация инвестиционных контрактов на строительство и реконструкцию объектов жилого и нежилого назначения, заключенных правительством Москвы или уполномоченными органами с инвесторами в 1992–2003 годах. Как отметил Г. Дегтев, за этот период на территории Москвы было заключено порядка 2,5 тыс. инвестиционных контрактов. Прошедшие инвентаризацию действующие, выполненные и расторгнутые договоры, а также вновь заключаемые будут внесены в формируемый единый реестр контрактов города Москвы. Сейчас из около 1,5 тыс. заключенных контрактов по объектам жилого фонда прошли инвентаризацию около 50%. При этом, как отмечалось, по ним Тендерным комитетом проводилась детальная сверка с префектурами административных округов и с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города.
По словам Г. Дегтева, на основе создаваемого реестра будет осуществляться централизованный мониторинг контрактов на всех этапах их реализации, прежде всего в части выполнения инвесторами обязательств перед городом. При этом будет вестись учет недобросовестных исполнителей. Как утверждает председатель Тендерного комитета, «с созданием единой базы будет налажена плановая работа по расторжению контрактов с неисполненными обязательствами».
Несколько вопросов, касающихся будущих торгов, по-прежнему не решены. В частности, как разработать критерий проведения конкурсов на строительство гостиниц? На каких условиях на российский рынок будут допускаться иностранцы? На кого ложится инженерное и другое обременение? Кто будет заниматься вопросами собственников? Пока на все эти вопросы четкого ответа нет.
Тем не менее уже 19 августа состоится открытый аукцион по реализации права инвестирования проектирования и строительства в рамках программы «Новое кольцо Москвы» трех многофункциональных высотных комплексов (Алтуфьевское шоссе, вл. 54; Семеновский переулок, вл. 21; проезд Серебрякова, вл. 11–13), на котором впервые предполагается участие иностранных инвесторов, в первую очередь из Германии. Кстати, эти объекты уже выставлялись на торги, которые должны были пройти 11 июня, но из-за отсутствия необходимого количества участников были признаны несостоявшимися.
Все это лишний раз доказало, что московский стройкомплекс испытывает острую необходимость привлечения иностранных инвесторов, особенно актуальную на фоне продолжающегося кризиса в банковской сфере. Организаторы торгов, несмотря на множество проблем, уверены в успешном продвижении проекта «Новое кольцо Москвы» именно за счет иностранных девелоперов. Насколько это верно, станет известно 19 августа.

Сколько же в России семей, имеющих официальный чистый доход $1000 в месяц и более? Науке неизвестно. Однако ясно, что тем самым 10% наиболее богатого населения ипотека не так нужна: зачем переплачивать за ипотечную квартиру, если и так можно себе позволить прямую покупку недвижимости?
Рассмотрим калькулятор известного своими ипотечными программами ДельтаКредит банка. Расчет производится по доходам семьи после налогообложения. Для расчетов мы взяли семью из трех человек, срок кредита — 15 лет, процентная ставка кредита — 10%.
Условия выдачи ипотечных кредитов ДельтаКредит банком считаются на рынке одними из самых «демократичных». Однако и здесь невозможно взять кредит, основываясь на неофициальных данных о своей «черной» зарплате. По словам руководства банка, размер большей части выданных ими кредитов находился в пределах $45 тыс.–50 тыс. Если воспользоваться предложенным ипотечным калькулятором банка, то получится, что «чистый» доход семьи в этом случае должен быть не менее $180 Понятно, что число заемщиков, готовых предъявить 50 тыс. руб. «белой» зарплаты, даже в Москве отнюдь не велико.
Обратимся теперь к программам Сбербанка России. Как известно, он предлагает несколько ипотечных продуктов, в том числе ипотечный кредит под названием «Молодая семья». Подобный кредит может получить семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 30-летнего возраста. Основные условия:
— кредиты предоставляются в рублях или в иностранной валюте;
— процентная ставка по кредитам в рублях — 18% годовых, по кредитам в валюте — 11% годовых;
— максимальная сумма кредита зависит от совокупного дохода семьи заемщика и предоставленного обеспечения, но не может превышать 70% стоимости объекта недвижимости при условии обязательного вложения заемщиком собственных средств в размере не менее 30% его стоимости (для семьи с ребенком может быть выдан кредит до 90% стоимости объекта недвижимости);
— срок кредита — до 15 лет.
Для расчета суммы кредита по ипотечной программе Сбербанка «Молодая семья» предположим, что семья состоит из двух человек без иждивенцев.
Стоимость однокомнатной квартиры в Москве сейчас не менее $40 тыс. Следовательно, опять получается: чтобы рассчитывать на кредит под однокомнатную квартиру, молодой семье надо иметь официальный доход порядка $1000 в месяц. Прибавьте к этому те документальные сложности, с которыми связано получение ипотечного кредита в Сбербанке (поручительства граждан или юридических лиц, подтверждение реальной покупной или сметной стоимости объекта недвижимости, залог недвижимого имущества, транспортных средств и иного имущества, справка из психоневрологического диспансера и т. д.).
Вывод малоутешительный: ипотечные программы доступны семьям, среднемесячный официальный доход которых, за вычетом налогов, стабильно превышает $100 Таких семей в России, особенно в регионах, не так уж и много. И если в ближайшее время в стране не произойдет существенного роста реальной заработной платы, ипотека вряд ли сможет в ближайшее время стать действительно массовой, следовательно, жилье не станет доступным для обещанных 70% россиян. И все размышления о доступном жилье опять останутся в памяти поколений красивой сказкой, как это уже было недавно в российской истории, когда мы за пару пятилеток собирались построить коммунизм.
Правительство Москвы предполагает до конца года реализовать 52 объекта жилого и нежилого назначения через созданную систему конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на строительство.



Главная --> Публикации