|
|
  |
Главная --> Публикации --> Снести нельзя оставить Эксперименты неуэзвимости Классификация складских помещений Город для яхт Элита second hand Россия сейчас предлагает туристам фактически только два варианта размещения - либо отели класса "люкс", которые очень дороги (от $250 в сутки) и есть далеко не везде, либо базы размещения советских времен - по ценам 100-200 рублей в сутки в регионах или 200-500 рублей в Москве, но с минимумом удобств и почти полным отсутствием нормального сервиса. Поправить ситуацию может только масштабное гостиничное строительство. Отелей нужно много: по подсчетам Hotel Consulting and Development Groupe (HCDG), в каждом регионе, обладающем туристическими возможностями (например, на Золотом кольце, в Краснодарском крае, Карелии, на Камчатке), необходимо построить как минимум по 15-20 гостиниц уровня "три звезды" примерно на 70-100 номеров каждая. Постройка одного такого нового отеля (или глобальная реконструкция старого) обходится приблизительно в $10-15 млн. Российские и иностранные инвесторы начинают активно осваивать гостиничный рынок в российской провинции. Сейчас иностранным и отечественным туристам, путешествующим по России, жить практически негде. Спрос на нормальные гостиницы существенно превышает предложение уже несколько лет, но только сейчас процесс сдвинулся с мертвой точки. Об инвестировании средств в развитие сетей региональных гостиниц недавно заявила компания "Базовый элемент" ("БазЭл"). По словам Дэвида Джеованиса, управляющего директора компании, инвестиционный план проекта пока не готов, и "БазЭл" только прощупывает рынок. Но в планах - и покупка уже существующих объектов, и строительство новых. Джеованис собирается охватить гостиничной сетью 20 крупнейших городов России с населением более 500 тыс. человек. Инвесторы, присматривающиеся к гостиничному сектору, обычно начинают свои проекты с Москвы. Но быстро разочаровываются: гостиница туркласса со стоимостью номера не более $100 в сутки окупится здесь не раньше чем через 5-8 лет. За хороший земельный участок в центре города придется так или иначе заплатить несколько миллионов долларов, что сделает проект совсем уж нерентабельным. Да и само строительство в столице примерно на 25-30% дороже, чем в провинции. Поэтому девелоперы все чаще обращают внимание на регионы, перспективные с туристической точки зрения. По мнению Александра Лесника, генерального директора HCDG, в ближайшее время объем строительства в регионах будет расти на 20-25% в год. На Золотом кольце развитие туристической инфраструктуры вообще идет очень активно, причем не только силами московских девелоперов. По словам Алексея Жегалова, генерального директора московского представительства компании "Владинвесттур", за последний год здесь было построено около 20 мини-отелей на 30-50 номеров каждый. Проекты эти недорогие ($300-500 тыс. за гостиницу), осуществить их вполне под силу небольшим местным компаниям или даже турфирмам. Интерес инвесторов вполне понятен: города Золотого кольца посещают около 80% иностранных туристов, приезжающих в Россию. Более масштабные проекты реализуются сейчас в районе Большого Сочи. Администрация Краснодарского края в ближайшие годы намерена привлечь около $200 млн. на строительство различных туристических объектов. Крупные инвесторы здесь уже появились. В провинцию потянулись и столичные девелоперы. Например, департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) собирается вложить около $60 млн. в 5 гостиниц уровня "три звезды" и "четыре звезды" вместимостью 100-150 мест каждая в Ярославской области. Управлять отелями будет "Интурист", который уже гарантировал ДИПСу обеспечение загрузки гостиниц не менее чем на 40-50%. Строительство первых двух отелей - в Ростове и Переславле-Залесском - предполагается завершить к концу этого года. Введение в эксплуатацию объектов в Угличе, Рыбинске и Ярославле планируется на 2005 год. Окупятся они только через 10-12 лет, зато потом будут приносить около $800 тыс. чистой прибыли в год. Все новые гостиницы останутся в собственности столицы. Международный информационно-выставочный центр "ИнфоПространство" последовательно реализует политику предоставления различных видов информации о недвижимости. В центре ежемесячно проводятся Салоны недвижимости, на которых покупатели могут встретиться с крупнейшими инвестиционными и риэлторскими компаниями, действует постоянная экспозиция с информацией о новостройках, а также распространяются все специализированные издания по недвижимости. Иностранные инвесторы также стали уделять больше внимания регионам. Например, французская сеть Accor, долгое время не имевшая возможности вывести свой бизнес за пределы российской столицы, сейчас приступает к строительству отелей в Санкт-Петербурге. Компания SAS Rezidor, подразделение авиационного концерна SAS, также объявила о своем намерении построить в нашей стране как минимум 50 отелей. Этот проект рассчитан на восемь лет, а общий объем инвестиций должен составить 4 млрд. крон (около $650 млн.). По словам Курта Риттера, главы SAS Rezidor, Россия является гигантским рынком, пока совершенно не насыщенным современными отелями международного класса. Они помогут правильно выбрать квартиру вашей мечты Экскурсии проводятся на комфортабельных автобусах практически по всем новостройкам в каждом округе. В течение 3-4 часов покупатель знакомится с месторасположением 20-30 объектов, получает иллюстративные материалы, предоставленные продавцами недвижимости, сводные обзорные материалы, выпускаемые центром. В дальнейшем планируется во время экскурсий предоставлять и юридические консультации по различным аспектам, связанным с приобретением недвижимости и ипотечным кредитованием. Эти услуги будут оказывать профессионалы компаний соответствующего профиля. Во время экскурсии покупателям предлагаются кофе и сэндвичи. В этом году МИВЦ "ИнфоПространство" существенно расширил спектр информации об объектах недвижимости, начав проводить обзорные экскурсии по новостройкам различных округов Москвы. Проведя несколько экскурсий в тестовом режиме, с 24 апреля центр запустил их на постоянной основе, планируя в дальнейшем перейти и на Подмосковье. Это подтверждают и опросы покупателей, принявших участие в экскурсиях по новостройкам. 20% из них заявили, что экскурсия помогла им сделать окончательный выбор, 30% после проведения экскурсии вернулись в центр и обратились вновь к продавцам недвижимости для получения уточняющей информации по объектам, которые до экскурсии их не интересовали. Очередную экскурсию МИВЦ "ИнфоПространство" проведет 7 августа. Она приурочена к очередному X Салону недвижимости. Центр предлагает следующую программу субботнего дня: Осмотр мест расположения новостроек в течение одного дня не только экономит время и деньги, но и дает практически полное представление о строящихся объектах в данном округе, а также предоставляет возможность осмотреть транспортные подъезды к дому и прилегающую инфраструктуру. Но и самое главное - покупатель может реально сопоставить возможные варианты покупки, что ускоряет выбор квартиры. Потому что обычно осмотр растягивается на несколько недель или месяцев. Как правило, впечатления, полученные несколько дней или недель назад, стираются, и в результате окончательный выбор является не всегда оптимальным. -Переговоры с продавцами недвижимости на стендах; I часть - 12.00.-13.00 -Получение и приобретение специализированных изданий по недвижимости на стендах. -Получение недостающей информации в постоянной экспозиции; -Обзорная экскурсия (осмотр новостроек). II часть 13.00.-17.00 -Возвращение в центр и получение уточняющей информации от продавцов. III часть 17.00.-18.00 "Принятые Думой законопроекты направлены на оптимизацию ипотечного кредитования, на снижение банковских рисков, а значит, и ставок по ипотечным кредитам", - говорит директор департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Минпромэнерго РФ Сергей Круглик. Приняв участие в обзорной экскурсии и проведя день в мире информации о недвижимости в центре "ИнфоПространство", вы совместите полезное с приятным, что позволит вам сделать, безусловно, более правильный выбор квартиры вашей мечты! Как известно, люди у нас неплохие, только жилищный вопрос их портит. И именно жилищным вопросом занимались перед уходом на каникулы депутаты Госдумы. О том, что собираются предпринять законодатели, чтобы обеспечить граждан доступным жильем, "Итогам" рассказал один из разработчиков законопроектов, директор департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Минпромэнерго РФ Сергей Круглик. Директор департамента Минпромэнерго РФ Сергей Круглик считает, что если риски, связанные с предоставлением ипотечных кредитов, будут снижаться, то снизятся и процентные ставки - В законопроекте о внесении изменений в закон об ипотеке были сделаны поправки, предусматривающие возможность страхования части кредита. Это позволяет расширить доступ к ипотеке граждан, которым не хватает средств на первый взнос. Допустим, квартира стоит сто тысяч долларов, вам банк дает семьдесят. Но еще тридцать тысяч вы должны внести сами в качестве первоначального взноса. У молодых людей, а именно молодежь - основная целевая группа ипотечной программы, таких денег обычно нет. Поэтому двадцать тысяч из упомянутых тридцати страхуются, что снижает риск невозврата денег. Именно двадцать, поскольку все тридцать тысяч никто не застрахует, какой-то риск вы должны взять на себя. И оставшиеся десять тысяч будут вашим первоначальным взносом. Опять же это плюс и для банков, которые разделят свои риски со страховщиками. Если говорить о деталях, то они сейчас обсуждаются, и по какой именно схеме будет происходить страхование, будет ли заниматься этим банк или заемщик - пока не решено. Что же касается основного кредита, то есть семидесяти тысяч долларов, то страховать их или нет, банк будет решать сам. Это первое. Второе - раньше на заложенную квартиру банк не мог наложить взыскание, то есть забрать ее, если владелец запаздывал с возвращением денег. Сейчас эта норма отменена. С точки зрения банка, это, безусловно, уменьшение риска. Далее, при банкротстве банка денежная масса, "завязанная" на покрытие ипотечных кредитов, выводится из конкурсной процедуры, таким образом, меньше шансов, что она будет разбазарена. Так что основная наша задача - уменьшение рисков, что повлечет за собой снижение процентной ставки по ипотечным кредитам. - Сергей Иванович, главный вопрос, который волнует всех, - как сделать ипотеку доступной для людей со средними доходами? - В разработке всех этих законопроектов банковский сектор принимал непосредственное участие. Ведь высокие процентные ставки - это защита от высоких рисков. А если риски будут снижаться, то снизятся и процентные ставки, что привлечет в банки новых клиентов. - А как сами банки относятся к идее снизить процентную ставку по ипотечным кредитам? - Месяц назад я бы согласился. Но, учитывая то, что сейчас творится в банковской сфере, делать прогнозы сложно. - Сейчас часто можно услышать оптимистичные прогнозы, что уже через несколько лет процентная ставка по ипотечному кредиту будет составлять 8-10 процентов, а рассрочка по выплате увеличится до 15-20 лет. Вы согласны с этим? - Это одна из спорных тем, обсуждавшихся достаточно горячо. С одной стороны, все вроде бы понятно, надо защитить человека, который по каким-то обстоятельствам, порой весьма существенным, не в состоянии выполнить свои обязательства перед банком. Но, с другой стороны, поставьте себя на место банкира, который не может получить назад свои деньги. У него взяли кредит под залог квартиры, но в этой квартире уже прописана семья, и выселить ее по закону нельзя. Наложить какие-то санкции можно, а реализовать их - нет. Теперь же, получив возможность забрать у должника заложенную квартиру, банк имеет дополнительные гарантии того, что кредит ему вернут, а значит, сможет снизить процентную ставку. - Вы упомянули об обращении взыскания на заложенную квартиру. Не могли бы вы поподробнее рассказать, как будет решаться проблема "дефолта заемщика", который не возвращает банку кредит? - В Жилищном кодексе, который будет рассматриваться осенью во втором чтении, прописана процедура создания специализированного жилого фонда, предназначенного не только для переселения людей в случае каких-то катастроф, но и в случае возникновения проблем с кредитором. Хотя сразу должен отметить - таких случаев очень мало, поскольку заемщик, как правило, оценивает свои возможности, прежде чем взять кредит. Но тем не менее, если такое все же случится, дело это обязательно будет рассматривать суд. Только после решения суда должника можно будет переселить в общежитие, так как по Конституции мы не имеем права выгнать человека на улицу. Тем временем банк реализовывает квартиру должника, после чего те деньги, которые несостоятельный заемщик успел выплатить банку, будут ему возвращены. Если этих средств окажется достаточно, то человек может сам купить себе новую квартиру. Если же нет, то вопрос будет решаться на уровне муниципалитета. Ведь вариант, когда человек ни с того ни с сего вдруг перестает платить, маловероятен, для этого скорее всего существуют объективные причины, например потеря трудоспособности. В этом случае должник, вероятно, перейдет в разряд малоимущих и местные органы власти могут предоставить ему бесплатное жилье по социальному найму. - И куда будут выселять должников? Ведь должен быть создан какой-то специальный фонд жилья... - В сегодняшнем законопроекте льготных категорий нет. Одно дело, если человек попадает в разряд малоимущих, тогда он не берет кредит в банке, а ждет бесплатного жилья. Или "государевы люди", например военные, - перед ними несет ответственность государство. Все остальные, будь то пенсионер, инвалид или кто-то еще, считаются участниками рынка, а на рынке все равны. - А если в той квартире, которую банк собирается отобрать за неуплату, проживают льготники, инвалиды, пенсионеры и так далее? - Представьте себе вариант, когда вы покупаете квартиру, в которой кто-то живет, и выселить его оттуда не представляется возможным. Поэтому в Думе мы как раз обсуждали законопроект, который регламентирует понятие "добросовестный приобретатель". Если вы прошли регистрацию прав при совершении сделки, то вы становитесь "добросовестным приобретателем". И если вдруг возникают какие-то проблемы с этой квартирой - например, она была неверно приватизирована 10 лет назад или еще что-то, - вас это не касается. По решению суда тому, кто продавал эту квартиру, органами регистрации может быть возмещено до миллиона рублей, но только по решению суда. Все эти законопроекты направлены на снижение банковских рисков, а значит, и ставок по кредитам. - В законопроекте появляется понятие "добросовестный приобретатель". Что оно означает? - Да, эта тема вызвала ожесточенные споры. Ведь на первый взгляд кажется, что здесь ущемляются права детей, недееспособных граждан и так далее. Но на самом деле это вполне сознательное решение, принятое после длительного обсуждения, в котором участвовали в том числе и международные эксперты. Ведь подавляющее большинство родителей заботится о своих детях. И когда мы говорим, что каждый, у кого есть малолетние дети, должен, совершая сделку с недвижимостью, прийти в некую организацию, которая еще посмотрит, давать согласие или нет, это явное ограничение прав. Даже нарушение презумпции невиновности, поскольку заранее подразумевается, что мы с вами плохие родители и за нами надо присматривать. Правда, мы внесли в проект закона поправку о том, что по решению органа опеки и попечительства может быть приостановлена регистрация прав на недвижимое имущество, если у собственников жилья ограничены родительские права. Теперь уже сами органы опеки должны работать так, чтобы владеть всей информацией в отношении тех детей, права которых могут быть ущемлены за счет продажи жилья. - Еще одно новшество, которое многих взволновало, - это отмена согласования сделок по недвижимости с органами опеки и попечительства. С этим согласны далеко не все. На ваш взгляд, это разумно? - Да, мы вносили в Гражданский и Гражданский процессуальный кодексы изменения, касающиеся такого ключевого момента, как отмена нотариального удостоверения права собственности на недвижимость. Нам, похоже, удалось снять противоречие, появившееся еще в 1998 году: тогда было решено, что регистрация прав будет проходить не по нотариальной системе, а через государственную структуру регистрации прав на недвижимое имущество. Но в итоге получилось, что была сформирована система государственной регистрации прав и сохранена нотариальная система. Хотя во всем мире выбирают либо одну, либо другую систему, у нас же они существовали вместе. Сегодня мы от нотариальной схемы отказались. Это дает возможность гражданину сэкономить полтора процента от стоимости недвижимости, которые он раньше платил нотариусу, а также избавляет от необходимости выстаивать дополнительные очереди. - Еще одно новшество: больше не требуется нотариальное удостоверение права собственности... - Есть такое опасение. Заметьте, что практически все принятые на весенней сессии законы связаны с формированием спроса на рынке жилья, за исключением двух, которые касаются увеличения предложения в этой сфере. А ведь если забуксует вторая часть законов, которая предопределяет формирование предложения, то все усилия, направленные на увеличение спроса, ни к чему, кроме роста цен на рынке, не приведут. Перед внесением в Госдуму пакета законопроектов мы сделали серьезный анализ состояния жилищного строительства, и вообще жилищного фонда в России. За прошлый год по всей стране было построено 36,5 миллиона квадратных метров жилья. Для сравнения: в 1987 году ввели в эксплуатацию порядка 72 миллионов квадратных метров. Разница ощутима. И абсолютно ясно, что если мы подогреваем спрос и при этом не формируем предложение, то ничего хорошего из этого не выйдет. В Петербурге строительные компании уже создали прогнозную модель, из которой видно, что, несмотря на увеличивающиеся объемы строительства, жилье будет раскупаться уже на стадии проектирования. То есть наступит момент, когда произойдет обвал, потому что все жилье на рынке будет раскуплено еще на нулевом этапе. Эти выводы полностью совпадают с нашими. Проанализировав ситуацию, мы поняли, что является основным сдерживающим фактором на рынке жилья. Прежде всего это наличие оборудованных всей необходимой инфраструктурой земельных участков. Таких участков не хватает, но начиная где-то с 2007 года мы рассчитываем вплотную заняться этой проблемой. Так что осенью мы будем рассматривать Градостроительный кодекс, в том числе законопроекты о принципах тарифного регулирования, об инвестиционном соглашении - именно те законопроекты, которые направлены на формирование предложения на рынке жилья. Иначе ситуация полностью выйдет из-под контроля. - Давайте взглянем на проблему с другой стороны. Допустим, что ипотечные кредиты будут выдаваться в массовом порядке. Но не приведет ли это к дальнейшему росту цен на жилье, поскольку резко повысится спрос? - Сегодняшний кодекс, который разрабатывался и правительством, и депутатами Госдумы, - это плод коллективного труда. Но ведь сколько людей, столько и мнений. Поэтому его отложили, чтобы еще раз согласовать с органами власти, с обществом, с регионами. Принятие пакета документов, необходимых для решения жилищной проблемы, вряд ли сделает ипотеку массовой. Сегодня на ипотечном рынке спрос значительно превышает предложение (вместо необходимых 332 млрд. рублей банки готовы предоставить максимум 53 млрд. рублей). Так что в ближайшее время вряд ли будут снижены процентные ставки по кредитам. Есть и другая проблема: объемы строительства нового жилья покрывают потребности лишь 1,5% россиян. Таким образом, для решения квартирного вопроса необходимо больше строить и создать условия, чтобы банки смогли выдавать дешевые «длинные» деньги. Одновременно необходимо выстроить систему, при которой бы ипотека не толкала вверх цены на недвижимость. - Формирование "цивилизованного" спроса и предложения жилья - одна из основных задач Жилищного кодекса. Однако сам кодекс принимается с большими трудностями. Например, сейчас его отложили на осень. Почему? Когда кредиты станут доступнее Увеличение объемов нового строительства – необходимое, но недостаточное условие решения жилищной проблемы. На сегодня только 10% россиян могут приобрести квартиру за свои средства и 10% могут себе позволить покупку квартиры в кредит. Но в отсутствие механизмов защиты кредитных организаций банки не торопятся наращивать объемы ипотечного кредитования: они готовы покрыть лишь шестую часть существующей потребности, причем «длинные» кредиты довольно дороги. Не хватает 1,3 миллиарда кв. м жилья На сегодняшний день жилой фонд России составляет 2,85 млрд. квадратных метров, при этом на долю ветхого и аварийного фонда приходится 87,8 млн. кв. м. По данным исследования, проведенного по заказу ВТБ, потребность россиян в жилье составляет 1,5 млрд. кв. м. Лишь малая часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья: по данным Российской гильдии риелторов, в общей сложности на продажу выставлено 0,2 млрд. кв. м. Так что для решения квартирного вопроса в России должно быть построено минимум 1,3 млрд. кв. м жилья. Недоступность ипотечных кредитов для населения объясняется и размером первого взноса, который, как правило, составляет 30% от стоимости жилья. Так банки защищают себя от невозврата кредитов (по данным Центробанка, на 1 января 2003 года просроченная задолженность по ипотечным кредитам составила 0,33% к общей сумме задолженности). Как правило, банки выдают кредит на 10 лет по ставке 12-13% в валюте и 14-16% в рублях. Глава департамента стратегического анализа ФБК Игорь Николаев считает, что сами банки сталкиваются с дефицитом «длинных» денег. Так, на начало 2004 года доля привлеченных российскими банками средств на срок больше 3 лет составляла менее 4% . Именно поэтому они реально не могут пойти на заметное снижение процентных ставок. Придется сдерживать рост цен Допустим, что пакет жилищных документов сможет урегулировать отношения в паре кредитор - заемщик. В этом случае ипотечные кредиты станут более доступными, что приведет к росту спроса на рынке недвижимости. Учитывая ограниченное предложение на рынке, можно ожидать резкого скачка цен. Эта ситуация особенно опасна для тех регионов, где практически не строят жилья. Да и Москва, в которой рост цен остановился на отметке 1980 долларов за метр после встряски на банковском рынке, может оказаться в зоне нового взрыва цен на рынке как вторичного, так и первичного жилья. Чтобы этого не произошло, федеральные власти предлагают взять под контроль систему ценообразования. По данным председателя комитета Госдумы по собственности Виктора Плескачевского, сейчас себестоимость жилья составляет 200-400 долларов за кв. м. Если на вторичном рынке волевым решением сдержать рост невозможно, то на «первичке» это сделать вполне реально – хотя бы в сегменте так называемых ипотечных домов. На прошлой неделе Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) предложила механизм уменьшения размера первоначального взноса. Как сообщил глава НАУИР Владимир Пономарев, интересы заемщика и банка могут быть сбалансированы с помощью страхования ответственности заемщика: если заемщик застрахует свою гражданскую ответственность от неисполнения обязательств по возврату пятой части стоимости жилья, то банк сможет без риска снизить сумму до 10%. Правда, эта схема приведет к повышению стоимости кредита в среднем на 0,4% . С учетом того, что сегодня накладные расходы заемщика составляют около 4% (оформление договора, страхование прав собственности на недвижимость, самой квартиры, жизни и трудоспособности заемщика), удорожание не будет столь заметным. И еще: сейчас банки, защищая себя, требуют от заемщиков предоставления справки о «белой» зарплате, а с введением страхования этот пункт станет необязательным. Главная --> Публикации |