Главная --> Публикации --> Квартплату повысят вдвое Золотой дворец на яузе Первые этажи предлогать Берлинский дом стал швейцарским Заводы на распутье

- Правительство предлагает дать право выпуска ипотечных облигаций только СПК (специальные проектные компании. - "Финансовые Известия"). Вы объяснили, что для банков это вполне справедливо - из-за очередности кредиторов при банкротстве. А за АИЖК не обидно - у него этой проблемы нет, а придется тоже создавать специальную структуру?

Глава АИЖК Александр Семеняка второй год говорит: для того чтобы ипотека заработала по-настоящему, нужен рынок ипотечных ценных бумаг. И обещает эти бумаги выпустить, как только о них появится закон. Однако по предложенной правительством схеме права выпускать ипотечные облигации напрямую лишены не только банки, но и само АИЖК. О том, что он об этом думает, у Александра СЕМЕНЯКИ узнала корреспондент "Финансовых Известий".

- Зарегистрированная на Багамах…

- Технически я здесь проблемы не вижу, она надуманная. Если организация хочет выпустить ипотечную облигацию, она создает под нее отдельную компанию, отдельный баланс, продает на нее ипотечное покрытие и в конечном итоге ее выпускает. Проблема этой схемы лишь в том, что она немного необычна для нас, но на Западе - я в "Газпроме" убедился - все свои инвестпроекты серьезные компании делают по такой схеме. Каждый инвестиционный проект реализует отдельная компания.

- Этим плюсом разработчики и гордятся, но он у них единственный. Вы знаете еще какие-то?

- По-разному бывает, некоторые в Голландии регистрируют - в зависимости от проекта, в какой юрисдикции вы его осуществляете, вы уже выбираете под налоговую оптимизацию и страну для этой проектной компании. Но у нас другой случай. Я вижу три пользы, почему нужно выпускать через проектную компанию. Во-первых, она не ведет никакой другой деятельности - есть только пул кредитов и ипотечные облигации. Поэтому нет риска, что иная деятельность сгенерирует какие-то убытки компании, которые будут уменьшать эти активы.

- А проблемы рейтинга облигаций неизвестной компании?

- Да. Когда есть два ипотечных покрытия - одно и второе - и когда все это находится на одном балансе, есть такое понятие, как кросс-дефолт. То есть, если у вас один долг и возникает какая-то проблема, все остальные кредиторы начинают нервничать и стараются все свои требования предъявить, что может привести к банкротству компании. Если же все разнесено по разным балансам, даже если случилась проблема с одним ипотечным покрытием, то другие проектные компании от этой проблемы отделены, поэтому проблемы кросс-дефолта не возникает как таковой.

- Поэтому и удивительно, что вы не возражаете.

- Это третий плюс: у агентства (АИЖК. - "Финансовые Известия") сегодня нет рейтинга, более того, в прошлом году у нас был убыток по нашей деятельности, поэтому объективно наш рейтинг не очень высокий. А обособление ипотечного покрытия на отдельный баланс нисколько не мешает тем облигациям, которые будут выпускаться через СПК, получить рейтинг, равный суверенному. Несмотря на то что инициатор выпуска рейтинга не имеет. Модель СПК и даст рынку возможность нормально развиваться, и для нас здесь нет никакой преференции - я тоже не буду выпускать ни одной ценной ипотечной бумаги.

- В рисках тоже проблем не видите? Со временем все эти структурированные финансы запутываются в тугой узел, который приводит к ситуации, сходной со скандалом вокруг "Энрона".

- Ну и что? Какая в этом проблема?

- Противники предоставления прав на эмиссию исключительно СПК сомневаются, что те способны качественно управлять рисками. Вы в себе уверены или есть какие-то риски, от которых не застраховаться?

- Там трудно что-либо запутать. Если вы хотите выпустить ипотечных облигаций на 1 млрд рублей, значит, набираете - исходя из сложившейся у нас практики - примерно 3 тысячи закладных, и вот у вас отдельно пул - 3 тысячи закладных. Вот у вас люди - 3 тысячи конкретных людей в конкретных регионах. Что там запутано - они все в проспекте эмиссии будут перечислены. Вы просто знаете этих людей поименно: кто вам платит, кто не платит.

- Как предполагаете решать проблему с раскрытием информации о заемщиках - менять закон о банковской тайне?

- Я этот вопрос в том же контексте задавал главному аналитику "Фредди Мака" (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Сказал, что у нас такие, такие и такие риски, и мы от них хотим так, так и так страховаться. Он меня слушал и говорит: вообще некоторые риски лучше оставить как они есть, то есть непокрытыми, - дешевле будет их не замечать, чем стремиться застраховаться. Конечно, мы тему анализируем: оцениваем для себя кредитные риски, риски, связанные с колебанием процентных ставок, риски ликвидности, которые мы берем. Эти риски мы пытаемся хеджировать доступными нам сегодня инструментами. Например, чтобы снизить риск того, что население не будет брать кредиты или строитель не будет строить больше жилья, пытаемся вести разъяснительную работу.

Гражданам, которые поверили в рекламную кампанию “Заплати налоги и спи спокойно!” и заплатили 13%-ный налог на доходы от сдачи жилья в аренду, грозит наказание по всей строгости закона. “Оказывается, подоходный налог — это еще не все, что хочет получить от них государство”, — говорит финансовый директор консультационно-аудиторской фирмы “Инвестаудиттраст” Сергей Рюмин, первым обнаруживший эту новость.

- А другого пути нет, здесь надо будет просто договориться об объемах раскрытия информации: будет это фамилия, имя, отчество человека, где он живет, где находится купленная квартира, или будут раскрываться некие коды, скажем, его код в пенсионной системе и код жилья в регистрационной системе. Кому надо, он через эти коды может однозначно все же объект определить. Но это пока тема для обсуждения с ФКЦБ. Если вы взяли ипотечный кредит, надо быть готовым, что ваш долг станет публичным.
Налоговики решили собрать с граждан, сдающих квартиры, НДС и социальный налог. Под фискальный пресс попадут в первую очередь те, кто сдавал квартиры легально и раскрыл налоговым инспекциям информацию о своих доходах. В качестве “бонуса” им грозит еще и уголовная ответственность.

По Гражданскому кодексу индивидуальным предпринимателем признается гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (ПБОЮЛ). Как сказано в ГК, это “самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ”. При этом для налоговых целей, поясняет Рюмин, неважно, зарегистрирован предприниматель или нет. В основном ПБОЮЛы переходят на упрощенную систему налогообложения и платят либо 6% выручки, либо 15% дохода, поясняет эксперт Национального института системных исследований проблем предпринимательства Светлана Двуреченская. Раньше местные власти нередко отказывали арендодателям в выдаче предпринимательских патентов, поскольку платеж за патент был меньше подоходного налога, который можно было получить с доходов от аренды, говорит Рюмин.

13 мая заместитель министра по налогам и сборам Ольга Сердюк направила “для сведения и учета в работе налоговых органов” письмо с мирным названием “Свод писем по применению действующего законодательства по НДС за второе полугодие 2003 года — I квартал 2004 года”. В нем налоговым органам предлагается заняться выявлением арендодателей, которые не зарегистрировались как индивидуальные предприниматели. “Если налоговый орган сможет доказать в суде, что деятельность физического лица содержит признаки предпринимательской деятельности, то услуги по предоставлению в аренду имущества физическим лицом […] признаются объектом налогообложения НДС независимо от количества объектов, находящихся в собственности у данного физического лица”, — сказано в письме.

Проще всего налоговикам будет доказать незаконное предпринимательство тех квартиросдатчиков, которые декларировали свои доходы от аренды, считает Рюмин: “Сведения об их доходах у МНС уже есть, налицо и систематичность получения дохода”. Ловить за руку арендодателей, работающих “в черную”, будет куда сложнее: налоговикам придется найти арендаторов и доказать, что деятельность по сдаче в аренду помещений была систематической, говорит Рюмин.

Незарегистрировавшимся арендодателям, которые, с точки зрения МНС, занимались незаконным предпринимательством, придется заплатить НДС, соцналог и пени за просрочку платежей. Вдобавок им грозит еще и уголовная ответственность. Если доходы от аренды превысили 50 000 руб., то нарушителю “светит” штраф в размере дохода за 1-3 года либо лишение свободы на срок до пяти лет, а если доходы были ниже, то — штраф в виде дохода за два года или арест на 4-6 месяцев.

Зато арендодателей, не скрывающихся от МНС, налоговики “уже начали прижимать”, говорит Балакин, чей знакомый сдает иностранной фирме дорогую квартиру на Тверской улице. При этом фирма “автоматически” уплачивала государству 13% его доходов. Недавно арендодатель получил письмо от налоговиков, предложивших ему уплатить НДС.

“Никто не будет рассказывать налоговикам, сколько заплатил вчерную за квартиру”, а без этого доказать незаконное предпринимательство не получится, уверен директор юркомпании Corpus Juris Денис Балакин. Налоговики не смогут выполнить указание начальства, говорит партнер юркомпании “Налоговая помощь” Сергей Шаповалов: “Здесь потребуется штучная ручная работа — провести контрольную закупку и ходить в суд общей юрисдикции, которому подведомственны такие дела”. Налоговикам будет трудно доказать, что “квартира сдавалась за деньги, а не друзьям”, соглашается руководитель предпринимательского профсоюза “Лига свободы” Владлен Максимов, добавляющий, что в бедной стране безнравственно брать с людей небольшие деньги, которые они могут получить от своего имущества.

Руководитель департамента налогообложения физлиц МНС Валентина Акимова отказалась комментировать письмо коллеги, сославшись на то, что не имеет представления о его содержании. Акимова не знает, сколько налогоплательщиков задекларировали доходы от сдачи квартиры в аренду: “Мы не ведем отдельную статистику по этой категории налогоплательщиков, это немногочисленная группа”.

В безопасности оказались лишь арендодатели, зарегистрированные в качестве предпринимателей. “Но всем понятно, что 6% дохода, которые сейчас платят предприниматели, — это тоже ловушка государства, способ узнать о доходах граждан”, — говорит Двуреченская.

Суд вынес первые решения о сносе 13 незаконно построенных коттеджей на территории турбазы "Екатерининские валы" в Солнечногорском районе и двух строений в деревне Глухово Красногорского района. В ближайшее время Министерство природных ресурсов (МПР) собирается передать в прокуратуру документы по более чем 100 незаконным постройкам. По сведениям ГАЗЕТЫ, Минпророды намерено теперь проверить законность строительства коттеджей в Ленинградской области и Краснодарском крае.

“Государство нас все время обманывает, поэтому я считаю, что мы можем делать то же самое”, — говорит Андрей, сдающий однокомнатную квартиру в Москве и не сообщавший об этом налоговикам. Пока чувствует себя в безопасности и Татьяна, которая сдает иностранцам квартиру в Петербурге. “Я сдаю квартиру, в которой сама живу, и всегда могу сказать, что это гости; я не общаюсь с риэлторами и не даю рекламу в газетах, а арендаторов нахожу через знакомых”, — говорит она.

Затем документы будут переданы в суд, который и определит дальнейшую судьбу построек. 'Минприроды будет пытаться доводить все дела до логического завершения, - сказал Митволь. - Более того, следующие судебные иски мы будет подавать с требованием не только сноса, но и компенсации государству экологического вреда. Если вы построили объект в заповеднике, как это сделали в поселке «Балтия», вам придется не только снести все незаконные постройки за свой счет, но еще и рекультивировать почву, убрать бетонный фундамент и посадить деревья'.

'Рекультивировать почву, убрать бетонный фундамент и посадить деревья'
Более сотни подмосковных коттеджей в ближайшее время могут пойти под снос. По словам Олега Митволя, все эти особняки являются незаконно построенными. Документы по этим объектам будут переданы в прокуратуру, после чего последует еще одна проверка со стороны следственных органов.

Как выяснилось, владельцы коттеджей обратились за помощью в адвокатское бюро 'Падва и Партнеры'. Адвокат Олег Асташенков, защищающий интересы владельцев коттеджей в деревне Пятница, рассказал ГАЗЕТЕ: 'Владельцы этих коттеджей вправе претендовать на то, чтобы оставить дома в собственности. В данном случае мы имеем безупречную правовую основу: решение суда вынесено без достаточных оснований, в деле просто не разобрались. Когда говорят, что не может быть никакого строительства в водоохранной зоне, это неправда. И в Земельном, и в Водном кодексе допускается возможность строительства в водоохранной зоне. Только оно должно подчиняться определенным правилам: должны быть согласования и не должен наноситься ущерб природе. Деревни же стоят, и никто их не сносит. В данном случае была проведена независимая экспертиза: брали пробы воды, грунта. И никакого ущерба экологической среде не обнаружено'. По словам адвоката, и он, и областное управление Министерства природных ресурсов (МПР) подали надзорную жалобу в Московский областной суд с требованием отменить решение о сносе. 'За исками стоит ГУП 'Мосводоканал', которое имеет свой, чисто коммерческий, интерес на этой территории. Иск формально подавала прокуратура, однако в нем указано, что сделано это в интересах 'Мосводоканала', - пояснил Олег Асташенков. Судебные решения о том, что свидетельство о праве собственности на землю объявляется недействительным, вручены еще двум владельцам незаконных построек в поселке Глухово Красногорского района. Но, как рассказал ГАЗЕТЕ руководитель управления МПР по связям с общественностью Ренат Гизатулин, исполнительных листов по этим делам пока нет. Кстати, по глуховским коттеджам и ранее были судебные разбирательства. Тогда суду удалось добиться сноса забора одного из коттеджей. Впрочем, на его месте тут же был построен новый, более прочный.

Приговоренные держат оборону
Олег Митволь рассказал ГАЗЕТЕ, что по некоторым объектам уже есть судебные решения. В частности, в Солнечногорском районе, в деревне Пятница (на территории турбазы «Екатерининские валы»), владельцам 13 коттеджей вручены судебные постановления. 'По этому делу есть решение двух судебных инстанций - Солнечногорского суда Московской области и судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда. В данный момент судебные решения переданы судебным приставам в Минюст. Но по непонятным причинам приставы не могут их исполнить, и мы пытаемся выяснить, в чем проблема', - добавил Митволь. ГАЗЕТЕ стали известны причины приостановления исполнения судебного решения.

На статус третьего по значимости города страны — своего рода летней столицы — Сочи претендовал еще с советских времен. Но чтобы стать таковым сейчас, его стареющему
курортному хозяйству не хватало инвестиций. Предпосылки к возрождению появились несколько лет назад, когда Владимир Путин зачастил в «Бочаров Ручей» и начал появляться с лыжами на склонах Красной Поляны. За ним отдыхать в Краснодарский край потянулась остальная политическая элита, а крупные и мелкие инвесторы начали вкладывать деньги.
Сейчас курортным бизнесом на Черноморском побережье и в Сочи занимаются «Газпром», «Интеррос», «Интеко» и десятки других крупных компаний. Еще несколько лет назад тут появились и наиболее прозорливые московские застройщики. Самые заметные проекты (от обычных монолитных многоэтажек до комплексов высшего класса) — плоды именно их труда. Неудовлетворенный спрос на курортное жилье в России оказался огромен, поэтому практически все новые дома в городе строят сейчас с прицелом на москвичей и выходцев из богатых нефтяных регионов. Благодаря их массовому приходу для жителей Сочи новые квартиры становятся все менее доступными. Только в 2003 году они подорожали на 25–30 % в среднем, а в 2004 году обещают вырасти в цене еще как минимум на 15 %.
Газеты пугают ростом социального недовольства, но процесс остановить трудно, тем более что для города это в какой-то степени задача стратегическая. В Сочи стремятся перехватить тот денежный поток, который в настоящее время уходит на средиземноморские курорты, где вот уже десять лет россияне скупают недвижимость для отдыха. Квартиры у моря, принадлежащие платежеспособным людям, могут стать основанием для целой пирамиды побочных услуг, что обеспечит занятость местным жителям и будет пополнять бюджет. Привязав к себе жильем состоятельный слой россиян, курорту будет легче преодолевать сезонность.
Именно москвичи выкупают сейчас почти все квартиры в жилых комплексах бизнес-класса и элитных домах. Под точечную застройку отданы лучшие места в Центральном и Хостинском районах. Наиболее заметным на данный момент является элитный жилой комплекс на проспекте Пушкина. Тут уже оформляют свидетельства о собственности на квартиры, а цена квадратного метра равна 1,6–2,8 тыс. долл. Комплекс состоит из двух домов-монолитов (9 и 15 этажей), расположенных на охраняемой территории. На нижних этажах предусмотрена автостоянка. Квартиры — просторные, площадью от 137 до 257 кв. м, свободной планировки. К услугам их владельцев — спорткомплекс, в котором находятся тренажерный зал, турецкая и русская бани, бассейн.
Застройщику удалось разместить объект непосредственно в курортной зоне, в 80 м от воды (большинство стройплощадок расположены минимум в полукилометре от моря). Рядом — популярный у нашей богемы отель «Жемчужина» и парк «Дендрарий». Характерно, что в первую очередь началась реализация самого дорогого предложения — квартир в одном из пентхаусов, второй пентхаус недавно тоже был выставлен на продажу и ждет своего счастливого обладателя. Стоимость квадратного метра в комплексе определяет социальный состав жильцов. Очевидно, что собственники-сочинцы будут здесь исключением.
Дома бизнес-класса можно найти там же, неподалеку от парка «Дендрарий», на улице Яна Фабрициуса. Это несколько 20-этажных зданий, выполненных из монолитного железобетона. Предусмотрена собственная инфраструктура, закрытый паркинг с местами стоимостью 15 тыс. долл. Проект будет сдан во II квартале 2005 года. На данном этапе квадратный метр оценивается примерно в 1–1,3 тыс. долл.
Однако очень выгодным для инвесторов сейчас становится строительство жилья более низкого ценового уровня (до 800 долл./кв. м). Недвижимостью у Черного моря начал активно интересоваться московский средний класс, имеются и неудовлетворенные качеством старого фонда состоятельные сочинцы. Таких проектов риелторы предлагают сразу несколько, и все они по местным меркам считаются элитными благодаря расположению рядом с парком, наличию скоростных лифтов, парковок и необходимой инфраструктуры (специальные помещения на нижних этажах). Купленные на нулевом цикле, квартиры в этих домах могут быть интересны и для мелких инвесторов. За полтора года возведения монолита цена его поднимается с 700–900 до 1,3–1,5 долл./кв. м.
Жилье для отдыха в Большом Сочи сейчас представлено не только квартирами у моря, но и апартаментами в горах, в Красной Поляне. В настоящее время здесь строят два клубных комплекса «Катерина-Альпик» и «Катерина-Резиденс». Цены примерно такие же, как в элитных проектах в самом Сочи. Клубные курортные комплексы — это принципиально новый для России вид недвижимости, когда предлагают не просто жилье, а целый набор сопутствующих услуг. Менеджмент управляющей компании предоставляет высококлассный гостиничный сервис и множество дополнительных услуг. Собственник имеет льготы на обслуживание, а некоторыми услугами (например, бассейном) имеет право пользоваться бесплатно. В такой квартире можно жить самому или эксплуатировать ее совместно с управляющей компанией, сдавая туристам. В зависимости от условий договора (доверительное управление или аренда) собственник получает процент от прибыли или фиксированный доход.

'Мы уверены в своей правоте'
Заместитель руководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования Олег Митволь уверен, что МПР все-таки удастся добиться сноса коттеджей. 'Да, мы бьемся не по-детски. Однако мы уверены в своей правоте', - сказал он ГАЗЕТЕ. Митволь уточнил, что пока речь идет о тех объектах, где выявлены наиболее злостные нарушения: 'То есть о тех, которые нельзя оформить в уставном порядке. Ведь есть случаи, когда люди не собрали всех документов, - так вот такие вещи мы пока не трогаем. А есть случаи, когда строят на заповедных территориях и на береговой линии. Здесь мы не можем допустить строительства, поэтому все эти коттеджи придется сносить'. Кстати, как сообщили ГАЗЕТЕ в МПР, в ближайшее время начнутся проверки коттеджей в водоохранной зоне в Ленинградской области и в Сочи.
С конца 90-х годов земля в престижных районах Большого Сочи поднялась в цене пятикратно, квартиры за это время подорожали в три-четыре раза.



Главная --> Публикации