Главная --> Публикации --> Почем нынче домик в деревне? Квартплату повысят вдвое Золотой дворец на яузе Первые этажи предлогать Берлинский дом стал швейцарским

Согласно социологическому опросу, проведенному компанией «МИЭЛЬ-Недвижимость», собственная развитая инфраструктура наряду с фактором однородной социальной среды и экологии для покупателей жилья является одним из приоритетных факторов при выборе квартиры. Особенно актуально это для жилья бизнес-класса. «Очень удобно, когда фитнес-центр или магазин находятся в том же здании, а отпраздновать торжественное событие можно не в собственной квартире, а в банкетном зале на несколько этажей ниже. В доме или на прилегающей к нему территории непременно должен быть подземный паркинг, без которого в современной Москве не обойтись, а территория дома должна быть огорожена и благоустроена», – рассказывает Игорь Ладычук.

«Лет десять-пятнадцать назад вид одиноко стоящего в поле микрорайона ни у кого не вызывал изумления. Его обитатели ездили за покупками и развлечениями «в город». Времена меняются и современным новоселам – жильцам микрорайонов, где создание развитой инфраструктуры – магазинов, досуговых центров и предприятий бытового обслуживания – было предусмотрено еще на начальной стадии проекта, повезло гораздо больше. Вселяясь в новый дом, они сразу начинают жить полноценной жизнью», – говорит руководитель пресс-службы «МИЭЛЬ-Недвижимость» Игорь Ладычук.

Степень благоустроенности района, в котором будет расположен дом, на самом деле является определяющей при проектировании инфраструктуры. Как говорят в компании Главмосстрой, от месторасположения домов зависит все: «При строительстве новых спальных микрорайонов все последние годы новая инфраструктура была проста необходима в связи с полным отсутствием необходимых для проживания объектов социального назначения, таких как школы, детские сады, поликлиники, магазины и т. д. Если же речь идет об уже обжитых районах, то здесь при строительстве нового комплекса необходимо сделать акцент на наиболее необходимые в повседневной жизни услуги для потенциальных жителей дома. Очевидно, что в старом районе не будут востребованы такие элементы внутренней инфраструктуры, как школы, салоны красоты и тому подобное – они в избытке присутствуют в доступной близости от места проживания. Такие же объекты, как аптека, прачечная, кафе-бар, фитнес-центр с бассейном вполне могут повысить привлекательность жилого комплекса. В то же время в центральных районах Москвы, где в основном строятся дома на 15-20 квартир и широко развита инфраструктура по всем направлениям, нецелесообразно проектировать в доме бассейны и фитнес-центры. Таким образом, привлекательность того или иного варианта оценивается исходя из конкретных особенностей района – расположения участка застройки и, безусловно, целевой аудитории», – отметили в Главмосстрое.

По его словам, не менее важна и инфраструктура района, где расположен дом, – жить вдалеке от торговых, развлекательных и сервисных центров не очень удобно. В настоящее время строительство ведется таким образом, что далеко не все дома соответствуют этим требованиям, но, как правило, в проекте застройки предусматривается развитие инфраструктуры района. Как говорит Игорь Ладычук, «основная часть покупателей предпочитают приобретать квартиры там, где уже «все есть». Однако не стоит пугаться того, что строительство инфраструктуры «еще в перспективе» – застройка районов ведется очень быстро».

Под инфраструктурой в корпорации подразумевают самый широкий спектр удобств, которые могут получить жильцы приобретаемых квартир. Это подземный отапливаемый паркинг, комфортабельные лифты иностранного производства, огороженная, благоустроенная и охраняемая прилегающая территория, просторные и оригинально оформленные места общего пользования, качественная служба эксплуатации зданий, высококлассная телефония и быстрый доступ в интернет, организованная система личной безопасности жильцов, детские игровые площадки и комплексы, детские сады, школы, спортивные площадки, развлекательные комплексы и многое-многое другое. «Составляющие спектра удобств для нас зависят скорее не от класса здания, а от его объема. Если идет строительство большого жилого комплекса, то мы стараемся учесть все возможные потребности будущих жильцов», – отмечает Максим Темников.

Неотъемлемой частью строительного рынка Москвы считают инфраструктуру и в корпорации «Строймонтаж». «Учитывая, что в Москве мы строим дома бизнес- и премиум-класса, у нас никогда даже не возникал вопрос о необходимости создания инфраструктуры – для нас это само собой разумеющееся», – сказал вице-президент «Строймонтажа» Максим Темников.

Потребности покупателей являются определяющим фактором при планировании инфраструктуры и для компании «ДОН-Строй». «Спрос на качественное и комфортабельное жилье сегодня очень высок, и требования покупателей к приобретаемому жилью растут с каждым годом. Сегодня вместе с современной квартирой покупатель предпочитает получить целый набор услуг: развитую инфраструктуру, благоустроенную охраняемую территорию; большое значение имеет неординарная архитектура дома и качественное инженерное наполнение», – рассказали в пресс-службе компании.

Вице-президент корпорации «Строймонтаж» Алексей Адикаев говорит, что при выборе составляющих для инфраструктуры в его компании ориентируются исключительно на пожелания клиентов. При этом, конечно, отсекаются неэффективные с точки зрения корпорации предложения. Состав инфраструктуры здания является одним из основных компонентов, определяющих класс возводимого жилья. Уже в зависимости от класса здания, его месторасположения варьируются ценовые параметры по продажам квартир. Стоимость меняется не намного, а вот количество клиентов увеличивается, отмечают в «Строймонтаже».

Для жильцов комплексов компании предусмотрена клубная система, по которой житель любого дома может пользоваться инфраструктурой других комплексов. «Как показывает практика, практически 100% наших жильцов покупают клубную карту и пользуются клубной системой», – отметили в «ДОН-Строе».

В «ДОН-Строе» отметили, что наиболее развитая инфраструктура предлагается жильцам комплексов класса премиум. Объяснение здесь простое – обширные территории позволяют разместить максимальное количество объектов инфраструктуры. Кроме того, сама концепция этих комплексов в первую очередь подразумевает, что человек может все необходимые ему услуги получить, не выходя из дома, не тратя времени на дорогу. «Самое большое внимание в этих комплексах уделяется спорту и активному отдыху. Поэтому здесь предусмотрены спортивные центры с тренажерными залами, зонами СПА, саунами, соляриями, бассейнами или аквапарками. Теннисные корты, универсальные спортивные залы, боулинг и многое другое. Есть и эксклюзивные предложения, например, в «Алых Парусах» – профессиональное футбольное поле и яхт-клуб с маяком и причалом», – сказали в пресс-службе.

Цены на жилье в столице росли непрерывно несколько лет. Достигнув дна в середине 1999 г. ($670 за 1 кв. м), уже к концу 1999 г. средняя цена предложения выросла до $700 за 1 кв. м. Заметный рост начался лишь с февраля 2001 г., уже к середине 2002 г. средняя цена предложения превысила $1000 за 1 кв. м, а за 2003 г. цены рванули на 40%. На 1 июля 2004 г. средняя цена 1 кв. м в Москве, по данным Константина Апрелева, вице-президента Российской гильдии риэлторов (РГР) и президента агентства недвижимости “САВА”, достигла $1950.

В принципе такая статистика говорит о том, что практически все жильцы престижных комплексов пользуются их инфраструктурой, но есть люди, которым она не нужна, но они вынуждены ее ежемесячно оплачивать. «При строительстве домов эконом-класса развитая инфраструктура района повышает спрос, однако при этом существенно не влияет на ценообразование. Наличие же развитой инфрастуктуры в самом доме существенно повышает затраты, а следовательно, и цену объекта. Обслуживание инфраструктуры, даже если ею не пользуешься, приходится оплачивать самим покупателям, а это существенно снижает потенциальный спрос на квартиру», – отмечают в Главмосстрое.
Перегрев рынка, проблемы в банковском секторе, “низкий сезон” и другие факторы спровоцировали первое за несколько лет заметное снижение цен на столичном рынке жилья. По данным федеральных чиновников, с начала лета квартиры в Москве подешевели на 10-15%. Риэлторы называют эти оценки завышенными и уверяют, что чиновники заговорили о падении цен в момент, когда кризис уже преодолен.

По словам чиновника, спрос сократился по нескольким причинам, первая из которых — общий перегрев рынка. “Исследования, проводимые маркетинговыми службами крупнейших застройщиков, выявили, что на первом месте в списке причин, повлиявших на снижение спроса, стоит "шок от роста цен" в прошлом году и в I квартале 2004 г.”, — рассказывает Пономарев. На втором месте — нервозность из-за банковского кризиса. С одной стороны, москвичи не желают сейчас брать ипотечные кредиты (по данным Пономарева, количество обращений за ипотечными кредитами в банки в Москве снизилось), с другой — банки сами не спешат такие кредиты выдавать. Наконец, покупатели ожидают принятия Госдумой пакета документов о рынке жилья в надежде, что квартиры станут более доступными.

И вот этот взлет оборвался. Вчера на пресс-конференции заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимир Пономарев заявил, что с начала лета падение цен на рынке жилья в Москве составило 10-15%.

Риэлторы и застройщики, хотя и признают падение спроса, отрицают, что оно столь велико, как рассказывают чиновники. “По нашей статистике, такого значительного снижения не наблюдается”, — утверждает Апрелев. Можно говорить лишь о стабилизации цен из-за зафиксированного впервые за четыре года уменьшения спроса, считает он. По данным РАН “САВА”, в июне цены на однокомнатные квартиры снизились на 1%, а на 2-3-комнатные повысились примерно на 1%. Апрелев напоминает, что в 1998 г., при гораздо более серьезном кризисе в стране, цены на квартиры в Москве на 10% упали лишь за пять месяцев. Заместитель гендиректора компании “ДСК-1” Андрей Паньковский убежден, что снижение спроса спровоцировали публикации о банковском кризисе и завышенных ценах на недвижимость. А руководитель пресс-службы “Миэль-Недвижимость” Игорь Ладычук считает, что покупатели неправильно поняли заверения правительства о намерении сформировать “доступный рынок жилья”. “Предпосылок для снижения стоимости жилья нет”, — заверяет Паньковский из ДСК.

Еще в середине июля банкиры и девелоперы признавались, что банковский кризис повлиял на их работу: банки сократили программы кредитования строителей либо повысили ставки по кредитам. При этом, по оценке аналитического центра ирн.RU, в столице около 90% недвижимости строится за счет кредитов. Вчера топ-менеджер крупного банка рассказал “Ведомостям”, что мелкие и средние банки пока “держат паузу” в кредитовании строительных проектов, но крупные банки продолжают финансировать работу серьезных девелоперов. А Владимир Талавер, вице-президент Промэнергобанка, отмечает снижение заявок на ипотеку: “Если кредиты на новостройки у нас еще берут, то за кредитами, выделенными на покупку вторичных квартир, люди часто просто не приходят”. Пономарев констатирует, что в первую очередь цены на квартиры снижали застройщики, которым нужно возвращать банковские кредиты, а затем та же тенденция наметилась и на вторичном рынке.

Более того, риэлторы и девелоперы утверждают, что летний кризис уже преодолен. Пресс-секретарь корпорации “МИАН” Динара Лизунова говорит о всплеске спроса на квартиры по сравнению с июнем. Об этом же говорит и Ладычук из “Миэля”. Он убежден, что рост цен со второй половины августа возобновится. “Ожидаемый рост в 2004 г. будет на уровне 40-45%, цены перешагнут отметку в $2000 в среднем за 1 кв. м, а к 2006 г. цена 1 кв. м достигнет $2400-2500”, — говорит он.

Компании объясняют снижение цен сезонным фактором. Ладычук признает, что и “Миэль” предлагает скидки на отдельные объекты недвижимости, но это носит “плановый характер”. Апрелев, признавая, что некоторые строители летом снижали цены, уверяет, что на общерыночную ситуацию эти скидки не влияли — новостройки составляют менее трети предложения квартир в столице.

Банковский кризис, безусловно, повлияет на рынок недвижимости. Каким именно образом, аналитики пока сказать затрудняются. Недоверие к банковским депозитам может привести к новому всплеску спроса на покупку инвестиционных квартир и как следствие - к еще большему росту цен на жилье. Но это может компенсироваться ростом предложения, возникшим благодаря тому, что банки начнут избавляться от своих активов в недвижимости. Пока эксперты фиксируют приостановку цен и снижение количества спроса. У некоторых компаний есть даже случаи отказа от сделок.

Правда, прогноз Апрелева из РГР менее радужный. Он советует подождать разрешения ситуации с банковским кризисом. Если кризис окажется системным, то цены на жилье могут упасть на 5-10% за полгода. Если же ситуация стабилизируется, то цены продолжат небольшой рост, а заметного снижения цен на жилье можно ожидать лишь в случае серьезных экономических изменений, например падения цен на нефть, заключает Апрелев.

Тем не менее рынок реагирует на банковский кризис уже сегодня. По словам Романа Мурадяна, заместителя председателя правления компании "МИЭЛЬ", сейчас уменьшилось количество предоплат по новостройкам и загородной недвижимости. "Мы уже столкнулись с ситуацией, когда из-за банковского кризиса клиент остановил сделку и планирует выйти из нее", - вторит ему Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. Спрос, по мнению Мурадяна, упал на 30%, а рост цен приостановился. Стоимость новостроек кое-где даже пошла вниз - пока в пределах $50-100 за кв. м. Правда, аналитики уверены, что мгновенного и резкого снижения цен сейчас не будет, а о последствиях нынешнего банковского кризиса можно будет реально говорить только через 4-6 месяцев.

Сейчас аналитики в один голос говорят, что кризиса на рынке недвижимости не будет. Правда, они пока не до конца разобрались в том, что происходит. "Непонятно, с чем мы имеем дело. Если кризис примет такие же масштабы, как в 1998 году, то и последствия его могут оказаться такими же, как тогда. Если же ничего более глобального, чем сейчас, не произойдет, рынок может от этой ситуации только выиграть. Люди вытащат свои накопления с банковских вкладов и вложат в квартиры. В конце концов, на депозитах и ценных бумагах можно потерять все, а на недвижимости - максимум 20% стоимости жилья, да и то ненадолго", - говорит Олег Репченко, руководитель маркетингового центра "Индикаторы рынка недвижимости".

В сложившейся ситуации банки могут начать избавляться от принадлежащей им недвижимости. Правда, мнения аналитиков по поводу участия банкиров в жилищном строительстве расходятся. По мнению Репченко, банки не покупали квартиры, а только участвовали в определенных проектах вместе с девелоперами или риэлторами. Следовательно, выставлять жилье на продажу они не будут и на потребительском рынке их действия напрямую не скажутся. Дзагуров, напротив, полагает, что у банков в собственности прямо или опосредованно действительно имеется определенное количество квартир и объектов недвижимости. На рынке элитного жилья - до 5% общего количества квартир, всего по рынку жилых помещений - до 10%. Пока эксперты полагают, что банки не будут сбрасывать свои активы одновременно, да и их доля на рынке жилья недостаточна, чтобы спровоцировать кризис.

Цены на жилье, видимо, не будут расти до сентября. Потом, по мнению Александра Сенаторова, председателя совета директоров ЗАО "МИАН", они, возможно, резко выстрелят вверх, если ситуация в банковской сфере стабилизируется. Если же макроэкономическая ситуация ухудшится, цены на жилье могут стабилизироваться на какое-то время. Кроме того, строительная активность, по словам Дзагурова, может несколько снизиться из-за нехватки денег у девелоперов и инвесторов.

- Около двух лет назад, после очередного конгресса по недвижимости стала очевидна необходимость более подробного освещения темы коммерческой недвижимости. Тогда в Гильдии управляющих возникла идея проведения ежегодной конференции для профессионалов рынка коммерческой недвижимости.

Однако наличие недвижимости в структуре собственности банка сейчас может быть нежелательным. "Такие факты сегодня уже имеют место: банк имеет брешь, хочет закрыть ее за счет реализации недвижимости, но быстро это сделать сложно, приходится идти на некоторые потери. Такие обстоятельства могут привести к некоторому снижению стоимости объектов, появлению "сладких" предложений", - считает Дзагуров. Сторонние наблюдатели поддерживают эту позицию. По мнению Алексея Годованца, управляющего директора Москоммерцбанка, многие средние банки покупали инвестиционные права на объекты жилой недвижимости. Сейчас они могут выставить их на продажу по довольно низким ценам, тем более что покупателей на крупные объемы на рынке сейчас нет. "Часть спекулятивных игроков может либо уйти с рынка, либо продать свои портфели. Благодаря этому цены на квартиры могут упасть примерно на 10%", - говорит Годованец.
В Санкт-Петербурге с 27 по 29 сентября состоится конференция "Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие". Организаторы ее - Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) и Российская гильдия риэлторов (РГР) - надеются донести до общественности и властей инициативы, важные для развития рынка коммерческой недвижимости. О конференции рассказывает президент ГУД, генеральный директор компании VMB-Trust Александр Гришин:

Спонсорами конференции в этом году выступают банковские и телекоммуникационные структуры. Это люди, которые поддерживают конференцию, которые видят в этом интерес для себя и для нашего общего дела. Сегодня банки рассматривают сектор недвижимости как один из секторов диверсификации своего инвестиционного портфеля. Недвижимость - это один из наиболее интересных инструментов инвестирования. Промстройбанк - один из первых банков, который начал активно вкладываться в сектор недвижимости. И поэтому они стали лидерами в этом секторе. Интерес телекоммуникационной компании "Телеинтерфон" к конференции по коммерческой недвижимости тоже понятен. Современный бизнес невозможен без современной связи. Рынок телекоммуникаций и рынок коммерческой недвижимости - взаимозависимы, они развиваются параллельно.

Конференция, состоявшаяся в 2003 году, прошла с аншлагом. Это было первое мероприятие подобного масштаба, организованное Гильдией управляющих. Итогами остались довольны и организаторы, и участники. Конференция стала местом знакомства российских и западных профессионалов рынка коммерческой недвижимости. В 2003 году в конференции приняли участие 237 человек из 125 компаний. В этом году мы планируем расширить аудиторию: ожидается около 400 участников из Москвы, Петербурга, различных регионов России, ближнего и дальнего зарубежья.

Другая важная цель конференции - привлечение иностранных консультантов как людей, оказывающих серьезное влияние на западных инвесторов. Если мы убедим международных консультантов в перспективности совместной работы, если мы дадим им информацию, на основе которой они сделают правильные выводы, это будет существенный шаг вперед в деле привлечения инвестиций. Увы, сейчас инвесторам не совсем понятны правила игры на рынке коммерческой недвижимости России. Профессионалы рынка коммерческой недвижимости заинтересованы в том, чтобы найти механизмы привлечения партнеров для развития рынка.

Основной целью конференции Гильдия управляющих считает развитие рынка коммерческой недвижимости России. Мы, увы, пока не можем назвать российский рынок организованным и высокоразвитым. Однако этот сегмент рынка очень перспективен. Сегодня рынок коммерческой недвижимости находится на волне всеобщего интереса, есть понимание серьезности и стабильности данного направления.

План работы конференции аналогичен прошлогоднему. В первый день - общий для всех президиум, где обсуждаются важнейшие проблемы рынка коммерческой недвижимости. Второй день посвящен секциям и мастер-классам, направленным на детальный обмен опытом. Мы планируем две секции "Инвестиции в коммерческую недвижимость" и "Управление проектами коммерческой недвижимости" и два мастер-класса "Управление торгово-развлекательными комплексами" и "Организация деятельности управляющей компании". Третий день посвящен бизнес-турам. Все три дня работы конференции будут насыщенны и интересны. Конечно, в рамках трех дней мы не сможем обсудить все актуальные вопросы и проблемы рынка коммерческой недвижимости, но разобрать детально и сделать глубокий анализ отдельных направлений - это в наших силах.

В этом году особо пристальное внимание будет уделено опыту регионов. Это внимание обусловлено важной проблемой рынка коммерческой недвижимости - отсутствием информации о региональных рынках. Это осложняет работу серьезных инвесторов с ними. Гильдия управляющих ведет плотную и продуктивную работу с партнерами из других областей России. Мы начинаем создавать аналитические обзоры, где регионы выступают проводниками информации для управляющих и инвестиционных компаний. Рассчитываем, что конференция поможет гильдии развить и закрепить успехи в этой области.



Главная --> Публикации