Главная --> Публикации --> Итоги марта радуют риэлторов Подал заявку — плати Электроника и древность Снести нельзя оставить Эксперименты неуэзвимости

Всего в выставке в Каннах приняло участие более 5 тысяч компаний из 62 стран мира. «MIPIM — место встречи всех профессионалов рынка коммерческой недвижимости, идеальная возможность поиска партнеров для организации проектов в сфере туристического и гостиничного бизнеса. Именно здесь собираются самые влиятельные игроки со всего мира», — такие отзывы о международной выставке можно встретить в зарубежной прессе. Поэтому интерес к выставке, проявленный администрациями двух крупнейших регионов России — Санкт-Петербургом и Краснодарским краем — вполне объясним.

Крупнейшая в Европе выставка инвестиций в недвижимость MIPIM-2003 состоялась в начале марта в Каннах. Увы, Москву на ней представляли лишь отдельные девелоперские компании и частные делегации. А вот администрации Санкт-Петербурга и Краснодарского края не подкачали, представив многочисленным участникам и гостям выставки масштабные и интересные проекты.

Кубань тоже не первый раз участвует в выставке. В прошлом году ее делегаты презентовали три заметных проекта — горноклиматический курорт «Красная Поляна», Сочинский аэропорт и проект развития курортной зоны Геленджика. Установленные контакты оказались полезными. К примеру, Геленджик привлек к разработке стокилометровой курортной зоны крупную южноафриканскую фирму, специализирующуюся на подобных проектах. Поэтому в этом году количество проектов, представленных краснодарской делегацией измерялось уже десятками.

Что касается северной столицы, то она уже в шестой раз участвует в MIPIM. Более того, в этом году площадь выставочного стенда Санкт-Петербурга была увеличена по сравнению с MIPIM-2002 и составила 125,4 кв. метра. Здесь были представлены проекты развития портовой зоны города, индустриального и технологического парка NOVA PARK, офисно-гостиничного комплекса «Новая Охта», торгово-гостиничного комплекса «Владимирский пассаж», торгового комплекса «Сенная площадь» и ряд других.

«Действительно, Кубань и Петербург были представлены на очень высоком уровне, — говорит исполнительный директор Московского международного союза девелоперов Оксана Басова. — В имиджевом плане такой комплексный подход — организация больших региональных стендов — безусловно, оправдан. И мне кажется, что столичному бизнесу и городским властям стоило бы задуматься о возможности официального участия в следующей выставке. Это, конечно, связано с определенными затратами, но, поверьте, они того стоят».
Увлекательное дело — статистика. Если собрать данные о чем-то, потом сопоставить с чем-то и наложить на что-то, то можно узнать много нового. Например, какое из направлений Подмосковья наиболее благоприятно в плане спокойной и беззаботной жизни.

«The Sea Gates of Russia» («Морские ворота России) — так озаглавлена заметка о Краснодарском крае, размещенная на официальном сервере выставки. Из нее следует, что ежегодно этот регион привлекает более пяти миллионов туристов и, как наиболее популярный российский курорт, готов начать большую инвестиционную программу по строительству курортно-гостиничных комплексов на побережье Черного и Азовского морей.

Опасные цифры
Для проведения анализа территорию Московской области условно разделим на восемь направлений: Северное (Ярославское и Дмитровское шоссе), Клинское (Ленинградское шоссе), Волоколамское (Волоколамское и Новорижское шоссе), Юго-Западное (Минское и Киевское шоссе), Серпуховское (Варшавское шоссе), Каширское (Каширское шоссе), Юго-Восточное (Новорязанское шоссе) и Восточное (Горьковское шоссе).
По всем четырем страховым случаям в целом наиболее опасными оказались Северное (19,7% от общей суммы страховых выплат) и Юго-Западное (18,4%) направления. Наиболее благополучным выглядит Клинское направление (всего 6,3%).
Наиболее опасными по количеству страховых случаев оказались районы: Ногинский (461 случай), Чеховский (262), Солнечногорский (226), Дмитровский и Рузский (по 184), Наро-Фоминский (174), Голицынский (165), Истринский (154), Серпуховской (152), Куровской (144), Сергиево-Посадский (213), а также Павлово-Посадский, Щелковский, Орехово-Зуевский, Пушкинский, Домодедовский и Волоколамский (свыше 100 случаев в каждом).
Абсолютно безопасным оказался район Протвино. Здесь за год вообще не было страховых случаев. Неплохо выглядит и Озерский район, в нем за год не было ни одного страхового случая, связанного с пожарами и стихийными бедствиями, и лишь 10 случаев, связанных с противоправными действиями третьих лиц.

Конечно, можно подойти к этому вопросу грубо и прямолинейно — спросить у милиции. Она, родная, наговорит кучу ужасов, покажет устаревший график и сделает все возможное, чтобы жизнь в любом направлении проходила с повышенной бдительностью. Людям, дорожащим своей психикой, но желающим знать правду, лучше всего обратиться к страховщикам. У них поневоле собирается замечательная статистика происшествий. Более того, все события тщательно расследуются, поскольку за дым без огня никто платить не собирается.
Для того чтобы понять, какие направления на территории Московской области являются более опасными, а какие — менее, мы воспользовались данными страховой компании «Росгосстрах». Выбор источника информации прост: эта компания, по сути, — монополист на областном рынке и обладает самой большой филиальной сетью в регионе — 68 представительств. Мы использовали годовую (за 2003 год) отчетность компании о выплатах страховых возмещений владельцам загородных домов по четырем основным страховым случаям: уничтожение или повреждение имущества в результате пожара, ущерб в результате противоправных действий третьих лиц, ущерб в результате стихийных бедствий и уничтожение или повреждение имущества водой.

Третий лишний
В категории «противоправные, действия третьих лиц», а попросту говоря, краж, наиболее опасными направлениями считаются Серпуховское (21,8% от общей суммы страховых выплат) и Восточное (17,6%). Наиболее благополучными выглядят Клинское (6,2%) и Волоколамское (8,3%).
Всего за прошлый год в Подмосковье было ограблено более трех тысяч дач. Напомним, что это опять же данные только по одной страховой компании и лишь по тем случаям, по которым было выплачено страховое возмещение. В это число не входят «набеги», о которых владельцы садовых участков не сочли нужным заявить, не рассчитывая вернуть украденное. Уровень раскрываемости подобного рода преступлений и правда невысок: редко превышает 10%. В большинстве случаев кражи раскрываются лишь по «горячим следам». Печальное первенство по числу посягательств на загородные дома удерживает Ногинский и Чеховский районы.

Пожары
Главное бедствие Подмосковья — пожары. Именно они наносят наибольший по стоимости ущерб. По данным «Росгосстраха», за год в области произошло свыше 1200 страховых случаев, связанных с пожарами. Конечно, реальное количество пожаров было гораздо большим: представлены данные лишь одной страховой компании и лишь по тем случаям, по которым было выплачено страховое возмещение. Тем не менее общая картина ясна. Большинство бытовых пожаров произошло из-за неисправностей электрооборудования или по вине непрошеных гостей — бомжей.
Наиболее «пожароопасными» направлениями оказались Северное (20,8% от общей суммы страховых выплат) и Юго-Западное (19,6%). Наибольшее количество страховых случаев, связанных с пожарами, было зафиксировано в Наро-Фоминском (78), Истринском (67) Ногинском (61), Сергиево-Посадском (60), Щелковском (49), Солнечногорском (41), Голицынском и Куровском (по 40) районах.
Наиболее благополучное — Клинское направление (6,3% от общей суммы страховых выплат).

Сергей Власенко
Председатель комитета по защите прав потребителя и этике ГРМО:
— Московская область — достаточно большой регион. Характеристики и цены земельных участков очень разные. От этого зависит и количество страховых рисков. Общеизвестно, что западное направление очень котируется, в итоге цены на сотку земли там высокие. Одно из самых дешевых направлений — восток. Дороже север, юг, запад. На Ярославском и Горьковском направлении самая дешевая земля. Причем это распространяется не только на земельные участки, но и на квартиры. Если взять Электросталь, Ногинск, то квартиры в этом регионе дешевле. Это объясняется плохой экологией. Там сосредоточены крупные предприятия. В советские времена, когда людей переселяли на 101-й км, в основном переселение шло в Орехово-Зуевский район. И на сегодняшний день цены в Орехово-Зуеве одни из самых низких. Обеспеченные люди, живущие на западном направлении, огораживают свои участки, садовые товарищества общим забором, находят деньги на охрану. А те, кто победней, конечно, озабочены набегами «варваров», но коллективно объединиться и потратиться на нормальную охрану не могут. Поэтому на востоке страховых рисков гораздо больше.

Наводнения и ураганы
Стихийные бедствия в Подмосковье — большая редкость. Тем не менее за год зарегистрировано 126 случаев, по которым была выплачена страховка. Причем суммы весьма незначительны: в среднем около 3 тыс. руб. на один случай. Наиболее опасным оказалось Юго-Восточное направление (36,9% от общей суммы страховых выплат), а наиболее благополучными — Серпуховское (2,6%), Восточное (4,7%) и Клинское направления (5,3%).
Практически все наводнения случились на Юго-Восточном направление (80,9% от общей суммы страховых выплат). Из 34 страховых случаев 30 пришлись на Воскресенский район.

Госдума приняла в первом чтении закон с длинным названием "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" и признании утратившим силу Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю".

Александр Кабанов
Генеральный директор ООО «СО Зенит»:
— При страховании загородной недвижимости на размер тарифа влияют конкретные особенности того или иного строения. Кроме того, учитываются и другие особенности, например, недвижимость, расположенная в изобилующем торфяниками Луховицком районе Московской области страхуется по повышенному тарифу. Это связано с тем, что в течение последних лет в этом районе наблюдались неконтролируемые пожары, в которых пострадало и было уничтожено множество строений.
При страховании загородной недвижимости часто страхуют риски отключения газовой и водопроводной сети, а также убытки, понесенные вследствие отключения данных сетей. Как показывает практика, загородной недвижимости довольно часто причиняется ущерб в результате хулиганских действий.

Внесение предлагаемых законопроектом изменений обусловлено неэффективностью действующей в настоящее время процедуры разграничения государственной собственности на землю. Нынешние правила сложны и требуют длительного времени. Так, подготовка одного перечня земельных участков в случае отсутствия спора по нему и при наличии всех необходимых документов в среднем занимает 7-9 месяцев. Еще больше времени потратит заинтересованное лицо, которое обратится за приобретением земельного участка, где не разграничена государственная собственность. Предполагается, что поправки снизят такого рода издержки.

Новым законом определены земельные участки, которые являются собственностью либо Российской Федерации, либо субъектов Российской Федерации, либо муниципальных образований. Более того, новый законопроект позволит каждому уровню власти самостоятельно определять земельные участки, право собственности, на которые необходимо зарегистрировать в первую очередь в целях управления и распоряжения ими.

В проекте закона подробно перечисляются критерии, которые нужно рассматривать при отнесении участка к той или иной собственности.

Разработчики предлагают изложить подходы к разграничению собственности между федерацией, субъектом федерации и муниципальным образованием в самом Земельном кодексе РФ и ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". При этом будут ликвидированы разночтения, которые существовали в Земельном кодексе и федеральном законом о разграничении.

Проект нового закона не охватывает всех случаев, которых должен бы охватить, считает Наталья Шагайда, ведущий научный сотрудник Всероссийского института аграрных проблем и информатики. Например, в проекте сказано, что федеральной собственностью являются земельные участки, предоставленные унитарным предприятиям, которые созданы органами государственной власти. Если посмотреть в учредительные документы ГУПов, которые относятся к системе, например, РАСХН, то там не сказано, что они созданы органами государственной власти Российской Федерации. Да и имущество не всегда внесено в федеральный реестр собственности. Возникает вопрос: при передаче участка, который находился в пользовании такого ГУПа, необходимо согласование с Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом? По логике - необходимо. А по формальным признакам - нет. Что и происходит на практике.

Однако в переходный период экономики не все можно было предусмотреть: законы не всегда поспевали за процессом преобразований, существовало много противоречий в законодательных актах. Не все, что было предусмотрено в законодательстве выполнялось.

Стоит понимать, что инфраструктура – это действительно в первую очередь комплекс услуг, а значит, люди, обслуживающие жильцов и предлагающие им все необходимое для комфорта и безопасности. «Судьба дома зависит от его обслуживания, хорошая вещь требует особого ухода – это аксиома. На Западе эксплуатация недвижимости является большим серьезным бизнесом, в России же только отдельные строительные компании перешли на профессиональный подход к системе эксплуатации своей недвижимости», – говорят в компании «ДОН-Строй». Для того чтобы полностью контролировать весь проект и обеспечивать при этом высокое качество, необходимо, чтобы весь цикл работ находился в одних руках. Такой должна быть стратегия застройщика, считают в «ДОН-Строе». Именно для этого в компании несколько лет назад была создана собственная Служба эксплуатации. «Ситуация, когда застройщик передает здание своей эксплуатационной службе, выгодна для жильцов по нескольким причинам. Во-первых, пожелания эксплуатационной Службы учитываются уже на этапе проектирования здания, а значит, удается с самого начала избежать многих ошибок. Во-вторых, это гарантия качественного строительства и применения высококлассных инженерных систем. Застройщику невыгодна «экономия» на качестве, ведь потом он сам будет «расхлебывать» ее плоды», говорят в пресс-службе компании.

Или такой пример, говорит Шагайда, в проекте сказано, что в федеральной или иной собственности находятся участки, где располагается недвижимое имущество, которое до его приватизации находилось в соответствующей собственности. Однако на момент приватизации, например в совхозах, перечни имущества по собственности далеко не всегда были сформированы. Таким образом, несмотря на желание решить проблему разграничения собственности по принципам, заложенным в проекте, она не всегда может быть решена. Остается надеяться, что на следующих стадиях принятия таких поправок все это будет учтено, подчеркнула Шагайда.
Инфраструктура будущего – это создание такого жилого комплекса, о котором можно будет сказать «город в городе». Так считают многие застройщики, и, в частности, такое мнение выразил вице-президент корпорации «Строймонтаж» Максим Темников. По его словам, такая модель будет возможна «при осуществлении квартальной застройки одним инвестором» и позволит «получить все блага современной цивилизации практически у себя дома». Коллега Максима Темникова вице-президент «Строймонтажа» Алексей Адикаев согласен с этим и говорит в дополнение, что инфраструктура будущего будет представлять собой такой «комплекс, из которого можно вообще не выезжать и получать все необходимые услуги».

Еще один уровень охраны – современные системы видеонаблюдения. По периметру здания, в лестничных холлах, в подземном гараже и на детской площадке установлены видеокамеры. По желанию отдельный канал видеонаблюдения может быть проведен в квартиру, чтобы дать возможность видеть парковку или детскую площадку, не покидая пределов здания. Поддержанием порядка в помещениях занимается служба уборки квартир. По желанию жильцов горничные могут даже убрать кровать, вымыть окна, накрыть стол. Повара могут приготовить любые блюда, которые в квартиру доставляются специальной службой доставки в любое время суток.

Кстати, интересен тот факт, что, несмотря на различное местоположение и принадлежность к разным классам, дома и квартиры «ДОН-Строя» объединяет инфраструктура, построенная по одному принципу. «Это прежде всего функциональная продуманность и оригинальный дизайн общественных зон, оборудованные придомовые территории, система охраны, использование передовых инженерных систем», – отмечают в пресс-службе. Обслуживанием инфраструктуры ежедневно занимаются сотни людей. «Работники службы эксплуатации ведут постоянную работу по благоустройству территории, проводят ежегодный плановый ремонт фасадов. Инженерные системы зданий находятся под контролем специалистов. Днем и ночью здесь дежурит служба электриков, сантехников и лифтеров. Охрану круглосуточно обеспечивает служба безопасности. Первый уровень охраны проходит по периметру территории. Площадь квартала огорожена, въезд возможен только через контрольно-пропускной пункт по специальным разрешениям. В холлах зданий за порядком следят консьержи, всегда готовые помочь жильцам. В случае необходимости они могут выполнить такие поручения, как, например, принести газеты из почтового ящика или проконтролировать приход ребенка из школы домой, могут даже погулять с собакой и полить цветы в отсутствие хозяев», – рассказывают в «ДОН-Строе».



Главная --> Публикации