Главная --> Публикации --> Северо-запад столицы: природа отдыхает в новостройках Лужков сносит скандально известную гостиницу Итоги марта радуют риэлторов Подал заявку — плати Электроника и древность

80 тысяч мест за три года
На сегодняшний день жители Центрального административного округа (ЦАО) обеспечены гаражами лишь на 26%, кроме того, в центре ежедневно паркуется около 500 тыс. автомобилей. Согласно принятой в апреле этого года программе "Двор без машин" к 2007 году большая часть автомобилей в центре должна иметь крышу над головой. Во вторник на заседании столичного правительства был принят трехлетний план действий, предусматривающий возведение в ЦАО гаражей на 80 тыс. мест. При этом 60 тыс. мест будет продано жителям округа, а остальные 20 тыс. предполагается сдавать в аренду приезжающим. По данным префектуры Центрального округа, место в многоярусном паркинге будет стоить от 8 до 20 тыс. долларов (разброс цен зависит от местоположения гаража).

Во вторник на заседании правительства Москвы была одобрена программа гаражного строительства в центре столицы. К 2007 году около 60% автовладельцев Центрального административного округа (ЦАО) смогут приобрести место для стоянки автомобиля. Мэр Москвы Юрий Лужков предлагает строить гаражи не только под землей, но и за фасадами исторических зданий, а также под водой.

Глубоко копать префекту мешают коммуникации, поэтому подземные паркинги будут не слишком вместительными - всего на 200-400 автомобилей. Зато их будет много.

Машины будут нырять
Как признался префект ЦАО Сергей Байдаков, центр города практически исчерпал земельный ресурс строительства, поэтому большую часть гаражей придется строить под землей.

Кроме того, Лужков предлагает тиражировать опыт строительства подводных гаражей. Напомним, что первый такой проект будет реализован на территории так называемого "Золотого острова" около Кремля. На дне протоки, которая омывает остров, планируется соорудить многоярусный гараж на три тысячи мест. Стоимость этого проекта не разглашается. Но если учесть, что строительство аналогичного подземного паркинга обходится в 3-5 млн. долларов, можно предположить, что подводное строительство будет стоить как минимум в три раза дороже.

Но Лужкову заявление Байдакова не понравилось. По его мнению, гаражи в центре можно строить не только под землей. Мэр привел в пример строительство паркинга на Ильинке: "Это историческая Москва, которую мы хотели сохранить, а внутри здания - паркинг на много машин". Депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов разделяет эту точку зрения. "Горожане недовольны сносом старых зданий. Мастерская № 17 "Моспроекта-2" завершает разработку проекта воссоздания исторических зданий, внутри которых планируется разместить парковки. Таким образом мы восстановим облик города и получим около 40 тысяч машиномест в центре города", - рассказал депутат.

Однако, как показывает практика, московские автовладельцы неохотно пользуются услугами подземных паркингов и предпочитают им наземные. Парковщики говорят, что под землей обычно оставляют свои машины не более 300 человек в день, а среднее время стоянки составляет 2 часа. Таким образом, подводный паркинг будет зарабатывать на сдаче в аренду порядка 60 тыс. рублей в день (чуть более 2 тыс. долларов), а срок окупаемости строительства составит как минимум 20 лет. Ситуацию можно исправить лишь запретом на парковку в неустановленном месте, который будет введен в Москве в 2008 году.

По некоторым данным, места для машин-"дайверов" будут продаваться по 20-30 тыс. долларов. Но у экспертов есть опасения, что желающих хранить автомобиль под водой найдется немного. В таком случае застройщикам придется сдавать места в аренду по 80-100 рублей за час парковки.

Основные группы подземных автостоянок в жилом комплексе «Велтон парк» соединятся внутренними транзитными проездами с выходами по периметру квартала, благодаря чему из одной точки квартала можно будет без труда попасть в другую. При этом внутреннее пространство комплекса останется свободным от автомобильного движения. Наземные стоянки будут сведены до минимума и в основном будут гостевыми. Внешние въезды в "Велтон Парк" также предусмотрены с периметра квартала. Подземный уровень автостоянок расположится под подавляющей частью территории. Таким образом, каждая жилая группа домов обеспечивается собственной автостоянкой. Поставив машину в подземный гараж, житель сможет сразу подняться на свой этаж на лифте.
Найти сейчас в столице двор без машин практически нереально. Но именно так Двор без машин называется открывшаяся вчера на Фрунзенской набережной выставка. Устроитель - префектура Центрального административного округа взялась, по сути, доказать, что невозможное возможно.

Тогда, по всей видимости, и будут востребованы проекты, аналогичные подземному паркингу возле комплекса "Охотный ряд" и других торговых центров. Однако уже сейчас большим спросом пользуются подземные гаражи в жилых кварталах. Так, в районе Хорошево-Мневники в 2007-2010 годах компания "Крост" планирует построить жилой комплекс "Велтон Парк", в котором все транспортные потоки, гаражи и паркинги временного хранения машин будут убраны под землю.

Где планируется выделить землю
под строительство гаражей в центре Москвы?

Освободить дороги, бульвары, газоны и детские площадки от заставленных не в один ряд автомобилей она решила с помощью ускоренной программы гаражного строительства. Благодаря ей 70 процентов горожан, живущих и работающих в центре Москвы (опыт других столиц показывает, что этого достаточно), должны получить цивилизованные автостоянки к 2010-му, а не к 2020 году, как прежде планировалось Генеральным планом развития столицы. Выставка же призвана, как заявил префект ЦАО Сергей Байдаков, помочь жителям поверить в программу, дать им возможность прямо здесь, не отходя от стенда, выбрать адрес своего будущего гаража.
Идея, прямо скажем, не нова. Растолкать 3 миллиона машин, принадлежащих москвичам, по гаражам городские власти пытаются уже лет десять. Увы! Пока крышу получили всего 40 процентов автовладельцев. А в ЦАО и вовсе лишь 26 процентов. Причина известна - дороговизна. Предлагаемые на рынке сейчас гаражи по 8-25 тысяч долларов, конечно же, не по карману большинству наших жителей, - признал вчера и префект ЦАО Сергей Байдаков.
Именно это побудило городское правительство еще в прошлом году заняться разработкой программы Народный гараж, которая и призвана, подчеркивал мэр Москвы Юрий Лужков, сделать гараж общедоступным. Столичные власти не поскупились. Чтобы разработать действительно дешевые и разнообразные модели, легко вписывающиеся в тесно застроенные городские районы, создали даже специальный Институт гаражного строительства. Его модели широко представлены на выставке. Например, многоэтажный гараж-пристройка, крепящийся к торцу дома, в котором лифт легко поднимет машину хоть на двадцать пятый этаж. Земли под него нужно буквально чуть-чуть. Очень экономичный и так называемый обволованный гараж, уходящий метра на полтора в глубь земли, на крыше которого размещай хоть детскую спортивную площадку, хоть газон. Оказалось, что паркинги могут размещаться и над тоннелями - как на Коровьем Валу и Таганской площади, и под эстакадой Русаковской набережной. Выяснилось, что даже исторический центр столицы, где во все времена было сложно приткнуть машину, не противопоказан гаражам и паркингам.
Но самое интересное в другом. Если прежде автомобилистов, занятых поисками площадки под свою ракушку, чаще всего сопровождало грозное нельзя, то теперь, как по крайней мере уверяют власти, желание жителей построить гараж будет всячески приветствоваться. Более того, обещают даже смягчить в ближайшее время санитарные нормы. Если по ныне существующим стандартам гараж не мог приблизиться к дому ближе чем на 35 метров, то сейчас рассматривается предложение сократить это расстояние и до 15 метров - чтобы машина всегда была у хозяина под рукой, а не у черта на куличках. Так что если вы, к примеру, вместе с соседом облюбовали подходящее, на ваш взгляд, место под автостоянку, то называйте себя инициативной группой и смело подавайте заявку в райуправу. Там ее гарантируют рассмотреть максимально внимательно. И если строительство возможно, то помогут даже найти надежного застройщика - чтобы не смылся с вашими денежками. А город еще и льготы предоставит - в виде льготной ставки арендной платы, компенсации расходов из бюджета, если в ходе строительства придется перекладывать коммуникации, и других.
И все же сколько стоит он теперь, этот народный гараж? Увы! Обещанные летом на градостроительном совете мэру цены - по 2,5-3 тысячи долларов за машино-место - вчера уже не звучали. Минимум 4, 5, 6 тысяч зеленых... Например, первый многоэтажный гараж на улице Бакунинской, 69, показанный журналистам, инвестор распродает по 13 тысяч долларов за машино-место. Сданный осенью паркинг на Ильинке, в самом центре Москвы, рядом с ГУМом и Красной площадью стоит 80 рублей в час. Хозяева признались в том, что заполняемость его машинами крайне низкая. На что же они рассчитывают? Судя по всему, на административный ресурс. Дело в том, что как раз сегодня в гордуме в очередной раз слушается проект закона, в соответствии с которым за парковку в неположенном месте начиная с 2008 года будут нещадно штрафовать. Причем не только у магазина или музея, в родном дворе под открытым небом тоже не поставишь. Так что выбор, перед которым оказываются москвичи, простой - либо ездить и платить за пользование паркингом и строить гараж, либо пересаживаться на метро. Но боюсь, что при таких ценах программа может войти в историю не как народный, а как антинародный гараж.
В общем, судя по всему, будет столичным властям над чем еще поломать голову осенью, при утверждении городской программы по строительству гаражей на ближайшие три года. На выставку же в любом случае сходить стоит. Сегодня, например, там ждет своих жителей управа Таганского района. Предложит им сама земельные участки под строительство, примет их предложения. Глядишь, и впрямь когда-нибудь по Москве можно будет ездить, а не тащиться в пробке в час по чайной ложке?

Адреса программы Народный гараж (дополнения приветствуются)
Котельническая ул., вл. 17 наземно-подземный 243
Вадковский пер., вл. 2-4 подземный 50
Международная ул., 24 обволованный 80
Международная ул., 16 обволованный 50
Международная ул., 30 обволованный 60
Палиха ул., вл. 9 подземный 50
Смоленский пер., вл. 21 подземно-наземный 125
Тихвинский пер., вл. 9 подземный 30
Усачева ул., 19а наземный 80
М. Дмитровка ул., 15 подземный 36
Вадковский пер., 12-16 подземный 50

Адрес Тип гаража Количество машино-мест
Пл. Арбатские ворота подземный 200
Олимпийский пр-т, вл. 22 161
2-й Крестовский пер., вл. 6 подземный 92
Олимпийский пр-т, вл. 12 наземный 12
Лаврский пер., вл. 12 наземный 40
Олимпийский пр-т, вл. 28 подземный 150
Олимпийский пр-т, вл. 2б наземный 40
Б. Переяславская ул., вл. 11 наземный 25
М. Переяславская ул., вл. 3 наземный 70
Б. Переяславская, вл. 10 наземный 17
Трифоновская ул., вл. 57 обволованный 70
Бутырский Вал, вл. 52 подземный 99
Бутырский Вал, перекр. ж/д наземный 1000
4-я Тверская-Ямская, вл. 4, к. 2 наземный 58
Делегатская ул., вл. 16 подземный 100
Новолесная ул., вл. 3 подземно-наземный 45
Лесная ул., вл. 63 подземный 100
Тихвинская ул., вл. 2-4 подземный 30
Вадковский пер., вл. 2-4 подземный 50
1-й Волконский пер., вл. 12-16 подземный 60
Сущевский Вал (у Савеловской эстакады) наземный 300
Фридриха Энгельса, вл. 30 подземный 50
Радио ул., вл. 5 наземный 83
Земляной Вал, вл. 16 подземный 40
Семеновская наб. наземный 300
Земляной Вал, вл. 29 наземный 500
Б. Казенный пер., вл. 8 подземный 30
Марксистская ул., вл. 9 наземный 50
Международная ул., вл. 21 подземно-наземный 350
Международная ул., вл. 23-25 наземный 300
Международная ул., вл. 27 наземный 400
Новорогожская ул., вл. 24-30 подземный 50
Таганская ул., вл. 31/22 подземный 50
Шелапутинский пер., вл. 1 подземный 60
Котельническая наб., вл. 17/1 наземно-подземн. 243
Международная ул., вл. 31 наземный 500
Николоямская ул., вл. 52-54 подземный 80
Межпутевое пр-во ж/д Курского и Горьковского напр. наземный 600
Межпутевое пр-во Курского и Горьковского напр. наземный 3000
Ольховский туп., вл. 8 подземный 300
Каланчевский тупик, вл. 3-5 подземный 50
Краснопрудная ул., вл. 3 подземно-наземный 200
Ул. Ак. Сахарова подземный 600
Пантелеевская ул., вл. 20 подземно-наземный 300
1-й Новый пер., вл. 18 наземный 100
Проезд 967 (в р-не Ак. Сахарова) подземный 170
Люсиновская ул., вл.12 обволованный 150
Жуков пр., вл. 21 перекр. ж/д 500
Садовнический пр. подземный 300
П. Андреева, вл. 4 обволованный 40
3-я Фрунзенская ул., вл. 5 подземный 50
Плющиха ул., вл. 42 подземный 50
Комсомольский пр-т, вл. 35 подземный 50
Фрунзенская наб., вл. 46 обволованный 280
Фрунзенская ул., 40 обволованный 50
Комсомольский пр-т, вл. 49 обволованный 110
Комсомольский пр-т, вл. 39 обволованный 180
1-й Вражский пер., вл. 4 механический 46
1-й Тружеников пер., вл. 17 подземный 49
Олсуфьевский пер., вл. 2/4 подземный 32
Б. Предтеченский пер., вл. 21 наземный 100
Пересечение Шмитовского пр. и Шелепихинского шоссе наземный 121
Шелепихинский тупик, вл.19 наземный 1000
Шмитовский пер., вл. 26 наземный 126
1 -й Красногвардейский пр., вл. 12 подземно-наземный 1000
Под ул. Варварка 2 участка подземный 120
Новослободская ул., 62 обволованный 35
Тихвинская ул., вл. 3 подземный 80
Лесная ул., вл. 57-59 наземно-подземный 500
Бутырский Вал, 68-70 наземный 60
Лесная ул., вл. 45А подземный 250
Пл. Тверской Заставы подземный 1400
2-я Тверская-Ямская ул., 56 наземный 30
Лесная ул., вл. 27 подземный 150
Триумфальная пл. подземный 150
Грузинский Вал ул., 13-19 наземный 500
1-я Брестская ул., вл. 24-26 подземный 150
Пл. Европы подземный 400
Сквер между гостиницами Москва и Метрополь подземный 350
2-й Лаврский пер., 1 наземно-подземный 200
Щепкина ул., 31 наземно-подземный 60
Гиляровского ул., 49 наземный 30
Верземника ул., 3 наземный 60
Сущевский Вал, 64 наземно-подземный 300
Б. Переяславская ул., 17 обволованный 100
Ул. Академика Сахарова подземный 1400
Ольховская ул., 45 обволованный 30
Нов. Басманная ул., 17 подземный 35
Новорязанская, 20а подземный 30
Новорязанская ул. подземный 640
Каланчевская ул., 18-20 подземный 800
Комсомольская пл. подземный 300
1-й Коптельский, 18-20 наземно-подземный 100
Зона между Митьковской веткой и Казанским направлением МЖД наземный 1000
Волков пер., 9 подземный, 2 уровня 100
Ул. Красина, вл. 25 наземный 50
Ср.Тишинский пер., 7 подземно-наземный 50
М.Тишинский пер., вл. 10 подземный 50
Б.Тишинский пер., вл. 24 подземный 80
Нововаганьковский пер., 2-4 подземный, 2 уровня 120
Ср.Тишинский пер., вл. 14 подземный 50
М. Грузинская ул., вл. 22 подземный 50
Шмитовский пр., вл. 35 подземный 100
П. Андреева, 6 подземный 50
Б. Пионерская ул., 28 подземный 80
Летниковская ул., 20 наземный 250
Павелецкая пл. подземный 850
Перекрытие ж/д в р-не Серп и молот 1 уровень 900
Сибирский пр., 2, с.19Б 5 яр.+1 подземный 200
Михайловский пр., 3 2 подземных дополнит. 200
М. Почтовая ул., 8/14 обволованный 40
Госпитальный Вал ул., 5, к. 10 многоуровневый 100
Надпутевое пр-во ж/д на участке 1 уровень 900
Курского вокзала до Н. Басманной
Стадион Металлург подземный 192 и 150
Стадион Сокол подземный 150
Лефортовская наб., 3-е кольцо подземный 130
Бакунинская ул., 20-24 подземный 61 и 45
Рубцовская наб., Б. Почтовая, 40 наземный 300
Надпутевое пр-во Казанского направления жел.дор наземный 300
Старокирочный пер., 3 многоуровневый наземно-подземный 200
Трасса 3-го транспортного кольца (М. Почтовая, 10) подземный 38
Трасса 3-го транспортного кольца (Лефортовская наб.) подземный 70
Савинская наб, вл. 27 подземный 30

Неудивительно, что в последние три месяца цены практически стояли. В таблице, приведенной ниже, видно, что колебания не превышали 5-10 долл. - это вполне можно считать рамками статистической погрешности. Что касается спроса и предложения, то здесь баланс для нашего рынка вполне традиционный. В самом нижнем ценовом сегменте - до 350 долл. в месяц - количество желающих снять более чем вдвое превышает число предлагаемых вариантов. За вновь появляющиеся недорогие квартиры подчас начинается борьба, некоторые сдаются буквально через пару часов после появления в базе данных. Примечательно, однако, что столь сильный спрос не превращается в рост цен - снимающие предпочитают много бегать, искать, но платить больше отказываются. "Доходы населения растут не так стремительно, как, наверное, хотелось бы арендодателям, - говорит Мария Жукова, заместитель директора Управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Если минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры в ближайшее время превысит показатель 400 долл. в месяц, то, скорее всего, самая бедная, но, вместе с тем, и самая многочисленная часть арендаторов, по нашим данным, 22,49% от общей массы - просто переключится на аренду комнат в коммунальных квартирах".

В середине лета на рынке аренды наступает традиционное затишье. С мая-июня число снимающих жилье уменьшается, предложение квартир, напротив, возрастает - появляются так называемые сезонные предложения, когда москвичи, уезжая на лето на дачу, хотят сдать свою квартиру на 3-4 месяца. Но уже сегодня чувствуется приближение сентября: к новому деловому сезону начинается очередной подъем спроса и цен на аренду квартир.

Приоритеты снимающих по районам Москвы уже несколько лет не меняются. Самым дорогим и престижным остается Центральный округ - средняя цена однокомнатной квартиры - 510 долл. в месяц. Предложений меньше чем за 450 долл. здесь не существовало вообще. И самая дорогая однокомнатная квартира, стоимостью 4000 долл., сдавалась, опять-таки, в ЦАО.

По мере роста цены аренды соотношение спроса и предложения меняется кардинально. В ценовой категории 351-450 долл. в месяц спрос еще больше предложения, но уже несильно, процентов на 2 В секторе по цене 451-600 долл. в месяц уже равенство, даже небольшой перевес предложения. А дальше разрыв увеличивается, и в категории 601-750 долл. предложение в 2,8 раза превышает спрос, в категории 751-1000 долл. - более чем в три раза.

В секторе типовых двухкомнатных квартир ситуация схожая - цены колеблются в пределах 10-15 долларов. По оценке Марии Жуковой, рост - там, где он есть, объясняется все большим количеством сдаваемых в аренду квартир в домах-новостройках, хозяева которых поднимают цену из-за современной планировки и в целом более высокого качества своей недвижимости. Минимальные цены на "двушки" (400 долл. в месяц) зафиксированы в Южном и Юго-восточном округах столицы, максимальные - конечно, в ЦАО (до 15 тысяч долл.). В Северном, Западном и Юго-Западном округах самые дорогие двухкомнатные квартиры предлагались в аренду по цене до 5000 долл. в месяц.

Второе место занимает Западный округ: средняя цена предложения по "однушкам" - 445 долл. в месяц. Примечательно, что положение ЗАО как "серебряного ценового призера" очень прочно - велик отрыв как от ЦАО, так и от всех остальных округов. А вот третье место Юго-Западного округа не так очевидно - практически в ту же цену сдаются квартиры и в СЗАО. Традиционно наименее престижными и дешевыми оказались Восточный, Юго-Восточный и Южный округа. Средняя цена предложения здесь находится на уровне 375-380 долл., иногда можно найти квартиры по минимальной для Москвы цене в 300 долл. в месяц.

С конца июня рынок продажи квартир лихорадит - одни эксперты говорят как минимум об остановке цен, другие - даже о начале снижения. Но на аренде эти процессы не сказываются никак. Напротив, говорит Елена Железнова, руководитель отдела аренды филиала "На Маяковской" компании "Новый город", на аренду квартир наблюдается рост цен, объясняемый приближением осени. Подъем, если судить по прошлым годам, продлится до ноября, цены должны повыситься процентов на 10.
В регионах кредиты на жилье имеют социальный характер.

С трехкомнатными квартирами все более-менее типично, а вот сектор четырехкомнатных удивляет. По минимальной арендной ставке в 800 долл. в месяц можно снять четырехкомнатную квартиру не только в восточной половине Москвы, но и в Юго-Западном округе. Для последнего демпинговые цены отнюдь не характерны, и подобная ситуация объясняется, скорее всего, выбросом на рынок морально устаревших многокомнатных квартир старого жилого фонда. При этом в том же ЮЗАО есть предложения и по 15 тысяч долларов в месяц. А рекордсменом дороговизны стал, как и следовало ожидать, Центральный округ (до 25 тысяч долл. в месяц).

Программы для счастливчиков

Говоря о массовом развитии ипотеки в России, мы, скорее всего, имеем в виду ее региональный подъем. Хотя регионы предпочитают, если можно так выразиться, не классические ипотечные схемы (когда кредит на жилье выдают банки в соответствии с рыночными условиями), а вводят свои модели кредитования. Причем некоторые из них только условно можно назвать ипотечными.

В регионах существуют разные механизмы формирования ипотечных ресурсов. Наиболее распространенный из них - система стройсбережений. Правда, в связи с отсутствием специального законодательства (закон о стройсберкассах через думские "кордоны" так и не прошел, а теперь регулирование ЖСК решили включить в новый Жилищный кодекс, что отрицательно оценивается экспертами) российские стройсберкассы представляют собой некое не слишком удачное подобие классических западных. Не слишком удачное потому, что, к сожалению, сегодняшние ЖСК - лотерейные билеты. Может быть, тебе повезет, и ты "выиграешь" квартиру, а может, только зря отдашь свои деньги. Ведь ЖСК может просто прекратить свое существование за время, пока заемщик выплачивает свой долг, а квартира, как известно, до этого времени находится в собственности кооператива.

Людям предлагают различные варианты рассрочки платежа за квартиру или местные власти помогают определенным категориям населения, которые сами же и определяют. К примеру, в Калуге строится дом для работников социальной сферы (врачей, учителей и т.п.), квартиры в котором будут продаваться с рассрочкой на 10 лет по фиксированным на этот период ставкам. Власти составили особый список счастливчиков, которым предложены столь привлекательные условия.

Пять процентов слишком мало

Следующая схема - финансирование через срочные вклады и займы. Но в условиях нестабильности банковской системы она представляется слишком рискованной, чтобы получить широкое распространение. К тому же, согласно существующему законодательству, которое разрешает вкладчикам досрочное изъятие вкладов, подобная схема невыгодна и самим банкам. Распространение такой схемы, как финансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг сдерживается тем, что у нас слишком мало организаций с высоким рейтингом надежности, которые могли бы стать их эмитентами.

По словам Д. Вагаповой, исполнительного директора Самарского областного фонда жилья и ипотеки, "первыми выделять средства на развитие ипотечных схем стали губернаторы, которых волновали социальные вопросы, в частности, решение жилищной проблемы населения своего региона". Так родился термин "социальная" ипотека, которая, по сути, означает, "субсидированная" ипотека. Сначала регионы пошли по пути дотирования процентных ставок по ипотечным кредитам. Заемщикам предлагались почти что западные ставки - 5% годовых. Однако подобная практика быстро показала свою неэффективность. Ни один бюджет не выдержит такой длительной нагрузки. Как альтернативный вариант, к примеру, в Самаре выбрали схему кредитования через банк-агент, где права кредитора-залогодержателя удостоверяются закладной. Самарский фонд заключил специальные соглашения с банками, которые были отобраны в результате конкурса. Сейчас кредиты в Самаре предоставляются на следующих условиях: первоначальный взнос - 15% (или зачет имеющегося приватизированного жилья), 15% годовых в рублях, срок кредита - до 25 лет.

Хотя как раз в регионах появляется все больше операторов вторичного рынка ипотечных кредитов. Правда, чаще всего их учредителями и гарантами становятся местные администрации, которые и создают благоприятные условия для продвижения ипотечных программ. Лидером среди них является Самарская область (в ней действует Самарский областной фонд жилья и ипотеки, который недавно получил грант от Европейского сообщества по линии ТАСИС), Башкортостан (со своим Уфимским городским агентством ипотечного кредитования), Оренбург (где довольно успешно работает Оренбургское региональное ипотечное финансовое агентство) и т.д.

Между Фондом и застройщиком заключается договор о долевом участии в финансировании строительства жилья, причем оплата этой доли может быть произведена сразу и в полном объеме либо выплачиваться постепенно. Потом права на долю переуступаются фондом дольщику (заемщику), который выплачивает Фонду долг, заключив с ним договор займа. В этом договоре фиксируются этапы возврата средств и процентные ставки. Непременное условие заключения данного контракта - его обеспечение в виде залога той самой квартиры, которая строится по долевому участию. Как только строительство завершается, дольщик регистрирует и свои права собственности на жилье и договор его залога (ипотеки).

Но такая схема, несмотря на то, что она в выгодную сторону отличается от общепринятых российских банковских ставок, не может получить в Самаре большого распространения, так как у большинства потенциальных заемщиков или слишком низкий совокупный семейный доход или нет возможности официально подтвердить свою высокую зарплату. Поэтому в области были узаконены предложенные фондом схемы предоставления займов для приобретения жилья по долевому участию в строительстве.

В Оренбурге ипотека пробивала себе дорогу в два этапа. По словам А. Фарафонтова, генерального директора ОАО "Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация", первый этап был организационно-подготовительным (1997-1998 гг.) и завершился созданием в области Оренбургской ипотечно-жилищной корпорации и Оренбургского ипотечного коммерческого банка "Русь". Эти структуры при поддержке областной администрации сформировали необходимые условия для ипотечного кредитования. Основным и единственным источником ипотечных кредитов стал областной бюджет.

Я б в заемщики пошел

Ипотека идет в регионы очень активно, но имеет один минус. Она далека от классической. Идея "подпитывается" и поддерживается местной властью, которая по мере своих финансовых возможностей обеспечивает своей ипотеке социальный характер.

Второй этап, начавшийся с 1999 года, уже можно назвать практическим. Количество выданных кредитов увеличилось, в этом сыграли свою роль и бюджеты муниципальных образований и предприятий Оренбургской области, а также средства от возврата и рефинансирования ранее выданных кредитов. Ежегодно средства, которые эти источники выделяют на ипотеку, делятся на три потока. Во-первых, они идут на инвестирование строительства многоквартирных домов и приобретение в них квартир по ипотечным договорам. Во-вторых, ипотечные кредиты предоставляются на завершение строительства индивидуального жилья. И наконец, третий путь - ипотечные кредиты на покупку квартир на вторичном рынке. По оценкам оренбургских аналитиков, 50% жителей области хотели бы взять ипотечный кредит. К примеру, банк "Русь" выдал на конец 2002 года более 1000 ипотечных кредитов. И, по словам О. Неверовой, его вице-президента, за этот период не было ни одного случая серьезной просрочки платежей. Подавляющая часть кредитов была выдана за счет целевых бюджетных средств, ежегодно предусматриваемых в бюджете области, на льготных условиях. Большинство заемщиков банка - работники бюджетной сферы.



Главная --> Публикации