Главная --> Публикации --> Частные инвестиции Северо-запад столицы: природа отдыхает в новостройках Лужков сносит скандально известную гостиницу Итоги марта радуют риэлторов Подал заявку — плати

О том, что подобное решение уже принято, сообщил вчера пресс-секретарь градоначальника Сергей Цой. По его словам, соответствующее распоряжение будет подписано мэром в ближайшие дни. Впрочем, уточнил г-н Цой, запрет коснется не всех. «Существуют работы, для которых проезд большегрузного транспорта необходим. По особым случаям это будет разрешаться, -- сообщил рупор градоначальника, добавив, что отныне за разрешение на въезд придется платить. -- Занятые на специальных работах в центре, смогут пересечь границуТретьего кольца только за фиксированную плату. Собранные с водителей средства будут направлены в городской бюджет и использованы на социальные нужды города».

Юрий Лужков вскоре сможет воплотить в жизнь свою давнюю мечту о введении платного въезда в центр Москвы. Пока, правда, только для грузовиков, которым и раньше без специального на то разрешения въезд в пределы Садового кольца был закрыт. В скором времени запретная зона для большегрузного транспорта будет расширена до Третьего транспортного кольца. А тем, кто все же захочет пересечь эту «границу» на грузовике, придется участвовать в софинансировании социальных программ города.

Однако, несмотря на подобную заботу о простых, малолитражных москвичах, подобные решения властей уже не раз вызывали бурю протестов со стороны частных компаний, занимающихся грузоперевозками в столичном регионе. Напомним, что в марте прошлого года недовольные водители даже перекрыли своими грузовиками движение по Моховой, протестуя против введенных мэрией пропусков на въезд в центр, получить которые тогда удалось только дружественным городу компаниям-перевозчикам.
Принадлежащая супруге московского мэра Елене Батуриной компания “Интеко” добавит к своим активам в области строительства и производства пластмасс и стройматериалов еще и как минимум четыре гостиницы в Москве. По мнению участников рынка, “Интеко” по силам стать одним из лидеров гостиничного девелопмента в столице.

Примечательно, что руководители городского правительства четко следуют своей традиции обставлять репрессивные санкции против автомобилистов как ответ власти на настойчивые требования трудящихся масс. «Такое решение принято в связи с многочисленными жалобами москвичей на то, что из-за большегрузных машин в центре города образуются пробки. Кроме того, горожане часто жалуются на то, что грузовики оказывают негативное воздействие на экологическую обстановку в исторической части города», -- сообщил г-н Цой, забыв, очевидно, о том, что как раз в исторический центр города грузовики уже не первый год попадают исключительно с письменного разрешения городских властей.

На Ильинке к 2007 г. возведут пятизвездочный отель площадью 20 000 кв. м, “Интеко” и привлеченные ею соинвесторы получат в собственность 60% площадей в новом комплексе. Инвестиции в проект составят $30 млн, говорит Теребков. Параметры гостиниц на остальных трех участках и доля города в них будут определяться после подготовки ИРД. “Интеко”, по словам Теребкова, оценивает каждый проект в $10-15 млн. На эти деньги можно построить отели вместимостью до 100 номеров, считают эксперты. По мнению Романа Львова, регионального менеджера в России девелоперской компании Caspian, строительство под ключ двух-трехзвездного отеля обходится в $100 000 за номер, четырехзвездного — в $150 000, пятизвездного — от $200 000.

Сейчас “Интеко” готовит документацию на строительство четырех гостиниц, а всего собирается построить пять-шесть отелей, сообщил “Ведомостям” пресс-секретарь компании Геннадий Теребков. Участок под одну из гостиниц — неподалеку от Кремля, на Ильинке, — включающий архитектурный комплекс “Теплые торговые ряды”, компания купила на вторичном рынке, рассказал вице-президент “Интеко” Олег Солощанский. Сумму сделки и продавца он не называл. Еще три участка — на Рижской площади, в Нагатинском затоне и на Ленинградском шоссе — предоставлены “Интеко” распоряжением городских властей как уполномоченной компании правительства Москвы (“Интеко” входит в число 18 компаний, отобранных в начале года столичными властями для реализации гостиничных проектов). “Эти участки закреплены за нашей компанией на время подготовки исходно-разрешительной документации (ИРД) по строительству трех-четырехзвездочных отелей, потом они будут вынесены на инвестиционный конкурс, в котором "Интеко" примет участие”, — говорит Теребков. Почти наверняка можно считать, что эти участки достанутся “Интеко”, считает высокопоставленный чиновник столичной мэрии, пожелавший остаться неназванным. С ним согласились опрошенные “Ведомостями” аналитики и участники строительного рынка — также на условиях анонимности.

С таким количеством участков “Интеко” становится одним из крупнейших игроков рынка гостиничного девелопмента в столице, считает Львов из Caspian. А Марина Смирнова, замдиректора по маркетингу Hotel Consulting and Development Group, отмечает, что “Интеко” — единственный девелопер, имеющий шанс получить сразу такое количество участков. “Обычно компаниям удается получить один-два участка”, — объясняет Смирнова.

Вице-президент “Системы Галс” Андрей Закревский считает, что это перспективный проект даже в том случае, если “Интеко” останется девелопером при постороннем операторе. “А если компании удастся создать собственную сеть, получится эффективный бизнес: месторасположение участков удачное, и отели будут пользоваться спросом”, — добавляет Закревский.

"Трансвааль-парк", где 14 февраля погибли 17 человек, а еще 113 получили травмы и ранения, 1 мая планируется снова открыть для посетителей.

Кроме “Интеко” столичное правительство своими распоряжениями выделило за последние четыре месяца 13 участков для строительства гостиниц семи компаниям — “Торговому дому “Шатер”, “Риэлт Эстейт Центр”, “Рибералта Инвестмент Лимитед”, “Рувенчур Фанд”, “Истейт Менеджмент Кампани”, Международному аэрокосмическому консорциуму и “ВЭРИН ВЭЛ”. “Шатер”, получивший участок на Пречистенской набережной, управляет атриумом “Гостиного двора”, а Международный аэрокосмический консорциум, получивший три участка, занимается, по собственной информации, “разработкой и осуществлением конверсионных программ по аэрокосмической тематике”. Остальные компании “Ведомостям” найти не удалось, и участникам гостиничного рынка они неизвестны. Некоторые из хотельеров на условиях анонимности поделились предположением, что часть этих компаний может действовать в интересах крупного участника рынка, в том числе “Интеко”, однако Теребков категорически отрицает такую возможность.
Группа “Интеко” объединяет около 30 компаний, занимающихся строительством, производством стройматериалов и нефтехимией. 99% акций головной компании, ЗАО “Интеко”, принадлежат Елене Батуриной, 1% – ее брату Виктору. Активы ЗАО “Интеко” на 1 июля 2004 г. составляли 31,2 млрд руб.

У Татьяны уже готов прайс-лист на услуги, которые можно будет получить здесь с первого мая: бассейн, фитнес, аквааэробика. Схему для возвращения клиентов хозяева "Трансвааля" придумали безупречную. Сначала они отказались вернуть владельцам абонементных билетов стоимостью более 2 тысяч долларов хотя бы их неизрасходованную часть. А затем обзвонили их и предложили доплатить немногим меньше 300 долларов. Логика проста. Даже состоятельному человеку непросто выкинуть на ветер такую сумму. А тут предоставляется возможность вернуть ее, лишь чуть-чуть доплатив.

- Все к первому мая должны разобрать, выбирайте спортивную программу, - предложила корреспонденту "РГ" сотрудник клиентской службы Татьяна. - Не бойтесь, в одиночестве вы плавать не будете. У нас, знаете, сколько народу уже приходит.

- Вроде все готово, - разговаривают две сотрудницы. - Но непонятно, как люди в сауны будут ходить, там же одни руины.

Выглядит развлекательный центр сейчас как свежая новостройка. Но только внешне.

Уполномоченный по правам человека в РФ Владимир Лукин считает возобновление работы парка недопустимым до тех пор, пока не станут известны итоги расследования прокуратуры и не окончатся судебные тяжбы. Против открытия аквапарка высказался в минувшую пятницу и зам. генерального прокурора Владимир Колесников. По его мнению, на месте трагедии нельзя веселиться. "Я бы там сделал мемориал - как не надо строить и об ответственности всех нас", - сказал он. Вице-мэр Валерий Шанцев считает, что "Трансвааль" после проверки технического состояния комплекса вполне можно открывать.Как сообщила корреспонденту "РГ" пресс-секретарь Елена Никифорова, о том, что развлекательный комплекса готовится к открытию, префект ЮЗАО Валерий Виноградов узнал из СМИ. Ни окружных пожарников, ни работников СЭС проверять готовность комплекса к приему людей никто не приглашал.

По словам Искандера Богданова, директора по рекламе "Трансвааль-парка", о том, чтобы комплекс начал работать как можно скорее, просили жители. Честно говоря, паломничества посетителей я не заметила. Местный житель Василий Безниченко выразился образно: "Неохота веселиться на кладбище".

Складывается впечатление, что, по большому счету, уже не важно, какие выводы о причинах трагедии сделают экспертная комиссия города и комиссия ныне расформированного Госстроя. Для прокуратуры, которая ведет следствие, важны лишь выводы судебной экспертизы. И хотя следствие не закрыто, аналитики уже предрекают, что скорее всего виноватых не будет. Все спишут как раз на те строительные нормы и правила, которых нет.

Впрочем, и будь эта проверка, что она даст? Руководители стройкомплекса Москвы прямо говорят, что "сегодня не существует элементарных технических стандартов и правил для возведения сложных, нетиповых строительных объектов, таких, как те же самые аквапарки". Отсутствие этих стандартов до сих пор Москву не останавливало. Словом, не важно, что нет правил строительства, была бы выгода. Гимном ей, похоже, станет вся трагедия "Трансвааль-парка".

Прибыль девелоперов и инвесторов, занимающихся недвижимостью, оценивается по-разному. Кроме того, привлекательность вложений сильно зависит от того, в какой сектор рынка они сделаны. Например, застройщики, возводящие офисные и торговые центры и сдающие их в аренду, получают в среднем 20-30% прибыли в год. Доходность инвесторов, покупающих торговые центры, по словам Алексея Годованца, управляющего директора Москоммерцбанка, составляет 15-20%. При инвестировании в офисы класса А можно рассчитывать на прибыль в 12-14% в год, класса В - 18-25% в год.

...У кирпичной декоративной оградки "Трансвааля", откуда еще хорошо видны останки аквапарка, до сих пор стоят фотографии погибших, лежат живые цветы и тлеет лампадка. Первого мая сюда приглашают прийти развлекаться новых посетителей.
Бум частных и портфельных инвестиций в жилье, офисы и торговые центры был вызван прежде всего высоким уровнем доходности московской недвижимости. В конце прошлого года привлекательность вложений была очень большой благодаря стремительному росту цен и столь же быстрому падению доллара. Но время сверхдоходов для инвесторов на рынке недвижимости, похоже, уже прошло. Индекс доходности недвижимости с начала этого года постоянно падает.

В конце прошлого года, когда цены на московское жилье росли на 4.5-5% в месяц, индекс доходности инвестиций, по подсчетам аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ирн.ru), достигла восьми единиц от уровня доходности по банковским валютным депозитам. Это значение оказалось максимальным. С начала 2004 года индекс доходности жилья стал снижаться, опустившись до отметки в семь, а потом и в шесть единиц. Такой уровень тоже считается довольно высоким, но и тенденций к бурному росту привлекательности вложений пока не видно.

В жилищном сегменте на вложенный собственный капитал девелопер может получить до 50% прибыли в год. Столь высокий показатель достигается за счет того, что продажи квартир сейчас активно ведутся на самых ранних стадиях строительства и застройщик имеет возможность окупать большинство расходов за чужой счет. В то же время частные инвесторы, покупающие жилье для сдачи в аренду, по мнению Готованца, получают всего 10% рентабельности в год.

Специалисты инвестиционных компаний также не рассчитывают на то, что рентабельность вложений в жилую недвижимость в ближайшее время будет расти, тем более что самый вероятный прогноз развития рынка на 2004 год предполагает, что цены вырастут в среднем на 20-25%, а не на 35-40%, как в прошлом году. Скорее всего доходность вложений в жилье будет постепенно снижаться и стабилизируется ближе к концу года. При этом любая негативная информация, способная напугать владельцев квартир, может нарушить баланс между спросом и предложением и соответственно заморозить потенциальные прибыли частных инвесторов.

Олег Репченко, руководитель ирн, объясняет снижение рентабельности замедлением темпов роста цен на московское жилье. Действительно, в начале года на рынке недвижимости царило традиционное послепраздничное затишье. Но за март индекс стоимости жилья вырос на 3.8% (в январе-феврале показатель составлял 2.5-3%) и почти приблизился к темпам роста цен конца 2003 года. Однако индекс доходности остался практически на прежнем уровне. По прогнозам Репченко, он и в апреле будет стоять на отметке 6.5 единицы от средней доходности по банковским валютным депозитам.



В секторе коммерческой недвижимости, по прогнозам Colliers International, в ближайшие два года доходность офисных и торговых центров останется высокой, но будет иметь явную тенденцию к постепенному снижению. Это обусловлено появлением большего объема качественного предложения, которое влечет за собой уменьшение арендных ставок. Так что рассчитывать на сверхдоходы потенциальному инвестору не приходится уже нигде. Разве что обратить внимание на коттеджное строительство, где доходность по-прежнему остается на уровне 50% в год.



Главная --> Публикации