Главная --> Публикации --> Новый налог на недвижимость будет рассчитываться по массовой оценке ее стоимости Частные инвестиции Северо-запад столицы: природа отдыхает в новостройках Лужков сносит скандально известную гостиницу Итоги марта радуют риэлторов

«Нам мешает ощущение, что раньше в России всегда все было хорошо, что строили тогда замечательно. На самом деле строили зачастую просто ужасно».
Когда я только начинал заниматься охраной памятников, просил совета у зарубежных специалистов. И они сказали, что самое главное — научиться отличать старый дом от памятника. Потому что старый дом надо сносить без всякой пощады, а памятник сохранять неукоснительно. Это важнейшее, непреложное правило. Старый дом не подлежит сохранению, и никакие требования, просьбы, разговоры о том, что «домик миленький», не должны на вас действовать. Есть три критерия, по которым можно отнести дом к разряду памятников. Это древность, историко-культурное значение (если здесь произошло какое-то историческое событие) и архитектурная уникальность. Поэтому, когда возникают разговоры о том, что нельзя сносить «Детский мир» — достаточно оценить его по этим критериям, и доводы его защитников рассыплются, как карточный домик. Если у вас ностальгия, потому что вы когда-то там мишку дочке покупали, — это не может быть основанием для сохранения здания. Именно такая жесткость подхода и обеспечивает защиту памятников.
— Хотелось бы узнать ваш взгляд на проблему подлинности архитектурных шедевров и замены их «новоделами». Ведь существуют общепринятые основные критерии подлинности архитектурных раритетов: сохранность материала и формы, первоначального дизайна, техники исполнения и окружения памятника. У нас об этом, похоже, никто и не вспоминает...
— Представьте себе такую ситуацию: стояли три маленьких домика в Столешниковом переулке, страшные, полуразрушенные. Из-за подтопления в переулке провалилась земля, фундамент просел и домик обрушился. Когда он обрушился, стала видна его конструкция. Оказалось, там вообще не было фундамента, дом был поставлен на старые пути от конки. Внутри его конструкции были самые разные: в центре стоял бетонный столб, на него были надеты железные перекладины. Это был просто курятник, такие дома не подлежат сохранению и реставрации.
Нам мешает ощущение, что раньше в России всегда все было хорошо, что строили тогда замечательно. На самом деле строили зачастую просто ужасно. Например, церкви в Коломенском, построенные итальянскими мастерами, сделаны очень добротно, а стоящие рядом строения Государева двора, сооруженные нашими мастерами в XVII веке, строились уже не без «халтуры».
Далее. После пожара 1812 года город начал очень интенсивно отстраиваться. В спешке качественно делали только фасады, сами же здания строились зачастую наспех. Вообще резкое ухудшение качества строительства в Москве началось с того периода, когда Петр I для того, чтобы возводить Петербург, запретил каменное строительство в Москве и всех мастеров отправили в новую столицу. Это был первый серьезный удар по московскому зодчеству. При Екатерине Великой наступило улучшение, затем — пожар и наспех восстанавливаемый город. Мягкий камень, плохой «мячковский» кирпич, скверные фундаменты. Вновь начали хорошо строить лишь в конце XIX века, когда начался русский капитализм. Большинство зданий в стиле «модерн» — прекрасного качества.
— Во время одной из дискуссий по поводу охраны памятников речь зашла о необходимости сноса современных «шедевров», уродующих облик города. Например, почему надо было сносить Военторг, вместо того чтобы снести Новый Арбат?
— Все очень просто — Новому Арбату еще не пришел срок износа. Как только нормативный срок износа этих зданий наступит — они должны быть снесены. Сохранять их никто не собирается, это не памятники.
Кстати, я всегда задавался вопросом: кто у нас охраняет памятники? Оказалось, что большая часть этих людей, начиная с Гиляровского, — не москвичи. В основном это те, кто приехал учиться в Москву из провинции, увидел этот город и воспринял его как город-праздник, город-мечту. Они его и охраняют. Я вырос в Москве, наша семья живет здесь с первой половины XVIII века. Моим родственникам принадлежала та земля, где сейчас — гостиница «Националь», гостиница «Россия», улица Варварка.
Я помню, какой грязной и неприглядной была Москва, как много в ней было страшного и уродливого. И мне радостно, когда облик города на глазах меняется к лучшему.
— Тогда возникает вопрос о реституции.
— Никакой реституции! Это кровь и война. В этом вопросе нам не надо ориентироваться на другие государства, у нас иная ситуация. СССР в свое время не признал себя правопреемником Российской империи, на Генуэзской конференции его утвердили как новую державу. Никакие внутренние и международные обязательства не связывали Советский Союз с царской Россией. Россия сегодняшняя является правопреемником СССР, а не Российской империи. У последней правопреемников нет, это государство — уже принадлежность истории. Никакого закона о реституции внутри страны у нас не было и быть не может.
— Давайте подведем некий итог нашей беседы: какова сейчас в Москве реальная ситуация с охраной памятников? Надо ли здесь что-то менять, или на самом деле все обстоит благополучно?
— Никакой катастрофы нет. Надо научиться соблюдать законы. Законодательство у нас в этой сфере вполне адекватное, соответствующее мировому уровню. Но у нашего человека необыкновенный талант везде находить лазейки, пытаться каким-то образом «проскочить». Могу привести наглядный пример из жизни. Человек держит свой мотоцикл в сарае, просто договорился об этом с дворником. Рядом начинается строительство крупного банка. Владелец мотоцикла бежит к своим знакомым из Минкультуры, они принимают сарай на учет и берут под охрану как часть уникального усадебного комплекса. В результате на два с половиной года останавливается строительство банка. Убытки при этом наносятся колоссальные. Лишь только после того, как банк как-то отделался от мотоциклиста, строительство было продолжено, а сарай развалился — никто о нем и не вспомнил.
Бывает и так, что строительство «убивает» настоящий памятник, который доводят до сноса всеми правдами и неправдами. И законы здесь ни при чем, виновато наше нежелание их соблюдать. Беда в том, что свобода у нас воспринимается как анархия, а дисциплина — как насилие. Правовое сознание нам надо воспитывать еще очень долго. Надо учиться соблюдать закон, учиться отделять зерна от плевел и охранять реальные памятники.
Город Видное — центр Ленинского района Московской области — входит в лесопарковую зону Москвы. Он расположен в 3 км к югу от МКАД, на реке Битце, левом притоке реки Пахры. Территория города составляет 998 га, население — 58 тыс. человек.

Мы решили выяснить точку зрения власти законодательной на эту проблему и попросили ответить на наши вопросы депутата Московской городской думы, сопредседателя Комиссии МГД и правительства Москвы по нормативной базе перспективного развития и градостроительства города, координатора деятельности МГД по охране исторического наследия Михаила Москвина-Тарханова.
— Вы координируете деятельность Мосгордумы по охране исторического наследия. В чем конкретно выражается работа Думы и лично ваша в этом направлении?
— Во-первых, следует сказать о наших основных полномочиях — законодательных. Все остальные: например, контроль за исполнением законодательства и представление интересов граждан в органах исполнительной власти — представительские и консультативные функции. При этом надо учитывать, что у нас реализуется американская система взаимоотношений исполнительной и законодательной власти — система «сильный мэр — слабый совет».
Конкретно в сфере охраны памятников есть два базовых московских закона. У одного из них — закона об охране объектов исторического наследия — интересная история. Был когда-то советский закон об охране памятников, он устарел, и в Госдуме началось обсуждение нового закона, которое длилось очень долго. Мы ждали принятия федерального закона, поняли, что не дождемся, написали свой, а потом передали наработки в Госдуму, чтобы их можно было использовать в качестве модели и вспомогательного материала. Потом федеральный закон был принят, а в Мосгордуму внесен проект московского закона, с тем чтобы привести закон в соответствие с уже принятым федеральным. То есть нам сейчас надо сделать новый вариант своего закона.
Второй закон — об охраняемых исторических территориях — принят совсем недавно. Эти два закона и образуют всю линию охраны памятников.
Но хорошие законы часто «портятся» при принятии конкретных решений. К сожалению, несмотря на то что наше общество постепенно становится более законопослушным, часто действует принцип «если нельзя, но очень хочется, то можно». Есть случаи явного нарушения законодательства: не было уведомления граждан о строительстве, не проведены геологоизыскательские работы, нарушена историко-культурная среда. В таких случаях я направляю письмо в органы исполнительной власти, чтобы они провели контрольные работы, и, если факты нарушения закона подтверждаются, виновные несут наказание. За этим строго следят структуры комплекса Владимира Ресина.
— На сегодняшний день существует немало различных организаций, занимающихся охраной памятников. Зачастую их роль, функции и полномочия трудно определить. Не могли бы вы пояснить, кто чем занимается и за что отвечает?
— Охраной памятников у нас занимается единственная государственная организация — Главное управление охраны памятников города Москвы во главе с заместителем главного архитектора столицы Владимиром Соколовским. Все остальные организации — общественные.
— Разгоревшийся между культурной общественностью и властью конфликт по поводу охраны памятников набирает обороты. Какая из двух позиций вам ближе, на чьей вы стороне?
— На мой взгляд, ситуация такова: у Юрия Лужкова — последний срок на посту мэра, возникает вопрос преемственности власти. Что будет дальше в Москве? Приплывет ли к нам «варяг», или в Москве опять будет «свой» градоначальник? За это идет борьба. «Чем взять Москву?» — думают наши противники. Невыплатой пенсий — нельзя, зарплатой бюджетникам и безработицей — нельзя, невыплатой пособий — нельзя. Поэтому приходится искать болезни не от недостатка, а от избытка. Оппоненты Лужкова сделали ставку на архитектуру, строительство и вопросы, связанные с экологией. Но выяснилось, что экология — неперспективное направление. Все понимают, что это объективная вещь, нельзя «подуть», чтобы разогнать дым от машин. Поэтому «полем битвы» стала архитектура, градостроительство и охрана исторического наследия. Поднявшаяся вокруг этого шумиха не случайна, это все инспирируется, организуется извне. Еще недавно все восхищались, какая Москва стала чистая, красивая, сколько памятников отреставрировано. И вдруг все в одночасье стало плохо. Понятно, что это результат определенной пропаганды. Еще Геббельс говорил, что если ложь повторить тысячекратно, то она станет правдой.
В действительности все обстоит совсем не так, как нам пытаются это преподнести. Например, наибольший шум сейчас поднят вокруг судьбы трех объектов — Манежа, гостиницы «Москва» и Военторга. Но давайте посмотрим на них внимательно.
Манеж — это памятник, известное здание, построенное знаменитым испанским инженером Бетанкуром. Это единственное его произведение в Москве, при строительстве которого применено уникальное инженерное решение. Фасады здания спроектированы не менее знаменитым архитектором Бове. Плюс к культурной ценности здание еще и историческое. В том, что это памятник, сомнений нет, но его никто и не разрушал — он частично сгорел и будет восстановлен.
Военторг был построен в 1912 году, переделан в сталинское время, потеряв при этом многие элементы своей ценности, да и ценности особенной он не имел, хотя его можно назвать хорошим московским зданием.
— Но искусствоведы придерживаются другого мнения на этот счет и причисляют Военторг к разряду памятников.
— Когда искусствоведы говорят такое — мне стыдно за этих искусствоведов, которые получили высшее образование, защитили диссертации и прекрасно знают, что такое творения Микеланджело, Донателло, Бармы и Постника, кто такой был Дионисий, Бове, Бетанкур, и которые в этот же ряд ставят обычный доходный магазинного типа дом 1912 года. Да, он неплохой, и, если бы его можно было сохранить, его стоило бы сохранить. Но бороться за него не имеет смысла.
Наконец, к этому списку добавляется просто чудовище — гостиница «Москва», которая была возведена на месте знаменитого Охотного ряда, где располагались известные исторические памятники — дворец князя Гагарина, старинные белокаменные палаты, трактир Тестова и др. Все это было снесено, на этом месте выстроено безобразное здание, которое мне еще в детстве показывали как пример ужаса и вандализма. Для меня праздник, что ее сносят.
— Но ведь гостиницу «Москва» будут восстанавливать в первоначальном виде.
— Я лично против этого и считаю, что восстанавливать это здание в прежнем виде не надо. В нем нет ничего ценного. Это такое же убожество, как «Интурист», как гостиница «Минск», как Калининский проспект. Это серия уродов. Ставить «Москву» в один ряд с Манежем — подтасовка, ложь, «наперсточничество», это недостойно искусствоведа.
Другой факт: деятели культуры обвиняют власти в том, что сейчас все до предела коммерциализовано. И тут же директор Государственного института искусствознания Алексей Комеч предлагает сделать еще более выгодными условия для инвесторов — тогда, дескать, памятники будут лучше сохраняться. Может, это и неплохо, но вчера я шел по Козицкому переулку мимо Института искусствознания, который расположен в здании, являющемся настоящим памятником. Содержится он плохо. То же самое и с домом Телешова, где располагался ВООПИиК. Но, господа, если вы не можете содержать свое здание — так и отдайте его в частные руки, а себе постройте новое в другом районе. Что могут охранять люди, которые не в состоянии содержать в порядке свой собственный дом?
— Но если, по вашему мнению, выступления искусствоведов просто кем-то спровоцированы, то какой это имеет смысл? Зачем выступать против московского мэра, если его срок и так подходит к концу?
— Сейчас идет колоссальная борьба за памятники. В Госдуме ведется активное обсуждение этого вопроса. При этом мы встречаемся на комиссии Госдумы по культуре и предлагаем разделить памятники Москвы между федералами и городом, принять специальный закон. Представители Министерства культуры с этим согласны. А вот Минэкономразвития считает, что еще в 1991 году Верховный Совет все разделил и все памятники находятся в федеральной собственности. Около тысячи московских памятников требуют отдать. Когда мы спрашиваем, зачем забирать памятники, если на их содержание нет средств, нам отвечают, что их продадут в частные руки. Но продать можно не более 20%. Остальные — церкви, некрополи, археологические раритеты, монументы — просто никто не купит. Нельзя забывать и о том, что продать даже востребованный на первый взгляд памятник тяжело. За каждым из них тянется целая система обременений — указаний, что можно делать с этим зданием и что — нельзя. Некоторые специалисты Минэкономразвития спокойно высказали пожелание снять все эти обременения. Но ведь это означает неминуемый снос или полную реконструкцию!
Вообще политика федеральных чиновников в отношении памятников весьма сомнительна. Вы посмотрите, в каком состоянии находится Калининград — разрушаются старинные замки, сносятся фольварки, приходят в упадок усадьбы. Погибают памятники в Поволжье, во Пскове, в Астрахани и в других городах. А в Москве идет работа. Конечно, и здесь не все идеально. Но чтобы представить себе ситуацию более наглядно, вспомните миф об Одиссее. У него, когда он плыл из Трои, был выбор между двумя чудовищами — драконом Сциллой, которая сожрала несколько его спутников, и спрутом-водоворотом Харибдой, которая погубила бы всех до единого. Так вот наша коммерциализация — это Сцилла. При недобросовестном отношении, при нарушении законодательства мы утрачиваем некоторые памятники. Но лишь некоторые! Федеральная бесхозяйственность — это Харибда, где погибнет архитектурное и историческое богатство русской провинции, если срочно не принять меры.
Я не сомневаюсь, что А. Комеч и другие деятели культуры выступают искренне. Но я очень жалею, что никто из них не присутствовал на заседании рабочей группы комиссии Госдумы, на котором шел разговор о собственности на памятники.
— Что же, на ваш взгляд, надо делать, чтобы сохранить памятники? Запретить их приватизацию?
— Нет. Я считаю, что приватизация — это инструмент. Потери памятников неизбежны: они горят, разрушаются и т. п. Поэтому первая задача — минимизировать потери. Во-вторых, памятники надо использовать. У нас не город-кладбище. Надо, чтобы памятники жили: чтобы там располагались музеи, выставки, жилье, представительские офисы и т. д. Надо обеспечить доступность этих зданий. От памятника мало проку, если он стоит за колючей проволокой и туда нельзя войти.
Чтобы все это реализовать, существуют различные экономические механизмы. Нельзя музей полностью поставить на самообеспечение, его здание должно быть государственным и содержаться за счет государства. Особняк можно продать в частные руки, наложив на него охранные обязательства. Ведь он изначально предназначен для жизни. И когда там появляются новые жильцы — они используют уже готовую планировку, им не надо ничего разрушать, только поддерживать здание в нормальном состоянии и жить в красоте. Для сложных объектов с другими функциями возможна только аренда: если отдать его в частные руки, непонятно, как постоянно контролировать использование такого сложного объекта.
Я должен сказать, что Москва сохраняет свои памятники даже лучше многих европейских столиц. В том же Берлине ситуация гораздо хуже. Если вы поднимитесь на Рейхстаг, вы удивитесь, каким куполом он накрыт — огромный, несуразный стеклянный колпак с какими-то цветными, зеленоватыми вкраплениями «надет» на здание середины XIX века. Бранденбургские ворота совершенно теряются на фоне возвышающегося рядом огромного современного здания банка. Не лучше ситуация и в Лондоне. Тауэр кажется маленькой игрушкой, прилепленной к гигантскому зданию американского посольства, а в бок Трафальгарской площади «вбита» ужасная мутная «стекляшка» канадского посольства. В то же время хорошо сохраняются памятники в Вене, Вашингтоне — на лучших образцах нам надо учиться.

Дом в 4-м микрорайоне
В обжитом районе с развитой инфраструктурой, на проспекте Ленинского Комсомола, 78, построен 440-квартирный, 17-этажный монолитно-кирпичный бескаркасный дом, облицованный керамическим кирпичом. Территория вокруг дома благоустроена. Нежилых помещений поблизости нет. Здание состоит из шести секций. Здесь более десяти видов индивидуальных планировок одно-, двух- и трехкомнатных квартир. Характерной чертой планировки является площадь нежилых помещений. Здесь просторные холлы, большие, застекленные лоджии. Площадь кухонь варьируется от 11 до 18 кв. м. На окнах — трехкамерные пластиковые стеклопакеты. Квартиры сдаются под чистовую отделку.
Площади квартир: 42–49 кв. м (однокомнатные), 63–73 кв. м (двухкомнатные), 88–99 кв. м (трехкомнатные).
Дом сдан в эксплуатацию.
Стоимость 1 кв. м — от $890.

Первое упоминание об этом населенном пункте содержится в духовной грамоте Ивана Калиты и относится к XIV веку. С этого времени здесь находилась загородная резиденция и охотничьи угодья московских великих князей. По преданию, в этих местах, близ села Беседы, Дмитрий Донской собирал своих воинов перед Куликовской битвой. В 1812 году фельдмаршал Кутузов совершил знаменитый марш с Рязанской на Калужскую дорогу, введя в заблуждение Наполеона и его армию.
В XVIII–XIX веках на берегах рек и у живописных прудов по проектам лучших архитекторов возводятся красивейшие усадебные ансамбли Валуево, Знаменское, Садки. В 1902 году на территории имения графини Е. Адельберг был открыт дачный поселок Видное. Он и стал прообразом города, который получил свой статус в 1965 году. В Видновском районе более 300 исторических памятников. Наиболее известны белокаменная Преображенская церковь — чудо храмового зодчества, а также Государственный исторический заповедник «Горки Ленинские» и принадлежавшая Волконским усадьба Суханово.
Город прекрасно просматривается с МКАД. От станции метро «Домодедовская» на маршрутке или автобусом сюда можно доехать за 15 мин, электричкой от Павелецкого вокзала до станции Расторгуево, откуда начинается город, — за 30 мин. Видновский район имеет разветвленную транспортную сеть: по его территории проходят три железные дороги, семь автомобильных трасс федерального значения, в том числе трасса Москва–Воронеж–Ростов-на-Дону. Здесь расположены плодопитомники, три Всероссийских НИИ, крупные промышленные и сельскохозяйственные предприятия. Район не только является бездотационным, но и имеет миллиардный бюджет.
Высок уровень образования: по оснащенности видновские школы нередко превосходят столичные. В городе много спортивных сооружений. Главная гордость видновчан — мотобольная команда «Металлург» — многократный обладатель Кубка России и чемпион Европы. Традиционно уделяется внимание культуре. Здесь, например, уже 40 лет существует Русский народный оркестр под управлением В. Глейхмана, неоднократный лауреат зарубежных и российских музыкальных фестивалей.
Уже воплощаются новые проекты по строительству комплексов оптово-розничной торговли, работают магазины по продаже стройматериалов. Совместно с турецкими компаниями возводятся две гостиницы, таможенный терминал и торговый комплекс. А шведы на 30 га скоро построят торговый мегаполис. Шесть больниц обеспечивают доступ к качественному медицинскому обслуживанию.
Город Видное изначально был очень своеобразен. Его центральные улицы, ставшие основой города, застраивались в 40–50-х годах по немецким проектам. Аккуратные двухэтажные коттеджи сформировали неповторимый облик. Современные новостройки разной этажности не только продолжают присущую городу архитектурную традицию, но и удачно вписываются в местный ландшафт.

Дома на улице Центральной
Исторический центр Видного изначально застроен коттеджами. Лучшим свидетельством преемственности градостроительной политики является продолжающий Центральную улицу городок таунхаусов.
Он уже получил название Завидово, что вполне объяснимо. Ведь эти дома (к примеру, 31 и 39) находятся в самом центре города, вблизи административных зданий, больниц, кинотеатра и школ. С другой стороны, рядом с домами расположен городской парк культуры, а в 5 мин ходьбы начинается самый настоящий лес. Дома сочетают в себе хорошие планировочные решения и передовые технологии.
Кроме пяти просторных комнат в домах большие кухни и подсобные помещения. Предусмотрен московский телефон. Деревянные двухкамерные стеклопакеты. Гаражи с автоматическими воротами. Большим преимуществом этих домов является наличие централизованного газопровода, водоснабжения и канализации. Территория охраняется.
Площадь домов: 175–238 кв. м.
Срок сдачи в эксплуатацию — IV кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $1100.

Новостройка в микрорайоне 4А
В 10 мин езды от станции метро «Домодедовская», по адресу: ул. Строителей, 20, построен 17-этажный монолитно-кирпичный шестиподъездный дом повышенной комфортности по индивидуальному проекту. Имеется парковка. Для детей оборудованы две площадки. Нежилых помещений рядом нет. Инфраструктура района хорошо развита. По соседству есть школа и два детских сада. Рядом расположено несколько продуктовых и промтоварных магазинов и физкультурно-оздоровительный комплекс.
В доме на каждой площадке расположено четыре-пять квартир. Они здесь одно-трехкомнатные. Есть межкомнатные перегородки. Полная электроразводка. Окна — деревянные стеклопакеты. У просторных балконов и лоджий летнее остекление. Система отопления в соответствии с новейшими требованиями снабжена радиаторами с терморегуляторами. Квартиры сдаются под чистовую отделку.
Площади квартир: 42,5–43,7 кв. м (однокомнатные), 63,7–65,4 кв. м (двухкомнатные), 88,9–97 кв. м (трехкомнатные).
Дом сдан в эксплуатацию.
Стоимость 1 кв. м — от $560.

Для того чтобы увеличить объем и сократить сроки строительства, группа Шувалова предлагает внести поправки в закон о плате за землю, установив с 2005 г. двукратную ставку земельного налога на первые два года с начала "проектирования и строительства [многоквартирных жилых домов]". Если за это время построенный объект не будет поставлен на учет в налоговых органах, налог повысится уже в четыре раза. В пояснительной записке к законопроекту говорится, что повышенные налоги будут стимулировать быстрый ввод жилья в эксплуатацию, предотвратят "спекулятивные сделки с землей" и "возможности замораживания объектов незавершенного строительства".


Чиновники собираются ввести для неторопливых строителей повышенный налог на землю. Эксперты группы под руководством помощника президента Игоря Шувалова предлагают брать двойную ставку налога в течение двух лет с момента начала проектирования жилья, а если после этого дом не будет введен в эксплуатацию, повышать ее до четырехкратной. Эксперты опасаются, что такие меры взвинтят и без того высокие цены на квартиры.

Однако на первых порах серьезные неприятности застройщикам не грозят. Законопроект обязывает их платить повышенные налоги только с участков, выкупленных в собственность. А в большинстве российских городов, в том числе в Москве, говорит партнер компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский, на период строительства "город, как правило, дает [компании] участок в долгосрочную аренду, а уже потом построенное здание принимается в эксплуатацию и регистрируются права собственности на здание". Впрочем, уверен один из членов группы Шувалова, начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин, "в перспективе все земельные участки [под строительство] будут выдаваться на правах собственности". Но этот процесс, по прогнозу Можаровского, может растянуться на 7 - 10 лет.

Земельный налог рассчитывается на основе средних ставок, установленных в 1991 г. законом РСФСР "О плате за землю", и умножается в зависимости от размера города и его статуса на особые коэффициенты (от 0,5 до 4,5). Далее средние ставки дифференцируются местными властями "по местоположению и зонам различной градостроительной ценности". Существует примерно 80-кратный разброс ставок налога между регионами, а внутри каждого есть различия от четырех до 75 раз.

Чиновники не во всем разделяют подход группы Шувалова. Замруководителя департамента Минэкономразвития Андрей Ивакин признает, что некоторые компании медленно строят жилье и затягивают регистрацию прав собственности на него. "Но если завысить платежи на этапе строительства, любой инвестиционный проект от этого только проиграет, - убежден он. - Увеличатся издержки, и в итоге жилье будет стоить дороже". С этим согласны и сами застройщики. "Если повышение ставок по земельному налогу приведет к удорожанию арендной платы, нам, естественно, придется тратить больше денег, но тогда и жилье может дорожать", - говорит пресс-секретарь корпорации "СХолдинг" Оксана Басова. "Такие меры были нужны, когда строили из государственного кармана, а сейчас строители и сами заинтересованы как можно быстрее продать свой товар и рассчитаться с кредиторами", - полагает Можаровский. Поправки группы Шувалова, по его мнению, приведут в первую очередь к тому, что и без того взвинченные цены на квартиры еще больше увеличатся.
Мы продолжаем знакомить читателей с основными тезисами совместного исследования на тему «Сколько стоит вид из окна», проведенного под научным руководством Александра Долгина Фондом прагматики культуры, Государственным университетом — Высшей школой экономики и агентством недвижимости «Домострой».

Тем не менее, поясняет другой разработчик поправок - из совета по развитию ипотечного кредитования думского комитета по промышленности, издержки застройщиков все равно возрастут. "Базовые ставки аренды [земли] устанавливаются исходя в том числе из земельного налога и индексируются в зависимости от его ставки, - напоминает эксперт. - Поэтому арендная плата [после принятия поправок] будет повышаться и стимулировать темпы строительства".

Вид на храм Христа Спасителя
На данный момент это самый дорогой и «раскрученный» вид. При этом смотреть на храм Христа Спасителя вблизи желающих немного. В результате опроса покупателей удалось установить, что «оптимальным является, когда видна примерно половина храма, за ним — кусочек Кремля, а перед ним — новенькие симпатичные домики». Такие виды открываются с верхних этажей домов в центре Остоженки, к примеру, из домов в Пожарском и 1-м Зачатьевском переулках. Раньше такими видами мог похвастаться Молочный переулок, но теперь, как отметили эксперты, «дон-строевский комплекс все виды подпортил».
Для иллюстрации ответа на вопрос, сколько может стоить вид на храм Христа Спасителя, возьмем дом по адресу: Остоженка, 2 В этом доме окна квартир могут выходить либо во двор — в сторону Пречистенки, либо на проезжую часть — в сторону Остоженки, откуда и может быть видна небольшая часть храма.
На третьем этаже в этом доме на момент исследования были выставлены на продажу две квартиры: одна с видом на храм Христа Спасителя (видна верхушка купола), а другая — без. Первая стоила $7800 за 1 кв. м, вторая — $6700 за 1 кв. м. Следовательно, вид из окна на верхушку купола прибавляет в данном случае $1100 к каждому квадратному метру.
Отметим, что в остальном виды из окон в этих квартирах принципиально не отличаются: и там, и там — старая Москва. Если бы не храм Христа Спасителя, то квартира с окнами на тихий дворик ценилась бы, несомненно, выше, чем квартира с окнами, выходящими на проезжую часть. Поэтому к названной стоимости вида на храм можно смело добавлять еще как минимум $100–200 за 1 кв. м. Таким образом, вид из окна на верхушку купола храма Христа Спасителя стоит $1200–1300 на 1 кв. м, или 18–19% стоимости квартиры.

Первая часть исследования, посвященная вопросам классификации видов из окон и основным факторам, влияющим на стоимость недвижимости, была опубликована в № 27 (183) от 7 июля 2004 года. Сегодня рассмотрим цены видов из окон элитных квартир.
По большинству объектов во всех анализируемых районах (Арбат, Остоженка, Замоскворечье, Центр, Хамовники) авторы посчитали среднюю стоимость 1 кв. м на каждом из этажей, а затем выявили, какую долю цены составляет стоимость вида из окна.
Из анализа был исключен район Хамовники, в котором расположена «Усадьба Трубецких» (ул. Усачева, 3): цены на квартиры в этом комплексе на порядок отличались от цен по другим домам в Хамовниках. Так, если средняя цена по Хамовникам без «Усадьбы Трубецких» составляла на момент проведения исследования в марте 2004 года порядка $5 тыс. за 1 кв. м, то в «Усадьбе Трубецких» цены были следующие: $8800 за 1 кв. м — третий этаж, $11 500 за 1 кв. м — отдельно стоящий таунхаус, $15 тыс. за 1 кв. м — видовой пентхаус. Такие высокие цены обусловлены не только амбициями застройщика, но и тем, что дом построен прямо в парке-музее «Усадьба Трубецких», а за строительство на территории музея приходится расплачиваться и застройщику, и покупателям. Однако данный объект представляет интерес для качественного анализа стоимости видов из окон.
Из таблицы «Зависимость стоимости 1 кв. м элитных квартир от этажности» видно, что стоимость вида из окна может быть равной стоимости самой квартиры в этом доме — достойный вид из окна удваивает цену квартиры. Такая ситуация наблюдается, в частности, в районе Арбата и в Центре (район Тверской и Никитской улиц, Патриарших прудов).
В Замоскворечье и в Хамовниках стоимость 1 кв. м зависит от вида из окна несколько меньше. В отношении Замоскворечья это объясняется тем, что там нет в продаже по-настоящему видовых пентхаусов, а популярность этого района ниже, чем популярность Остоженки, Арбата или Центра. Что касается Хамовников, то этот район, несмотря на то что он сейчас активно «раскручивается», все-таки не является историческим центром, соответственно и виды из окон здесь не могут быть такими же по качеству, как в пределах Бульварного кольца.
Качественный анализ стоимости видов из окон в элитных новостройках
Для того чтобы понять, как влияют конкретные виды из окон на стоимость 1 кв. м, необходимо рассмотреть несколько вариантов квартир в одном и том же доме на одном и том же этаже, но одни из них имеют «раскрученный» вид из окон, а другие — нет.
В историческом центре Москвы к «раскрученным» относятся прежде всего виды на храм Христа Спасителя, Кремль и набережную.
В неисторическом центре — в тех же Хамовниках — наиболее популярными являются виды на исторический центр (т. е. на Остоженку и Арбат, за которыми в отдельных случаях могут виднеться храм Христа Спасителя и Кремль), на набережную, а также на сквер или парк. Из Хамовников также можно увидеть университет и Воробьевы горы, но квартир с подобными видами сейчас в продаже на рынке элитных новостроек нет.

Вид на Старый Арбат
По словам экспертов, не совсем хорошо, если окна квартиры выходят на Старый Арбат («шумно и суетно»), виды на него и в переулок все же ценятся выше, чем просто виды в переулок. Хорошо это прослеживается на примере дома по адресу: Арбат, 1 Дом на восемь квартир и два офисных помещения находится на пересечении Старого Арбата и Серебряного переулка. Исходя из того, что квартиры в переулках Арбата ценятся выше, чем на самом Арбате, многие риэлторы предпочитают в своей рекламе называть адресом этого дома Серебряный переулок, Однако застройщик придерживается другого мнения, что отражается и на политике ценообразования.
В доме на каждом этаже есть по две квартиры, одна из которых имеет угловое окно с видом и на Старый Арбат, и в Серебряный переулок, а другая — нет.
Из таблицы «Стоимость 1 кв. м в доме по адресу: Арбат, 18» (таблица № 2) мы видим, что чем выше этаж, тем меньше сказывается вид на Старый Арбат на стоимости квадратного метра. Причем этот вклад меньше не только в относительном, но и в абсолютном выражении: на четвертом этаже он составляет $900 на 1 кв. м, на пятом этаже — $800 на 1 кв. м, в двухуровневых квартирах на шестом-седьмом этажах вообще отсутствует.
Объясняется это тем, что вид на Старый Арбат и в Серебряный переулок интереснее и разнообразнее, чем просто вид в Серебряный. Во-вторых, Старый Арбат шире, чем Серебряный переулок, следовательно, вид на него увеличивает пространство. С верхних этажей открываются виды на переулки Старого Арбата, на крыши более низких соседних домов. В этой ситуации неважно, что внизу — Старый Арбат или Серебряный переулок, главное — это пространство вокруг. У квартиры без углового окна есть терраса, что делает открывающиеся виды более зрелищными, чем виды просто из окон. Таким образом, отсутствие одних качественных характеристик вида компенсируется наличием других.
Вид на парк, открывающийся из пентхауса в «Усадьбе Трубецких»
«Усадьба Трубецких» — уникальный объект, построенный непосредственно в парке-музее. Лишь жильцам этого дома будут доступны ночные прогулки по усадьбе (бывший парк Мандельштама), так как для всех остальных парк на ночь закрывается. Отсюда и очень высокая для Хамовников цена: в марте квартира на третьем этаже продавалась по $8800 за 1 кв. м, а отдельно стоящий таунхаус был выставлен на продажу по цене $11 тыс. за 1 кв. м. За каждый квадратный метр пентхауса общей площадью 356 кв. м запрашивали $15 тыс.
У пентхауса с панорамным застеклением и террасой окна выходят на три стороны. Основной вид, который открывается отсюда, — это вид на парк «Усадьба Трубецких». Отметим, что $6200 за 1 кв. м здесь стоит не только вид из окна, но и терраса — главное преимущество пентхауса над квартирами на нижних этажах. В мае 2004 года этот пентхаус был продан. Таким образом, надбавка за вид из окна и террасу составила здесь 70% и оказалась вполне адекватной.

Вид на старую Москву
Для анализа взята квартира по адресу: Большой Палашевский переулок, 1/1 Этот дом является частью строящегося «Квартала на Патриарших», но ни о каком виде на Патриаршие пруды здесь не может быть и речи, так как они отделены от комплекса жилой застройкой. Как известно, в отличие от громоздкого храма Христа Спасителя, построенного к тому же на возвышении, пруды можно созерцать лишь из окон дома, находящегося в непосредственной близости от них. В анализируемом доме есть квартиры, которые застройщик называет «видовыми» и «невидовыми». В чем их отличие? В том, что вторые выходят, как правило, на стену соседнего дома, а первые — на пространство, образуемое низкоэтажной застройкой старой Москвы.
В марте 2004 года в доме по адресу: Б. Палашевский переулок, 1/14, было выставлено на продажу четыре квартиры: на третьем этаже по цене $5700 за 1 кв. м; на четвертом — по $6200 за 1 кв. м; на пятом — по $5800 за 1 кв. м; на шестом этаже — по $6400 за 1 кв. м.
Возникает вопрос: почему на пятом этаже квартира продается по цене $5800 за «квадрат», хотя должна стоить около $6300? Ответ прост — остальные три квартиры являются «видовыми», а эта — нет. Следовательно, стоимость вида на старую Москву можно оценить в данном случае в $500 на 1 кв. м жилья, что составляет порядка 8,5% стоимости квартиры.

Лучшие виды расположены на верхних этажах и являются панорамными. Четко прослеживаются два лидирующих направления: историческое и экологическое. Наиболее неблагоприятными, по мнению экспертов, являются виды на промзону, крупные магистрали, на стены близко стоящего дома, пустырь, железную дорогу, гаражи и т. п. Нейтральные виды — это виды во двор и на придомовую территорию.
Цена на виды из окон в классе элитной недвижимости может достигать 100% стоимости квартиры. Такая ситуация наблюдается, в частности, в районе Арбата и в Центре (район Тверских, Никитских улиц). В Замоскворечье и Хамовниках цена видов из окна меньше — она достигает 80% стоимости самой недвижимости.
Наиболее популярными в сфере элитной недвижимости остаются виды на храм Христа Спасителя, старую Москву и Старый Арбат. Иностранцы высоко ценят вид на резиденцию американского посла. Популярным и дорогим (цена доходит до 140% стоимости жилья) является панорамный вид, одновременно охватывающий и историческую часть города, и реку, и зеленую зону.

Эффект Веблена как заключение
Вид из окна — благо, глубоко укорененное в культуре. Вид из окна не выступает как самостоятельный товар. Это один из факторов, влияющих на цену недвижимости. Он может положительно, отрицательно или нейтрально влиять на конечную стоимость жилья. То есть речь идет о «хорошем», «плохом» и «нейтральном» виде из окна. В первом случае покупатели готовы доплачивать за вид из окна. Во втором они согласны приобрести недвижимость по цене ниже той, которую они бы заплатили при условии «нейтрального» вида из окна. В третьем случае вид из окна никак не влияет на стоимость недвижимости.
Можно наблюдать прямую зависимость между стоимостью вида из окон и степенью элитности жилья: чем лучше вид, тем элитнее жилье, чем элитнее жилье — тем дороже покупатели готовы заплатить за вид из окон. Стоимость аналогичных квартир в одном доме на одном этаже в зависимости от вида из окон может отличаться в Москве на несколько тысяч долларов за 1 кв. м. Это реально подтверждается многолетней практикой продаж квартир на первичном и вторичном рынках. Наиболее показателен в этом отношении первичный рынок, поскольку квартиры по своим характеристикам абсолютно идентичны — юридически и физически они находятся в одинаковом состоянии.
Хороший вид из окна имеет характеристики роскоши. С другой стороны, потребление «вида из окна» — это потребление не только товара роскоши, но и товара, позволяющего обладателю этого блага приобрести душевный комфорт. Наконец, потребление вида из окон неотрывно связано с демонстративным поведением, покупателями видов из окон зачастую движет эффект Веблена — товар используется не по своему прямому назначению, а с целью произвести впечатление на окружающих, заявить о своем статусе.
В случае с элитной недвижимостью в центре города вид из окна является нетиражируемым и социально-функциональным благом. Если же речь идет о жилье бизнес- и эконом-класса, то здесь вид из окна — это скорее тиражируемое и индивидуально-функциональное благо.



Главная --> Публикации