Главная --> Публикации --> Москву поделили и оценили. земля станет товаром У столицы появится свой градостроительный регламент Что иметь в виду, отправляясь за кредитом на квартиру На асфальте: дом с мезонином de luxe Ипотечные ценные бумаги

Житель Зеленогорска против МНС, счет 2:1
Тяжба электромонтажника из Зеленогорска (пригород Санкт-Петербурга) Андрея Жукова с налоговиками по поводу отмены льготного налогообложения участков под недостроем завершилась победой землевладельца. Судебная коллегия Верховного суда 14 июля этого года постановила отменить решение Президиума Верховного суда от 19 мая этого года о повышении в 33 раза ставки налога для этой категории землевладельцев. Требования налоговиков были признаны 'чрезмерными' и 'незаконными'.

Судебная коллегия по гражданским судам Верховного суда 14 июля отменила собственное решение, вынесенное 19 мая этого года, о законности взимания 100-процентного земельного налога с владельцев недостроенных объектов. Теперь они уравнены в правах с владельцами готовых домов и будут платить за участок по льготной схеме: 3% от ставки земельного налога. Федеральная налоговая служба (ФНС) должна с 1 января 2005 года провести перерасчет и отдать собственникам недостроя переплаченную за пять лет сумму налогов - в среднем по 25 тыс. рублей с сотки. Впрочем, эти деньги не будут выдаваться на руки. Переплаченная сумма будет учитываться при дальнейших платежах - то есть их потомкам не придется платить за землю до 2165 года.

Однако права, предоставляемые законом 'О плате за землю' частным лицам, давно не дают покоя налоговикам. Еще в апреле 2001 года Министерство по налогам и сборам (МНС) РФ распорядилось отменить льготы в отношении владельцев недостроя, что привело к увеличению налогового бремени в 33 раза. Тогда Андрей Жуков из Зеленогорска, который был снят с очереди на жилье взамен на получение участка под жилищное строительство, первый раз подал в суд. Только через два года хождения по инстанциям он одержал первую победу: 13 февраля 2003 года Верховный суд принял прецедентное решение о незаконности требований МНС. Это решение стало обязательным для исполнения налоговыми органами и в отношении других плательщиков земельного налога: некоторые дачники успели вернуть себе 'переплаченные' с весны 2001 года суммы.

Дело в том, что средняя базовая ставка земельного налога в России должна определяться в соответствии с законом 1991 года «О плате за землю». Этот же закон предусматривает предоставление льгот по оплате земельного налога (3% от ставки) частникам, которые заняли свои участки домами, хозяйственными постройками и гаражами.

Некоторые заплатили за землю на 161 год вперед
В соответствии с законом 'О плате за землю' средняя базовая ставка налога на землю в России составляет 25,92 рубля за кв. м (если земля занята под индивидуальное жилищное строительство в черте города или поселка) и 47,52 рубля за га (если строительство ведется на пахотных землях). При этом местные власти могут повышать ставку в 2 раза.

Но землевладельцы торжествовали недолго: 19 мая этого года Президиум Верховного суда отменил собственное решение и вновь поднял ставки земельного налога под недостроенными домами с 3% до 100%. На прошлой неделе Андрею Жукову вновь удалось добиться пересмотра решения. Теперь налоговики будут вынуждены умерить аппетиты и вернуть людям деньги.

Стоит учесть и то обстоятельство, что в июне 2002 года территориальное управление МНС по Московской области решило не только взимать 100-процентный налог, но и пересчитало земельный налог с 1999 года. Если землевладельцы не успели вернуть переплаченные суммы в период с февраля по май 2003 года, то за пять лет они в общей сложности заплатили 25 тысяч рублей за каждую сотку (а должны были заплатить всего 750 рублей, то есть в 33 раза меньше).

Так, в Московской области 100-процентная ставка земельного налога составляет в среднем 50 рублей за кв. м (5 тысяч рублей за сотку в год). Для сравнения: при льготном 3-процентном налогообложении за сотку надо платить всего 150 рублей в год.

Если предположить, что ставка земельного налога останется неизменной и последнее решение Верховного суда является окончательным, то дачникам, с которых взяли по полной программе за последние пять лет, не придется платить за землю в течение 161 года - до 2165 года.

Исходя из последнего решения Верховного суда в январе 2005 года налоговики должны вернуть таким землевладельцам 24 250 рублей с каждой сотки. Однако, как сообщили в ФНС, 'живых денег' дачники не получат: 'переплаченные' суммы будут засчитаны в счет будущих платежей.

Однако такой подарок своим внукам и правнукам дачники вряд ли смогут преподнести.

Землевладельцы, которые приобрели участок и стали строиться после предыдущего решения Верховного суда (то есть с мая 2003 года), заплатили сравнительно немного: по 416 рублей за сотку в месяц (в общей сложности 5824 рубля за 14 месяцев). А по закону о земле должны были отдать всего 176 рублей. Теперь им должны вернуть 5648 рублей, что освобождает их от платежей на 37 лет.

Так, если частные лица будут строить загородный дом или дачу в течение 10 лет, то им придется платить 100-процентный земельный налог. Если строительство зятянется на более долгий срок, за нерасторопность будут наказывать двойным налогом, то есть налог на землю по сравнению сегодняшним вырастет в 66 раз, до 9900 рублей за сотку в год.
Безусловным "хитом" нынешнего законодательного сезона в Мосгордуме стал пакет документов по градостроительной деятельности. Депутаты принимали законы в авральном порядке. Чем это вызвано? С этого вопроса началась беседа корреспондента "РГ" с сопредседателем совместной комиссии МГД и правительства Москвы по нормативной базе перспективного развития и градостроительства Москвы Михаилом Москвиным-Тархановым.

Двойной налог для долгостроя
Проблема в том, что Государственная дума 10 июля одобрила пакет документов по жилью и поправки в Налоговый кодекс, подразумевающий повышение налогов для застройщиков, которые не укладываются в сроки строительства.

- А рядовым-то москвичам что за дело до изменения "правил игры" на строительном рынке?

- Такая спешность вызвана рассмотрением Госдумой нового Градостроительного кодекса, который может резко изменить ситуацию в стройкомплексе столицы. Мы приняли ряд важнейших законов, начиная практически с пустого места. Среди них - о землепользовании и застройке, о разрешении на строительство, о порядке планирования округов и районов, о природных комплексах и исторических зонах, о городском градостроительном кадастре... По этим рельсам и катится московский бизнес, очень мощный и очень богатый.

Вместо зарплаты - 1000 долларов в месяц - здоровые мужики сядут на копеечные пособия по безработице?

- Очень простое. У нас ветшают жилой и нежилой фонды. Значит, ежегодно десятки, а то и сотни домов должны признаваться аварийными. Иначе произойдет то, что произошло на Дмитровке, когда там провалился дом. И таких опасных зданий в Москве много. Нам нужно строить с опережением аварийности, чтобы не доводить дело до беды. Если стройкомплекс залихорадит, вряд ли удастся выполнить программу сноса ветхих, аварийных и пятиэтажных домов. Про очередь на муниципальное жилье вообще придется забыть. А что будет с 700 тысячами московских строителей и их семьями - почти 20 процентами населения столицы?

- На самом деле нам очень хочется договориться с федеральной властью. Мы дали свои поправки, свои предложения. Дело в том, что новый Градостроительный кодекс опасен только для двух субъектов РФ - Москвы и Санкт-Петербурга. Ну может потревожить еще несколько крупных городов, таких, как Новосибирск, Нижний Новгород... В остальной России мало что строится. Потому она и молчит. Но мы не противопоставляем себя, наоборот, помогаем, идем в регионы, строим там. Мы просим: сделайте исключение для двух городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга. Не распространяйте ряд положений кодекса на крупные города. Пусть они живут по своему законодательству.

- Но ведь Москву опять могут обвинить в том, что она противопоставляет себя всей России, что она такая особенная. Снова фрондирует, никому не хочет подчиняться. Неужели война законов неизбежна?

- Давайте разберемся, что представляет собой каждая из этих трех "могил". Манеж - да, архитектурная ценность, величающая ансамбль Манежной площади. Сейчас его бережно восстанавливают, причем за деньги из столичного бюджета. Где тут варварство? Военторг - бывший доходный дом, обыкновенное здание постройки 1912 года, перестроенный в сталинские времена. Гостиница "Москва" вообще чудовищное по архитектуре здание, которое скорее можно назвать памятником преступлению. Она построена на месте Охотного Ряда - ансамбля, который создавался Бове. И вот борцы за историческую чистоту города смешивают в кучу настоящий памятник, просто ценный дом и чудовищное произведение советского искусства - получается этакий бутерброд из винограда с селедкой. И при этом кричат: вот оно, уничтожение Москвы! Думаю, все эти страсти и протесты подогреваются искусственно.

- Сегодня всерьез разворачивается кампания за спасение старой Москвы. Мол, она теряет свой исторический облик. Манеж подожгли, за упокой Военторга ставят свечки, гостиницу "Москва" снесли... Это же варварство, кричат спасители!

- У меня есть любимое сравнение с кораблем Одиссея, которому нужно было выбирать между двумя чудовищами - Сциллой с ее шестью головами и Харибдой с ее огромной пастью-водоворотом. Одиссей поплыл мимо Сциллы, которая похитила шестерых моряков. Но если бы он приблизился к Харибде, то потерял бы весь корабль со всей командой. Да, наша коммерческая Сцилла что-нибудь периодически сжирает. Но, когда приходится делать выбор между коммерциализацией и бесхозяйственностью, однозначно выбирается первое. Потому что другого выхода у нас нет.

- Но ведь Москва действительно потеряла немало ценных зданий, которые были перестроены под коммерческие цели.

- Закон нужен. А к приватизации памятников мой подход очень простой. Памятники нужно сохранить. И приватизация - способ и метод их сохранения. Предположим, в старинном красивом особняке всегда жили люди, и какой-то банкир вознамерился приобрести историческую усадьбу для жизни семьи или под представительские функции. Если дворец будет восстановлен, шикарно освещен, отапливаем, блистать красотой и чистотой - в частные руки немедленно. А если это каменные палаты ХVII века с узкими проходами и многочисленными внутренними переходами, с малюсенькими окошечками? Понятно, что оно тут же будет перекроено. Значит, продавать его нельзя, лучше аренда. Если это музейный дом - должен остаться в госсобственности. Нужна гибкая политика. Ни одна страна, даже самая богатая, не в состоянии содержать свои памятники на бюджетные средства. Везде идет их хозяйственное использование.

- А как вы относитесь к приватизации памятников? Нужен ли такой закон?

- Да, есть строительные фирмы, которые действуют по принципу: если нельзя, но очень хочется, то можно. И когда нарушается закон и жители протестуют, московская власть, как бы ни было ей неприятно, обязана выступить за его соблюдение. Но даже если инвестор прав и все требования градостроительного законодательства соблюдены, а жители жалуются на какие-то объективные неудобства в связи со строительством, в таких случаях я - сторонник компромиссов и считаю, что им можно пойти навстречу. Доходность в этом бизнесе столь высока, что всегда можно поделиться. Скажем, строится театр Немировича-Данченко, и шумная стройка мешает соседнему дому. Дом протестует. Строители предложили поставить всем стеклопакеты. Им небольшой расход, а у жильцов вместо старых рассохшихся, продуваемых окон появляются новые. Все довольны.

- В Москве о своем создании объявил так называемый Комитет по защите москвичей, объединивший десятки разрозненных инициативных групп граждан, протестующих против градостроительной политики столичного правительства. Как вы относитесь к такого рода "наездам"?

- Может быть, столичным чиновникам все же нужно научиться объяснять все так людям, чтобы у них больше никаких вопросов не возникало?

Но есть люди, которые наживаются на таких конфликтах. Существует целый московский бизнес бродячих защитников прав человека, природы, культуры. Это профессиональные бойцы за собственный карман, зарабатывающие на своих услугах не менее 200 долларов в неделю. Пример: в районе Остоженки и Арбата один из банков на месте старого сарая собирался построить новое помещение. Что делает "специалист" - защитник? Пользуясь связями с чиновниками в Минкультуры РФ, добивается, чтобы эта развалюха была поставлена на учет как памятник истории и культуры. Стройка останавливается на 2,5 года. Кстати, к этим "наемникам" я отношусь двояко: понимаю, что это бизнес, с другой стороны, на то и щука в реке, чтоб карась не дремал. Они очень хорошо осведомлены обо всех слабых местах строителей, поэтому для тех лучший способ защиты - скрупулезно соблюдать законодательство.

- Как вы относитесь к предложению Ирины Хакамады вынести на городской референдум вопрос о необходимости согласования с жителями каждого строительного проекта?

- Нужно. Я все время говорю, о том, что власть не имеет права быть высокомерной. Тем более такая богатая.

Рынок коммерческой недвижимости переживает сейчас момент, предшествующий бурному развитию. С одной стороны, спрос на коммерческую недвижимость огромен. С другой — в России пока не сложились все условия, чтобы его удовлетворить.

- Это означало бы, что большинство проектов никогда не будет реализовано. Потому что жители всегда против стройки рядом со своим "забором". Городской центр не деревня. Здесь всегда будет тесная застройка. По закону жители имеют право быть информированы до начала строительства и высказывать свои предложения и пожелания. Они могут следить за ходом стройки, по первому требованию им должны быть выданы все связанные со строительством документы. Если эти требования нарушаются, может последовать штраф. Но есть меры пострашнее - вплоть до приостановки строительства и аннулирования разрешения на него. Если выяснится, что стройка ведется без разрешения, самовольщику придется сделать все, как было раньше. Причем за свой счет.

«Основная проблема при развитии рынка классической коммерческой ипотеки в том, что предлагаемые банками кредиты в основном краткосрочны, что связано с хорошо всем известной нехваткой «длинных» финансовых ресурсов у банков».
Говоря о рисках процентных ставок, И. Шершнев уточнил, что банки способны кредитовать недвижимость, но клиенты, опасаясь инфляции, не готовы идти на рублевое финансирование.
Наконец, развитие коммерческой ипотеки тормозится административными препонами — это и налоговое законодательство, и «серые» схемы, и трудности страхования, и сбор документов, и многое другое. Однако продвижение коммерческой ипотеки необходимо для рынка, и возможности для этого есть. Как заметил И. Шершнев, экономически Россия готова к этому.

На прошедшей в рамках Realtex-2004 конференции «Управление недвижимостью» президент РГР Елена Дранченко отметила, что «сектор коммерческой недвижимости — одно из самых стратегических направлений рынка». Поэтому сегодня специалисты особое внимание уделяют вопросам развития в России коммерческой ипотеки и доверительного управления коммерческой недвижимостью.
Коммерческая ипотека — новое понятие на рынке недвижимости — именно понятие, но не явление, поскольку во всем мире она широко распространена.
Задачи коммерческой ипотеки ясны: кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Трудностей возникает масса. В цепочке «девелопер–застройщик–клиент–банк» нет ни одного звена, которое было бы приспособлено к благополучному развитию коммерческой ипотеки.
Среди основных препятствий развития коммерческой ипотеки директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев называет несовершенство законодательства, административных механизмов и риск роста процентных ставок. Не новость, что закон об ипотеке весьма далек от идеального. Десятого июня был принят в первом чтении пакет жилищного законодательства, корректирующий «узкие» места закона об ипотеке, однако пройдет время, пока поправки вступят в силу. На данный момент в законе об ипотеке отсутствует пункт, оговаривающий получение закладной. То есть по существующему закону получить закладную невозможно, что сильно усложняет процесс коммерческой ипотеки.

Николай Шитов
Председатель правления Городского ипотечного банка:
— Рынок коммерческой ипотеки (т. е. кредитования юридических лиц под залог недвижимости) как один из сегментов рынка кредитования юридических лиц является привлекательным для российских банков в связи с высокой обеспеченностью данных кредитов. При надежном финансовом положении заемщика, финансовой состоятельности кредитуемого проекта и правильной оценке и оформлении в залог недвижимости риск для банка кредитора будет минимальным.
Основная проблема при развитии рынка классической коммерческой ипотеки в том, что предлагаемые банками кредиты в основном краткосрочны, что связано с хорошо всем известной нехваткой «длинных» финансовых ресурсов у банков. По мере развития рынка секьюритизации и привлечения финансовых средств с рынка капитала эта проблема будет постепенно решаться, и в данном сегменте кредитного рынка, безусловно, ожидается значительный рост.
Второй проблемой является недостаточное умение большей части заемщиков (особенно из среды среднего бизнеса) прорабатывать проекты, которые предлагаются для финансирования банкам, в соответствии со стандартами банков-кредиторов. Заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить риск и принять решение о финансировании данного проекта.
Также важным моментом является упорядочение процедуры оформления в собственность (долгосрочную аренду) и регистрации объекта залога в строящихся домах, как предназначенных для офисного использования, так и для иных коммерческих проектов. Таким образом, серьезные инвесторы не готовы приходить на этот рынок без четких правил игры на нем.
Реформирование системы налогообложения является назревшей и серьезной проблемой в структуре реформирования современного рынка недвижимости. В обсуждении вносимых поправок принимают участие все заинтересованные стороны, высказывая порой полярные суждения.

Не умеешь — отдай в управление
Что такое доверительное управление недвижимостью? Это услуга, которую оказывает инвестору управляющая компания, если у инвестора нет опыта, информации и времени, достаточного для анализа ситуации на рынке и принятия правильных решений. В этом случае заключается соответствующий договор, в рамках которого средствами инвестора (девелопера) управляет профессиональный управляющий. Далее создается строгий и последовательный инвестиционный процесс. Совместно с клиентом управляющая компания разрабатывает наиболее подходящую для него инвестиционную стратегию. Клиент регулярно получает отчеты о состоянии счета, совершенных операциях, а также специализированную отчетность по управлению активами инвестора.
По словам президента Гильдии управляющих и девелоперов Александра Гришина, «в рамках доверительного управления появилась новая услуга — сопровождение проекта». Зачастую подрядчику непонятно, как разработать бизнес-план, как строить, чтобы здание впоследствии использовалось с максимальной нагрузкой. Нередко к концу строительства выясняется, что построено не то, что планировалось, не продумано позиционирование торгового помещения. Во избежание подобных досадных случаев на помощь девелоперу приходят профессионалы, знающие все особенности рынка. А. Гришин заметил, что «инвестор получает минимальный риск, если приобретает готовый проект. Но если он вкладывает деньги в строительство, то под грамотным руководством управляющей компании он имеет все шансы построить современный, а не устаревший морально объект».
Интересно, что недавно в Санкт-Петербурге был принят законопроект «О доверительном управлении государственной собственностью». Споры вокруг этого закона велись несколько лет. Депутаты, обеспокоенные тем, что институт доверительного управления не используется, четыре раза представляли в Думу проект закона, однако Дума одобрила его только сейчас. Теперь о том, как распорядиться имуществом и помещениями государственных объектов, будут заботиться доверительные управляющие, профессионально разбирающиеся в обслуживании и управлении зданий, право собственности на которые остается у государства.
Как отметил А. Гришин, к потенциальным управляющим компаниям будут предъявляться следующие требования: они должны работать более двух лет на рынке недвижимости и иметь более 5 тыс. кв. м в управлении. По словам генерального директора управляющей компании ЗАО «Город» Т. Дмитриевой, «договор доверительного управления заключается на срок до 5 лет с правом пролонгации. Все это время доверительный управляющий предоставляет собственнику строгую отчетность об эксплуатации инженерных систем и использовании площадей».

Может, отменить: ведь все равно не платят?
В Налоговом кодексе есть статьи, посвященные налогообложению физических лиц при продаже ими жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков. Так как таких физических лиц в стране около 140 млн, понятно, что эти статьи являются для нас наиболее важными. К сожалению, именно по этим статьям специалисты и высказали множество нареканий.
Все дело в том, что, согласно Налоговому кодексу, физическое лицо с доходов, полученных от продажи недвижимости, обязано уплатить подоходный налог в размере 13%. При этом предусмотрен так называемый имущественный налоговый вычет — по сути льгота по уплате данного налога. Так, например, если цена, за которую эта недвижимость продана, не превышает 1 млн руб., то продавец может не платить подоходный налог. Вторая возможность избежать уплаты подоходного налога — владение правами собственности на недвижимое имущество на протяжении более пяти лет.
Казалось бы, все четко и ясно. Но что получается в реальной жизни? Практическая реализация этого закона приводит к тому, что продавцы недвижимости и их агенты просто-напросто занижают цену сделки. По имеющейся статистике, в Москве около 86% сделок с недвижимостью проводится по цене ниже 1 млн руб., только в 14% случаев в договорах указывается цена, равная или близкая к реальной рыночной стоимости.
Отметим, что указанная проблема характерна в основном только для Москвы: в большинстве российских регионов за 1 млн руб. можно купить аналог резиденции арабского шейха, а в Москве не хватит и на приобретение однокомнатной квартиры.
Получается, что в Москве и некоторых других крупных городах происходит почти поголовное уклонение от уплаты подоходного налога на недвижимость. (Исключение составляют лишь сделки с привлечением ипотечного кредитования, при котором обязательно указывается реальная стоимость квартиры.) Все это прекрасно понимают и находят массу резонных объяснений. Например, известно, что в Москве 75–80% сделок с недвижимостью происходит не с целью покупки или продажи, а с целью обмена, съезда или разъезда. Таким образом, гражданин, желающий поменять свое жилье с доплатой, по документам выступает одновременно и продавцом, и покупателем квартиры. С какой стати за это платить подоходный налог, если никакого дохода он не получает?
Кроме того, находящееся в собственности жилье было когда-то приобретено на заработанные деньги, они и так уже были «очищены» от подоходного налога, зачем же платить его еще раз? У нас нет налога на обмен валюты или размен денежных купюр, почему же надо платить налог при обмене-размене недвижимости?
Итак, если подавляющее большинство людей и так не платит этот налог, имея на это вполне разумные основания, то почему не отменить его вообще? Такая отмена могла бы повлечь за собой несколько моментов, позитивных для всех участников рынка. Граждане смогли бы беспрепятственно показывать доходы от продажи недвижимости, что, в частности, упростило бы процедуры приобретения жилья по ипотеке. Существенно снизились бы риски мошеннических действий на рынке недвижимости. Создались бы предпосылки для отказа от наличных расчетов и перехода к цивилизованным способам расчетов через банки. Государство постепенно избавилось бы от «черного» и «серого» рынков недвижимости, получило бы адекватную статистику, которая может стать основой для проведения запланированной массовой оценки недвижимости с целью ее налогообложения. Страховые компании и ипотечные банки получили бы более достоверную информацию о предмете страхования и залога, что привело бы к снижению их рисков, следовательно, страховых премий и кредитных ставок. Короче говоря, отмена подоходного налога способствовала бы установлению на рынке недвижимости нормальных «правил игры».
К сожалению, в новом варианте Налогового кодекса вышеназванная 13%-ная ставка налога сохранена. Правда, в новом законопроекте к материальной выгоде не отнесены суммы, полученные от экономии на процентах при получении целевых кредитов на новое строительство, а также на приобретение жилого дома или квартиры. Хорошо, что не отнесены. Зато плохо, что и по ним установлена налоговая ставка в размере 13%.

Одно из наиболее интересных обсуждений сложившейся ситуации прошло на круглом столе, инициированном партией «Развитие предпринимательства». В нем приняли участие непосредственные участники рынка — профессионалы (риэлторы, оценщики и т. д.), которые в своей работе каждодневно сталкиваются с последствиями несовершенства существующей в стране системы налогообложения.
Мнение участников круглого стола оказалось однозначным: с точки зрения системы налогообложения недвижимости в пакете из 28 подготовленных для рассмотрения Госдумой законопроектов, объединенных под рубрикой «Формирование рынка доступного жилья», лишь 20 являются проработанными. «Эти законы позитивны в целом», — сказала выступившая с основным докладом депутат Оксана Дмитриева. Восемь же остальных законопроектов представляют собой, по ее словам, «большую ложку дегтя в бочке с медом».

Риэлторов заставят «стучать»
Госдума РФ приняла поправки к Закону «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».
Теперь все сделки с недвижимостью на сумму свыше 3 млн руб. подлежат обязательному контролю. Его предполагается вести не за каждой крупной сделкой, а только если имеется информация о ее связи с отмыванием преступных доходов или финансированием терроризма.
Учитывая требования Международной группы по борьбе с финансовыми преступлениями, законопроект предусматривает расширение перечня субъектов, предоставляющих информацию о подозрительных сделках. В список «стукачей» попали и сотрудники риэлторских компаний. Требования закона не распространяются на адвокатов, нотариусов и лиц, оказывающих юридические или бухгалтерские услуги.

Такой закон чрезвычайно опасен
Однако в качестве главной «ложки дегтя» участники круглого стола единогласно отметили не подоходный налог с физических лиц, а подготовленные поправки в Налоговый кодекс, сгруппированные в раздел «Местный налог на недвижимость». Что же так обеспокоило профессионалов рынка?
Законопроектом предусмотрено, что ставка налога устанавливается в пределах от 0,1 до 1%. Почему такая большая «вилка» и кто будет определять процент в каждом конкретном случае? В законопроекте написано, что все устанавливать будут органы местного самоуправления.
Следующий вопрос: от какой суммы будут исчисляться эти 0,1–1%? В законопроекте написано, что от рыночной стоимости недвижимости. Но как ее оценивать? Абсолютно непонятно — никакой четкой методики не предложено. Нет и никакой рыночной статистики, которая могла бы послужить базой для подобной оценки. Кто проведет массовую оценку жилья, подлежащего налогообложению, и сколько это будет стоить? К сожалению, на эти вопросы нет ответов.

Позитивные поправки
Высказав свое отношение к двум вышеназванным проблемам, участники круглого стола отметили и ряд весьма позитивных законопроектов. К ним, в частности, относятся следующие.
— «О налоге на добавленную стоимость» (ст. 146 Налогового кодекса).
Законопроект предусматривает отмену с 1 января 2005 года НДС в «операциях по реализации жилья, а также земельных участков», что позволит создать условия для формирования в России рынка доступного жилья.
Участникам рынка не придется использовать механизмы, снижающие налоговые обязательства, но повышающие риски граждан. Например, при передаче жилья от застройщика гражданам сейчас широко используются различные налогопонижающие схемы, в частности продажа через договоры долевого участия либо через физических лиц — сотрудников риэлторских компаний. НДС практически все стараются не платить, используя различные «хитрые» схемы; теперь идти на эти ухищрения, повышающие рискованность сделок, не будет нужды.
— «О налоге на прибыль» (ст. 284 Налогового кодекса).
Законопроект предусматривает снижение с 1 января 2005 года издержек инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги. Предполагается установить на переходный период, т. е. до 1 января 2007 года, ставку налога на прибыль по ипотечным ценным бумагам, эмитированным на срок три года и более, на уровне 6%, а после 1 января 2007 года — на уровне 15%. Реализация данного законопроекта позволит повысить привлекательность финансовых вложений в этот вид ценных бумаг, что будет способствовать развитию рынка ипотечного кредитования и вовлечению в него населения.
— «О госпошлине» (Федеральный закон «О государственной пошлине»).
Те, кто хоть раз сталкивался с ипотечными кредитами, прекрасно знают, как велики издержки, связанные с их получением. В настоящее время одно лишь обязательное нотариальное заверение договора об ипотеке составляет 1,5% суммы договора. Теперь размер госпошлины за удостоверение договора об ипотеке жилого помещения для граждан будет снижен до 200 руб. (для юридических лиц — до 500 руб.). При ипотеке иного недвижимого имущества госпошлину предлагается установить в размере 0,3% стоимости закладываемого имущества, но при этом она не должна превышать 5 тыс. руб. Это изменение скажется на привлекательности договоров об ипотеке, так как позволит существенно снизить издержки при их оформлении.

Участники круглого стола отметили, что такая размытая формулировка и такая большая процентная «вилка» чрезвычайно опасны: они дают местным чиновникам (как всем известно, далеко не святым) возможность беспрепятственно применять на практике собственное представление о рыночной стоимости жилья. К чему это приведет, догадаться несложно — надежды на добрых и честных чиновников на протяжении всей российской истории пока не оправдывались.
В связи с этим важно подчеркнуть необходимость предварительной отработки методики оценки недвижимости, а также подготовки соответствующей статистики. В целом же было решено, что такой неподготовленный закон принимать нельзя, так как поспешность в столь важных вопросах может только навредить, дискредитировав саму идею налогообложения недвижимости.



Главная --> Публикации