Главная --> Публикации --> Не стройте за околицей Новый налог на недвижимость будет рассчитываться по массовой оценке ее стоимости Частные инвестиции Северо-запад столицы: природа отдыхает в новостройках Лужков сносит скандально известную гостиницу

Экономика России вообще давно оперирует большей частью долларами, которые выполняют больше функций денег в России, чем рубли. Между тем динамика курса доллара по отношению к евро и рублю за последний год-полтора если не вызвала активные действия по управлению валютными рисками, то по крайней мере заставила задуматься о том, как можно ими управлять и нужно ли вообще тратить средства и усилия на страхование таких рисков. Часть компаний перешли на расчеты в евро, некоторые ввели средневзвешенный расчетный курс рубля, рассчитанный как нечто среднее между курсом доллара и евро.

В московской недвижимости до недавнего времени вопрос управления валютными рисками почти не возникал, так как конечные пользователи исторически арендуют и покупают недвижимость по цене, выраженной в долларах, девелоперы и владельцы рассчитывают свои денежные потоки также в долларах, а доллар на протяжении многих лет был надежной валютой, рос по отношению к рублю и был сильным по отношению к евро.

Риски и хеджирование

Российская власть последовательно проводит политику “дедолларизации” экономики, обещая полную конвертируемость рубля к 2007 г. и либерализацию движения капитала. Теперь с учетом снижающейся инфляции, большей доступности заемного капитала в рублях, развития рублевого инвестиционного рынка возникает вопрос: какой валютой будет оперировать российская экономика в будущем, включая и рынок недвижимости?

На макроэкономическом уровне валютные риски возникают, когда из-за движения курса валют товары и услуги, продаваемые в одной валюте, становятся дороже или дешевле, чем аналогичные, но продаваемые в другой валюте. Наиболее трудной с точки зрения защиты от валютных рисков является ситуация, когда изменяется реальное соотношение валют с учетом разных уровней их инфляции.

Есть две категории рисков, связанных с движениями курсов валют, — на уровне транзакций и на макроэкономическом уровне. На уровне транзакций валютные риски возникают, например, при отложенных платежах в другой валюте. Чем больше время между транзакцией и выплатой или получением денег, тем больше вероятность, что курс валюты изменится и конечный результат сделки при пересчете в основную валюту будет отличен от ожидаемого в меньшую или большую сторону.

На макроэкономическом уровне валютных рисков, к примеру, в результате роста евро по отношению к доллару автомобили европейского производства стали дороже по отношению к американским, производимым в долларовой зоне, что, естественно, вызвало некоторое снижение спроса на европейские машины.

Предвидеть и страховать валютные риски на транзакционном уровне проще, чем на макроэкономическом уровне. К примеру, если компания, работающая в рублевой зоне, продает товары или услуги с отсрочкой платежа в долларах, то для страхования риска достаточно продать форвардно ту сумму долларов, которую компания должна получить от покупателей. Или же взять кредит в долларах, рублевая стоимость обслуживания которого будет двигаться синхронно с курсом доллара.

оказывают влияние политика регулирующих органов государств, особенно в части барьеров для свободного движения капитала, и интервенционная политика центральных банков.

На движение курсов валют, конечно же,

Недвижимость и валюта

Хеджирование рисков — это операция, при которой компания, которая хочет застраховаться от определенного риска, принимает “противоположный” риск. Например, если компания планирует получить доллары через некоторое время и озабочена возможным падением доллара, она может продать доллары форвардно и таким образом зафиксировать заранее курс. Хеджирование — это, как правило, финансовая операция с близкой к нулю NPV (так называемой чистой текущей стоимостью), и поэтому заработать на хеджировании рисков практически невозможно, если финансовый рынок достаточно эффективный и если компания не обладает особой информацией о будущих изменениях курсов, неизвестной валютному рынку. Необходимо четко разделять хеджирование рисков нефинансовыми компаниями и спекуляции на валютном рынке, которыми занимаются профессиональные участники финансового рынка. Хеджирование позволяет сделать денежные потоки компании более стабильными, и не более того. В свою очередь, стабильность денежных потоков обеспечивает компании наличие денег для финансирования инвестиционных возможностей с позитивной NPV. Поэтому хеджирование позволяет разделить операционные решения и предполагаемые валютные риски.

Представляется в высшей степени нецелесообразным, если участник рынка недвижимости пытается извлечь дополнительную выгоду из своего бизнеса за счет предполагаемой курсовой разницы. При арендных отношениях это представляется малореальным, так как договор аренды обычно долгосрочный и метод оплаты фиксирован на срок действия договора. Во-первых, непрактично менять условную единицу в договоре с доллара на евро и обратно каждый раз, когда происходит значительное движение курса. Потому что, когда договор аренды заключается на 3-5 и более лет, основные его условия фиксируются на этот срок и стороны исходят из неизменности условий, что отвечает интересам как арендатора, так и арендодателя. Попытка изменить метод оплаты в ходе исполнения договора может привести к изменению других существенных условий или к разрыву договора в целом. Во-вторых, введение средневзвешенных условных единиц, рассчитывающих средний курс между долларом и евро, также представляется неразумным, так как оно основано на предположении, что евро будет оставаться сильным по отношению к доллару в течение длительного времени и, таким образом, средневзвешенный курс будет превышать курс доллара к рублю.

На протяжении последних 13 лет рынок московской недвижимости оперировал почти исключительно долларами и необходимости хеджирования у владельцев не было. Стоимость девелопмента измерялась в долларах, цены продажи и аренды — тоже. Таким образом, недвижимость была защищена от валютных рисков.

Но очень небольшая часть владельцев зданий в Москве, особенно из Западной Европы, назначают ставки аренды в евро. Если невозможно брать плату в эквиваленте евро (например, если европейский инвестор приобретает недвижимость с существующими арендаторами, которые платят в эквиваленте долларов), тогда можно применить другие методы хеджирования. Например, владелец здания, который ожидает получить доллары от аренды, может взять кредит в долларах, купить евро по текущему курсу и инвестировать евро в европейские ценные бумаги с процентным доходом.

Необходимость хеджирования может возникнуть, например, у девелопера, который рассчитывается с акционерами и кредитными организациями в валюте, отличной от той, в которой ведется бизнес. Например, девелопер берет кредит в евро и строит офисное здание. Арендаторы затем платят в долларовом эквиваленте, а девелопер использует доходы от аренды для обслуживания кредита. Валютный риск заключается в том, что обязательства девелопера зафиксированы в одной валюте, а активы — в другой. Самое простое хеджирование в таком случае — либо получать аренду в эквиваленте евро, либо брать кредит в долларах.

Движение курса доллара по отношению к евро и рублю за последние полтора года заставило участников рынка недвижимости задуматься о том, в какой валюте будет функционировать рынок в перспективе.

Взгляд в будущее

В более отдаленной перспективе — 7-10 лет — прогноз, заменит ли рубль “у. е.”, будет зависеть от того, насколько успешно российская власть будет проводить реформы, о которых было заявлено, и станет ли рубль полностью свободноконвертируемым, как обещает российское правительство.
Бурное развитие сектора ритейла в странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ) повлекло за собой изменение требований к складским комплексам. Аналитики крупнейших международных исследовательских компаний — Jones Lang LaSalle и DTZ отмечают, что в ближайшие лет пять сектор складской недвижимости в странах ЦВЕ будет развиваться опережающими темпами по отношению к другим сегментам рынка недвижимости.

Сейчас рубль не обладает характеристиками, позволяющими предположить, что рынок недвижимости в среднесрочной перспективе будет использовать рубль как основную валюту, таким образом, в обозримом будущем выбор будет между евро и долларом.

Существующий массив складских помещений можно условно разделить на два вида. К первому относятся оборудованные складские помещения в составе крупных офисных комплексов. Как правило, подобные офисные центры находится в черте города, нередко на территории бывших и существующих промзон.

Где растут склады

Бескультурное наследие

Другая разновидность складов — логистические и дистрибьюционные центры. К их строительству предъявляются довольно жесткие требования. По мнению менеджера по PR компании Ernst Young (Poland) Марии Бниньска, крупные складские комплексы должны располагаться на территории, характеризующейся как “зона вторичной экономической важности”. Еще одно обязательное требование к крупным складским комплексам — хорошая транспортная доступность. Вот почему все чаще такие помещения возводятся параллельно трассам строящихся основных региональных транспортных магистралей.

Впрочем, подобные помещения могли рассматриваться лишь как временный вариант, поскольку они по многим параметрам не соответствовали нормативам для складских комплексов, установленным в европейских странах. В числе основных претензий арендаторов фигурировали сравнительно низкие потолки — 6-8 м, отсутствие подъездных путей и возможностей для квалифицированной и своевременной уборки помещений. Все это явилось причиной для объединения усилий крупных сетевиков, международных и региональных девелоперов. Сектор складских комплексов в странах ЦВЕ стал развиваться опережающими темпами уже в конце 1990-х гг.

Развитие сектора складской недвижимости в странах ЦВЕ подвержено нескольким ключевым тенденциям. Этот сектор начал активно развиваться в странах ЦВЕ в начале 1990-х, когда в страну пришли крупные международные сетевые операторы. В ряде случаев, приобретая или арендуя здание для своих нужд, они были вынуждены самостоятельно возводить или оборудовать на территории комплекса современные склады. Существовала, однако, альтернатива — использовать “подножный корм” в виде отдельно стоящих зданий.

Варшава как бы обрамлена тремя кольцами складских комплексов. Первое, самое престижное, находится в центральной части города. Здесь, как правило, арендуются площади не более 2000 кв. м. Продукция со складов отвозится непосредственно в магазины города. Следующее, второе складское кольцо находится в радиусе 15-40 км от центра и включает в себя крупные современные складские комплексы Blonie, Ozarow и Piaseczno. В них традиционным спросом пользуются площади размером 3000-8000 кв. м. Третье, последнее кольцо находится в радиусе 50 км от Варшавы, вблизи транспортных магистралей, ведущих из Варшавы в крупные районные центры — Познань, Лодзь и Катовице. “Единицей измерения” на территории подобных комплексов является площадь в 10 000 кв. м. Именно в таких масштабах оперируют международные и крупные национальные компании.

Польша традиционно лидирует в группе стран ЦВЕ по оснащенности складскими помещениями. Но даже несмотря на это, польский рынок находится в зачаточном состоянии. На сегодня значительная доля складских помещений находится вблизи столицы государства — Варшавы, хотя строятся современные складские комплексы и в других крупных районных центрах.

Развивается индустрия складских комплексов и на территориях, прилегающих к строящейся магистрали национального значения Катовице — Дрезден, которую планируется сдать в эксплуатацию в 2009 г. Освоение этой трассы, в свою очередь, позволит повысить объемы перевозок в такие крупные города, как Краков и Вроцлав.

Второе после Варшавы место по строительству складских комплексов занимает другой крупный город — Познань. Это объясняется постоянно укрепляющимися связями с соседней Германией.

Арендные ставки на складские помещения в черте Варшавы составляют 4,5-5 евро за 1 кв. м. в месяц. За пределами Варшавы современное складское помещение можно арендовать дешевле — в среднем за 3,25-4,7 евро за 1 кв. м в месяц.

Что касается общих тенденций, то самыми востребованными являются складские помещения площадью 700-2000 кв. м на территории офисных комплексов (как правило, в черте города) и площади размером 10 000 кв. м и более на территории логистических парков.

Пионерами в области девелопмента складов, как и в ряде стран ЦВЕ, в Венгрии стали крупные торговые операторы, например Auchan и Tesco, возводившие складские комплексы для своих нужд. Спрос на складские помещения по-прежнему диктуют крупные международные компании — французские, немецкие, итальянские и австрийские.

Аналогичная ситуация в секторе складских помещений сложилась и в Венгрии. Как и в Польше, весь их комплекс (общей площадью 2 млн кв. м) состоит из двух видов площадей — переоборудованных под складские нужды производственных корпусов и новых зданий, построенных по западным стандартам с учетом новейших технологий. Главные складские комплексы сосредоточены на окраинах Будапешта. Примечательно, что в Венгрии доля бывших промышленных корпусов, построенных главным образом в 1950-1960-е гг., составляет 80% в общей массе складских площадей страны. Они не только морально устарели, но и физически изношены.

Чехия представляет собой одно из наиболее сильных звеньев сектора складской недвижимости в странах ЦВЕ. Вместе с тем, по мнению отдельных участников регионального рынка коммерческой недвижимости, ситуация со складами в этой стране до сих пор остается “невнятной”, несмотря на поступательное развитие сектора. Усилия правительства страны, направленные на развитие основных трасс — с севера на юг Чехии, — явно не удовлетворяют запросам крупных международных торговых операторов, которые хотели бы работать в условиях более разветвленного транспортного снабжения.

Сейчас развитие складских комплексов в Венгрии происходит главным образом на территории “золотого треугольника” Будапешт — Дьер — Секешфехервар. На территории последнего разместилось целых три бизнес-парка, в которых довольно значительные площади отведены под складские комплексы. По мнению старшего аналитика венгерского отделения компании Cushman Wakefield/Healey Baker Илоны Харди, ценовая ситуация на рынке аренды складских помещений в настоящее время характеризуется как стабильная. По данным Cushman Wakefield/Healey Baker, стоимость аренды складских помещений в Будапеште составляет в среднем 9,5-11 евро за 1 кв. м в месяц. Однако уже скоро потребность в опережающем развитии сектора складской недвижимости будет реализовываться и далеко за пределами Будапешта. По мнению Илоны Харди, наиболее перспективной для развития складских комплексов территорией на ближайшие годы представляется юго-запад страны, где пересекаются три важнейшие трассы.

В целом каждый из регионов страны ориентирован на конкретные отрасли промышленности. Это определяет развитие складских комплексов в том или ином регионе. Так, по соседству с аэропортом города Брно, расположенного на пути в Австрию и Словакию, был построен индустриальный парк, значительное место на территории которого отводится складским площадям. Другой крупный районный центр — Острава — решил “подтянуть” производителей продукции легкой промышленности, и теперь здесь возводятся складские комплексы в соответствии с их нуждами. Наиболее демократично подходят к строительству складов в городе Чешские Будейовицы, где в настоящее время реализуется целых три промышленных проекта.

Что касается столицы Чехии — Праги, самыми популярными направлениями размещения складских помещений являются юг и запад города. Общая площадь современных складских площадей в столице Чехии составляет сейчас 800 000 кв. м. За пределами Праги складские комплексы возводятся главным образом неподалеку от основных транспортных магистралей и в направлении с запада на восток по маршруту Розвадов — Пльзень — Прага — Брно — Острава.

Несмотря на то что Словакия пока что не догнала соседнюю Чехию ни по объемам складского строительства, ни тем более по прямым иностранным инвестициям в этот сектор, ее перспективы в области девелопмента современных складских комплексов оцениваются как одни из лучших в странах ЦВЕ. Не в последнюю очередь потому, что в рамках ЕС ей уготована роль индустриально развитой державы. Современные складские комплексы класса А еще только начинают появляться в столице Словакии — Братиславе. В качестве наиболее удачных примеров можно привести расположенную в восточной части города штаб-квартиру компании Coca-Cola, совмещенную со складским комплексом.

За последние два года в Чехии увеличилось количество складских площадей в составе логистических парков. В этот период были сданы в эксплуатацию логистические парки D1 и Airport, а также расширен логистический парк Rudna. По данным компании Colliers International, за прошедший год рынок складских помещений в Чехии вырос практически на 20%.

Одной из самых значительных инвестиционных сделок в секторе складской недвижимости Венгрии стало недавнее приобретение

Передовики производства

Чешские складские комплексы также привлекают крупных международных инвесторов, специализирующихся в сфере недвижимости. Так, голландская компания Redevco приобрела два здания площадью 10 000 кв. м каждое.

австрийским фондом Europolis Invest комплекса Airport Business Park и логистического комплекса M1 Business Park у американской компанией AIG/Linkoln. По оценке специалистов компании DTZ, сумма сделки составила 150 млн евро.

За последние несколько лет увеличился объем кредитования на строительство складских комплексов. Например, ЕБРР предоставил компании Europa Distribution Center кредит размером $15 млн на строительство комплекса Europa Park в пригороде Варшавы Мсжонов. Комплекс будет состоять из 15 корпусов, на его территории появится свыше 300 000 кв. м современных складских площадей.

А для реализации одного из крупнейших в Венгрии проектов Harbor Park, возведенного на окраине Будапешта на территории площадью 47 га, объединились инвесторы из нескольких стран — международные компании Lehman Brothers International и Heitman International и венгерские Crow Holdings Hungary и Hungarian Wallis Real Estate.

При сохранении существующих темпов строительства складов потребуется еще 2-3 года, чтобы полностью удовлетворить потребности арендаторов стран ЦВЕ в современных складских комплексах.

Проекты и прогнозы

В числе лучших современных складских комплексов класса А в Варшаве и окрестностях можно назвать также комплекс Alliance Logistic Center площадью 90 000 кв. м в Блони, построенный американской компанией Menard Doswell Co. Неподалеку, тоже в Блони, размещается другой крупный объект — ProLogis Park Blonie, возведенный компанией ProLogis. Его площадь составляет 36 000 кв. м, а среди якорных арендаторов — крупнейшие международные компании, например Polifarb и L'Oreal. Еще один крупный складской комплекс — Zeran Park в Варшаве. Его площадь — 50 000 кв. м. Все эти объекты были возведены в период с 1999 по 2001 г.

Наиболее удачно реализованные складские комплексы в странах ЦВЕ объединяет то, что практически в каждом из них есть один или несколько якорных арендаторов, на которых, собственно говоря, “клюют” все остальные. Например, один из лучших образцов в Польше — складской комплекс Janki на окраине Варшавы, в котором арендуют площади крупные непродовольственные сетевики — IKEA и Pratiker.

Программа создания городской сети семейных спортивно-досуговых центров (ССДЦ) разработана Московской международной бизнес-ассоциацией (ММБА) в 2000 г. и утверждена столичной мэрией в 2001 г. Программа предполагает создание за счет инвесторов 20 комплексов, включающих роликодромы, бильярдные залы, боулинги, дискотеки и проч. средней площадью 10 000 кв. м.

Строительство первого семейно-досугового центра в рамках разработанной еще в 2000 г. совместной социальной программы столичной мэрии и Московской международной бизнес-ассоциации начнется осенью. Как утверждают владельцы будущего развлекательного комплекса "Изумрудный город" на улице Казакова, три года ушло на получение ведомственных согласований и налоговых льгот.

Гендиректор ММБА Александр Борисов говорит, что спортивно-досуговые центры в рамках городской программы будут возводиться, как правило, на базе недействующих или выводимых из города предприятий. В качестве прообраза таких центров рассматривается работающий с 1998 г. развлекательный комплекс "Центр на Тульской". Особенностью каждого ССДЦ является гарантированное предоставление определенного набора услуг льготным категориям москвичей.

Проект досугового центра "Изумрудный город" был презентован еще весной 2000 г. , когда шла работа над проектом городской программы по созданию таких сооружений. Инициатором проекта стала девелоперская компания "Вашъ финансовый попечитель", родственная одноименной инвестиционной компании. Как заявил "Ведомостям" председатель совета директоров обеих компаний Василий Бойко, строительство "Изумрудного города" начнется осенью. Три года, по его словам, ушло на получение различных согласований, а также на включение проекта в программу ССДЦ: постановление об этом было выпущено столичным правительством только в минувшем январе.

По словам Бойко, если бы "Изумрудный город" не удалось включить в городскую программу ССДЦ, его компания, скорее всего, не стала бы рисковать. "Уже сейчас в разработку проекта и реконструкцию здания - это ведь не новое строительство - мы вложили около $5 млн, и планируется инвестировать еще $10 млн", - заявил Бойко. Он затруднился прокомментировать возможную прибыльность объекта, заметив, что аналогов "Изумрудному городу" в столице нет ни по размерам, ни по концепции.

"Изумрудный город" будут возводить на участке площадью 0,63 га, который раньше занимало выведенное из столицы производство Авторемонтного завода N 6 (АРЗ-6). Владельцем комплекса будет являться ОАО "АРЗ-6", контролируемое, по признанию Бойко, компанией "Вашъ финансовый попечитель". Бойко говорит, что после подписания постановления столичного правительства ОАО "АРЗ-6" получило "нормальные условия для строительства центра" - в частности, арендная плата за землю будет взиматься как со спортивного, а не развлекательного сооружения, а земельный участок предоставлен в аренду на 49 лет. Доля города в объекте, по словам Бойко, определена в $4,5 млн, и погашаться она будет услугами: центр выделит один будний день для посещения малообеспеченным населением и школьниками Центрального административного округа. Срок предоставления услуг будет рассчитываться после введения объекта в эксплуатацию.

Гендиректор ММБА не сомневается в успехе "Изумрудного города" и аналогичных центров и считает, что программу удастся реализовать за пять-шесть лет. По его словам, сейчас в проработке находится еще четыре предложения от инвесторов, готовых вкладывать средства в строительство ССДЦ. "Рынок не насыщен, и подобные центры будут востребованы", - считает Борисов. По мнению замгендиректора по маркетингу Penny Lane Realty Вячеслава Ширяева, проект "Изумрудный город" хорошо вписывается в относительно новую нишу семейного отдыха и при его грамотном позиционировании и продвижении имеет все шансы оказаться успешным. "Если удастся сделать центр привлекательным для детей и они будут тянуть родителей туда, как в "Макдоналдс", то проблем с окупаемостью не возникнет", - считает Ширяев.
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — В городе активно развивается рынок коммерческих помещений, расположенных на первых этажах в новых жилых зданиях. Они используются под магазины, аптеки, салоны красоты, офисы и, как правило, распродаются до сдачи домов в эксплуатацию по ценам, превышающим квартирные. Впрочем, некоторые девелоперы предпочитают придержать этот ликвидный товар у себя и самостоятельно сдают нежилые площади в аренду. Практически во всех проектах по строительству жилых комплексов, стартующих в 2004 г., предусмотрены коммерческие “встройки”.

"Мы постараемся взять самое лучшее из опыта "Центра на Тульской" и развлекательного комплекса "Чемпион" и добавим свое", - говорит Бойко. Руководить созданием комплекса на улице Казакова будет бывший директор "Центра на Тульской" Игорь Винников - сейчас он занимает должность гендиректора АРЗ- Внешне комплекс будет соответствовать своему названию: его возведут как замок с зелеными башенками, а интерьеры оформят в стиле классических иллюстраций к книге Александра Волкова "Волшебник Изумрудного города".

Необитаемые метры

Однако ситуация может измениться в связи с одной из последних инициатив Смольного: губернатор Валентина Матвиенко хочет, чтобы инвесторы продавали городу встроенные помещения по себестоимости для размещения социальных объектов — поликлиник, библиотек, почтовых отделений и проч. Это административное нововведение, пока еще не закрепленное на уровне нормативного документа, но уже опробованное на нескольких фирмах, всерьез обеспокоило девелоперов.

По оценке маркетологов ЗАО “Центральное управление недвижимости “ЛенСпецСМУ”, всего в I квартале 2004 г. на реализацию были выставлены “встройки” в 82 домах. Эта цифра довольно стабильна и за последний год менялась незначительно. Традиционно больше

В 2003 г. в Петербурге различные компании, работающие в сфере жилищного строительства, ввели в эксплуатацию примерно 180 000 кв. м встроенно-пристроенных нежилых помещений. Они довольно равномерно распределяются между основными игроками петербургского рынка, явных лидеров нет. Холдинг “Эталон-ЛенСпецСМУ”, например, сдал 6800 кв. м коммерческих площадей, ФПГ “РОССТРО” — тоже 6800 “квадратов”, ЗАО “Строительный трест” — 13 700 кв. м, “Петербургстрой Skanska” — 2000 кв. м и проч. В этом году у некоторых компаний показатели будут выше. Например, “Эталон-ЛенСпецСМУ” рассчитывает запустить около 11 000 кв. м нежилых помещений, “Петербургстрой Skanska” — примерно 5000 кв. м.

Сейчас девелоперы предусматривают нежилые помещения практически на всех объектах — от скромных типовых “панелек” до зданий повышенной комфортности. Директор по продажам компании “Петербургстрой Skanska” Эдуард Киямов считает, что они востребованы даже в новостройках, расположенных в малопроходных местах, внутри кварталов: “В доме на 3-4 подъезда, где обычно больше 100 квартир, хватит клиентов для небольшой парикмахерской или продовольственного магазина, поэтому 2-3 помещения по 100-150 кв. м будут вполне уместны. Дефицит коммерческих площадей в спальных районах сохраняется”.

всего предложений в Выборгском районе, где бурно развивается первичный рынок жилья (22% от общегородского объема). На 2-м месте — Приморский (16%), на 3-м — Центральный район (10%).

Если сосед — не жилец

Другая очевидная причина интереса девелоперов к “встройкам” — низкая ликвидность типовых квартир, расположенных на первых этажах. Состоятельные покупатели, в принципе, не будут рассматривать такие варианты. Генеральный директор ОАО “Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга” Иван Романов поясняет: “Мы специализируемся на элитных домах, а такой стандарт жилья не предполагает квартир на первых этажах. Кроме того, наши объекты расположены, как правило, в престижном центре и имеют хороший коммерческий потенциал, поэтому на нижних уровнях мы традиционно предусматриваем помещения, которые можно использоваться под магазины, офисы или фитнес”.

Компания “Падамс” отделала под магазин бытовой техники “Телемакс” крупное встроенное помещение на двух этажах дома на Ленинском пр-те, 95.

Наиболее востребованный рынком размер “встройки” — 100 кв. м. Однако интересны и более крупные площади. Такие клиенты немногочисленны, зато приходят к застройщику на самых ранних стадиях строительства и предлагают хорошую цену. Например, компания “Северный город”, которая возводит в разных районах Петербурга кирпично-монолитные дома, объединенные общим брэндом “квартиры для среднего класса”, сотрудничает с сетью “Пятерочка”. Последней необходимы помещения от 1000 кв. м под супермаркеты. Несколько сделок уже состоялось. Например, “Пятерочка” приобрела “встройку” в доме на Коломяжском пр-те (Приморский район). Кстати, с этой сетью работает и холдинг “Эталон-ЛенСпецСМУ”.

По наблюдениям специалистов “РОССТРО”, зачастую покупателями или арендаторами “встроек” становятся сами жильцы дома, развивающие бизнес, — удобно, когда на работу ездишь на лифте.

Специалисты “Северного города” отмечают: важно, чтобы нежилые площади были универсальными (имели свободную планировку, потолки не ниже 3 м и два входа).

Как правило, застройщики накладывают некоторые ограничения на потенциальных покупателей или арендаторов (казино в жилом доме, естественно, недопустимо). Чем выше класс объекта, тем жестче требования.

По оценке Эдуарда Киямова, чаще всего “встройки” приобретают под продовольственные магазины, аптеки, парикмахерские и косметические салоны. Первые этажи охотно берут и под кафе. Другие довольно распространенные клиенты — агентства недвижимости. Например, в Доме на Поклонной горе обосновались сразу две риэлторские фирмы — “Итака” и “Аркада”.

Уникальный для Петербурга проект — жилой комплекс “Новая звезда” на Песочной набережной, который сдается в эксплуатацию в конце 2004 г. (застройщик — компания “RBI — Элитные жилые комплексы”). В этом доме общей площадью 26 000 кв. м половина пространства отведена под объекты инфраструктуры. Здесь предусмотрены 25-метровый бассейн на четыре дорожки, тренажерный зал, зал для настольного тенниса, сауна, зимний сад, бильярдная, косметологический и массажный кабинеты и т. п. Качество обслуживания дома обеспечит компания Reim Consulting — представитель скандинавского холдинга. “Особенность нашего проекта еще и в том, что нежилые площади к моменту заселения полностью укомплектуют. Покупатель квартиры уже сейчас знает все нюансы: какой марки будут тренажеры в зале и столы в бильярдной, как будет очищаться вода в бассейне и т. п. Эти проблемы не придется решать потом на общем собрании ТСЖ. Наш комплекс закрытый и рассчитан только на обитателей дома и их гостей”, — комментирует начальник отдела маркетинга компании “RBI — Элитные жилые комплексы” Вячеслав Михайлов.

Так, корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга” не рассматривает предложения от рестораторов. “Нет таких технологий, которые полностью избавили бы жильцов верхних этажей от шума, да и от запахов. Большой приток посетителей и транспорта им тоже не нужен. По этим же причинам мы отказались и от продовольственных магазинов. Статус покупателя "встройки" должен соответствовать классу здания. Например, в нашем доме в Крестьянском пер., 4а, разместился салон "Лексус — Аксель Кар", на Каменноостровском пр-те, 56, — мебельный салон "Ангелина". Среди наших клиентов — стоматологические кабинеты, юридические компании, турфирмы”, — комментирует Иван Романов.

Жилые комплексы с развитой инфраструктурой для внутреннего пользования — пока экзотика для Петербурга. А “встройки” для девелопера — это прежде всего способ заработать.

Корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга” тоже опробует подобную схему. В строящемся малоэтажном комплексе на наб. Мартынова, 74, более 2000 кв. м отводится под первый в городе wellness-центр. Эти площади также не будут выставляться на продажу. “Статус объекта таков, что там не может быть посторонних, а значит, помещения не имеют особой коммерческой привлекательности”, — комментирует Иван Романов.

Большинство нежилых помещений застройщики продают по договорам долевого участия. По данным ЗАО “Центральное управление недвижимости “ЛенСпецСМУ”, средний уровень цен предложения в I квартале 2004 г. составлял $1327 за 1 кв. м. По сравнению с IV кварталом 2003 г. он увеличился на 14%. Ценовой максимум зафиксирован в Центральном районе, где выставлялось помещение по $5152 за 1 кв. м. Средняя стоимость “встроек” здесь увеличилась за квартал на целых 38%, достигнув $2388 за “квадрат”.

Почем нежить?

По данным разных девелоперских структур, за последний год встроенные помещения подорожали от 15-20% до 50%. Такой большой разброс в оценках объясняется тем, что строящиеся объекты чрезвычайно индивидуальны и имеют различную ценность для коммерсантов.

2-е и 3-е места в ценовом рейтинге делят Адмиралтейский и Петроградский районы, на 4-м — Московский. Это, в принципе, совпадает с картиной, наблюдающейся на вторичном рынке коммерческой недвижимости.

Еще более яркий пример — дом “Шуваловская башня” рядом со ст. м. “Проспект Просвещения”. Его “Петербургстрой Skanska” начала строить около трех лет назад. Все коммерческие “встройки” (около 2000 кв. м) были разобраны больше года назад. Первые сделки происходили по цене $560 за 1 кв. м, а сейчас, по неподтвержденной информации, помещения перепродаются уже по $3000 за 1 кв. м (дом сдан госкомиссии).

Например, в жилом доме компании “Петербургстрой Skanska”, расположенном на юго-западе (перекресток Ленинского пр-та и ул. Десантников), нежилые площади год назад продавались по $620 за 1 кв. м, а сейчас они уходят по $1050 за 1 кв. м.

В здании “Возрождения Санкт-Петербурга” на Невском пр-те, 133-137, которое в мае 2004 г. введено в эксплуатацию, шесть помещений были реализованы в течение полугода с начала продаж по ценам от $3000 за 1 кв. м.

Как правило, “встройки” выбрасываются на рынок на начальном этапе строительства и не залеживаются. Например, в комплексе “Живой родник” холдинга “Эталон-ЛенСпецСМУ” (он расположен у подножия Поклонной горы и сдается в эксплуатацию очередями) в июне было выставлено на реализацию 18 помещений (от 50 до 360 кв. м). Все они разошлись в тот же день! Цены предложения составляли $1250-1350 за 1 кв. м.

Если в типовых домах “встройки” стоят, как правило, дороже квартир, то в зданиях повышенной комфортности ценовое соотношение может быть разным и зависит главным образом от месторасположения объекта. Например, в довольно тихом месте на Крестовском пр-те, 18 (застройщик — “Петербургстрой Skanska”), нежилые помещения предлагаются по $1800 за 1 кв. м, а квартиры — в среднем по $250 А в доме на Морском пр-те, 30 (объект той же компании), цены на “встройки” и на жилье будут соизмеримы, потому что рядом находится станция метро.

В доме на ул. Восстания, 8а, за год до госкомиссии проданы все торговые помещения (около 1100 кв. м), оцененные от $1700 до $2700 за 1 кв. м. В здании на Б. Посадской ул., 6 (другой объект “Петербургреконструкции”), нежилые площади ушли еще до начала работ на стройплощадке.

Эдуард Киямов считает, что доходность вложений в этот бизнес стабилизируется. По его оценке, в течение ближайшего года рыночная стоимость помещений может вырасти максимум на 20%. Это связано с тем, что застройщики стали вести более обоснованную ценовую политику, они готовы придержать нежилые площади, но сразу же заявляют высокую стоимостную планку.

По данным “Возрождения Санкт-Петербурга”, примерно 80% клиентов приобретают “встройки” для себя, а не с инвестиционными целями.

Некоторые компании предпочитают оставлять наиболее привлекательные “встройки” за собой. Например, “Петербургская недвижимость” не планирует продавать нежилые помещения в комплексе повышенной комфортности “Олимп” (угол Ленинского пр-та и Варшавской ул.). Управлять примерно 2600 кв. м будет сама корпорация.

При продаже, как правило, применяются различные механизмы рассрочки. Например, в компании “Северный город” первоначальный взнос составляет не менее 25-30% от стоимости объекта. Остальная сумма индексируется по специальной методике. Цены предложения сейчас составляют $1000-1300 за 1 кв. м.

Особый случай — торговые центры, пристроенные к жилым зданиям и занимающие в них первые этажи. Такие объекты появились в Петербурге в прошлом году. Весной 2003 г. на Комендантском пр-те (Приморский район) заработал “Миллер центр”, который “прирос” к жилому комплексу “Приморская симфония”. Застройщиком выступило ООО “Проект “Озеро Долгое 29-а 17а”. Общая площадь трехуровневого ТЦ — 10 000 кв. м, арендопригодная — 5500 кв. м. Его изюминка — пара панорамных лифтов и бесшумные эскалаторы. На территории “Миллер центра” расположено более сотни магазинов (женская и мужская одежда, обувь, кожгалантерея, оптика, ювелирные изделия, книги). Средние арендные ставки — $500-600 за 1 кв. м в год.

В недавно сданном элитном комплексе “Новый Колизей” (рядом с Невским пр-том) коммерческие площади также предлагаются в аренду по $415-450 за 1 кв. м в год.

Напротив Ледового дворца (площадку начали осваивать в 1998 г.) в сентябре 2000 г. открылся двухэтажный торговый центр на 3000 кв. м. Теперь он расширен до 7900 кв. м. Еще почти 4000 “квадратов” занимает гараж. Магазины в “Торговом дворе” в основном небольшие (70% секций имеют размер от 15 до 30 кв. м). В состав второй очереди включены предприятия сферы услуг: банкоматы, пункт обмена валюты, салон красоты, химчистка, ателье. Арендные ставки существенно варьируются в зависимости от этажа и размера магазинов, составляя $300-900 за 1 кв. м в год.

Прошлой осенью у ст. м. “Проспект Большевиков” заработала вторая очередь ТЦ “Торговый двор”, построенного одноименной компанией. Магазины занимают два нижних уровня в 25-этажном жилом доме.

Делиться надо

В планах ЗАО “Торговый двор” — строительство еще двух комплексов-гибридов. В доме на Московском пр-те, 82, предусмотрено 1300 кв. м нежилых площадей на двух нижних этажах.

Президент ФПГ “РОССТРО” Александр Макаров надеется, что речь пойдет о единичных помещениях, которые позволят городу решить проблему насыщения новых кварталов объектами социальной инфраструктуры — необходимыми и зачастую недостаточными. “Думаю, что при заключении или при закрытии инвестдоговора будут учитываться интересы девелопера. Власти не заинтересованы в ухудшении инвестиционного климата”, — полагает он.

Идею губернатора выкупать у застройщиков нежилые “встройки” по себестоимости девелоперы оценивают, мягко говоря, неоднозначно.

Директора по маркетингу корпорации “Петербургская недвижимость” Михаила Бимона беспокоит порядок расчета выкупной цены: “Себестоимость строительства нежилых помещений очень трудно вычленить из общей стоимости проекта. К тому же дома возводятся по нескольку лет, а деньги, как известно, имеют разную цену во времени. Для инвестора главное — чтобы уже на этапе выделения [площадки] ему было понятно, чего от него хочет город. Если выкуп "встроек" будет оформляться как одно из инвестусловий, это нормально”.

Иван Романов недоумевает: “Решение социальных вопросов жизненно важно для города. Мы это прекрасно понимаем и готовы всячески поддерживать такие инициативы. Но почему в то время, когда в Петербурге перепрофилируются аптеки, библиотеки, клубы и детские учреждения, администрации так нужны дополнительные площади?”

Директор управления подготовки проектов ЗАО “Северный город” Евгений Наталенко инициативу городского правительства поддерживает и сетует, что из-за позиции отдельных чиновников схема пока не работает: “В некоторых проектах изначально не были предусмотрены нежилые помещения, и теперь мы тратим титанические усилия на то, чтобы их в эти проекты включить. То есть я бы и рад выполнить поставленную губернатором задачу, но не могу. Я думаю, мы спокойно можем договариваться с районными администрациями о том, сколько и каких помещений им нужно. Конечно, продажа площадей по себестоимости — это дополнительная финансовая нагрузка на застройщиков. Но зато дольщики получат детские сады и поликлиники, которых действительно не хватает в районах новостроек”.

Эдуард Киямов тоже считает, что все упирается в механизм, цены и условия выкупа: “Сама идея неплоха. Главное — чтобы город не прибегал к принудительным мерам, не ущемлял интересы застройщиков и учитывал их планы в отношении конкретных помещений”.

Заместитель генерального директора холдинга “Эталон-ЛенСпецСМУ” Кирилл Вязовский тоже настроен скептически: “Постановление о выкупе "встроек" пока не вышло, но на заседаниях городского правительства ряд строительных компаний уже ощутили на себе, как эта инициатива реализуется. От них в ультимативной форме потребовали предоставить городу нежилые площади. Если такая практика продолжится, рынок встроенных помещений резко сократится. На первых этажах будут проектировать жилье”.

Игорь Горский, директор компании “Бекар. Коммерческая недвижимость”, полагает, что благое намерение власти неадекватно рыночной ситуации и обернется для застройщиков упущенным доходом.



Главная --> Публикации