Главная --> Публикации --> Цены эксклюзивного жилья продолжают бить рекорды Москву поделили и оценили. земля станет товаром У столицы появится свой градостроительный регламент Что иметь в виду, отправляясь за кредитом на квартиру На асфальте: дом с мезонином de luxe

Российский рынок отелей, и наиболее сладкий его кусок — территорию столицы, ожидает бурный рост. Это не только неоднократно заявляли с высоких трибун московские чиновники, но и этот прогноз подкрепляется активизацией самих хотельеров. Одна из серьезных проблем инвестора помимо подбора участка строительства объекта — выбор управляющей компании (УК) на свежевыстроенный отель. И пока еще не ясно, какие компании получат доверие собственников гостиничных комплексов — именитые, но дорогие международные брэнды или быстро развивающиеся российские УК.

Через шесть лет в российской столице должны быть построены 224 новых гостиничных комплекса в общей сложности на 170 000-200 000 мест. Это в три раза больше, чем Москва имеет сейчас. Участвовать в развитии отелей намереваются большинство международных гостиничных цепей, хотя не все из “монстров” добавили себе “московское звено”. По вкусу пришелся этот потенциальный рынок и российским управляющим компаниям.

“Большая часть международных брэндов, управляющих гостиницами, уже представлена на российском рынке, — считает директор по развитию компании Swiss Realty Group (Moscow) Илья Шершнев. — Из грандов на него не вышли только Hilton и Ritz — компании, которые управляют гостиницами экстра-класса, в сегменте которых конкуренция в Москве уже чувствуется”. Наибольшую активность, по мнению Шершнева, на этом рынке проявляет Marriott, управляющая в столице четырьмя гостиничными комплексами. Нельзя не отметить и активную деятельность Radisson, управляющей самым внушительным номерным фондом международного класса в России, считает Шершнев.

Скованные одной цепью

“Для западных управляющих компаний Москва по-прежнему остается одним из важнейших развивающихся рынков, — считает Александр Бобылев, заместитель генерального директора управляющей компании "Балчуг". — В ближайшее время в российской столице в дополнение к давно обосновавшимся УК о себе заявят Hilton и Four Seasons. Еще не представленные в Москве игроки также заинтересованы получить те или иные гостиничные объекты в управление. Возможности для этого есть, так как к 2012 г. город планирует удвоить количество гостиничных номеров”.

Попробовали столичный рынок цепи Radisson SAS, Holiday Inn Sheraton, Hayatt. Активизируется и другой международный гостиничный оператор — Accor Group, управляющий сейчас гостиницей Novotel на ул. Новослободской. В июне стало известно о выходе на российский рынок еще одного международного оператора — Sweesotel, который ведет сейчас переговоры о перспективном управлении гостиничной высоткой в комплексе Enka “Риверсайд Тауэр”. Оператор Accor намерен в ближайшие годы расширить сеть своих отелей под брэндами Ibis, Novotel и Sofitel в Москве, Петербурге и ряде других городов. Компания “Рэзидор САС”, владелец сети отелей Radisson, совместно с инвестфондами приняли решение о строительстве в России 50 отелей в течение 8-10 лет под торговой маркой Country Inn. И эти новостройки — база для развития услуг иностранных управляющих.

Инициировать строительство гостиниц, как Accor, управленцы готовы не всегда, не решаясь получить такие “непрофильные” активы. “Западные управляющие компании стремились и будут стремиться предоставлять комплексные услуги по управлению, не обременяя себя при этом участием в капитале и инвестициях, — считает Бобылев. — Одни не могут себе этого позволить, другие не считают нужным. Собственники гостиничных предприятий должны при этом понимать, что все риски, связанные с таким управлением, они несут самостоятельно и с управляющей компанией эти риски не делят”.

Однако часть брэндов пока откладывают выход на рынок из-за неочевидности принятия рынком еще одной дорогой отельной сети. Одна ошибка — и миллионы долларов инвестора окажутся замороженными в виде мало кому интересного отеля. Поэтому инвесторы, запасаясь на всякий случай площадками, пока не спешат строить новые комплексы. Учитывая эту проблему, поистине сенсационное решение принял в июне международный гостиничный оператор Accor, заявив о готовности снизить риски и гарантировать девелоперу свое вхождение в проект уже на стадии выбора площадки для нового отеля. По словам Владимира Ильичева, регионального директора по развитию Russian Management Hotel Company (Accor Group), компания для успешного взаимодействия с инвесторами и девелоперами на российской территории готова гарантировать инвестору за заранее оговоренную сумму выкупить отель после окончания строительства. Это снимет с инвесторов головную боль по поиску компании, способной качественно и адекватно по цене управлять гостиницами.

Сейчас дела международных УК должны пойти на лад. Например, корпорация Marriott International, крупнейший в США оператор отелей, в IV квартале 2003 г., как следует из отчета компании, получила чистую прибыль в размере $169 млн против чистого убытка в $37 млн годом ранее. Квартальный доход компании вырос на 6% до $2,8 млрд. Пережив кризисное для гостиничного бизнеса время (в связи с трагическими событиями 11 сентября 2001 г.), Marriott в отчете отмечает “некоторое улучшение условий для бизнеса” на фоне роста количества деловых поездок.

Так, по словам Шершнева, наиболее активная в столице Marriott фактически в собственности (аренда на 49 лет) имеет только одну гостиницу из четырех, перешедшую к Marriott в результате покупки сети Renaissance.

Международные УК приносят отелям все свои плюсы, к которым Бобылев прежде всего относит сам брэнд и высокоэффективную систему бронирования номеров, а также новые формы продаж гостиничных услуг и “технологический” блок, включающий маркетинг, эксплуатацию, контроль качества услуг.

В Россию с любовью

Ответственность, которую так не хотят брать на себя УК, — это гарантии получения собственниками хорошего дохода вне зависимости от возникающих у хотельеров рисков, как, например, слабый приток постояльцев из-за неудачного местоположения гостиницы, снижение объемов продаж услуг из-за напряженной политической или экономической ситуации в стране в целом или городе — локально.

Но все эти достоинства в определенной степени нивелируются сложностями отношений между УК и собственником по поводу распределения рисков и ответственности. “Классические договоры на управление базируются на двух столпах: отказе собственника от вмешательства в процесс управления и отказе управленца брать на себя какие-либо гарантии результатов управления, — считает Бобылев. — К тому же услуги по управлению не дешевы, а расчеты платежей за управление базируются на западных системах учета. Чтобы избежать не совсем приятных неожиданностей и сохранить как можно дольше партнерские отношения, серьезно готовиться к переговорам с западными управляющими компаниями должны и собственники гостиничных предприятий”.

Не все благополучно и с договорной базой. Оптимальный срок договора с УК по западным стандартам — 8-10 лет. Столь длительным его предпочитают делать, чтобы исключить возможный соблазн УК в короткий срок выкачать из объекта как можно больше денег и уйти. Но российские законы не предусматривают для закрепления отношений собственника и управляющего договора, который в равной степени устраивал бы обе стороны. Договор доверительного управления здесь применить нельзя — он налагает на УК обязательства отвечать за объект, а остальные формы контрактов допускают возможность их расторжения собственником в любой момент.

С другой стороны, не предоставляя УК функций безраздельного управления отелем, его собственники заинтересованы в жестком контроле за работой самих управляющих. “Управляющих вот-вот должна накрыть с головой волна недовольства собственников гостиниц, — считает Бобылев. — Как только собственники закончат работу над формированием единой системы расчета эффективности управления своими объектами, они могут получить аргументы для претензий к УК по эффективности управления отелями”. Сейчас управляющие, требуя высокий процент вознаграждения за услуги, в качестве доказательства своей значимости и важности для собственников говорят, что профессиональное управление приводит к увеличению капитализации объектов. Однако они используют запутанные системы расчета доходности отелей, в которых весьма сложно разобраться. Собственников же интересует реальная цена их гостиниц и их бизнеса, считает Бобылев. Например, при равном уровне качества услуг международных УК результат оценки эффективности услуг управляющих, проводимый по разным методикам, отличается примерно на 15%.

При всех сложностях отношений и юридических нюансов стабильность и ценность международных брэндов ценятся инвесторами отелей и для крупных и дорогих проектов они не готовы пока нанимать российских управляющих.

Не может применяться в России и система расчетов, которая используется как база для оплаты услуг УК во всем мире. Как правило, вознаграждение управляющих исчисляется в процентах от разных показателей финансовой деятельности гостиницы. Американская ассоциация гостиниц разработала специальную систему вычисления этих показателей и периодически обновляет эту многостраничную методику, которая пока по десяткам юридических и управленческих причин не подходит для России. Поэтому технология определения стоимости услуг УК определяется по договоренности. В среднем УК получают 1,5-2% от доходов гостиницы за год и еще 8-12% от суммы минимизации издержек при ее эксплуатации.

Российские игроки рынка начали активно инвестировать в реконструкцию и строительство отелей. “Металлоинвест” вложит около $60 млн в реконструкцию гостиницы “Минск”, а затем приступит к работе над гостиницей “Центральная”, расположенной на Тверской. “Гута” реконструирует “Савой”, группа компаний “Металлоинвест-Маркет” подбирает объекты и площадки для развития сети 3-звездочных отелей в Москве и Санкт-Петербурге. Инвестиционная компания “Финам” готовит по программе правительства Москвы объекты для развития сети экономичных отелей.

Свои, родные

И все же примеры развитых УК в России встречаются, хотя они и единичны. Созданная в 1998 г. компания UMACO начала бизнес со строительства и управления сначала первой, а затем и второй очередью гостиницы “Катерина-Сити” на Шлюзовой набережной. В 2001-2002 гг. UMACO управляла гостиничным комплексом “Катерина Ирис Конгресс-отель” на Коровинском шоссе, а в 2002 г. взяла под крыло сочинские отели “Москва” и “Чайка”.

Однако российских управляющих для этого развивающегося рынка явно не хватит. По оценке специалистов компании Hotel Consulting and Development Group, полноценных управленческих компаний в чистом виде на российском рынке не существует. В отечественных условиях ведения бизнеса каждое гостиничное предприятие предпочитает выживать само по себе. Так что идеи объединения в среде российских хотельеров пока не пользуются популярностью, так как владельцы гостиниц не готовы допустить посторонних ни к маркетингу, ни к ценовой политике.

Российские УК развиваются, признают участники рынка, однако у них пока еще недостаточный багаж в виде стоимости брэнда и многие даже не понимают, как его собирать, зачем вкладывать в формирование брэнда деньги.

Управляющей компанией в гостиницах Ярославской области, строительство которых инвестирует Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС), будет “Интурист”. “На управление гостиницами претендовала и шведская сеть, однако предпочтение все-таки было отдано именно "Интуристу", — говорит Сергей Тхор, заместитель руководителя ДИПС. — Во-первых, только он взял на себя обязательства обеспечивать годовую загрузку каждой из пяти гостиниц не менее чем на 40%. Во-вторых, "Интурист" традиционно специализируется на приеме иностранных туристов в России — а это примерно 70% всех туристов, — и именно на отечественных туристических маршрутах”.

Большинство российских управленцев выводятся в свет усилиями самих собственников отелей и работают только на их объектах. УК, получающие объекты на свободном рынке, на основе конкурентной борьбы, ведут бизнес двух типов. Первый — только эксплуатация и управление на деньгах собственника отеля. По мнению Крыминой, в этом случае быстрее идет рост самой компании, выраженный в квадратных метрах обслуживаемых площадей. Второй тип бизнеса — инвестиции и управление недвижимостью. На этом пути компании испытывают меньше сложностей с поиском объектов — они строят их сами.

Недотягивают российские УК и по стилю взаимодействия с арендаторами, объему площадей в управлении. “Пока они не легенды, потому и с получением объектов, и с доходами у российских УК хуже, — считает Оксана Крымина, генеральный директор маркетинговой группы "БЕШ". — Хорошее имя повышает стоимость услуг управляющей компании на 30-40%. Где наш "Пупкин и Ко" возьмет рубль, там иностранный оператор возьмет рубль сорок”.

Причина дефицита кадров еще и в том, что выпущенным из стен учебных заведений студентам негде проходить практику — действующие отели неохотно берут стажеров без опыта работы. В 2003 г. в Москве на базе гостиницы “Турист” пришлось даже открыть единственную в России Учебно-тренинговую гостиницу. На создание этого ГУПа московский бюджет выделил $2,5 млн. Здесь одновременно могут практиковаться 40-60 студентов. Они проходят все уровни отельного сервиса от работы в ресторане, в службе портье, на выводе мусора и в службе безопасности до должностей главного инженера и директора.

Не меньшая проблема — нехватка квалифицированных кадров от руководителей высшего звена до сантехников. Несмотря на серьезную учебную базу — а в Москве более 50 высших и средних учебных заведений, которые занимаются подготовкой кадров для гостинично-туристского комплекса, — кадров для отелей не хватает. Для подготовки кадров на управление отелями сети “Катерина” UMACO пришлось даже создать спецслужбу Katerina Hospitality Personnel Training System (Katerina HPTS), ориентированную на внутренний спрос компании в профессиональных кадрах для расширяющейся сети объектов.

Маркетинговая группа “БЕШ” в рамках проекта выпуска руководства “Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию” предложила руководителям компаний рынка недвижимости рассказать об опыте управления, профессиональных стандартах качества и особенностях услуг компании. Эта мера, по оценке Крыминой, поможет преодолеть сложившуюся ситуацию с недостаточным и неэффективным использованием маркетинговых коммуникационных технологий.

Другая проблема российских УК — дремучие маркетинговые коммуникации. “Управляющая компания часто плачется о том, что решение собственника объекта о выборе управляющего — "чисто политическое" и не зависит от итогов проводимых тендеров, — считает Оксана Крымина. — А у самих сайт в запустении, вместо буклета — несколько листочков”.

Не исключено, что по мере развития российских УК разница в качестве услуг отечественных гостиниц по сравнению с отелями международных сетей будет сглаживаться. Однако пока они возделывают разные поляны.

Интересы не пересекаются. Пока…

Однако тотальная стандартизация на столичном рынке может оказаться не вполне уместной, особенно на рынке отелей категорий ниже “четырех звезд”. Судя по тому, как резво взялись за строительство локальных “трехзвездочек” российские инвесторы, они не рассчитывают на скорую помощь международных управляющих брэндов.

К несомненным плюсам “цепочного” сценария надо отнести равное качество и в хорошем смысле ожидаемость уровня и объема услуг в отелях одной цепи по всему миру.

Пока российские и иностранные компании играют в разных сегментах рынка — интересующие их направления деятельности и объекты почти не пересекаются. По мнению Крыминой, о серьезной конкуренции с сфере управления пока не может идти речь, поскольку иностранные управляющие приходят на отели высших категорий, “4-5 звезд”, а россияне пока действуют в нише 2-3-звездочных гостиниц. Некоторое подобие конкуренции есть в сегменте управления высококлассной недвижимостью, особенно где и инвестор, и девелопер — международные крупные компании, считает она.

По прогнозам специалистов Colliers International, в 2004-2006 гг. рынок отелей столицы должен пополниться более чем на 1700 номеров. Большинство из них — 3-4-звездочные гостиницы.

— Сколько городской бюджет тратит на жилищно-коммунальное хозяйство?

“Чтобы эффективно конкурировать с западными сетями за управление гостиничным комплексом, российским компаниям придется приложить массу усилий, — говорит Шершнев. — Им необходимо научиться оказывать услуги адекватного уровня по значительно более низкой цене”.
В городе с дорогами длиной более 5000 км, “выпивающим” 2 млрд кубометров пресной воды в год и ежедневно производящим почти 7000 т мусора, должность руководителя таким беспокойным хозяйством вряд ли можно считать теплым местечком. О проблемах столицы, будь то горящие свалки или прорвавшиеся трубы отопления, Петр Аксенов, руководитель Комплекса городского хозяйства Москвы, узнает первым. Он начал трудовую биографию каменщиком строительного управления, а с середины 90-х гг. возглавлял сначала Юго-Западный, а затем Южный округ. В 2002 г. Аксенов вошел в ранге первого заместителя мэра в правительство Москвы. И теперь это главный человек в Москве по ЖКХ и дорогам.

— Сюда входит и дорожное строительство?

— Если говорить про общий бюджет города на ЖКХ, который тратит Комплекс городского хозяйства, то он составляет около 80 млрд руб. в год. Сюда включаются и расходы на транспорт, и обеспечение Москвы теплом — на деятельность всех структурных подразделений, которые входят в состав комплекса. Сюда же отнесена и компенсация города на разницу тарифов на энергоносители и дотации.

— Когда вы приступите к строительству Четвертого кольца?

— Дорожное строительство, связанное с капитальным ремонтом, текущей эксплуатацией дорог, ремонтом действующих мостовых сооружений, оплачивается из этой суммы бюджетных расходов. А новое дорожное строительство, такое как Третье кольцо, новые магистрали и развязки, финансируется отдельно.

— Какие еще транспортные стройки нас ожидают в ближайшее время?

— Планируем в 2005 г. Общая протяженность кольца составит 61 км. Начнем стройку с участка протяженностью 16 км от Волгоградского проспекта до Открытого шоссе.

— Против строительства Краснопресненского проспекта в конце мая многие жители Западного округа высказывались очень определенно. Вы не считает протесты жителей мотивированными?

— В ближайшие два года будут строиться Краснопресненский проспект, завершающие формирование Третьего кольца Шереметьевская развязка (тоннель на Сущевском Валу на пересечении с Шереметьевской улицей) и развязка на пересечении Ленинградского проспекта с Беговой улицей. Начнется расширение Киевского шоссе до 37-го км, планируется модернизация Боровского шоссе, соединяющего Киевское с МКАД. В 2005 г. начнется прокладка некоторых элементов трассы Большого третьего кольца. Для этого уже есть необходимая документация. По плану до 2010 г. предстоит построить порядка 150 км дорог и еще 126 км реконструировать.

— Не кажется ли вам, что такие протесты часто специально подогреваются компаниями — арендаторами земли в зоне стройки, которые не заинтересованы покидать свои участки?

— К сожалению, в поступках и мыслях людей часто присутствует эгоизм. Как правило, люди, которых непосредственно касается начало каких-то новых строек, руководствуются именно такими, эгоистическими, принципами. И не думают, не видят пользы строительства новых дорог. А польза есть — для экологии города, для всех 10 млн москвичей, которые живут в столице. И в том числе для жителей этих двух-трех домов, которые попадают в зону стройки. К сожалению, некоторые СМИ спешат раздуть скандалы из этих случаев.

По поводу Краснопресненского проспекта я могу лишь сказать, что проект полностью согласован. Он долго корректировался, проходил и московскую, и российскую экологические экспертизы, много раз менялись план прохождения трассы, варианты строительства моста. Искали оптимальный вариант развития трассы, и, я считаю, он найден. В том числе предусмотрен вариант будущего строительства метро, чтобы не разворачивать новую стройку на том же месте, не нарушать сложившийся природный комплекс.

— Вы правы, в истоке конфликтов часто находятся такие “инициаторы”. Что касается интересов сторон, которые оказываются вовлеченными в конфликт, я не хотел бы делать какие-то заключения.

— Это не якобы, это так и есть.

— Весной Юрий Лужков призывал вводить особые экономические санкции к автовладельцам машин с шипованной резиной, которые якобы портят покрытие дорог.

— Ничего не изменилось, и технология соблюдается. Возьмем такую магистраль, как МКАД или Третье кольцо. Эти трассы испытывают большие транспортные нагрузки, однако ремонт МКАД, например, ведется сейчас только на самых первых, построенных еще в середине 90-х гг., участках, на 21-57-м км.

— Но затем было заявление другого чиновника о том, что в состоянии дорог в Москве виновны сами строители дорог, которые асфальт кладут более тонким слоем, чем раньше и чем необходимо.

— Нет, конечно! На МКАД мы применили новые виды материалов. Трасса действовала пять лет — для нашего климата и загруженности дорог это долгий срок. И асфальтовое покрытие здесь, как вы понимаете, отнюдь не 5 см! Другой пример — Киевское шоссе, современнейшая магистраль, где два года назад было уложено новое покрытие. Пока оно держится, но все равно на некоторых участках уже пробивается колея.

— С того времени на этом участке МКАД покрытие не менялось?

— Какие санкции будут применяться к автовладельцам, использующим травмирующую дороги резину?

Проблема наших дорог не в толщине асфальта, а в многообразии применяемых сейчас для автотранспорта типов резины. На Западе четко определено, какой тип резины в каком сезоне можно использовать. У нас таких норм и правил пока нет. На современные машины импортного производства с большим объемом двигателя часто ставят резину, которая имеет жесткое сцепление с дорожным покрытием. И вот что получается: летом температура воздуха высокая — асфальт становится мягким. И, естественно, если использовать такую резину плюс шипы, да еще нужно учитывать высокие обороты на старте, которые намного выше, чем у наших “Москвичей” и “Жигулей”, покрытие дороги не выдерживает, образуется колея, которая зимой еще больше углубляется. Эту колею и сами водители замечают на дорогах, прежде всего по левому ряду, на перекрестках, на светофорах.

— Может быть, все-таки виной всему не резина и шипы, а сильно возросшая нагрузка на столичные дороги?

— Сначала необходимо ввести в действие правила и нормы, регламентирующие порядок использования типов резины. А затем предусмотреть в Административном кодексе принятие определенных мер по отношению к нарушителям. Сейчас готовится к внесению в Московскую думу проект закона города по установлению сезонных ограничений применения шипованных покрышек.

— Насколько, по-вашему, отстает развитие дорожной сети в Москве от роста потока транспорта?

— И это, конечно, тоже сказывается на состоянии покрытия дорог.

По плану до 2020 г. протяженность дорожной сети Москвы должна составить 5900 км. Объемы строительства были бы еще большими, если бы у города два года не отбирали необходимые деньги дорожного фонда. Но сейчас делается все возможное, чтобы разгрузить наиболее сложные участки транспортной системы.

— Оно не отстает. Оно глубоко отстало в предшествующие годы. Сейчас дефицит улично-дорожной сети города составляет порядка 300 км. Но именно сейчас дорожное строительство идет очень быстрыми темпами. Если бы такое строительство велось 10-20 лет назад, наверное, мы сегодня в большей степени не занимались бы проектированием и прокладкой дорог с нуля, а модернизировали, совершенствовали уже построенные автотрассы.

— Также непредсказуемо быстро ветшают и городские коммуникации, подземные сети водоснабжения, отопления?

Число машин в городе растет явно непредсказуемыми темпами. Например, максимальная расчетная мощность, которая предполагалась при проектировании и строительстве трассы Третьего кольца, составляла 5000 машин в час, а сейчас в часы пик она уже превышает 6000-7000 машин.

— Почему в Москве при прокладке городских инженерных коммуникаций пока еще в очень незначительных объемах применяются новые технологии и материалы?

— Здесь картина менее печальная. Износ тепловых сетей (с учетом сетей “Мосэнерго”) составляет сейчас в Москве всего 16%.

— Сейчас изношенные трубы, если это не полная замена коммуникаций в микрорайоне, а ремонт на отдельном участке, продолжают менять не на современные полиэтиленовые, а на все те же металлические?

— Замену старых коммуникаций на новые, более совершенные надо делать комплексно. Невозможно, оставив старые трубы на десятках километров, поменять участок в 200-300 м. Одни трубы будут полиэтиленовые, другие металлические — они не совместятся. И сейчас коммуникации в микрорайонах меняются целиком. В общем объеме перекладываемых городскими организациями сетей трубы с пенополиуретановой изоляцией и из так называемого сшитого полиэтилена составляют 90%.

— И сколько полиэтиленовые сети могут обходиться без ремонта, можно ли будет обойтись без летних отключений горячей воды?

— В тех районах, где полностью меняются коммуникации, прокладывают современные трубы, где идет ремонт участков — металлические.

— Каков процент новых сетей в общем объеме коммуникационной сети города?

— Мы рассчитываем, что те современные участки, которые делаются с учетом разработанных новых технологий, вообще не нужно будет ремонтировать и отключать воду как минимум лет 5 Например, в Южном Бутове, новом микрорайоне, который строился уже сразу с полиэтиленовыми трубами, уже пять лет не отключают горячую воду. Эксплуатировать, периодически проверять и такие коммуникации тоже надо, так как состояние труб зависит не только от материала, но и от среды, в которой эти трубы лежат.

— Кто оплачивает замену коммуникаций?

— Ими полностью оснащены три микрорайона. Благодаря перекладке труб в 253 домах Южного Бутова, 142 домах Люблина и 80 домах Пенягина в этом году не будут отключать воду. Не так много — ведь всего в столице более 4000 жилых и нежилых строений.

— А если сети меняют в старых микрорайонах?

— Средств на замену трубопровода бюджет не предусматривает. На деньги бюджета прокладываются сети, только если речь идет о новом строительстве микрорайонов. Инвесторы, которые участвуют и выигрывают в тендерах на строительство жилья, делают специальные отчисления в бюджет на прокладку инженерных сетей.

— В каком объеме бюджет дотирует деятельность этих организаций?

— В микрорайонах старой застройки сети меняют и ремонтируют за счет тех организаций, которые эти коммуникации эксплуатируют. Они оплачивают ремонт из средств, которые собирают за свои услуги с населения. Менять сети быстрее, в большем объеме они сейчас не могут, так как ограничены в средствах. Эксплуатирующие компании работают по определенным тарифам на услуги для населения и предприятий, поднять которые до нужной величины нельзя — Федеральная энергетическая комиссия (ФЭК) устанавливает предельные проценты повышения тарифов. Вот в пределах собранной суммы и проводится капитальный и текущий ремонт при подготовке к новому отопительному сезону.

— Когда столичные квартиры будут оснащены счетчиками горячей и холодной воды?

— Бюджет города дотирует разницу между фактической затратной стоимостью услуг и установленными для населения тарифами. Общая дотация из бюджета на ЖКХ составляет сейчас 6,5 млрд руб.

Наша задача — установить счетчики для определения расхода воды в доме в целом, дав жителям возможность оплачивать счета по его показаниям. Эта программа рассчитана на два года. В рамках программы будут устанавливаться счетчики расхода горячей, холодной воды и тепла. Надеюсь, в 2005 г. все платежи по муниципальным домам будут рассчитываться по показаниям общедомовых счетчиков. А если у квартировладельца появляется желание платить не по показаниям общего счетчика, а установить свой, на отдельную квартиру, он имеет право так сделать.

— Я уверен, что от этого нам не уйти. Это будет обязательно. Но установка счетчиков — это задача не для бюджета города, а для самих собственников квартир.

— Безусловно. С этим нет никаких проблем. Конечно, при условии, что счетчик будет устанавливать организация, имеющая лицензию.

— Значит, ждать, пока город оплатит установку счетчиков в каждой квартире, бессмысленно и уже сейчас владельцы и наниматели жилья могут устанавливать счетчики самостоятельно и за свои деньги?

— Частные организации в большинстве своем относятся к создаваемым в жилых домах товариществам собственников жилья (ТСЖ), жилищным строительным кооперативам, а также молодежным жилищным комплексам (МЖК). Доля государственных и муниципальных эксплуатирующих компаний составляет сейчас примерно 85%, соответственно, частные предприятия — 15%. Большинство домов пока управляются дирекциями единого заказчика (ДЕЗ), которые доминируют в сфере управления жилищным фондом.

— Каково в Москве соотношение городских и частных эксплуатирующих организаций?

— Насколько эффективна работа частных эксплуатационных и управляющих компаний?

Частные предприятия пока не очень активно управляют жилой и коммерческой недвижимостью — они оказывают услуги в общей сложности на 46 млн руб. в год.

Французский ритейлор Auchan все глубже продвигается в Московскую область. Как стало известно "Ведомостям", подмосковные власти собираются предоставить компании участок вблизи подмосковного города Пушкино.

— Я не могу оценить их экономическую эффективность. Это самостоятельные организации, и вмешиваться, контролировать и оценивать их бизнес органы власти не имеют права. Частные компании отчитываются только перед теми, кто им платит, и для этого сами нанимают аудиторов. Но для меня очевидно одно: качество обслуживаемого ими жилья, его техническое состояние и эксплуатация, долговечность невозможно даже сравнить с вызывающей постоянные нарекания практикой работы городских эксплуатирующих организаций.

Как сообщил "Ведомостям" источник в администрации Московской области, Auchan "детально рассматривает" возможность строительства торгового центра на крупном земельном участке рядом с городом Пушкино на 28-м километре Ярославского шоссе. В пресс-службе администрации Пушкинского района "Ведомостям" пояснили, что Auchan претендует на участок в 45,5 га вдоль Ярославского шоссе. Ранее этот участок был в пользовании сельскохозяйственного ГУПа "Племсадпитомник". В марте областное правительство изменило целевое назначение участка, и теперь на нем можно строить торговый комплекс. По данным пресс-службы пушкинской администрации, сейчас ведется оформление этого участка для Auchan, а в дальнейшем возможен выкуп участка в собственность.

Auchan - семейная французская компания, 84% акций которой принадлежит семье Мулье. В Подмосковье сейчас действует три гипермаркета-дискаунтера Auchan, в 2004 г. компания планирует открыть один гипермаркет в Москве и еще два в области.

По словам одного из поставщиков Auchan, знакомого с планами розничной компании, ритейлор собирается построить вблизи Пушкина к началу 2006 г. целый "торговый город". Гипермаркет "Ашан" займет около 18 000 кв. м, рядом предполагается разместить магазин товаров для дома Leroy Merlin и спортивный гипермаркет Decathlon, утверждает собеседник "Ведомостей".

В российском представительстве Auchan сообщили, что "в настоящее время у компании нет подписанного договора на приобретение или аренду" данного участка, но свою заинтересованность в проекте не опровергли. "Прежде чем принять окончательное решение, мы осматриваем до десяти разных участков, - пояснил сотрудник отдела развития представительства. - Единственное, что пока можно сказать, - окончательного решения нет". Другой сотрудник российского Auchan также на условиях анонимности признал, что компания серьезно интересуется пушкинским участком.

ЧТО ТАКОЕ DECATHLON: Decathlon, появления магазина которой в Пушкине ожидают поставщики Auchan, - это акционерная компания, 44% акций которой принадлежит семье владельцев Auchan Мулье, 43% - основателю Мишелю Леклерку, основателю и президенту, а 13% - сотрудникам. В 2003 г. оборот Decathlon составил 3,1 млрд евро. Компании принадлежит 313 магазинов. Эксперт по развитию Decathlon Бенуа Лестьен сообщил "Ведомостям", что сеть рассматривает возможность прихода в Россию, но конкретных решений принято не было. "Решение будет зависеть от многих факторов, в том числе от вопроса с получением земельного участка, - заявил Лестьен. - [Мы] нацеливаемся примерно на такое же проникновение в России, какое уже достигнуто IKEA". С приходом Decathlon на российском рынке появится совершенно новый формат - спортивный магазин площадью от 5000 кв. м, работающий в формате дискаунтера. По мнению директора по маркетингу российского представительства Adidas Дмитрия Биневского, появление этой сети в России будет способствовать развитию рынка спорттоваров.

Гендиректор консалтинговой компании "Магазин магазинов" Анна Ширяева обращает внимание на то, что участок "Племсадпитомника" находится на некотором отдалении от Пушкино. Поэтому, говорит Ширяева, Auchan помимо покупателей из самого Пушкино может претендовать на жителей Королева и Мытищ (города-спутники Москвы) и на проезжающих по Ярославскому шоссе, одной из самых загруженных трасс Подмосковья. "Если гипермаркет будет расположен именно в этом месте, то это хорошее решение", - говорит эксперт. Правда, напоминает Ширяева, гипермаркет будет находиться довольно близко к уже действующему на Осташковском шоссе магазину Auchan в Мытищах. Она предполагает, что Auchan будет напрямую конкурировать с "Мосмартом" и "Перекрестком": три магазина окажутся расположенными с одной стороны Ярославского шоссе на расстоянии 10 минут езды друг от друга. В "Перекрестке" говорят, что "интенсивность трафика на шоссе позволит существовать трем магазинам". А Семен Слуцкий, замгендиректора ООО "Мосмарт", полагает, что появление нового Auchan на 28-м километре Ярославского шоссе на его магазине не отразится. "Мы - городской гипермаркет и работаем для горожан, которые либо живут по соседству, либо приезжают к нам на выходные, чтобы сделать закупки на неделю. Скорее два гипермаркета Auchan будут конкурировать между собой", - считает он.

В понедельник заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города мэрии Москвы Константин Ковалевский заявил, что в следующем году будет расширена деятельность московского стройкомплекса в регионах России и ближнего зарубежья. На средства столичных строительных компаний в регионах будет построено в два раза больше жилья, чем в прошлом году. По мнению экспертов, выход строительных компаний в регионы довольно рискован: прибыльность ниже, а риск затоваривания выше. Тем не менее строительные компании активно инвестируют строительство жилья в регионах. Эксперты полагают, что это связано с невозможностью вложить имеющиеся средства в московское строительство, а также с падением спроса на дешевое жилье в Москве.

Заработанные на буме рынка недвижимости средства оказалось некуда вкладывать в Москве: строители начали освоение регионов и ближнего зарубежья.

Г-н Ковалевский утверждает, что строительные компании не проявляют большого интереса к участию в этой программе. «Последний раз мы рассылали предложение всем строительным компаниям, откликнулись только три», – говорит он. Однако практика показывает, что компании на самом деле весьма заинтересованы в строительстве в регионах и странах ближнего зарубежья. Так, общеизвестен факт строительства жилого квартала в Киеве, которое ведет компания «Интеко», контролируемая супругой московского мэра Еленой Батуриной, совместно с компанией «Конти» и специально созданной для строительства на Украине Московской инвестиционно-строительной компанией (МИСК). В Киеве должно быть построено 150 тыс. кв. м жилья. Кроме того, как сообщил г-н Ковалевский, в мае этого года «Интеко» совместно с МИСК должна начать застройку квартала под рабочим названием «Оксфорд» в Луганске на 40 тыс. кв. м. Кроме того, в следующем году планируется начать строительство в Харькове, Днепропетровске, Одессе и Николаеве. В обмен на это украинской строительно-инвестиционной компании разрешено построить 30 кв. м в Куркине. Компания «Декра» занимается строительством в Монголии. Кроме того, известно, что строительные компании занимаются освоением регионов самостоятельно, не прибегая к помощи мэрии.

По словам Константина Ковалевского, в 2004 г. география инвестиционной деятельности московских строительных компаний в регионах будет расширена. Так, в нынешнем году планируется построить 420,4 тыс. кв. м жилья против 284,8 тыс. кв. м в прошлом году. Всего инвестиционная деятельность московского стройкомплекса распространится на 43 российских региона, а также на ряд городов в ближнем зарубежье, в частности, в Аджарии, на Украине, в Латвии и Монголии. Таким образом, объем инвестиций московского стройкомплекса через городскую программу межрегионального сотрудничества в строительство жилья в российских регионах, по предварительным оценкам, составит 155,6 млн долл. В программе участвуют такие инвестиционно-строительные компании, как «Конти», «С-Холдинг», «Главмосстрой-Инвест», «Декра», «Социальная инициатива», СУ-155, «Авгур Эстейт», группа компаний «Правовой центр жилья» и другие, инвестирующие в строительство в регионах. По словам Константина Ковалевского, московское правительство не проводит никакого конкурса для отбора компаний для участия в программе. «Мы подписываем соглашение с соответствующим регионом, – сказал он. – Затем рассылаем письма строительным компаниям с предложением поучаствовать в инвестировании строительства». При этом столичные компании лишь предоставляют инвестиции, строительство ведется местными компаниями, они же выступают в роли заказчиков.

«Москва – слишком маленький город для работающих здесь компаний, несмотря на то что серьезных игроков очень мало», – считает Сергей Канаев. По мнению эксперта по недвижимости ИК «Велес Капитал» Михаила Степанова, интерес московского стройкомплекса к регионам связан с невозможностью вложить деньги в Москве. «У строительных компаний появляется все больше и больше денег, – сказал он RBC daily. – А в Москве ограниченное количество площадок, на которых можно строить. Объемы строительства не увеличиваются. И в Москве, и в Подмосковье объемы строительства уже распределены на два-три года вперед». Тем временем благодаря ценовой ситуации на московском рынке недвижимости у компаний появляется все больше и больше свободных средств, которые необходимо куда-то вкладывать. «Строительным компаниям некуда вкладывать деньги в Москве, – сказал RBC daily руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. – Поэтому они выбирают богатые регионы, вроде Сочи, Калининграда или добывающих областей, и инвестируют в строительство жилья в них, таким образом диверсифицируя свой бизнес». По мнению экспертов, именно из-за большого количества свободных денег и необходимости диверсификации бизнеса по географическому принципу строительные компании согласны идти на риск и инвестировать в строительство в российских регионах. «Доходность строительства в регионах ниже, чем в Москве, – считает Михаил Степанов. – При этом риск несколько выше: доходы населения в регионах ниже, и существует опасность быстрого затоваривания рынка, особенно если строить большими объемами».

«Группа компаний «ПИК» самостоятельно начала работу по выходу в регионы, – сказал RBC daily генеральный директор компании «Жилстройиндустрия» (входит в группу «ПИК») Сергей Канаев. – В пятницу мы подписали соглашение с ОАО «Ростовгорстрой» (Ростов-на-Дону), направленное на инвестирование в жилищное строительство. Однако необходимо подчеркнуть, что это соглашение мы заключили самостоятельно, не принимая участия в московской межрегиональной программе». По словам Сергея Канаева, группа компаний «ПИК» будет не только инвестировать в строительство жилья, но и стимулировать спрос: в Ростове-на-Дону предполагается открыть отделение «ОПТБанка», также входящего в группу, которое будет выдавать ипотечные кредиты. Выходить в регионы собирается еще ряд строительных компаний. По мнению экспертов и участников рынка, такой интерес к инвестициям в регионы объясняется невозможностью вложить деньги в Москве.



Главная --> Публикации